Sửa đổi Pháp lệnh mới điều chỉnh các thỏa thuận mua lại
Điều 37.9E của Sắc lệnh Thuê nhà, có hiệu lực từ ngày 7 tháng 3 năm 2015, là một điều khoản mới điều chỉnh "thỏa thuận mua lại" giữa chủ nhà và người thuê nhà theo đó chủ nhà trả tiền cho người thuê nhà hoặc khoản cân nhắc khác để dọn khỏi các đơn vị cho thuê được kiểm soát tiền thuê nhà của họ. Thỏa thuận giải quyết hành động chiếm giữ bất hợp pháp đang chờ xử lý không cấu thành "thỏa thuận mua lại" cho mục đích của Điều 37.9E.
Bắt đầu từ ngày 7 tháng 3 năm 2015, Mục 37.9E yêu cầu chủ nhà phải cung cấp cho người thuê Mẫu Tiết lộ do Hội đồng Thuê nhà chấp thuận và nộp Mẫu Thông báo do Hội đồng Thuê nhà chấp thuận cho Hội đồng Thuê nhà trước khi bắt đầu đàm phán mua lại. Hội đồng Thuê nhà sẽ công khai thông tin này (trừ thông tin liên quan đến danh tính của người thuê nhà). Mục 37.9E cũng yêu cầu tất cả các thỏa thuận mua lại phải được lập thành văn bản và có một số tiết lộ nhất định, bao gồm quyền của người thuê nhà được hủy bỏ thỏa thuận trong vòng 45 ngày kể từ ngày ký kết. Đối với các thỏa thuận mua lại được ký kết vào hoặc sau ngày 7 tháng 3 năm 2015, luật mới yêu cầu chủ nhà phải nộp một bản sao của thỏa thuận mua lại cho Hội đồng Thuê nhà trong vòng 46 đến 59 ngày sau khi ký kết. Hội đồng Thuê nhà sẽ đăng tất cả các thỏa thuận mua lại đó trong cơ sở dữ liệu có thể tìm kiếm được mà công chúng có thể truy cập tại văn phòng của Hội đồng Thuê nhà. Trước khi đăng một bản sao của thỏa thuận mua lại trên cơ sở dữ liệu của mình, Hội đồng Thuê nhà sẽ biên tập lại tất cả thông tin liên quan đến danh tính của người thuê nhà.
Nếu chủ nhà bắt đầu đàm phán mua lại trước ngày 7 tháng 3 năm 2015, nhưng các cuộc đàm phán đó dẫn đến thỏa thuận mua lại được thực hiện sau ngày 7 tháng 3 năm 2015, thì Biểu mẫu Tiết lộ và Thông báo không bắt buộc, nhưng thỏa thuận mua lại vẫn phải được nộp cho Hội đồng Thuê nhà. Bất kỳ tranh chấp nào về thời điểm bắt đầu đàm phán mua lại phải được giải quyết tại tòa án chứ không phải tại Hội đồng Thuê nhà.
Mục 37.9E cũng chỉ định nhiều biện pháp khắc phục và hình phạt khác nhau đối với chủ nhà vì vi phạm các yêu cầu nêu trên có thể được thực thi trong vụ kiện dân sự tại tòa án tiểu bang. Ngoài ra, Mục 1396(e)(4) của Bộ luật Phân khu đã được sửa đổi để quy định rằng các thỏa thuận mua lại với một số người thuê nhà sau ngày 31 tháng 10 năm 2014 sẽ là cơ sở để từ chối đơn xin chuyển đổi tòa nhà thành chung cư.
Một bản sao của Sắc lệnh số 225-14 sửa đổi Sắc lệnh Thuê nhà Mục 37.9E và Bộ luật Phân khu 1396 được cung cấp tại đây để bạn tham khảo.
Đã công bố mức tăng tiền thuê nhà hàng năm từ 1/3/15 đến 29/2/16
Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 3 năm 2015 đến ngày 29 tháng 2 năm 2016, số tiền tăng hàng năm được phép là 1,9%. Theo Quy định và Quy tắc Mục 1.12, số tiền này dựa trên 60% tỷ lệ phần trăm tăng trong Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) cho Tất cả Người tiêu dùng đô thị trong khu vực San Francisco-Oakland-San Jose trong giai đoạn 12 tháng kết thúc vào ngày 31 tháng 10, là 3,2% theo số liệu công bố vào tháng 11 năm 2014 của Cục Thống kê Lao động.
Để tính số tiền đô la của mức tăng tiền thuê hàng năm 1,9%, hãy nhân tiền thuê cơ sở của người thuê nhà với .019. Ví dụ, nếu tiền thuê cơ sở của người thuê nhà là 1.500,00 đô la, mức tăng hàng năm sẽ được tính như sau: 1.500,00 đô la x .019 = 28,50 đô la. Tiền thuê cơ sở mới của người thuê nhà sẽ là 1.528,50 đô la (1.500,00 đô la + 28,50 đô la = 1.528,50 đô la).
Tòa án liên bang bác bỏ sửa đổi sắc lệnh về việc tăng tiền thanh toán di dời cho người thuê nhà trong vụ trục xuất ở Ellis
Hội đồng giám sát đã sửa đổi Sắc lệnh tiền thuê nhà có hiệu lực từ ngày 1 tháng 6 năm 2014 để yêu cầu chủ nhà phải trả thêm tiền tái định cư cho những người thuê nhà bị đuổi theo Đạo luật Ellis. Vào ngày 21 tháng 10 năm 2014, Tòa án quận Hoa Kỳ đã phát hiện ra rằng tu chính án mới này là vi hiến và ra lệnh cho Thành phố không được thực thi luật mới. ( Lệnh của tòa án trong vụ Levin kiện CCSF, Vụ án Tòa án quận số 03352, có tại đây .) Các quyền lợi tái định cư Ellis trước đây được nêu trong Sắc lệnh tiền thuê nhà Mục 37.9A vẫn có hiệu lực.
Thành phố đang kháng cáo phán quyết lên Tòa Phúc thẩm Khu vực 9. Theo lệnh của Tòa án Quận, Hội đồng Thuê nhà sẽ không có hành động nào để thực thi khoản thanh toán tái định cư tăng thêm trong khi lệnh của tòa án vẫn có hiệu lực. Mọi câu hỏi liên quan đến tác động pháp lý của phán quyết của tòa án đối với các bên tư nhân nên được chuyển đến cố vấn tư nhân.
Tạm thời cắt đứt các dịch vụ nhà ở được chỉ định trong quá trình cải tạo chống động đất bắt buộc
Có hiệu lực từ ngày 30 tháng 8 năm 2014, Mục 37.2(r) của Sắc lệnh Thuê nhà đã được sửa đổi để cho phép chủ nhà tạm thời cắt đứt các dịch vụ nhà ở cụ thể khỏi hợp đồng thuê, bao gồm bãi đậu xe và kho chứa đồ, mà không cần lý do "chính đáng" để thực hiện công việc cải tạo địa chấn tầng mềm bắt buộc theo yêu cầu của Chương 34B của Bộ luật Xây dựng . Người thuê nhà sẽ không được giảm tiền thuê nhà do tạm thời mất dịch vụ nhà ở, nhưng sẽ được bồi thường hoặc dịch vụ nhà ở thay thế theo quy định tại Chương 65A của Bộ luật Hành chính.
Chương 65A đã được thêm vào Bộ luật Hành chính có hiệu lực từ ngày 30 tháng 8 năm 2014 để cung cấp một quy trình theo đó một dịch vụ nhà ở cụ thể có thể tạm thời bị tách khỏi hợp đồng thuê nhà được kiểm soát tiền thuê để thực hiện công việc cải tạo địa chấn tầng mềm bắt buộc theo yêu cầu của Chương 34B của Bộ luật Xây dựng.
Mục 65A.2 yêu cầu chủ nhà phải cung cấp cho người thuê nhà trong mỗi đơn vị bị ảnh hưởng một thông báo bằng văn bản trước 30 ngày để tạm thời cắt đứt dịch vụ nhà ở đã chỉ định. Thông báo phải bao gồm thời gian dịch vụ nhà ở sẽ tạm thời bị cắt đứt. Trước khi gửi thông báo, chủ nhà phải xin tất cả các giấy phép cần thiết cho công việc cải tạo chống động đất bắt buộc.
Mục 65A.3 quy định cách tính toán và phân phối các khoản thanh toán bồi thường của chủ nhà cho người thuê nhà của các đơn vị bị ảnh hưởng. Một nửa số tiền bồi thường phải trả khi thông báo tạm thời cắt dịch vụ nhà ở được gửi đi; một nửa còn lại phải trả vào ngày thực sự bắt đầu cắt dịch vụ tạm thời.
Mục 65A.4 cho phép chủ nhà lựa chọn cung cấp dịch vụ nhà ở tương đương ở gần đơn vị bị ảnh hưởng ("dịch vụ nhà ở thay thế") như một giải pháp thay thế cho việc trả tiền bồi thường.
Mục 65A.5 cho phép chủ nhà hoặc người thuê nhà nộp đơn lên Hội đồng Thuê nhà để xác định số tiền bồi thường hoặc mức đủ của dịch vụ nhà ở thay thế theo Chương 65A. Việc nộp đơn không được coi là trì hoãn việc thanh toán khoản bồi thường bắt buộc hoặc cung cấp dịch vụ nhà ở thay thế cho người thuê nhà của đơn vị bị ảnh hưởng.
Một bản sao của Điều 37.2(r) của Sắc lệnh Thuê nhà và Điều 65A của Bộ luật Hành chính được cung cấp tại đây để bạn tham khảo.
Sửa đổi Sắc lệnh mới về việc tăng tiền thanh toán di dời Ellis cho Người thuê nhà (6/1/14)
Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 6 năm 2014, Mục 37.9A(e)(3) của Sắc lệnh Tiền thuê nhà đã được sửa đổi để yêu cầu chủ nhà phải trả số tiền lớn hơn giữa số tiền thanh toán di dời Ellis hiện tại hoặc "Chênh lệch thanh toán tiền thuê nhà" được định nghĩa là "chênh lệch giữa giá thuê của đơn vị tại thời điểm chủ nhà nộp thông báo về ý định rút các đơn vị cho thuê với Hội đồng và giá thuê thị trường cho một đơn vị tương đương tại San Francisco do Văn phòng Kiểm soát viên xác định, nhân với nhau để bao gồm một khoảng thời gian hai năm và chia đều cho số lượng người thuê trong đơn vị". Kiểm soát viên đã thiết lập Biểu chênh lệch thanh toán tiền thuê nhà của San Francisco sẽ được cập nhật vào mỗi năm tiếp theo trước ngày 1 tháng 3. Biểu này cũng sẽ được công khai tại văn phòng Hội đồng Tiền thuê nhà.
Chủ nhà phải trả một nửa Khoản chênh lệch thanh toán tiền thuê nhà tại thời điểm thông báo trục xuất Ellis được gửi và một nửa còn lại khi người thuê nhà rời khỏi căn hộ. Người thuê nhà cao tuổi và khuyết tật vẫn đủ điều kiện riêng để được hưởng các khoản thanh toán bổ sung.
Bản sửa đổi này áp dụng cho bất kỳ người thuê nhà nào "chưa rời khỏi căn hộ" tính đến ngày 1 tháng 6 năm 2014. Do đó, bất kỳ người thuê nhà nào như vậy đều có quyền được hưởng Khoản chênh lệch thanh toán tiền thuê khi rời khỏi căn hộ, trừ đi các khoản thanh toán tái định cư đã nhận được từ chủ nhà trong trường hợp này.
Chủ nhà có thể nộp đơn yêu cầu tổ chức phiên điều trần tại Hội đồng Thuê nhà để xác định một trong các khiếu nại sau:
1. Việc thanh toán Khoản chênh lệch thanh toán tiền thuê nhà có tạo nên khó khăn tài chính không đáng có cho chủ nhà khi xét đến tất cả các nguồn lực mà chủ nhà có, ngoại trừ các tài khoản hưu trí và tài sản cá nhân không thanh khoản như quần áo, ô tô, đồ trang sức và tác phẩm nghệ thuật. Gánh nặng chứng minh thuộc về chủ nhà. Sau phiên điều trần về khó khăn, Thẩm phán luật hành chính của Hội đồng thuê nhà có thể ra lệnh lập kế hoạch thanh toán hoặc giảm số tiền thanh toán tái định cư hoặc bất kỳ biện pháp khắc phục nào khác được biện minh dựa trên bằng chứng.
2. Liệu Biểu phí chênh lệch thanh toán tiền thuê của Kiểm soát viên có phản ánh hợp lý giá thuê thị trường cho một đơn vị tương đương trong Thành phố hay không. Gánh nặng chứng minh thuộc về chủ nhà. Dựa trên bằng chứng tại phiên điều trần, Thẩm phán Luật hành chính có thể khẳng định Biểu phí của Kiểm soát viên là hợp lý hoặc ra lệnh điều chỉnh giảm số tiền thanh toán tái định cư phải trả.
Mẫu "Yêu cầu điều chỉnh khó khăn" (kèm theo Đơn xin hỗ trợ khó khăn của chủ nhà) và mẫu "Yêu cầu tính toán lại chênh lệch tiền thuê nhà" (kèm theo bằng chứng hỗ trợ về tiền thuê nhà tương đương) sẽ có trên trang web của chúng tôi và tại văn phòng Ban quản lý tiền thuê nhà vào ngày 1 tháng 6 năm 2014. Các phiên điều trần như vậy sẽ được ưu tiên lên lịch trong phạm vi có thể.
Phiên điều trần điều tra về cáo buộc của người thuê nhà về việc chủ nhà cố gắng trục xuất bằng cách quấy rối người thuê nhà
Có hiệu lực từ ngày 14/2/14, Mục 37.9(l) của Sắc lệnh Thuê nhà cho phép Hội đồng Thuê nhà tiến hành phiên điều trần điều tra sau khi người thuê nhà nộp Báo cáo về Bị cáo buộc Trục xuất Sai trái, trong đó nêu rằng chủ nhà đã cố gắng giành lại quyền sở hữu căn hộ cho thuê của người thuê nhà thông qua việc quấy rối người thuê nhà. Đối với mục đích của Mục 37.9(l), quấy rối bao gồm nhưng không giới hạn ở các loại quấy rối được định nghĩa trong Mục 37.10B của Sắc lệnh. (Lưu ý: nếu chủ nhà đã nộp đơn kiện chiếm giữ bất hợp pháp (trục xuất) lên tòa án chống lại người thuê nhà, Hội đồng Thuê nhà sẽ không tiến hành phiên điều trần điều tra trong trường hợp này.)
Nếu phiên điều trần điều tra được lên lịch, cả người thuê nhà và chủ nhà đều có thể tham dự phiên điều trần và trình bày bằng miệng và/hoặc bằng văn bản, bao gồm cả việc trình bày nhân chứng. Phiên điều trần điều tra không được ghi âm, nhưng lời khai được đưa ra dưới lời tuyên thệ.
Sau phiên điều trần điều tra, Thẩm phán Luật Hành chính sẽ chuẩn bị tóm tắt bằng chứng và khuyến nghị về việc Hội đồng Thuê nhà có nên thực hiện hành động tiếp theo hay không. Nếu Thẩm phán Luật Hành chính (ALJ) khuyến nghị hành động tiếp theo, chẳng hạn như chuyển vụ án cho Biện lý Quận hoặc Biện lý Thành phố, Ủy ban Hội đồng Thuê nhà sẽ xem xét khuyến nghị của ALJ và quyết định bằng đa số phiếu xem có nên thực hiện hành động tiếp theo hay không.
Hỗ trợ nhà ở giá rẻ cho một số người thuê nhà phải chịu lệnh trục xuất theo Đạo luật Ellis
Cư dân San Francisco đã nhận được thông báo vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2012 rằng chủ nhà của họ có kế hoạch rút đơn vị cho thuê của người thuê khỏi thị trường cho thuê theo Đạo luật Ellis có thể đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận ưu tiên theo tất cả các chương trình nhà ở giá rẻ do Thành phố quản lý hoặc tài trợ nếu người thuê đã sống trong đơn vị cho thuê của họ trong ít nhất mười (10) năm hoặc ít nhất năm (5) năm nếu người thuê đang mắc bệnh đe dọa tính mạng hoặc bị khuyết tật. Để biết thêm thông tin về sự hỗ trợ đó, hãy liên hệ với Văn phòng Nhà ở và Phát triển Cộng đồng của Thị trưởng theo số (415) 701-5622.
Các sửa đổi đối với Mục 24.8 của Bộ luật Quy hoạch và Mục 37.6 của Bộ luật Hành chính, có hiệu lực từ ngày 18 tháng 1 năm 2014
Trở lại
Quay lại Kho lưu trữ tin tức của Hội đồng cho thuê nhà San Francisco .