San Francisco Rent Board News Archive: 2011

Mga Panuntunan at Regulasyon §12.20 Epektibo noong 12/14/2011

Ang Rent Board Commission ay nag-amyenda sa Mga Panuntunan at Regulasyon sa Seksyon 12.20 na epektibo noong Disyembre 14, 2011 upang itakda na ang isang nangungupahan ay hindi maaaring paalisin dahil sa paglabag sa isang unilateral na ipinataw na pagbabago sa mga tuntunin ng isang pangungupahan maliban kung tinanggap ng nangungupahan ang bagong ipinataw na termino nang nakasulat o ang bagong ang ipinataw na termino ay pinahihintulutan ng Rent Ordinance. Isinasaad din ng amendment na ang kawalan ng kakayahan ng landlord na paalisin ang isang nangungupahan dahil sa paglabag sa isang unilaterally na ipinataw na termino ay hindi dapat bubuo ng pagbaba ng serbisyo sa bahay sa ilalim ng Rent Ordinance bilang sa alinmang ibang nangungupahan.  

Maraming indibidwal ang tumestigo sa pampublikong pagdinig noong Disyembre 13, 2011 tungkol sa pag-amyenda sa Seksyon 12.20. Ang mga Komisyoner ng Rent Board ay bumoto na tanggapin ang iminungkahing pag-amyenda at gawing kalendaryo ang pag-amyenda para sa karagdagang talakayan sa susunod na pagpupulong ng Rent Board, na sa Enero 31, 2012. Sa oras na iyon, tatalakayin ng Rent Board kung magpapatibay ng anumang partikular na kalusugan at/ o mga pagbubukod sa kaligtasan sa pagbabawal sa mga pagpapaalis dahil sa paglabag sa isang unilateral na ipinataw na pagbabago sa mga tuntunin ng isang pangungupahan. Ang sinumang gustong magtimbang sa paksang ito ay hinihikayat na gawin ito sa pamamagitan ng pagsusumite ng mga nakasulat na komento o iminungkahing wika upang amyendahan ang Seksyon 12.20 kay Executive Director Delene Wolf nang hindi bababa sa isang linggo bago ang Ene. 31st meeting. Ang mga pagsusumite ay maaaring ipadala o i-fax kay Ms. Wolf sa opisina ng Rent Board na matatagpuan sa 25 Van Ness Avenue, Room 320, San Francisco, CA 94102. Ang numero ng fax ay 415.252.4699. Ang lahat ng napapanahong pagsusumite ay ipapamahagi sa Rent Board Commissioners bago ang Enero 31 na pulong.

Binubuo ng sumusunod na talata ang buong teksto ng Mga Panuntunan at Regulasyon Seksyon 12.20, na sinususugan simula Disyembre 14, 2011:

Sa kabila ng anumang pagbabago sa mga tuntunin ng pangungupahan alinsunod sa Civil Code Section 827, ang isang nangungupahan ay hindi maaaring paalisin dahil sa paglabag sa isang tipan o obligasyon na hindi kasama sa kasunduan sa pag-upa ng nangungupahan sa simula ng pangungupahan maliban kung: (1) ang ang pagbabago sa mga tuntunin ng pangungupahan ay pinahintulutan ng Ordinansa sa Pagpapaupa; o (2) ang pagbabago sa mga tuntunin ng pangungupahan ay tinanggap nang nakasulat ng nangungupahan pagkatapos matanggap ang nakasulat na paunawa mula sa may-ari na hindi kailangang tanggapin ng nangungupahan ang naturang bagong termino bilang bahagi ng kasunduan sa pag-upa. Ang kawalan ng kakayahan ng landlord na paalisin ang isang nangungupahan sa ilalim ng Seksyon na ito para sa paglabag sa isang unilaterally na ipinataw na pagbabago sa mga tuntunin ng isang pangungupahan ay hindi dapat bubuo ng pagbaba sa serbisyo sa pabahay sa ilalim ng Rent Ordinance bilang sa alinmang ibang nangungupahan.

Good Samaritan Temporary Occupancy Legislation


Epektibo noong Mayo 27, 2011, ang Rent Ordinance ay na-amyendahan upang magbigay ng pansamantalang Good Samaritan occupancy status na may pinababang rate ng pag-upa kapag ang isang nangungupahan ay hindi inaasahang umalis sa isang residential unit dahil sa isang emergency gaya ng sunog, lindol, o landslide. Pinahihintulutan ng mga pag-amyenda ang isang Good Samaritan landlord na pumasok sa isang nakasulat na kasunduan sa inilipat na nangungupahan para sa isang kapalit na unit na may pansamantalang binawasang upa para sa isang tinukoy na yugto ng panahon hanggang 12 buwan, na maaaring palawigin hanggang sa kabuuang 24 na buwan. Upang maging karapat-dapat para sa katayuan ng Good Samaritan occupancy at binawasan ang upa, dapat na patunayan ng isang tinukoy na opisyal ng Lungsod na ang isang nangungupahan ay kailangang lumipat dahil sa mga kadahilanang pangkalusugan, kaligtasan at pagiging matitirahan ng publiko.

990 - Mabuting Samaritano - Impormasyon sa Pangungupahan. pdf

Epekto ng Desisyon ng Larson Court of Appeal Sa Prop. M

Noong Pebrero 23, 2011 ang California Court of Appeal ay naglabas ng desisyon sa Larson v. CCSF na nagpawalang-bisa sa ilang mga probisyon ng Rent Ordinance na idinagdag ng Proposisyon M na inaprubahan ng mga botante noong 2008. Sa partikular, natuklasan ng korte na ang Rent Board ay hindi maaaring mag-order ng mga pagbabawas sa upa para sa asal na tinukoy sa Ordinansa seksyon 37.10B(a)(4)-(15) dahil maaaring magresulta ang naturang pag-uugali sa mga pinsalang maaaring kolektahin sa korte, ngunit hindi nabawasan ang mga serbisyo sa pabahay kung saan maaaring pahintulutan ng Lupon ang mga pagbabawas ng upa. Ang hukuman ay hindi nakakita ng katulad na problema sa pag-uugali na tinukoy sa seksyon 37.10B(a)(1)-(3).

Pinawalang-bisa rin ng korte ang dalawa pang probisyon ng Prop M. Una, napag-alaman ng korte na ang seksyon 37.10B(a)(7), na nagbabawal sa may-ari na magpatuloy na mag-alok ng mga pagbabayad upang mabakante matapos ipaalam ng nangungupahan sa may-ari sa pamamagitan ng sulat na ang nangungupahan ay hindi. mas matagal na gustong makatanggap ng karagdagang mga alok ng pagbabayad upang mabakante, nilabag ang karapatan ng may-ari sa Unang Susog sa kalayaan sa pagsasalita, at hindi maipapatupad. Pangalawa, napag-alaman ng hukuman na ang seksyon 37.10B(c)(6), na nagtadhana para sa paggawad ng mga bayad sa abogado sa isang nangungupahan na isang nangingibabaw na partido sa isang aksyong pagpapaalis, ay naunahan ng batas ng estado ng labag sa batas na detainer at samakatuwid ay hindi maipapatupad.

Mayroon ding isang hamon sa korte ng pederal kay Prop M na nakabinbin pa rin sa Ninth Circuit sa Carrico v. CCSF, kung saan ang mga nagsasakdal ay nag-apela sa pagbabasura ng korte ng distrito ng mga hamon sa konstitusyon kay Prop M.

2011 Neighborhood Outreach Mga Petsa at Lokasyon

Rent Board Neighborhood Outreach para sa mga Nangungupahan, Master Nangungupahan, at Mga Nagpapaupa.

Alamin ang tungkol sa iyong mga karapatan at responsibilidad sa ilalim ng Ordinansa sa Pagpapaupa ng Residential ng San Francisco. Ang mga kawani ng Rent Board ay magbibigay ng impormasyong presentasyon sa Rent Ordinance at sa mga serbisyo ng Rent Board, na sinusundan ng indibidwal na drop-in counseling.

Inayos ang Mga Pagbabayad sa Relokasyon sa ilalim ng Ellis Act

Mag-click dito para sa PDF.

Inayos ang Mga Pagbabayad sa Relokasyon para sa Walang Kasalanang Pagpapaalis

Mag-click dito para sa PDF.

Bumalik

Bumalik sa San Francisco Rent Board News Archive .