Update sa Katayuan ng Mga Paghahamon sa Paghahamon sa Prop M
Sa kaso ng federal court ng Carrico v. CCSF (United States District Court Case No. C09-0605), hinamon ng mga nagsasakdal ang konstitusyonalidad at bisa ng Proposisyon M, ang susog sa harassment ng nangungupahan sa Rent Ordinance na pinagtibay ng mga botante noong Nobyembre 2008 bilang Ordinansa Seksyon 37.10B. Noong Setyembre 4, 2009, ibinasura ni Hukom Alsup ng Hukuman ng Distrito ang reklamo, na natuklasan na ang mga pederal na paghahabol ng mga nagsasakdal ay walang merito at pinaniniwalaan na ang mga paghahabol ng estado ay dapat pagpasiyahan sa hukuman ng estado.
Sa kaso ng korte ng estado ng Larson v. CCSF (Kaso sa Superior Court Blg. 509083), ang desisyon ng Korte noong Mayo 19, 2009 ay inapela ng lahat ng partido. Noong Hulyo 28, 2009, naghain ng apela ang mga nagsasakdal sa desisyon ng korte. Noong Agosto 14, 2009, naghain ang Lungsod ng cross-appeal sa bahaging iyon ng desisyon ng korte na nag-aalis sa unilateral na probisyon sa mga bayarin sa abogado ng Seksyon 37.10B(c)(6). Ang utos ng Korte noong Mayo 19, 2009 ay may bisa pa rin habang nakabinbin ang paglutas ng mga apela. Kaya, maliban sa pariralang "may lihim na motibo o walang tapat na layunin" sa Seksyon 37.10B(a) at ang probisyon ng bayad sa mga abogado sa Seksyon 37.10B(c)(6), ang natitirang bahagi ng Proposisyon M ay maipapatupad na ngayon.
Update sa State Court Prop M Lawsuit
Noong Mayo 19, 2009, pinagtibay ng Superior Court ang lahat ng Proposisyon M na may dalawang eksepsiyon. Una, napagpasyahan ng Korte na ang pariralang "may lihim na motibo o walang tapat na layunin" ay labag sa konstitusyon at samakatuwid ay pinutol sa ilalim ng sugnay ng severance ng Proposisyon M, ngunit ang pariralang "sa masamang pananampalataya" ay ayon sa batas at maipapatupad. Pangalawa, napagpasyahan ng Korte na ang probisyon ng mga bayarin sa abogado sa Seksyon 37.10B(c)(6) ay lumalabag sa Equal Protection Clause dahil "pinahihintulutan nito ang mga bayad sa abogado sa isang klase ng mga litigante o sa isang klase ng mga kaso." Tinanggihan ng Korte ang iba pang mga legal na argumento ng mga Petitioner. Kaya, maliban sa pariralang "may lihim na motibo o walang tapat na layunin" at ang probisyon ng bayad sa abogado sa Seksyon 37.10B(c)(6), ang natitirang bahagi ng Proposisyon M ay maipapatupad na ngayon. Ang pananatili dati na inisyu na humadlang sa Lungsod sa pagpapatupad ng Mga Seksyon 37.10B(a)(6), (7), at (8) ng Prop M ay wala nang bisa, at tatanggapin at ipoproseso ng Rent Board ang lahat ng petisyon ng nangungupahan sa Prop M binawasan ang mga claim sa serbisyo sa pabahay.
Dapat tandaan na ang isang hiwalay na demanda na humahamon sa Proposisyon M ay nakabinbin pa rin sa pederal na hukuman, at ang desisyon ng korte sa kaso ng korte ng estado ay maaari ding iapela.
Ang Patakaran sa Bisita sa Uniform na Hotel ay Sinusog
Ang Uniform Hotel Visitor Policy ay binago ng Rent Board Commission noong Pebrero 17, 2009. Ang Lupon ay gumawa ng apat na pagbabago sa umiiral na Patakaran sa Bisita: upang payagan ang anumang kasalukuyang ahensya ng gobyerno na nagbigay ng California o out-of-state picture ID, kabilang ang isang San Francisco City ID card, upang matupad ang pangangailangan na ang isang ID ay dapat gawin ng bisita kapag hiniling ng management; upang hayagang sabihin sa patakaran na ang mga bayad sa bisita ay maaaring hindi singilin; upang isa-isahin ang mga parusa sa Police Code para sa paglabag sa Patakaran ng Bisita; at upang linawin na kung ang isang kahilingan para sa isang magdamag na pagbisita ay hindi talaga natupad, hangga't ang nangungupahan ay nag-aabiso sa pamamahala sa pamamagitan ng sulat bago ang 6:00 ng gabi sa susunod na araw na walang magdamag na pagbisita na naganap, ang kahilingan na iyon ay hindi bilang isang pagbisita para sa mga layunin ng 8 pagbisita bawat buwan na limitasyon.
Uniform na Patakaran sa Bisita ng Hotel na Binago noong Pebrero 17, 2009 - (pdf na dokumento) (4 na pahina)
Ang bersyon ng isang pahina ay angkop para sa pag-post (magagamit din ito sa pitong wika, Ingles, Espanyol, Tsino, Tagalog, Vietnamese, Hindi, Gujarati).
Mga Iminungkahing Pagbabago sa Uniform na Patakaran sa Bisita ng Hotel - Pampublikong Pagdinig Pebrero 17, 2009
PATAKARAN NG PAGBISITA NG UNIFORM HOTEL
Mga Iminungkahing Pagbabago (nagsasaad ang salungguhit ng bagong wika; ang strike-through ay nagpapahiwatig ng tinanggal na wika)
1. Walang operator, empleyado o ahente ng isang Residential Hotel, gaya ng tinukoy sa San Francisco Administrative Code Section 41.4(p), ang maaaring magpataw o mangolekta ng bayad para sa sinumang tao na bumisita sa isang bisita o nakatira sa hotel. Dagdag pa rito, walang may-ari o operator ng isang single room occupancy hotel (SRO) ang dapat tanggihan ang isang bisita o occupant ng hotel ng karapatan na:
A. Mga Bisita sa Araw
Upang makatanggap ng mga bisita sa pagitan ng 9:00 am at 9:00 pm araw-araw. Ang maximum na dalawang (2) araw na bisita sa isang oras bawat kuwarto ay maaaring ipataw ng management. Walang limitasyon sa kabuuang bilang ng mga bisita na maaaring magkaroon ng nangungupahan bawat araw, linggo o buwan.
Ang mga batang 13 taong gulang pababa ay hindi dapat ibilang sa panuntunan sa limitasyon ng bisita. Gayunpaman, ang maximum na dalawang (2) bata bawat kuwarto sa isang pagkakataon ay maaaring ipataw ng management.
B. Magdamag na Panauhin
1. Upang magkaroon ng walong (8) magdamag na bisita bawat buwan, limitado sa isang bisita bawat nangungupahan bawat gabi. Ang mga nangungupahan lamang na nanirahan sa kanilang unit sa loob ng tatlumpu't dalawang (32) tuloy-tuloy na araw o higit pa ang may karapatan na magkaroon ng magdamag na bisita. Ang mga karapatan sa pag-iingat na iniutos ng korte, na nagtatapos sa edad na labing pito (17), ay dapat parangalan para sa mga layunin ng magkakasunod na magdamag na pamamalagi ngunit anumang naturang mga pagbisita ay mabibilang sa limitasyon sa bilang ng mga magdamag na bisita.
2. Para sa mga pangungupahan ng dalawang (2) tao bawat kuwarto, ang bawat nangungupahan ay pinahihintulutan na magkaroon ng walong (8) magdamag na bisita kada buwan ng kalendaryo, ngunit ang mga nangungupahan ay kailangang makipagkasundo kung sino ang magkakaroon ng isang (1) bisita bawat gabi kung may pagtatalo.
3. Ang mga nangungupahan ay may karapatan na magkaroon ng bisitang manatili ng walong (8) araw na magkakasunod sa isang buwan ng kalendaryo. Ang sinumang bisitang mananatili ng magkakasunod na gabi, gaya ng napagkasunduan, ay hindi kinakailangang mag-check in at lumabas sa panahon ng magkasunod na pananatili. Kung hindi, dapat mag-check out ang bisita bago ang 11:00 am o makipag-ayos sa desk para maging isang day time na bisita.
4. Ang mga kahilingan para sa magdamag na mga bisita ay dapat gawin nang hindi lalampas sa 9:00 ng gabi sa parehong araw. Kung ang isang kahilingan ay ginawa ngunit walang bisitang mananatili lagpas 9:00 ng gabing iyon, ang kahilingan ay hindi mabibilang laban sa pinahihintulutan ng nangungupahan walong (8) magdamag na bisita bawat buwan, hangga't ang nangungupahan ay ipinaalam sa pamamahala nang nakasulat na walang magdamag na pagbisita na kinuha lugar. Ang bisita ay hindi kailangang naroroon sa oras na ang kahilingan ay ginawa at ang pangalan ng bisita ay hindi kailangang ibigay hanggang ang bisita ay dumating sa hotel, pagkatapos ng panahong iyon ang bisita ay magkakaroon ng parehong mga pribilehiyo sa loob at labas ng residente.
C. Ang mga tagapag-alaga ng mga nangungupahan na may kapansanan ay dapat na hindi kasama sa mga limitasyon ng bisita. Ang may-ari o operator ng hotel ay maaaring humiling ng medical verification o isang caregiver ID card.
2. Ang mga may-ari at operator ng mga SRO ay may karapatan na magpatibay ng mga makatwirang tuntunin at regulasyon upang matiyak na ang mga karapatan ng bisita na itinakda sa itaas ay hindi lumalabag sa kalusugan at kaligtasan ng gusali at/o kung hindi man ay makagambala sa karapatan ng mga nangungupahan sa tahimik na kasiyahan .
A. Ang mga may-ari o operator ay may karapatan na humiling na ang mga bisita ay gumawa ng pagkakakilanlan tulad ng sumusunod:
1. ISA lang ng mga sumusunod na uri ng kailangang magbigay ng valid na California o out-of-state na kasalukuyang ahensya ng gobyerno na nagbigay ng picture ID, kasama ngunit hindi limitado sa: isang balido at kasalukuyang pasaporte, isang California Department of Motor Vehicles (DMV) na ibinigay na ID, isang Mexican Consular Registration Card o Resident Alien Card, merchant seaman ID, Day Labor Program ID, o Veteran's Administration ID o anumang balidong California o out-of-state na kasalukuyang ahensya ng gobyerno na nagbigay ng picture ID
2. Hindi maaaring hilingin ng mga may-ari/manager na mag-iwan ng ID sa pamamahala sa panahon ng pamamalagi ng bisita. Kung walang naiwang ID sa pamamahala, dapat i-escort ng mga nangungupahan ang kanilang mga bisita palabas ng gusali at tiyaking magsa-sign out sila. Kung ang bisita ng nangungupahan ay hindi nag-sign out sa pag-alis, maaaring mawala ng nangungupahan ang kanilang mga pribilehiyo ng bisita sa loob ng tatlumpung araw, na dapat na nakasulat sa loob ng pitong araw.
3. Ang isang log ay dapat na panatilihin ng pamamahala at ang bisita ay dapat mag-sign in at mag-sign out. Dapat ipahiwatig ng log kung kailan isinuko ang isang ID at kung kailan ito ibinalik.
4. Kung ang isang ID ay nawala o nailagay sa ibang lugar at hindi naibalik sa loob ng 12 oras ng kahilingan ng bisita na ibalik ito, ang may-ari/manager ay dapat magbayad kaagad sa bisita ng $75.00 sa cash kapag hiniling ng bisita bilang kabayaran para sa pagkawala at abala ng pagpapalit. ang nawawalang ID
B. Ang mga may-ari at operator ay dapat magkaroon ng partikular na karapatan na paghigpitan ang mga bisita sa dalawa (2) sa tatlong (3) aktwal na araw ng tseke ng bawat buwan. Kinakailangan ng mga provider na i-post ang mga petsa ng blackout na iyon nang hindi bababa sa limang (5) araw bago ang unang petsa ng blackout sa pinakamababang sukat na 8-1/2" x 11", na ipo-post nang kitang-kita sa pasukan o sa lobby. Ang mga blackout date ay hindi dapat ilapat sa mga batang labintatlong (13) taong gulang pababa, custodial na bata o magkakasunod na bisita.
C. Maaaring tanggihan ng mga may-ari at operator ang mga karapatan ng bisita sa loob ng 30 araw sa mga nangungupahan na paulit-ulit na lumalabag sa mga tuntunin sa pagbisita sa hotel. Walang parusa ang maaaring ipataw hanggang sa ikalawang paglabag, at ang mga paglabag ay magwawakas pagkatapos ng 18 buwan. Ang lahat ng mga abiso ng paglabag sa patakaran, kabilang ang unang paunawa, ay dapat na nakasulat na may isang kopya na ibinigay sa nangungupahan. Ang mga limitasyong ito sa karapatang bawiin ang mga karapatan ng bisita ay hindi nalalapat sa kaso ng hindi pagtiyak na magsa-sign out ang isang bisita sa paglabas ng gusali, gaya ng tinukoy sa Seksyon 2A(2) sa itaas.
D. Ang mga nangungupahan na hindi sumasang-ayon sa pagpataw ng parusa ay maaaring:
1. apela sa operator o kinatawan ng nangungupahan (kung naroroon ang isa); o, sa kahalili,
2. ang nangungupahan ay maaaring direktang pumunta sa Rent Board para sa paghatol ng kanilang reklamo.
E. May karapatan din ang mga may-ari at operator na limitahan ang bilang ng mga gabing maaaring gawin ng sinumang bisita sa property hanggang walo (8) bawat buwan ng kalendaryo.
F. Ang mga nangungupahan ay hindi kailangang i-escort ang kanilang mga bisita sa banyo o iba pang mga karaniwang lugar ng gusali, maliban sa tinukoy sa Seksyon 2A(2) sa itaas. Gayunpaman, ang nangungupahan ay may pananagutan sa pag-uugali ng kanilang walang kasamang bisita.
3. Wala sa seksyong ito ang dapat makagambala sa mga karapatan ng mga may-ari at operator ng mga SRO na ibukod ang mga partikular na bisita na kusa o walang kabuluhan:
A. abalahin ang mapayapang kasiyahan sa lugar ng ibang mga nangungupahan at kapitbahay;
B. sirain, sirain, sirain, sirain, o tanggalin ang anumang bahagi ng istraktura o yunit ng tirahan, o ang mga pasilidad o kagamitang ginagamit sa karaniwan; o,
C. nakagawa ng paulit-ulit na paglabag sa patakaran ng bisita na maaaring ituring na lumilikha ng istorbo sa property; o bumubuo ng malaking panghihimasok sa kaginhawahan, kaligtasan o kasiyahan ng may-ari o mga nangungupahan, na maaaring maging isang makatarungang dahilan para sa pagpapaalis sa ilalim ng Rent Ordinance, ayon sa itinakda ng mga korte.
D. Anumang oras na ang bisita ng isang nangungupahan ay hindi kasama sa hotel, ang nakasulat na abiso ay dapat na maihatid sa nangungupahan pagkatapos ng katotohanan kasama ang pangalan ng bisita at ang dahilan para sa pagbubukod.
4. Ang mga may-ari o operator ng SRO ay dapat magbigay sa kanilang mga nangungupahan ng isang kopya ng anumang nakasulat na Patakaran sa Karagdagang Bisita na sumusunod sa patakarang ito. Kinakailangan ng mga may-ari o operator ng SRO na kitang-kitang i-post ang Uniform Visitor Policy at anumang Supplemental Visitor Policy sa minimum na sukat na 11" x 17" sa pasukan o sa lobby.
5. Maliban bilang isang kasunduan sa isang labag sa batas na pagkilos ng detainer, hindi maaaring talikdan ng nangungupahan ang mga karapatan gaya ng nakabalangkas sa batas na ito. Anumang kasunduan sa pagitan ng may-ari o operator ng SRO at ng nangungupahan na nagbabawas o naglilimita sa mga karapatang itinakda sa batas na ito ay dapat ituring na walang bisa at hindi maipapatupad.
6. Ang mga nangungupahan ay binibigyan ng tiyak at tiyak na mga karapatan bilang resulta ng batas na ito. Kung ang may-ari o operator ng SRO ay lumabag sa probisyong ito, ang isang nangungupahan ay magkakaroon ng legal na paraan at mahihikayat na bisitahin ang San Francisco Rent Stabilization Board o ang Pulis, kung naaangkop. Alinsunod sa Police Code Section 919.1(b), bilang karagdagan sa anumang magagamit na mga parusang sibil, sinumang operator, empleyado o ahente ng isang Residential Hotel na lalabag sa alinman sa mga probisyon ng Uniform Hotel visitor Policy na ito ay magkasala ng isang paglabag, ang parusa para sa na dapat ay multa na hindi bababa sa $50 o higit sa $500, na naaayon sa Kodigo ng Pamahalaan ng California."
7. Ang mga may-ari o operator ng SRO na naghahanap ng pagbabago sa mga karapatang itinakda sa itaas ay maaaring maghain ng petisyon sa San Francisco Rent Stabilization Board at tumanggap ng pagdinig sa nasabing petisyon. Ang abiso ng oras at petsa ng nasabing pagdinig ay dapat na kitang-kitang ipaskil ng may-ari o operator ng SRO sa itaas ng front desk ng hotel, sa lobby at hindi bababa sa limang (5) kopya ang dapat ipaskil sa bawat palapag ng gusali.
8. Dapat isalin ng Rent Board ang Uniform Visitor Policy sa mga pangunahing wika ng komunidad at gagawing available ang mga ito kung kinakailangan.
Ulat sa katayuan sa Prop M Lawsuit
Ilang nagsasakdal, kabilang ang San Francisco Apartment Association, ay nagsampa ng kaso na hinahamon ang bisa ng Proposisyon M, ang susog sa harassment ng nangungupahan sa Rent Ordinance na ipinasa ng mga botante kamakailan. Ang kaso ay Larson et al. v. Lungsod at County ng San Francisco Superior Court Case No. 509083. Noong Enero 21, 2009 ang Korte ay nagbigay ng pansamantalang pananatili ng ilang probisyon ng Proposisyon M, at nagtakda ng pagdinig sa mga hamon ng nagsasakdal sa buong Proposisyon para sa Abril 17, 2009. Ang Rent Board ay tatanggap ng mga petisyon ng nangungupahan na may Prop M na nabawasan ang mga claim sa serbisyo sa pabahay, ngunit hindi magtatakda ng mga naturang petisyon para sa pagdinig hanggang matapos ang desisyon ng korte noong Abril 17, 2009.
Bumalik
Bumalik sa San Francisco Rent Board News Archive .