INFORME
Programas de propiedad a tasa inferior al mercado (BMR)
Las viviendas de BMR suelen ser unidades de condominios en edificios de ingresos mixtos, con cuotas mensuales de la Asociación de Propietarios (HOA). Tenga en cuenta que las cuotas de la HOA pueden aumentar con el tiempo más allá del ritmo de la inflación.
MOHCD administra tres tipos de programas de propiedad de BMR:
- Programa de Vivienda Inclusiva según la Sección 415 del Código de Planificación
- Programa de participación limitada
- Conversión de condominios
Los compradores interesados presentan su solicitud por separado para cada anuncio. Las solicitudes de los compradores se seleccionan mediante un proceso de lotería .
Vea todos los listados de programas para compradores de vivienda con precios por debajo del precio del mercado que se ofrecen por orden de llegada.
Normas aplicables a todos los programas de propiedad de BMR
Elegibilidad del comprador
- Compradores de vivienda por primera vez: Ningún miembro del hogar debe haber tenido interés de propiedad en una propiedad residencial durante los últimos tres años.
- Educación para compradores de vivienda completa: todas las personas que figuran en el préstamo y el título deben completar la educación para compradores de vivienda de una agencia de asesoramiento de vivienda aprobada por MOHCD, en Homeownershipsf.org
- Límites máximos de ingresos: el ingreso familiar total no debe exceder el ingreso medio del área (AMI) publicado de la unidad.
- Todas las fuentes de ingresos de todos los miembros del hogar mayores de 18 años que vivirán en la unidad BMR deben incluirse en la determinación de los ingresos.
- Para calcular los ingresos del hogar, MOHCD generalmente utilizará el mayor de los siguientes:
- Ingresos anuales totales actuales de todas las fuentes proyectados a 12 meses vista; o
- Ingresos brutos anuales totales de todas las fuentes obtenidos durante el último año fiscal.
- Prueba de activos: el MOHCD ajusta el ingreso familiar real en función del nivel de ahorros, inversiones y otros activos líquidos.
- Si un hogar aporta el 20% o más del precio de compra para el pago inicial, el mayor de los siguientes montos se excluirá de los cálculos de la prueba de activos: el monto total del pago inicial o los primeros $80,000.
- Si un hogar aporta menos del 20% del precio de compra para el pago inicial, solo los primeros $80,000 se excluirán de los cálculos de la prueba de activos.
- Cualquier activo líquido restante se multiplicará por el 10% y se añadirá al ingreso total del hogar.
- Ocupación: La vivienda debe estar ocupada por el propietario como residencia principal. No se permite alquilar ninguna parte de la unidad.
- Requisitos de tamaño del hogar: La MOHCD exige un mínimo de una persona por dormitorio. Por ejemplo, un hogar de una persona no puede comprar una casa de dos dormitorios.
- No existen límites para comprar una casa que tenga menos habitaciones que el tamaño del hogar. Sin embargo, el tamaño máximo del hogar debe cumplir con los requisitos de ocupación máxima del Código de construcción de San Francisco.
- Los niños no nacidos no se cuentan en el tamaño del hogar.
- Los solicitantes que tengan el 30 % de la custodia de los niños pueden incluir a los niños en el tamaño del hogar. Necesitará pruebas de un acuerdo de custodia ordenado por el tribunal.
- Requisitos del título : Todos los miembros del hogar mayores de 18 años deben aparecer en el título de la propiedad y ser cosolicitantes en la hipoteca. Se aplican las siguientes excepciones:
- Dependientes : miembros del hogar que figuran como dependientes de los titulares en las dos declaraciones de impuestos más recientes. Los cónyuges y las parejas de hecho no se consideran dependientes.
- Hijos de un titular : Un miembro del hogar menor de 24 años que es hijo de un titular y residirá en la propiedad como su residencia principal, independientemente de que esté nombrado como dependiente en las declaraciones de impuestos.
- Ocupantes que no son propietarios : si un ocupante tiene la intención de vivir en la casa temporalmente, no se cuenta para los mínimos de tamaño de la unidad y agregar sus ingresos no cambia la elegibilidad de los compradores.
- Este ocupante tiene la intención de vivir en la casa durante un período menor al de la duración de la propiedad.
Requisitos de financiación
- Pago inicial mínimo
- El comprador debe contribuir con un mínimo del 1% del precio de compra para el pago inicial y/o los costos de cierre.
- La totalidad del pago inicial y los costos de cierre pueden provenir de fondos donados.
- Relación LTV/CLTV
- Relación mínima préstamo/valor: 50%
- Relación préstamo-valor combinada máxima: 105 %
- Coeficientes de deuda
- Relación de vivienda o front-end: no inferior al 28%, ni superior al 43%
- El MOHCD puede considerar una proporción máxima de pago inicial de hasta el 45 % si el solicitante tiene al menos 2 de los siguientes:
- Capacidad demostrada para destinar una mayor cantidad de ingresos a los gastos de vivienda. El solicitante ha realizado pagos de alquiler durante 12 meses consecutivos que son iguales o superiores a los pagos mensuales propuestos para la vivienda que se compra.
- Al menos 6 meses de gastos de vivienda en reservas a través de activos líquidos, o al menos 12 meses de gastos de vivienda en reservas a través de activos no líquidos y cuentas de jubilación
- Puntuación FICO superior a 700
- Un pago inicial grande (20 por ciento o más) para la compra de la propiedad
- Los gastos de vivienda propuestos no aumentarán más del 5% con respecto a los gastos de vivienda anteriores.
- El MOHCD puede considerar una proporción máxima de pago inicial de hasta el 45 % si el solicitante tiene al menos 2 de los siguientes:
- Ratio de deuda total sobre ingresos (DTI): no superior al 45 %
- Relación de vivienda o front-end: no inferior al 28%, ni superior al 43%
- Reservas
- 2 meses de pagos de vivienda en reservas después de la compra
- Los pagos de vivienda incluyen capital, intereses, impuestos a la propiedad, seguro contra riesgos y cuotas de la asociación de propietarios.
- 2 meses de pagos de vivienda en reservas después de la compra
- Primera hipoteca
- Plazo del préstamo a 30 años
- Los compradores deben obtener financiamiento de un prestamista aprobado por MOHCD .
- Tasa de interés fija con pagos hipotecarios totalmente amortizables
- Financiamiento de primera hipoteca de FHA, CalHFA o VA: MOHCD no tiene restricciones sobre estos tipos de préstamos, pero por lo general no son compatibles con los programas BMR de MOHCD
- Tipos de préstamos no permitidos: préstamos con ingresos declarados, hipotecas con tasa ajustable (ARM), hipotecas inversas, préstamos con pago de solo intereses, amortización negativa y pagos globales. El Ministerio de Salud y Desarrollo de Canadá se reserva el derecho de identificar otros tipos de préstamos prohibidos.
- Tasas de interés y comisiones
- La tasa de interés de la primera hipoteca y otros cargos asociados con la transacción deben ser usuales, habituales y razonables.
- Sin tarifas iniciales (excepto tarifas de informes crediticios, tasaciones e inspecciones de terceros)
- Puntuación FICO
- MOHCD no tiene una puntuación FICO mínima para los compradores de BMR
- Los prestamistas determinan la puntuación FICO mínima según sus propias pautas y productos crediticios.
- Co-firma: No se permite la co-firma
- Créditos y contribuciones de terceros
- Se permiten créditos y contribuciones de terceros para cubrir costos de cierre no recurrentes y/o pagos anticipados. Los terceros incluyen al vendedor, al agente inmobiliario y al prestamista.
- Todos los créditos deben utilizarse en depósito en garantía.
- Cuenta de depósito : se requiere una cuenta de depósito de impuestos y seguros.
- Informe de valoración
- Se requiere un informe de valoración de mercado justo que utilice solo unidades de precio de mercado como comparables
- El informe no debe tener más de 90 días de antigüedad al momento de la presentación del paquete del prestamista al MOHCD.
- Pago anticipado del préstamo
- Los propietarios de BMR pueden pagar por adelantado los préstamos hipotecarios de primera hipoteca antes del plazo del préstamo, pero los propietarios de BMR que también tengan préstamos del Programa de préstamos de asistencia para el pago inicial con tasas inferiores a las del mercado (BMR DALP) de la ciudad pueden verse obligados a reembolsar el préstamo BMR DALP en ese momento. Consulte el manual del programa BMR-DALP para obtener más detalles.
- Actualizaciones, unidades de almacenamiento y espacios adicionales, incluidos segundos espacios de estacionamiento:
- Debe financiarse por separado de la financiación del inmueble.
- No se puede agregar al precio de reventa cuando el propietario vende
- Debe venderse por separado de la propiedad cuando el propietario vende
- Son responsabilidad exclusiva del propietario del BMR.
- No se permiten compras con fondos de asistencia para el pago inicial provistos por la ciudad
Ver pago inicial adicional
recursos del programa
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Para prestamistas
Restricciones
Todas las restricciones se aplican durante la vida útil de la propiedad. Los documentos del programa del propietario pueden incluir excepciones a estas restricciones.
- Reventa : el propietario debe trabajar con el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (MOHCD) para fijar el precio de venta de su vivienda. El MOHCD elegirá a un comprador elegible a través de un proceso de lotería. Vea el proceso de reventa
- Mejoras de capital: Un propietario puede comenzar a reclamar mejoras de capital para mantener la calidad de su hogar, 10 años después de la venta inicial de la propiedad. Solicite la aprobación de mejoras de capital
- Requisitos de ocupación: la vivienda debe estar ocupada por el propietario como residencia principal. No se permite alquilar una vivienda BMR.
- Cambios de título : el Ministerio de Salud y Desarrollo Comunitario (MOHCD) debe aprobar todos los cambios en el título de una vivienda de BMR. Solicite un cambio de título
- Refinanciación : los propietarios de BMR deben trabajar con un prestamista aprobado por la MOHCD para refinanciar su hipoteca. La MOHCD debe aprobar todas las refinanciaciones. Solicite una refinanciación
- Planificación patrimonial: la herencia es limitada.
- Cuando todos los propietarios de BMR en el título hayan fallecido, la casa BMR puede transferirse por herencia, testamento o cualquier otra función legal a un hijo, cónyuge o pareja de hecho que no esté en el título.
- El niño o el cónyuge deben cumplir con los criterios de elegibilidad de BMR.
- El cesionario calificado debe trabajar con MOHCD para completar el proceso de transferencia dentro de 1 año de la muerte de los propietarios de BMR.