Archivo de noticias de la Junta de Alquileres de San Francisco: 2011

Normas y reglamentos §12.20 Vigente a partir del 14/12/2011

La Comisión de la Junta de Alquileres modificó la Sección 12.20 de las Normas y Reglamentos, que entró en vigor el 14 de diciembre de 2011, para disponer que no se puede desalojar a un inquilino por violar un cambio impuesto unilateralmente en los términos de un contrato de alquiler, a menos que el inquilino haya aceptado por escrito el nuevo término impuesto o que el nuevo término impuesto esté autorizado por la Ordenanza de Alquileres. La enmienda también dispone que la incapacidad de un propietario para desalojar a un inquilino por violar un término impuesto unilateralmente no constituirá una disminución en el servicio de la casa según la Ordenanza de Alquileres en lo que respecta a cualquier otro inquilino.  

Numerosas personas testificaron en la audiencia pública del 13 de diciembre de 2011 en relación con la enmienda a la Sección 12.20. Los comisionados de la Junta de Alquileres votaron a favor de adoptar la enmienda propuesta y programar la enmienda para su posterior discusión en la próxima reunión de la Junta de Alquileres, que se celebrará el 31 de enero de 2012. En ese momento, la Junta de Alquileres discutirá si se deben adoptar excepciones específicas de salud y/o seguridad a la prohibición de desalojos por violación de un cambio impuesto unilateralmente en los términos de un contrato de alquiler. Se anima a todo aquel que desee opinar sobre este tema a que lo haga enviando comentarios escritos o propuestas de enmienda a la Sección 12.20 a la Directora Ejecutiva Delene Wolf al menos una semana antes de la reunión del 31 de enero. Las presentaciones se pueden enviar por correo o por fax a la Sra. Wolf a la oficina de la Junta de Alquileres ubicada en 25 Van Ness Avenue, Room 320, San Francisco, CA 94102. El número de fax es 415.252.4699. Todas las presentaciones oportunas se distribuirán a los Comisionados de la Junta de Alquiler antes de la reunión del 31 de enero.

El siguiente párrafo constituye el texto completo de la Sección 12.20 de las Normas y Reglamentos, enmendada a partir del 14 de diciembre de 2011:

No obstante cualquier cambio en los términos de un contrato de alquiler de conformidad con la Sección 827 del Código Civil, un inquilino no puede ser desalojado por violación de un pacto u obligación que no estaba incluido en el contrato de alquiler del inquilino al inicio del contrato de alquiler a menos que: (1) el cambio en los términos del alquiler esté autorizado por la Ordenanza de Alquiler; o (2) el cambio en los términos del alquiler haya sido aceptado por escrito por el inquilino después de recibir una notificación por escrito del propietario de que el inquilino no necesita aceptar dicho nuevo término como parte del contrato de alquiler. La incapacidad del propietario de desalojar a un inquilino de conformidad con esta Sección por violación de un cambio impuesto unilateralmente en los términos de un contrato de alquiler no constituirá una disminución en el servicio de vivienda de conformidad con la Ordenanza de Alquiler con respecto a cualquier otro inquilino.

Legislación de ocupación temporal del Buen Samaritano


A partir del 27 de mayo de 2011, se modificó la Ordenanza sobre alquileres para establecer el estatus de ocupación temporal de Good Samaritan con una tarifa de alquiler reducida cuando un inquilino desocupa inesperadamente una unidad residencial debido a una emergencia, como un incendio, un terremoto o un deslizamiento de tierra. Las modificaciones permiten que un propietario de Good Samaritan celebre un acuerdo escrito con ese inquilino desplazado para una unidad de reemplazo con una tarifa de alquiler reducida temporal durante un período de tiempo específico de hasta 12 meses, que luego podría extenderse hasta un total de 24 meses. Para calificar para el estatus de ocupación de Good Samaritan y una tarifa de alquiler reducida, un funcionario municipal específico debe certificar que un inquilino tuvo que mudarse debido a razones de salud pública, seguridad y habitabilidad.

990 - El buen samaritano - Información sobre alquileres. pdf

Efecto de la decisión del Tribunal de Apelaciones de Larson sobre la Proposición M

El 23 de febrero de 2011, el Tribunal de Apelaciones de California emitió una decisión en Larson v. CCSF que invalidó ciertas disposiciones de la Ordenanza sobre Alquileres que se agregaron mediante la Proposición M aprobada por los votantes en 2008. Específicamente, el tribunal determinó que la Junta de Alquileres no podía ordenar reducciones de alquileres por la conducta especificada en la sección 37.10B(a)(4)-(15) de la Ordenanza, ya que dicha conducta puede resultar en daños que se pueden cobrar en el tribunal, pero no son servicios de vivienda reducidos para los cuales la Junta puede autorizar reducciones de alquileres. El tribunal no vio un problema similar con la conducta especificada en la sección 37.10B(a)(1)-(3).

El tribunal también invalidó otras dos disposiciones de la Proposición M. En primer lugar, el tribunal determinó que la sección 37.10B(a)(7), que prohibía al propietario continuar ofreciendo pagos para desalojar después de que el inquilino le notificara por escrito que el inquilino ya no quería recibir más ofertas de pago para desalojar, violaba el derecho del propietario a la libertad de expresión en virtud de la Primera Enmienda y era inaplicable. En segundo lugar, el tribunal determinó que la sección 37.10B(c)(6), que preveía la concesión de honorarios de abogado a un inquilino que fuera una parte vencedora en una acción de desalojo, estaba sustituida por la ley estatal de retención ilegal y, por lo tanto, era inaplicable.

También hay una impugnación judicial federal a la Prop M aún pendiente en el Noveno Circuito en Carrico v. CCSF, en el que los demandantes han apelado la desestimación por parte del tribunal de distrito de las impugnaciones constitucionales a la Prop M.

Fechas y lugares de actividades de divulgación vecinal de 2011

Junta de Alquiler, extensión vecinal para inquilinos, inquilinos principales y propietarios.

Infórmese sobre sus derechos y responsabilidades en virtud de la Ordenanza de alquiler residencial de San Francisco. El personal de la Junta de alquiler le brindará una presentación informativa sobre la Ordenanza de alquiler y los servicios de la Junta de alquiler, seguida de una sesión de asesoramiento individual sin cita previa.

Pagos de reubicación ajustados según la Ley Ellis

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Pagos de reubicación ajustados para desalojos sin culpa

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