100% abot-kayang pagpapaunlad ng pabahay

Mga natapos na proyekto

Ang isang listahan ng lahat ng 100% abot-kayang proyekto ng pabahay na nakatanggap ng pagpopondo mula sa MOHCD o sa Office of Community Investment and Infrastructure (OCII) ay makukuha sa DataSF .

Tingnan ang mga bukas na listahan ng rental at mag-apply .

Proseso ng pagpopondo ng MOHCD

NOFA, RFP, RFQ

Ang Opisina ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Komunidad ng Alkalde ay naglalabas ng Notice of Funding Availability ("NOFA") kapag mayroon itong magagamit na pondo para ipahiram o bigyan para sa pagkuha ng mga bagong site o gusali para sa pagpapaunlad ng abot-kayang pabahay o para sa pangangalaga ng kasalukuyang abot-kayang pabahay. . Tinutukoy ng bawat NOFA ang uri ng magagamit na pagpopondo, target na populasyon tulad ng mga nakatatanda, mga kabataang walang tirahan o edad ng transition, pamantayan sa pagiging karapat-dapat sa proyekto at nanghihiram, mga pamamaraan ng aplikasyon at mga pamantayan at pamamaraan sa pagmamarka at pagpili na gagamitin upang matukoy kung sinong mga aplikante ang isasaalang-alang para sa pagpopondo .

Ang lahat ng mga aplikasyon ay unang sinusuri para sa pangunahing pagiging karapat-dapat at ang mga nakakatugon sa mga kinakailangan sa threshold ay binibigyan ng marka at niraranggo. Nakabatay ang pagmamarka sa mga pamantayan gaya ng karanasan ng aplikante o napiling development team ng aplikante, kalapitan ng proyekto sa mga naaangkop na amenities, at pagiging epektibo sa gastos na nauugnay sa iba pang mga aplikante at sa mga katulad na kamakailang natapos na proyekto. Tinutukoy ng ranggo ang isang pagkakasunud-sunod ng priyoridad para sa pagpopondo kung ang kabuuan ng lahat ng mga kahilingan mula sa mga karapat-dapat na proyekto ay lumampas sa magagamit na pondo.

Ang Opisina ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Komunidad ng Alkalde ay naglalabas din ng Mga Kahilingan para sa Kwalipikasyon ("RFQ") o Mga Kahilingan para sa Mga Panukala ("RFP") kapag may available na partikular na pagkakataon sa pagpapaunlad. Ang mga ito ay karaniwang para sa mga site o gusali sa ilalim ng hurisdiksyon ng MOHCD o pangangasiwa sa pag-unlad, kapag ang MOHCD ay naghahanap ng isang kwalipikadong developer upang isagawa ang proyekto. Tutukuyin ng RFQ o RFP ang gustong programa sa pagpapaunlad, pamantayan sa pagiging karapat-dapat, at ang proseso at pamantayan sa pagpili. Ang mga kasalukuyang NOFA, RFQ at RFP ay matatagpuan dito.

Aplikasyon

Ang MOHCD ay tumatanggap lamang ng mga aplikasyon para sa pagpopondo ng mga partikular na proyekto bilang tugon sa isang Notice of Funding Availability ("NOFA"), Request for Qualifications ("RFQ"), o Request for Proposals ("RFP"). Ang mga kasalukuyang bukas na NOFA, RFQ, at RFP ay matatagpuan sa website ng MOHCD. Bilang panuntunan, ang NOFA, RFQ, o RFP ay magkakaroon ng aplikasyon o deadline ng pagtugon kung saan dapat isumite ang mga tugon. Ang lahat ng mga aplikasyon ay dapat gawin gamit ang nauugnay na salaysay at mga form ng aplikasyon sa badyet at lahat ng mga pagsusumite ay dapat gawin sa parehong hard (papel) na kopya at elektroniko, alinman sa pamamagitan ng email o CD na isinumite kasama ang hard copy.

Pag-apruba at pagproseso ng pautang

Ang mga proyektong inirerekomenda para sa pagpopondo ng mga tauhan ng MOHCD ay sinusuri muna ng isang Peer Review group na binubuo ng MOHCD at mga kawani ng Opisina ng Pamumuhunan at Infrastruktura ng Komunidad, na sumasa ilalim din ng mga pagpapaunlad ng abot-kayang pabahay. Kapag nakumpleto na ang pagsusuri ng kawani, ang isang pormal na Pagsusuri ng Kahilingan para sa Pagpopondo ay inihahanda at inaprubahan ng Direktor ng Pagpapaunlad ng Pabahay bago isumite sa Komite ng Pabahay na Abot-kayang Pabahay sa Buong Lungsod para sa pagsusuri at pag-apruba sa isa sa dalawang buwanang pagpupulong nito. Binubuo ang Citywide Affordable Housing Loan Committee ng MOHCD Director, Office of Community Investment and Infrastructure Executive Director, Department of Homelessness and Supportive Housing Deputy Director for Programs, Office of Public Finance Director, at San Francisco Housing Authority Chief Executive Officer . Kung inaprubahan ng katawan na ito ang kahilingan sa pagpopondo, ipapasa nito ang rekomendasyon para sa pagpopondo sa Alkalde para sa pagsasaalang-alang. Ang Alkalde ay may pinakamataas na awtoridad sa pag-apruba sa lahat ng mga proyektong naghahanap ng pondo mula sa MOHCD.

Para sa karamihan ng mga proyekto sa pagpapaunlad, ang paunang financing ng MOHCD ay para sa pagkuha ng isang site o gusali at mga paunang gastos sa paunang konstruksyon (o "pre-development") tulad ng mga pag-aaral sa kapaligiran, pag-apruba sa pagsona, at gawaing disenyo na kailangan upang maghanda ng mga aplikasyon sa naaangkop na pederal o Mga mapagkukunan ng pagpopondo ng estado.

Matapos maaprubahan ng Alkalde ang isang loan o grant, ang kawani ng MOHCD ay naghahanda ng mga dokumento ng loan/grant para sa pagsusuri ng isang sponsor ng proyekto. Kasama sa mga dokumentong ito ang isang Kasunduan sa Loan o Grant, Deed of Trust at Assignment of Rents, Declaration of Restrictions, Promissory Note para sa mga loan, at Developer Fee Agreement kung naaangkop (ang "Loan Documents"). Ang mga dokumentong ito ay nagtatatag ng pangmatagalang affordability at mga kinakailangan sa pag-uulat sa lahat ng proyektong pinondohan ng MOHCD, hindi alintana kung ang mga pondo ng MOHCD ay binabayaran. Ang mga Dokumento ng Pautang ay sinusuri ng isang Deputy Attorney ng Lungsod na nag-aapruba sa mga ito upang mabuo bago sila isakatuparan ng sponsor o nanghihiram ng proyekto at ng Alkalde. Bilang karagdagan sa Mga Dokumento sa Pautang, ang kawani ng MOHCD ay naghahanda ng closing checklist na tumutukoy sa mga karagdagang dokumento na kinakailangan upang isara ang loan o grant. Maaaring kabilang dito ang mga dokumento sa pagbuo ng borrower tulad ng mga artikulo ng incorporation, isang liham ng abogado na nagpapatunay sa kakayahan ng nanghihiram na tumanggap ng mga pondo ng pautang o grant, isang resolusyon mula sa Lupon ng mga Direktor ng nanghihiram na nagpapahintulot sa pautang o gawad, ebidensya ng insurance, paunang ulat ng titulo, at impormasyon sa vendor ng Lungsod.

Mga alituntunin sa underwriting

Kapag ang isang karapat-dapat na aplikasyon ay namarkahan at nabigyan, ito ay itatalaga sa isang MOHCD Project Manager upang suriin at i-underwrite ang kahilingan sa pagpopondo alinsunod sa Mga Alituntunin at Patakaran sa Underwriting ng MOHCD. Simula sa impormasyong ibinigay sa aplikasyon, ang kawani ng MOHCD ay nakikipagtulungan sa aplikante upang suriin at suriin ang pangkalahatang pagiging posible ng proyekto. Maaaring kabilang dito ang pagsasaalang-alang sa mga isyu tulad ng lokasyon ng proyekto, pagsosona, mga potensyal na isyu sa kapaligiran, iminungkahing financing, potensyal para sa paggamit ng mga hindi-City na mapagkukunan, target na populasyon, mga target na abot-kaya, at ang antas kung saan ang mga iminungkahing development at operating budget ay naaayon sa mga pamantayan sa industriya o ihambing sa iba pang kamakailang mga proyektong pinondohan ng MOHCD.

Bagama't ang unang pokus ng proseso ng underwriting na ito ay pag-aralan ang isang panukala para sa pagkakatugma nito sa mga pamantayan at patakaran sa underwriting ng MOHCD, ang layunin ay samantalahin ang mga naaangkop na pagkakataon para sa pagtaas ng stock ng lungsod ng abot-kayang pabahay. Dahil dito, kapag ang naaangkop na kawani ng MOHCD ay makikipagtulungan sa isang aplikante upang tugunan ang mga aspeto ng isang iminungkahing proyekto na maaaring kailangang pahusayin o baguhin bago ito mairekomenda para sa pagpopondo.

Disenyo ng proyekto at pre-construction

Matapos magsara ang isang loan o grant para sa pre-construction financing at matugunan ng isang project sponsor ang mga kinakailangan sa pagkuha nito para sa mga serbisyo sa disenyo ng arkitektura, ang isang project sponsor at ang development team nito ay magpapatuloy sa paghahanda ng mga plano at badyet ng arkitektura at engineering. Ang mga ito ay karaniwang sumusunod sa karaniwang proseso ng disenyo ng mga dokumento ng Schematic o Conceptual Design, Design Development, at Construction at/o Bidding/Permitting na mga dokumento.

Ang mga sponsor ng proyekto ay nagsumite ng buwanang ulat .

Inaatasan ng MOHCD na ang isang sponsor ng proyekto ay magsumite ng kalahating laki ng mga plano sa disenyo at nauugnay na mga pagtatantya ng gastos para sa pag-apruba sa pagkumpleto ng mga yugto ng disenyo ng eskematiko at pagbuo ng disenyo bago ilabas ang mga pondo para sa susunod na yugto ng disenyo.

Isasaalang-alang ng mga pag-apruba sa disenyo ng MOHCD ang iminungkahing accessibility ng proyekto, kaangkupan ng mga serbisyo at mga espasyo sa komunidad, mga amenity at laki ng unit na ibinigay sa target na populasyon, kahusayan sa enerhiya at mga elemento ng berdeng gusali, at available na open space. Ang sponsor ng proyekto ay inaasahang makikipagtulungan nang malapit sa panahon ng bago ang konstruksyon kasama ang Kagawaran ng Pagpaplano ng Lungsod at ang Tanggapan ng Alkalde sa Kapansanan, kung kinakailangan, upang makakuha ng mga kinakailangang pag-apruba ng proyekto.

Konstruksyon

Bago simulan ang konstruksyon o rehabilitasyon, lahat ng proyektong tumatanggap ng MOHCD financing ay dapat humingi ng pag-apruba ng MOHCD na mag-isyu ng Notice to Proceed sa general contractor. Ang pag-apruba ay napapailalim sa pagtupad sa mga kinakailangan sa pagsusumite ng Notice to Proceed Checklist ng MOHCD.

Ang checklist ay nangangailangan ng mga sponsor ng proyekto na dumalo sa dalawang pulong bago ang konstruksyon kasama ang MOHCD at iba pang ahensya sa pagsubaybay sa pagsunod upang suriin ang mga isyu sa pagsunod at mga kinakailangan sa regulasyon para sa panahon ng konstruksiyon. Isang pulong bago ang konstruksyon ay gaganapin kasama ang Superbisor sa Konstruksyon ng MOHCD at ang pangkat ng proyekto (sponsor ng proyekto, arkitekto, pangkalahatang kontratista at tagapamahala/kinatawan ng may-ari ng sponsor kung naaangkop). Sa pulong na ito, sinusuri ang application ng pagbabayad at mga protocol ng change order pati na rin ang natitirang mga item sa checklist ng Notice to Proceed. Ang iba pang pulong ay gaganapin kasama ang Contract Monitoring Division (CMD), Citybuild, ang wage compliance officer ng MOHCD, ang project sponsor, general contractor at lahat ng subcontractor para suriin ang mga kinakailangan sa paggawa, sahod at lokal na pag-hire.

Sa panahon ng konstruksyon, binibigyan ng sponsor ang Construction Manager ng MOHCD ng mga kopya ng lahat ng kahilingan sa pagbabago ng order at mga tala at iskedyul ng pagpupulong sa pag-unlad ng konstruksiyon at isang buwanang ulat. Inaprubahan ng MOHCD ang lahat ng mga order ng pagbabago. Ang Construction Manager ng MOHCD ay dumadalo sa lahat ng pay draw meeting kasama ang project sponsor, architect, general contractor, at kinatawan ng may-ari kung naaangkop.

Pagproseso ng pagguhit

Ang disbursement ng loan o grant proceeds ay alinman sa pamamagitan ng escrow account (para sa pagkuha ng isang site o gusali halimbawa) o direkta sa borrower sa isang reimbursement basis.

Ang nanghihiram ay dapat magsumite ng form sa Kahilingan sa Disbursement at Disbursement Tracking sheet . Ang kahilingan sa pagbubunot ay hindi mapoproseso hanggang ang lahat ng naaangkop na mga form, mga invoice o iba pang ebidensya ng pagbabayad ng mga karapat-dapat na gastos ay naisumite.

Sinusuri ng Loan Administrator ng MOHCD ang draw package para sa pagkakumpleto at isinusumite ang kahilingan sa naaangkop na MOHCD Project Manager na nagkukumpirma na ang kahilingan ay naaayon sa naaprubahang badyet. Dapat aprubahan ng Housing Development Director ng MOHCD ang kahilingan bago ito isumite sa Fiscal Department para sa pagproseso. Ang naaprubahang disbursement ay maaaring sa pamamagitan ng tseke (sa Borrower o Grantee) o wire transfer (sa isang escrow account).

Sa panahon ng konstruksyon, ang mga pagbabayad ay nakabatay sa progreso at dapat na aprubahan ng Construction Supervisor ng MOHCD o ng MOHCD Project Manager na dumadalo sa bawat buwanang pagpupulong sa paghiling ng pay draw at sinisiyasat ang pag-usad ng konstruksiyon upang i-verify ang kahilingan. Pagkatapos aprubahan ng Construction Supervisor o Project Manager ng MOHCD ang kahilingan sa pay draw sa MOHCD Pay Application cover sheet [hyperlink to Forms page], isusumite niya ito sa Wage Compliance specialist ng MOHCD para i-verify ang umiiral na pagsunod sa sahod. Ang aprubadong aplikasyon sa pagbabayad ay isusumite sa Loan Administrator ng MOHCD para sa huling pagproseso, pag-apruba ng Direktor sa Pagpapaunlad ng Pabahay at pagsusumite sa Departamento ng Piskal.

Mga kinakailangan sa regulasyon

Ang impormasyon sa ibaba ay halimbawa lamang. Ang mga naaangkop na regulasyon ay matutukoy sa mga dokumento ng pautang. Para sa karagdagang gabay, mangyaring humiling ng kopya ng “ Regulatory and Policy Requirements Matrix para sa MOHCD Construction Projects” mula sa iyong nakatalagang MOHCD Project Manager o Construction Representative.

Ang lahat ng mga proyekto sa ilalim ng saklaw ng MOHCD ay napapailalim sa iba't ibang mga kinakailangan sa regulasyon, na maaaring mag-iba depende sa partikular na pinagmumulan ng pagpopondo na ginagamit para sa proyekto. Ang mga kinakailangan sa regulasyon na naaangkop sa lahat ng pagpopondo ng MOHCD ay kasama ngunit hindi limitado sa:

• Seksyon 14B ng Administrative Code ng San Francisco, na nagbabalangkas ng mga layunin sa Pag-hire ng Lokal na Negosyo at mga protocol sa pagkuha para sa pagkuha ng mga propesyonal na serbisyo, serbisyo sa konstruksiyon, at iba pang mga produkto at serbisyo;
• San Francisco Administrative Code Section 6.22, na nagbabalangkas sa mga panuntunan sa First Source Hiring, na tinitiyak na ang mga mahihirap na manggagawa ay kinukuha para sa mga bagong trabaho sa konstruksiyon;
• at San Francisco Administrative Code Section 79, na nangangailangan ng pampublikong abiso sa mga proyektong pabahay na nagbibigay ng mga bagong abot-kayang unit; ang California Environmental Quality Act [hyperlink sa website ng Planning Dept.] (CEQA), na nag-uutos ng pagsusuri sa kapaligiran ng mga proyekto sa pakikipagtulungan ng San Francisco Planning Department.

Kung ang mga pederal na pondo tulad ng mga pondo ng CDBG o HOME Program ay kasangkot, ang mga pederal na kinakailangan ay nalalapat, kabilang ang: Pederal na Seksyon 3 [hyperlink sa pahina ng Mga Form], na nagbabalangkas sa pakikilahok ng mga residenteng mababa ang kita sa mga propesyunal at construction trade para sa mga proyektong tumatanggap ng mga pederal na pondo; at ang Federal National Environmental Protection Act [hyperlink to Forms page] (NEPA), na nangangailangan ng Pederal na pagsusuri sa kapaligiran at kasaysayan para sa lahat ng proyektong tumatanggap ng mga pondo ng Pederal.

Ang lahat ng proyektong pinondohan ng MOHCD ay kinakailangan ding sumunod sa alinman sa mga pamantayan ng pederal (Davis-Bacon) o Estado na nananaig na sahod.

Closeout

Pagkatapos makumpleto ng isang proyekto ang konstruksyon o rehabilitasyon at ang lahat ng permanenteng financing ay nagsara ng escrow, ang isang sponsor ng proyekto ay dapat magsumite ng lahat ng mga dokumentong tinukoy sa Close-Out Checklist ng MOHCD sa mga huling araw na itinakda sa loan o grant ng proyekto sa MOHCD. Ang mga kinakailangan sa pagsusumite ay kinabibilangan ng MOHCD Project Completion Form , na nagbubuod ng panghuling data ng pag-unlad; isang kopya ng pag-audit sa pagkumpleto ng proyekto o sertipikasyon sa gastos; isang ulat sa paggamit ng mga lokal na negosyong negosyo; isang ulat sa pag-upa, na dapat isama ang bilang ng mga aplikasyon at pagpapaupa pati na rin ang data ng demograpiko at kita ng mga nangungupahan o mamimili; katibayan ng insurance ng ari-arian at boiler at makinarya na kinakailangan sa ilalim ng kasunduan sa pautang o grant ng proyekto; at isang ulat sa pagkumpleto ng proyekto sa pagpapaupa ng HOME housing kung ang proyekto ay pinondohan ng HOME Funds.

Pamamahala ng asset

Pagkatapos makumpleto ang konstruksiyon o rehabilitasyon at ang proseso ng Close-Out ng proyekto ng MOHCD, susubaybayan ng mga tauhan ng Asset Management ng MOHCD ang pagsunod ng isang proyekto sa mga kinakailangan sa ilalim ng loan o grant agreement nito sa panahon na tinukoy sa Deklarasyon ng Mga Paghihigpit ng proyekto. Ang pagsubaybay ay isinasagawa taun-taon sa pamamagitan ng proseso ng pagsusumite ng Annual Monitoring Report ("AMR") ng MOHCD. Ang mga sponsor ng proyekto ay kinakailangan sa ilalim ng kanilang loan o grant agreement na magsumite ng AMR bago ang deadline na tinukoy sa AMR letter o sa website ng MOHCD. Dapat kasama sa AMR ang Property Activity Report at ang Owner Compliance Certification Form . Ang mga tauhan ng Asset Management ng MOHCD ay nagre-review at nagpoproseso din ng mga natitirang resibo na mga pagbabayad at waiver, mga kahilingan sa pag-eehersisyo sa proyekto, at mga bayad sa pautang.