Trái phiếu nghĩa vụ chung về nhà ở giá rẻ năm 2016

Vào tháng 11 năm 2016, cử tri San Francisco đã ủy quyền cho Thành phố và Quận San Francisco tái sử dụng quyền hạn trái phiếu hiện có và phát hành tới 260,7 triệu đô la trái phiếu nghĩa vụ chung để giải quyết các nhu cầu nhà ở quan trọng, bảo vệ cư dân và ổn định cộng đồng.

Mayor's Office of Housing and Community Development

Trái phiếu làm gì

Các trái phiếu này sẽ tài trợ cho Chương trình Bảo tồn và An toàn Địa chấn (PASS) và cho phép Thành phố, hoạt động thông qua Văn phòng Nhà ở và Phát triển Cộng đồng của Thị trưởng (MOHCD), để:

• Duy trì khả năng chi trả cho nhà ở hiện tại có nguy cơ chuyển đổi theo giá thị trường
• Bảo vệ người dân San Francisco sống trong các căn hộ có nguy cơ bị di dời
• Cải thiện khả năng chống chịu động đất của các tòa nhà ở San Francisco
• Duy trì nhà ở giá rẻ hiện có của San Francisco thông qua việc cải tạo toàn diện

Tổng quan về chương trình PASS

PASS đóng vai trò quan trọng trong chiến lược chống trục xuất và bảo tồn của Thành phố nhằm tài trợ cho việc mua lại và cải tạo các tòa nhà chung cư đang gặp nguy cơ, loại bỏ chúng khỏi thị trường đầu cơ và bảo tồn chúng như nhà ở giá rẻ lâu dài. Cụ thể, PASS cung cấp khả năng tiếp cận nguồn tài chính linh hoạt, chi phí thấp và dài hạn mà hiện không có trên thị trường thông thường, hoặc thông qua các chương trình tài chính hiện có của MOHCD. Dự kiến, Chương trình PASS sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc bảo tồn tới 1.400 căn hộ, giảm nhu cầu sử dụng các nguồn lực công khác, hỗ trợ tính khả thi tài chính dài hạn của các dự án tham gia và cho phép các nhà tài trợ hướng đến bảo tồn cạnh tranh hiệu quả hơn trong việc mua lại các tòa nhà đang gặp nguy cơ được chào bán trên thị trường mở.

PASS cung cấp cho người vay của MOHCD khoản vay vốn dài hạn với chi phí thấp để mua lại, cải tạo và bảo tồn các tòa nhà hiện có thành nhà ở giá rẻ lâu dài. Các dự án đủ điều kiện có thể là các tòa nhà nhỏ như những tòa nhà thường được tài trợ bởi Chương trình Khu đất Nhỏ của Thành phố (ví dụ: 5 đến 25 căn hộ), các công trình nhà ở chung cư lớn hơn (ví dụ: 25 căn hộ trở lên), hoặc các khách sạn phòng đơn (SRO) với mọi quy mô. PASS cũng có thể được sử dụng để cải tạo nhà ở giá rẻ hiện có, giúp người thuê nhà hiện tại có thể tiếp tục sống trong những ngôi nhà an toàn, ổn định và giá rẻ.

Sử dụng hợp lệ

Thu mua/cải tạo, bảo tồn nhà ở giá rẻ và cải tạo chống động đất
Các khu đất nhỏ (tòa nhà từ 5 đến 25 căn hộ)
Các tòa nhà dân cư hỗn hợp và nhiều hộ gia đình lớn hơn (25+ căn hộ)
Khách sạn có phòng đơn

Những trường hợp nào không đủ điều kiện để được PASS?

Xây dựng mới
Thu hồi mà không phục hồi

Các khoản vay PASS sẽ được bảo đảm hoàn toàn bằng khoản thế chấp vị trí đầu tiên đối với lãi suất phí của bất động sản và có thể được cấu trúc thành Khoản vay mua lại/xây dựng (Tài trợ trực tiếp) hoặc Khoản vay vĩnh viễn (Tài trợ mua lại). Các khoản vay có thể bao gồm sự kết hợp của (i) Khoản vay dưới mức giá thị trường, (ii) Khoản vay hoãn lại hoặc (iii) Khoản vay theo giá thị trường. Với nhu cầu dự kiến đối với bất động sản theo giá thị trường ít hoặc không có, nhân viên MOHCD mong đợi rằng mỗi bất động sản giá cả phải chăng đủ điều kiện sẽ được tài trợ bằng sự kết hợp của cả ba nguồn tài trợ để tối đa hóa việc sử dụng số tiền thu được từ trái phiếu với lãi suất thấp nhất cho người vay.

Các hạn chế về việc cư trú của MOHCD sẽ được ghi vào hợp đồng và hạn chế vĩnh viễn tất cả các đơn vị đối với các hộ gia đình có thu nhập không quá 120% AMI khi doanh thu, và yêu cầu tổng tiền thuê trung bình của dự án không cao hơn 80% AMI.

Lần phát hành đầu tiên

Vào ngày 15 tháng 2 năm 2019, Thành phố đã bán cạnh tranh khoảng 72,4 triệu đô la Trái phiếu Nghĩa vụ Thuế Chung của Thành phố và Quận San Francisco (Nhà ở Giá rẻ, 2016), Đợt 2019A (“Trái phiếu”). Các Trái phiếu này sẽ là đợt trái phiếu đầu tiên được phát hành từ tổng số tiền được ủy quyền khoảng 260,7 triệu đô la.

Trái phiếu được xếp hạng AAA/Aaa/AA+ lần lượt bởi S&P, Moody's và Fitch Ratings. Ngày đáo hạn cuối cùng của trái phiếu là ngày 15 tháng 6 năm 2034.

Lần phát hành thứ hai

Vào ngày 20 tháng 11 năm 2020, Thành phố đã bán cạnh tranh khoảng 102,6 triệu đô la Trái phiếu Nghĩa vụ Thuế Chung của Thành phố và Quận San Francisco (Nhà ở Giá rẻ, 2016), Đợt 2020C (“Trái phiếu”). Các Trái phiếu này sẽ là đợt trái phiếu thứ hai được phát hành từ tổng số tiền được ủy quyền khoảng 260,7 triệu đô la.

Trái phiếu được xếp hạng AAA/Aaa/AA+ lần lượt bởi S&P, Moody's và Fitch Ratings. Ngày đáo hạn cuối cùng của trái phiếu là ngày 15 tháng 6 năm 2035.

Lần phát hành thứ ba

Vào ngày 6 tháng 3 năm 2025, Thành phố đã bán cạnh tranh khoảng 38,2 triệu đô la Trái phiếu Nghĩa vụ Thuế Chung của Thành phố và Quận San Francisco (Nhà ở Giá rẻ, 2016), loạt 2025E (“Trái phiếu”). Trái phiếu này sẽ là loạt trái phiếu thứ ba được phát hành từ tổng số tiền được ủy quyền khoảng 260,7 triệu đô la. Khoảng 47,5 triệu đô la vẫn còn phải được phát hành.

Trái phiếu được S&P, Moody's và Fitch Ratings xếp hạng tín nhiệm lần lượt là AA+/Aa1/AAA. Ngày đáo hạn cuối cùng của trái phiếu là ngày 15 tháng 6 năm 2040.

Tài liệu về Trái phiếu nghĩa vụ chung theo Đề xuất C

Vui lòng nhấp vào liên kết bên dưới để xem tài liệu chương trình:
https://sfmohcd.org/housing-development-forms-documents

Trái phiếu nghĩa vụ chung về nhà ở giá rẻ năm 2015

Trái phiếu nghĩa vụ chung về nhà ở giá rẻ năm 2019