Nueva modificación de la ordenanza que regula los contratos de compraventa
La Sección 37.9E de la Ordenanza sobre Alquileres, vigente desde el 7 de marzo de 2015, es una nueva disposición que regula los "acuerdos de compra" entre propietarios e inquilinos, en virtud de los cuales los propietarios pagan a los inquilinos dinero u otra contraprestación para que desocupen sus unidades de alquiler sujetas a alquileres controlados. Un acuerdo para resolver una acción de desalojo ilegal pendiente no constituye un "acuerdo de compra" a los efectos de la Sección 37.9E.
A partir del 7 de marzo de 2015, la Sección 37.9E exige que los arrendadores proporcionen a los inquilinos un Formulario de Divulgación aprobado por la Junta de Alquileres y presenten un Formulario de Notificación aprobado por la Junta de Alquileres antes de iniciar las negociaciones de compraventa. La Junta de Alquileres hará pública esta información (excepto la información sobre la identidad de los inquilinos). La Sección 37.9E también exige que todos los contratos de compraventa se firmen por escrito y contengan ciertas divulgaciones, incluido el derecho del inquilino a rescindir el contrato dentro de los 45 días posteriores a su ejecución. Para los contratos de compraventa ejecutados a partir del 7 de marzo de 2015, la nueva ley exige que el arrendador presente una copia del contrato a la Junta de Alquileres dentro de los 46 a 59 días posteriores a su ejecución. La Junta de Alquileres publicará todos estos contratos de compraventa en una base de datos consultable, disponible para el público en sus oficinas. Antes de publicar una copia de un contrato de compraventa en su base de datos, la Junta de Alquileres eliminará toda la información sobre la identidad de los inquilinos.
Si un arrendador inicia las negociaciones de compraventa antes del 7 de marzo de 2015, pero estas resultan en un contrato de compraventa celebrado después del 7 de marzo de 2015, no se requieren los Formularios de Divulgación y Notificación, pero el contrato de compraventa debe presentarse ante la Junta de Alquileres. Cualquier disputa sobre el inicio de las negociaciones de compraventa debe resolverse en los tribunales y no ante la Junta de Alquileres.
La Sección 37.9E también especifica diversos recursos y sanciones contra un propietario por la violación de los requisitos anteriores que se pueden hacer cumplir en una acción civil en un tribunal estatal. Además, la Sección 1396(e)(4) del Código de Subdivisión fue enmendada para disponer que los acuerdos de compra con ciertos inquilinos después del 31 de octubre de 2014 serán la base para rechazar una solicitud de conversión del edificio en condominio.
Se proporciona aquí una copia de la Ordenanza No. 225-14 que modifica la Ordenanza de Alquiler Sección 37.9E y el Código de Subdivisión 1396 para su conveniencia.
Se anuncia el aumento anual del alquiler para el período del 1 de marzo de 2015 al 29 de febrero de 2016
A partir del 1 de marzo de 2015 y hasta el 29 de febrero de 2016, el monto de aumento anual permitido es del 1,9 %. De acuerdo con la Sección 1.12 de las Normas y Reglamentos, este monto se basa en el 60 % del aumento porcentual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) para todos los consumidores urbanos en la región de San Francisco-Oakland-San José durante el período de 12 meses que finalizó el 31 de octubre, que fue del 3,2 %, según lo publicado en noviembre de 2014 por la Oficina de Estadísticas Laborales.
Para calcular el monto en dólares del aumento anual del alquiler del 1,9 %, multiplique el alquiler base del inquilino por 0,019. Por ejemplo, si el alquiler base del inquilino es de $1500,00, el aumento anual se calcularía de la siguiente manera: $1500,00 x 0,019 = $28,50. El nuevo alquiler base del inquilino sería de $1528,50 ($1500,00 + $28,50 = $1528,50).
El Tribunal de Distrito Federal anula la enmienda a la ordenanza relativa al aumento de los pagos de reubicación a los inquilinos en los desalojos de Ellis
La Junta de Supervisores modificó la Ordenanza de Alquileres, vigente desde el 1 de junio de 2014, para exigir a los arrendadores el pago de mayores pagos de reubicación a los inquilinos desalojados en virtud de la Ley Ellis. El 21 de octubre de 2014, el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos declaró la nueva enmienda inconstitucional en su tenor literal y prohibió a la Ciudad aplicar la nueva ley. ( La orden judicial en Levin v. CCSF, caso del Tribunal de Distrito n.º 03352, está disponible aquí ). Los beneficios de reubicación de Ellis, establecidos previamente en la Sección 37.9A de la Ordenanza de Alquileres, siguen vigentes.
La ciudad está apelando la decisión ante el Tribunal de Apelaciones del Noveno Circuito. De conformidad con la orden del Tribunal de Distrito, la Junta de Alquileres no tomará ninguna medida para hacer cumplir el aumento del pago por reubicación mientras la orden judicial siga vigente. Cualquier pregunta relacionada con el efecto legal de la decisión del tribunal sobre las partes privadas debe dirigirse a un abogado privado.
Interrupción temporal de determinados servicios de vivienda durante la modernización sísmica obligatoria
A partir del 30 de agosto de 2014, se modificó la Sección 37.2(r) de la Ordenanza de Alquileres para permitir que el arrendador suspenda temporalmente ciertos servicios de vivienda del arrendamiento, incluyendo estacionamiento y almacenamiento, sin causa justificada para realizar las obras obligatorias de refuerzo sísmico de pisos blandos, según lo exige el Capítulo 34B del Código de Construcción . Los inquilinos no tendrán derecho a una reducción del alquiler por la pérdida temporal del servicio de vivienda, pero sí a una compensación o a un servicio de vivienda sustituto, según lo dispuesto en el Capítulo 65A del Código Administrativo.
El Capítulo 65A se agregó al Código Administrativo a partir del 30 de agosto de 2014 para proporcionar un proceso mediante el cual un servicio de vivienda específico puede separarse temporalmente de un contrato de alquiler controlado para realizar el trabajo obligatorio de modernización sísmica de pisos blandos requerido por el Capítulo 34B del Código de Construcción.
La Sección 65A.2 exige que el propietario proporcione a los inquilinos de cada unidad afectada un aviso por escrito con 30 días de antelación para interrumpir temporalmente el servicio de vivienda especificado. El aviso debe incluir el período durante el cual se interrumpirá temporalmente el servicio de vivienda. Antes de entregar el aviso, el propietario debe obtener todos los permisos necesarios para el trabajo obligatorio de reacondicionamiento sísmico.
La Sección 65A.3 establece el cálculo y la distribución de los pagos de compensación de los propietarios a los inquilinos de las unidades afectadas. La mitad del pago de compensación se debe realizar al momento de la notificación de la interrupción temporal del servicio de vivienda; la otra mitad se debe realizar en la fecha en que comience efectivamente la interrupción temporal.
La Sección 65A.4 permite que un propietario elija proporcionar un servicio de vivienda comparable que esté razonablemente cerca de la unidad afectada ("servicio de vivienda sustituto") como alternativa al pago de una compensación.
La Sección 65A.5 permite que tanto el propietario como el inquilino presenten una petición ante la Junta de Alquiler para determinar el monto de la compensación o la suficiencia del servicio de vivienda sustitutiva conforme al Capítulo 65A. La presentación de una petición no tendrá por efecto retrasar el pago requerido de la compensación o la prestación de un servicio de vivienda sustitutiva a los inquilinos de la unidad afectada.
Para su conveniencia se proporciona aquí una copia de la Sección 37.2(r) de la Ordenanza de Alquiler y la Sección 65A del Código Administrativo .
Nueva enmienda a la ordenanza sobre el aumento de los pagos de reubicación de Ellis a los inquilinos (1 de junio de 2014)
A partir del 1 de junio de 2014, se modificó la Sección 37.9A(e)(3) de la Ordenanza sobre el alquiler para exigir que el propietario pague el monto mayor entre el pago de reubicación de Ellis existente o el "Diferencial de pago del alquiler", definido como "la diferencia entre la tarifa de alquiler de la unidad en el momento en que el propietario presenta el aviso de intención de retirar las unidades de alquiler ante la Junta, y la tarifa de alquiler de mercado para una unidad comparable en San Francisco según lo determine la Oficina del Contralor, multiplicada para cubrir un período de dos años y dividida en partes iguales por la cantidad de inquilinos en la unidad". El Contralor ha establecido un Programa de Diferencial de Pago del Alquiler de San Francisco que se actualizará cada año subsiguiente antes del 1 de marzo. El programa también estará disponible para el público en la oficina de la Junta de Alquiler.
Los propietarios deben pagar la mitad del diferencial de pago del alquiler al momento de la notificación de desalojo de Ellis y la otra mitad cuando los inquilinos desocupen la unidad. Los inquilinos mayores y discapacitados también califican por separado para los montos de pago adicionales.
La enmienda se aplica a cualquier inquilino que "no haya desocupado la unidad" antes del 1 de junio de 2014. Por lo tanto, dicho inquilino tiene derecho al diferencial de pago de alquiler al desocupar la unidad, reducido por los pagos de reubicación ya recibidos del propietario en el caso.
Los propietarios pueden presentar una solicitud por escrito para una audiencia ante la Junta de Alquiler para determinar cualquiera de los siguientes reclamos:
1. Si el pago del diferencial de pago del alquiler constituye una dificultad financiera excesiva para el propietario en vista de todos los recursos disponibles para el propietario, con excepción de las cuentas de jubilación y los bienes personales no líquidos, como ropa, automóviles, joyas y obras de arte. La carga de la prueba recae sobre el propietario. Después de una audiencia sobre dificultades, el juez administrativo de la Junta de Alquiler puede ordenar un plan de pago o una reducción del monto del pago por reubicación o cualquier otro alivio que se justifique en función de la evidencia.
2. Si el programa de pago diferencial de alquiler del controlador no refleja razonablemente el alquiler de mercado para una unidad comparable en la ciudad. La carga de la prueba recae sobre el propietario. Con base en la evidencia presentada en una audiencia, el juez administrativo puede confirmar que el programa del controlador es razonable u ordenar un ajuste a la baja del monto del pago de reubicación adeudado.
El 1 de junio de 2014 estarán disponibles en nuestro sitio web y en la oficina de la Junta de Alquiler un formulario de "Solicitud de ajuste por dificultades" (que deberá ir acompañado de una Solicitud de dificultades del propietario) y un formulario de "Solicitud de recálculo de diferencial de alquiler" (que deberá ir acompañado de pruebas de respaldo de alquileres comparables). En la medida de lo posible, se dará prioridad a la programación de dichas audiencias.
Audiencias de investigación sobre denuncias de inquilinos sobre intentos de desalojo por parte del propietario mediante acoso al inquilino
A partir del 14/02/14, la Sección 37.9(l) de la Ordenanza sobre el Alquiler autoriza a la Junta de Alquiler a realizar una audiencia de investigación después de que un inquilino presente un Informe de presunto desalojo injusto en el que se alegue que el propietario ha intentado recuperar la posesión de la unidad de alquiler del inquilino mediante el acoso del inquilino. A los efectos de la Sección 37.9(l), el acoso incluye, entre otros, los tipos de acoso definidos en la Sección 37.10B de la Ordenanza. (Nota: si el propietario ha presentado una acción de desalojo en el tribunal contra el inquilino, la Junta de Alquiler no realizará una audiencia de investigación en el caso).
Si se programa una audiencia de investigación, tanto el inquilino como el propietario pueden comparecer en la audiencia y hacer presentaciones orales o escritas, incluida la presentación de testigos. Las audiencias de investigación no se graban, pero el testimonio se brinda bajo juramento.
Después de una audiencia de investigación, el juez administrativo preparará un resumen de las pruebas y una recomendación sobre si la Junta de Alquiler debe o no tomar medidas adicionales. Si el juez administrativo (ALJ) recomienda medidas adicionales, como la remisión del caso al fiscal de distrito o al fiscal de la ciudad, la Comisión de la Junta de Alquiler revisará la recomendación del ALJ y decidirá por mayoría de votos si se deben tomar medidas adicionales.
Asistencia de vivienda asequible para ciertos inquilinos sujetos a un desalojo según la Ley Ellis
Los residentes de San Francisco que recibieron una notificación a partir del 1 de enero de 2012 indicando que su arrendador planea retirar la vivienda de alquiler del inquilino del mercado de alquileres bajo la Ley Ellis podrían ser elegibles para un Certificado de Preferencia bajo todos los programas de vivienda asequible administrados o financiados por la Ciudad si el inquilino vivió en su vivienda durante al menos diez (10) años, o al menos cinco (5) años si padece una enfermedad potencialmente mortal o tiene una discapacidad. Para más información sobre esta asistencia, comuníquese con la Oficina de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Alcaldía al (415) 701-5622.
Enmiendas a la Sección 24.8 del Código de Planificación y a la Sección 37.6 del Código Administrativo, vigentes a partir del 18 de enero de 2014
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