San Francisco Rent Board News Archive: 2008

Ang mga botante ng San Francisco ay nagpasa ng Proposisyon M hinggil sa "Tenant Harassment" noong Nobyembre 4, 2008. Ang Proposisyon ay epektibo noong Disyembre 19, 2008. Ang proposisyon ay tumutukoy sa "tahimik na kasiyahan, nang walang panliligalig ng may-ari gaya ng itinatadhana sa Seksyon 10B" bilang isang pabahay serbisyong kasama sa base rent ng isang nangungupahan. Ipinagbabawal ng Seksyon 10B ang kasero sa paggawa ng mga tinukoy na gawain, tulad ng pag-abuso sa karapatang makapasok sa unit, pagbabanta o pagtatangkang pilitin ang isang nangungupahan na lumipat, o pakikialam sa karapatan ng nangungupahan sa privacy, "sa masamang hangarin o may lihim na motibo o walang tapat na layunin". Kasama sa mga remedyo para sa paglabag sa seksyon ang paghahain ng petisyon ng nangungupahan sa Rent Board para sa nabawasang mga serbisyo sa pabahay, isang aksyong sibil sa korte para sa aktuwal at punitive na pinsala o injunctive relief, o kriminal na pag-uusig bilang isang misdemeanor offense. Ang buong teksto ng Seksyon 10B ay nakalagay sa ibaba.

Nasa sa Administrative Law Judge o sa mga korte na bigyang-kahulugan ang mga probisyon ng Proposisyon M at magpasya kung ang anumang partikular na pag-uugali ay bumubuo ng "nangungupahan harassment" sa ilalim ng Seksyon 10B.

Sinabi ni Sec. 37.10B Panliligalig sa Nangungupahan.

(a) Walang kasero, at walang ahente, kontratista, subkontraktor o empleyado ng may-ari ang gagawa ng alinman sa mga sumusunod nang may masamang hangarin o may lihim na motibo o walang tapat na layunin:

(1) Abalahin, wakasan o hindi magbigay ng mga serbisyo sa pabahay na kinakailangan ng kontrata o ng Estado, County o lokal na pabahay, kalusugan o mga batas sa kaligtasan;

(2) Nabigong magsagawa ng mga pagkukumpuni at pagpapanatili na kinakailangan ng kontrata o ng Estado, County o mga lokal na batas sa pabahay, kalusugan o kaligtasan;

(3) Nabigong magsagawa ng angkop na pagsusumikap sa pagkumpleto ng mga pagkukumpuni at pagpapanatili sa sandaling naisagawa o nabigong sundin ang naaangkop na mga protocol sa pagkukumpuni, pagpigil o remediation ng industriya na idinisenyo upang mabawasan ang pagkakalantad sa ingay, alikabok, tingga, pintura, amag, asbestos, o iba pang materyales sa gusali na may potensyal na nakakapinsalang epekto sa kalusugan;

(4) Abusuhin ang karapatan ng panginoong maylupa na makapasok sa isang paupahang yunit ng pabahay dahil ang karapatang iyon ay itinatadhana ng batas;

(5) Impluwensya o tangkaing impluwensiyahan ang isang nangungupahan na lisanin ang isang paupahang yunit ng pabahay sa pamamagitan ng pandaraya, pananakot o pamimilit;

(6) Pagtatangkang pilitin ang nangungupahan na umalis sa pamamagitan ng (mga) alok ng mga pagbabayad upang umalis na may kasamang mga pagbabanta o pananakot;

(7) Magpatuloy na mag-alok ng mga pagbabayad upang mabakante pagkatapos na abisuhan ng nangungupahan ang may-ari sa pamamagitan ng sulat na hindi na nila nais na makatanggap ng karagdagang mga alok ng mga pagbabayad upang mabakante;

(8) Bantaan ang nangungupahan, sa pamamagitan ng salita o kilos, ng pisikal na pananakit;

(9) Lumabag sa anumang batas na nagbabawal sa diskriminasyon batay sa aktwal o pinaghihinalaang lahi, kasarian, kagustuhang sekswal, oryentasyong sekswal, pinagmulang etniko, nasyonalidad, lugar ng kapanganakan, katayuan sa imigrasyon o pagkamamamayan, relihiyon, edad, pagiging magulang, kasal, pagbubuntis, kapansanan, AIDS o occupancy ng isang menor de edad na bata;

(10) Makagambala sa karapatan ng mga nangungupahan sa tahimik na paggamit at pagtamasa ng isang paupahang yunit ng pabahay dahil ang karapatang iyon ay tinukoy ng batas ng California;

(11) Tumangging tanggapin o tanggapin ang pagtanggap ng naaayon sa batas na pagbabayad ng upa ng nangungupahan;

(12) Tumangging mag-cash ng tseke sa upa sa loob ng mahigit 30 araw;

(13) Makagambala sa karapatan ng nangungupahan sa pagkapribado;

(14) Humiling ng impormasyon na lumalabag sa karapatan ng nangungupahan sa pagkapribado, kabilang ngunit hindi limitado sa paninirahan o katayuan sa pagkamamamayan o numero ng social security;

(15) Iba pang mga paulit-ulit na kilos o pagtanggal ng ganoong kabuluhan na lubos na makagambala o makagambala sa kaginhawahan, pahinga, kapayapaan o katahimikan ng sinumang tao na legal na karapat-dapat na tumira sa naturang yunit ng tirahan at ang dahilan na iyon, ay malamang na maging sanhi, o nilayon na maging sanhi ng sinumang tao na legal na karapat-dapat na tumira sa isang yunit ng tirahan na lisanin ang naturang yunit ng tirahan o upang isuko o talikdan ang anumang mga karapatan na may kaugnayan sa naturang tirahan.

(b) Wala sa Seksyon 37.10B na ito ang dapat ipakahulugan na pumipigil sa legal na pagpapaalis sa isang nangungupahan sa pamamagitan ng naaangkop na legal na paraan.

(c) Pagpapatupad at mga parusa.

(1) Lupon ng Upa. Ang paglabag sa Seksyon 37.10B na ito ay isang malaki at makabuluhang pagbaba sa mga serbisyo gaya ng tinukoy sa Seksyon 37.2(g) at ang mga nangungupahan ay maaaring maghain ng petisyon sa Rent Board para sa pagbawas sa upa.

(2) Parusa sa Kriminal. Ang sinumang tao na mahatulan ng paglabag sa Seksyon na ito ay dapat magkasala ng misdemeanor at kapag napatunayang nagkasala ay dapat parusahan ng multang hindi hihigit sa isang libong dolyar o sa pamamagitan ng pagkakulong sa County Jail nang hindi hihigit sa anim na buwan, o pareho ng naturang multa at pagkakulong.

(3) Sibil na Aksyon. Sinumang tao, kabilang ang Lungsod, ay maaaring magpatupad ng mga probisyon ng Seksyon na ito sa pamamagitan ng isang aksyong sibil. Ang pasanin ng patunay sa mga ganitong kaso ay dapat na higit sa ebidensya. Ang isang paglabag sa Kabanatang ito ay maaaring igiit bilang isang afirmative defense sa isang labag sa batas na aksyon ng detainer.

(4) Injunction. Sinumang tao na gagawa ng isang kilos, nagmumungkahi na gumawa ng isang kilos, o nakikibahagi sa anumang pattern at kasanayan na lumalabag sa Seksyon 37.10B na ito ay maaaring ipag-utos mula doon ng anumang korte na may karampatang hurisdiksyon. Ang isang aksyon para sa pag-uutos sa ilalim ng subseksyon na ito ay maaaring dalhin ng isang taong naagrabyado, ng Abugado ng Lungsod, o ng sinumang tao o entity na patas at sapat na kakatawan sa interes ng protektadong uri.

(5) Mga Parusa at Iba Pang Mga Gantimpala sa Salapi. Ang sinumang tao na lumabag o tumulong o nag-uudyok sa ibang tao na labagin ang mga probisyon ng Seksyon na ito ay mananagot para sa bawat at bawat naturang pagkakasala para sa mga pinsala sa pera na hindi bababa sa tatlong beses na aktwal na pinsalang dinanas ng isang naagrabyado na partido (kabilang ang mga pinsala para sa mental o emosyonal na pagkabalisa) o para sa mga pinsala ayon sa batas sa halagang isang libong dolyar, alinman ang mas malaki, at anumang iba pang kaluwagan na sa tingin ng korte ay angkop. Sa kaso ng isang gawad ng mga pinsala para sa mental o emosyonal na pagkabalisa, ang nasabing parangal ay dapat na treble lamang kung matutuklasan ng tagasuri sa katotohanan na ang may-ari ng lupa ay kumilos sa pag-alam ng paglabag sa o sa walang ingat na pagwawalang-bahala sa Seksyon 37.9, 37.10A, o 37.10B dito. Bilang karagdagan, ang isang nangingibabaw na nagsasakdal ay dapat na may karapatan sa mga makatwirang bayad at gastos ng abogado alinsunod sa utos ng korte. Ang pagsubok sa katotohanan ay maaari ring magbigay ng mga parusang pinsala sa sinumang nagsasakdal, kabilang ang Lungsod, sa tamang kaso gaya ng tinukoy ng Civil Code Seksyon 3294. Ang mga remedyo na makukuha sa ilalim ng Seksyon na ito ay dapat na karagdagan sa anumang iba pang umiiral na mga remedyo na maaaring makuha ng nangungupahan o ang Lungsod.

(6) Pagtatanggol sa mga Paghahabla sa Pagpapalayas. Sa anumang aksyon para mabawi ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit na napapailalim sa Kabanata, maliban kung ang tanging batayan ng abiso na huminto ay Seksyon 37.9(b), dapat igawad ng hukuman ang nangungupahan ng makatwirang bayad sa abogado at mga gastos na natamo sa pagtatanggol sa aksyon sa isang natuklasan. na ang nangungupahan ay ang nangingibabaw na partido sa ilalim ng Code of Civil Procedure Section 1032(a)(4).

(d) Pagkahihiwalay. Kung ang anumang probisyon o sugnay ng Seksyon 37.10B na ito, o Seksyon 37.2(g), o ang aplikasyon nito sa sinumang tao o pangyayari ay pinaniniwalaang labag sa saligang-batas o kung hindi man ay hindi wasto ng alinmang korte ng karampatang hurisdiksyon, ang nasabing kawalan ng bisa ay hindi makakaapekto sa iba mga probisyon nitong Seksyon 37.10B o Seksyon 37.2(g) at lahat ng mga sugnay ng mga Seksyon na ito ay idineklara na maaaring ihiwalay.

Motion No. M08-121, Board of Supervisors File No. 080821

Ang mga Foreclosure ay Hindi Nakakaapekto sa Mga Karapatan sa Pagkontrol sa Renta

Sa kasalukuyan ay maraming mga foreclosure ang nangyayari sa buong bansa. Sa San Francisco, ang mga foreclosure ay hindi nakakaapekto sa mga karapatan ng mga nangungupahan sa ilalim ng Rent Ordinance. Kaya, ang mga nangungupahan sa mga unit na napapailalim sa Rent Ordinance ay may karapatang manatili sa unit pagkatapos ng isang foreclosure sa parehong mga tuntunin at kundisyon ng pangungupahan gaya ng dati. Ang Court of Appeal na gaganapin sa Gross v. Superior Court (1985)171 Cal.App.3d 265 na ang foreclosure, tulad ng iba pang pagbebenta, ay hindi isang makatarungang dahilan para sa pagpapaalis sa ilalim ng Rent Ordinance at hindi nagbibigay ng batayan para pilitin ang nangungupahan na umalis . Ang sinumang nangungupahan na makatanggap ng abiso sa pagpapalayas batay sa pagreremata ng ari-arian ay maaaring maghain ng "Ulat ng Di-umano'y Maling Pagpapalayas" sa Rent Board, at maaaring gusto ding makakuha ng legal na payo mula sa isang abogado. Bilang karagdagan, sinumang nangungupahan na dumaranas ng malaking pagbaba sa mga serbisyo sa pabahay, gaya ng pagwawakas ng (mga) serbisyo ng utility alinman bago o pagkatapos ng foreclosure, ay maaaring maghain ng petisyon ng nangungupahan sa Rent Board na humihiling ng kaukulang pagbawas sa upa. Dapat bayaran ng mga nangungupahan ang renta sa bagong may-ari o isantabi ang pera sa upa kung hindi kilala ang bagong may-ari.

Pagpapalawig ng mga Proteksyon sa Pagpapalayas

sa Nakaraang Exempt na Yunit Pagkatapos ng Foreclosure

Epektibo noong Abril 25, 2010, sinumang nangungupahan sa San Francisco na nagmamay-ari ng isang paupahang unit na exempt at hindi napapailalim sa Rent Ordinance sa oras ng foreclosure ay hindi maaaring paalisin ng tao o entity na kumuha ng titulo sa pamamagitan ng foreclosure, maliban sa isang "makatwirang dahilan" na dahilan sa ilalim ng Ordinansa sa Pagpapaupa at pagkatapos lamang matapos ang kasalukuyang termino ng pag-upa ng nangungupahan. [Ordinansa Seksyon37.9D(b)] 

法拍屋不影響租金管制權利

近來全國各地有許多法拍屋。在舊金山，法拍屋並不影響受房租條例 (RentOrdinance) 規範的房客的權利。因此，房屋被法院拍賣後，受到房租條例規範的房客有權以和先前同樣的租賃條款和條件繼續租住該房屋。在Gross對高等法院(1985) 171 Cal.App.3d 265 的案件中，上訴法院裁決法拍屋就如同其他的買賣一樣，不能當做正當原因來驅趕受房租條例規範的房客，且也不構成強迫房客搬離的法律基礎。任何因住在法拍屋而收到驅逐通知的房客，可以提出「聲稱非法驅趕報告」給房租委員會(Rent Board), 也可以向律師尋問法律上的意見。 此外，任何在住屋服務上感到有大幎院大幎的意見。取消抵押品回贖權之前或之後停止公用事業(水、電等)服務，可提交房客請願書給房租委員會，要求適當的減少租金。房客應把租金繳交給新的屋主，或如不知道新的屋主為誰，可先把租金放在一邊收好。 

原本免受房租條例規範之房屋遭法拍後，租屋房客享有延期驅逐保護

自 2010 年 4 月 25日起，所有居住在舊金山的房客，若承租的房子免受或不受房租條例之規範，在該房屋遭法拍後，透過法拍程序取得房屋所有權的新屋主或實體不得強迫房客搬遷，除非是基於房租條例明定之「正當理由」或房客既有租約到期後使得為之。 [房租條例第 37 條第 9 項 D 款 (b) 目] 

[Tala ng Tagasalin:本文中的foreclosure是指近來次貸危機中，因屋主無法按時繳交貸款額，有許多房子遭銀行取回或法院查封，在法律上稱取消抵押品贖回權。] 

Ejecuciones hipotecarias no afectan a los derechos previstos

por la Ordenanza de Arrendamiento

Actualmente, se están ejecutando muchas hipotecasa través de todo el país. Sa San Francisco, los juicios hipotecarios no afectana los derechos de los inquilinos bajo la Ordenanza de Arrendamiento. Por lotanto, inquilinos cuyas unidades son sujetas a la Ordenanza de Arrendamiento tienen el derecho de quedarse en sus unidades después de cualquier ejecución hipotecaria, bajo los mismos términos y las mismas condiciones de alquiler como antes. El Tribunal de Apelaciones dictó, en Gross v. Superior Court (1985) 171 Cal.App.3d265, que una ejecución hipotecaria, igual que cualquier otra venta, no es motivo fundado para el desalojo según la Ordenanza de Arrendamiento y no ofrece ninguna base para expulsar a un inquilino. Si un inquilino recibe un aviso dedesalojo basado en la ejecución de la hipoteca de una propiedad, él o ella puede present una “Denuncia por supuesto desalojo injusto” con la Junta de Control de Renta, y quizás le beneficiaría obtener consejos legales de parte de abogado. Además, cualquier inquilino que se ve sujeto a una baja considerable de servicios de vivienda, tal como la interrupción de servicios públicos, o antes o después de una ejecución hipotecaria, puede present una petición ante la Junta de Control de Renta pidiendo una reducción correspondi la cantidad de su renta. Tales inquilinos deben pagar la renta al nuevo propietario o guardar ese dinero aparte si no se conoce quién es el nuevo dueño. 

EXTENSIÓN DE LAS PROTECCIONES AL DESALOJO DE UNIDADES PREVIAMENTE EXENTAS LUEGO DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

A partir del 25 de abril de 2010, cualquier inquilino en San Francisco que haya state en posesión de unidad de arrendamiento exenta y no sujeta a la Ordenanza del Control de Rentas en el momento de producirse una ejecución hipotecaria no puede ser person desalojado por la o entidad que adquiere el título de propiedad a través de la ejecución hipotecaria, excepto que sea por “justa causa” de conformidad con la Ordenanza del Control de Rentas y solamente con posterioridad al vencimiento del plazo de arrendamiento existente. [Sección 37.9D(b) de la Ordenanza]

Abril 2010

Bagong Ordinansa Susog Tungkol sa Nakasulat na Pagbubunyag ng Mga Karapatan ng Nangungupahan

Mga tanyag na Proposisyon ng Domain sa Balota ng Hunyo