How 100% affordable housing is built
Year 1 | 1. MOHCD issues a Notice of Funding Availability, 2. MOHCD selects a developer 3. MOHCD provides predevelopment funding |
Year 2-3 | 1. Environmental review by SF Planning 2. Zoning review by SF Planning |
Year 3-4 | 1. Environmental review by SF Planning 2. Zoning review by SF Planning |
Year 4-5 | 1. Construction! 2. Lease-up of units for new residents |
衛生部資助流程
NOFA、RFP、RFQ
當市長住房和社區發展辦公室有資金可用於貸款或贈款以購買新場地或建築物以開發經濟適用房或保存現有經濟適用房時，會發布可用資金通知（“NOFA”） 。每個NOFA 都指定了可用資金的類型、目標人群（例如老年人、無家可歸者或過渡年齡青少年）、項目和借款人資格標準、申請程序以及評分和選擇標準以及用於確定哪些申請人將被考慮獲得資助的程序。
首先審查所有申請的基本資格，並對滿足門檻要求的申請進行評分和排名。評分是根據申請人或申請人選擇的開發團隊的經驗、專案與適當便利設施的接近程度以及相對於其他申請人和最近完成的類似專案的成本效益等標準。如果符合條件的項目的所有請求總數超過可用資金，則排名決定資金的優先順序。
當有特定的開發機會時，市長住房和社區發展辦公室也會發布資格請求（「RFQ」）或建議請求（「RFP」）。當 MOHCD 尋求合格的開發商來承接該專案時，這些通常適用於 MOHCD 管轄或開發監督下的場地或建築物。 RFQ 或 RFP 將指定所需的開發計劃、資格標準以及選擇流程和標準。目前的 NOFA、RFQ 和 RFP 可在此處找到。
應用
MOHCD 僅接受針對資金可用性通知（「NOFA」）、資格請求（「RFQ」）或建議請求（「RFP」）的特定項目的資助申請。目前開放的NOFA、RFQ 和 RFP可以在 MOHCD 網站上找到。通常，NOFA、RFQ 或 RFP 都會有一個申請或回覆截止日期，必須在該截止日期之前提交回覆。所有申請都必須使用相關的說明和預算申請表，並且所有提交資料必須以紙本（紙本）副本和電子方式提交，可以透過電子郵件或隨紙本副本提交的 CD。
貸款審批和處理
由 MOHCD 工作人員推薦資助的項目首先由同行評審小組進行審查，該小組由 MOHCD 和社區投資與基礎設施辦公室工作人員組成，這些工作人員還負責經濟適用房的開發。一旦工作人員分析完成，住房開發總監就會準備並批准一份正式的資金申請評估，然後提交給全市經濟適用房屋貸款委員會，在其每兩個月一次的會議上進行審查和批准。全市保障性住房貸款委員會由 MOHCD 主任、社區投資和基礎設施辦公室執行董事、無家可歸和支持性住房部項目副主任、公共財政辦公室主任以及舊金山住房管理局首席執行官組成。如果該機構批准資金請求，則會將其資金建議轉發給市長考慮。市長對所有尋求 MOHCD 資助的項目擁有最終批准權。
對於大多數開發項目，MOHCD 的初始融資將用於購買場地或建築物以及初步的施工前（或「預開發」）成本，例如環境研究、分區批准以及準備向適當的聯邦或機構申請所需的設計工作。
貸款或贈款獲得市長批准後，MOHCD 工作人員會準備貸款/贈款文件供專案發起人審查。這些文件包括貸款或贈款協議、信託契約和租金轉讓、限制聲明、貸款本票和開發商費用協議（視情況而定）（「貸款文件」）。這些文件規定了所有 MOHCD 資助項目的長期負擔能力和報告要求，無論 MOHCD 資金是否得到償還。貸款文件由副城市檢察官審查，並在由專案發起人或借款人和市長執行之前批准其形成。除了貸款文件外，MOHCD 工作人員還準備一份結帳清單，詳細說明結清貸款或贈款所需的其他文件。這些可能包括借款人成立文件，例如公司章程、證明借款人有能力獲得貸款或贈款資金的律師函、借款人董事會授權貸款或贈款的決議、保險證據、初步產權報告、和城市供應商信息。
承保指引
一旦合格的申請被評分並授予，它就會被分配給 MOHCD 專案經理，根據 MOHCD 的承保指南和保單審查和承保資金請求。從申請中提供的資訊開始，衛生部工作人員與申請人一起分析和評估計畫的整體可行性。這可能包括考慮項目的位置、分區、潛在的環境問題、擬議的融資、利用非城市資源的潛力、目標人群、負擔能力目標以及擬議的開發和運營預算與項目的一致程度等問題。與最近MOHCD 資助的其他項目進行比較。
雖然該承保流程的最初重點是分析提案是否符合 MOHCD 的承保標準和政策，但目標是利用適當的機會增加本市經濟適用房的存量。因此，在適當的情況下，衛生部工作人員將與申請人合作，解決擬議項目中可能需要改進或修改的方面，然後才能建議資助。
工程設計及施工前
在貸款或贈款結束施工前融資並且專案發起人滿足其建築設計服務的採購要求後，專案發起人及其開發團隊將繼續準備建築和工程計劃和預算。這些通常遵循原理圖或概念設計、設計開發以及施工和/或招標/許可文件的標準設計流程。
專案發起人提交月度報告。
MOHCD 要求專案發起人在原理圖設計和設計開發階段完成後提交半尺寸設計計劃和相關成本估算，以供批准，然後再為下一階段的設計發放資金。
MOHCD 的設計批准將考慮該項目擬議的可及性、服務和社區空間的適宜性、單位便利設施和目標人口的規模、能源效率和綠色建築元素以及可用的開放空間。預計專案發起人將在施工前根據需要與城市規劃部和市長殘疾人辦公室密切合作，以獲得必要的專案批准。
建造
在開始建造或修復之前，所有接受 MOHCD 融資的項目都必須獲得 MOHCD 的批准，並向總承包商發出《施工通知》。批准須滿足 MOHCD 的繼續檢查清單通知的提交要求。
該清單要求專案發起人參加與衛生部和其他合規監督機構舉行的兩次施工前會議，以審查施工期間的合規問題和監管要求。與 MOHCD 的施工主管和專案團隊（專案發起人、建築師、總承包商和發起人的施工經理/業主代表（如適用））舉行一次施工前會議。在這次會議上，將審查付款申請和變更單協議以及未完成的繼續通知清單項目。另一次會議是與市合約監督部門 (CMD)、Citybuild、MOHCD 工資合規官員、專案發起人、總承包商和所有分包商舉行，以審查勞工、工資和當地招聘要求。
在施工期間，主辦方向 MOHCD 的施工經理提供所有變更單請求、施工進度會議記錄和時間表以及月度報告的副本。 MOHCD 批准所有變更單。 MOHCD 的施工經理出席與專案發起人、建築師、總承包商和業主代表（如適用）舉行的所有薪資抽籤會議。
拉絲加工
貸款或贈款收益的支付可以透過託管帳戶（例如用於收購場地或建築物）或在報銷的基礎上直接支付給借款人。
借款人必須提交付款申請表和付款追蹤表。在提交所有適當的表格、發票或其他合格費用支付證據之前，不會處理提款請求。
MOHCD 的貸款管理員審查提取包的完整性，並將請求提交給相應的 MOHCD 專案經理，專案經理確認該請求與批准的預算一致。 MOHCD 的住房開發總監必須批准該請求，然後才能提交給財政部門進行處理。核准的付款可以透過支票（向借款人或受讓人）或電匯（向託管帳戶）的方式進行。
施工期間的付款是基於進度，並且必須得到 MOHCD 的施工主管或 MOHCD 專案經理的批准，他們參加每月的工資提取請求會議並檢查施工進度以驗證請求。在 MOHCD 的施工主管或專案經理批准 MOHCD 工資申請封面表 [表格頁面的超級連結] 上的工資提取請求後，他/她將其提交給 MOHCD 的工資合規專家，以核實現行工資合規情況。然後，批准的付款申請將提交給 MOHCD 的貸款管理員進行最終處理、住房開發總監的批准並提交給財政部門。
監管要求
以下資訊僅供參考。適用的法規將在貸款文件中註明。如需更多指導，請向您指定的 MOHCD 專案經理或施工代表索取「MOHCD 建設專案監管和政策要求矩陣」的副本。
MOHCD 職權範圍內的所有項目均須遵守各種監管要求，這些要求可能會根據專案使用的具體資金來源而有所不同。適用於所有 MOHCD 資金的監管要求包括但不限於：
- 舊金山行政法規第 14B 條，概述了本地企業招聘目標以及採購專業服務、建築服務和其他商品和服務的採購協議；
- 《舊金山行政法規》第 6.22 條概述了「第一源招聘」規則，確保弱勢工人被雇用從事新的建築工作；
- 舊金山行政法第 79 條，要求公眾關注提供新經濟適用房的住房計畫； 《加州環境品質法案》[規劃部門網站的超級連結] (CEQA)，該法案要求與舊金山規劃部門合作對專案進行環境審查。
如果涉及 CDBG 或 HOME 計劃資金等聯邦資金，則適用聯邦要求，包括： 聯邦第 3 節 [表格頁面的超級連結]，概述了低收入居民參與接受聯邦資金的專案的專業和建築行業；以及《聯邦國家環境保護法》[表格頁面的超級連結] (NEPA)，該法要求對所有接受聯邦資金的項目進行聯邦環境和歷史審查。
所有 MOHCD 資助的項目還必須符合聯邦（戴維斯-培根）或州現行工資標準。
清倉
在專案完成建造或修復且所有永久融資已結束託管後，專案發起人必須在與 MOHCD 的專案貸款或贈款協議中規定的截止日期之前提交 MOHCD收尾清單中指定的所有文件。提交要求包括 MOHCD專案完成表，其中總結了最終開發數據；專案竣工審核或成本證明副本；關於當地商業企業的利用情況的報告；租賃報告，其中應包括申請和租賃的數量以及租戶或買家的人口統計和收入數據；專案貸款或贈款協議所需的財產以及鍋爐和機械保險的證據；如果該專案是由 HOME 基金資助的，則需提供 HOME 租賃房屋專案竣工報告。
資產管理
在建造或修復以及 MOHCD 的專案收尾流程完成後，MOHCD 的資產管理人員將在專案限制聲明指定的期限內監控專案是否符合其貸款或贈款協議的要求。每年透過衛生部的年度監測報告（「AMR」）提交流程進行監測。根據貸款或贈款協議，專案發起人必須在 AMR 信函或 MOHCD 網站上指定的截止日期之前提交 AMR。 AMR 應包括物業活動報告和業主合規證明表。 MOHCD 的資產管理人員還審查和處理剩餘收據付款和豁免、專案製定請求以及貸款償還。