San Francisco Rent Board News Archive: 2010

Ang Ordinansa Blg. 33-10, na ipinasa kamakailan ng Lupon ng mga Superbisor at nilagdaan ng alkalde, ay naging epektibo noong Marso 14, 2010. Ang pag-amyenda ng Ordinansa ay nagdaragdag ng bagong seksyon 37.9(j), na karaniwang nagtatakda na ang isang nangungupahan na naninirahan sa unit nang hindi bababa sa isang taon, at may anak na wala pang 18 taong gulang na naninirahan din sa unit, ay hindi maaaring paalisin sa panahon ng school year para sa isang may-ari o relative move-in eviction. Gayunpaman, mayroong dalawang pagbubukod: ang paglipat ng may-ari ay maaaring magpatuloy kung mayroon lamang isang yunit na pag-aari ng may-ari sa gusali; o, kung maraming unit sa gusali, maaaring magpatuloy ang paglipat ng may-ari kung lilipat ang may-ari sa unit kasama ang isang menor de edad na bata. Ang mga pagbubukod na ito ay hindi nalalapat sa mga relatibong paglipat-pasok na pagpapaalis. Ang abiso sa pagpapaalis para sa may-ari/kamag-anak na paglipat ay dapat na ipaalam sa nangungupahan ang bagong paghihigpit na ito, at na ang nangungupahan ay dapat magsumite ng nakasulat na paghahabol ng naturang protektadong katayuan na may sumusuportang dokumentasyon sa loob ng 30 araw pagkatapos matanggap ang paunawa ng may-ari. Anumang pagtatalo tungkol sa protektadong katayuan ng nangungupahan ay maaaring pagpasiyahan ng korte o ng Rent Board. Ang Seksyon 37.9(j) ay nakalagay sa ibaba.

    (j) Ang sumusunod na karagdagang probisyon ay dapat ilapat sa isang kasero na naglalayong mabawi ang isang paupahang unit sa pamamagitan ng paggamit ng mga batayan na binanggit sa Seksyon 37.9(a)(8):

        (1) Ito ay magiging isang depensa sa isang pagpapalayas sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(8) kung ang sinumang nangungupahan sa inuupahang unit ay may custodial o relasyon sa pamilya sa isang batang wala pang 18 taong gulang na nakatira sa unit, ang nangungupahan na may custodial o relasyon sa pamilya ay naninirahan sa unit sa loob ng 12 buwan o higit pa, at ang petsa ng bisa ng abiso ng pagwawakas ng pangungupahan ay bumagsak sa taon ng paaralan. Ang terminong "taon ng pasukan" na ginamit sa Seksyon 37.9(j) na ito ay nangangahulugang ang unang araw ng pagtuturo para sa Fall Semester hanggang sa huling araw ng pagtuturo para sa Spring Semester, gaya ng naka-post sa website ng San Francisco Unified School District para sa bawat taon.

        (2) Ang nabanggit na probisyon Seksyon 37.9(j)(1) ay hindi dapat ilapat kung saan mayroon lamang isang paupahang unit na pag-aari ng may-ari sa gusali, o kung saan ang may-ari na lilipat sa unit alinsunod sa isang Seksyon 37.9(a) (8) ang pagpapaalis ay may custodial o relasyon sa pamilya sa isang batang wala pang 18 taong gulang na titira sa unit kasama ng may-ari.

        (3) Sa loob ng 30 araw ng personal na serbisyo ng landlord ng isang nakasulat na kahilingan, o, sa opsyon ng landlord, isang paunawa ng pagwawakas ng pangungupahan sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(8), ang nangungupahan ay dapat magsumite ng isang pahayag na may sumusuportang ebidensya sa ang may-ari, kung ang nangungupahan ay nag-aangkin na isang miyembro ng klase na protektado mula sa pagpapaalis ng Seksyon 37.9(j). Ang nakasulat na kahilingan o paunawa ng landlord ay dapat maglaman ng babala na ang kabiguan ng isang nangungupahan na magsumite ng isang pahayag sa loob ng 30 araw na yugto ay ituring na isang pag-amin na ang nangungupahan ay hindi protektado mula sa pagpapaalis ng Seksyon 37.9(j). Ang kasero ay dapat maghain ng kopya ng kahilingan o paunawa ng may-ari sa Rent Board sa loob ng 10 araw ng serbisyo sa nangungupahan. Ang kabiguan ng isang nangungupahan na magsumite ng isang pahayag sa loob ng 30 araw na yugto ay ituring na isang pag-amin na ang nangungupahan ay hindi protektado mula sa pagpapaalis ng Seksyon 37.9(j). Maaaring hamunin ng landlord ang claim ng nangungupahan ng protektadong katayuan sa pamamagitan ng paghiling ng pagdinig sa Rent Board o, sa opsyon ng landlord, sa pamamagitan ng pagsisimula ng mga paglilitis sa pagpapaalis, kabilang ang serbisyo ng abiso ng pagwawakas ng pangungupahan. Sa pagdinig ng Rent Board o ang aksyon sa pagpapaalis, ang nangungupahan ay dapat magkaroon ng pasanin ng patunay upang ipakita ang protektadong katayuan. Walang sibil o kriminal na pananagutan sa ilalim ng Seksyon 37.9(e) o (f) ang ipapataw sa isang landlord para sa alinman sa paghiling o paghamon sa claim ng isang nangungupahan ng protektadong katayuan.

        (4) Para sa mga layunin ng Seksyon 37.9(j) na ito, ang terminong “custodial relationship” ay nangangahulugan na ang tao ay legal na tagapag-alaga ng bata, o may kinikilalang korte na pinahintulutan ng awtorisasyon ng tagapag-alaga para sa bata, o na ibinigay ng tao full-time na pangangalaga sa pangangalaga ng bata alinsunod sa isang kasunduan sa legal na tagapag-alaga ng bata o kinikilala ng korte na tagapag-alaga at nagbibigay ng pangangalagang iyon nang hindi bababa sa isang taon o kalahati ng buhay ng bata, alinman ang mas mababa. Ang terminong "relasyon ng pamilya" ay nangangahulugan na ang tao ay ang magulang, lolo't lola, kapatid na lalaki, kapatid na babae, tiya o tiyuhin ng bata, o ang asawa o kasosyo sa tahanan ng naturang mga relasyon.