Sec. 37.9A - Derechos de los inquilinos en ciertos desplazamientos según la Sección 37.9(a)(13).

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Artículo 37.9A Derechos de los inquilinos en ciertos desplazamientos según el artículo 37.9(a)(13).

Esta Sección 37.9A se aplica a ciertos desplazamientos de inquilinos según la Sección 37.9(a)(13), según se especifica.

(a) Alquiler Permitido.

(1) Salvo lo dispuesto en la Sección 37.9A(a)(2) a continuación, para todos los alquileres iniciados durante los períodos de tiempo especificados en la Subsección (a)(1)(A), las unidades de alquiler, si se ofrecen nuevamente para alquiler o arrendamiento, deben ofrecerse y alquilarse o arrendarse a un alquiler no mayor que el alquiler legal vigente en el momento en que se presenta el aviso de intención de retirar las unidades de alquiler ante la Junta, más los aumentos de alquiler anuales disponibles bajo este Capítulo 37.

(A) Las disposiciones de la Sección 37.9A(a)(1) se aplican a todos los arrendamientos iniciados durante cualquiera de los siguientes períodos de tiempo:

(i) El período de cinco años después de que se presenta ante la Junta un aviso de intención de retirar las unidades de alquiler, independientemente de que se rescinda o se complete el retiro de las unidades de conformidad con ese aviso;

(ii) El período de cinco años después de que se retiren las unidades de alquiler.

(B) Esta Sección 37.9A(a)(1) prevalecerá sobre cualquier disposición legal conflictiva que autorice al propietario a establecer la tarifa de alquiler al momento del alquiler inicial de la unidad.

(C) Si se alega que la renta podría haberse incrementado con base en mejoras de capital, rehabilitación o rehabilitación sustancial, el propietario deberá solicitarlo a la Junta de Rentas Internas conforme a los procedimientos de la Sección 37.7 de este capítulo. No se permitirá ningún aumento por gastos relacionados con la cancelación del arrendamiento de una unidad.

(2) Si se creó legalmente un nuevo contrato de alquiler en una unidad antes del 1 de enero de 2003, después de un retiro legal de la unidad del alquiler o arrendamiento según la Sección 37.9(a)(13), cualquier nuevo contrato de alquiler posterior para esa unidad de alquiler no estará sujeto a las limitaciones de alquiler de la Sección 37.9A(a)(1).

(b) Tratamiento de las Unidades de Reemplazo. Si una o más unidades se demuelen y se construyen en la misma propiedad una o más unidades nuevas que se consideren de nueva construcción, y se ofrecen en alquiler o arrendamiento dentro de los cinco años siguientes a la fecha en que se retiró el arrendamiento o arrendamiento de las viviendas, las unidades de nueva construcción se ofrecerán a rentas que no superen las razonablemente calculadas para generar una rentabilidad justa y razonable, sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 37.3(g) o cualquier otra disposición de este Capítulo 37 que establezca lo contrario. Las disposiciones de este Capítulo 37 se aplicarán posteriormente. La Junta adoptará normas para determinar las rentas necesarias para obtener una rentabilidad justa y razonable.

(c) Derecho a Realquilar. Todo propietario que vuelva a ofrecer en alquiler o arrendamiento una unidad tras la notificación de desalojo conforme al Artículo 37.9(a)(13) deberá ofrecer en alquiler o arrendamiento todas las unidades dentro del alojamiento de la siguiente manera:

(1) Si un inquilino o arrendatario ha notificado por escrito al propietario, dentro de los 30 días siguientes al desistimiento, su deseo de considerar una oferta de renovación del arrendamiento y le ha proporcionado una dirección a la que dirigir dicha oferta, este deberá presentar dicha oferta siempre que la unidad vuelva a ofrecerse en alquiler o arrendamiento dentro de los dos años siguientes a su desistimiento. Dicho inquilino, arrendatario o exinquilino o arrendatario podrá notificar al propietario en cualquier momento el cambio de dirección a la que dirigirá la oferta.

(2) No obstante lo dispuesto en el inciso (c)(1), si la unidad se ofrece en alquiler o arrendamiento dentro de los 10 años posteriores a la retirada, el propietario deberá notificar por escrito a la Junta de Alquileres su intención de volver a alquilar la unidad y presentar una oferta al inquilino o arrendatario cuando este la solicite por escrito dentro de los 30 días posteriores a la notificación a la Ciudad por parte del propietario de su intención de volver a alquilar la unidad. Si la unidad se ofrece en alquiler o arrendamiento más de dos años después de la fecha en que se retiró del arrendamiento o arrendamiento, el propietario será responsable, ante cualquier inquilino o arrendatario que haya sido desplazado por incumplimiento de este inciso (c)(2), de daños punitivos por un monto que no exceda la renta contractual de seis meses, y el pago de estos daños no se interpretará como la extinción de la obligación del propietario de cumplir con este inciso (c)(2).

(3) Si algún antiguo inquilino o arrendatario ha solicitado una oferta para renovar el arrendamiento, ya sea directamente al arrendador o tras la notificación de la Junta de Alquileres, el propietario deberá ofrecer la reanudación del contrato de arrendamiento o arrendamiento con las rentas permitidas en virtud del apartado (a). Esta oferta se depositará por correo postal de los Estados Unidos, mediante correo certificado con franqueo prepagado, dirigida al inquilino o arrendatario desplazado a la dirección proporcionada al propietario por el inquilino, y deberá describir los términos de la oferta. El inquilino o arrendatario desplazado dispondrá de 30 días a partir de la fecha de depósito de la oferta por correo para aceptarla mediante entrega personal de dicha aceptación o mediante su depósito por correo postal de los Estados Unidos mediante correo certificado con franqueo prepagado.

(4) Si más de un inquilino o arrendatario intenta aceptar la oferta para una unidad determinada, el arrendador notificará a cada inquilino o arrendatario que la acepta, que se han recibido otras aceptaciones, y además les informará los nombres y direcciones de los demás. Si, dentro de los treinta (30) días siguientes, todos los inquilinos o arrendatarios no acuerdan y notifican al arrendador qué inquilino(s) o arrendatario(s) volverán a ocupar la unidad, el inquilino o los inquilinos que ocuparon la unidad anteriormente tendrán derecho a aceptar la oferta del arrendador. Si más de un inquilino o arrendatario elegible ocupó inicialmente la unidad en la misma fecha, entonces el primero que haya enviado originalmente la notificación de aceptación de la oferta del arrendador tendrá derecho a ocupar la unidad.

(5) A partir del 18 de julio de 2022, un propietario que realquila una unidad dentro de un alojamiento durante el período de tiempo especificado en la Subsección (c)(2) debe ofrecer todas las unidades dentro del alojamiento para alquiler, y no puede negarse a hacer una oferta de realquilamiento por escrito a cualquier inquilino o arrendatario que ocupó una unidad cuando el propietario notificó a la Junta de Alquiler su intención de retirar el alojamiento en la forma y dentro del plazo especificados en la Sección 37.9A(c). Sin embargo, los requisitos de esta Subsección (c)(5) no se aplicarán a: (i) una unidad que era la residencia principal de cualquier propietario o familiar del propietario en el momento del retiro, siempre que continúe siendo la residencia principal de esa persona o esas personas cuando los alojamientos vuelvan al mercado de alquiler según lo dispuesto en esta Subsección (c)(5); o (ii) una unidad que sea la residencia principal de un propietario cuando la vivienda se vuelva a poner a la venta, si es la residencia principal del propietario al momento de la vuelta a la venta, según lo dispuesto en esta Subsección (c)(5). Si el propietario desocupa la unidad dentro de los 10 años siguientes a la fecha de desocupación, deberá, dentro de los 30 días siguientes a la desocupación, ofrecer un nuevo alquiler si así lo exige esta Subsección (c)(5).

(d) Nuevo arrendamiento dentro de dos años. Si una unidad amparada por el inciso (a) se ofrece en arrendamiento dentro de los dos años siguientes a la fecha de desistimiento:

(1) El propietario será responsable ante cualquier inquilino o arrendatario que haya sido desalojado de la propiedad por daños reales y ejemplares. Cualquier acción que el inquilino o arrendatario inicie conforme a este párrafo deberá interponerse dentro de los tres años siguientes a la rescisión del contrato de arrendamiento. Sin embargo, nada de lo dispuesto en este párrafo impide al inquilino ejercer cualquier recurso alternativo disponible por ley.

(2) La Ciudad podrá interponer un procedimiento civil contra el propietario que haya vuelto a ofrecer la unidad en alquiler o arrendamiento, por daños ejemplares por el desplazamiento de inquilinos o arrendatarios. Cualquier acción que la Ciudad inicie en virtud de este párrafo deberá interponerse dentro de los tres años siguientes a la rescisión del contrato de arrendamiento o arrendamiento de la unidad.

(e) Pagos de reubicación a inquilinos.

(1) El 20 de febrero de 2005 y hasta el 31 de agosto de 2022. Cuando un propietario solicita el desalojo con base en la Sección 37.9(a)(13), y el aviso de intención de retirar las unidades de alquiler se presenta ante la Junta entre el 20 de febrero de 2005 y el 31 de agosto de 2022, inclusive, los pagos de reubicación se pagarán a los inquilinos de la siguiente manera:

(A) Sujeto a los apartados 37.9A(e)(1)(B), (C) y (D) siguientes, el arrendador deberá pagar una prestación por reubicación a nombre de cada ocupante autorizado de la unidad de alquiler, independientemente de su edad («Inquilino Elegible»). El importe de la prestación por reubicación será de 4500 $ por Inquilino Elegible, la mitad de la cual se abonará al momento de la notificación de la rescisión del contrato de arrendamiento y la otra mitad al desocupar la unidad.

(B) En caso de que haya más de tres Inquilinos Elegibles en una unidad, el pago total de reubicación será de $13,500, que se asignará proporcionalmente entre los Inquilinos Elegibles en función del número total de Inquilinos Elegibles en la unidad; y

(C) No obstante lo dispuesto en las Subsecciones 37.9A(e)(1)(A) y (B), cualquier Inquilino Elegible que, al momento de presentarse ante la Junta el aviso de intención de retirar las unidades de alquiler, tenga 62 años de edad o más, o que esté discapacitado en el sentido de la Sección 12955.3 del Código de Gobierno de California, tendrá derecho a recibir un pago adicional de $3,000, $1,500 de los cuales se pagarán dentro de los 15 días calendario posteriores a la recepción por parte del propietario del aviso por escrito del inquilino sobre el derecho al pago de reubicación, y $1,500 de los cuales se pagarán cuando el Inquilino Elegible desocupe la unidad.

(D) A partir del 1 de marzo de 2005, los pagos de reubicación especificados en las Subsecciones 37.9A(e)(1)(A), (B) y (C) aumentarán anualmente a la tasa de aumento de la categoría de gastos de "alquiler de residencia principal" del Índice de Precios al Consumidor (IPC) para Todos los Consumidores Urbanos en la Región de San Francisco-Oakland-San José para el año calendario anterior, según esos datos sean puestos a disposición por el Departamento de Trabajo de los Estados Unidos y publicados por la Junta.

(2) A partir del 1 de septiembre de 2022. Cuando un propietario solicita el desalojo con base en la Sección 37.9(a)(13), y el aviso de intención de retirar las unidades de alquiler se presenta ante la Junta de Alquiler a partir del 1 de septiembre de 2022, el propietario deberá pagar los pagos de reubicación de la manera descrita en la Subsección 37.9A(e)(1)(A) y (B), excepto que el monto específico del beneficio de reubicación será de $10,000 por Inquilino Elegible, y el pago total de reubicación será de $30,000 en caso de que haya más de tres Inquilinos Elegibles en la unidad; y además, un Inquilino Elegible que cumpla con cualquiera de los criterios enumerados en la Subsección 37.9A(e)(1)(C) tendrá derecho a recibir un pago adicional de $6,700, en dos pagos de $3,350 cada uno, cuyo momento se establece en esa subsección. La Junta de Alquiler ajustará estos montos anualmente según lo establecido en la Subsección 37.9A(e)(1)(D).

(3) Cualquier aviso de desalojo de conformidad con la Sección 37.9(a)(13) deberá notificar al inquilino o inquilinos involucrados sobre el derecho a recibir el pago de conformidad con esta subsección 37.9A(e)(1) o (2) y el monto del pago que el propietario cree que se debe.

(f) Notificación a la Junta de Alquileres; Registro de la notificación; Fecha efectiva de retiro.

(1) Cualquier propietario que tenga la intención de retirar unidades de alquiler del arrendamiento deberá notificar por escrito a la Junta de Alquileres. Un propietario no podrá retirar del arrendamiento menos de la totalidad de las unidades dentro de las viviendas, según se define en los párrafos (1) o (2) de la subdivisión (b) del Código Civil de California, Sección 7060. Dicha notificación deberá contener declaraciones, bajo pena de perjurio, que proporcionen información sobre el número de unidades residenciales, la dirección o ubicación de dichas unidades, el nombre o nombres de los inquilinos o arrendatarios de las unidades, si el arrendador tiene la intención de demoler alguna de las viviendas en los próximos cinco años, si las hubiere, y la renta aplicable a cada unidad residencial de alquiler. Dicha notificación deberá ser firmada por todos los propietarios registrados de la propiedad bajo pena de perjurio e incluir una certificación de que se han iniciado las acciones requeridas por ley para terminar los arrendamientos existentes mediante la notificación de terminación del arrendamiento. La notificación debe entregarse por correo certificado o por cualquier otro medio autorizado por ley antes de la entrega a la Junta de Alquileres de la notificación de intención de retirar las unidades de alquiler. La información relativa al nombre o nombres de los inquilinos, la renta aplicable a cualquier unidad o el número total de unidades es confidencial y la Ciudad la tratará como tal a efectos de la Ley de Prácticas de Información de 1977, según lo dispuesto en el Capítulo 1 (a partir de la Sección 1798) del Título 1.8 de la Parte 4 de la División 3 del Código Civil. La Ciudad, en la medida requerida por la oración anterior, se considerará una "agencia", según se define en la subdivisión (b) de la Sección 1798.3 del Código Civil.

(2) Antes de la fecha efectiva de retiro de unidades de alquiler bajo esta Sección, el propietario deberá hacer que se registre ante el Registrador del Condado un memorando del aviso requerido por la subsección (f)(1) que resuma sus disposiciones, excepto las disposiciones confidenciales, sustancialmente en la siguiente forma:

Memorando de notificación

Respecto de la retirada de la unidad de alquiler del contrato de alquiler o arrendamiento

Este memorando evidencia que el suscrito, como propietario de la propiedad descrita en el Anexo A adjunto, ha presentado un aviso, cuyo contenido está certificado bajo pena de perjurio, declarando la intención de retirarse del alquiler o arrendamiento de todas las unidades de dicha propiedad, de conformidad con la Sección 37.9A del Código Administrativo de San Francisco y la Ley Ellis (Sección 7060 y siguientes del Código de Gobierno de California).

(Firma)

(3) Para una notificación de intención de retirar unidades de alquiler presentada ante la Junta de Alquiler a partir del 1 de enero de 2000, la fecha en que las unidades se retiran del alquiler o arrendamiento para los fines de este Capítulo 37 y la Ley Ellis es 120 días a partir de la entrega en persona o por correo de primera clase de la notificación de intención de la Subsección (f)(1) a la Junta de Alquiler. Excepto que, si el inquilino o arrendatario tiene al menos 62 años de edad o una discapacidad según se define en el Código de Gobierno 12955.3, y ha vivido en su unidad durante al menos un año antes de la fecha de entrega a la Junta de Alquiler de la notificación de intención de retiro de la Subsección (f)(1), entonces la fecha de retiro se extenderá a un año después de la fecha de entrega de dicha notificación a la Junta de Alquiler, siempre que el inquilino o arrendatario notifique por escrito al propietario de su derecho a una extensión de la fecha de retiro dentro de los 60 días posteriores a la fecha de entrega a la Junta de Alquiler de la notificación de intención de retiro de la Subsección (f)(1). En tal situación, se aplicarán las siguientes disposiciones:

(A) El arrendamiento continuará en los mismos términos y condiciones que existían en la fecha de entrega a la Junta de Alquileres del aviso de intención de retiro, sujeto a cualquier ajuste disponible de otra manera bajo este Capítulo 37.

(B) Ninguna de las partes quedará eximida del deber de cumplir cualquier obligación bajo el contrato de arrendamiento o alquiler.

(C) El propietario puede optar por extender el contrato de arrendamiento de cualquier otra unidad dentro del alojamiento hasta un año después de la fecha de entrega a la Junta de Alquiler de la notificación de intención de retiro de la Subsección (f)(1), sujeto a las Subsecciones (f)(3)(A) y (B).

(D) Dentro de los 30 días de la notificación por parte del inquilino o arrendatario al propietario de su derecho a una extensión de la fecha de retiro, el propietario deberá dar aviso por escrito a la Junta de Alquiler de la reclamación de que el inquilino o arrendatario tiene derecho a permanecer en su alojamiento o unidad dentro del alojamiento durante un año después de la fecha de entrega a la Junta de Alquiler de la notificación de la Subsección (f)(1) de intención de retirarse.

(E) Dentro de los 90 días a partir de la fecha de entrega a la Junta de Alquiler del aviso de intención de retiro, el propietario deberá dar aviso por escrito a la Junta de Alquiler y al inquilino o arrendatario afectado de lo siguiente:

(i) Si el propietario impugna o no la reclamación de prórroga del inquilino;

(ii) La nueva fecha de retiro según la Sección 37.9A(f)(3)(C), si el propietario no disputa el reclamo de extensión del inquilino; y

(iii) Si el propietario decide o no extender la fecha de retiro a otras unidades de la propiedad.

(F) La fecha de desistimiento para el alojamiento en su conjunto, a efectos del cálculo de los plazos descritos en las Secciones 37.9A, será la fecha de terminación más tardía entre todos los inquilinos del alojamiento, según lo establecido en los avisos requeridos por la Sección 37.9A(f)(3), subsecciones (D) y (E). La prórroga voluntaria del arrendamiento por parte del propietario, más allá de la fecha indicada en los avisos requeridos por las subsecciones (D) y (E), no extenderá la fecha de desistimiento.

(4) Dentro de los 15 días de la entrega de un aviso de intención de la Subsección (f)(1) a la Junta de Alquileres, el propietario deberá notificar a cualquier inquilino o arrendatario que vaya a ser desplazado lo siguiente:

(A) Que la Junta de Alquileres ha sido notificada de conformidad con la Subsección (f)(1),

(B) Que el aviso a la Junta de Alquileres especificó el nombre y el monto del alquiler pagado por el inquilino o arrendatario como ocupante de la unidad de alquiler;

(D) Los derechos del inquilino o arrendatario a la reocupación bajo la Sección 37.9A(c) si la unidad de alquiler es ofrecida nuevamente para alquiler o arrendamiento por un propietario actual o futuro y a la asistencia para la reubicación bajo la Sección 37.9A(e);

(E) Los derechos de los inquilinos calificados de edad avanzada o discapacitados, según se describe en la Subsección (f)(3), de extender su arrendamiento a un año después de la fecha de entrega a la Junta de Alquileres del aviso de intención de retiro de la Subsección (f)(1); y

(F) Con respecto a los avisos de intención fechados en o después de la fecha de vigencia de la ordenanza en el Archivo de la Junta No. 250926, si los propietarios tienen la intención de demoler dentro de los próximos cinco años después de la fecha del aviso y una declaración de que el inquilino puede tener derecho a protecciones adicionales de conformidad con la Sección 317.2 del Código de Planificación en caso de que la unidad sea demolida, y que el inquilino puede mantener su información de contacto en los archivos de la Junta de Alquiler.

(5) Dentro de los 30 días siguientes a la fecha efectiva de retiro de las unidades de alquiler bajo esta Sección 37.9A, la Junta de Alquiler deberá registrar un aviso de restricciones con el Registrador del Condado que describa la propiedad y las fechas de las restricciones aplicables a la propiedad bajo esta Sección.

(g) Propietarios sucesores. Las disposiciones de esta Sección 37.9A se aplicarán al propietario de una unidad de alquiler en el momento en que se inicie el desalojo de uno o más inquilinos y a cualquier sucesor en interés del propietario, sujeto a las disposiciones del Capítulo 12.75 de la División 7 del Título 1 del Código de Gobierno de California (Secciones 7060 y siguientes).

(h) Informes requeridos.

(1) A más tardar el último día del tercer y sexto mes calendario siguiente al mes en que se da aviso a la Junta según la Subsección (f)(1), y posteriormente a más tardar el 31 de diciembre de cada año calendario durante un período de cinco años, a partir del año en que se da el aviso de seis meses, el propietario de cualquier propiedad que contenga o anteriormente contuvo una o más unidades de alquiler que un inquilino o inquilinos desocuparon de conformidad con la Sección 37.9(a)(13) deberá notificar a la Junta, por escrito, bajo pena de perjurio, por cada una de dichas unidades:

(A) Si la unidad ha sido demolida;

(B) Si la unidad no ha sido demolida, si está en uso;

(D) Si es de uso residencial, la fecha de inicio del arrendamiento, el nombre del o los inquilinos y el monto del alquiler cobrado.

Si la unidad ha sido demolida y se han construido una o más unidades nuevas en el lote, el propietario deberá proporcionar la información requerida en los puntos (B), (C) y (D) para cada unidad nueva. La Junta deberá mantener un registro de las notificaciones recibidas en virtud de la Subsección (f) y de todas las notificaciones recibidas en virtud de esta Sección para cada unidad sujeta a este requisito de informe.

(2) La Junta deberá notificar a cada persona que se informe que se ha convertido en inquilino de una unidad desocupada o nueva sujeta a los requisitos de informes de la Subsección (h)(1) que mantiene los registros descritos en la Subsección (h)(1), y que el alquiler de la unidad puede restringirse de conformidad con la Subsección (a).

(3) La Junta mantendrá un registro de todas las unidades de alquiler retiradas del arrendamiento bajo la Ley Ellis y de la renta aplicable a cada unidad al momento de la retirada. La Junta informará a los inquilinos desplazados de las unidades retiradas del arrendamiento en la dirección proporcionada por el inquilino, cuando el propietario notifique a la Junta que la unidad o la unidad de reemplazo volverá a ofrecerse en arrendamiento dentro de los diez años siguientes a la fecha de la retirada.

(4) La Junta podrá investigar si una unidad de alquiler que fue retirada del alquiler o arrendamiento ha sido nuevamente ofrecida para alquiler o arrendamiento, y si el propietario ha cumplido con las disposiciones de esta Sección.

(i) Esta Sección 37.9A se promulga principalmente para ejercer la autoridad específica prevista en el Capítulo 12.75 de la División 7 del Título 1 del Código de Gobierno de California, promulgado originalmente por la Ley 1985, Cap. 1509, Sección 1 (Ley Ellis, Secciones 7060 y siguientes del Código de Gobierno de California). En caso de cualquier enmienda al Capítulo 12.75 o a cualquier otra disposición de la ley estatal que sea incompatible con esta Sección, esta se considerará enmendada para que sea compatible con la ley estatal y, en la medida en que no pueda enmendarse, se interpretará que su vigencia es la misma que la adoptada previamente, en la mayor medida posible.

[Agregado por Ordenanza Núm. 193-86, vigente desde el 1 de julio de 1986; modificado por Ordenanza Núm. 320-94, vigente desde el 15 de octubre de 1994; Ordenanza Núm. 348-99, vigente desde el 29 de enero de 2000; Ordenanza Núm. 5-00, vigente desde el 13 de febrero de 2000; Ordenanza Núm. 91-03, vigente desde el 15 de junio de 2003; Ordenanza Núm. 21-05, vigente desde el 20 de febrero de 2005; revisado por Johnson v. CCSF (2006) 137 Cal.App. 4th 7; modificado por Ordenanza Núm. 54-14, vigente desde el 1 de junio de 2014, prohibido por el Tribunal de Distrito de los EE. UU. en Levin v. CCSF el 21 de octubre de 2014 (Caso Núm. 03352-CRB); Enmendado por la Ordenanza Núm. 68-15, vigente desde el 14 de junio de 2015, prohibido por el Tribunal Superior de San Francisco en Coyne v. CCSF el 8 de octubre de 2015 (Caso Núm. CPF-15-514382) y confirmado por el Tribunal de Apelaciones de California el 21 de marzo de 2017, 9 Cal.App. 5th 1215; enmendado por la Ordenanza Núm. 171-15, vigente desde el 9 de noviembre de 2015; enmendado por la Ordenanza Núm. 123-17, vigente desde el 23 de julio de 2017; enmendado por la Ordenanza Núm. 296-19, vigente desde el 20 de enero de 2020; enmendado por la Ordenanza Núm. 91-22, vigente desde el 18 de julio de 2022; enmendado por la Ordenanza Núm. 3-26, vigente desde el 9 de febrero de 2026]

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