Archivo de noticias de la Junta de Alquileres de San Francisco: 2008

El 4 de noviembre de 2008, los votantes de San Francisco aprobaron la Propuesta M sobre el "Acoso a los inquilinos". La Propuesta entró en vigor el 19 de diciembre de 2008. La Propuesta define el "disfrute tranquilo, sin acoso por parte del propietario, tal como se establece en la Sección 10B" como un servicio de vivienda incluido en el alquiler base del inquilino. La Sección 10B prohíbe al propietario realizar determinados actos, como abusar del derecho de entrada a la unidad, amenazar o intentar obligar a un inquilino a mudarse o interferir en el derecho a la privacidad del inquilino, "de mala fe o con motivos ulteriores o sin intención honesta". Los recursos por la violación de la sección incluyen la presentación de una petición del inquilino ante la Junta de Alquileres para que se reduzcan los servicios de vivienda, una acción civil en el tribunal para obtener daños reales y punitivos o medidas cautelares, o un proceso penal como delito menor. El texto completo de la Sección 10B se incluye a continuación.

Corresponde al juez administrativo o a los tribunales interpretar las disposiciones de la Proposición M y decidir si alguna conducta particular constituye "acoso de inquilinos" según la Sección 10B.

Sec. 37.10B Acoso a inquilinos.

(a) Ningún propietario, ni ningún agente, contratista, subcontratista o empleado del propietario hará ninguna de las siguientes cosas de mala fe o con motivos ulteriores o sin intención honesta:

(1) Interrumpir, finalizar o no proporcionar los servicios de vivienda requeridos por contrato o por las leyes estatales, del condado o locales de vivienda, salud o seguridad;

(2) No realizar las reparaciones y el mantenimiento requeridos por el contrato o por las leyes estatales, del condado o locales de vivienda, salud o seguridad;

(3) No ejercer la debida diligencia al completar las reparaciones y el mantenimiento una vez realizados o no seguir los protocolos apropiados de reparación, contención o remediación de la industria diseñados para minimizar la exposición al ruido, polvo, plomo, pintura, moho, asbesto u otros materiales de construcción con impactos potencialmente dañinos para la salud;

(4) Abusar del derecho del propietario de acceder a una unidad de vivienda de alquiler tal como lo establece la ley;

(5) Influir o intentar influir en un inquilino para que desocupe una unidad de vivienda de alquiler mediante fraude, intimidación o coerción;

(6) Intentar obligar al inquilino a desalojar con ofertas de pagos para desalojar que estén acompañadas de amenazas o intimidación;

(7) Continuar ofreciendo pagos para desalojar después de que el inquilino haya notificado al propietario por escrito que ya no desea recibir más ofertas de pagos para desalojar;

(8) Amenazar al inquilino, con palabras o gestos, con daño físico;

(9) Violar cualquier ley que prohíba la discriminación basada en la raza, género, preferencia sexual, orientación sexual, origen étnico, nacionalidad, lugar de nacimiento, estatus migratorio o de ciudadanía, religión, edad, paternidad, matrimonio, embarazo, discapacidad, SIDA u ocupación real o percibida por un niño menor de edad;

(10) Interferir con el derecho de un inquilino al uso y disfrute tranquilo de una unidad de vivienda de alquiler según lo define la ley de California;

(11) Negarse a aceptar o reconocer la recepción del pago legal del alquiler de un inquilino;

(12) Negarse a cobrar un cheque de alquiler por más de 30 días;

(13) Interferir con el derecho a la privacidad del inquilino;

(14) Solicitar información que viole el derecho a la privacidad de un inquilino, incluyendo, entre otros, el estado de residencia o ciudadanía o el número de seguro social;

(15) Otros actos u omisiones repetidos de tal importancia que interfieran o perturben sustancialmente la comodidad, el reposo, la paz o la tranquilidad de cualquier persona con derecho legal a ocupar dicha unidad de vivienda y que causen, es probable que causen o tengan la intención de causar que cualquier persona con derecho legal a ocupar una unidad de vivienda desocupe dicha unidad de vivienda o renuncie a cualquier derecho en relación con dicha ocupación.

(b) Nada de lo dispuesto en esta Sección 37.10B se interpretará como que impide el desalojo legal de un inquilino por medios legales apropiados.

(c) Ejecución y sanciones.

(1) Junta de Alquiler. La violación de esta Sección 37.10B constituye una disminución sustancial y significativa de los servicios según se define en la Sección 37.2(g) y los inquilinos pueden presentar una petición ante la Junta de Alquiler para obtener una reducción del alquiler.

(2) Sanción penal. Toda persona que sea declarada culpable de violar esta Sección será culpable de un delito menor y, en caso de ser declarada culpable, será castigada con una multa de no más de mil dólares o con prisión en la Cárcel del Condado por no más de seis meses, o con ambas penas, multa y prisión.

(3) Acción civil. Cualquier persona, incluida la Ciudad, podrá hacer cumplir las disposiciones de esta Sección mediante una acción civil. La carga de la prueba en tales casos será la preponderancia de la evidencia. Una violación de este Capítulo podrá alegarse como defensa afirmativa en una acción de desalojo ilícito.

(4) Mandato judicial. Cualquier tribunal de jurisdicción competente podrá prohibirle a cualquier persona que cometa un acto, se proponga cometer un acto o participe en cualquier patrón o práctica que viole esta Sección 37.10B. Una persona agraviada, el Procurador de la Ciudad o cualquier persona o entidad que represente de manera justa y adecuada los intereses de la clase protegida podrá interponer una acción judicial en virtud de esta subsección.

(5) Sanciones y otras indemnizaciones monetarias. Cualquier persona que viole o ayude o incite a otra persona a violar las disposiciones de esta Sección es responsable por cada una de esas infracciones de daños monetarios por no menos de tres veces los daños reales sufridos por una parte agraviada (incluidos los daños por angustia mental o emocional) o por daños estatutarios por la suma de mil dólares, lo que sea mayor, y cualquier otra compensación que el tribunal considere apropiada. En el caso de una indemnización por daños y perjuicios por angustia mental o emocional, dicha indemnización solo se triplicará si el juez de los hechos determina que el propietario actuó en violación consciente o en desprecio imprudente de la Sección 37.9, 37.10A o 37.10B de este documento. Además, un demandante vencedor tendrá derecho a honorarios y costos de abogado razonables de conformidad con la orden del tribunal. El juez de hechos también puede otorgar daños punitivos a cualquier demandante, incluida la Ciudad, en un caso apropiado según lo define la Sección 3294 del Código Civil. Los recursos disponibles bajo esta Sección se sumarán a cualquier otro recurso existente que pueda estar disponible para el inquilino o la Ciudad.

(6) Defensa de demandas de desalojo. En cualquier acción para recuperar la posesión de una unidad de alquiler sujeta al Capítulo, a menos que la única base del aviso de desalojo sea la Sección 37.9(b), el tribunal otorgará al inquilino honorarios de abogado y costos razonables incurridos en la defensa de la acción tras determinar que el inquilino es la parte vencedora según la Sección 1032(a)(4) del Código de Procedimiento Civil.

(d) Divisibilidad. Si cualquier disposición o cláusula de esta Sección 37.10B o de la Sección 37.2(g), o su aplicación a cualquier persona o circunstancia es considerada inconstitucional o inválida por cualquier otro tribunal de jurisdicción competente, dicha invalidez no afectará a otras disposiciones de esta Sección 37.10B o de la Sección 37.2(g) y todas las cláusulas de estas Secciones se declaran divisibles.

Moción Núm. M08-121, Junta de Supervisores Expediente N° 080821

Las ejecuciones hipotecarias no afectan los derechos de control de alquileres

Actualmente, hay muchas ejecuciones hipotecarias en todo el país. En San Francisco, las ejecuciones hipotecarias no afectan los derechos de los inquilinos según la Ordenanza de Alquileres. Por lo tanto, los inquilinos de unidades sujetas a la Ordenanza de Alquileres tienen derecho a permanecer en la unidad después de una ejecución hipotecaria en los mismos términos y condiciones de alquiler que antes. El Tribunal de Apelaciones sostuvo en Gross v. Superior Court (1985)171 Cal.App.3d 265 que la ejecución hipotecaria, como cualquier otra venta, no es una causa justa de desalojo según la Ordenanza de Alquileres y no proporciona ninguna base para obligar al inquilino a irse. Cualquier inquilino que reciba un aviso de desalojo basado en la ejecución hipotecaria de la propiedad puede presentar un "Informe de presunto desalojo injusto" ante la Junta de Alquileres, y también puede querer obtener asesoramiento legal de un abogado. Además, cualquier inquilino que sufra una disminución sustancial en los servicios de vivienda, como Terminación de servicio(s) público(s) Ya sea antes o después de la ejecución hipotecaria, los inquilinos pueden presentar una petición ante la Junta de Alquileres solicitando una reducción correspondiente en el alquiler. Los inquilinos deben pagar el alquiler al nuevo propietario o reservar el dinero del alquiler si no conocen al nuevo propietario.

Ampliación de las protecciones contra desalojos

A las unidades previamente exentas después de la ejecución hipotecaria

A partir del 25 de abril de 2010, cualquier inquilino de San Francisco que estuviera en posesión de una unidad de alquiler que estuviera exenta y no sujeta a la Ordenanza de Alquiler en el momento de la ejecución hipotecaria no podrá ser desalojado por la persona o entidad que haya obtenido el título a través de la ejecución hipotecaria, excepto por una razón de “causa justa” según la Ordenanza de Alquiler y solo después de que expire el plazo de arrendamiento actual del inquilino. [Sección 37.9D(b) de la Ordenanza] 

法拍屋不影響租金管制權利

近來全國各地有許多法拍屋。在舊金山，法拍屋並不影響受房租條例 (Ordenanza de alquiler) 規範的房客的權利。因此，房屋被法院拍賣後，受到房租條例規範的房客有權以和先前同樣的租賃條款和條件繼續租住該房屋。在Gross對高等法院(1985) 171 Cal.App.3d 265 的案件中，上訴法院裁決法拍屋就如同其他的買賣一樣，不能當做正當原因來驅趕受房租條例規範的房客，且也不構成強迫房客搬離的法律基礎。任何因住在法拍屋而收到驅逐通知的房客，可以提出「聲稱非法驅趕報告」給房租委員會 (Junta de Alquiler), 也可以向律師尋問法律上的意見.此外，任何在住屋服務上感到有大幅降低的房客，例如在取消抵押品回贖權之前或之後停止公用事業(水, 電等)服務，可提交房客請願書給房租委員會，要求適當的減少租金。房客應把租金繳交給新的屋主,或如不知道新的屋主為誰,可先把租金放在一邊收好. 

原本免受房租條例規範之房屋遭法拍後，租屋房客享有延期驅逐保護

· 2010 · 4 · 25日起，所有居住在舊金山的房客，若承租的房子免受或不受房租條例之規範,在該房屋遭法拍後,透過法拍程序取得房屋所有權的新屋主或實體不得強迫房客搬遷，除非是基於房租條例明定之「正當理由」或房客既有租約到期後使得為之. [El hombre que se acostó allí 37 條第 9 項 D Pero (b) 目] 

[Nota del traductor:本文中的 ejecución hipotecaria是指近來次貸危機中，因屋主無法按時繳交貸款額,有許多房子遭銀行取回或法院查封,在法律上稱取消抵押品贖回權.] 

Ejecuciones hipotecarias no afectan a los derechos previstos

por la Ordenanza de Arrendamiento

Actualmente, se están ejecutando muchas hipotecas a través de todo el país. En San Francisco, los juicios hipotecarios no afectan los derechos de los inquilinos bajo la Ordenanza de Arrendamiento. Por loteanto, los inquilinos cuyas unidades son sujetas a la Ordenanza de Arrendamiento tienen el derecho de quedarse en sus unidades después de cualquier ejecución hipotecaria, bajo los mismos términos y las mismas condiciones de alquiler como antes. El Tribunal de Apelaciones dictó, en Gross contra el Tribunal Superior (1985) 171 Cal.App.3d265, que una ejecución hipotecaria, igual que cualquier otra venta, no es motivo fundado para el desalojo según la Ordenanza de Arrendamiento y no ofrece ninguna base para expulsar a un inquilino. Si un inquilino recibe un aviso de desalojo basado en la ejecución de la hipoteca de una propiedad, él o ella puede presentar una “Denuncia por supuesto desalojo injusto” con la Junta de Control de Renta, y quizás le beneficiario obtendrá consejos legales de parte de un abogado. Además, cualquier inquilino que se ve sujeto a una baja considerable de servicios de vivienda, tal como la interrupción de servicios públicos, o antes o después de una ejecución hipotecaria, puede presentar una petición ante la Junta de Control de Renta pidiendo una reducción correspondiente en la cantidad de su renta. Tales inquilinos deben pagar la renta al nuevo propietario o guardar ese aparte dinero si no se conoce quién es el nuevo dueño. 

EXTENSIÓN DE LAS PROTECCIONES AL DESALOJO DE UNIDADES PREVIAMENTE EXENTAS LUEGO DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

A partir del 25 de abril de 2010, cualquier inquilino en San Francisco que haya estado en posesión de una unidad de arrendamiento exenta y no sujeta a la Ordenanza del Control de Rentas en el momento de producirse una ejecución hipotecaria no puede ser desalojado por la persona. o entidad que adquiere el título de propiedad a través de la ejecución hipotecaria, excepto que sea por “justa causa” de conformidad con la Ordenanza del Control de Rentas y solamente con posterioridad al vencimiento del plazo de arrendamiento existente. [Sección 37.9D(b) de la Ordenanza]

Abril de 2010

Nueva modificación de la ordenanza relativa a la divulgación por escrito de los derechos de los inquilinos

Propuestas de dominio eminente en la boleta electoral de junio