Sec. 37.3 - Limitaciones de alquiler

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Sec. 37.3 Limitaciones de alquiler.

(a) Limitaciones al aumento de alquiler para inquilinos en ocupación. Los arrendadores podrán imponer aumentos de alquiler a los inquilinos en ocupación únicamente según lo dispuesto a continuación y en los apartados 37.3(d) y 37.3(g):

(1) Aumento anual de la renta. El 1 de marzo de cada año, la Junta publicará el aumento del IPC de los 12 meses anteriores, según lo publicado por el Departamento de Trabajo de los Estados Unidos. El arrendador que haya reportado a la Junta la información requerida sobre su unidad de alquiler, según lo establecido en la Sección 37.15, tendrá licencia para imponer anualmente un aumento de la renta que no supere la renta base del inquilino en más del 60% del aumento publicado. Sin embargo, en ningún caso, el aumento anual permitido podrá superar el 7%.

(2) Acumulación. El arrendador que se abstenga de imponer un aumento anual de la renta, o parte del mismo, podrá acumular dicho aumento y, sujeto a la Sección 37.15, imponer dicho importe en las fechas de aniversario posteriores del aumento de la renta del inquilino. El arrendador que, entre el 1 de abril de 1982 y el 29 de febrero de 1984, haya acumulado un aumento anual de la renta del 7% (o aumentos de la renta), o parte del mismo, podrá imponer el aumento acumulado en las fechas de aniversario posteriores del aumento de la renta del inquilino.

(3) Mejoras de Capital, Rehabilitación, Mejoras para la Conservación de Energía y Mejoras para la Energía Renovable. El arrendador podrá imponer aumentos de renta con base en el costo de las mejoras de capital, rehabilitación, mejoras para la conservación de energía o mejoras para la energía renovable, siempre que dichos costos estén certificados conforme a las Secciones 37.7 y 37.8B siguientes. Además, cuando el arrendador haya realizado reforzamiento sísmico de conformidad con los Capítulos 5B y 5C del Código de Construcción Vigente, ningún aumento por mejoras de capital (incluyendo, entre otros, el reforzamiento sísmico) podrá exceder, en un período de doce (12) meses, el 10% de la renta base del inquilino, sujeto a las normas adoptadas por la Junta para evitar dificultades a los arrendadores y permitirles mantener sus edificios en condiciones adecuadas, seguras e higiénicas. El arrendador podrá acumular cualquier aumento certificado que exceda esta cantidad e imponerlo en años posteriores, sujeto al límite del 10%. Nada de lo dispuesto en esta subsección se interpretará como que reemplaza las normas o reglamentos de la Junta con respecto a las limitaciones de los aumentos basados en mejoras de capital, ya sea realizadas por separado o en conjunto con mejoras de fortalecimiento sísmico de conformidad con los Capítulos 5B y 5C del Código de Construcción Existente.

(4) Servicios públicos. El arrendador podrá imponer aumentos basados en el costo de los servicios públicos, según lo dispuesto en la Sección 37.2(q) anterior.

(5) Agua: Cargos relacionados con el uso excesivo de agua y transferencia del 50% de los cargos de la factura de agua atribuibles a los aumentos de las tarifas de agua resultantes de la emisión de bonos de ingresos para mejoras del sistema de agua autorizados en las elecciones de noviembre de 2002.

(A) Cargos por Consumo Excesivo de Agua. El arrendador podrá imponer aumentos que no excedan el cincuenta por ciento de los cargos por consumo excesivo (multas) cobrados por el Departamento de Agua de San Francisco a un edificio por el consumo de agua que exceda las asignaciones del Departamento, bajo las siguientes condiciones:

(i) El propietario proporciona a los inquilinos una certificación escrita de que se han instalado los siguientes dispositivos en todas las unidades: (1) dispositivos de modernización instalados permanentemente diseñados para reducir la cantidad de agua utilizada por descarga o inodoros de bajo consumo (1,6 galones por descarga); (2) cabezales de ducha de bajo consumo que permiten un flujo de no más de 2,5 galones por minuto; y (3) aireadores de grifos (donde la instalación en los grifos actuales sea físicamente factible); y

(ii) El propietario proporciona a los inquilinos una certificación escrita de que actualmente no existen fugas de plomería conocidas en el edificio y que cualquier fuga informada por los inquilinos en el futuro será reparada rápidamente; y

(iii) El arrendador entrega a los inquilinos una copia de la factura de agua correspondiente al período en que se cobró la multa. Solo las multas facturadas por un período de servicio que comience después de la fecha de entrada en vigor de la ordenanza [20 de abril de 1991] podrán transferirse a los inquilinos. Cuando las multas resulten de una asignación que no refleje cambios documentados en la ocupación ocurridos después del 1 de marzo de 1991, el arrendador deberá, si el inquilino lo solicita por escrito, apelar la asignación de buena fe. Los aumentos basados en las multas se prorratearán por habitación, siempre que el arrendamiento haya existido durante el período en que se acumularon las multas. Dichos cargos no formarán parte de la renta base del inquilino. Cuando una penalización en un período de facturación determinado refleje un aumento del 25 % o más en el consumo con respecto al período de facturación anterior, y dicho aumento no parezca deberse a un aumento de ocupación ni a ningún otro uso conocido, el arrendador no podrá imponer ningún aumento basado en dicha penalización, a menos que la inspección realizada por un plomero con licencia o un inspector del Departamento de Aguas no detecte una fuga de plomería o de otro tipo. Si la inspección detecta una fuga, no se podrá imponer ningún aumento basado en las penalizaciones durante el período de la fuga no reparada.

(B) Traspaso del cincuenta por ciento (50%) de los cargos de la factura de agua atribuibles a los aumentos de las tarifas resultantes de la emisión de Bonos de Ingresos para la Mejora del Sistema de Agua, autorizados en las elecciones de noviembre de 2002. Un arrendador puede traspasar el cincuenta por ciento (50%) de los cargos de la factura de agua atribuibles a los aumentos de las tarifas resultantes de la emisión de Bonos de Ingresos para la Mejora del Sistema de Agua, autorizados en las elecciones del 5 de noviembre de 2002 (Propuesta A), a cualquier unidad que cumpla con las leyes aplicables que exigen dispositivos de conservación de agua. El arrendador no está obligado a presentar una solicitud ante la Junta para la aprobación de dicho traspaso de costos. Dichos traspasos de costos están sujetos a lo siguiente:

(i) A los inquilinos afectados se les deberá notificar sobre cualquier traspaso según lo dispuesto en las disposiciones aplicables de notificación de aumento de alquiler de este Capítulo 37, incluyendo, entre otras, la Sección 37.3(b)(3).

(ii) Un inquilino puede presentar una solicitud por dificultades ante la Junta y obtener un alivio de todo o parte de dicho costo transferido;

(iii) Si se concede la solicitud de dificultades de un inquilino, el propietario del inquilino puede utilizar cualquier programa de descuento de tarifa para personas de bajos ingresos disponible de la Comisión de Servicios Públicos o un programa similar para la reducción de la factura de agua, en función del estado de dificultades de ese inquilino;

(iv) Un propietario no impondrá un traspaso de conformidad con la Sección 37.3(a)(5)(B) si el propietario ha solicitado o recibido la aprobación de la Junta para un aumento del alquiler de conformidad con la Sección 37.8(e)(4) por el aumento de los gastos operativos y de mantenimiento en los que el mismo aumento en los cargos de la factura de agua atribuible a los aumentos de las tarifas de agua resultantes de la emisión de cualquier bono de ingresos por agua autorizado en la elección del 5 de noviembre de 2002 se incluyó en los totales de costos del año de comparación.

(v) Si un inquilino alega que el arrendador ha impuesto un traspaso de bonos de ingresos del agua que no cumple con la Sección 37.3(a)(5)(B), podrá solicitar una audiencia conforme a los procedimientos previstos en la Sección 37.8. En dicha audiencia, el arrendador tendrá la carga de demostrar la exactitud del cálculo que sirve de base para el aumento. Cualquier petición del inquilino que impugne dicho traspaso deberá presentarse en el plazo de un año a partir de su fecha de entrada en vigor.

(vi) Un inquilino que haya recibido una notificación de transferencia o una transferencia según esta Sección 37.3(a)(5)(B) tendrá derecho a recibir una copia de la factura de agua correspondiente del propietario si la solicita.

(vii) La cantidad de transferencia permisible por unidad bajo esta Sección 37.3(a)(5)(B) se determinará de la siguiente manera:

(1) La Comisión de Servicios Públicos de San Francisco determinará el cargo por unidad de agua, si lo hubiera, que sea atribuible a los aumentos en las tarifas de agua resultantes de la emisión de bonos de ingresos para mejoras del sistema de agua autorizados en la elección del 5 de noviembre de 2002.

(2) El cargo identificado en la Sección 37.3(a)(5)(B)(vii)(1) se multiplicará por el total de unidades de agua consumidas por cada cliente, en cada factura de agua. El resultado será el importe total en dólares de la factura de agua atribuible a los aumentos de las tarifas del agua resultantes de la emisión de bonos de ingresos para la mejora del sistema de agua, autorizados en las elecciones del 5 de noviembre de 2002. Dicho cargo se incluirá en una partida separada en la factura de agua de cada cliente.

(3) El importe en dólares calculado según la Sección 37.3(a)(5)(B)(vii)(2) se dividirá entre dos (ya que se permite un traspaso del 50%) y, a continuación, se dividirá entre el número total de unidades cubiertas por la factura de agua, incluidas las unidades comerciales. La cifra resultante se dividirá entre el número de meses que abarca el ciclo de facturación del agua (la mayoría son ciclos de facturación de dos meses), para determinar el importe de dicha factura que puede traspasarse a cada unidad residencial por cada mes cubierto por dicha factura.

(4) Estos traspasos podrán imponerse mensualmente. No formarán parte de la renta base del inquilino. El importe de cada traspaso podrá variar mensualmente, según el importe calculado conforme a las Secciones 37.3(a)(5)(B)(vii)(1) a (3).

(viii) La Junta podrá modificar sus reglas y reglamentos según sea necesario para implementar esta Sección 37.3(a)(5)(B).

(6) Impuesto sobre la propiedad.

(A) A partir del 1 de julio de 2024, un propietario puede imponer aumentos basados en un traspaso del 100% del cambio en el impuesto a la propiedad del propietario resultante del reembolso de los bonos de obligación general de la Ciudad y el Condado de San Francisco aprobados por los votantes entre el 1 de noviembre de 1996 y el 30 de noviembre de 1998; un traspaso del 50% del cambio en el impuesto a la propiedad del propietario resultante del reembolso de los bonos de obligación general de la Ciudad y el Condado de San Francisco aprobados por los votantes después del 14 de noviembre de 2002; y un traspaso del 50% del cambio en el impuesto a la propiedad del propietario resultante del reembolso de los bonos de obligación general del Distrito Escolar Unificado de San Francisco o del Distrito de Colegios Comunitarios de San Francisco aprobados por los votantes después del 1 de noviembre de 2006. Los bonos de obligación general que cumplen con los criterios establecidos en la oración anterior se denominan en el presente documento "Bonos Elegibles". siempre que, sin embargo, un bono de obligación general aprobado después del 20 de diciembre de 2000 pueda calificar como Bono Elegible solo si el traspaso fue divulgado y aprobado por los votantes. La Ciudad y el Condado de San Francisco, el Distrito Escolar Unificado de San Francisco y el Distrito de Colegios Comunitarios de San Francisco se denominan colectivamente “las Entidades Emisoras”.

Para trasladar el cambio en el impuesto a la propiedad resultante del pago de los Bonos Elegibles, el propietario deberá calcular dicho cambio en relación con el monto en que aumentó la tasa del impuesto a la propiedad debido al pago de los Bonos Elegibles desde que comenzó cada arrendamiento, o 2005, lo que sea más reciente ("el Año Base"), como se establece en la subsección (a)(6)(B).

(B) El Contralor determinará primero el porcentaje de la tasa del impuesto predial, si la hubiera, atribuible a los bonos de obligación general de cualquiera de las Entidades Emisoras (“el Factor de Bonos de Obligación General”) para cada año fiscal. La tasa de traspaso para un inquilino individual (la “Tasa de Traspaso del Inquilino”) se basará en el aumento del Factor de Bonos de Obligación General del año en curso desde el Año Base del inquilino; y en el grado en que dicho aumento, si lo hubiera, sea atribuible a los Bonos Elegibles, medido por la relación entre el servicio de la deuda de los Bonos Elegibles y el servicio total de la deuda atribuible a los bonos de obligación general de las Entidades Emisoras. La cifra resultante se descontará para reflejar los porcentajes específicos de traspaso para cada uno de los Bonos Elegibles, según se especifica en el inciso (A). El Contralor preparará y actualizará anualmente un formulario para ayudar a los arrendadores e inquilinos a calcular las Tasas de Traspaso del Inquilino. La autoridad del Contralor para interpretar y administrar este cálculo se interpretará libremente para promover los fines del presente inciso (a)(6).

(C) Para calcular el aumento del impuesto predial que el arrendador puede transferir al inquilino en un año determinado, el arrendador dividirá el valor neto imponible al 1 de noviembre del año fiscal correspondiente entre el número total de unidades de la propiedad, incluidas las comerciales; y multiplicará la cifra resultante por la Tasa de Transferencia al Inquilino aplicable. El resultado es el monto en dólares del aumento del impuesto predial para ese año fiscal, correspondiente a una propiedad en particular, atribuible al pago de Bonos Elegibles que el arrendador puede transferir al inquilino.

(D) El monto en dólares calculado bajo la subsección (a)(6)(C) se dividirá entonces por el número total de meses que el traspaso puede aplicarse de conformidad con la subsección (a)(6)(E)(i), para determinar los costos unitarios mensuales para ese año fiscal del reembolso de los bonos de obligación general.

(E) Los propietarios pueden transferir a cada unidad de una propiedad particular el monto en dólares calculado según las subsecciones (a)(6)(A)-(D), según lo dispuesto en esta subsección (a)(6)(E).

(i) Todos los traspasos se aplicarán al mismo número de meses cubiertos por las facturas de impuestos a la propiedad utilizadas en el cálculo del traspaso, y el cálculo no podrá basarse en facturas de impuestos emitidas más de tres años antes del año en el que se impuso el traspaso.

(ii) El arrendador deberá notificar a los inquilinos afectados sobre el traspaso según lo dispuesto en las disposiciones aplicables sobre notificación de aumento de renta de este Capítulo 37, incluyendo, entre otras, la Sección 37.3(b)(3). Los traspasos pueden imponerse en cualquier momento del año calendario, siempre que el arrendador notifique dicho traspaso para que entre en vigor en la fecha de aniversario de la ocupación de la propiedad por cada inquilino. Los traspasos no formarán parte de la renta base de un inquilino. El monto de cada traspaso impuesto de conformidad con la subsección (a)(6) puede variar de un año a otro, dependiendo del monto calculado por el Contralor. Un arrendador puede imponer el traspaso descrito en esta subsección (a)(6) para un año fiscal en particular solo con respecto a aquellos inquilinos que eran residentes de una propiedad en particular el 1 de noviembre del año fiscal aplicable. Un propietario no podrá imponer un traspaso de conformidad con esta subsección (a)(6) si el propietario ha solicitado o recibido la aprobación de la Junta para un aumento del alquiler de conformidad con la Sección 37.8(e)(4) por el aumento de los gastos operativos y de mantenimiento en los que el mismo aumento en los impuestos a la propiedad debido al reembolso de los bonos de obligación general se incluyó en los totales de costos del año de comparación.

(F) Un inquilino que haya recibido una subvención en virtud de este inciso (a)(6) podrá presentar una solicitud por dificultades económicas ante la Junta, y esta podrá concederle una exención total o parcial de la subvención. Las normas y procedimientos para la solicitud por dificultades económicas se establecerán en los incisos 37.7(h)-(i).

(G) La Junta dispondrá de un formulario que explique cómo calcular el traspaso. Los arrendadores deberán proporcionar a los inquilinos, en o antes de la fecha en que se les notifique sobre un traspaso permitido en virtud de este inciso (a)(6), una copia del formulario completo. Los arrendadores deberán proporcionar a sus inquilinos los formularios completos, además del Aviso de Aumento de Alquiler requerido en virtud del Artículo 37.3(b). Si un inquilino alega que un arrendador le ha impuesto un cargo que excede los límites establecidos en este inciso (a)(6), podrá solicitar una audiencia conforme a los procedimientos previstos en el Artículo 37.8. En dicha audiencia, el arrendador tendrá la carga de probar la exactitud del cálculo que sirve de base para el aumento. Cualquier petición del inquilino que impugne dicho traspaso deberá presentarse en el plazo de un año a partir de su fecha de entrada en vigor.

(H) La Junta y el Contralor podrán modificar sus reglas y reglamentos según sea necesario para implementar esta subsección (a)(6).

(7) Préstamos RAP. El arrendador podrá imponer aumentos de alquiler atribuibles a la amortización del préstamo RAP por parte del Director Administrativo en un área designada a partir del 1 de julio de 1977, de conformidad con el Capítulo 32 del Código Administrativo de San Francisco.

(8) Aumentos adicionales. El arrendador que pretenda imponer un aumento de alquiler superior a los permitidos anteriormente deberá solicitar una audiencia de arbitraje de alquiler de conformidad con la Sección 37.8 de este capítulo.

(9) Un propietario puede imponer un aumento de alquiler para recuperar los costos incurridos para la remediación de peligros de plomo, como se define en el Artículo 11 o 26 del Código de Salud de San Francisco. Dichos aumentos pueden basarse en cambios en los gastos de operación y mantenimiento o para gastos de mejoras de capital siempre que los costos que son la base del aumento de alquiler sean una parte sustancial del trabajo que reduce o remedia un peligro de plomo, como se define en el Artículo 11 o 26 del Código de Salud de San Francisco, y siempre que dichos costos estén aprobados para aumentos de gastos de operación y mantenimiento de conformidad con la Sección 37.8(e)(4)(A) y certificados como mejoras de capital de conformidad con la Sección 37.7 a continuación.

Cuando se autoricen aumentos de alquiler en virtud de este inciso 37.3(a)(9), el aumento total del alquiler, tanto para gastos de operación y mantenimiento como para mejoras de capital, no excederá del 10% en ningún período de doce (12) meses. Si los aumentos de alquiler permitidos debido a los costos de las obras de remediación y reducción de plomo superan el 10% en cualquier período de doce meses, un Juez Administrativo aplicará una parte de dicho exceso a los gastos de operación y mantenimiento aprobados para las obras de remediación de plomo, y el saldo, si lo hubiera, a las mejoras de capital certificadas, siempre que dicho aumento no exceda del 10%. El arrendador podrá acumular cualquier aumento aprobado o certificado que exceda esta cantidad, sujeto al límite del 10%.

(10) Con respecto a las unidades ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en el inquilino:

(A) Si la parte del alquiler base del inquilino no se calcula como un porcentaje fijo del ingreso del inquilino, como en el Programa de vales de elección de vivienda y el Programa de alquiler por encima del primer trimestre (FMR), o si el inquilino recibe asistencia bajo el programa de subsidio de alquiler HOPWA, entonces:

(i) Si el alquiler base es igual o mayor que el estándar de pago, las limitaciones de aumento del alquiler en las Secciones 37.3(a)(1) y (2) se aplicarán a todo el alquiler base, y se aplicarán los procedimientos de arbitraje para dichos aumentos establecidos en las secciones 37.8 y 37.8A.

(ii) Si la renta base es menor que el Estándar de Pago, las limitaciones de aumento de renta de este Capítulo no se aplicarán; siempre que, sin embargo, cualquier aumento de renta que resulte en que la renta base sea igual o mayor que el Estándar de Pago no resulte en una nueva renta base que exceda el Estándar de Pago más el aumento permitido bajo la Sección 37.3(a)(1).

(B) Si la parte del alquiler base que le corresponde al inquilino se calcula como un porcentaje fijo de sus ingresos, como en el Programa de Certificado de la Sección 8, no se aplicarán las limitaciones al aumento del alquiler establecidas en la Sección 37.3(a)(1) y (2). En tales circunstancias, los ajustes del alquiler se realizarán únicamente de acuerdo con los requisitos del programa de asistencia para el alquiler basado en el inquilino.

(11) Ocupantes adicionales.

(A) Salvo lo dispuesto en la Sección 37.3(a)(11)(B), un arrendador no podrá imponer aumentos de renta únicamente porque un inquilino haya añadido un ocupante adicional a un contrato de arrendamiento existente, incluyendo, entre otros, un recién nacido o un familiar, según se define en la Sección 401 del Código de Vivienda. La prohibición de aumentos que establece esta Subsección (A) se aplicará independientemente de que exista un contrato de arrendamiento que permita específicamente un aumento de renta por cada ocupante adicional.

(B) Un propietario puede solicitar a la Junta un aumento del alquiler de conformidad con la Sección 37.3(a)(8) por los costos asociados con la adición de ocupantes autorizados de conformidad con la Sección 37.9(a)(2)(C).

(C) Los aumentos de alquiler permitidos de otra manera por la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins, Código Civil de California Sección 1950 y siguientes (según pueda ser modificado de vez en cuando) no están prohibidos ni limitados por esta Sección 37.3(a)(11).

(b) Notificación de aumento de renta para inquilinos en ocupación. En o antes de la fecha en que el arrendador notifique legalmente al inquilino sobre un aumento de renta, el arrendador deberá informarle por escrito de lo siguiente:

(1) Qué porción del aumento del alquiler refleja el aumento anual y/o un monto acumulado, si lo hubiera;

(2) ¿Qué parte del aumento de la renta refleja los costos por mayores gastos de operación y mantenimiento, rentas de unidades comparables y/o mejoras de capital, rehabilitación, mejoras de conservación de energía o mejoras de energía renovable certificadas de conformidad con la Sección 37.7? Cualquier aumento de renta certificado debido a aumentos en los costos de operación y mantenimiento no excederá el siete por ciento.

(3) ¿Qué porción del aumento del alquiler refleja la transferencia de cargos por gas y electricidad; o la transferencia de mayores cargos en las facturas de agua atribuibles a aumentos en las tarifas de agua resultantes de la emisión de bonos de ingresos por agua autorizados en las elecciones de noviembre de 2002, según lo dispuesto en la Sección 37.3(a)(5)(B)), cuyos cargos y cálculos de cargos se explicarán por escrito en un formulario proporcionado por la Junta; o la transferencia de los costos de las medidas de bonos de obligación general, según lo dispuesto en la Sección 37.3(a)(6), cuyos cargos se explicarán por escrito en un formulario proporcionado por la Junta, como se describe en la Sección 37.3(a)(6)(E);

(4) ¿Qué parte del aumento del alquiler refleja la amortización del préstamo RAP, como se describe en la Sección 37.3(a)(7) anterior?

(5) Aumentos de alquiler no conformes. Cualquier aumento de alquiler que no se ajuste a las disposiciones de esta sección será nulo.

(6) Con respecto a las unidades de alquiler ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en el inquilino, los requisitos de notificación de esta Subsección (b) se requerirán además de cualquier notificación requerida como parte del programa de asistencia de alquiler basada en el inquilino.

(c) Limitación de la Renta Inicial para Subinquilinos. Un inquilino que subarrienda su unidad de alquiler no podrá cobrar una renta mayor a la que actualmente paga al arrendador al momento de la ocupación inicial del o los subarrendatarios.

(d) Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins (Código Civil, Secciones 1954.50 y siguientes). De conformidad con la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins (Código Civil, Secciones 1954.50 y siguientes), e independientemente de que se disponga lo contrario en el Capítulo 37:

(1) Derechos del propietario de la propiedad a establecer tasas de alquiler iniciales y posteriores para parcelas enajenables por separado.

(A) El propietario de un inmueble residencial podrá establecer las tarifas de alquiler iniciales y subsiguientes para una vivienda o unidad que sea enajenable independientemente del título de propiedad de cualquier otra vivienda o que sea un derecho subdividido en una subdivisión, según se especifica en las subdivisiones (b), (d) o (f) de la Sección 11004.5 del Código de Negocios y Profesiones de California. El derecho del propietario a establecer tarifas de alquiler subsiguientes en virtud de esta subsección (d)(1)(A) no se aplicará a una vivienda o unidad en la que se cumpla alguna de las siguientes condiciones:

(i) La unidad es una vivienda o unidad de condominio que no ha sido vendida por separado por el subdivisor a un comprador de buena fe por valor; pero la subsección (d)(1)(A) se aplicará a una sola vivienda o unidad de condominio sin vender, si todas las demás viviendas o unidades de condominio han sido vendidas por separado por el subdivisor a compradores de buena fe por valor, y el subdivisor ha ocupado la vivienda o unidad de condominio restante sin vender como su residencia principal durante al menos un año después de que ocurrió la subdivisión.

(ii) El contrato de arrendamiento anterior ha sido rescindido por el propietario mediante notificación de conformidad con la Sección 1946.1 del Código Civil de California o ha sido rescindido debido a un cambio en los términos del contrato de arrendamiento notificado de conformidad con la Sección 827 del Código Civil de California: en tales casos, las disposiciones de limitación del aumento del alquiler del Capítulo 37 continuarán aplicándose durante la duración del nuevo contrato de arrendamiento en esa vivienda o unidad.

(B) Cuando las tarifas de alquiler iniciales o subsiguientes de una vivienda o unidad de la Subsección 37.3(d)(1)(A) estuvieran controladas por las disposiciones del Capítulo 37 el 1 de enero de 1995, se aplicará lo siguiente:

(i) Un contrato de arrendamiento que estaba en vigor el 31 de diciembre de 1995 continúa sujeto a las disposiciones de control de alquileres de este Capítulo 37, y el propietario no puede establecer de otra manera las tarifas de alquiler posteriores para ese arrendamiento.

(ii) A partir del 1 de enero de 1999, un propietario puede establecer las tarifas de alquiler iniciales y todas las tarifas de alquiler subsiguientes para cualquier arrendamiento creado a partir de esa fecha.

1 de enero de 1996.

(B) El derecho de un propietario a establecer tarifas de alquiler posteriores según la Subsección 37.3(d)(1) no se aplicará a una vivienda o unidad que contenga graves violaciones a los códigos de salud, seguridad, incendios o construcción, excluidas aquellas causadas por desastres, para las cuales la agencia gubernamental apropiada haya emitido una citación y que no se hayan solucionado durante seis meses o más antes de la vacancia.

(C) El derecho de un propietario a establecer tarifas de alquiler posteriores según la subsección 37.3(d)(1) no se aplicará a una unidad de vivienda que se crea de conformidad con las disposiciones del Código especificadas en la subsección 37.2(r)(4)(D), o una unidad de vivienda que utiliza las disposiciones del Código especificadas en la subsección 37.2(r)(4)(D).

(2) Condiciones para el establecimiento de la tarifa inicial de alquiler en caso de subarrendamiento o cesión. Salvo lo dispuesto en este inciso 37.3(d)(2), nada de lo dispuesto en este inciso ni en ninguna otra disposición legal de la Ciudad y Condado de San Francisco se interpretará como impedimento para el establecimiento expreso en un contrato de arrendamiento o alquiler de las tarifas de alquiler aplicables en caso de subarrendamiento de la unidad de alquiler objeto del mismo, y nada de lo dispuesto en este inciso se interpretará como menoscabo de las obligaciones de los contratos celebrados antes del 1 de enero de 1996, sujeto a lo siguiente:

(A) Cuando el ocupante o los ocupantes originales que tomaron posesión de la vivienda o unidad de conformidad con el contrato de arrendamiento con el propietario ya no residan allí de forma permanente, el propietario podrá aumentar el alquiler en cualquier monto permitido por esta sección a un subarrendatario o cesionario legal que no residiera en la vivienda o unidad antes del 1 de enero de 1996. Sin embargo, dicho aumento del alquiler no se permitirá mientras:

(i) La vivienda o unidad ha sido citada en un informe de inspección por la agencia gubernamental correspondiente por contener graves violaciones a los códigos de salud, seguridad, incendios o construcción, según lo define la Sección 17920.3 del Código de Salud y Seguridad de California, excluyendo cualquier violación causada por un desastre; y,

(ii) La citación se emitió al menos 60 días antes de la fecha de la vacante; y,

(iii) La infracción citada no se había subsanado cuando el inquilino anterior desalojó la vivienda y se mantuvo así durante 60 días o más. Sin embargo, el plazo de 60 días podrá ser prorrogado por la agencia gubernamental competente que emitió la citación.

(B) Esta Subsección no se aplicará a los cambios parciales de ocupación de una vivienda o unidad cuando uno o más de los ocupantes del inmueble, de conformidad con el acuerdo con el propietario previsto anteriormente (37.3(d)(2)), permanezcan en posesión legal de la vivienda o unidad, o cuando un subarrendatario o cesionario legal que residía en la vivienda o unidad antes del 1 de enero de 1996 permanezca en posesión de la misma. Nada de lo dispuesto en esta Subsección 37.3(d)(2) se interpretará como una ampliación o una reducción del derecho del propietario a denegar su consentimiento para un subarrendamiento o una cesión.

(C) La aceptación del alquiler por parte del propietario no funcionará como una renuncia o impedirá de otro modo la ejecución de un pacto que prohíba el subarrendamiento o la cesión o como una renuncia a los derechos de un propietario de establecer la tarifa de alquiler inicial a menos que el propietario haya recibido una notificación por escrito del inquilino que es parte del acuerdo y posteriormente haya aceptado el alquiler.

(3) Terminación o no renovación de un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que limita la renta. El propietario que rescinda o no renueve un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establezca una limitación de la renta para un inquilino calificado estará sujeto a lo siguiente:

(A) A los inquilinos que fueron beneficiarios del contrato o acuerdo registrado se les deberá dar un aviso por escrito con al menos 90 días de anticipación a la fecha efectiva de la terminación y no estarán obligados a pagar más que la parte del alquiler del inquilino, calculada según ese contrato o acuerdo registrado, durante los 90 días siguientes a la recepción del aviso de terminación o no renovación.

(B) El propietario no tendrá derecho a fijar una renta inicial durante los tres años siguientes a la fecha de terminación o no renovación del contrato o acuerdo.

(C) La tarifa de alquiler para cualquier nuevo contrato de arrendamiento establecido durante el período de tres años en esa vivienda o unidad desocupada será la misma tarifa que el alquiler bajo el contrato o acuerdo registrado terminado o no renovado, más cualquier aumento autorizado bajo este Capítulo 37 después de la fecha de terminación/no renovación.

(D) Las disposiciones de las Subsecciones 37.3(d)(3)(B) y (C) no se aplicarán a ningún nuevo contrato de arrendamiento de 12 meses o más de duración establecido después del 1 de enero de 2000, de conformidad con el contrato del propietario o un acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establezca una limitación de alquiler para un inquilino calificado, a menos que la vacante anterior en esa vivienda o unidad fuera de conformidad con un contrato no renovado o cancelado o un acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establezca una limitación de alquiler para un inquilino calificado.

(4) La subsección 37.3(d) no afecta la autoridad de la Ciudad y el Condado de San Francisco para regular o supervisar la base o los motivos del desalojo.

(5) Esta Subsección 37.3(d) tiene como objetivo y deberá interpretarse como coherente con la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins (Secciones 1954.50 y siguientes del Código Civil).

(e) Efecto del mantenimiento diferido en los pasos para técnicas de remediación de plomo.

(1) Cuando se remedien o eliminen los riesgos de plomo de conformidad con los artículos 11 o 26 del Código de Salud de San Francisco, o se infrinjan las leyes estatales o locales de vivienda o de salud y seguridad, se presumirá refutablemente que los riesgos de plomo son causados o generados por el mantenimiento diferido, según se define en este documento, del arrendador actual o anterior. Si el arrendador no refuta esta presunción, los costos de dichas obras no se repercutirán a los inquilinos como mejoras de capital ni como gastos de operación y mantenimiento. Si el arrendador refuta esta presunción, tendrá derecho a un aumento de alquiler si así lo justifican las normas establecidas en este Capítulo.

(2) A los efectos de la evaluación de las solicitudes de aumento de alquiler por trabajos de remediación de plomo, el mantenimiento se aplaza si un arrendador razonable, dadas las circunstancias, habría realizado regularmente el mantenimiento necesario para evitar que la propiedad infrinja las normas de seguridad y habitabilidad establecidas en el Artículo 1941 del Código Civil de California y el Código Municipal de San Francisco. Para que la defensa del mantenimiento aplazado prospere, el inquilino debe demostrar que el nivel de reparación o remediación requerido actualmente se habría reducido si el mantenimiento se hubiera realizado con mayor prontitud.

(f) Control de Vacantes de Costa-Hawkins. Cuando un arrendador haya rescindido el arrendamiento anterior, según lo estipulado en los apartados (1), (2) o (3) a continuación, durante los cinco años siguientes a la rescisión, la renta base inicial para el arrendamiento subsiguiente no será superior a la renta legal vigente al momento de la rescisión del arrendamiento anterior, más cualquier aumento anual de renta disponible según este Capítulo 37. Esta Sección 37.3(f) tiene por objeto ser coherente con la Sección 1954.53(a)(1)(A)-(B) del Código Civil de California.

(1) Cuando el arrendamiento anterior se rescindió mediante una notificación de rescisión emitida conforme al artículo 1946.1 del Código Civil de California, que establece la causa para la recuperación de la posesión conforme a los artículos 37.9(a)(8), (9), (10), (11), (14) o (17) de este Código. A los efectos de la rescisión del arrendamiento conforme al artículo 37.9(a)(9), la renta inicial de la unidad podrá ser fijada por un comprador posterior de buena fe por el valor del condominio.

(2) Cuando el arrendamiento anterior se rescindió debido a un cambio en las condiciones del arrendamiento notificado conforme al artículo 827 del Código Civil de California, salvo que se trate de un cambio en la renta permitido por ley. Dentro de los 10 días siguientes a la notificación de rescisión basada en un cambio en las condiciones del arrendamiento conforme al artículo 827 del Código Civil, el arrendador deberá notificar por escrito a la Junta la renta mensual que pagaba el inquilino al momento de la notificación y entregarle una copia de la misma a la Junta.

(3) Cuando el arrendador rescindió o no renovó un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establecía una limitación de la renta para un inquilino calificado. Cuando un arrendador rescinda un programa de asistencia para el alquiler basado en el inquilino, deberá, dentro de los 10 días posteriores a la notificación de la rescisión del programa al inquilino, notificar por escrito a la Junta la renta mensual que el inquilino pagaba y la renta mensual pagada por el programa al arrendador en nombre del inquilino cuando el arrendador le notificó, y proporcionar una copia de la notificación a la Junta al inquilino.

(g) Nueva construcción y rehabilitación sustancial.

(1) El propietario de una vivienda o unidad residencial de nueva construcción que recibió por primera vez un certificado de ocupación después de la fecha de vigencia de la Ordenanza N.° 276-79 (13 de junio de 1979), o que la Junta de Alquileres ha certificado que ha sido sometida a una rehabilitación sustancial, puede establecer las tarifas de alquiler iniciales y todas las tarifas de alquiler posteriores para esa vivienda o unidad, excepto cuando se aplique cualquiera de las siguientes situaciones:

(A) Cuando se apliquen restricciones de alquiler a la vivienda o unidad según las Secciones 37.3(d) o 37.3(f),

(B) Cuando la vivienda o unidad sea una unidad de reemplazo según la Sección 37.9A(b),

(D) Según lo dispuesto en un acuerdo de desarrollo celebrado por la Ciudad según el Capítulo 56 del Código Administrativo.

(E) La Junta de Supervisores reconoce que, al menos hasta el 5 de noviembre de 2024, las Secciones 1954.52(a)(1)-(2) del Código Civil de California impiden a la Ciudad actualizar la fecha de nueva construcción del 13 de junio de 1979 especificada en esta subsección (g)(1). En caso de que se modifique o derogue la ley estatal en este sentido, dicha nueva fecha de construcción dejará de aplicarse inmediatamente y, por operación de la ley de conformidad con esta subsección (g)(1)(E), se actualizará para reflejar la última fecha que la ley estatal pueda permitir, hasta el 13 de junio de 1994 inclusive. La aplicabilidad de una nueva fecha de construcción actualizada según esta subsección (g)(1)(E) no afectará si una unidad está exenta bajo alguna otra base legal establecida en este Capítulo 37. Si no se aplica ninguna otra exención y una unidad queda cubierta por las limitaciones de aumento de alquiler del Capítulo 37 por operación de esta subsección (g)(1)(E), el alquiler base inicial será el alquiler legal que se aplicó a la fecha de cobertura. Si no había ninguna renta vigente a la fecha de cobertura, entonces la renta base inicial será la primera renta legal vigente después de esa fecha.

[Enmendado por Ordenanza Núm. 442-79, vigente desde el 31 de agosto de 1979; Ordenanza Núm. 136-80, vigente desde el 10 de abril de 1980; Ordenanza Núm. 358-80, vigente desde el 24 de agosto de 1980; Ordenanza Núm. 77-82, vigente desde el 1 de abril de 1982; Ordenanza Núm. 268-82, vigente desde el 10 de julio de 1982; Ordenanza Núm. 438-83, vigente desde el 2 de octubre de 1983; derogado y reemplazado por la Sección 37.3A por Ordenanza Núm. 20-84, vigente desde el 18 de febrero de 1984; renumerado por Ordenanza Núm. 338-87, vigente desde el 13 de septiembre de 1987; enmendado por Ordenanza Núm. 338-87, vigente desde el 13 de septiembre de 1987; No. 102-91, vigente desde el 20 de abril de 1991; Ordenanza No. 127-91, vigente desde el 2 de mayo de 1991; enmendada por la Resolución No. 961-92, vigente desde el 8 de diciembre de 1992; enmendada por la Ordenanza No. 405-96, vigente desde el 21 de noviembre de 1996; Ordenanza No. 179-98, vigente desde el 28 de junio de 1998; Ordenanza No. 250-98, vigente desde el 30 de agosto de 1998; Ordenanza No. 347-99, vigente desde el 29 de enero de 2000; Ordenanza No. 116-00, vigente desde el 2 de julio de 2000; enmendada por la Proposición H, vigente desde el 21 de diciembre de 2000; Ordenanza No. 02-03, vigente desde el 21 de febrero de 2003; Ordenanza No. 107-03, en vigor desde el 22 de junio de 2003. Ord. No. 99-04, en vigor desde el 5 de julio de 2004; Ord. No. 252-06, en vigor desde el 10 de noviembre de 2006; Ord. No. 171-15, en vigor desde el 9 de noviembre de 2015; Ord. No. 119.16, en vigor desde el 31 de julio de 2016; Ord. No. 250-19, en vigor desde el 7 de diciembre de 2019; Ord. No. 296-19, en vigor desde el 20 de enero de 2020; Ord. No. 265-20, en vigor desde el 18 de enero de 2021, operativo desde el 1 de julio de 2022; Ord. No. 172-22, en vigor desde el 4 de septiembre de 2022; Ord. Ordenanza n.° 210-22, vigente desde el 28 de noviembre de 2022; Ordenanza n.° 91-23, vigente desde el 26 de junio de 2023; Ordenanza n.° 195-23, vigente desde el 16 de octubre de 2023; Ordenanza n.° 64-24, vigente desde el 28 de abril de 2024; Ordenanza n.° 92-24, vigente desde el 10 de junio de 2024, vigente desde el 1 de julio de 2024; Ordenanza n.° 248-24, vigente desde el 24 de noviembre de 2024; Ordenanza n.° 3-26, vigente desde el 9 de febrero de 2026]

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