Mục 37.9 - Trục xuất

Điều 37.9. Trục xuất.      

Bất chấp Mục 37.3, Mục 37.9 này sẽ được áp dụng kể từ ngày 24 tháng 8 năm 1980 đối với tất cả chủ nhà và người thuê nhà cho thuê theo định nghĩa trong Mục 37.2(r).

(a) Chủ nhà không được tìm cách thu hồi quyền sở hữu căn hộ cho thuê trừ khi:

(1) Người thuê nhà:

(A) Không thanh toán tiền thuê nhà mà chủ nhà có quyền được nhận theo thỏa thuận bằng miệng hoặc bằng văn bản giữa người thuê nhà và chủ nhà:

(i) Ngoại trừ việc người thuê nhà không trả khoản phí bị cấm theo Mục 919.1 của Bộ luật Cảnh sát sẽ không cấu thành hành vi không trả tiền thuê nhà; và

(ii) Ngoại trừ trường hợp, bắt đầu từ ngày 10 tháng 8 năm 2001 đến hết ngày 10 tháng 2 năm 2003, chủ nhà sẽ không cố gắng thu hồi hoặc giành lại quyền sở hữu đơn vị cho thuê do người thuê không trả phần tiền thuê liên quan đến việc chuyển nhượng cải thiện vốn được chứng nhận theo quyết định ban hành sau ngày 10 tháng 4 năm 2000, trong trường hợp đơn xin chuyển nhượng cải thiện vốn được nộp trước ngày 10 tháng 8 năm 2001 và chủ nhà sẽ không áp dụng bất kỳ khoản phí trả chậm nào đối với người thuê do không thanh toán các chi phí cải thiện vốn đó; hoặc

(B) Thường xuyên trả tiền thuê nhà muộn; hoặc

(C) Phát hành séc thường xuyên bị trả lại vì không đủ tiền trong tài khoản séc;

(D) Tuy nhiên, với điều kiện là khoản phụ (a)(1) sẽ không áp dụng đối với các khoản thanh toán tiền thuê nhà ban đầu đến hạn trong thời gian khi đoạn 2 của Lệnh hành pháp số N-28-20 của Thống đốc có hiệu lực (từ ngày 16 tháng 3 năm 2020 đến ngày 30 tháng 9 năm 2020) và trường hợp người thuê nhà không trả tiền (i) phát sinh do thu nhập hộ gia đình giảm đáng kể (bao gồm nhưng không giới hạn ở thu nhập hộ gia đình giảm đáng kể do sa thải hoặc giảm số giờ làm việc được đền bù hoặc chi phí túi đáng kể; (ii) do đại dịch COVID-19 hoặc do bất kỳ phản ứng nào của chính quyền địa phương, tiểu bang hoặc liên bang đối với COVID-19; và (iii) được ghi chép lại. Các loại tài liệu mà người thuê nhà có thể sử dụng để chứng minh không có khả năng thanh toán do COVID-19 có thể bao gồm, nhưng không giới hạn ở, sao kê ngân hàng, phiếu lương, thông báo chấm dứt hợp đồng lao động, bằng chứng nộp đơn yêu cầu bảo hiểm thất nghiệp, bản tuyên thệ và các biểu mẫu đã hoàn thành do Hội đồng Thuê nhà chuẩn bị. Người thuê nhà sẽ có tùy chọn, nhưng không bắt buộc, sử dụng tài liệu của bên thứ ba như thư từ người sử dụng lao động để chứng minh không có khả năng thanh toán. Các điều khoản của tiểu mục này (a)(1)(D), là cần thiết cho phúc lợi của Thành phố và Quận San Francisco và cư dân của thành phố, sẽ được hiểu rộng rãi là thực hiện mục đích của nó, đó là bảo vệ người thuê nhà khỏi bị đuổi khỏi nhà vì thiếu tiền thuê nhà do đại dịch COVID-19. Không có nội dung nào trong tiểu mục này (a)(1)(D) miễn trừ nghĩa vụ trả tiền thuê nhà cho người thuê nhà, cũng như hạn chế khả năng thu hồi tiền thuê nhà đến hạn của chủ nhà;

(E) Ngoài ra, điều khoản phụ (a)(1) cũng không áp dụng đối với các khoản thanh toán tiền thuê nhà ban đầu đến hạn trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 7 năm 2022 đến 60 ngày sau ngày tuyên bố tình trạng khẩn cấp của Thị trưởng liên quan đến đại dịch COVID-19 không còn hiệu lực, nếu người thuê nhà có thể chứng minh không có khả năng trả tiền thuê nhà do tác động tài chính của đại dịch COVID-19 như quy định tại điều khoản phụ (a)(1)(D). Không có nội dung nào trong điều khoản phụ (a)(1)(E) này miễn cho người thuê nhà nghĩa vụ trả tiền thuê nhà, cũng như không hạn chế khả năng thu hồi tiền thuê nhà đến hạn của chủ nhà.

(F) Các biện pháp bảo vệ trong các tiểu mục (a)(1)(D) và (a)(1)(E) cũng sẽ áp dụng cho các đơn vị mà tiền thuê nhà được Thành phố kiểm soát hoặc quản lý, bất chấp Mục 37.2(r)(4), bao gồm nhưng không giới hạn các đơn vị do tư nhân điều hành do Văn phòng Nhà ở và Phát triển Cộng đồng của Thị trưởng và/hoặc Sở Nhà ở hỗ trợ và Người vô gia cư kiểm soát hoặc quản lý. Tiểu mục (a)(1)(F) này sẽ áp dụng cho tất cả các đơn vị như vậy, bao gồm nhưng không giới hạn ở những đơn vị có thông báo dọn đi hoặc rời đi đang chờ xử lý kể từ ngày tiểu mục (a)(1)(F) này có hiệu lực lần đầu tiên và bất kể thông báo được gửi trước, vào hay sau ngày 3 tháng 4 năm 2023.

(2) Người thuê nhà đã vi phạm nghĩa vụ hoặc giao ước hợp pháp của hợp đồng thuê nhà ngoài nghĩa vụ trả lại quyền sở hữu khi có thông báo đúng quy định hoặc ngoài nghĩa vụ thanh toán khoản phí bị cấm theo Điều 919.1 của Bộ luật Cảnh sát, vi phạm đó là nghiêm trọng và người thuê nhà không khắc phục được vi phạm đó sau khi đã nhận được thông báo bằng văn bản từ chủ nhà.

(A) Tuy nhiên, bất chấp bất kỳ điều khoản nào trong hợp đồng thuê nhà có quy định trái ngược, chủ nhà không được tìm cách thu hồi quyền sở hữu căn hộ cho thuê do người thuê cho thuê lại căn hộ đó nếu chủ nhà đã từ chối một cách vô lý quyền cho thuê lại sau khi nhận được yêu cầu bằng văn bản từ người thuê, miễn là người thuê vẫn tiếp tục cư trú trong căn hộ và việc cho thuê lại đó là sự thay thế tương đương cho người thuê cũ. Nếu chủ nhà không trả lời người thuê bằng văn bản kèm theo mô tả lý do từ chối yêu cầu trong vòng 14 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu bằng văn bản của người thuê, thì yêu cầu của người thuê sẽ được coi là đã được chủ nhà chấp thuận.

(B) Hơn nữa, trong trường hợp hợp đồng thuê nhà hoặc điều khoản cho thuê giới hạn số người ở hoặc giới hạn hoặc cấm cho thuê lại hoặc chuyển nhượng, chủ nhà không được cố gắng lấy lại quyền sở hữu căn hộ cho thuê do việc thêm con, cha, mẹ, cháu, ông bà, anh chị em ruột, hoặc vợ/chồng hoặc bạn đời (như được định nghĩa trong các Mục 62.1 đến 62.8 của Bộ luật Hành chính) của người thân đó vào căn hộ, hoặc do việc thêm vợ/chồng hoặc bạn đời của người thuê vào căn hộ, miễn là số người ở tối đa được quy định trong Mục 37.9(a)(2)(B)(i) và (ii) không bị vượt quá, nếu chủ nhà đã từ chối một cách vô lý yêu cầu bằng văn bản của người thuê nhà về việc thêm người ở đó vào căn hộ. Nếu chủ nhà không trả lời người thuê nhà bằng văn bản với mô tả về lý do từ chối yêu cầu trong vòng 14 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu bằng văn bản của người thuê nhà, thì yêu cầu của người thuê nhà sẽ được coi là đã được chủ nhà chấp thuận. Chủ nhà có quyền từ chối yêu cầu bằng văn bản của người thuê nhà một cách hợp lý không được dựa trên lý do người ở thêm được đề xuất không đủ khả năng thanh toán, nếu người đó sẽ không có nghĩa vụ pháp lý phải trả một phần hoặc toàn bộ tiền thuê nhà cho chủ nhà. Chủ nhà có quyền từ chối yêu cầu bằng văn bản của người thuê nhà một cách hợp lý có thể dựa trên, nhưng không giới hạn ở, lý do tổng số người ở trong một căn hộ vượt quá (hoặc với người ở thêm được đề xuất sẽ vượt quá) số nhỏ hơn trong hai lý do (i) hoặc (ii):

(i) Hai người trong một căn hộ studio, ba người trong một căn hộ một phòng ngủ, bốn người trong một căn hộ hai phòng ngủ, sáu người trong một căn hộ ba phòng ngủ hoặc tám người trong một căn hộ bốn phòng ngủ; hoặc,

(ii) Số lượng tối đa được phép trong đơn vị theo luật tiểu bang và/hoặc các quy định địa phương khác như Quy định về Xây dựng, Phòng cháy chữa cháy, Nhà ở và Quy hoạch.

(C) Hơn nữa, trong trường hợp hợp đồng thuê nhà hoặc điều khoản cho thuê giới hạn số lượng người ở hoặc giới hạn hoặc cấm cho thuê lại hoặc chuyển nhượng, chủ nhà không được cố gắng lấy lại quyền sở hữu căn hộ cho thuê do người thuê thêm người ở vào căn hộ, miễn là số lượng người ở tối đa không vượt quá số lượng nhỏ hơn trong số các số lượng được cho phép theo Khoản (i) hoặc Khoản (ii) của Mục 37.9(a)(2)(C) này, nếu chủ nhà đã từ chối một cách vô lý yêu cầu bằng văn bản của người thuê về việc thêm người ở vào căn hộ. Nếu chủ nhà không trả lời người thuê bằng văn bản với mô tả về lý do từ chối yêu cầu trong vòng 14 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu bằng văn bản của người thuê, thì yêu cầu của người thuê sẽ được coi là đã được chủ nhà chấp thuận. Việc chủ nhà từ chối hợp lý yêu cầu bằng văn bản của người thuê nhà không được dựa trên một trong hai lý do sau: (1) người ở thêm được đề xuất không đủ khả năng tín dụng, nếu người đó sẽ không có nghĩa vụ pháp lý phải trả một phần hoặc toàn bộ tiền thuê nhà cho chủ nhà, hoặc (2) số lượng người ở được phép theo hợp đồng thuê nhà. Ngoại trừ các hạn chế đã nêu trong câu trước, việc chủ nhà từ chối hợp lý yêu cầu bằng văn bản của người thuê nhà có thể dựa trên, nhưng không giới hạn ở, lý do chủ nhà cư trú trong cùng một căn hộ với người thuê nhà hoặc lý do tổng số người ở trong một căn hộ vượt quá (hoặc với người ở thêm được đề xuất sẽ vượt quá) số nhỏ hơn trong hai lý do (i) hoặc (ii):

(i) Hai người trong một căn hộ studio, ba người trong một căn hộ một phòng ngủ, bốn người trong một căn hộ hai phòng ngủ, sáu người trong một căn hộ ba phòng ngủ, hoặc tám người trong một căn hộ bốn phòng ngủ; hoặc

(ii) Số lượng tối đa được phép trong căn hộ theo luật tiểu bang và/hoặc các quy định địa phương khác như Quy định về Xây dựng, Phòng cháy chữa cháy, Nhà ở và Quy hoạch.

(iii) Mục 37.9(a)(2)(C) này tự nó không nhằm mục đích thiết lập mối quan hệ chủ nhà-người thuê nhà trực tiếp giữa người ở thêm và chủ nhà hoặc hạn chế các quyền của chủ nhà theo Đạo luật Nhà ở cho thuê Costa-Hawkins, Bộ luật Dân sự California Mục 1954.50 trở đi (như có thể được sửa đổi theo thời gian).

(iv) Đối với mục đích của Tiểu mục 37.9(a)(2)(C) này, thuật ngữ “người cư trú bổ sung” sẽ không bao gồm những người cư trú trong căn hộ với mục đích Du lịch hoặc Tạm trú, như được định nghĩa trong Mục 41A.5 của Bộ luật Hành chính.

(D) Trước khi cố gắng thu hồi quyền sở hữu dựa trên việc vi phạm nghĩa vụ hoặc giao ước hợp pháp của hợp đồng thuê nhà liên quan đến việc cho thuê lại hoặc giới hạn số lượng người ở trong căn hộ cho thuê, chủ nhà phải gửi cho người thuê nhà một thông báo bằng văn bản về vi phạm, cho người thuê nhà cơ hội khắc phục vi phạm trong vòng 10 ngày trở lên. Người thuê nhà có thể khắc phục vi phạm bằng cách gửi yêu cầu bằng văn bản để bổ sung người ở được đề cập trong Tiểu mục (A), (B) hoặc (C) của Mục 37.9(a)(2) hoặc bằng cách sử dụng các biện pháp hợp lý khác để khắc phục vi phạm, bao gồm, nhưng không giới hạn, việc loại bỏ bất kỳ người ở bổ sung hoặc không được chấp thuận nào. Không có điều khoản nào trong Mục 37.9(a)(2)(D) này nhằm mục đích hạn chế bất kỳ quyền hoặc biện pháp khắc phục nào khác mà pháp luật quy định cho chủ nhà.

(E) Bất chấp bất kỳ điều khoản cho thuê nào trái ngược với điều khoản này, chủ nhà không được áp dụng phí trả chậm, tiền phạt, lãi suất, thiệt hại thanh lý hoặc các khoản phí tương tự do người thuê nhà không trả tiền thuê nhà, nếu người thuê nhà có thể chứng minh rằng họ đã chậm thanh toán tiền thuê nhà do đại dịch COVID-19 theo quy định tại khoản (a)(1)(D), (a)(1)(E) và/hoặc (a)(1)(F). Chủ nhà không được thu hồi quyền sở hữu đơn vị do người thuê nhà không trả các khoản phí trả chậm đó khi khoản (a)(1)(D), (a)(1)(E) và/hoặc (a)(1)(F) được áp dụng. Câu trên sẽ không mở rộng hoặc làm giảm quyền của chủ nhà đối với các khoản phí đó khi khoản (a)(1)(D), (a)(1)(E) và/hoặc (a)(1)(F) không được áp dụng.

(3) Người thuê nhà đang thực hiện hoặc cho phép tồn tại một hành vi gây phiền nhiễu trong, hoặc đang gây thiệt hại đáng kể cho căn hộ cho thuê, hoặc đang tạo ra sự can thiệp đáng kể đến sự thoải mái, an toàn hoặc hưởng thụ của chủ nhà hoặc người thuê nhà trong tòa nhà, các hoạt động đó có tính chất nghiêm trọng, liên tục hoặc tái diễn, và bản chất của hành vi gây phiền nhiễu, thiệt hại hoặc can thiệp đó được chủ nhà nêu rõ trong văn bản theo yêu cầu của Mục 37.9(c).

(3.1) Bảo vệ nạn nhân bạo lực gia đình, tấn công tình dục hoặc quấy rối khỏi bị đuổi khỏi nhà:

(A) Tòa án xác định rằng:

(i) Người thuê nhà hoặc thành viên gia đình của người thuê nhà là nạn nhân của một hoặc nhiều hành vi cấu thành bạo lực gia đình, tấn công tình dục hoặc quấy rối; và

(ii) Thông báo yêu cầu rời đi chủ yếu dựa trên hành vi hoặc các hành vi cấu thành bạo lực gia đình, tấn công tình dục hoặc quấy rối đối với người thuê nhà hoặc thành viên gia đình của người thuê nhà, bao gồm nhưng không giới hạn ở hành động đòi lại quyền sở hữu dựa trên khiếu nại về tiếng ồn, gây rối hoặc sự hiện diện lặp đi lặp lại của cảnh sát.

(B) Bằng chứng cần thiết. Khi đưa ra quyết định theo Mục 37.9(a)(3.1)(A), tòa án phải xem xét bằng chứng, có thể bao gồm nhưng không giới hạn ở:

(i) Bản sao lệnh cấm tạm thời hoặc lệnh bảo vệ khẩn cấp được ban hành theo Phần 3 (bắt đầu từ Điều 6240) hoặc Phần 4 (bắt đầu từ Điều 6300) hoặc Phần 5 (bắt đầu từ Điều 6400) của Bộ luật Gia đình, Điều 136.2 của Bộ luật Hình sự, Điều 527.6 của Bộ luật Tố tụng Dân sự, hoặc Điều 213.5 của Bộ luật Phúc lợi và Thể chế, nhằm bảo vệ người thuê nhà hoặc thành viên hộ gia đình của người thuê nhà khỏi bạo lực gia đình, tấn công tình dục hoặc quấy rối tiếp diễn. Và/hoặc,

(ii) Bản sao báo cáo bằng văn bản của một sĩ quan cảnh sát do cơ quan thực thi pháp luật tiểu bang hoặc địa phương tuyển dụng khi đang thi hành nhiệm vụ chính thức, trong đó nêu rõ rằng người thuê nhà hoặc thành viên gia đình của người thuê nhà đã nộp báo cáo cáo buộc rằng họ là nạn nhân của bạo lực gia đình, tấn công tình dục hoặc quấy rối. Và/hoặc

(iii) Tài liệu bằng văn bản khác từ bên thứ ba đủ điều kiện về các hành vi cấu thành bạo lực gia đình, tấn công tình dục hoặc quấy rối.

(C) Cáo buộc lạm dụng lẫn nhau giữa các bên. Nếu hai hoặc nhiều người thuê chung là các bên yêu cầu cứu trợ theo Khoản 37.9(a)(3.1)(A), và mỗi người cáo buộc rằng họ là nạn nhân của bạo lực gia đình hoặc tấn công tình dục hoặc quấy rối do một người thuê chung khác cũng là một bên gây ra, tòa án có thể xác định xem người thuê có đóng vai trò là kẻ gây hấn chính trong các hành vi cấu thành tội bạo lực gia đình hoặc tấn công tình dục hoặc quấy rối hay không. Khi đưa ra quyết định, tòa án sẽ xem xét các yếu tố được liệt kê trong Mục 13701(b)(1) của Bộ luật Hình sự. Người thuê mà tòa án xác định là kẻ gây hấn chính trong các hành vi cấu thành tội bạo lực gia đình hoặc tấn công tình dục hoặc quấy rối không được hưởng cứu trợ theo Khoản 37.9(a)(3.1)(A).

(D) Giới hạn về việc được cứu trợ. Trừ khi người thuê nhà hoặc thành viên gia đình của người thuê nhà đã có được lệnh bảo vệ chống lại người bị cáo buộc lạm dụng để rời khỏi hoặc ở lại căn hộ do các hành vi cấu thành bạo lực gia đình hoặc tấn công tình dục hoặc quấy rối đối với người thuê nhà hoặc thành viên gia đình của người thuê nhà, người thuê nhà không thể được cứu trợ theo Khoản 37.9(a)(3.1) nếu:

(i) Người thuê nhà đã được hưởng sự cứu trợ theo Tiểu mục 37.9(a)(3.1) trong một vụ kiện đòi quyền sở hữu căn hộ trong vòng năm năm trước đó; và

(ii) Một vụ kiện tiếp theo để đòi quyền sở hữu căn hộ đã được đệ trình; và

(iii) Thông báo yêu cầu rời khỏi nhà trong vụ kiện đòi quyền sở hữu tiếp theo này về cơ bản dựa trên các hành vi tiếp diễn cấu thành bạo lực gia đình hoặc tấn công tình dục hoặc quấy rối của cùng một người bị cáo buộc là kẻ gây bạo hành trong vụ kiện đòi quyền sở hữu trước đó.

(E) Không có điều khoản nào trong Tiểu mục 37.9(a)(3.1) này được hiểu là ảnh hưởng đến trách nhiệm của người thuê nhà đối với tiền thuê nhà quá hạn hoặc các khoản tiền khác mà người thuê nhà nợ chủ nhà, hoặc các biện pháp khắc phục của chủ nhà trong việc đòi lại tiền từ người thuê nhà đối với các khoản tiền đó.

(F) Các điều khoản của Tiểu mục 37.9(a)(3.1) nhằm mục đích sử dụng phù hợp với Điều 1946.7 của Bộ luật Dân sự.

(3.2) Bảo mật thông tin nhận được từ nạn nhân của bạo lực gia đình, tấn công tình dục hoặc quấy rối. Chủ nhà phải giữ bí mật tuyệt đối tất cả thông tin nhận được một cách bí mật từ người thuê nhà hoặc thành viên gia đình của người thuê nhà là nạn nhân của bạo lực gia đình, tấn công tình dục hoặc quấy rối, liên quan đến bạo lực gia đình, tấn công tình dục hoặc quấy rối đó, trừ trường hợp việc tiết lộ đó (A) là cần thiết để cung cấp sự hỗ trợ hợp lý cho nạn nhân, hoặc (B) được yêu cầu theo luật liên bang, tiểu bang hoặc địa phương hiện hành. Nạn nhân có thể cho phép tiết lộ hạn chế hoặc toàn bộ bất kỳ thông tin nào được coi là bí mật theo Tiểu mục 37.9(a)(3.2) này.

Hoặc,

(4) Người thuê nhà đang sử dụng hoặc cho phép sử dụng căn hộ cho thuê cho bất kỳ mục đích bất hợp pháp nào, với điều kiện là chủ nhà không được cố gắng lấy lại quyền sở hữu căn hộ cho thuê chỉ vì:

(A) do vi phạm lần đầu Chương 41A đã được khắc phục trong vòng 30 ngày sau khi gửi thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà; hoặc,

(B) vì việc sử dụng bất hợp pháp là việc cư trú trong một căn hộ không được Thành phố cho phép cư trú. Không có điều gì trong Mục 37.9(a)(4)(B) này cấm chủ nhà cố gắng lấy lại quyền sở hữu căn hộ theo Mục 37.9(a)(8) hoặc (10) của Chương 37 này.

(5) Người thuê nhà, người đã có thỏa thuận bằng miệng hoặc bằng văn bản với chủ nhà đã chấm dứt, đã từ chối sau khi có yêu cầu hoặc đòi hỏi bằng văn bản của chủ nhà để ký kết gia hạn hoặc tái ký kết thỏa thuận đó thêm một thời hạn có thời lượng tương tự và theo các điều khoản về cơ bản giống như trong thỏa thuận trước đó; với điều kiện là các điều khoản đó không mâu thuẫn với bất kỳ điều khoản nào của Chương 37 này; hoặc

(6) Sau khi nhận được thông báo bằng văn bản yêu cầu chấm dứt, người thuê nhà đã từ chối cho chủ nhà tiếp cận căn hộ cho thuê theo quy định của luật tiểu bang hoặc địa phương; hoặc

(7) Người thuê nhà đang ở cuối thời hạn của thỏa thuận bằng miệng hoặc bằng văn bản là người thuê lại không được chủ nhà chấp thuận; hoặc

(8) Chủ nhà tìm cách lấy lại quyền sở hữu một cách thiện chí, không có lý do ngầm và với ý định trung thực;

(i) Đối với việc chủ nhà sử dụng hoặc cư trú như nơi ở chính của mình trong thời gian liên tục ít nhất 36 tháng;

(ii) Để ông bà, cháu, cha mẹ, con cái, anh chị em ruột của chủ nhà, hoặc vợ/chồng của chủ nhà hoặc vợ/chồng của những người thân đó sử dụng hoặc cư trú làm nơi ở chính của họ trong thời gian ít nhất 36 tháng, trong cùng tòa nhà mà chủ nhà cư trú làm nơi ở chính của mình, hoặc trong một tòa nhà mà chủ nhà đồng thời đang tìm cách chiếm hữu một đơn vị cho thuê theo 37.9(a)(8)(i). Đối với mục đích của Mục 37.9(a)(8)(ii) này, thuật ngữ “vợ/chồng” sẽ bao gồm các Đối tác Nội chính như được định nghĩa trong Chương 62.1 đến 62.8 của Bộ luật Hành chính.

(iii) Chỉ dành cho mục đích của Mục 37.9(a)(8) này, đối với những chủ nhà trở thành chủ sở hữu được ghi nhận của đơn vị cho thuê vào hoặc trước ngày 21 tháng 2 năm 1991, thuật ngữ chủ nhà sẽ được định nghĩa là chủ sở hữu được ghi nhận có ít nhất 10 phần trăm quyền lợi trong tài sản hoặc, chỉ dành cho Mục 37.9(a)(8)(i), hai cá nhân được đăng ký là Đối tác Nội chính như được định nghĩa trong Chương 62.1-62.8 của Bộ luật Hành chính San Francisco có tổng quyền sở hữu được ghi nhận ít nhất là 10 phần trăm. Chỉ dành cho mục đích của Mục 37.9(a)(8) này, đối với những chủ nhà trở thành chủ sở hữu được ghi nhận của đơn vị cho thuê sau ngày 21 tháng 2 năm 1991, thuật ngữ chủ nhà sẽ được định nghĩa là chủ sở hữu được ghi nhận có ít nhất 25 phần trăm quyền lợi trong tài sản hoặc, chỉ dành cho Mục 37.9(a)(8)(i), hai cá nhân được đăng ký là Đối tác Nội chính như được định nghĩa trong Chương 62.1-62.8 của Bộ luật Hành chính San Francisco có tổng quyền sở hữu được ghi nhận ít nhất là 25 phần trăm.

(iv) Chủ nhà không được lấy lại quyền sở hữu theo Mục 37.9(a)(8) này nếu một căn hộ tương đương thuộc sở hữu của chủ nhà đã trống và có sẵn, hoặc nếu căn hộ đó trở nên trống và có sẵn trước khi lấy lại quyền sở hữu căn hộ. Nếu một căn hộ tương đương trở nên trống và có sẵn trước khi lấy lại quyền sở hữu, chủ nhà phải hủy bỏ thông báo yêu cầu rời đi và bác bỏ bất kỳ hành động nào được đệ trình để lấy lại quyền sở hữu mặt bằng. Hơn nữa, nếu một căn hộ không tương đương trở nên có sẵn trước khi lấy lại quyền sở hữu, chủ nhà phải đề nghị căn hộ đó cho người thuê nhà. Việc chủ nhà sắp xếp thời điểm gửi thông báo, hoặc đệ trình hành động để lấy lại quyền sở hữu, sao cho tránh chuyển đến một căn hộ tương đương, hoặc tránh đề nghị người thuê nhà một căn hộ thay thế, sẽ được coi là bằng chứng cho thấy thiếu thiện chí.

(v) Bắt đầu từ ngày 1 tháng 1 năm 2018, chủ nhà phải đính kèm vào thông báo trả nhà một mẫu đơn do Hội đồng Thuê nhà chuẩn bị mà người thuê nhà có thể sử dụng để thông báo cho Hội đồng Thuê nhà về bất kỳ thay đổi địa chỉ nào trong tương lai, và phải bao gồm trong thông báo một tuyên bố do chủ nhà ký dưới hình phạt khai man, trong đó nêu rõ rằng chủ nhà tìm cách lấy lại quyền sở hữu căn hộ một cách thiện chí, không có lý do ngầm và với ý định trung thực, để sử dụng hoặc cư trú như nơi ở chính của chủ nhà hoặc người thân của chủ nhà (được xác định bằng tên và mối quan hệ với chủ nhà), trong thời gian ít nhất 36 tháng liên tục, như được nêu trong các tiểu mục 37.9(a)(8)(i) và (ii). Bằng chứng cho thấy chủ nhà không hành động thiện chí có thể bao gồm, nhưng không giới hạn ở bất kỳ điều nào sau đây: (1) chủ nhà không nộp thông báo yêu cầu trả nhà cho Hội đồng Thuê nhà theo yêu cầu của Mục 37.9(c), (2) chủ nhà hoặc người thân mà người thuê nhà bị đuổi không chuyển đến căn hộ cho thuê trong vòng ba tháng sau khi chủ nhà lấy lại quyền sở hữu và sau đó không cư trú tại căn hộ đó như nơi cư trú chính của người đó trong tối thiểu 36 tháng liên tiếp, (3) chủ nhà hoặc người thân mà người thuê nhà bị đuổi không có lý do chính đáng, thiện chí để không chuyển đến căn hộ trong vòng ba tháng sau khi lấy lại quyền sở hữu và/hoặc sau đó cư trú tại căn hộ đó như nơi cư trú chính của người đó trong tối thiểu 36 tháng liên tiếp, (4) chủ nhà không nộp bản kê khai cư trú cho Hội đồng Thuê nhà theo yêu cầu của Mục 37.9(a)(8)(vii), (5) chủ nhà vi phạm Mục 37.9B bằng cách cho người thuê nhà mới thuê căn hộ với giá thuê cao hơn mức giá thuê lẽ ra phải trả nếu người thuê nhà trước đó đã đã được yêu cầu rời đi, vẫn tiếp tục cư trú và đơn vị cho thuê vẫn thuộc Chương 37 này, và (6) các yếu tố khác mà tòa án hoặc Hội đồng Thuê nhà có thể coi là có liên quan. Không có điều gì trong Mục 37.9(a)(8)(v) này nhằm mục đích thay đổi hoặc làm giảm bất kỳ quyền cứu trợ nào khác mà người thuê nhà có thể có dựa trên việc chủ nhà không tuân thủ Chương 37 này.

(vi) Một khi chủ nhà đã thành công trong việc giành lại quyền sở hữu một căn hộ cho thuê theo Mục 37.9(a)(8)(i), thì không có chủ nhà hiện tại hoặc tương lai nào khác có thể giành lại quyền sở hữu bất kỳ căn hộ cho thuê nào khác trong tòa nhà theo Mục 37.9(a)(8)(i). Mục đích của phần này là chỉ một căn hộ cụ thể trong mỗi tòa nhà có thể được sử dụng cho việc chiếm dụng như vậy theo Mục 37.9(a)(8)(i) và một khi một căn hộ đã được sử dụng cho việc chiếm dụng như vậy, tất cả các lần chiếm dụng trong tương lai theo Mục 37.9(a)(8)(i) phải là cùng một căn hộ đó, với điều kiện là chủ nhà có thể nộp đơn lên Hội đồng Thuê nhà, hoặc theo lựa chọn của chủ nhà, bắt đầu thủ tục trục xuất, tuyên bố rằng khuyết tật hoặc khó khăn tương tự khác ngăn cản họ chiếm dụng một căn hộ mà trước đây chủ nhà đã chiếm dụng.

(vii) Chủ nhà đã lấy lại quyền sở hữu căn hộ theo Mục 37.9(a)(8) kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2018 trở đi phải hoàn thành bản kê khai tình trạng cư trú dưới hình thức khai man trên mẫu đơn do Hội đồng Thuê nhà chuẩn bị, trong đó nêu rõ chủ nhà đã lấy lại quyền sở hữu căn hộ hay chưa. Chủ nhà phải nộp bản kê khai tình trạng cư trú cho Hội đồng Thuê nhà trong vòng 90 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, và phải nộp bản kê khai tình trạng cư trú cập nhật 90 ngày một lần sau đó, trừ khi bản kê khai tình trạng cư trú cho thấy chủ nhà không còn nỗ lực lấy lại quyền sở hữu căn hộ nữa, trong trường hợp đó không cần phải nộp thêm bản kê khai tình trạng cư trú nào nữa. Nếu bản kê khai tình trạng cư trú cho thấy chủ nhà đã lấy lại quyền sở hữu căn hộ, chủ nhà phải nộp bản kê khai tình trạng cư trú cập nhật mỗi năm một lần trong vòng 5 năm, không muộn hơn 12 tháng, 24 tháng, 36 tháng, 48 tháng và 60 tháng sau khi lấy lại quyền sở hữu căn hộ. Mỗi bản kê khai tình trạng cư trú được nộp sau khi chủ nhà đã lấy lại quyền sở hữu căn hộ phải nêu rõ ngày lấy lại quyền sở hữu, liệu chủ nhà hoặc người thân mà người thuê nhà bị đuổi có đang cư trú tại căn hộ đó như nơi cư trú chính của họ hay không với ít nhất hai loại giấy tờ chứng minh, ngày bắt đầu cư trú (hoặc lý do tại sao việc cư trú chưa bắt đầu), tiền thuê nhà nếu có, và các thông tin và tài liệu khác mà Hội đồng Thuê nhà có thể yêu cầu để thực hiện các mục đích của Mục 37.9(a)(8) này. Hội đồng Thuê nhà sẽ nỗ lực hết sức để gửi cho người thuê nhà bị đuổi một bản sao của mỗi bản kê khai tình trạng cư trú trong vòng 30 ngày kể từ ngày nộp, hoặc thông báo rằng chủ nhà không nộp bản kê khai tình trạng cư trú nếu không có bản kê khai tình trạng cư trú nào được nộp. Ngoài ra, Hội đồng Thuê nhà sẽ áp dụng hình phạt hành chính đối với bất kỳ chủ nhà nào không tuân thủ tiểu mục (a)(8)(vii) này, với mức phạt là 250 đô la cho lần vi phạm đầu tiên, 500 đô la cho lần vi phạm thứ hai và 1.000 đô la cho mỗi lần vi phạm tiếp theo. Thủ tục áp dụng, thực thi, thu hồi và xem xét hành chính hình phạt hành chính sẽ được điều chỉnh bởi Chương 100 của Bộ luật Hành chính, “Thủ tục Điều chỉnh việc Áp dụng Tiền phạt Hành chính”, được kết hợp toàn bộ vào đây.

(viii) Nếu bất kỳ điều khoản hoặc điều khoản nào của Mục 37.9(a)(8) này hoặc việc áp dụng điều khoản đó cho bất kỳ người hoặc trường hợp nào bị tòa án có thẩm quyền tuyên bố là vi hiến hoặc không hợp lệ, thì sự không hợp lệ đó sẽ không ảnh hưởng đến các điều khoản khác của chương này và các điều khoản của chương này được coi là có thể tách rời; hoặc

(9) Chủ nhà tìm cách lấy lại quyền sở hữu một cách thiện chí để bán căn hộ theo hình thức chuyển đổi chung cư đã được phê duyệt theo quy định phân lô của San Francisco và làm như vậy mà không có lý do ngầm và với ý định trung thực; hoặc

(10) Chủ nhà tìm cách lấy lại quyền sở hữu một cách thiện chí để phá dỡ hoặc loại bỏ vĩnh viễn (các) căn hộ cho thuê riêng lẻ trong một tòa nhà thay vì tất cả các căn hộ khỏi mục đích sử dụng nhà ở và đã có được tất cả các giấy phép cần thiết vào hoặc trước ngày thông báo yêu cầu trả lại nhà, và làm như vậy mà không có lý do ngầm và với ý định trung thực, chịu trách nhiệm thanh toán chi phí di dời theo quy định tại Điều 37.9C; hoặc

(11) Chủ nhà tìm cách thiện chí tạm thời ngừng sử dụng căn hộ để có thể thực hiện các cải tiến vốn hoặc công việc cải tạo mà sẽ khiến căn hộ trở nên nguy hiểm, không lành mạnh và/hoặc không thể ở được trong khi công việc đang tiến hành, và đã có được tất cả các giấy phép cần thiết vào hoặc trước ngày thông báo yêu cầu rời đi, và làm như vậy mà không có lý do ngầm và với ý định trung thực. Bất kỳ người thuê nhà nào rời khỏi căn hộ trong những trường hợp như vậy sẽ có quyền chiếm lại căn hộ với mức tiền thuê trước đó được điều chỉnh theo các quy định của Chương 37 này. Chủ nhà chỉ có thể yêu cầu người thuê nhà rời khỏi căn hộ trong thời gian tối thiểu cần thiết để thực hiện công việc.

(A) Vào hoặc trước ngày thông báo yêu cầu trả nhà, chủ nhà phải: (i) thông báo bằng văn bản cho người thuê nhà rằng các kế hoạch cải tạo hoặc nâng cấp vốn đã được lưu trữ tại Cục Cấp phép Trung ương thuộc Sở Kiểm tra Xây dựng và có thể liên hệ với Cục Cấp phép Trung ương để sắp xếp việc xem xét các kế hoạch đó; và (ii) cung cấp cho người thuê nhà một mẫu thông báo do Hội đồng chuẩn bị, trong đó thông báo cho người thuê nhà về quyền quay trở lại; (iii) cung cấp cho người thuê nhà một mẫu đơn do Hội đồng chuẩn bị mà người thuê nhà có thể sử dụng để thông báo cho Hội đồng về bất kỳ thay đổi địa chỉ nào trong tương lai; và (iv) cung cấp cho người thuê nhà một mẫu đơn do Hội đồng chuẩn bị mà người thuê nhà có thu nhập thấp có thể sử dụng để xin trợ cấp di dời hàng tháng bổ sung theo tiểu mục (D).

(B) Không chủ nhà nào được phép cố gắng thu hồi quyền sở hữu bất kỳ căn hộ nào thuộc khoản vay RAP như đã nêu trong Mục 37.2(m) của Chương này, trừ trường hợp được quy định trong Mục 32.69 của Bộ luật Hành chính.

(C) Người thuê nhà sẽ không bị yêu cầu phải rời đi theo Mục 37.9(a)(11) này trong thời gian quá ba tháng; tuy nhiên, thời gian đó có thể được Hội đồng (bao gồm cả các Thẩm phán Luật Hành chính của Hội đồng) gia hạn theo đơn xin của chủ nhà.

(i) Khi xem xét đơn xin gia hạn thời gian, Hội đồng trước tiên phải xác định xem chủ nhà có chứng minh được rằng tất cả các công việc là hợp lý và cần thiết để đáp ứng các yêu cầu của tiểu bang hoặc địa phương liên quan đến sự an toàn hoặc điều kiện sinh hoạt của tòa nhà hoặc căn hộ, chứ không phải là mang tính tùy chọn hay không. Nếu vậy, Hội đồng chỉ xem xét liệu chủ nhà có trì hoãn việc xin gia hạn hay không; và tính hợp lý của ước tính thời gian của chủ nhà.

(ii) Ngoài ra, nếu Hội đồng xác định rằng không phải tất cả công việc đều hợp lý và cần thiết để đáp ứng các yêu cầu của tiểu bang hoặc địa phương liên quan đến an toàn hoặc điều kiện sinh hoạt của tòa nhà hoặc căn hộ, Hội đồng sẽ xem xét mức độ công việc đó mang tính tự nguyện; liệu có người thuê nhà nào phản đối rằng chi phí tìm chỗ ở thay thế trong thời gian gia hạn sẽ gây khó khăn về tài chính cho họ, và/hoặc rằng họ từ 60 tuổi trở lên hoặc bị khuyết tật; và bất kỳ trường hợp đặc biệt nào khác. Hội đồng cũng sẽ xem xét liệu chủ nhà có đưa ra biện pháp giảm thiểu hợp lý nào khác ngoài chi phí di dời theo yêu cầu của tiểu mục (D) để giải quyết khó khăn mà người thuê nhà phải chịu, chẳng hạn như hỗ trợ di dời bổ sung hoặc tạm thời ở trong một căn hộ trống khác nếu có.

(iii) Ban có thể chấp thuận hoặc từ chối đơn xin gia hạn thời gian hoặc có thể phê duyệt một khoảng thời gian ngắn hơn, dựa trên việc xem xét các tình tiết của vụ việc. Ban sẽ ban hành các quy tắc và quy định để thực hiện quy trình nộp đơn. Nếu chủ nhà không cho phép người thuê nhà kịp thời chiếm lại căn hộ, và sau khi hoàn thành công việc, người chiếm dụng tiếp theo không phải là người thuê nhà ban đầu, thì sẽ có một giả định có thể bác bỏ rằng người thuê nhà ban đầu không chiếm lại căn hộ do sự chậm trễ và do đó, vì mục đích hạn chế tiền thuê nhà như đã nêu trong Mục 37.3(f)(1), thì hợp đồng thuê nhà ban đầu đã bị chủ nhà chấm dứt.

(D) Bất kỳ chủ nhà nào tìm cách lấy lại quyền sở hữu theo Mục 37.9(a)(11) này sẽ phải trả chi phí di dời theo quy định tại Mục 37.9C.[1] Ngoài ra, nếu người thuê nhà có thu nhập thấp theo định nghĩa tại Mục 50079.5 của Bộ luật Y tế và An toàn California sẽ phải rời đi trong thời gian hơn ba tháng theo thông báo yêu cầu rời đi theo tiểu mục (a)(11) này được gửi vào hoặc sau ngày có hiệu lực của nghị định trong Hồ sơ Hội đồng Giám sát số 250926, thì người thuê nhà sẽ được hưởng trợ cấp di dời bổ sung như được nêu dưới đây.

(i) Người thuê nhà có thu nhập thấp muốn được hỗ trợ di dời bổ sung sau ba tháng trở đi phải nộp một mẫu đơn cho Hội đồng và chủ nhà, trong đó bao gồm xác minh thu nhập của người thuê nhà, số người cùng cư trú trong căn hộ và bất kỳ thông tin nào khác mà Hội đồng cho là cần thiết để tính toán số tiền hỗ trợ di dời bổ sung được phép theo tiểu mục (D) này. Chủ nhà cũng có thể cung cấp thông tin cho Hội đồng để hỗ trợ Hội đồng trong việc tính toán này. Hội đồng sẽ thông báo cho các bên về số tiền hỗ trợ di dời bổ sung cần thiết trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được mẫu đơn xác minh của người thuê nhà, hoặc trong vòng 45 ngày nếu chủ nhà cũng đã cung cấp thông tin. Thông tin liên quan đến nguồn thu nhập của người thuê nhà sẽ được coi là thông tin mật.

(ii) Số tiền hỗ trợ di dời bổ sung sẽ tương đương với khoản chênh lệch hàng tháng giữa tiền thuê nhà mà người thuê đang trả tính đến ngày nhận được thông báo phải rời đi và Tiêu chuẩn Thanh toán của Cơ quan Nhà ở San Francisco cho diện tích căn hộ đó (hoặc số tiền mà người thuê đang trả cho nhà ở tạm thời, tùy theo số nào thấp hơn). Chủ nhà sẽ cung cấp cho người thuê số tiền do Hội đồng xác định mỗi tháng, cho đến khi người thuê chấp nhận hoặc từ chối lời đề nghị tái chiếm căn hộ sau khi hoàn thành công việc (nhưng trong mọi trường hợp không quá 39 tháng).

(iii) Ban quản lý sẽ yêu cầu người thuê nhà xác nhận lại điều kiện đủ tư cách của họ như được mô tả trong tiểu mục (i) và xác nhận ý định quay trở lại căn hộ sau khi hoàn thành công việc, ít nhất một lần mỗi mười hai tháng, như một điều kiện để nhận được khoản hỗ trợ bổ sung.

(iv) Bất kỳ bên nào cũng có thể khiếu nại quyết định liên quan đến khoản hỗ trợ di dời bổ sung bằng cách yêu cầu một phiên điều trần trước Thẩm phán Luật Hành chính của Hội đồng. Ngoài ra, nếu khoản hỗ trợ bổ sung đó gây khó khăn tài chính quá mức cho chủ nhà xét đến tất cả các nguồn lực hiện có, chủ nhà cũng có thể nộp đơn yêu cầu điều chỉnh khó khăn bằng văn bản, trên mẫu đơn do Hội đồng cung cấp và kèm theo bằng chứng hỗ trợ. Hội đồng, hoặc các Thẩm phán Luật Hành chính được chỉ định của Hội đồng, có thể ra lệnh lập kế hoạch thanh toán hoặc bất kỳ biện pháp cứu trợ nào khác mà họ cho là hợp lý sau phiên điều trần về yêu cầu đó.

(E) Ngay sau khi hoàn thành các cải tiến vốn hoặc công việc cải tạo, chủ nhà phải thông báo cho người thuê nhà bằng văn bản và cho phép người thuê nhà tái chiếm căn hộ của mình. Người thuê nhà có 30 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị tái chiếm của chủ nhà để thông báo cho chủ nhà về việc chấp nhận hoặc từ chối đề nghị, và nếu chấp nhận, người thuê nhà phải tái chiếm căn hộ trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận được đề nghị của chủ nhà. Chủ nhà phải nộp một bản sao của đề nghị cho Hội đồng Thuê nhà trong vòng 15 ngày kể từ ngày đề nghị. Hội đồng sẽ nỗ lực hết sức để gửi thông báo đến căn hộ trong vòng một năm kể từ ngày nộp, để thông báo cho người thuê nhà rằng tiền thuê nhà có thể phải tuân theo các hạn chế về tiền thuê nhà được quy định trong Mục 37.3(f)(1).

(12) Chủ nhà tìm cách lấy lại quyền sở hữu một cách thiện chí để thực hiện việc cải tạo đáng kể, như được định nghĩa trong Mục 37.2(s), và đã có được tất cả các giấy phép cần thiết vào hoặc trước ngày thông báo trả lại nhà, và làm như vậy mà không có lý do ngầm và với ý định trung thực. Mặc dù vậy, không chủ nhà nào được cố gắng lấy lại quyền sở hữu của bất kỳ căn hộ nào thuộc khoản vay RAP như được quy định trong Mục 37.2(m) của Chương này trừ khi được quy định trong Mục 32.69 của Bộ luật Hành chính San Francisco. Bất kỳ chủ nhà nào tìm cách lấy lại quyền sở hữu theo Mục 37.9(a)(12) này sẽ phải trả chi phí di dời theo quy định tại Mục 37.9C; hoặc

(13) Chủ nhà muốn rút khỏi tiền thuê hoặc cho thuê tất cả các đơn vị cho thuê trong bất kỳ cấu trúc vật lý độc lập nào và, ngoài ra, trong trường hợp bất kỳ cấu trúc vật lý độc lập nào có ba đơn vị cho thuê trở xuống, bất kỳ đơn vị cho thuê nào khác trên cùng một lô đất, và tuân thủ đầy đủ Mục 37.9A đối với mỗi đơn vị đó; tuy nhiên, các phòng khách hoặc căn hộ hiệu quả trong một khách sạn dân cư, như được định nghĩa trong Mục 50519 của Bộ luật Y tế và An toàn, không được rút khỏi tiền thuê hoặc cho thuê nếu khách sạn dân cư đó có giấy phép sử dụng được cấp trước ngày 1 tháng 1 năm 1990 và nếu khách sạn dân cư đó không gửi thông báo về ý định rút các đơn vị đó khỏi tiền thuê hoặc cho thuê (Mục 37.9A(f) của Bộ luật Hành chính, Mục 7060.4(a) của Bộ luật Chính phủ) đã được gửi đến Hội đồng Thuê nhà trước ngày 1 tháng 1 năm 2004; hoặc

(14) Chủ nhà tìm cách thiện chí để tạm thời lấy lại quyền sở hữu căn hộ chỉ nhằm mục đích thực hiện công việc xử lý hoặc loại bỏ chì, theo yêu cầu của Điều 11 hoặc 26 Bộ luật Y tế San Francisco. Người thuê nhà sẽ chỉ rời khỏi căn hộ trong thời gian tối thiểu cần thiết để thực hiện công việc. Các quyền và biện pháp khắc phục di dời, được quy định trong Chương 72 Bộ luật Hành chính San Francisco, bao gồm nhưng không giới hạn ở việc thanh toán hỗ trợ di dời tài chính, sẽ được áp dụng cho việc trục xuất theo Mục 37.9(a)(14) này. [Tuy nhiên, kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2013, số tiền thanh toán di dời cho việc tạm thời di dời hộ gia đình người thuê nhà theo Mục 37.9(a)(14) trong thời gian dưới 20 ngày được điều chỉnh bởi Mục 1947.9 Bộ luật Dân sự California.]

(15) Chủ nhà tìm cách lấy lại quyền sở hữu một cách thiện chí để phá dỡ hoặc loại bỏ vĩnh viễn đơn vị cho thuê khỏi mục đích sử dụng nhà ở theo các điều khoản của thỏa thuận phát triển được Thành phố ký kết theo Chương 56 của Bộ luật Hành chính San Francisco.

(16) Tình trạng Người Tốt Bụng của người thuê nhà (Mục 37.2(a)(1)(D)) đã hết hạn và chủ nhà thực hiện quyền lấy lại quyền sở hữu bằng cách gửi thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo Mục 37.9(a)(16) này trong vòng 60 ngày sau khi hết hạn Thời hạn Tình trạng Người Tốt Bụng Ban đầu và bất kỳ Thời hạn Gia hạn nào.

(17) Chủ nhà tìm cách lấy lại quyền sở hữu một cách thiện chí để hoàn thành một dự án phát triển sẽ yêu cầu Phá dỡ Nhà ở theo Mục 317 của Bộ luật Quy hoạch và đã có được tất cả các giấy phép cần thiết vào hoặc trước ngày thông báo yêu cầu di dời được đưa ra. Phù hợp với Mục 317.2(b)(2)(A) của Bộ luật Quy hoạch, ngày có hiệu lực của thông báo yêu cầu di dời đối với những người thuê nhà có thu nhập thấp hơn không được quá sáu tháng trước khi bắt đầu các hoạt động xây dựng được quy định trong giấy phép và không quá ba tháng trước khi bắt đầu các hoạt động xây dựng trong trường hợp các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn. Phù hợp với Mục 317.2(b)(2)(B) của Bộ luật Quy hoạch, nếu chủ nhà không tiến hành phá dỡ và cho thuê lại bất kỳ căn hộ nào, thì người thuê nhà bị di dời sẽ được phép trở lại căn hộ với mức thuê không cao hơn mức thuê mà họ sẽ được hưởng nếu họ tiếp tục cư trú liên tục.

(b) Chủ nhà cư trú trong cùng một căn hộ cho thuê với người thuê nhà của mình có thể đuổi người thuê nhà đó mà không cần lý do chính đáng theo quy định tại Mục 37.9(a) ở trên.

(c) Thông báo yêu cầu trả nhà. Chủ nhà không được cố gắng lấy lại quyền sở hữu căn hộ cho thuê trừ khi ít nhất một trong các căn cứ được liệt kê trong Mục 37.9(a) hoặc (b) ở trên là (1) động cơ chính của chủ nhà để lấy lại quyền sở hữu và (2) trừ khi chủ nhà thông báo cho người thuê nhà bằng văn bản vào hoặc trước ngày gửi thông báo yêu cầu trả nhà về các căn cứ mà theo đó quyền sở hữu được yêu cầu. Đối với các thông báo yêu cầu trả nhà theo Mục 37.9(a)(8), (9), (10), (11), (14) hoặc (17), chủ nhà phải nêu rõ trong thông báo yêu cầu trả nhà mức tiền thuê hợp pháp cho căn hộ tại thời điểm thông báo được ban hành, trước khi cố gắng lấy lại quyền sở hữu. Hội đồng sẽ chuẩn bị một mẫu văn bản trong đó (1) nêu rõ rằng việc người thuê nhà không hành động kịp thời để đáp lại thông báo yêu cầu trả nhà có thể dẫn đến việc chủ nhà khởi kiện để đuổi người thuê nhà, và rằng người thuê nhà có thể nhận được lời khuyên về thông báo yêu cầu trả nhà từ Hội đồng; và (2) bao gồm thông tin do Văn phòng Phát triển Nhà ở và Cộng đồng của Thị trưởng cung cấp liên quan đến điều kiện tham gia các chương trình nhà ở giá rẻ. Hội đồng sẽ chuẩn bị mẫu đơn bằng tiếng Anh, tiếng Trung, tiếng Tây Ban Nha, tiếng Việt, tiếng Tagalog và tiếng Nga và công bố mẫu đơn cho công chúng trên trang web và tại văn phòng của mình. Chủ nhà phải đính kèm một bản sao của mẫu đơn bằng ngôn ngữ chính của người thuê nhà vào thông báo yêu cầu trả nhà trước khi gửi thông báo, ngoại trừ trường hợp ngôn ngữ chính của người thuê nhà không phải là tiếng Anh, tiếng Trung, tiếng Tây Ban Nha, tiếng Việt, tiếng Tagalog hoặc tiếng Nga, thì chủ nhà phải đính kèm một bản sao của mẫu đơn bằng tiếng Anh vào thông báo. Một bản sao của tất cả các thông báo yêu cầu trả nhà, ngoại trừ thông báo ba ngày yêu cầu trả tiền thuê nhà hoặc rời đi, và một bản sao của bất kỳ tài liệu bằng văn bản bổ sung nào thông báo cho người thuê nhà về các căn cứ mà theo đó quyền sở hữu được yêu cầu, phải được nộp cho Hội đồng trong vòng 10 ngày kể từ ngày gửi thông báo yêu cầu trả nhà. Trong bất kỳ hành động nào để thu hồi quyền sở hữu căn hộ cho thuê theo Mục 37.9, chủ nhà phải trình bày và chứng minh rằng ít nhất một trong những lý do được liệt kê trong Mục 37.9(a) hoặc (b) và cũng được nêu trong thông báo yêu cầu trả lại nhà là động cơ chính để thu hồi quyền sở hữu. Người thuê nhà có thể bác bỏ cáo buộc rằng bất kỳ lý do nào được nêu trong thông báo yêu cầu trả lại nhà là động cơ chính.

(d) Không chủ nhà nào được phép buộc người thuê nhà phải rời đi một cách không tự nguyện hoặc đe dọa khởi kiện để đòi lại quyền sở hữu, hoặc giảm bất kỳ dịch vụ nào, hoặc tăng tiền thuê nhà, hoặc thực hiện bất kỳ hành động nào khác mà động cơ chính của chủ nhà là trả đũa việc người thuê nhà thực hiện bất kỳ quyền nào theo pháp luật. Hành động trả đũa đó sẽ là lý do bào chữa cho bất kỳ vụ kiện nào nhằm đòi lại quyền sở hữu. Trong vụ kiện đòi lại quyền sở hữu căn hộ cho thuê, bằng chứng về việc người thuê nhà thực hiện các quyền theo pháp luật trong vòng sáu tháng trước hành vi trả đũa bị cáo buộc sẽ tạo ra một giả định có thể bác bỏ rằng hành vi của chủ nhà là hành vi trả đũa.

(e) Chủ nhà hoặc bất kỳ người nào khác cố ý hỗ trợ chủ nhà tìm cách lấy lại quyền sở hữu hoặc đuổi người thuê nhà đều là hành vi bất hợp pháp, trừ trường hợp được quy định tại Điều 37.9(a) và (b). Bất kỳ người nào tìm cách lấy lại quyền sở hữu căn hộ cho thuê từ người thuê nhà hoặc đuổi người thuê nhà theo cách không được quy định tại Điều 37.9(a) hoặc (b) mà không có cơ sở thực tế chính đáng cho việc đuổi người thuê nhà như được quy định tại Điều 37.9(a) sẽ phạm tội tiểu hình và sẽ phải chịu các khoản tiền phạt và hình phạt được quy định tại Điều 37.10A khi bị kết tội. Bất kỳ sự từ bỏ quyền nào của người thuê nhà theo Chương 37 này đều vô hiệu vì trái với chính sách công.

(f) Bất cứ khi nào chủ nhà cố gắng một cách bất hợp pháp để giành lại quyền sở hữu hoặc giành lại quyền sở hữu một căn hộ cho thuê vi phạm Điều 37.9 và/hoặc 37.10A được ban hành ở đây, hoặc cố gắng một cách bất hợp pháp để cắt đứt, giảm đáng kể hoặc loại bỏ, hoặc thực sự cắt đứt, giảm đáng kể hoặc loại bỏ dịch vụ nhà ở được cung cấp liên quan đến việc sử dụng hoặc chiếm dụng căn hộ cho thuê như được nêu trong Điều 37.2(r), người thuê nhà hoặc Hội đồng Thuê nhà có thể khởi kiện dân sự để yêu cầu lệnh cấm, bồi thường thiệt hại bằng tiền không dưới ba lần thiệt hại thực tế (bao gồm thiệt hại về tinh thần hoặc cảm xúc như được quy định bên dưới), và bất kỳ biện pháp khắc phục nào khác mà tòa án cho là phù hợp. Nếu chủ nhà đã giành lại quyền sở hữu theo Điều 37.9(a)(8), thì hành động đó phải được thực hiện không muộn hơn năm năm sau (1) ngày chủ nhà nộp bản kê khai chiếm dụng đầu tiên cho Hội đồng Thuê nhà theo Điều 37.9(a)(8)(vii) hoặc (2) ba tháng sau khi chủ nhà giành lại quyền sở hữu, tùy theo thời điểm nào sớm hơn. Trong trường hợp được bồi thường thiệt hại về tinh thần hoặc cảm xúc, khoản bồi thường đó chỉ được nhân ba nếu người xét xử xác định rằng chủ nhà đã hành động vi phạm một cách cố ý hoặc coi thường một cách liều lĩnh Điều 37.9 hoặc 37.10A trong văn bản này. Bên thắng kiện sẽ được hưởng các khoản phí luật sư và chi phí hợp lý theo lệnh của tòa án. Biện pháp khắc phục có sẵn theo Điều 37.9(f) này sẽ được bổ sung vào bất kỳ biện pháp khắc phục hiện có nào khác mà người thuê nhà hoặc Hội đồng Thuê nhà có thể được hưởng.

(g) Các quy định của Mục 37.9 này sẽ áp dụng cho bất kỳ đơn vị cho thuê nào được định nghĩa trong Mục 37.2(r)(4)(A) và 37.2(r)(4)(B), kể cả trường hợp thông báo yêu cầu trả lại/rời khỏi bất kỳ đơn vị cho thuê nào như vậy đã được gửi kể từ ngày có hiệu lực của Nghị định số 250-98, nhưng trường hợp bất kỳ đơn vị cho thuê nào như vậy vẫn chưa được trả lại hoặc phán quyết về việc chiếm giữ bất hợp pháp chưa được ban hành kể từ ngày có hiệu lực của Nghị định số 250-98.

(h) Đối với các đơn vị cho thuê do người nhận trợ cấp thuê nhà dựa trên người thuê nhà chiếm dụng, các yêu cầu thông báo của Mục 37.9 này sẽ được yêu cầu bổ sung vào bất kỳ thông báo nào được yêu cầu như một phần của chương trình trợ cấp thuê nhà dựa trên người thuê nhà, bao gồm nhưng không giới hạn ở thông báo được yêu cầu theo 24 CFR 982.311(e)(2)(ii).

(i) Các điều khoản bổ sung sau đây sẽ áp dụng cho chủ nhà tìm cách lấy lại căn hộ cho thuê bằng cách sử dụng các căn cứ được liệt kê trong Mục 37.9(a)(8):

(1) Chủ nhà không được lấy lại quyền sở hữu căn hộ từ người thuê nhà theo Mục 37.9(a)(8) nếu chủ nhà có hoặc nhận được thông báo, bất kỳ lúc nào trước khi lấy lại quyền sở hữu, rằng bất kỳ người thuê nhà nào trong căn hộ cho thuê:

(A) Từ 60 tuổi trở lên và đã cư trú tại căn hộ này từ 10 năm trở lên; hoặc

(B) Bị khuyết tật theo nghĩa của Mục 37.9(i)(1)(B)(i) và đã cư trú trong căn hộ từ 10 năm trở lên, hoặc bị bệnh hiểm nghèo theo nghĩa của Mục 37.9(i)(1)(B)(ii) và đã cư trú trong căn hộ từ 5 năm trở lên:

(i) Người thuê nhà khuyết tật được định nghĩa cho mục đích của Mục 37.9(i)(1)(B) này là người khuyết tật hoặc mù theo nghĩa của Chương trình An sinh Xã hội Bổ sung Liên bang/Chương trình Bổ sung Tiểu bang California (SSI/SSP), và được SSI/SSP xác định là đủ điều kiện tham gia chương trình đó hoặc đáp ứng các yêu cầu đó thông qua bất kỳ phương pháp xác định nào khác được Hội đồng Thuê nhà chấp thuận;

(ii) Người thuê nhà bị bệnh hiểm nghèo được định nghĩa cho mục đích của Mục 37.9(i)(1)(B) này là người bị khuyết tật theo định nghĩa của Mục 37.9(i)(1)(B)(i) và đang mắc bệnh đe dọa đến tính mạng được chứng nhận bởi bác sĩ chăm sóc chính của họ.

(2) Các quy định nêu trên của Mục 37.9(i)(1)(A) và (B) sẽ không áp dụng trong trường hợp chỉ có một đơn vị cho thuê thuộc sở hữu của chủ nhà trong tòa nhà, hoặc trong trường hợp mỗi đơn vị cho thuê thuộc sở hữu của chủ nhà trong cùng tòa nhà nơi chủ nhà cư trú (ngoại trừ đơn vị thực sự do chủ nhà ở) được một người thuê nhà khác được bảo vệ khỏi việc bị đuổi theo Mục 37.9(i)(1)(A) hoặc (B) chiếm dụng và người thân đủ điều kiện của chủ nhà sẽ chuyển đến đơn vị theo Mục 37.9(a)(8) từ 60 tuổi trở lên.

(3) Các quy định được thiết lập bởi Mục 37.9(i) này bao gồm nhưng không giới hạn ở bất kỳ đơn vị cho thuê nào mà thông báo yêu cầu rời đi/trả lại đã được gửi vào ngày sửa đổi này có hiệu lực nhưng đơn vị cho thuê đó vẫn chưa được trả lại hoặc phán quyết về việc chiếm giữ bất hợp pháp chưa được ban hành.

(4) Trong vòng 30 ngày kể từ ngày chủ nhà trực tiếp gửi yêu cầu bằng văn bản, hoặc, theo lựa chọn của chủ nhà, thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo Điều 37.9(a)(8), người thuê nhà phải nộp một bản tuyên bố, kèm theo bằng chứng hỗ trợ, cho chủ nhà nếu người thuê nhà tuyên bố mình là thành viên của một trong các nhóm được bảo vệ theo Điều 37.9(i). Yêu cầu hoặc thông báo bằng văn bản phải chứa cảnh báo rằng việc người thuê nhà không nộp bản tuyên bố trong thời hạn 30 ngày sẽ được coi là thừa nhận rằng người thuê nhà không được bảo vệ theo Điều 37.9(i). Chủ nhà phải nộp một bản sao của yêu cầu hoặc thông báo cho Hội đồng Thuê nhà trong vòng mười ngày kể từ ngày gửi cho người thuê nhà. Việc người thuê nhà không nộp bản tuyên bố trong thời hạn 30 ngày sẽ được coi là thừa nhận rằng người thuê nhà không được bảo vệ theo Điều 37.9(i). Chủ nhà có thể phản đối yêu cầu về tình trạng được bảo vệ của người thuê nhà bằng cách yêu cầu một phiên điều trần với Hội đồng Thuê nhà hoặc, theo lựa chọn của chủ nhà, thông qua việc bắt đầu các thủ tục trục xuất, bao gồm cả việc gửi thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Trong phiên điều trần của Hội đồng Thuê nhà hoặc hành động trục xuất, người thuê nhà phải có trách nhiệm chứng minh tình trạng được bảo vệ. Chủ nhà sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự hoặc hình sự theo Điều 37.9(e) hoặc (f) vì yêu cầu hoặc phản đối yêu cầu về tình trạng được bảo vệ của người thuê nhà.

(5) Mục 37.9(i) này có thể tách rời khỏi tất cả các mục khác và sẽ không có hiệu lực nếu bất kỳ lệnh tạm hoãn trục xuất chủ sở hữu/người thân nào được Hội đồng Giám sát thông qua sau ngày 1 tháng 6 năm 1998 và trước ngày 31 tháng 10 năm 1998 đã bị tòa án tuyên bố vô hiệu trong một quyết định cuối cùng.

(j) Điều khoản bổ sung sau đây sẽ áp dụng cho chủ nhà tìm cách lấy lại căn hộ cho thuê bằng cách sử dụng các căn cứ được liệt kê trong Mục 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11), (a)(12) hoặc (a)(17).

(1) Việc có một đứa trẻ dưới 18 tuổi hoặc bất kỳ nhà giáo dục nào cư trú trong căn hộ sẽ là một biện pháp bào chữa cho việc bị đuổi khỏi nhà theo Mục 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11), (a)(12), hoặc (a)(17) nếu đứa trẻ hoặc nhà giáo dục đó là người thuê nhà trong căn hộ hoặc có mối quan hệ giám hộ hoặc gia đình với người thuê nhà trong căn hộ, người thuê nhà đã cư trú trong căn hộ từ 12 tháng trở lên và ngày có hiệu lực của thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà rơi vào năm học.

(2) Mục 37.9(j)(1) không áp dụng trong trường hợp chủ nhà đang tìm cách trục xuất tạm thời hoặc tạm thời cắt đứt các dịch vụ nhà ở để thực hiện công việc chống động đất theo yêu cầu của Chương 34B của Bộ luật Xây dựng và đã cung cấp thông báo và bồi thường theo yêu cầu của Chương 65A của Bộ luật Hành chính.

(3) Trong vòng 30 ngày kể từ ngày chủ nhà trực tiếp gửi yêu cầu bằng văn bản, hoặc, theo lựa chọn của chủ nhà, thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo Mục 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11), (a)(12), hoặc (a)(17), người thuê nhà phải nộp một bản tuyên bố kèm theo bằng chứng hỗ trợ cho chủ nhà, nếu người thuê nhà tuyên bố là thành viên của nhóm được bảo vệ khỏi bị đuổi khỏi nhà theo Mục 37.9(j). Yêu cầu hoặc thông báo bằng văn bản của chủ nhà phải chứa cảnh báo rằng việc người thuê nhà không nộp bản tuyên bố trong thời hạn 30 ngày sẽ được coi là thừa nhận rằng người thuê nhà không được bảo vệ khỏi bị đuổi khỏi nhà theo Mục 37.9(j). Chủ nhà phải nộp một bản sao yêu cầu hoặc thông báo của chủ nhà cho Hội đồng Thuê nhà trong vòng 10 ngày kể từ ngày gửi cho người thuê nhà. Việc người thuê nhà không nộp bản tường trình trong thời hạn 30 ngày sẽ được coi là sự thừa nhận rằng người thuê nhà không được bảo vệ khỏi việc bị đuổi khỏi nhà theo Mục 37.9(j). Chủ nhà có thể phản bác yêu cầu về tình trạng được bảo vệ của người thuê nhà bằng cách yêu cầu một phiên điều trần với Hội đồng Thuê nhà hoặc, theo lựa chọn của chủ nhà, thông qua việc bắt đầu các thủ tục đuổi khỏi nhà, bao gồm cả việc gửi thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Trong phiên điều trần của Hội đồng Thuê nhà hoặc hành động đuổi khỏi nhà, người thuê nhà phải có trách nhiệm chứng minh tình trạng được bảo vệ của mình. Chủ nhà sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự hoặc hình sự theo Mục 37.9(e) hoặc (f) vì đã yêu cầu hoặc phản bác yêu cầu về tình trạng được bảo vệ của người thuê nhà.

(4) Đối với mục đích của Mục 37.9(j) này, các thuật ngữ sau đây có nghĩa như sau:

“Mối quan hệ nuôi dưỡng” có nghĩa là, đối với trẻ em và người thuê nhà, người thuê nhà là người giám hộ hợp pháp của trẻ em, hoặc có bản tuyên thệ ủy quyền chăm sóc được tòa án công nhận cho trẻ em, hoặc đã chăm sóc trẻ em toàn thời gian theo thỏa thuận với người giám hộ hợp pháp của trẻ em hoặc người chăm sóc được tòa án công nhận và đã chăm sóc trẻ em trong ít nhất một năm hoặc một nửa cuộc đời của trẻ, tùy theo thời gian nào ngắn hơn.

“Nhà giáo dục” có nghĩa là bất kỳ người nào làm việc tại một trường học ở San Francisco với tư cách là nhân viên hoặc nhà thầu độc lập của trường hoặc của cơ quan quản lý có thẩm quyền đối với trường, bao gồm nhưng không giới hạn ở tất cả giáo viên, trợ lý lớp học, quản trị viên, nhân viên hành chính, cố vấn, nhân viên xã hội, nhà tâm lý học, y tá trường học, nhà trị liệu ngôn ngữ, người bảo vệ, nhân viên bảo vệ, nhân viên căng tin, chuyên gia quan hệ cộng đồng, nhân viên liên lạc phúc lợi trẻ em và điểm danh, và cố vấn hỗ trợ học tập.

“Mối quan hệ gia đình” có nghĩa là người đó là cha mẹ, ông bà, anh chị em, dì, chú, bác của trẻ hoặc nhà giáo dục, hoặc là vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống của những mối quan hệ đó.

“Trường học” có nghĩa là bất kỳ trung tâm chăm sóc trẻ em được cấp phép của tiểu bang, nhà trẻ gia đình được cấp phép của tiểu bang và/hoặc bất kỳ tổ chức công lập, tư thục hoặc giáo xứ nào cung cấp chương trình giảng dạy cho học sinh ở bất kỳ hoặc tất cả các lớp từ mẫu giáo đến lớp mười hai.

“Năm học” có nghĩa là ngày đầu tiên của học kỳ mùa thu cho đến ngày cuối cùng của học kỳ mùa xuân, được đăng trên trang web của Học khu Thống nhất San Francisco cho mỗi năm.

(k) Tiết lộ các quyền cho người thuê nhà trước và sau khi bán các căn hộ cho thuê theo Điều 37.9.

(1) Tiết lộ cho Người thuê nhà bởi Người bán Bất động sản. Trước khi bất động sản có chứa các đơn vị cho thuê thuộc Mục 37.9 được bán, chủ sở hữu/người bán phải tiết lộ cho người thuê nhà của bất động sản đó các quyền của người thuê nhà trong và sau khi bán bất động sản. Việc tiết lộ này phải được thực hiện bằng văn bản và phải bao gồm:

(A) Một tuyên bố bằng chữ in đậm, ít nhất 12 điểm, nêu rõ rằng người thuê nhà không thể bị đuổi khỏi nhà hoặc bị yêu cầu chuyển đi chỉ vì tài sản đang được bán hoặc chỉ vì chủ sở hữu mới đã mua tài sản đó.

(B) Một tuyên bố bằng chữ in đậm, ít nhất 12 điểm, nêu rõ rằng người thuê nhà không thể bị tăng tiền thuê nhà vượt quá mức cho phép theo Chương 37 chỉ vì tài sản đang được bán hoặc chỉ vì chủ sở hữu mới đã mua tài sản đó.

(C) Một tuyên bố bằng chữ in đậm, ít nhất 12 điểm, nêu rõ rằng các thỏa thuận thuê nhà của người thuê không thể bị thay đổi về cơ bản chỉ vì tài sản đang được bán hoặc chỉ vì chủ sở hữu mới đã mua tài sản đó.

(D) Một tuyên bố rằng quyền của chủ sở hữu trong việc cho người mua tiềm năng xem các căn hộ được điều chỉnh bởi Điều 1954 của Bộ luật Dân sự California, bao gồm một tuyên bố rằng người thuê nhà phải nhận được thông báo theo quy định tại Điều 1954, và một tuyên bố rằng việc xem nhà phải được tiến hành trong giờ làm việc bình thường trừ khi người thuê nhà đồng ý cho phép vào xem nhà vào thời điểm khác.

(E) Một tuyên bố rằng người thuê nhà không bắt buộc phải hoàn thành hoặc ký bất kỳ giấy chứng nhận xác nhận quyền sở hữu hoặc thỏa thuận xác nhận quyền sở hữu nào, trừ khi được yêu cầu bởi luật hoặc bởi hợp đồng thuê nhà của người thuê nhà đó. Tuyên bố này cũng phải thông báo thêm cho người thuê nhà rằng quyền của người thuê nhà có thể bị ảnh hưởng bởi giấy chứng nhận hoặc thỏa thuận xác nhận quyền sở hữu và người thuê nhà nên tìm kiếm tư vấn pháp lý trước khi hoàn thành hoặc ký giấy chứng nhận hoặc thỏa thuận xác nhận quyền sở hữu.

(F) Một tuyên bố rằng thông tin về những quyền này và các quyền khác của người thuê nhà có sẵn tại Hội đồng Thuê nhà San Francisco, 25 Van Ness Ave, San Francisco, California, và tại số điện thoại tư vấn của Hội đồng Thuê nhà và trên trang web của Hội đồng.

(2) Tiết lộ cho Người thuê nhà bởi Người mua Bất động sản. Trong vòng 30 ngày kể từ khi có được quyền sở hữu đối với các đơn vị cho thuê thuộc Mục 37.9, người mua/chủ sở hữu mới phải tiết lộ cho người thuê nhà của bất động sản về các quyền của người thuê nhà sau khi bán bất động sản này. Việc tiết lộ này phải được thực hiện bằng văn bản và phải bao gồm:

(A) Một tuyên bố bằng chữ in đậm, ít nhất 12 điểm, nêu rõ rằng người thuê nhà không thể bị đuổi khỏi nhà hoặc bị yêu cầu chuyển đi chỉ vì chủ sở hữu mới đã mua lại bất động sản đó.

(B) Một tuyên bố bằng chữ in đậm, ít nhất 12 điểm, nêu rõ rằng người thuê nhà không thể bị tăng tiền thuê nhà vượt quá mức cho phép theo Chương 37 chỉ vì chủ sở hữu mới đã mua bất động sản đó.

(C) Một tuyên bố bằng chữ in đậm, ít nhất 12 điểm, nêu rõ rằng các thỏa thuận thuê nhà của người thuê không thể bị thay đổi về cơ bản chỉ vì chủ sở hữu mới đã mua bất động sản đó.

(D) Một tuyên bố bằng chữ in đậm, ít nhất 12 điểm, khẳng định rằng bất kỳ người thuê nhà, người thuê lại hoặc người ở chung phòng nào là người cư trú hợp pháp tại thời điểm bán nhà vẫn là người cư trú hợp pháp.

(E) Một tuyên bố bằng chữ in đậm, ít nhất 12 điểm: rằng các dịch vụ nhà ở của người thuê nhà được định nghĩa trong đoạn đầu tiên của Mục 37.2(r) không thể bị thay đổi hoặc tách rời khỏi hợp đồng thuê nhà chỉ vì chủ sở hữu mới đã mua tài sản đó; và rằng các dịch vụ nhà ở của người thuê nhà được định nghĩa trong đoạn thứ hai của Mục 37.2(r) được cung cấp liên quan đến việc sử dụng hoặc cư trú trong một căn hộ tại thời điểm bán (chẳng hạn như phòng giặt, sân thượng hoặc không gian lưu trữ) không thể bị tách rời khỏi hợp đồng thuê nhà bởi người mua/chủ sở hữu mới mà không có lý do chính đáng theo yêu cầu của Mục 37.9(a).

(l) Phiên điều trần về cáo buộc nỗ lực sai trái nhằm giành lại quyền sở hữu thông qua hành vi quấy rối người thuê nhà.

(1) Người thuê nhà hiện tại hoặc trước đây có thể gửi báo cáo cho Hội đồng Thuê nhà tố cáo hành vi cố gắng sai trái để giành lại quyền sở hữu căn hộ của người thuê nhà thông qua hành vi quấy rối. Sau khi nhận được báo cáo đó, Hội đồng thông qua Giám đốc Điều hành sẽ gửi thông báo cho chủ nhà và người thuê nhà xác nhận đã nhận được báo cáo, tóm tắt các quyền và trách nhiệm của chủ nhà và người thuê nhà liên quan đến việc chiếm hữu và trục xuất khỏi các căn hộ cho thuê nhà ở, và yêu cầu chủ nhà gửi phản hồi bằng văn bản cho Hội đồng trong vòng bảy ngày. Nếu người thuê nhà vẫn chiếm hữu căn hộ và hành vi quấy rối được cho là vẫn tiếp diễn, Giám đốc Điều hành cũng sẽ yêu cầu chủ nhà nộp kế hoạch tuân thủ. Kế hoạch tuân thủ không phải là sự thừa nhận trách nhiệm mà là kế hoạch để tránh các khiếu nại quấy rối trong tương lai.

(2) Sau khi xem xét báo cáo đó và bất kỳ phản hồi nào, Giám đốc điều hành sẽ lên lịch một phiên điều trần điều tra về các cáo buộc trước Thẩm phán Luật Hành chính của Hội đồng nếu Giám đốc điều hành xác định rằng tất cả những điều sau đây đều áp dụng:

(A) Hành vi quấy rối bị cáo buộc xảy ra sau ngày có hiệu lực của nghị định trong Hồ sơ Hội đồng số 250926 và trong vòng 12 tháng kể từ ngày báo cáo:

(B) Hành vi quấy rối bị cáo buộc dẫn đến việc căn hộ trở nên không thể ở được, đang tiếp diễn đối với người thuê nhà đã nộp đơn khiếu nại, hoặc là một phần của mô hình và thói quen quấy rối người thuê nhà dựa trên các khiếu nại đã được các người thuê nhà khác trong tòa nhà đệ trình trước đó trong vòng 12 tháng qua:

(C) Các cáo buộc sẽ được hỗ trợ bởi bằng chứng tài liệu và/hoặc lời khai của một nhân chứng khác ngoài người thuê nhà khiếu nại; và

(D) Những cáo buộc này không phải là vô căn cứ.

Ban Quản lý Thuê nhà không cần tổ chức phiên điều trần nếu đã có vụ kiện dân sự hoặc hình sự liên quan đang chờ giải quyết. Ban Quản lý Thuê nhà có thể ban hành các quy định phù hợp với Chương 37 này để xác định rõ hơn các tiêu chuẩn về thời điểm Giám đốc Điều hành lên lịch các phiên điều trần điều tra và cách thức tiến hành các phiên điều trần đó.

(3) Giám đốc điều hành sẽ lên lịch bất kỳ phiên điều trần nào như vậy trong vòng 45 ngày sau khi nhận được báo cáo về hành vi quấy rối bị cáo buộc, hoặc sớm nhất có thể sau đó. Cả người thuê nhà và chủ nhà đều có thể xuất hiện tại phiên điều trần và trình bày bằng lời nói và/hoặc bằng văn bản, bao gồm cả việc trình bày các nhân chứng khác. Sau phiên điều trần đó, Thẩm phán Luật Hành chính sẽ đưa ra các phát hiện và kết luận liên quan đến việc liệu hành vi quấy rối có xảy ra đủ nghiêm trọng để ảnh hưởng đáng kể đến việc người thuê nhà được hưởng quyền sử dụng căn hộ hay không, và trong trường hợp người thuê nhà trước đó, liệu người thuê nhà trước đó có rời khỏi căn hộ do bị quấy rối hay không theo Mục 317.2 của Bộ luật Quy hoạch. Các phát hiện và kết luận có thể được kháng cáo bởi bất kỳ bên nào lên Hội đồng theo Mục 37.8.

(4) Ngoài việc xem xét bất kỳ kháng cáo nào, Hội đồng cũng sẽ xem xét liệu có tiến hành bất kỳ thủ tục tiếp theo nào như, nhưng không giới hạn ở, kiện tụng dân sự theo Mục 37.9(f), hoặc chuyển cho Viện Kiểm sát Quận để truy tố hình sự tiềm năng (xem Mục 37.9(e)).

(5) Đối với mục đích của Tiểu mục 37.9(l) này, quấy rối có nghĩa là các loại quấy rối được định nghĩa trong Mục 37.10B(a)(1) – (6) và (8) – (14).

(m) Thực hiện Mục 1947.9(a)(1)(A) của Bộ luật Dân sự California. Bất chấp bất kỳ quy định nào khác của Chương 37 Bộ luật Hành chính và phù hợp với Mục 1947.9 của Bộ luật Dân sự California, khoản thanh toán bồi thường hàng ngày được quy định trong Mục 1947.9(a)(1)(A) của Bộ luật Dân sự dành cho hộ gia đình thuê nhà bị tạm thời di dời trong thời gian dưới 20 ngày sẽ tăng hàng năm, được làm tròn đến đô la gần nhất, theo tỷ lệ tăng của hạng mục chi tiêu “tiền thuê nhà ở chính” trong Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI) cho tất cả người tiêu dùng đô thị tại Khu vực San Francisco-Oakland-San Jose trong năm dương lịch trước đó, theo dữ liệu được Bộ Lao động Hoa Kỳ cung cấp và được Hội đồng công bố. Mức tăng này sẽ được tính vào ngày 1 tháng 3 hàng năm, bắt đầu từ ngày 1 tháng 3 năm 2014.

(n) Chủ nhà gửi thông báo yêu cầu trả lại nhà theo Mục 37.9(a)(8) nhằm mục đích lấy lại quyền sở hữu căn hộ để sử dụng hoặc cư trú cho bản thân hoặc cho các thành viên gia đình có thể xin phê duyệt từ Hội đồng Thuê nhà để hủy bỏ thông báo hoặc dừng các thủ tục trục xuất bất cứ lúc nào, nhưng nếu người thuê nhà trả lại nhà trong vòng một năm kể từ ngày gửi thông báo, thì hợp đồng thuê nhà được coi là đã bị chủ nhà chấm dứt theo thông báo cho mục đích của Mục 317(d)(6) của Bộ luật Quy hoạch và Mục 37.3(f)(1) của Bộ luật Hành chính. Giả định này sẽ được áp dụng ngay cả khi người thuê nhà trả lại nhà sau khi thông báo đã bị hủy bỏ, và một tuyên bố bằng văn bản từ người thuê nhà rằng họ đang rời khỏi nhà theo ý muốn của mình được ký như một phần của thỏa thuận trong đó người thuê nhà được yêu cầu trả lại nhà là không đủ để bác bỏ giả định này.

[1] Tuy nhiên, kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2013, số tiền thanh toán di dời cho việc di dời tạm thời hộ gia đình người thuê nhà theo Mục 37.9(a)(11) trong thời gian dưới 20 ngày được điều chỉnh bởi Mục 1947.9 của Bộ luật Dân sự California chứ không phải Mục 37.9C.

[Được sửa đổi bởi Nghị định số 295-79, có hiệu lực ngày 22 tháng 6 năm 1979; Nghị định số 358-80, có hiệu lực ngày 24 tháng 8 năm 1980; Nghị định số 539-80, có hiệu lực ngày 11 tháng 12 năm 1980; Nghị định số 4-82, có hiệu lực ngày 7 tháng 2 năm 1982; Nghị định số 268-82, có hiệu lực ngày 10 tháng 7 năm 1982; Nghị định số 498-82, có hiệu lực ngày 11 tháng 11 năm 1982; Nghị định số 438-83, có hiệu lực ngày 2 tháng 10 năm 1983; Nghị định số 425-84, có hiệu lực ngày 17 tháng 11 năm 1984; Nghị định số 193-86, có hiệu lực ngày 29 tháng 6 năm 1986; Nghị định...] Nghị định số 7-87, có hiệu lực từ ngày 14 tháng 2 năm 1987; Nghị định số 30-91, có hiệu lực từ ngày 21 tháng 2 năm 1991; Nghị định số 192-91, có hiệu lực từ ngày 30 tháng 6 năm 1991; Nghị định số 405-96, có hiệu lực từ ngày 21 tháng 11 năm 1996; Nghị định số 109-97-4, có hiệu lực từ ngày 30 tháng 1 năm 1998; Nghị định số 239-98, có hiệu lực từ ngày 16 tháng 8 năm 1998; Nghị định số 250-98, có hiệu lực từ ngày 30 tháng 8 năm 1998; Nghị định số 293-98, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 11 năm 1998; được sửa đổi bởi Đề xuất G, ngày 18 tháng 12 năm 1998; được sửa đổi bởi Nghị định số 237-99, có hiệu lực từ ngày 29 tháng 9 năm 1999; Nghị định... Số 347-99, có hiệu lực ngày 29 tháng 1 năm 2000; thứ tự. Số 348-99, có hiệu lực ngày 29 tháng 1 năm 2000; thứ tự. Số 135-01, có hiệu lực ngày 4 tháng 9 năm 2001; thứ tự. Số 186-01, có hiệu lực ngày 27 tháng 10 năm 2001; thứ tự. Số 23-02, có hiệu lực ngày 24 tháng 3 năm 2002; thứ tự. Số 57-02, có hiệu lực từ ngày 2 tháng 6 năm 2002; được sửa đổi bởi Bullard kiện San Francisco Rent Board (2003) 106 Cal.App. 488 thứ 4, và Baba kiện CCSF (2004) 124 Cal.App. thứ 4 504; được sửa đổi bởi Ord. Số 99-04, có hiệu lực từ ngày 5 tháng 7 năm 2004; thứ tự. Số 282-04, có hiệu lực từ ngày 2 tháng 1 năm 2005; Nghị định số 21-05, có hiệu lực từ ngày 20 tháng 2 năm 2005; được sửa đổi bởi Đề xuất H, có hiệu lực từ ngày 22 tháng 12 năm 2006; Nghị định số 92-07, có hiệu lực từ ngày 27 tháng 5 năm 2007; Nghị định số 33-08, có hiệu lực từ ngày 16 tháng 4 năm 2008; Nghị định số 28-09, có hiệu lực từ ngày 22 tháng 3 năm 2009; Nghị định số 33-10, có hiệu lực từ ngày 14 tháng 3 năm 2010; Nghị định số 72-11, có hiệu lực từ ngày 27 tháng 5 năm 2011; các phần được chú thích 37.9(a)(11) và 37.9(a)(14) để tham chiếu đến Mục 1947.9 của Bộ luật Dân sự California, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2013; được sửa đổi bởi Nghị định số 1-14, có hiệu lực ngày 14 tháng 2 năm 2014; Nghị định số 44-14, có hiệu lực ngày 18 tháng 5 năm 2014; được sửa đổi bởi Nghị định số 218-14, có hiệu lực ngày 1 tháng 2 năm 2015; Nghị định số 171-15, có hiệu lực ngày 9 tháng 11 năm 2015; Nghị định số 17-16, có hiệu lực ngày 19 tháng 3 năm 2016; được sửa đổi bởi Nghị định số 55-16, có hiệu lực ngày 22 tháng 5 năm 2016; được sửa đổi bởi Nghị định số 160-17, có hiệu lực ngày 27 tháng 8 năm 2017; được sửa đổi bởi Nghị định số 245-19, có hiệu lực ngày 2 tháng 12 năm 2019; được sửa đổi bởi Nghị định số 89-20, có hiệu lực ngày 13 tháng 7 năm 2020; được sửa đổi bởi Nghị định... Số 93-20, có hiệu lực từ ngày 27 tháng 7 năm 2020; được sửa đổi bởi Nghị định số 216-20, có hiệu lực từ ngày 30 tháng 11 năm 2020; được sửa đổi bởi Nghị định số 29-21, có hiệu lực từ ngày 12 tháng 4 năm 2021; được sửa đổi bởi Nghị định số 083-21, có hiệu lực từ ngày 18 tháng 7 năm 2021; được sửa đổi bởi các Nghị định số 207-21 và 208-21, có hiệu lực từ ngày 12 tháng 12 năm 2021; được sửa đổi bởi Nghị định số 18-22, có hiệu lực từ ngày 14 tháng 3 năm 2022; bị Tòa án cấp cao San Francisco tạm đình chỉ một phần vào ngày 23 tháng 3 năm 2022; được sửa đổi bởi SFAA v. CCSF (2024) 104 Cal.App.5th 1218; được sửa đổi bởi Nghị định. [Nghị định số 034-22, có hiệu lực từ ngày 11 tháng 4 năm 2022; được sửa đổi bởi Nghị định số 47-23, có hiệu lực từ ngày 15 tháng 5 năm 2023; được sửa đổi bởi Nghị định số 072-23, có hiệu lực từ ngày 2 tháng 6 năm 2023; Nghị định số 3-26, có hiệu lực từ ngày 9 tháng 2 năm 2026]

Trở lại 

Quay lại trang Sắc lệnh Thuê nhà .