Actualización sobre el estado de las demandas que impugnan la Proposición M
En el caso Carrico v. CCSF (caso nº C09-0605 del Tribunal de Distrito de los Estados Unidos), los demandantes impugnaron la constitucionalidad y validez de la Proposición M, la enmienda a la Ordenanza sobre alquileres que regula el acoso a los inquilinos, adoptada por los votantes en noviembre de 2008 como artículo 37.10B de la Ordenanza. El 4 de septiembre de 2009, el juez del Tribunal de Distrito Alsup desestimó la demanda, al considerar que las reclamaciones federales de los demandantes carecían de fundamento y que las reclamaciones estatales debían resolverse en un tribunal estatal.
En el caso del tribunal estatal Larson v. CCSF (caso del Tribunal Superior n.º 509083), la decisión del Tribunal del 19 de mayo de 2009 fue apelada por todas las partes. El 28 de julio de 2009, los demandantes interpusieron una apelación de la decisión del tribunal. El 14 de agosto de 2009, la ciudad interpuso una apelación cruzada de la parte de la decisión del tribunal que anulaba la disposición unilateral sobre honorarios de abogados de la Sección 37.10B(c)(6). La orden del Tribunal del 19 de mayo de 2009 sigue vigente a la espera de la resolución de las apelaciones. Por lo tanto, a excepción de la frase "con motivos ulteriores o sin intención honesta" de la Sección 37.10B(a) y la disposición sobre honorarios de abogados de la Sección 37.10B(c)(6), el resto de la Proposición M es ahora ejecutable.
Actualización sobre la demanda de la Proposición M ante el Tribunal Estatal
El 19 de mayo de 2009, el Tribunal Superior confirmó la totalidad de la Proposición M con dos excepciones. En primer lugar, el Tribunal concluyó que la frase "con motivos ulteriores o sin intención honesta" es inconstitucionalmente vaga y, por lo tanto, queda excluida de la cláusula de separación de la Proposición M, pero que la frase "de mala fe" era legal y exigible. En segundo lugar, el Tribunal concluyó que la disposición sobre honorarios de abogados en la Sección 37.10B(c)(6) viola la Cláusula de Igual Protección porque "autoriza el pago de honorarios de abogados a una sola clase de litigantes o en una sola clase de casos". El Tribunal rechazó los demás argumentos legales de los peticionarios. Por lo tanto, a excepción de la frase "con motivos ulteriores o sin intención honesta" y la disposición sobre honorarios de abogados en la Sección 37.10B(c)(6), el resto de la Proposición M es ahora exigible. La suspensión emitida anteriormente que impedía a la Ciudad hacer cumplir las Secciones 37.10B(a)(6), (7) y (8) de la Proposición M ya no está en vigencia, y la Junta de Alquiler aceptará y procesará todas las peticiones de inquilinos con reclamos por disminución del servicio de vivienda de la Proposición M.
Cabe señalar que todavía hay una demanda separada que impugna la Proposición M pendiente en un tribunal federal, y el fallo del tribunal en la demanda ante el tribunal estatal también puede ser apelado.
Se modifica la política uniforme para visitantes de hoteles
La Comisión de la Junta de Alquileres modificó la Política Uniforme para Visitantes de Hoteles el 17 de febrero de 2009. La Junta realizó cuatro cambios a la Política para Visitantes existente: permitir que cualquier identificación con fotografía emitida por una agencia gubernamental actual de California o de otro estado, incluida una tarjeta de identificación de la ciudad de San Francisco, cumpla con el requisito de que el visitante debe presentar una identificación a pedido de la gerencia; indicar expresamente en la política que no se pueden cobrar tarifas a los visitantes; enumerar las sanciones del Código de Policía por la violación de la Política para Visitantes; y dejar en claro que si una solicitud de una visita para pasar la noche en realidad no se lleva a cabo, siempre que el inquilino notifique a la gerencia por escrito antes de las 6:00 p. m. del día siguiente que no se realizó ninguna visita para pasar la noche, entonces esa solicitud no cuenta como una visita para los fines de la limitación de 8 visitas por mes.
Política uniforme para visitantes de hoteles, modificada el 17 de febrero de 2009 (documento pdf) (4 páginas)
La versión de una sola página es adecuada para publicar (también está disponible en siete idiomas: inglés, español, chino, tagalo, vietnamita, hindi y gujarati).
Propuestas de modificación de la política uniforme para visitantes de hoteles - Audiencia pública 17 de febrero de 2009
POLÍTICA UNIFORME PARA VISITANTES DE HOTELES
Enmiendas propuestas (el subrayado indica el texto nuevo; el tachado indica el texto eliminado)
1. Ningún operador, empleado o agente de un hotel residencial, según se define en la Sección 41.4(p) del Código Administrativo de San Francisco, podrá imponer o cobrar un cargo a ninguna persona por visitar a un huésped u ocupante del hotel. Además, ningún propietario u operador de un hotel de ocupación individual (SRO) podrá negar a un huésped u ocupante del hotel el derecho a:
A. Visitantes durante el día
Recibir visitas entre las 9:00 a. m. y las 9:00 p. m. todos los días. La administración podrá imponer un máximo de dos (2) visitantes diurnos a la vez por habitación. No existe límite en la cantidad total de visitantes que un inquilino puede recibir por día, semana o mes.
Los niños de 13 años o menos no se contabilizarán para la regla de limitación de visitas. Sin embargo, la administración puede imponer un máximo de dos (2) niños por habitación a la vez.
B. Huéspedes que pernoctan
1. Recibir ocho (8) invitados por noche al mes, con un límite de un visitante por inquilino por noche. Solo los inquilinos que hayan residido en su unidad durante treinta y dos (32) días continuos o más tendrán derecho a recibir invitados por noche. Los derechos de custodia ordenados por el tribunal, que finalizan a los diecisiete (17) años, se respetarán a los efectos de las estadías nocturnas consecutivas, pero dichas visitas se contabilizarán para la limitación del número de visitantes por noche.
2. Para alquileres de dos (2) personas por habitación, cada inquilino podrá tener ocho (8) visitantes durante la noche por mes calendario, pero dichos inquilinos deberán llegar a un acuerdo sobre quién tendrá un (1) visitante por noche si hay una disputa.
3. Los inquilinos tienen derecho a que un visitante se quede ocho (8) días consecutivos en un mes calendario. Cualquier visitante que se quede noches consecutivas, según lo acordado, no tendrá la obligación de registrarse en el hotel y salir durante el transcurso de una estadía consecutiva. De lo contrario, el visitante deberá salir antes de las 11:00 a. m. o hacer arreglos con la recepción para convertirse en un visitante diurno.
4. Las solicitudes de visitas nocturnas se deben realizar a más tardar a las 9:00 p. m. del mismo día. Si se realiza una solicitud pero ningún visitante se queda después de las 9:00 p. m. de esa noche, la solicitud no se contabilizará en el total de ocho (8) visitas nocturnas por mes que se le permiten al inquilino, siempre que el inquilino haya informado a la administración por escrito que no se produjo ninguna visita nocturna. El visitante no tiene que estar presente en el momento en que se realiza la solicitud y no es necesario proporcionar el nombre del visitante hasta que llegue al hotel, momento después del cual el visitante tendrá los mismos privilegios de entrada y salida que el residente.
C. Los cuidadores de inquilinos discapacitados estarán exentos de las limitaciones de visitas. El propietario u operador del hotel podrá solicitar una verificación médica o una tarjeta de identificación del cuidador.
2. Los propietarios y operadores de SRO tendrán derecho a adoptar reglas y regulaciones razonables para garantizar que los derechos de los visitantes establecidos anteriormente no infrinjan la salud y la seguridad del edificio y/o interfieran de otro modo con el derecho de los inquilinos al disfrute tranquilo.
A. Los propietarios u operadores tienen derecho a solicitar a los visitantes que presenten una identificación de la siguiente manera:
1. Solo UNO de los siguientes tipos de Se debe proporcionar una identificación con fotografía válida emitida por una agencia gubernamental de California o de otro estado, que incluya, entre otros: un pasaporte válido y vigente, una identificación emitida por el Departamento de Vehículos Motorizados (DMV) de California, una tarjeta de registro consular mexicano o una tarjeta de residente extranjero, una identificación de marinero mercante, una identificación del Programa de Jornaleros o una identificación de la Administración de Veteranos. o cualquier identificación con fotografía válida emitida por una agencia gubernamental actual de California o de otro estado
2. Los propietarios o administradores no pueden exigir que se deje una identificación en la administración durante la estadía del visitante. Si no se deja una identificación en la administración, los inquilinos deben acompañar a sus visitantes fuera del edificio y asegurarse de que firmen su salida. Si el visitante de un inquilino no firma su salida al irse, el inquilino puede perder sus privilegios de visitante durante treinta días, lo que debe hacerse por escrito dentro de los siete días.
3. La administración deberá llevar un registro y el visitante deberá firmar al entrar y al salir. El registro deberá indicar cuándo se entrega un documento de identidad y cuándo se lo devuelve.
4. Si se pierde o extravía una identificación y no se devuelve dentro de las 12 horas siguientes a la solicitud del visitante para que la devuelva, el propietario/gerente deberá pagarle al visitante $75.00 en efectivo inmediatamente después de que el visitante lo solicite como compensación por la pérdida y los inconvenientes de reemplazar la identificación perdida.
B. Los propietarios y operadores tendrán el derecho específico de restringir las visitas en dos (2) de los tres (3) días de control efectivo de cada mes. Los proveedores deben publicar esas fechas de restricción al menos cinco (5) días antes de la primera fecha de restricción en un tamaño mínimo de 8-1/2" x 11", que se colocará en un lugar destacado junto a la entrada o en el vestíbulo. Las fechas de restricción no se aplicarán a los niños de trece (13) años o menos, a los niños bajo custodia o a los visitantes consecutivos.
C. Los propietarios y operadores pueden negar los derechos de visita durante 30 días a los inquilinos que infrinjan en forma reiterada las normas de visita del hotel. No se podrá imponer ninguna sanción hasta la segunda infracción, y las infracciones expirarán después de 18 meses. Todas las notificaciones de infracción de la política, incluida la primera notificación, deben realizarse por escrito y se debe proporcionar una copia al inquilino. Estas limitaciones al derecho a revocar los derechos de visita no se aplican en caso de no asegurarse de que un huésped firme su salida al salir del edificio, como se especifica en la Sección 2A(2) anterior.
D. Los inquilinos que no estén de acuerdo con la imposición de una multa podrán:
1. apelar ante el operador o representante del inquilino (si está presente); o, como alternativa,
2. El inquilino podrá acudir directamente a la Junta de Alquiler para que se resuelva su queja.
E. Los propietarios y operadores también tendrán derecho a limitar el número de noches que un solo visitante puede pasar en la propiedad a ocho (8) por mes calendario.
F. Los inquilinos no estarán obligados a acompañar a sus visitantes al baño o a otras áreas comunes del edificio, excepto según lo especificado en la Sección 2A(2) anterior. Sin embargo, el inquilino es responsable de la conducta de su visitante no acompañado.
3. Nada de lo dispuesto en esta sección interferirá con los derechos de los propietarios y operadores de SRO de excluir a visitantes específicos que, intencional o deliberadamente:
A. perturbar el disfrute pacífico del inmueble por parte de otros inquilinos y vecinos;
B. destruir, desfigurar, dañar, deteriorar o eliminar cualquier parte de la estructura o unidad de vivienda, o las instalaciones o equipos utilizados en común; o,
C. han cometido violaciones reiteradas de la política de visitantes que pueden interpretarse como una molestia en la propiedad; o que constituyen una interferencia sustancial con la comodidad, seguridad o disfrute del propietario o los inquilinos, lo que puede ser una causa justa de desalojo según la Ordenanza de Alquiler, según lo determinen los tribunales.
D. Cada vez que un visitante de un inquilino sea excluido del hotel, se deberá entregar al inquilino un aviso por escrito después del hecho con el nombre del visitante y el motivo de la exclusión.
4. Los propietarios u operadores de SRO deberán poner a disposición de sus inquilinos una copia de cualquier Política de Visitas Complementaria escrita que cumpla con esta política. Los propietarios u operadores de SRO deben publicar de manera destacada la Política de Visitas Uniforme y cualquier Política de Visitas Complementaria en un tamaño mínimo de 11" x 17" junto a la entrada o en el vestíbulo.
5. Salvo que se trate de una resolución de una demanda por desalojo ilícito, el inquilino no puede renunciar a los derechos establecidos en esta legislación. Todo acuerdo entre el propietario u operador de la propiedad de alquiler seguro y el inquilino que reduzca o limite los derechos establecidos en esta legislación se considerará nulo e inaplicable.
6. Los inquilinos tienen ciertos derechos específicos como resultado de esta legislación. Si el propietario u operador de un SRO viola esta disposición, el inquilino tendrá un recurso legal y se le recomendará que visite la Junta de Estabilización de Alquileres de San Francisco o la Policía, según corresponda. De conformidad con la Sección 919.1(b) del Código de Policía, además de las sanciones civiles disponibles, cualquier operador, empleado o agente de un Hotel Residencial que viole cualquiera de las disposiciones de esta Política Uniforme para Visitantes de Hoteles será culpable de una infracción, cuya sanción será una multa de no menos de $50 ni más de $500, de conformidad con el Código de Gobierno de California.
7. Los propietarios u operadores de SRO que deseen modificar los derechos establecidos anteriormente pueden presentar una petición ante la Junta de Estabilización de Alquileres de San Francisco y recibir una audiencia sobre dicha petición. El propietario u operador de SRO deberá colocar un aviso de la hora y fecha de dicha audiencia en un lugar destacado sobre la recepción del hotel, en el vestíbulo y se deberán colocar al menos cinco (5) copias en cada piso del edificio.
8. La Junta de Alquileres traducirá la Política Uniforme para Visitantes a los idiomas predominantes de la comunidad y los pondrá a disposición según sea necesario.
Informe sobre el estado de la demanda de la Proposición M
Varios demandantes, incluida la Asociación de Apartamentos de San Francisco, han presentado una demanda impugnando la validez de la Proposición M, la enmienda a la Ordenanza sobre alquileres que prohíbe el acoso a los inquilinos aprobada recientemente por los votantes. El caso es Larson et al. v. City and County of San Francisco Superior Court Case No. 509083. El 21 de enero de 2009, el Tribunal concedió una suspensión temporal de algunas disposiciones de la Proposición M y fijó una audiencia sobre las impugnaciones de los demandantes a la Proposición en su totalidad para el 17 de abril de 2009. La Junta de Alquileres aceptará peticiones de inquilinos con reclamaciones por la reducción de los servicios de vivienda en virtud de la Proposición M, pero no programará dichas peticiones para la audiencia hasta después de la decisión del tribunal el 17 de abril de 2009.
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