Các dự án đã hoàn thành
Danh sách tất cả 100% dự án nhà cho thuê giá rẻ nhận được tài trợ từ MOHCD hoặc Văn phòng Đầu tư và Cơ sở hạ tầng cộng đồng (OCII) đều có sẵn trên DataSF .
How 100% affordable housing is built
Year 1 | 1. MOHCD issues a Notice of Funding Availability, 2. MOHCD selects a developer 3. MOHCD provides predevelopment funding |
Year 2-3 | 1. Environmental review by SF Planning 2. Zoning review by SF Planning |
Year 3-4 | 1. Environmental review by SF Planning 2. Zoning review by SF Planning |
Year 4-5 | 1. Construction! 2. Lease-up of units for new residents |
Quy trình tài trợ của MOHCD
NOFA, Yêu cầu báo giá, Yêu cầu báo giá
Văn phòng Nhà ở và Phát triển Cộng đồng của Thị trưởng ban hành Thông báo về Khả năng Tài trợ ("NOFA") khi có tiền để cho vay hoặc tài trợ cho việc mua lại các địa điểm hoặc tòa nhà mới để phát triển nhà ở giá rẻ hoặc để bảo tồn nhà ở giá rẻ hiện có. Mỗi NOFA nêu rõ loại tiền tài trợ có sẵn, nhóm đối tượng mục tiêu như người cao tuổi, người vô gia cư hoặc thanh thiếu niên trong độ tuổi chuyển tiếp, tiêu chí đủ điều kiện của dự án và người vay, thủ tục nộp đơn và tiêu chí và thủ tục chấm điểm và lựa chọn sẽ được sử dụng để xác định những người nộp đơn nào sẽ được xem xét cấp tiền.
Tất cả các đơn đăng ký trước tiên được xem xét về điều kiện đủ cơ bản và những đơn đáp ứng các yêu cầu ngưỡng sẽ được chấm điểm và xếp hạng. Việc chấm điểm dựa trên các tiêu chí như kinh nghiệm của người nộp đơn hoặc nhóm phát triển do người nộp đơn lựa chọn, khoảng cách từ dự án đến các tiện nghi phù hợp và hiệu quả về mặt chi phí so với các người nộp đơn khác và so với các dự án tương tự đã hoàn thành gần đây. Xếp hạng xác định thứ tự ưu tiên để tài trợ nếu tổng số tất cả các yêu cầu từ các dự án đủ điều kiện vượt quá nguồn tài trợ có sẵn.
Văn phòng Nhà ở và Phát triển Cộng đồng của Thị trưởng cũng ban hành Yêu cầu về trình độ chuyên môn ("RFQ") hoặc Yêu cầu về Đề xuất ("RFP") khi có cơ hội phát triển cụ thể. Những yêu cầu này thường dành cho các địa điểm hoặc tòa nhà thuộc thẩm quyền hoặc giám sát phát triển của MOHCD, khi MOHCD tìm kiếm một nhà phát triển đủ điều kiện để thực hiện dự án. RFQ hoặc RFP sẽ chỉ rõ chương trình phát triển mong muốn, tiêu chí đủ điều kiện và quy trình và tiêu chí lựa chọn. Có thể tìm thấy NOFA, RFQ và RFP hiện tại tại đây.
Ứng dụng
MOHCD chỉ chấp nhận đơn xin tài trợ cho các dự án cụ thể để đáp ứng Thông báo về khả năng tài trợ ("NOFA"), Yêu cầu về trình độ ("RFQ") hoặc Yêu cầu đề xuất ("RFP"). Các NOFA, RFQ và RFP hiện đang mở có thể được tìm thấy trên trang web của MOHCD. Theo quy định, NOFA, RFQ hoặc RFP sẽ có thời hạn nộp đơn hoặc phản hồi mà phản hồi phải được nộp. Tất cả các đơn phải được thực hiện bằng cách sử dụng các biểu mẫu đơn xin ngân sách và tường thuật có liên quan và tất cả các tài liệu nộp phải được thực hiện dưới dạng bản cứng (giấy) và điện tử, qua email hoặc CD được gửi kèm bản cứng.
Phê duyệt và xử lý khoản vay
Các dự án được nhân viên MOHCD đề xuất tài trợ sẽ được nhóm Đánh giá ngang hàng gồm nhân viên MOHCD và Văn phòng Đầu tư & Cơ sở hạ tầng Cộng đồng xem xét trước tiên, những người này cũng bảo lãnh cho các dự án phát triển nhà ở giá rẻ. Sau khi hoàn tất phân tích nhân viên, Giám đốc Phát triển Nhà ở sẽ chuẩn bị và phê duyệt Đánh giá chính thức về Yêu cầu Tài trợ trước khi nộp lên Ủy ban Cho vay Nhà ở Giá rẻ Toàn thành phố để xem xét và phê duyệt tại một trong các cuộc họp hai tháng một lần của ủy ban. Ủy ban Cho vay Nhà ở Giá rẻ Toàn thành phố bao gồm Giám đốc MOHCD, Giám đốc Điều hành Văn phòng Đầu tư và Cơ sở hạ tầng Cộng đồng, Phó Giám đốc Chương trình của Sở Người vô gia cư và Nhà ở Hỗ trợ, Giám đốc Văn phòng Tài chính Công và Tổng giám đốc Điều hành Cơ quan Nhà ở San Francisco. Nếu cơ quan này chấp thuận yêu cầu tài trợ, họ sẽ chuyển đề xuất tài trợ của mình cho Thị trưởng để xem xét. Thị trưởng có thẩm quyền phê duyệt cuối cùng đối với tất cả các dự án tìm kiếm tài trợ từ MOHCD.
Đối với hầu hết các dự án phát triển, khoản tài trợ ban đầu của MOHCD sẽ dành cho việc mua lại mặt bằng hoặc tòa nhà và các chi phí tiền xây dựng (hoặc "tiền phát triển") sơ bộ như nghiên cứu môi trường, phê duyệt phân vùng và công việc thiết kế cần thiết để chuẩn bị đơn xin cấp nguồn tài trợ thích hợp của liên bang hoặc tiểu bang.
Sau khi khoản vay hoặc trợ cấp được Thị trưởng chấp thuận, nhân viên MOHCD sẽ chuẩn bị các tài liệu cho vay/trợ cấp để nhà tài trợ dự án xem xét. Các tài liệu này bao gồm Thỏa thuận cho vay hoặc trợ cấp, Văn bản ủy thác và Chuyển nhượng tiền thuê, Tuyên bố hạn chế, Giấy ghi nợ cho các khoản vay và Thỏa thuận phí của nhà phát triển khi thích hợp ("Tài liệu cho vay"). Các tài liệu này thiết lập khả năng chi trả dài hạn và các yêu cầu báo cáo đối với tất cả các dự án do MOHCD tài trợ, bất kể tiền của MOHCD có được hoàn trả hay không. Các Tài liệu cho vay được Phó Luật sư Thành phố xem xét, người này sẽ chấp thuận hình thức trước khi được nhà tài trợ dự án hoặc người vay và Thị trưởng ký kết. Ngoài Tài liệu cho vay, nhân viên MOHCD sẽ chuẩn bị một danh sách kiểm tra đóng sổ nêu rõ các tài liệu bổ sung cần thiết để đóng sổ khoản vay hoặc trợ cấp. Các tài liệu này có thể bao gồm các tài liệu thành lập người vay như điều khoản thành lập công ty, thư của luật sư xác nhận khả năng nhận được tiền vay hoặc trợ cấp của người vay, nghị quyết từ Hội đồng quản trị của người vay cho phép vay hoặc trợ cấp, bằng chứng về bảo hiểm, báo cáo quyền sở hữu sơ bộ và thông tin về nhà cung cấp của Thành phố.
Hướng dẫn bảo lãnh
Sau khi một đơn xin đủ điều kiện được chấm điểm và trao giải, đơn xin đó sẽ được giao cho một Quản lý dự án của MOHCD để xem xét và bảo lãnh yêu cầu tài trợ theo Hướng dẫn và Chính sách bảo lãnh của MOHCD. Bắt đầu với thông tin được cung cấp trong đơn xin, nhân viên của MOHCD sẽ làm việc với người nộp đơn để phân tích và đánh giá tính khả thi tổng thể của dự án. Điều này có thể bao gồm việc xem xét các vấn đề như vị trí của dự án, phân vùng, các vấn đề tiềm ẩn về môi trường, nguồn tài chính được đề xuất, tiềm năng tận dụng các nguồn không phải của Thành phố, dân số mục tiêu, mục tiêu khả năng chi trả và mức độ mà ngân sách phát triển và hoạt động được đề xuất phù hợp với các tiêu chuẩn của ngành hoặc so sánh với các dự án được MOHCD tài trợ gần đây khác.
Trong khi trọng tâm ban đầu của quá trình thẩm định này là phân tích đề xuất về tính nhất quán của nó với các tiêu chuẩn và chính sách thẩm định của MOHCD, mục tiêu là tận dụng các cơ hội phù hợp để tăng lượng nhà ở giá rẻ của Thành phố. Do đó, khi thích hợp, nhân viên MOHCD sẽ làm việc với người nộp đơn để giải quyết các khía cạnh của dự án được đề xuất có thể cần được cải thiện hoặc sửa đổi trước khi có thể được đề xuất để tài trợ.
Thiết kế dự án & tiền xây dựng
Sau khi khoản vay hoặc trợ cấp đã đóng cho tài chính trước khi xây dựng và nhà tài trợ dự án đã đáp ứng các yêu cầu mua sắm cho dịch vụ thiết kế kiến trúc, nhà tài trợ dự án và nhóm phát triển của mình sẽ tiến hành chuẩn bị các kế hoạch và ngân sách về kiến trúc và kỹ thuật. Những kế hoạch và ngân sách này thường tuân theo quy trình thiết kế tiêu chuẩn của Thiết kế sơ đồ hoặc Thiết kế khái niệm, Phát triển thiết kế và Xây dựng và/hoặc các tài liệu Đấu thầu/Cấp phép.
Các nhà tài trợ dự án nộp báo cáo hàng tháng .
MOHCD yêu cầu nhà tài trợ dự án phải nộp bản thiết kế sơ bộ và ước tính chi phí liên quan để phê duyệt sau khi hoàn tất giai đoạn thiết kế sơ bộ và phát triển thiết kế trước khi giải ngân cho giai đoạn thiết kế tiếp theo.
Các phê duyệt thiết kế của MOHCD sẽ xem xét khả năng tiếp cận dự án, tính phù hợp của các dịch vụ và không gian cộng đồng, tiện nghi của căn hộ và quy mô của nhóm dân số mục tiêu, hiệu quả năng lượng và các yếu tố xây dựng xanh, và không gian mở có sẵn. Nhà tài trợ dự án dự kiến sẽ làm việc chặt chẽ trong giai đoạn trước khi xây dựng với Sở Quy hoạch Thành phố và Văn phòng Thị trưởng về Người khuyết tật, khi cần thiết, để có được các phê duyệt dự án cần thiết.
Sự thi công
Trước khi bắt đầu xây dựng hoặc cải tạo, tất cả các dự án nhận được tài trợ của MOHCD phải xin phép MOHCD để ban hành Thông báo tiến hành cho nhà thầu chính. Việc phê duyệt phải tuân theo các yêu cầu nộp của Danh sách kiểm tra Thông báo tiến hành của MOHCD.
Danh sách kiểm tra yêu cầu các nhà tài trợ dự án tham dự hai cuộc họp trước khi xây dựng với MOHCD và các cơ quan giám sát tuân thủ khác để xem xét các vấn đề tuân thủ và các yêu cầu theo quy định đối với giai đoạn xây dựng. Một cuộc họp trước khi xây dựng được tổ chức với Giám sát xây dựng của MOHCD và nhóm dự án (nhà tài trợ dự án, kiến trúc sư, nhà thầu chính và người quản lý xây dựng/đại diện chủ sở hữu của nhà tài trợ nếu có). Tại cuộc họp này, đơn xin thanh toán và các giao thức lệnh thay đổi được xem xét cũng như các mục danh sách kiểm tra Thông báo tiến hành còn tồn đọng. Cuộc họp khác được tổ chức với Ban giám sát hợp đồng (CMD) của Thành phố, Citybuild, nhân viên tuân thủ tiền lương của MOHCD, nhà tài trợ dự án, nhà thầu chính và tất cả các nhà thầu phụ để xem xét các yêu cầu về lao động, tiền lương và tuyển dụng tại địa phương.
Trong quá trình xây dựng, nhà tài trợ cung cấp cho Quản lý xây dựng của MOHCD các bản sao của tất cả các yêu cầu thay đổi lệnh và biên bản họp tiến độ xây dựng và lịch trình cùng báo cáo hàng tháng. MOHCD phê duyệt tất cả các lệnh thay đổi. Quản lý xây dựng của MOHCD tham dự tất cả các cuộc họp rút tiền lương với nhà tài trợ dự án, kiến trúc sư, nhà thầu chính và đại diện chủ sở hữu nếu có.
Xử lý bản vẽ
Việc giải ngân tiền vay hoặc tiền tài trợ có thể thông qua tài khoản ký quỹ (ví dụ như khi mua lại mặt bằng hoặc tòa nhà) hoặc trực tiếp cho người vay theo hình thức hoàn trả.
Người vay phải nộp Biểu mẫu yêu cầu giải ngân và Phiếu theo dõi giải ngân . Yêu cầu rút tiền sẽ không được xử lý cho đến khi tất cả các biểu mẫu, hóa đơn hoặc bằng chứng thanh toán chi phí đủ điều kiện phù hợp đã được nộp.
Quản trị viên khoản vay của MOHCD xem xét gói rút tiền để đảm bảo tính đầy đủ và gửi yêu cầu đến Quản lý dự án MOHCD phù hợp, người này xác nhận rằng yêu cầu phù hợp với ngân sách đã được phê duyệt. Giám đốc phát triển nhà ở của MOHCD phải phê duyệt yêu cầu trước khi gửi đến Sở tài chính để xử lý. Việc giải ngân được phê duyệt có thể bằng séc (cho Bên vay hoặc Bên nhận tài trợ) hoặc chuyển khoản (vào tài khoản ký quỹ).
Trong quá trình xây dựng, các khoản thanh toán dựa trên tiến độ và phải được Giám sát xây dựng hoặc Quản lý dự án của MOHCD chấp thuận, người tham dự mỗi cuộc họp yêu cầu rút tiền lương hàng tháng và kiểm tra tiến độ xây dựng để xác minh yêu cầu. Sau khi Giám sát xây dựng hoặc Quản lý dự án của MOHCD chấp thuận yêu cầu rút tiền lương trên trang bìa Đơn xin trả lương của MOHCD [liên kết siêu văn bản đến trang Biểu mẫu], người đó sẽ gửi yêu cầu này cho chuyên gia Tuân thủ tiền lương của MOHCD để xác minh việc tuân thủ tiền lương hiện hành. Sau đó, đơn xin trả lương đã được chấp thuận sẽ được gửi đến Quản trị viên cho vay của MOHCD để xử lý cuối cùng, Giám đốc phát triển nhà ở chấp thuận và gửi đến Sở Tài chính.
Yêu cầu về quy định
Thông tin dưới đây chỉ là ví dụ. Các quy định áp dụng sẽ được xác định trong các tài liệu cho vay. Để được hướng dẫn thêm, vui lòng yêu cầu một bản sao của “ Ma trận yêu cầu về chính sách và quy định cho các dự án xây dựng MOHCD” từ Quản lý dự án MOHCD hoặc Đại diện xây dựng được chỉ định của bạn.
Tất cả các dự án thuộc phạm vi quản lý của MOHCD đều phải tuân theo các yêu cầu quản lý khác nhau, có thể thay đổi tùy thuộc vào nguồn tài trợ cụ thể được sử dụng cho dự án. Các yêu cầu quản lý áp dụng cho tất cả các khoản tài trợ của MOHCD bao gồm nhưng không giới hạn ở:
- Mục 14B của Bộ luật Hành chính San Francisco, nêu rõ mục tiêu Tuyển dụng Doanh nghiệp Địa phương và các giao thức mua sắm để mua sắm các dịch vụ chuyên nghiệp, dịch vụ xây dựng và các hàng hóa và dịch vụ khác;
- Mục 6.22 của Bộ luật Hành chính San Francisco, nêu rõ các quy tắc Tuyển dụng Nguồn đầu tiên, đảm bảo rằng những người lao động yếu thế được tuyển dụng cho các công việc xây dựng mới;
- và Bộ luật Hành chính San Francisco Mục 79, yêu cầu công khai thông báo về các dự án nhà ở cung cấp các đơn vị nhà ở giá rẻ mới; Đạo luật Chất lượng Môi trường California [liên kết đến trang web của Sở Quy hoạch] (CEQA), yêu cầu phải xem xét tác động môi trường của các dự án hợp tác với Sở Quy hoạch San Francisco.
Nếu liên quan đến các quỹ liên bang như quỹ CDBG hoặc Chương trình HOME, các yêu cầu của liên bang sẽ được áp dụng, bao gồm: Mục 3 của Liên bang [liên kết siêu văn bản đến trang Biểu mẫu], nêu rõ sự tham gia của cư dân thu nhập thấp vào các ngành nghề chuyên môn và xây dựng cho các dự án nhận được quỹ Liên bang; và Đạo luật Bảo vệ Môi trường Quốc gia của Liên bang [liên kết siêu văn bản đến trang Biểu mẫu] (NEPA), yêu cầu phải có đánh giá lịch sử và môi trường của Liên bang đối với tất cả các dự án nhận được quỹ Liên bang.
Tất cả các dự án do MOHCD tài trợ cũng phải tuân thủ các tiêu chuẩn tiền lương thịnh hành của liên bang (Davis-Bacon) hoặc tiểu bang.
Đóng cửa
Sau khi một dự án hoàn thành việc xây dựng hoặc cải tạo và tất cả các khoản tài trợ cố định đã đóng ký quỹ, nhà tài trợ dự án phải nộp tất cả các tài liệu được chỉ định trong Danh sách kiểm tra đóng cửa của MOHCD theo thời hạn quy định trong thỏa thuận cho vay hoặc tài trợ của dự án với MOHCD. Các yêu cầu nộp bao gồm Biểu mẫu hoàn thành dự án của MOHCD, tóm tắt dữ liệu phát triển cuối cùng; một bản sao của báo cáo kiểm toán hoàn thành dự án hoặc chứng nhận chi phí; báo cáo về việc sử dụng các doanh nghiệp kinh doanh địa phương; báo cáo cho thuê, trong đó phải bao gồm số lượng đơn đăng ký và hợp đồng cho thuê cũng như dữ liệu nhân khẩu học và thu nhập của người thuê hoặc người mua; bằng chứng về bảo hiểm tài sản và nồi hơi và máy móc theo yêu cầu của thỏa thuận cho vay hoặc tài trợ của dự án; và báo cáo hoàn thành dự án nhà cho thuê HOME nếu dự án được tài trợ bằng Quỹ HOME.
Quản lý tài sản
Sau khi hoàn thành quá trình xây dựng hoặc cải tạo và quá trình Đóng dự án của MOHCD, nhân viên Quản lý Tài sản của MOHCD sẽ giám sát việc tuân thủ các yêu cầu của dự án theo thỏa thuận cho vay hoặc tài trợ trong thời hạn được chỉ định trong Tuyên bố về các hạn chế của dự án. Việc giám sát được tiến hành hàng năm thông qua quy trình nộp Báo cáo Giám sát Hàng năm ("AMR") của MOHCD. Theo thỏa thuận cho vay hoặc tài trợ của mình, các nhà tài trợ dự án phải nộp AMR trước thời hạn được chỉ định trong thư AMR hoặc trên trang web của MOHCD. AMR phải bao gồm Báo cáo Hoạt động Tài sản và Biểu mẫu Chứng nhận Tuân thủ của Chủ sở hữu . Nhân viên Quản lý Tài sản của MOHCD cũng xem xét và xử lý các khoản thanh toán và miễn trừ biên lai còn lại, các yêu cầu giải quyết dự án và trả nợ vay.