評估員兼記錄員 Joaquín Torres 提交 2025-2026 學年評估名冊

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聯絡人：Abby Fay， abigail.fay@sfgov.org

加州舊金山—舊金山市及縣評估員兼記錄員華金·托雷斯宣布，扣除豁免項目後，2025-2026年度舊金山市及縣的本地評估總額（包括有抵押和無抵押房產）已增長至約3536億美元。比前一年增加了約60億美元，增幅為1.79%。

評估冊包括舊金山所有不動產和商業動產的總應稅價值，截至 2025 年 1 月 1 日留置權日期，約有 211,547 個地塊和 32,500 個商業評估，反映了 2024 年 1 月 1 日至 12 月 31 日期間的價值變化。

「今年評估登記冊的成長率反映了疫情對我們當地經濟的持續影響，以及由此帶來的前所未有的工作量激增。與此同時，我們的工作人員一直在處理創紀錄數量的評估申訴，最終完成了百年一遇的全新房產評估稅系統的建設，並實施了新的服務舉措，以更好地服務公眾。

每年7月1日前，舊金山估稅登記處都會根據州和地方法律，對舊金山所有應稅房產進行識別、定位、估價和登記。今年的評估登記工作異常艱難，因為該辦公室需要應對前所未有的申訴激增，並啟動新的房產評估稅系統——所有這些工作都需要大量資源。此外，該辦公室還在透過合理增加人手來縮短處理時間、提高效率以及增加對技術基礎設施的投資，從而不斷改進服務。

隨著我們辦公室建造新的現代化評估系統的最後階段，我們也一直在尋求對服務進行其他創新改進。

• 去年，該辦公室推出了全州首個免費公共財產記錄查看服務，為舊金山居民提供免費線上存取超過 700 萬份公共記錄的服務。
• 此外，該辦公室還完成了評估員-記錄員公共網站的全面改版，提高了用戶體驗，透過翻譯增強了語言訪問，並簡化了對指導舊金山和加州各地房產評估的複雜州法律資訊的訪問。

這些近期措施建立在過去幾年完成的其他升級之上，包括升級我們為聯繫我們辦公室的舊金山居民提供的電話和現場登記系統、將記錄數位化、降低購買公共記錄線上副本的費用以及創建預約服務以幫助獲得房產稅豁免。

擔保評估卷增長係數（不動產）

儘管疫情後經濟情勢有所變化，舊金山的擔保房產登記冊仍持續成長，但成長速度較往年放緩。這是因為舊金山的擔保房產登記冊規模龐大，房產類型多樣，且受到州法（即第13號提案）的限制。由於第13號提案（加州選民於1978年通過）的影響，大多數房產的評估價值低於市場價值。因此，即使在經濟低迷時期市場價值下降，也可能無法作為暫時降低評估價值的依據，因為市場價值仍然高於評估價值。

影響已登記評估價值成長的因素有很多，但主要受加州消費者物價指數和已處理的評估事件（例如新建房屋和所有權變更）所驅動。其他影響已登記評估值成長率的因素包括但不限於：根據1978年加州選民通過的第8號提案進行的評估值臨時降低、豁免以及未來將要解決的評估申訴中任何潛在的評估值降低（臨時或永久性）。

• 今年，加州消費者物價指數及其導致的房產評估價值 2% 的增長，是擔保貸款增長 80% 的最大貢獻因素，在扣除豁免之前，評估價值增加了約 64 億美元。
• 已處理的新建項目約佔擔保貸款成長的 16%，在豁免前增加了約 12.6 億美元的評估價值。
• 所有權變更手續辦理預計佔擔保貸款總額成長的 4%，在扣除豁免之前，評估價值增加了約 3.4 億美元。

根據加州第 13 號提案的規定，沒有發生可評估事件（例如新建房屋或所有權變更）的房產所有者，其房產評估值將以加州消費者物價指數 (CCPI) 或 2%（以較低者為準）上漲。今年，根據州法律，由於 CCPI 高於 2%，房產評估值上漲了 2%。

豁免

根據州和地方法律編制年度評估名冊的關鍵環節之一是處理和應用豁免。 2025-2026年度名冊包含的豁免總額約為240億美元的評估價值。這些豁免將為房主、殘疾退伍軍人、教堂、學校、博物館、經濟適用房計畫和其他機構節省超過2.8億美元的房產稅。

暫時性價值下降

加州第8號提案允許市場價值低於評估價值的房產獲得臨時價值減免。通常情況下，一旦房產價值出現暫時性下降，評估辦公室每年都會對評估價值進行複核，並酌情調整，直至市場價值恢復或超過評估價值。房主還可以透過我們的非正式複核服務，每年免費申請複核其評估價值。 2025-2026年度評估名冊包含7455處房產，這些房產符合第8號提案規定的臨時價值減免條件，該減免源於評估辦公室截至2025年1月1日（留置權生效日）的年度複核，相當於總評估價值的臨時性降低45億美元。

無擔保財產（商業動產及佔有權）

在豁免之前，無擔保財產的價值下降了2.25%，總評估價值為234億美元。無擔保財產包括商業動產（例如與業務相關的固定裝置、設備和機器）以及佔有權（政府機構擁有的、由私人或實體租賃、租用或用於其自身專屬用途的房地產）。在豁免之前，無擔保評估總額佔總評估總額的6.2%。無擔保評估總額的成長率受到加拿大稅務局年度商業動產資產係數以及應稅財產減少的影響。

房產稅收入

預計2025-2026年度的評估清單將產生約42億美元的房產稅收入。為了因應評估申訴可能導致的稅收減免帶來的財務不確定性，市府會在收到評估申訴時預留部分資金，用於支付申訴可能產生的退款。在2025年6月發布的《收入函》中，審計長指出，2025-2026財年的預算假設，因2025-2026財年提交的評估值申訴，將有1.291億美元的普通基金收入獲得退款。 《收入函》也指出，在以往年度累積的評估申訴案件得到解決之前，評估申訴的裁決數量和退款金額可能會持續居高不下，從而對收入構成下行壓力。

評估價值通知書

舊金山市及縣評估員辦公室已向所有業主寄送個人評估價值通知書。這些評估價值將作為業主在十月收到的由財務主管兼稅務官寄送的房產稅單的依據。如有其他疑問，請造訪我們的網站www.SF.gov/ASR或撥打 3-1-1（舊金山市 415 區號內）或致電 628-652-8100 聯絡 311 客戶服務中心。