Bagong Ordinansang Susog na Kumokontrol sa Mga Kasunduan sa Pagbili
Ang Ordinansa sa Pagpapaupa Seksyon 37.9E, epektibo noong Marso 7, 2015, ay isang bagong probisyon na kumokontrol sa "mga kasunduan sa pagbili" sa pagitan ng mga panginoong maylupa at mga nangungupahan kung saan ang mga panginoong maylupa ay nagbabayad ng pera sa mga nangungupahan o iba pang konsiderasyon upang lisanin ang kanilang mga unit na kinokontrol ng upa. Ang isang kasunduan upang ayusin ang isang nakabinbing aksyong labag sa batas na detainer ay hindi bumubuo ng isang "kasunduan sa pagbili" para sa mga layunin ng Seksyon 37.9E.
Simula Marso 7, 2015, ang Seksyon 37.9E ay nag-aatas sa mga panginoong maylupa na magbigay sa mga nangungupahan ng Form ng Pagbubunyag na inaprubahan ng Rent Board at maghain ng Form ng Notification na inaprubahan ng Rent Board sa Rent Board bago simulan ang mga negosasyon sa pagbili. Gagawin ng Rent Board na available sa publiko ang impormasyong ito (maliban sa impormasyon tungkol sa pagkakakilanlan ng mga nangungupahan). Kinakailangan din ng Seksyon 37.9E na ang lahat ng mga kasunduan sa pagbili ay nakasulat at naglalaman ng ilang partikular na pagsisiwalat, kabilang ang karapatan ng nangungupahan na bawiin ang kasunduan sa loob ng 45 araw ng pagpapatupad. Para sa mga buyout agreement na isinagawa noong o pagkatapos ng Marso 7, 2015, inaatasan ng bagong batas ang landlord na maghain ng kopya ng buyout agreement sa Rent Board sa loob ng 46 hanggang 59 araw pagkatapos ng pagpapatupad. Ipo-post ng Rent Board ang lahat ng naturang buyout agreement sa isang mahahanap na database na available sa publiko sa opisina ng Rent Board. Bago mag-post ng kopya ng isang buyout agreement sa database nito, ire-redact ng Rent Board ang lahat ng impormasyon tungkol sa pagkakakilanlan ng mga nangungupahan.
Kung sinimulan ng landlord ang mga negosasyon sa buyout bago ang Marso 7, 2015, ngunit ang mga negosasyong iyon ay magreresulta sa isang kasunduan sa pagbili na naisakatuparan pagkatapos ng Marso 7, 2015, hindi kinakailangan ang Mga Form sa Pagbubunyag at Notification, ngunit ang kasunduan sa pagbili ay dapat pa ring isampa sa Rent Board. Ang anumang hindi pagkakaunawaan tungkol sa kung kailan nagsimula ang mga negosasyon sa buyout ay dapat lutasin sa korte at hindi sa Rent Board.
Tinukoy din ng Seksyon 37.9E ang iba't ibang remedyo at mga parusa laban sa isang kasero para sa paglabag sa mga kinakailangan sa itaas na maaaring ipatupad sa isang sibil na aksyon sa hukuman ng estado. Bilang karagdagan, ang Subdivision Code Section 1396(e)(4) ay inamyenda upang itakda na ang mga kasunduan sa pagbili sa ilang mga nangungupahan pagkatapos ng Oktubre 31, 2014 ay magiging batayan upang tanggihan ang isang aplikasyon para sa condominium conversion ng gusali.
Isang kopya ng Ordinansa Blg. 225-14 na nagsususog sa Rent Ordinance Section 37.9E at Subdivision Code 1396 ay ibinibigay dito para sa iyong kaginhawahan.
Taunang Pagtaas ng Renta para sa 3/1/15 – 2/29/16 Inanunsyo
Simula Marso 1, 2015 hanggang Pebrero 29, 2016, ang pinapayagang taunang halaga ng pagtaas ay 1.9%. Alinsunod sa Seksyon 1.12 ng Mga Panuntunan at Regulasyon, ang halagang ito ay nakabatay sa 60% ng pagtaas ng porsyento sa Consumer Price Index (CPI) para sa Lahat ng Konsyumer sa Lunsod sa rehiyon ng San Francisco-Oakland-San Jose para sa 12-buwan na panahon na magtatapos sa Oktubre 31, na 3.2% na nai-post noong Nobyembre 2014 ng Bureau of Labor Statistics.
Upang kalkulahin ang halaga ng dolyar ng 1.9% na taunang pagtaas ng upa, i-multiply ang base rent ng nangungupahan sa .019. Halimbawa, kung ang pangunahing upa ng nangungupahan ay $1,500.00, ang taunang pagtaas ay kakalkulahin tulad ng sumusunod: $1,500.00 x .019 = $28.50. Ang bagong base rent ng nangungupahan ay magiging $1,528.50 ($1,500.00 + $28.50 = $1,528.50).
Inalis ng Hukuman ng Pederal na Distrito ang Pag-amyenda sa Ordinansa muling Pagtaas ng mga Pagbabayad sa Relokasyon sa mga Nangungupahan sa Ellis Evictions
Ang Lupon ng mga Superbisor ay nag-amyenda sa Rent Ordinance na epektibo noong Hunyo 1, 2014 upang hilingin sa mga panginoong maylupa na magbayad ng mas mataas na pagbabayad ng relokasyon sa mga nangungupahan na pinaalis sa ilalim ng Ellis Act. Noong Oktubre 21, 2014, nakita ng US District Court na labag sa konstitusyon ang bagong susog at inutusan ang Lungsod na ipatupad ang bagong batas. ( Ang utos ng korte sa Levin v. CCSF, District Court Case no. 03352, ay makukuha rito .) Ang naunang Ellis relocation benefits na itinakda sa Rent Ordinance Section 37.9A ay nananatiling may bisa.
Inaapela ng Lungsod ang desisyon sa Ninth Circuit Court of Appeals. Alinsunod sa utos ng District Court, ang Rent Board ay hindi gagawa ng aksyon upang ipatupad ang pinataas na pagbabayad ng relokasyon habang ang utos ng korte ay nananatiling may bisa. Anumang mga katanungan tungkol sa legal na epekto ng desisyon ng korte sa mga pribadong partido ay dapat na idirekta sa pribadong abogado.
Pansamantalang Pag-alis ng Mga Tinukoy na Serbisyo sa Pabahay Sa Panahon ng Mandatoryong Pag-retrofit ng Seismic
Epektibo noong Agosto 30, 2014, ang Ordinansa sa Pagpapaupa Seksyon 37.2(r) ay binago upang payagan ang isang kasero na pansamantalang putulin ang mga tinukoy na serbisyo sa pabahay mula sa pangungupahan, kabilang ang paradahan at imbakan, nang walang "makatwirang dahilan" upang maisagawa ang mandatoryong soft-story seismic retrofit work na kinakailangan ng Kabanata 34B ng Building Code . Ang mga nangungupahan ay hindi magiging karapat-dapat sa isang pagbawas sa upa para sa pansamantalang pagkawala ng serbisyo sa pabahay, ngunit sila ay magiging karapat-dapat sa alinman sa kabayaran o isang kapalit na serbisyo sa pabahay gaya ng itinatadhana sa Administrative Code Chapter 65A.
Ang Kabanata 65A ay idinagdag sa Administrative Code na epektibo noong Agosto 30, 2014 upang magbigay ng proseso kung saan ang isang tinukoy na serbisyo sa pabahay ay maaaring pansamantalang putulin mula sa isang pangungupahan na kinokontrol ng renta upang maisagawa ang ipinag-uutos na soft-story seismic retrofit work na kinakailangan ng Kabanata 34B ng ang Building Code.
Ang Seksyon 65A.2 ay nag-aatas sa may-ari na magbigay sa mga nangungupahan sa bawat apektadong yunit ng 30-araw na nakasulat na abiso upang pansamantalang putulin ang tinukoy na serbisyo sa pabahay. Dapat isama sa paunawa ang haba ng oras na pansamantalang puputulin ang serbisyo sa pabahay. Bago ihatid ang paunawa, dapat kunin ng may-ari ang lahat ng kinakailangang permit para sa mandatoryong seismic retrofit na gawain.
Itinakda ng Seksyon 65A.3 ang pagkalkula at pamamahagi ng mga bayad sa kabayaran ng panginoong maylupa sa mga nangungupahan ng mga apektadong unit. Ang kalahati ng bayad sa kompensasyon ay dapat bayaran sa serbisyo ng paunawa na pansamantalang putulin ang serbisyo sa pabahay; ang natitirang kalahati ay dapat bayaran sa petsa kung kailan aktwal na nagsimula ang pansamantalang pagtanggal.
Ang Seksyon 65A.4 ay nagpapahintulot sa isang kasero na pumili na magkaloob ng maihahambing na serbisyo sa pabahay na makatwirang malapit sa apektadong yunit ("kapalit na serbisyo sa pabahay") bilang isang alternatibo sa pagbabayad ng kabayaran.
Pinahihintulutan ng Seksyon 65A.5 ang alinman sa may-ari o nangungupahan na maghain ng petisyon sa Rent Board upang matukoy ang halaga ng kabayaran o sapat ng kapalit na serbisyo sa pabahay sa ilalim ng Kabanata 65A. Ang paghahain ng petisyon ay hindi dapat gumana upang maantala ang kinakailangang pagbabayad ng kabayaran o probisyon ng kapalit na serbisyo sa pabahay sa mga nangungupahan ng apektadong yunit.
Ang isang kopya ng Rent Ordinance Section 37.2(r) at Administrative Code Section 65A ay ibinibigay dito para sa iyong kaginhawahan.
Bagong Ordinansa Pag-amyenda Muling Pinataas ang Ellis Relocation Payments sa Mga Nangungupahan (6/1/14)
Epektibo noong Hunyo 1, 2014, ang Ordinansa sa Pagrenta Seksyon 37.9A(e)(3) ay inamyenda upang hilingin sa isang kasero na magbayad ng mas malaki sa kasalukuyang halaga ng kabayaran sa paglilipat sa Ellis o ang "Rental Payment Differential" na tinukoy bilang "ang pagkakaiba sa pagitan ng rental ng unit rate sa oras na ihain ng may-ari ng lupa ang paunawa ng layunin na bawiin ang mga unit sa pagpapaupa sa Lupon, at ang rate ng pagrenta sa merkado para sa isang maihahambing na yunit sa San Francisco gaya ng natukoy ng Opisina ng Kontroler, na pinarami upang masakop ang isang dalawang taon, at hinati nang pantay sa bilang ng mga nangungupahan sa unit". Nagtatag ang Controller ng San Francisco Rental Payment Differential Schedule na ia-update sa bawat susunod na taon sa Marso 1. Ang iskedyul ay magiging available din sa publiko sa opisina ng Rent Board.
Ang mga landlord ay dapat magbayad ng kalahati ng Rental Payment Differential sa oras ng serbisyo ng Ellis eviction notice at ang kalahati naman kapag ang mga nangungupahan ay umalis sa unit. Ang mga matatanda at may kapansanan na nangungupahan ay magkahiwalay pa ring kwalipikado para sa mga karagdagang halaga ng pagbabayad.
Nalalapat ang pag-amyenda sa sinumang nangungupahan na "hindi umalis sa unit" bago ang Hunyo 1, 2014. Ang sinumang naturang nangungupahan ay kung gayon ay may karapatan sa Rental Payment Differential sa paglisan sa unit, na binawasan ng mga pagbabayad sa relokasyon na natanggap na mula sa landlord sa kaso.
Maaaring maghain ang mga landlord ng nakasulat na kahilingan para sa isang pagdinig sa Rent Board para matukoy ang alinman sa mga sumusunod na claim:
1. Kung ang pagbabayad ng Rental Payment Differential ay bumubuo ng isang hindi nararapat na paghihirap sa pananalapi para sa landlord dahil sa lahat ng mga mapagkukunang magagamit ng may-ari, maliban sa mga account sa pagreretiro at hindi likidong personal na ari-arian tulad ng damit, kotse, alahas at sining. Ang pasanin ng patunay ay nasa panginoong maylupa. Pagkatapos ng paghihirap na pagdinig, ang Hukom ng Batas na Administratibo ng Rent Board ay maaaring mag-utos ng plano sa pagbabayad o pagbabawas ng halaga ng pagbabayad sa relokasyon o anumang iba pang kaluwagan na makatwiran batay sa ebidensya.
2. Kung ang Iskedyul ng Pagkakaiba ng Pagbabayad sa Renta ng Controller ay hindi makatwirang sumasalamin sa upa sa merkado para sa isang maihahambing na yunit sa Lungsod. Ang pasanin ng patunay ay nasa panginoong maylupa. Batay sa ebidensya sa isang pagdinig, maaaring pagtibayin ng Hukom ng Administrative Law ang Iskedyul ng Controller bilang makatwiran o mag-utos ng pababang pagsasaayos ng halaga ng pagbabayad sa relokasyon na dapat bayaran.
Isang form na "Hardship Adjustment Request" (na sasamahan ng Landlord Hardship Application) at isang "Rental Differential Recalculation Request" form (na sasamahan ng sumusuportang ebidensya ng maihahambing na mga renta) ay makukuha sa aming website at sa Rent Board office sa Hunyo 1, 2014. Ang mga naturang pagdinig ay bibigyan ng priyoridad sa pag-iskedyul hangga't maaari.
Mga Pagdinig sa Imbestigasyon Sa Mga Paratang ng Nangungupahan Ng Mga Pagtatangkang Paalisin ng Nagpapaupa Sa Pamamagitan ng Panliligalig Sa Nangungupahan
Epektibo noong 2/14/14, ang Rent Ordinance Section 37.9(l) ay nagpapahintulot sa Rent Board na magsagawa ng investigative hearing pagkatapos maghain ang isang tenant ng Report of Alleged Wrongful Eviction na nagsasabing sinikap ng landlord na mabawi ang pagmamay-ari ng rental unit ng tenant sa pamamagitan ng harassment. ng nangungupahan. Para sa mga layunin ng Seksyon 37.9(l), ang panliligalig ay kinabibilangan ngunit hindi limitado sa mga uri ng panliligalig na tinukoy sa Ordinansa Seksyon 37.10B. (Tandaan: kung ang may-ari ay nagsampa ng labag sa batas na detainer (pagpalayas) sa korte laban sa nangungupahan, ang Rent Board ay hindi magsasagawa ng investigative hearing sa kaso.)
Kung ang isang pagdinig sa pagsisiyasat ay naka-iskedyul, ang nangungupahan at ang may-ari ay maaaring humarap sa pagdinig at gumawa ng pasalita at/o nakasulat na mga presentasyon, kabilang ang pagtatanghal ng mga saksi. Ang mga pagdinig sa pagsisiyasat ay hindi naka-tape, ngunit ang patotoo ay ibinibigay sa ilalim ng panunumpa.
Kasunod ng isang pagdinig sa pagsisiyasat, ang Hukom ng Administrative Law ay maghahanda ng buod ng ebidensya at isang rekomendasyon kung ang karagdagang aksyon ay dapat gawin ng Rent Board. Kung ang Administrative Law Judge (ALJ) ay nagrekomenda ng karagdagang aksyon, tulad ng pag-refer ng kaso sa District Attorney o City Attorney, ang Rent Board Commission ay susuriin ang rekomendasyon ng ALJ at magpapasya sa pamamagitan ng mayoryang boto kung gagawa ng karagdagang aksyon.
Abot-kayang Tulong sa Pabahay para sa Ilang Nangungupahan na napapailalim sa isang Ellis Act Eviction
Ang mga residente ng San Francisco na nakatanggap ng abiso noong o pagkatapos ng Enero 1, 2012 na ang kanyang kasero ay nagplano na bawiin ang paupahang unit ng nangungupahan mula sa rental market sa ilalim ng Ellis Act ay maaaring maging karapat-dapat para sa isang Sertipiko ng Kagustuhan sa ilalim ng lahat ng mga programang abot-kayang pabahay na pinangangasiwaan o pinondohan ng Lungsod kung ang nangungupahan ay nanirahan sa kanilang inuupahang unit sa loob ng hindi bababa sa sampung (10) taon na may banta sa buhay, o ang nangungupahan ay nagdurusa ng hindi bababa sa limang taon (5) na may karamdaman sa buhay. o may kapansanan. Para sa karagdagang impormasyon tungkol sa naturang tulong, makipag-ugnayan sa Opisina ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Komunidad ng Alkalde sa (415) 701-5622.
Mga Pagbabago sa Planning Code Section 24.8 at Administrative Code Section 37.6, epektibo noong Enero 18, 2014
Bumalik
Bumalik sa San Francisco Rent Board News Archive .