Sec. 37.9 Desalojos.
No obstante lo dispuesto en la Sección 37.3, esta Sección 37.9 se aplicará a partir del 24 de agosto de 1980 a todos los propietarios e inquilinos de unidades de alquiler según se define en la Sección 37.2(r).
(a) Un arrendador no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler a menos que:
(1) El arrendatario:
(A) No ha pagado el alquiler al que el propietario tiene derecho legalmente según el acuerdo oral o escrito entre el inquilino y el propietario:
(i) Excepto que el impago por parte de un inquilino de un cargo prohibido por la Sección 919.1 del Código de Policía no constituirá un incumplimiento en el pago del alquiler; y
(ii) Excepto que, a partir del 10 de agosto de 2001 y hasta el 10 de febrero de 2003 inclusive, un propietario no intentará recuperar ni recuperará la posesión de una unidad de alquiler por el incumplimiento de un inquilino de pagar la parte del alquiler atribuible a un traspaso de mejoras de capital certificado de conformidad con una decisión emitida después del 10 de abril de 2000, cuando la petición de traspaso de mejoras de capital se presentó antes del 10 de agosto de 2001, y un propietario no impondrá ningún cargo por demora al inquilino por dicho impago de los costos de mejoras de capital; o
(B) Paga habitualmente el alquiler con retraso; o
(C) Emite cheques que son devueltos con frecuencia porque no hay fondos suficientes en la cuenta corriente;
(D) Siempre que, sin embargo, la subsección (a)(1) no se aplique con respecto a los pagos de alquiler que inicialmente vencieron durante el período de tiempo en que el párrafo 2 de la Orden Ejecutiva N.° N-28-20 del Gobernador estuvo en vigencia (del 16 de marzo de 2020 al 30 de septiembre de 2020), y donde la falta de pago del inquilino (i) surgió de una disminución sustancial en los ingresos del hogar (incluyendo, pero no limitado a, una disminución sustancial en los ingresos del hogar causada por despidos o una reducción en la cantidad de horas de trabajo compensables, o gastos sustanciales de bolsillo; (ii) que fue causada por la pandemia de COVID-19, o por cualquier respuesta del gobierno local, estatal o federal al COVID-19; y (iii) está documentada. Los tipos de documentación que un inquilino puede usar para demostrar una incapacidad de pago debido al COVID-19 pueden incluir, sin limitación, extractos bancarios, recibos de pago, avisos de terminación del empleo, prueba de presentaciones de reclamos de seguro de desempleo, declaraciones juradas, y formularios completos preparados por la Junta de Alquiler. Un inquilino tendrá la opción, pero no estará obligado, a utilizar documentación de terceros, como una carta de un empleador, para demostrar su incapacidad de pago. Las disposiciones de esta subsección (a)(1)(D), siendo necesarias para el bienestar de la Ciudad y el Condado de San Francisco y sus residentes, se interpretarán de manera liberal para llevar a cabo su propósito, que es proteger a los inquilinos de ser desalojados por falta de pagos de alquiler debido a la pandemia de COVID-19. Nada de lo dispuesto en esta subsección (a)(1)(D) eximirá a un inquilino de la obligación de pagar el alquiler, ni restringirá la capacidad de un propietario de recuperar el alquiler adeudado;
(E) Siempre que, además, el inciso (a)(1) tampoco se aplique con respecto a los pagos de alquiler que vencieron inicialmente durante el período comprendido entre el 1 de julio de 2022 y los 60 días posteriores a la fecha en que la proclamación de emergencia del Alcalde relacionada con la pandemia de COVID-19 deje de estar vigente, si el inquilino puede demostrar su incapacidad para pagar el alquiler debido a los impactos financieros de la pandemia de COVID-19, como se establece en el inciso (a)(1)(D). Nada de lo dispuesto en este inciso (a)(1)(E) liberará a un inquilino de la obligación de pagar el alquiler ni restringirá la capacidad de un propietario para recuperar el alquiler adeudado.
(F) Las protecciones en las subsecciones (a)(1)(D) y (a)(1)(E) también se aplicarán a las unidades donde el alquiler esté controlado o regulado por la Ciudad, a pesar de la Sección 37.2(r)(4), incluidas, entre otras, las unidades operadas de forma privada controladas o reguladas por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Alcalde y/o el Departamento de Vivienda de Apoyo y Personas sin Hogar. Esta subsección (a)(1)(F) se aplicará a todas esas unidades, incluidas, entre otras, aquellas en las que haya un aviso de desalojo o desalojo pendiente a la fecha en que esta subsección (a)(1)(F) entró en vigencia por primera vez e independientemente de si el aviso se entregó antes, el día o después del 3 de abril de 2023.
(2) El inquilino ha violado una obligación legal o un pacto de arrendamiento que no sea la obligación de entregar la posesión tras el aviso correspondiente o que no sea la obligación de pagar un cargo prohibido por la Sección 919.1 del Código de Policía, la violación fue sustancial y el inquilino no corrige dicha violación después de haber recibido un aviso por escrito del propietario.
(A) Sin perjuicio de cualquier disposición contraria del contrato de arrendamiento, el arrendador no intentará recuperar la posesión de una vivienda de alquiler como resultado del subarriendo de la misma por parte del inquilino si el arrendador ha denegado injustificadamente el derecho a subarrendar tras una solicitud escrita del inquilino, siempre que este continúe residiendo en la vivienda de alquiler y el subarriendo constituya una sustitución individual del/de los inquilino(s) saliente(s). Si el arrendador no responde al inquilino por escrito con una descripción de los motivos de la denegación de la solicitud dentro de los 14 días siguientes a la recepción de la solicitud escrita del inquilino, esta se considerará aprobada por el arrendador.
(B) Siempre que un contrato de alquiler o una disposición de arrendamiento limite el número de ocupantes o limite o prohíba el subarrendamiento o la cesión, un arrendador no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler como resultado de la adición a la unidad de un hijo, padre, nieto, abuelo, hermano o hermana del inquilino, o el cónyuge o pareja de hecho (según se define en las Secciones 62.1 a 62.8 del Código Administrativo) de dichos familiares, o como resultado de la adición del cónyuge o pareja de hecho de un inquilino, siempre que no se exceda el número máximo de ocupantes establecido en la Sección 37.9(a)(2)(B)(i) y (ii), si el arrendador ha rechazado irrazonablemente una solicitud por escrito del inquilino para agregar dicho(s) ocupante(s) a la unidad. Si el arrendador no responde al inquilino por escrito con una descripción de los motivos de la denegación de la solicitud dentro de los 14 días siguientes a la recepción de la solicitud escrita del inquilino, esta se considerará aprobada por el arrendador. La denegación razonable del arrendador a la solicitud escrita del inquilino no podrá basarse en la falta de solvencia del ocupante adicional propuesto, si esta persona no estará legalmente obligada a pagar una parte o la totalidad del alquiler al arrendador. La denegación razonable del arrendador a la solicitud escrita del inquilino podrá basarse, entre otros motivos, en que el número total de ocupantes en una unidad excede (o con el/los ocupante(s) adicional(es) propuesto(s) excedería) el menor de (i) o (ii):
(i) Dos personas en una unidad tipo estudio, tres personas en una unidad de un dormitorio, cuatro personas en una unidad de dos dormitorios, seis personas en una unidad de tres dormitorios u ocho personas en una unidad de cuatro dormitorios; o,
(ii) El número máximo permitido en la unidad según la ley estatal y/u otros códigos locales, como los Códigos de Construcción, Incendios, Vivienda y Planificación.
(C) Se dispone además que, cuando un contrato de alquiler o una cláusula de arrendamiento limite el número de ocupantes, o limite o prohíba el subarrendamiento o la cesión, el arrendador no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler como resultado de la adición de ocupantes adicionales por parte del inquilino a la unidad, siempre que el número máximo de ocupantes no exceda la cantidad menor de las permitidas por la Subsección (i) o la Subsección (ii) de esta Sección 37.9(a)(2)(C), si el arrendador ha rechazado irrazonablemente una solicitud por escrito del inquilino para agregar dicho(s) ocupante(s) a la unidad. Si el arrendador no responde al inquilino por escrito con una descripción de los motivos de la denegación de la solicitud dentro de los 14 días posteriores a la recepción de la solicitud por escrito del inquilino, esta se considerará aprobada por el arrendador. La negativa razonable del arrendador a la solicitud escrita del inquilino no podrá basarse en ninguno de los siguientes motivos: (1) la falta de solvencia del ocupante adicional propuesto, si esta persona no estará legalmente obligada a pagar una parte o la totalidad del alquiler al arrendador, o (2) el número de ocupantes permitido por el contrato de arrendamiento. Con excepción de las restricciones establecidas en la oración anterior, la negativa razonable del arrendador a la solicitud escrita del inquilino podrá basarse, entre otras, en que el arrendador reside en la misma unidad que el inquilino o en que el número total de ocupantes en una unidad excede (o con el/los ocupante(s) adicional(es) propuesto(s) excedería) el menor de los siguientes: (i) o (ii):
(i) Dos personas en una unidad de estudio, tres personas en una unidad de un dormitorio, cuatro personas en una unidad de dos dormitorios, seis personas en una unidad de tres dormitorios u ocho personas en una unidad de cuatro dormitorios; o
(ii) El número máximo permitido en la unidad según la ley estatal y/u otros códigos locales, como los Códigos de Construcción, Incendios, Vivienda y Planificación.
(iii) Esta Subsección 37.9(a)(2)(C) no tiene por sí sola la intención de establecer una relación directa entre propietario e inquilino entre el ocupante adicional y el propietario ni de limitar los derechos del propietario bajo la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins, Código Civil de California Sección 1954.50 y siguientes (según pueda ser modificado de vez en cuando).
(iv) Para los efectos de esta Subsección 37.9(a)(2)(C), el término “ocupante adicional” no incluirá a las personas que ocupan la unidad como Uso Turístico o Transitorio, según se define en la Sección 41A.5 del Código Administrativo.
(D) Antes de intentar recuperar la posesión basándose en el incumplimiento de una obligación legal o un pacto de arrendamiento relativo al subarrendamiento o a los límites en el número de ocupantes de la unidad de alquiler, el arrendador deberá notificar al inquilino por escrito el incumplimiento, brindándole la oportunidad de subsanarlo en un plazo de 10 días o más. El inquilino podrá subsanar el incumplimiento solicitando por escrito la incorporación de los ocupantes mencionados en los incisos (A), (B) o (C) del artículo 37.9(a)(2), o utilizando otros medios razonables para subsanarlo, incluyendo, entre otros, la expulsión de cualquier ocupante adicional o no autorizado. Nada de lo dispuesto en el artículo 37.9(a)(2)(D) pretende limitar otros derechos o recursos que la ley otorga a los arrendadores.
(E) Sin perjuicio de cualquier disposición del contrato de arrendamiento que establezca lo contrario, un propietario no podrá imponer cargos por mora, sanciones, intereses, daños liquidados o cargos similares debido a la falta de pago del alquiler por parte de un inquilino, si el inquilino puede demostrar que no realizó el pago del alquiler debido a la pandemia de COVID-19, como se establece en la subsección (a)(1)(D), (a)(1)(E) y/o (a)(1)(F). Un propietario no podrá recuperar la posesión de la unidad debido a la falta de pago de dichos cargos por mora por parte de un inquilino cuando se apliquen las subsecciones (a)(1)(D), (a)(1)(E) y/o (a)(1)(F). La oración anterior no ampliará ni disminuirá los derechos de un propietario con respecto a dichos cargos cuando no se apliquen las subsecciones (a)(1)(D), (a)(1)(E) y/o (a)(1)(F).
(3) El inquilino está cometiendo o permitiendo que exista una molestia, o está causando un daño sustancial a la unidad de alquiler, o está creando una interferencia sustancial con la comodidad, seguridad o disfrute del propietario o los inquilinos en el edificio, las actividades son graves, continuas o recurrentes por naturaleza, y la naturaleza de dicha molestia, daño o interferencia está específicamente indicada por el propietario por escrito como lo requiere la Sección 37.9(c).
(3.1) Protección contra el desalojo de víctimas de violencia doméstica, agresión sexual o acoso:
(A) Será una defensa a una acción de posesión de una unidad bajo la Subsección 37.9(a)(3) si el tribunal determina que:
(i) El inquilino o un miembro del hogar del inquilino es víctima de un acto o actos que constituyen violencia doméstica, agresión sexual o acecho; y
(ii) El aviso de desalojo se basa sustancialmente en el acto o actos que constituyen violencia doméstica o agresión sexual o acecho contra el inquilino o un miembro del hogar del inquilino, incluyendo, entre otros, una acción de posesión basada en quejas de ruido, disturbios o presencia repetida de la policía.
(B) Pruebas requeridas. Al tomar la determinación conforme al Artículo 37.9(a)(3.1)(A), el tribunal considerará las pruebas, que pueden incluir, entre otras:
(i) Una copia de una orden de restricción temporal u orden de protección de emergencia emitida de conformidad con la Parte 3 (a partir del Artículo 6240), la Parte 4 (a partir del Artículo 6300) o la Parte 5 (a partir del Artículo 6400) del Código de Familia, el Artículo 136.2 del Código Penal, el Artículo 527.6 del Código de Procedimiento Civil o el Artículo 213.5 del Código de Bienestar e Instituciones, que proteja al inquilino o a un miembro de su hogar contra futuros actos de violencia doméstica, agresión sexual o acecho. Y/o
(ii) Una copia de un informe escrito por un agente de paz empleado por una agencia policial estatal o local que actúe en su carácter oficial, en el que se declare que el inquilino o un miembro de su hogar ha presentado una denuncia alegando que es víctima de violencia doméstica, agresión sexual o acecho. Y/o
(iii) Otra documentación escrita de un tercero calificado sobre los actos que constituyen violencia doméstica o agresión sexual o acecho.
(C) Alegaciones mutuas de abuso entre las partes. Si dos o más coarrendatarios son partes que buscan alivio bajo la Subsección 37.9(a)(3.1)(A), y cada uno alega que él o ella fue víctima de violencia doméstica o agresión sexual o acecho perpetrado por otro coarrendatario que también es parte, el tribunal puede determinar si un inquilino actuó como el agresor dominante en los actos que constituyen un delito de violencia doméstica, agresión sexual o acecho. Para tomar la determinación, el tribunal considerará los factores enumerados en la Sección 13701(b)(1) del Código Penal. Un inquilino que el tribunal determine que fue el agresor dominante en los actos que constituyen un delito de violencia doméstica, agresión sexual o acecho no tiene derecho a alivio bajo la Subsección 37.9(a)(3.1)(A).
(D) Limitaciones de la reparación. A menos que el inquilino o un miembro de su hogar haya obtenido una orden de protección contra el presunto abusador para que desaloje o se abstenga de la vivienda como resultado de actos que constituyen violencia doméstica, agresión sexual o acoso contra el inquilino o un miembro de su hogar, el inquilino no podrá obtener reparación en virtud del Subpárrafo 37.9(a)(3.1) si:
(i) Al inquilino se le concedió un alivio bajo la Subsección 37.9(a)(3.1) en una acción por la posesión de la unidad dentro de los cinco años anteriores; y
(ii) Se ha presentado una acción posterior para la posesión de la unidad; y
(iii) El aviso de desalojo en esta acción posterior de posesión se basa sustancialmente en actos continuos que constituyen violencia doméstica o agresión sexual o acecho por parte de la misma persona presuntamente abusadora en la acción anterior de posesión.
(E) Nada de lo dispuesto en esta Subsección 37.9(a)(3.1) se interpretará de modo que afecte la responsabilidad del inquilino por el alquiler moroso u otras sumas adeudadas al propietario, o los recursos del propietario para recuperar del inquilino dichas sumas.
(F) Las disposiciones de la Subsección 37.9(a)(3.1) están destinadas a ser utilizadas de conformidad con la Sección 1946.7 del Código Civil.
(3.2) Confidencialidad de la información recibida de víctimas de violencia doméstica, agresión sexual o acecho. El arrendador deberá mantener en estricta confidencialidad toda la información que reciba confidencialmente de un inquilino o de un miembro de su hogar que sea víctima de violencia doméstica, agresión sexual o acecho, en relación con dicha violencia doméstica, agresión sexual o acecho, excepto en la medida en que dicha divulgación (A) sea necesaria para proporcionar un ajuste razonable a la víctima, o (B) sea requerida de otro modo por la legislación federal, estatal o local aplicable. La víctima podrá autorizar la divulgación limitada o general de cualquier información que se considere confidencial en virtud de esta Subsección 37.9(a)(3.2).
O,
(4) El inquilino está usando o permitiendo que una unidad de alquiler se use para cualquier propósito ilegal, siempre que el propietario no intente recuperar la posesión de una unidad de alquiler únicamente:
(A) como resultado de una primera violación del Capítulo 41A que se haya subsanado dentro de los 30 días de notificación por escrito al inquilino; o,
(B) porque el uso ilegal consiste en la ocupación residencial de una unidad no autorizada por la Ciudad para dicha ocupación. Nada de lo dispuesto en la Sección 37.9(a)(4)(B) prohíbe al arrendador intentar recuperar la posesión de la unidad conforme a la Sección 37.9(a)(8) o (10) de este Capítulo 37.
(5) El inquilino, que tenía un acuerdo oral o escrito con el arrendador que ha terminado, se ha negado, después de una solicitud o demanda escrita del arrendador, a ejecutar una extensión o renovación escrita del mismo por un período adicional de duración similar y bajo términos que sean materialmente los mismos que en el acuerdo anterior; siempre que dichos términos no entren en conflicto con ninguna de las disposiciones de este Capítulo 37; o
(6) El inquilino, después de recibir una notificación por escrito para cesar, ha negado al propietario el acceso a la unidad de alquiler según lo exige la ley estatal o local; o
(7) El inquilino que ocupa la vivienda al final del plazo del contrato oral o escrito es un subarrendatario no aprobado por el propietario; o
(8) El arrendador busca recuperar la posesión de buena fe, sin motivos ulteriores y con intención honesta;
(i) Para uso u ocupación del arrendador como su residencia principal por un período de al menos 36 meses continuos;
(ii) Para el uso u ocupación de los abuelos, nietos, padres, hijos, hermanos o hermanas del arrendador, o de su cónyuge o de los cónyuges de dichos familiares, como residencia principal durante un período de al menos 36 meses, en el mismo edificio donde el arrendador reside como su residencia principal, o en un edificio donde el arrendador simultáneamente solicita la posesión de una unidad de alquiler según el artículo 37.9(a)(8)(i). A los efectos de este artículo 37.9(a)(8)(ii), el término "cónyuge" incluirá a las parejas de hecho según se definen en los capítulos 62.1 a 62.8 del Código Administrativo.
(iii) Para los fines de esta Sección 37.9(a)(8) únicamente, en lo que respecta a los propietarios que se convierten en propietarios registrados de la unidad de alquiler el 21 de febrero de 1991 o antes, el término propietario se definirá como un propietario registrado de al menos el 10 por ciento de interés en la propiedad o, para la Sección 37.9(a)(8)(i) únicamente, dos personas registradas como parejas de hecho según se define en el Código Administrativo de San Francisco, Capítulo 62.1-62.8, cuya propiedad combinada registrada es de al menos el 10 por ciento. Para los fines de esta Sección 37.9(a)(8) únicamente, en lo que respecta a los propietarios que se convierten en propietarios registrados de la unidad de alquiler después del 21 de febrero de 1991, el término propietario se definirá como un propietario registrado de al menos el 25 por ciento de interés en la propiedad o, para la Sección 37.9(a)(8)(i) únicamente, dos personas registradas como parejas de hecho según se define en el Código Administrativo de San Francisco, Capítulo 62.1-62.8, cuya propiedad combinada registrada es de al menos el 25 por ciento.
(iv) Un arrendador no podrá recuperar la posesión bajo esta Sección 37.9(a)(8) si una unidad comparable de su propiedad ya está vacante y disponible, o si dicha unidad queda vacante y disponible antes de la recuperación de la posesión de la unidad. Si una unidad comparable queda vacante y disponible antes de la recuperación de la posesión, el arrendador rescindirá el aviso de desalojo y desestimará cualquier acción interpuesta para recuperar la posesión de la propiedad. Además, si una unidad no comparable queda disponible antes de la recuperación de la posesión, el arrendador ofrecerá dicha unidad al inquilino. Se considerará falta de buena fe si un arrendador programa la notificación o la presentación de una acción para recuperar la posesión para evitar mudarse a una unidad comparable o para evitar ofrecer al inquilino una unidad de reemplazo.
(v) A partir del 1 de enero de 2018, el propietario deberá adjuntar al aviso de desalojo un formulario preparado por la Junta de Alquiler que el inquilino puede usar para mantener a la Junta de Alquiler informada de cualquier cambio futuro de domicilio, y deberá incluir en el aviso una declaración ejecutada por el propietario bajo pena de perjurio que indique que el propietario busca recuperar la posesión de la unidad de buena fe, sin motivos ulteriores y con intención honesta, para uso u ocupación como residencia principal del propietario o de un familiar del propietario (identificado por su nombre y relación con el propietario), durante un período de al menos 36 meses continuos, como se establece en las subsecciones 37.9(a)(8)(i) y (ii). La evidencia de que el propietario no ha actuado de buena fe puede incluir, entre otros, cualquiera de los siguientes: (1) el propietario no ha presentado el aviso de desalojo ante la Junta de Alquileres como lo exige la Sección 37.9(c), (2) el propietario o familiar por quien se desalojó al inquilino no se mudó a la unidad de alquiler dentro de los tres meses posteriores a que el propietario recuperó la posesión y luego ocupó dicha unidad como residencia principal de esa persona durante un mínimo de 36 meses consecutivos, (3) el propietario o familiar por quien se desalojó al inquilino carece de una razón legítima y de buena fe para no mudarse a la unidad dentro de los tres meses posteriores a la recuperación de la posesión y/o luego ocupar dicha unidad como residencia principal de esa persona durante un mínimo de 36 meses consecutivos, (4) el propietario no presentó una declaración de ocupación ante la Junta de Alquileres como lo exige la Sección 37.9(a)(8)(vii), (5) el propietario violó la Sección 37.9B al alquilar la unidad a un nuevo inquilino. El inquilino paga una renta mayor a la que habría pagado si el inquilino obligado a desocupar la vivienda hubiera permanecido en ocupación continua y la unidad de alquiler hubiera permanecido sujeta a este Capítulo 37, y (6) cualquier otro factor que un tribunal o la Junta de Alquileres consideren relevante. Nada de lo dispuesto en esta Sección 37.9(a)(8)(v) pretende alterar o reducir cualquier otro derecho a compensación que un inquilino pueda tener por el incumplimiento del arrendador con este Capítulo 37.
(vi) Una vez que un arrendador haya recuperado la posesión de una unidad de alquiler conforme a la Sección 37.9(a)(8)(i), ningún otro arrendador, actual o futuro, podrá recuperar la posesión de ninguna otra unidad de alquiler en el edificio conforme a la Sección 37.9(a)(8)(i). La intención de esta sección es que solo se pueda utilizar una unidad específica por edificio para dicha ocupación conforme a la Sección 37.9(a)(8)(i) y que, una vez utilizada una unidad para dicha ocupación, todas las ocupaciones futuras conforme a la Sección 37.9(a)(8)(i) deben ser de esa misma unidad. El arrendador podrá presentar una petición ante la Junta de Alquileres o, a su elección, iniciar un proceso de desalojo, alegando que una discapacidad u otra dificultad similar le impide ocupar una unidad que anteriormente ocupaba.
(vii) El arrendador que haya recuperado la posesión de una unidad conforme a la Sección 37.9(a)(8) a partir del 1 de enero de 2018 deberá completar, bajo pena de perjurio, una declaración de ocupación en un formulario que preparará la Junta de Alquileres, que indique si ha recuperado la posesión de la unidad. El arrendador deberá presentar la declaración de ocupación ante la Junta de Alquileres dentro de los 90 días posteriores a la fecha de notificación y, posteriormente, deberá presentar una declaración de ocupación actualizada cada 90 días, a menos que la declaración de ocupación indique que el arrendador ya no intenta recuperar la posesión de la unidad, en cuyo caso no será necesario presentar más declaraciones de ocupación. Si la declaración de ocupación revela que el arrendador ya ha recuperado la posesión de la unidad, este deberá presentar declaraciones de ocupación actualizadas una vez al año durante cinco años, a más tardar 12, 24, 36, 48 y 60 meses después de la recuperación de la posesión de la unidad. Cada declaración de ocupación presentada después de que el arrendador haya recuperado la posesión de la unidad deberá indicar la fecha de recuperación de la posesión, si el arrendador o un familiar por quien se desalojó al inquilino ocupa la unidad como residencia principal de esa persona con al menos dos tipos de documentación de respaldo, la fecha de inicio de dicha ocupación (o alternativamente, las razones por las cuales la ocupación aún no ha comenzado), el alquiler cobrado por la unidad, si lo hubiera, y cualquier otra información y documentación que la Junta de Alquileres pueda requerir para llevar a cabo los propósitos de esta Sección 37.9(a)(8). La Junta de Alquileres hará todos los esfuerzos razonables para enviar al inquilino desplazado una copia de cada declaración de ocupación dentro de los 30 días siguientes a la fecha de presentación, o un aviso de que el arrendador no presentó una declaración de ocupación si no se presentó ninguna. Además, la Junta de Alquileres impondrá una sanción administrativa a cualquier arrendador que incumpla con este inciso (a)(8)(vii), por un monto de $250 por la primera infracción, $500 por la segunda infracción y $1,000 por cada infracción subsiguiente. El procedimiento para la imposición, ejecución, cobro y revisión administrativa de la sanción administrativa se regirá por el Capítulo 100 del Código Administrativo, "Procedimientos que Rigen la Imposición de Multas Administrativas", que se incorpora por la presente en su totalidad.
(viii) Si cualquier disposición o cláusula de esta Sección 37.9(a)(8) o su aplicación a cualquier persona o circunstancia se considera inconstitucional o de otra manera inválida por cualquier tribunal de jurisdicción competente, dicha invalidez no afectará otras disposiciones del capítulo, y las cláusulas de este capítulo se consideran separables; o
(9) El propietario busca recuperar la posesión de buena fe para vender la unidad de acuerdo con una conversión de condominio aprobada bajo la ordenanza de subdivisión de San Francisco y lo hace sin razones ulteriores y con intención honesta; o
(10) El propietario busca recuperar la posesión de buena fe para demoler o de otra manera retirar permanentemente una o más unidades de alquiler individuales dentro de un edificio en lugar de todas las unidades del uso de vivienda y ha obtenido todos los permisos necesarios en o antes de la fecha en que se da el aviso de desalojo, y lo hace sin razones ulteriores y con intención honesta sujeto al pago de los gastos de reubicación según lo dispuesto en la Sección 37.9C; o
(11) El arrendador procura de buena fe retirar temporalmente la unidad del uso habitacional para poder realizar mejoras de capital o obras de rehabilitación que la harían peligrosa, insalubre o inhabitable mientras se realizan las obras, y ha obtenido todos los permisos necesarios antes de la fecha de notificación de desalojo, sin motivos ulteriores y con buena intención. Todo inquilino que desocupe la unidad en tales circunstancias tendrá derecho a volver a ocuparla por la renta anterior, ajustada de acuerdo con las disposiciones de este Capítulo 37. El arrendador podrá exigir al inquilino que desocupe la unidad solo por el tiempo mínimo necesario para realizar las obras.
(A) En o antes de la fecha en que se da aviso de desalojo, el propietario deberá: (i) informar al inquilino por escrito que los planes de rehabilitación o mejora de capital están archivados en la Oficina Central de Permisos del Departamento de Inspección de Edificios y que se pueden hacer arreglos para revisar dichos planes con la Oficina Central de Permisos, y (ii) proporcionar al inquilino un formulario de divulgación preparado por la Junta que informa al inquilino sobre su derecho a regresar, (iii) proporcionar al inquilino un formulario preparado por la Junta que el inquilino puede usar para mantener a la Junta informada de cualquier cambio futuro de dirección; y (iv) proporcionar al inquilino un formulario preparado por la Junta que los inquilinos de bajos ingresos pueden usar para buscar asistencia de reubicación mensual adicional según la subsección (D).
(B) Ningún propietario intentará recuperar la posesión de ninguna unidad sujeta a un préstamo RAP según lo establecido en la Sección 37.2(m) de este Capítulo, excepto según lo dispuesto en la Sección 32.69 del Código Administrativo.
(C) El inquilino no estará obligado a desocupar la vivienda de conformidad con esta Sección 37.9(a)(11) por un período superior a tres meses; sin embargo, dicho período de tiempo podrá ser extendido por la Junta (incluidos sus Jueces de Derecho Administrativo) a solicitud del propietario.
(i) Al revisar una solicitud de prórroga, la Junta determinará primero si el arrendador ha demostrado que todas las obras son razonables y necesarias para cumplir con los requisitos estatales o locales relativos a la seguridad o habitabilidad del edificio o la unidad, y no tienen carácter electivo. De ser así, la Junta solo considerará si el arrendador se ha demorado en solicitar la prórroga y si su estimación de tiempo es razonable.
(ii) Alternativamente, si la Junta determina que no todas las obras son razonables y necesarias para cumplir con los requisitos estatales o locales relativos a la seguridad o habitabilidad del edificio o la unidad, la Junta considerará el grado de carácter electivo de las obras; si algún inquilino ha objetado que el costo de conseguir una vivienda alternativa durante la prórroga le causaría dificultades económicas, o si tiene 60 años o más o una discapacidad; y cualquier otra circunstancia extraordinaria. La Junta también considerará si el arrendador ha ofrecido medidas de mitigación razonables, aparte de los gastos de reubicación exigidos por el apartado (D), para subsanar las dificultades impuestas al inquilino, como asistencia adicional para la reubicación o la ocupación temporal de otra unidad vacante, si hubiera una disponible.
(iii) La Junta podrá conceder o denegar una solicitud de prórroga, o aprobar un plazo más corto, basándose en la consideración de los hechos del caso. La Junta adoptará normas y reglamentos para implementar el procedimiento de solicitud. Si el arrendador no permite al inquilino reocupar la unidad a tiempo, y una vez finalizadas las obras, el ocupante posterior es una persona distinta del inquilino original, se presumirá refutablemente que el inquilino original no reocupa la unidad debido a la demora y, por lo tanto, a efectos de la restricción de la renta, según lo establecido en la Sección 37.3(f)(1), que el arrendamiento original fue rescindido por el arrendador.
(D) Cualquier propietario que busque recuperar la posesión bajo esta Sección 37.9(a)(11) deberá pagar los gastos de reubicación según lo dispuesto en la Sección 37.9C.[1] Además, si un inquilino con bajos ingresos según se define en la sección 50079.5 del Código de Salud y Seguridad de California deberá desocupar la vivienda por más de tres meses de conformidad con un aviso de desalojo bajo esta subsección (a)(11) que se entregó en o después de la fecha de vigencia de la ordenanza en el Archivo de la Junta de Supervisores No. 250926, entonces el inquilino tendrá derecho a recibir asistencia de reubicación adicional como se establece a continuación.
(i) Un inquilino de bajos ingresos que solicite asistencia adicional para la reubicación a partir de los tres meses deberá presentar un formulario a la Junta y al arrendador que incluya una verificación de sus ingresos, el número de personas que residieron con él en la unidad y cualquier otra información que la Junta considere necesaria para calcular el monto de la asistencia adicional para la reubicación autorizada en virtud de este inciso (D). El arrendador también podrá presentar información a la Junta para facilitar este cálculo. La Junta informará a las partes sobre la asistencia adicional para la reubicación requerida dentro de los 30 días siguientes a la recepción del formulario de verificación del inquilino, o dentro de los 45 días si el arrendador también ha presentado información. La información relacionada con la fuente de ingresos del inquilino se considerará confidencial.
(ii) El monto de la asistencia adicional para la reubicación será equivalente a la diferencia mensual entre la renta que el inquilino pagaba a la fecha del aviso de desalojo y el Estándar de Pago de la Autoridad de Vivienda de San Francisco para ese tamaño de unidad (o la cantidad que el inquilino paga por vivienda provisional, la que sea menor). El arrendador deberá pagar al inquilino la cantidad determinada por la Junta cada mes, hasta que este haya aceptado o rechazado una oferta para reocupar la unidad una vez finalizadas las obras (pero en ningún caso por más de 39 meses).
(iii) La Junta requerirá que los inquilinos reconfirmen su elegibilidad según lo descrito en la subsección (i) y certifiquen su intención de regresar a la unidad una vez finalizado el trabajo, al menos una vez cada doce meses, como condición para recibir la asistencia adicional.
(iv) Cualquiera de las partes podrá impugnar la decisión sobre asistencia adicional para la reubicación solicitando una audiencia ante un Juez Administrativo de la Junta. Además, si la asistencia adicional constituyera una dificultad financiera excesiva para el arrendador, considerando todos los recursos disponibles, este también podrá presentar una solicitud por escrito para un ajuste por dificultades económicas, utilizando un formulario proporcionado por la Junta y adjuntando la documentación justificativa. La Junta, o sus Jueces Administrativos designados, podrán ordenar un plan de pago o cualquier otra medida que consideren justificada tras una audiencia sobre la solicitud.
(E) Inmediatamente después de la finalización de las mejoras de capital o las obras de rehabilitación, el arrendador deberá notificar al inquilino por escrito y permitirle reocupar su unidad. El inquilino tendrá 30 días a partir de la recepción de la oferta de reocupación del arrendador para notificarle su aceptación o rechazo. En caso de aceptación, deberá reocupar la unidad dentro de los 45 días siguientes a la recepción de la oferta del arrendador. El arrendador deberá presentar una copia de la oferta ante la Junta de Alquileres dentro de los 15 días posteriores a la presentación de la oferta. La Junta hará todos los esfuerzos razonables para enviar una notificación a la unidad dentro del año siguiente a la fecha de presentación, para informar al ocupante que el alquiler puede estar sujeto a las restricciones de alquiler establecidas en la Sección 37.3(f)(1).
(12) El arrendador procura recuperar la posesión de buena fe para llevar a cabo una rehabilitación sustancial, según se define en la Sección 37.2(s), y ha obtenido todos los permisos necesarios en o antes de la fecha de notificación de desalojo, y lo hace sin motivos ulteriores y con buena intención. No obstante lo anterior, ningún arrendador intentará recuperar la posesión de ninguna unidad sujeta a un préstamo RAP según lo establecido en la Sección 37.2(m) de este Capítulo, salvo lo dispuesto en la Sección 32.69 del Código Administrativo de San Francisco. Todo arrendador que busque recuperar la posesión en virtud de la Sección 37.9(a)(12) deberá pagar los gastos de reubicación según lo dispuesto en la Sección 37.9C; o
(13) El propietario desea retirar del alquiler o arrendamiento todas las unidades de alquiler dentro de cualquier estructura física separada y, además, en el caso de cualquier estructura física separada que contenga tres o menos unidades de alquiler, cualquier otra unidad de alquiler en el mismo lote, y cumple en su totalidad con la Sección 37.9A con respecto a cada una de dichas unidades; siempre que, sin embargo, las habitaciones de huéspedes o unidades de eficiencia dentro de un hotel residencial, como se define en la Sección 50519 del Código de Salud y Seguridad, no puedan retirarse del alquiler o arrendamiento si el hotel residencial tiene un permiso de ocupación emitido antes del 1 de enero de 1990, y si el hotel residencial no envió un aviso de intención de retirar las unidades del alquiler o arrendamiento (Código Administrativo Sección 37.9A(f), Código de Gobierno Sección 7060.4(a)) que se entregó a la Junta de Alquiler antes del 1 de enero de 2004; o
(14) El arrendador procura de buena fe recuperar temporalmente la posesión de la unidad con el único fin de realizar trabajos de remediación o eliminación de plomo, según lo exigen los Artículos 11 o 26 del Código de Salud de San Francisco. El inquilino desocupará la unidad solo por el tiempo mínimo requerido para realizar los trabajos. Los derechos y recursos de reubicación, establecidos en el Capítulo 72 del Código Administrativo de San Francisco, incluyendo, entre otros, el pago de asistencia financiera para la reubicación, se aplicarán a los desalojos conforme a esta Sección 37.9(a)(14). [Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2013, el monto de los pagos de reubicación por el desplazamiento temporal de una familia de inquilinos, conforme a la Sección 37.9(a)(14), por menos de 20 días, se rige por la Sección 1947.9 del Código Civil de California].
(15) El propietario busca recuperar la posesión de buena fe para demoler o, de otro modo, retirar permanentemente la unidad de alquiler del uso de vivienda de acuerdo con los términos de un acuerdo de desarrollo celebrado por la Ciudad según el Capítulo 56 del Código Administrativo de San Francisco.
(16) El estatus de buen samaritano del inquilino (Sección 37.2(a)(1)(D)) ha expirado, y el propietario ejerce el derecho a recuperar la posesión mediante la entrega de un aviso de terminación del arrendamiento conforme a esta Sección 37.9(a)(16) dentro de los 60 días posteriores al vencimiento del Período de estatus de buen samaritano original y cualquier Período extendido.
(17) El arrendador busca recuperar la posesión de buena fe para completar un proyecto de desarrollo que requerirá una demolición residencial según la Sección 317 del Código de Planificación, y ha obtenido todos los permisos necesarios en o antes de la fecha en que se da el aviso de desalojo. De conformidad con la Sección 317.2(b)(2)(A) del Código de Planificación, la fecha efectiva del aviso de desalojo para los inquilinos de bajos ingresos mencionados anteriormente no debe ser más de seis meses antes del inicio de las actividades de construcción previstas en el permiso, y no más de tres meses antes del inicio de las actividades de construcción en el caso de los hogares de bajos ingresos. De conformidad con la Sección 317.2(b)(2)(B) del Código de Planificación, si el arrendador no procede con la demolición y vuelve a alquilar alguna de las unidades, el inquilino desalojado podrá regresar a la unidad con una renta no mayor a la que se le habría aplicado si hubiera permanecido en ocupación continua.
(b) Un propietario que reside en la misma unidad de alquiler con su inquilino puede desalojar a dicho inquilino sin causa justa como lo requiere la Sección 37.9(a) anterior.
(c) Avisos de Desalojo. Un arrendador no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler a menos que al menos una de las causales enumeradas en la Sección 37.9(a) o (b) anterior sea (1) el motivo principal del arrendador para recuperar la posesión y (2) a menos que el arrendador informe al inquilino por escrito, en o antes de la fecha en que se da el aviso de desalojo, sobre las causales bajo las cuales se solicita la posesión. Para los avisos de desalojo bajo las Secciones 37.9(a)(8), (9), (10), (11), (14) o (17), el arrendador deberá indicar en el aviso de desalojo el alquiler legal de la unidad en el momento de su emisión, antes de intentar recuperar la posesión. La Junta preparará un formulario escrito que (1) indique que el incumplimiento de un inquilino en tiempo oportuno en respuesta a un aviso de desalojo puede resultar en una demanda por parte del arrendador para desalojarlo, y que la Junta puede ofrecer asesoramiento sobre el aviso de desalojo; y (2) incluye información proporcionada por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Alcaldía sobre la elegibilidad para programas de vivienda asequible. La Junta preparará el formulario en inglés, chino, español, vietnamita, tagalo y ruso y lo pondrá a disposición del público en su sitio web y en su oficina. El arrendador deberá adjuntar una copia del formulario en el idioma principal del inquilino a la notificación de desalojo antes de entregarla, excepto si el idioma principal del inquilino no es inglés, chino, español, vietnamita, tagalo o ruso, en cuyo caso el arrendador deberá adjuntar una copia del formulario en inglés a la notificación. Se deberá presentar ante la Junta una copia de todas las notificaciones de desalojo, excepto las notificaciones de tres días para pagar el alquiler o desalojar, y una copia de cualquier documento escrito adicional que informe al inquilino sobre los motivos por los que se solicita la posesión, dentro de los 10 días posteriores a la entrega de la notificación de desalojo. En cualquier acción para recuperar la posesión de la unidad de alquiler según la Sección 37.9, el arrendador debe alegar y demostrar que al menos una de las causales enumeradas en la Sección 37.9(a) o (b), enunciadas también en el aviso de desalojo, es el motivo principal para recuperar la posesión. Los inquilinos pueden refutar la alegación de que alguna de las causales enunciadas en el aviso de desalojo sea el motivo principal.
(d) Ningún arrendador podrá obligar a un inquilino a desalojar involuntariamente la vivienda ni amenazar con interponer una acción para recuperar la posesión, ni con reducir los servicios, ni con aumentar la renta, ni con tomar ninguna otra medida cuando el motivo principal del arrendador sea tomar represalias por el ejercicio por parte del inquilino de sus derechos legales. Dichas represalias constituirán una defensa ante cualquier acción para recuperar la posesión. En una acción para recuperar la posesión de una unidad de alquiler, la prueba del ejercicio por parte del inquilino de sus derechos legales dentro de los seis meses anteriores al presunto acto de represalia creará una presunción refutable de que el acto del arrendador fue una represalia.
(e) Será ilegal que un arrendador o cualquier otra persona que deliberadamente lo ayude a intentar recuperar la posesión o desalojar a un inquilino, salvo lo dispuesto en la Sección 37.9(a) y (b). Cualquier persona que intente recuperar la posesión de una unidad de alquiler de un inquilino o desalojar a un inquilino de una manera no prevista en la Sección 37.9(a) o (b) sin tener una base sustancial para el desalojo, según lo dispuesto en la Sección 37.9(a), será culpable de un delito menor y estará sujeta, de ser condenada, a las multas y sanciones establecidas en la Sección 37.10A. Cualquier renuncia por parte de un inquilino a los derechos bajo este Capítulo 37 será nula por ser contraria al orden público.
(f) Siempre que un propietario intente ilícitamente recuperar la posesión o recupere la posesión de una unidad de alquiler en violación de las Secciones 37.9 y/o 37.10A según lo promulgado en este documento, o intente ilícitamente cortar, reducir sustancialmente o eliminar, o realmente cortar, reducir sustancialmente o eliminar un servicio de vivienda suministrado en relación con el uso u ocupación de una unidad de alquiler como se establece en la Sección 37.2(r), el inquilino o la Junta de Alquiler puede iniciar un proceso civil para obtener una medida cautelar, daños monetarios de no menos de tres veces los daños reales (incluidos los daños por angustia mental o emocional como se especifica a continuación) y cualquier otro alivio que el tribunal considere apropiado. Si el arrendador ha recuperado la posesión de conformidad con la Sección 37.9(a)(8), dicha acción deberá interponerse a más tardar cinco años después de (1) la fecha en que el arrendador presente la primera declaración de ocupación ante la Junta de Alquileres de conformidad con la Sección 37.9(a)(8)(vii) o (2) tres meses después de que el arrendador recupere la posesión, lo que ocurra primero. En el caso de una indemnización por daños y perjuicios por angustia mental o emocional, dicha indemnización solo se triplicará si el juez determina que el arrendador actuó con conocimiento de causa o con desprecio temerario de la Sección 37.9 o 37.10A del presente. La parte vencedora tendrá derecho a honorarios y costas razonables de abogados de conformidad con la orden del tribunal. El recurso disponible en virtud de esta Sección 37.9(f) será adicional a cualquier otro recurso existente que pueda estar a disposición del inquilino o la Junta de Alquileres.
(g) Las disposiciones de esta Sección 37.9 se aplicarán a cualquier unidad de alquiler según se define en las Secciones 37.2(r)(4)(A) y 37.2(r)(4)(B), incluso cuando se haya entregado un aviso de desalojo/desalojo de dicha unidad de alquiler a la fecha de vigencia de la Ordenanza No. 250-98, pero cuando dicha unidad de alquiler aún no haya sido desocupada o no se haya emitido una sentencia de desalojo ilícito a la fecha de vigencia de la Ordenanza No. 250-98.
(h) Con respecto a las unidades de alquiler ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en el inquilino, se requerirán los requisitos de notificación de esta Sección 37.9 además de cualquier notificación requerida como parte del programa de asistencia de alquiler basada en el inquilino, incluyendo, entre otros, la notificación requerida bajo 24 CFR 982.311(e)(2)(ii).
(i) Las siguientes disposiciones adicionales se aplicarán a un propietario que intente recuperar una unidad de alquiler utilizando los motivos enumerados en la Sección 37.9(a)(8):
(1) Un propietario no puede recuperar la posesión de una unidad de un inquilino según la Sección 37.9(a)(8) si el propietario tiene o recibe notificación, en cualquier momento antes de la recuperación de la posesión, de que cualquier inquilino en la unidad de alquiler:
(A) Tiene 60 años de edad o más y ha residido en la unidad durante 10 años o más; o
(B) Está discapacitado dentro del significado de la Sección 37.9(i)(1)(B)(i) y ha residido en la unidad durante 10 años o más, o está catastróficamente enfermo dentro del significado de la Sección 37.9(i)(1)(B)(ii) y ha residido en la unidad durante cinco años o más:
(i) Un inquilino discapacitado se define para los fines de esta Sección 37.9(i)(1)(B) como una persona que es discapacitada o ciega dentro del significado del Ingreso de Seguridad Suplementario federal/Programa Suplementario del Estado de California (SSI/SSP), y que SSI/SSP determina que califica para ese programa o que satisface dichos requisitos a través de cualquier otro método de determinación aprobado por la Junta de Alquileres;
(ii) Un inquilino con una enfermedad catastrófica se define para los fines de esta Sección 37.9(i)(1)(B) como una persona que está discapacitada según se define en la Sección 37.9(i)(1)(B)(i), y que sufre una enfermedad potencialmente mortal certificada por su médico de atención primaria.
(2) Las disposiciones anteriores de las Secciones 37.9(i)(1)(A) y (B) no se aplicarán cuando solo haya una unidad de alquiler propiedad del propietario en el edificio, o cuando cada una de las unidades de alquiler propiedad del propietario en el mismo edificio donde reside el propietario (excepto la unidad realmente ocupada por el propietario) esté ocupada por un inquilino protegido de otra manera contra el desalojo por las Secciones 37.9(i)(1)(A) o (B) y cuando el pariente calificado del propietario que se mudará a la unidad de conformidad con la Sección 37.9(a)(8) tenga 60 años de edad o más.
(3) Las disposiciones establecidas por esta Sección 37.9(i) incluyen, pero no se limitan a, cualquier unidad de alquiler donde se haya entregado un aviso de desalojo/desalojo a la fecha en que esta enmienda entra en vigencia, pero donde la unidad de alquiler aún no ha sido desocupada o no se ha emitido una sentencia de desalojo ilegal.
(4) Dentro de los 30 días siguientes a la notificación personal por parte del arrendador de una solicitud por escrito o, a su elección, de un aviso de terminación del arrendamiento según la sección 37.9(a)(8), el inquilino debe presentar una declaración, con evidencia de respaldo, al arrendador si afirma pertenecer a una de las clases protegidas por la sección 37.9(i). La solicitud o notificación por escrito contendrá una advertencia de que la falta de presentación de la declaración por parte del inquilino dentro del plazo de 30 días se considerará una admisión de que no está protegido por la sección 37.9(i). El arrendador deberá presentar una copia de la solicitud o notificación ante la Junta de Alquileres dentro de los diez días siguientes a la notificación al inquilino. La falta de presentación de la declaración por parte del inquilino dentro del plazo de 30 días se considerará una admisión de que no está protegido por la sección 37.9(i). Un arrendador puede impugnar la solicitud de protección de un inquilino solicitando una audiencia ante la Junta de Alquileres o, a su elección, iniciando un procedimiento de desalojo, incluyendo la notificación de la rescisión del contrato de arrendamiento. En la audiencia ante la Junta de Alquileres o en la acción de desalojo, el inquilino tendrá la carga de la prueba para demostrar la protección. No se impondrá responsabilidad civil ni penal alguna al arrendador, según los artículos 37.9(e) o (f), por solicitar o impugnar la solicitud de protección de un inquilino.
(5) Esta Sección 37.9(i) es separable de todas las demás secciones y no tendrá fuerza ni efecto si cualquier moratoria temporal sobre los desalojos de propietarios o familiares adoptada por la Junta de Supervisores después del 1 de junio de 1998 y antes del 31 de octubre de 1998 ha sido invalidada por los tribunales en una decisión final.
(j) La siguiente disposición adicional se aplicará a un propietario que busque recuperar una unidad de alquiler utilizando los motivos enumerados en las Secciones 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11), (a)(12) o (a)(17).
(1) Será una defensa a un desalojo bajo las Secciones 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11), (a)(12) o (a)(17) si un niño menor de 18 años o cualquier educador reside en la unidad, el niño o educador es un inquilino en la unidad o tiene una relación de custodia o familiar con un inquilino en la unidad, el inquilino ha residido en la unidad durante 12 meses o más, y la fecha efectiva del aviso de terminación del alquiler cae durante el año escolar.
(2) La Sección 37.9(j)(1) no se aplicará cuando el propietario esté buscando desalojar temporalmente o cortar temporalmente los servicios de vivienda para realizar el trabajo sísmico requerido por el Capítulo 34B del Código de Construcción y haya proporcionado aviso y compensación según lo requerido por el Capítulo 65A del Código Administrativo.
(3) Dentro de los 30 días siguientes a la notificación personal por parte del arrendador de una solicitud por escrito o, a su elección, de un aviso de terminación del arrendamiento según las Secciones 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11), (a)(12) o (a)(17), el inquilino debe presentar una declaración con pruebas de respaldo al arrendador, si el inquilino afirma ser miembro de la clase protegida contra el desalojo por la Sección 37.9(j). La solicitud o notificación por escrito del arrendador deberá contener una advertencia de que la falta de presentación de una declaración por parte del inquilino dentro del período de 30 días se considerará una admisión de que el inquilino no está protegido contra el desalojo por la Sección 37.9(j). El arrendador deberá presentar una copia de la solicitud o notificación del arrendador ante la Junta de Control de Alquileres dentro de los 10 días siguientes a la notificación al inquilino. Si un inquilino no presenta una declaración dentro del plazo de 30 días, se considerará que admite que no está protegido contra el desalojo por la Sección 37.9(j). El arrendador puede impugnar la solicitud de protección del inquilino solicitando una audiencia ante la Junta de Alquileres o, a su elección, iniciando un procedimiento de desalojo, incluyendo la notificación de la terminación del arrendamiento. En la audiencia ante la Junta de Alquileres o en la acción de desalojo, el inquilino tendrá la carga de la prueba para demostrar su protección. No se impondrá responsabilidad civil ni penal al arrendador en virtud de la Sección 37.9(e) o (f) por solicitar o impugnar la solicitud de protección del inquilino.
(4) Para los efectos de esta Sección 37.9(j), los siguientes términos tienen los siguientes significados:
“Relación de custodia” significa, con respecto a un niño y un inquilino, que el inquilino es el tutor legal del niño, o tiene una declaración jurada de autorización de cuidador reconocida por el tribunal para el niño, o ha brindado cuidado de custodia a tiempo completo del niño de conformidad con un acuerdo con el tutor legal del niño o el cuidador reconocido por el tribunal y ha estado brindando ese cuidado durante al menos un año o la mitad de la vida del niño, lo que sea menor.
“Educador” significa cualquier persona que trabaja en una escuela en San Francisco como empleado o contratista independiente de la escuela o del órgano de gobierno que tiene jurisdicción sobre la escuela, incluidos, entre otros, todos los maestros, asistentes de aula, administradores, personal administrativo, consejeros, trabajadores sociales, psicólogos, enfermeras escolares, patólogos del habla, conserjes, guardias de seguridad, trabajadores de cafetería, especialistas en relaciones comunitarias, enlaces de asistencia y bienestar infantil y consultores de apoyo al aprendizaje.
“Relación familiar” significa que la persona es el padre, abuelo, hermano, hermana, tía o tío del niño o educador, o el cónyuge o pareja de hecho de dichas relaciones.
“Escuela” significa cualquier centro de cuidado infantil autorizado por el estado, guardería familiar autorizada por el estado y/o cualquier institución pública, privada o parroquial que brinde instrucción educativa para estudiantes en cualquiera o todos los grados desde el jardín de infantes hasta el duodécimo grado.
“Año escolar” significa el primer día de instrucción del semestre de otoño hasta el último día de instrucción del semestre de primavera, según se publica en el sitio web del Distrito Escolar Unificado de San Francisco para cada año.
(k) Divulgación de derechos a los inquilinos antes y después de la venta de unidades de alquiler sujetas a la Sección 37.9.
(1) Divulgación a los inquilinos por parte del vendedor de la propiedad. Antes de vender una propiedad que contenga unidades de alquiler sujetas al Artículo 37.9, el propietario/vendedor deberá informar a los inquilinos de la propiedad sobre sus derechos durante y después de la venta. Esta divulgación deberá constar por escrito e incluir:
(A) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos que establezca que los inquilinos no pueden ser desalojados ni se les puede pedir que se muden únicamente porque se está vendiendo una propiedad o únicamente porque un nuevo propietario ha comprado esa propiedad.
(B) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos que establezca que los inquilinos no pueden tener un aumento en su alquiler por encima de lo permitido por el Capítulo 37 únicamente porque se está vendiendo una propiedad o únicamente porque un nuevo propietario ha comprado esa propiedad.
(C) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos de que los contratos de alquiler de los inquilinos no pueden modificarse materialmente únicamente porque se vende una propiedad o únicamente porque un nuevo propietario ha comprado esa propiedad.
(D) Una declaración de que el derecho del propietario a mostrar unidades a posibles compradores está regido por la sección 1954 del Código Civil de California, incluida una declaración de que los inquilinos deben recibir notificación según lo dispuesto en la Sección 1954 y una declaración de que la visita debe realizarse durante el horario comercial normal a menos que el inquilino consienta una entrada en otro momento.
(E) Una declaración que indique que los inquilinos no están obligados a completar ni firmar ningún certificado o acuerdo de estoppel, salvo que lo exija la ley o el contrato de arrendamiento del inquilino. La declaración también informará a los inquilinos que sus derechos pueden verse afectados por un certificado o acuerdo de estoppel y que deben buscar asesoramiento legal antes de completar o firmar un certificado o acuerdo de estoppel.
(F) Una declaración de que la información sobre estos y otros derechos de los inquilinos está disponible en la Junta de Alquileres de San Francisco, 25 Van Ness Ave, San Francisco, California, y en el número de teléfono de asesoramiento de la Junta de Alquileres y en su sitio web.
(2) Divulgación a los inquilinos por parte del comprador de la propiedad. Dentro de los 30 días siguientes a la adquisición del título de propiedad de las unidades de alquiler, sujeto al Artículo 37.9, el nuevo comprador/propietario deberá informar a los inquilinos de la propiedad sobre sus derechos tras la venta de la misma. Esta divulgación deberá constar por escrito e incluir:
(A) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos que establezca que los inquilinos no pueden ser desalojados ni se les puede pedir que se muden únicamente porque un nuevo propietario ha comprado esa propiedad.
(B) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos que establezca que los inquilinos no pueden tener un aumento en su alquiler por encima de lo permitido por el Capítulo 37 únicamente porque un nuevo propietario haya comprado esa propiedad.
(C) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos de que los contratos de alquiler de los inquilinos no pueden modificarse materialmente únicamente porque un nuevo propietario haya comprado esa propiedad.
(D) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos de que todos los inquilinos, subarrendatarios o compañeros de habitación que eran ocupantes legales en el momento de la venta siguen siendo ocupantes legales.
(E) Una declaración en negrita de al menos 12 puntos: que los servicios de vivienda de los inquilinos según se define en el primer párrafo de la Sección 37.2(r) no se pueden cambiar o separar del contrato de arrendamiento únicamente porque un nuevo propietario ha comprado esa propiedad; y que los servicios de vivienda de los inquilinos según se define en el segundo párrafo de la Sección 37.2(r) que se proporcionaron en relación con el uso u ocupación de una unidad en el momento de la venta (como lavaderos, terrazas o espacios de almacenamiento) no se pueden separar del contrato de arrendamiento por el nuevo comprador/propietario sin una causa justa como lo requiere la Sección 37.9(a).
(l) Audiencias sobre presunto intento ilícito de recuperar la posesión mediante acoso a inquilinos.
(1) Un inquilino actual o anterior puede presentar un informe a la Junta de Alquileres alegando un intento ilícito de recuperar la posesión de su vivienda mediante acoso. Al recibir dicho informe, la Junta, a través de su Director Ejecutivo, enviará una notificación al arrendador y al inquilino acusando recibo del informe, resumiendo los derechos y responsabilidades de ambos con respecto a la posesión y el desalojo de las viviendas de alquiler, y solicitando al arrendador que presente una respuesta por escrito a la Junta en un plazo de siete días. Si el inquilino continúa en posesión de la vivienda y se alega que el acoso continúa, el Director Ejecutivo también solicitará al arrendador que presente un plan de cumplimiento. Un plan de cumplimiento no constituye una admisión de responsabilidad, sino un plan para evitar futuras denuncias por acoso.
(2) Tras considerar dicho informe y cualquier respuesta, el Director Ejecutivo programará una audiencia de investigación sobre las acusaciones ante un Juez de Derecho Administrativo de la Junta si el Director Ejecutivo determina que se aplican todas las siguientes condiciones:
(A) El presunto acoso ocurrió después de la fecha de vigencia de la ordenanza que figura en el expediente de la Junta No. 250926, y dentro de los 12 meses siguientes a la fecha del informe:
(B) El presunto acoso resultó en que la unidad se volviera inhabitable, continúa contra el inquilino que presentó la queja o es parte de un patrón y práctica de acoso de inquilinos basado en reclamos presentados previamente por otros inquilinos en el edificio dentro de los últimos 12 meses:
(C) Las alegaciones estarán respaldadas por pruebas documentales y/o con el testimonio de un testigo distinto del inquilino denunciante; y
(D) Las acusaciones no son frívolas.
La Junta de Alquileres no está obligada a celebrar una audiencia si ya está pendiente una acción civil o penal relacionada. La Junta de Alquileres podrá adoptar reglamentos conforme a este Capítulo 37 para definir con más detalle las normas sobre cuándo el Director Ejecutivo programará las audiencias de investigación y cómo se llevarán a cabo.
(3) El Director Ejecutivo programará dicha audiencia dentro de los 45 días siguientes a la recepción del informe de presunto acoso, o tan pronto como sea posible después. Tanto el inquilino como el arrendador podrán comparecer en la audiencia y presentar presentaciones orales o escritas, incluyendo la presentación de otros testigos. Tras la audiencia, el Juez Administrativo emitirá sus conclusiones sobre si el acoso fue lo suficientemente grave como para afectar significativamente el disfrute de la unidad por parte del inquilino y, en el caso de un inquilino anterior, si este desalojó la unidad debido al acoso, a efectos del Artículo 317.2 del Código de Planificación. Cualquiera de las partes podrá apelar las conclusiones ante la Junta de conformidad con el Artículo 37.8.
(4) Además de considerar cualquier apelación, la Junta también considerará si emprenderá otros procedimientos tales como, pero no limitado a, litigio civil de conformidad con la Sección 37.9(f), o remisión al Fiscal de Distrito para un posible procesamiento penal (ver Sección 37.9(e)).
(5) Para los efectos de esta Subsección 37.9(l), acoso significa los tipos de acoso definidos en la Sección 37.10B(a)(1) – (6) y (8) – (14).
(m) Implementación del Artículo 1947.9(a)(1)(A) del Código Civil de California. Sin perjuicio de cualquier otra disposición del Capítulo 37 del Código Administrativo, y de conformidad con el Artículo 1947.9 del Código Civil de California, el pago diario de compensación especificado en el Artículo 1947.9(a)(1)(A) del Código Civil para una familia arrendataria desplazada temporalmente por menos de 20 días aumentará anualmente, redondeado al dólar más cercano, al ritmo de aumento de la categoría de gasto de "alquiler de vivienda principal" del Índice de Precios al Consumidor (IPC) para Todos los Consumidores Urbanos en la Región de San Francisco-Oakland-San José correspondiente al año calendario anterior, según los datos proporcionados por el Departamento de Trabajo de los Estados Unidos y publicados por la Junta. Este aumento se calculará a partir del 1 de marzo de cada año, a partir del 1 de marzo de 2014.
(n) Un arrendador que notifique un desalojo según la Sección 37.9(a)(8) con el fin de recuperar la posesión de la unidad para su propio uso u ocupación o para sus familiares puede solicitar la aprobación de la Junta de Alquileres para rescindir el aviso o detener los procedimientos de desalojo en cualquier momento, pero si el inquilino desocupa la vivienda dentro del año siguiente a la fecha de notificación, se presume refutablemente que el arrendamiento ha sido rescindido por el arrendador de conformidad con el aviso a los efectos de la Sección 317(d)(6) del Código de Planificación y la Sección 37.3(f)(1) del Código Administrativo. Esta presunción se aplicará incluso si el inquilino desocupa la unidad después de que se haya rescindido el aviso, y una declaración escrita del inquilino de que abandona la unidad por voluntad propia firmada como parte de un acuerdo por el cual se le exige que desaloje la unidad es insuficiente para refutar esta presunción.
[1] Sin embargo, a partir del 1 de enero de 2013, el monto de los pagos de reubicación por desplazamiento temporal de un hogar inquilino según la Sección 37.9(a)(11) por menos de 20 días se rige por la Sección 1947.9 del Código Civil de California y no por la Sección 37.9C.
[Enmendado por Ordenanza Núm. 295-79, vigente desde el 22 de junio de 1979; Ordenanza Núm. 358-80, vigente desde el 24 de agosto de 1980; Ordenanza Núm. 539-80, vigente desde el 11 de diciembre de 1980; Ordenanza Núm. 4-82, vigente desde el 7 de febrero de 1982; Ordenanza Núm. 268-82, vigente desde el 10 de julio de 1982; Ordenanza Núm. 498-82, vigente desde el 11 de noviembre de 1982; Ordenanza Núm. 438-83, vigente desde el 2 de octubre de 1983; Ordenanza Núm. 425-84, vigente desde el 17 de noviembre de 1984; Ordenanza Núm. 193-86, vigente desde el 29 de junio de 1986; Ordenanza Núm. No. 7-87, en vigor desde el 14 de febrero de 1987; Ord. No. 30-91, en vigor desde el 21 de febrero de 1991; Ord. No. 192-91, en vigor desde el 30 de junio de 1991; Ord. No. 405-96, en vigor desde el 21 de noviembre de 1996; Ord. No. 109-97-4, en vigor desde el 30 de enero de 1998; Ord. No. 239-98, en vigor desde el 16 de agosto de 1998; Ord. No. 250-98, en vigor desde el 30 de agosto de 1998; Ord. No. 293-98, en vigor desde el 1 de noviembre de 1998; enmendado por la Proposición G, 18 de diciembre de 1998; enmendado por Ord. No. 237-99, en vigor desde el 29 de septiembre de 1999; Ord. No. 347-99, vigente desde el 29 de enero de 2000; Orden. No. 348-99, vigente desde el 29 de enero de 2000; Orden. No. 135-01, vigente desde el 4 de septiembre de 2001; Orden. No. 186-01, vigente desde el 27 de octubre de 2001; Orden. No. 23-02, vigente desde el 24 de marzo de 2002; Orden. No. 57-02, vigente desde el 2 de junio de 2002; revisado por Bullard v. San Francisco Rent Board (2003) 106 Cal.App. 4th 488, y Baba v. CCSF (2004) 124 Cal.App. 4º 504; modificado por Ord. No. 99-04, vigente desde el 5 de julio de 2004; Orden. No. 282-04, en vigor desde el 2 de enero de 2005; Ord. No. 21-05, en vigor desde el 20 de febrero de 2005; enmendada por la Proposición H, en vigor desde el 22 de diciembre de 2006; Ord. No. 92-07, en vigor desde el 27 de mayo de 2007; Ord. No. 33-08, en vigor desde el 16 de abril de 2008; Ord. No. 28-09, en vigor desde el 22 de marzo de 2009; Ord. No. 33-10, en vigor desde el 14 de marzo de 2010; Ord. No. 72-11, en vigor desde el 27 de mayo de 2011; anotó las secciones 37.9(a)(11) y 37.9(a)(14) para hacer referencia a la Sección 1947.9 del Código Civil de California, que entró en vigor el 1 de enero de 2013; enmendada por Ord. No. 1-14, en vigor desde el 14 de febrero de 2014; Ord. No. 44-14, en vigor desde el 18 de mayo de 2014; enmendado por Ord. No. 218-14, operativo desde el 1 de febrero de 2015; Ord. No. 171-15, en vigor desde el 9 de noviembre de 2015; Ord. No. 17-16, en vigor desde el 19 de marzo de 2016; enmendado por Ord. No. 55-16, en vigor desde el 22 de mayo de 2016; enmendado por Ord. No. 160-17, en vigor desde el 27 de agosto de 2017; enmendado por Ord. No. 245-19, en vigor desde el 2 de diciembre de 2019; enmendado por Ord. No. 89-20, en vigor desde el 13 de julio de 2020; enmendado por Ord. N.º 93-20, vigente desde el 27 de julio de 2020; modificado por la Ordenanza N.º 216-20, vigente desde el 30 de noviembre de 2020; modificado por la Ordenanza N.º 29-21, vigente desde el 12 de abril de 2021; modificado por la Ordenanza N.º 083-21, vigente desde el 18 de julio de 2021; modificado por las Ordenanzas N.º 207-21 y 208-21, vigentes desde el 12 de diciembre de 2021; modificado por la Ordenanza N.º 18-22, vigente desde el 14 de marzo de 2022; parcialmente prohibido por el Tribunal Superior de San Francisco el 23 de marzo de 2022; revisado por SFAA v. CCSF (2024) 104 Cal.App.5th 1218; modificado por la Ordenanza. Ordenanza n.° 034-22, vigente desde el 11 de abril de 2022; modificada por la Ordenanza n.° 47-23, vigente desde el 15 de mayo de 2023; modificada por la Ordenanza n.° 072-23, vigente desde el 2 de junio de 2023; Ordenanza n.° 3-26, vigente desde el 9 de febrero de 2026]
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