Lưu trữ tin tức của Hội đồng cho thuê nhà San Francisco: 2008

Các cử tri của San Francisco đã thông qua Đề xuất M liên quan đến "Quấy rối người thuê nhà" vào ngày 4 tháng 11 năm 2008. Đề xuất có hiệu lực vào ngày 19 tháng 12 năm 2008. Đề xuất định nghĩa "thưởng thức sự yên tĩnh, không bị chủ nhà quấy rối theo quy định tại Mục 10B" là dịch vụ nhà ở được bao gồm trong tiền thuê cơ bản của người thuê nhà. Mục 10B cấm chủ nhà thực hiện các hành vi cụ thể, chẳng hạn như lạm dụng quyền vào đơn vị, đe dọa hoặc cố gắng ép buộc người thuê nhà chuyển đi, hoặc can thiệp vào quyền riêng tư của người thuê nhà, "với mục đích xấu hoặc có động cơ thầm kín hoặc không có ý định trung thực". Các biện pháp khắc phục vi phạm mục này bao gồm nộp đơn thỉnh cầu của người thuê nhà tại Hội đồng Thuê nhà để yêu cầu giảm dịch vụ nhà ở, khởi kiện dân sự tại tòa án để yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế và trừng phạt hoặc biện pháp khắc phục bằng lệnh cấm, hoặc truy tố hình sự như một hành vi phạm tội nhẹ. Toàn văn Mục 10B được trình bày dưới đây.

Thẩm phán hành chính hoặc tòa án có trách nhiệm giải thích các điều khoản của Đề xuất M và quyết định xem bất kỳ hành vi cụ thể nào có cấu thành "quấy rối người thuê nhà" theo Mục 10B hay không.

Mục 37.10B Quấy rối người thuê nhà.

(a) Không có chủ nhà, và không có đại lý, nhà thầu, nhà thầu phụ hoặc nhân viên của chủ nhà được thực hiện bất kỳ hành vi nào sau đây một cách xấu xa hoặc có động cơ thầm kín hoặc không có ý định trung thực:

(1) Làm gián đoạn, chấm dứt hoặc không cung cấp các dịch vụ nhà ở theo yêu cầu của hợp đồng hoặc theo luật nhà ở, sức khỏe hoặc an toàn của Tiểu bang, Quận hoặc địa phương;

(2) Không thực hiện việc sửa chữa và bảo trì theo yêu cầu của hợp đồng hoặc theo luật nhà ở, sức khỏe hoặc an toàn của Tiểu bang, Quận hoặc địa phương;

(3) Không thực hiện đúng trách nhiệm trong việc hoàn thành việc sửa chữa và bảo trì sau khi đã thực hiện hoặc không tuân thủ các giao thức sửa chữa, ngăn chặn hoặc khắc phục thích hợp của ngành được thiết kế để giảm thiểu tiếp xúc với tiếng ồn, bụi, chì, sơn, nấm mốc, amiăng hoặc các vật liệu xây dựng khác có khả năng gây hại cho sức khỏe;

(4) Lạm dụng quyền ra vào nhà cho thuê của chủ nhà vì quyền đó được pháp luật quy định;

(5) Ảnh hưởng hoặc cố gắng ảnh hưởng đến người thuê nhà để họ rời khỏi đơn vị nhà ở cho thuê thông qua gian lận, đe dọa hoặc ép buộc;

(6) Cố gắng ép buộc người thuê nhà phải dọn đi bằng cách đưa ra lời đề nghị trả tiền để dọn đi kèm với lời đe dọa hoặc sự đe dọa;

(7) Tiếp tục đề nghị thanh toán để dọn đi sau khi người thuê nhà đã thông báo cho chủ nhà bằng văn bản rằng họ không muốn nhận thêm các đề nghị thanh toán để dọn đi nữa;

(8) Đe dọa người thuê nhà bằng lời nói hoặc cử chỉ, gây thương tích về thể xác;

(9) Vi phạm bất kỳ luật nào cấm phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, giới tính, sở thích tình dục, khuynh hướng tình dục, dân tộc, quốc tịch, nơi sinh, tình trạng nhập cư hoặc quyền công dân, tôn giáo, tuổi tác, quyền làm cha mẹ, hôn nhân, thai sản, khuyết tật, AIDS hoặc tình trạng cư trú thực tế hoặc được nhận thức của trẻ vị thành niên;

(10) Cản trở quyền sử dụng và hưởng thụ yên tĩnh của người thuê nhà đối với đơn vị nhà ở cho thuê theo quy định của luật California;

(11) Từ chối chấp nhận hoặc xác nhận việc nhận được khoản tiền thuê nhà hợp pháp của người thuê nhà;

(12) Từ chối trả tiền thuê nhà trong hơn 30 ngày;

(13) Gây trở ngại đến quyền riêng tư của người thuê nhà;

(14) Yêu cầu thông tin vi phạm quyền riêng tư của người thuê nhà, bao gồm nhưng không giới hạn ở tình trạng cư trú hoặc quyền công dân hoặc số an sinh xã hội;

(15) Những hành vi hoặc thiếu sót lặp đi lặp lại khác có ý nghĩa quan trọng đến mức gây trở ngại đáng kể hoặc làm xáo trộn sự thoải mái, sự nghỉ ngơi, sự yên bình hoặc tĩnh lặng của bất kỳ người nào có quyền hợp pháp được cư trú tại đơn vị nhà ở đó và gây ra, có khả năng gây ra hoặc có ý định gây ra bất kỳ người nào có quyền hợp pháp được cư trú tại một đơn vị nhà ở phải rời khỏi đơn vị nhà ở đó hoặc từ bỏ hoặc từ bỏ bất kỳ quyền nào liên quan đến việc cư trú đó.

(b) Không có điều gì trong Mục 37.10B này được hiểu là ngăn cản việc trục xuất hợp pháp người thuê nhà bằng các biện pháp pháp lý thích hợp.

(c) Thi hành và xử phạt.

(1) Hội đồng cho thuê. Vi phạm Mục 37.10B này là sự sụt giảm đáng kể và đáng kể về các dịch vụ như được định nghĩa trong Mục 37.2(g) và người thuê nhà có thể nộp đơn lên Hội đồng cho thuê để xin giảm tiền thuê.

(2) Hình phạt hình sự. Bất kỳ người nào bị kết tội vi phạm Mục này sẽ phạm tội nhẹ và khi bị kết án sẽ bị phạt tiền không quá một nghìn đô la hoặc bị phạt tù tại Nhà tù Quận không quá sáu tháng, hoặc cả phạt tiền và phạt tù.

(3) Hành động dân sự. Bất kỳ cá nhân nào, bao gồm cả Thành phố, đều có thể thực thi các điều khoản của Mục này thông qua hành động dân sự. Gánh nặng chứng minh trong những trường hợp như vậy sẽ là phần lớn bằng chứng. Việc vi phạm Chương này có thể được khẳng định là biện hộ khẳng định trong hành động chiếm giữ bất hợp pháp.

(4) Lệnh cấm. Bất kỳ người nào thực hiện hành vi, có ý định thực hiện hành vi hoặc tham gia vào bất kỳ mô hình và hoạt động nào vi phạm Mục 37.10B này đều có thể bị bất kỳ tòa án có thẩm quyền nào ra lệnh cấm. Một hành động xin lệnh cấm theo tiểu mục này có thể được đưa ra bởi một người bị thiệt hại, bởi Luật sư thành phố hoặc bởi bất kỳ người hoặc tổ chức nào sẽ đại diện công bằng và đầy đủ cho lợi ích của nhóm được bảo vệ.

(5) Hình phạt và các khoản tiền thưởng khác. Bất kỳ cá nhân nào vi phạm hoặc hỗ trợ hoặc xúi giục người khác vi phạm các điều khoản của Mục này phải chịu trách nhiệm cho từng hành vi vi phạm như vậy đối với thiệt hại bằng tiền không ít hơn ba lần thiệt hại thực tế mà bên bị thiệt hại phải chịu (bao gồm thiệt hại về tinh thần hoặc cảm xúc) hoặc thiệt hại theo luật định với tổng số tiền là một nghìn đô la, tùy theo số tiền nào lớn hơn và bất kỳ biện pháp khắc phục nào khác mà tòa án cho là phù hợp. Trong trường hợp bồi thường thiệt hại về tinh thần hoặc cảm xúc, khoản bồi thường đó sẽ chỉ được tăng gấp ba nếu người xét xử thấy rằng chủ nhà đã hành động cố ý vi phạm hoặc bất chấp một cách liều lĩnh Mục 37.9, 37.10A hoặc 37.10B tại đây. Ngoài ra, nguyên đơn thắng kiện sẽ được hưởng các khoản phí và chi phí luật sư hợp lý theo lệnh của tòa án. Người xét xử thực tế cũng có thể trao các khoản bồi thường thiệt hại trừng phạt cho bất kỳ nguyên đơn nào, bao gồm cả Thành phố, trong một trường hợp hợp lệ theo quy định của Bộ luật Dân sự Mục 3294. Các biện pháp khắc phục có sẵn theo Mục này sẽ được bổ sung vào bất kỳ biện pháp khắc phục hiện có nào khác có thể có đối với người thuê nhà hoặc Thành phố.

(6) Bảo vệ các vụ kiện trục xuất. Trong bất kỳ hành động nào nhằm giành lại quyền sở hữu một đơn vị cho thuê theo Chương này, trừ khi cơ sở duy nhất của thông báo chấm dứt là Mục 37.9(b), tòa án sẽ trao cho người thuê nhà các khoản phí luật sư hợp lý và chi phí phát sinh trong việc bảo vệ hành động khi phát hiện ra rằng người thuê nhà là bên thắng kiện theo Mục 1032(a)(4) của Bộ luật tố tụng dân sự.

(d) Tính có thể tách rời. Nếu bất kỳ điều khoản hoặc khoản nào của Mục 37.10B này, hoặc Mục 37.2(g), hoặc việc áp dụng chúng đối với bất kỳ người hoặc hoàn cảnh nào bị bất kỳ tòa án có thẩm quyền nào coi là vi hiến hoặc không hợp lệ, thì tính không hợp lệ đó sẽ không ảnh hưởng đến các điều khoản khác của Mục 37.10B này hoặc Mục 37.2(g) và tất cả các điều khoản của các Mục này được tuyên bố là có thể tách rời.

Đề nghị số M08-121, Hội đồng giám sát Hồ sơ số 080821

Việc tịch biên tài sản không ảnh hưởng đến quyền kiểm soát tiền thuê nhà

Hiện nay có rất nhiều vụ tịch biên nhà đang diễn ra trên khắp cả nước. Tại San Francisco, việc tịch biên nhà không ảnh hưởng đến quyền của người thuê nhà theo Sắc lệnh Thuê nhà. Do đó, người thuê nhà trong các đơn vị chịu sự điều chỉnh của Sắc lệnh Thuê nhà có quyền ở lại đơn vị sau khi bị tịch biên nhà theo các điều khoản và điều kiện thuê nhà giống như trước đây. Tòa Phúc thẩm đã ra phán quyết trong vụ Gross kiện Tòa án cấp cao (1985)171 Cal.App.3d 265 rằng việc tịch biên nhà, giống như bất kỳ vụ bán nhà nào khác, không phải là lý do chính đáng để trục xuất theo Sắc lệnh Thuê nhà và không có cơ sở để buộc người thuê nhà phải rời đi. Bất kỳ người thuê nhà nào nhận được thông báo trục xuất dựa trên việc tịch biên tài sản đều có thể nộp "Báo cáo về việc trục xuất sai trái bị cáo buộc" cho Ban Thuê nhà và cũng có thể muốn xin tư vấn pháp lý từ luật sư. Ngoài ra, bất kỳ người thuê nhà nào bị giảm đáng kể các dịch vụ nhà ở, chẳng hạn như chấm dứt dịch vụ tiện ích trước hoặc sau khi tịch biên, có thể nộp đơn xin thuê nhà lên Hội đồng Thuê nhà yêu cầu giảm tiền thuê nhà tương ứng. Người thuê nhà phải trả tiền thuê nhà cho chủ sở hữu mới hoặc để dành tiền thuê nhà nếu không biết chủ sở hữu mới.

Mở rộng quyền bảo vệ khỏi bị trục xuất

đến các đơn vị được miễn trừ trước đó sau khi bị tịch thu

Có hiệu lực từ ngày 25 tháng 4 năm 2010, bất kỳ người thuê nhà nào ở San Francisco đang sở hữu một đơn vị cho thuê được miễn trừ và không phải chịu sự điều chỉnh của Sắc lệnh Thuê nhà tại thời điểm tịch biên tài sản thế chấp đều không thể bị người hoặc tổ chức tiếp quản quyền sở hữu thông qua việc tịch biên tài sản thế chấp trục xuất, ngoại trừ lý do "chính đáng" theo Sắc lệnh Thuê nhà và chỉ sau khi thời hạn thuê hiện tại của người thuê nhà hết hạn. [Mục 37.9D(b) của Sắc lệnh] 

法拍屋不影響租金管制權利

近來全國各地有許多法拍屋。在舊金山,法拍屋並不影響受房租條例 (Sắc lệnh thuê nhà) 規範的房客的權利。因此,房屋被法院拍賣後,受到房租條例規範的房客有Bạn có thể làm được điều đó không? (1985) 171 Cal.App.3d 265 的案件中,上訴法院裁決法拍屋就如同其他的買賣一樣,不能當做正當原因來驅趕受Bạn có thể làm được điều đó?法律基礎。任何因住在法拍屋而收到驅逐通知的房客，可以提出 「聲稱非法驅趕報告」給房租委員會 (Hội đồng thuê nhà), 也可以向律師尋問法律上的意見。此外,任何在住屋服務上感到有大幅降低的房客,例如在取消抵押品回贖權之前或之後停止公用事業(水、電等)Bạn có thể làm được điều đó?金繳交給新的屋主,或如不知道新的屋主為誰,可先把租金放在一邊收好。 

原本免受房客享有延期驅逐保護

2010 ngày 4 tháng 4 25日起, 所有居住在舊金山的房客,若承租的房子免受或不受房租條例之規範,在該房屋遭法拍後,透過法拍程序取得房屋所有權的新屋主或實體不得強迫房客搬遷,除非是基於房租條例明定之 「正當理由」或房客既有租約到期後使得為之。 [Ví dụ về 房租條 37 條第 9 Tiếng Việt D 款 (b) 目] 

[Ghi chú của người dịch: việc tịch thu tài sản thế chấp có thể xảy ra. Bạn có thể làm được điều đó.] 

Ejecuciones hipotecarias no afectan a los derechos previstos

bởi la Ordenanza de Arrendamiento

Trên thực tế, bạn đã có thể thực hiện nhiều chuyến đi bằng cách thực hiện tất cả những điều đó. Ở San Francisco, los juicios hipotecarios no afectana los derechos de los inquilinos bajo la Ordenanza de Arrendamiento. Bởi rất nhiều, inquilinos cuyas unidades son sujetas a la Ordenanza de Arrendamiento tienen el derecho de quedarse en sus unidades después de cualquier ejecución hipotecaria, bajo los mismos términos y las mismas condiciones de alquiler como antes. Tòa án Apelaciones dictó, en Gross v. Tòa án cấp cao (1985) 171 Cal.App.3d265, que una ejecución hipotecaria, igual que cualquier otra venta, no es motivofundado para el desalojo según la Ordenanza de Arrendamiento và no ofrece ninguna base para exulsar a un inquilino. Nếu một người yêu cầu nhận được một bản báo cáo cơ bản về việc đưa ra quyết định về khoản thu nhập của một người được đề xuất, thì có thể bạn có thể trình bày một “Tố cáo por supuesto desalojo bất công” với Junta de Control de Renta, và quizás le beneficiaría obtener consejos legales de parte de un abogado. Además, cualquilino que se ve sujeto a a baja đáng kể về các dịch vụ của vivienda, giống như sự gián đoạn của các dịch vụ công cộng, hoặc trước hoặc từ chối một khoản trích dẫn hipotecaria, có thể trình bày một đơn thỉnh nguyện trước khi Junta de Control de Renta pidiendo một thư tín giảm bớt la cantidad de surenta. Những câu chuyện kể về việc thuê một chủ sở hữu mới hoặc người bảo vệ ese dinero aparte si no se conoce quién es el nuevo doño. 

EXTENSIÓN DE LAS PROTECCIONES AL DESALOJO DE UNDADES PREVIAMENTE EXENTAS LUEGO DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Vào ngày 25 tháng 4 năm 2010, người dân tìm kiếm ở San Francisco đã đặt ra một vị trí duy nhất cho việc thu hồi nợ cũ và không có quyền kiểm soát việc thuê nhà trong thời điểm sản xuất một công cụ giải quyết vấn đề có thể giúp bạn giải quyết vấn đề cá nhân o entidad que adquiere el título de được hỗ trợ bởi một chuyến đi de la ejecución hipotecaria, ngoại trừ que biển por “justa causa” de phù hợp với Ordenanza del Control de Rentas và solamente với posterioridad al vencimiento del plazo de arrendamiento tồn tại. [Phần 37.9D(b) của Ordenanza]

Tháng 4 năm 2010

Sửa đổi Pháp lệnh mới về việc tiết lộ bằng văn bản về Quyền của Người thuê nhà

Đề xuất về Quyền sở hữu tài sản trên Phiếu bầu tháng 6