Bono de obligación general para vivienda asequible de 2016

En noviembre de 2016, los votantes de San Francisco autorizaron a la Ciudad y al Condado de San Francisco a reutilizar la autoridad de bonos existente y emitir hasta $260,7 millones en bonos de obligación general para abordar necesidades críticas de vivienda, proteger a los residentes y estabilizar las comunidades.

Mayor's Office of Housing and Community Development

¿Qué hace el bono?

Los bonos financiarán el Programa de Preservación y Seguridad Sísmica (PASS) y permitirán a la Ciudad, actuando a través de su Oficina de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Alcalde (MOHCD), a:

• Preservar la asequibilidad de las viviendas existentes ante el riesgo de conversión al precio del mercado
• Proteger a los habitantes de San Francisco que viven en apartamentos en riesgo de desplazamiento.
• Mejorar la resiliencia sísmica del parque inmobiliario de San Francisco
• Mantener las viviendas asequibles existentes en San Francisco mediante rehabilitaciones integrales

Descripción general del programa PASS

El PASS desempeña un papel fundamental en la estrategia de la Ciudad contra los desalojos y la preservación de viviendas para financiar la adquisición y rehabilitación de edificios multifamiliares en riesgo, retirarlos del mercado especulativo y preservarlos como viviendas permanentemente asequibles. Específicamente, el PASS proporciona acceso a una fuente ágil de financiamiento a bajo costo y a largo plazo que actualmente no está disponible en el mercado convencional ni a través de los programas de financiamiento existentes del MOHCD. Se prevé que, en conjunto, el Programa PASS facilitará la preservación de hasta 1400 apartamentos, reducirá la necesidad de otros recursos públicos, respaldará la viabilidad financiera a largo plazo de los desarrollos participantes y permitirá a los promotores orientados a la preservación competir de forma más eficaz en la adquisición de edificios en riesgo que se ofrecen en el mercado abierto.

El PASS ofrece a los prestatarios del MOHCD acceso a financiamiento de bajo costo y a largo plazo para adquirir, rehabilitar y preservar edificios existentes como viviendas permanentemente asequibles. Los proyectos elegibles pueden ser edificios pequeños, como los que suelen financiarse a través del Programa de Sitios Pequeños de la Ciudad (por ejemplo, de 5 a 25 unidades), estructuras multifamiliares más grandes (por ejemplo, de más de 25 unidades) u hoteles de ocupación individual (SRO) de todos los tamaños. El PASS también puede utilizarse para rehabilitar viviendas asequibles existentes, de modo que los inquilinos puedan seguir viviendo en viviendas seguras, estables y asequibles.

Usos elegibles

Adquisición/rehabilitación, conservación de viviendas asequibles y modernización sísmica
Sitios pequeños (edificios de 5 a 25 unidades)
Edificios residenciales multifamiliares y de uso mixto de mayor tamaño (más de 25 unidades)
Hoteles con ocupación individual

¿Qué no es elegible para PASS?

Nueva construcción
Adquisición sin rehabilitación

Los préstamos PASS deben estar completamente garantizados por un gravamen de primera posición contra el interés de la propiedad y pueden estructurarse como préstamos para adquisición/construcción (financiamiento directo) o préstamos permanentes (financiamiento de compra). Los préstamos pueden estar compuestos por una combinación de (i) préstamos a tasa inferior al mercado, (ii) préstamos diferidos o (iii) préstamos a tasa del mercado. Con poca o ninguna demanda prevista de propiedades a tasa del mercado, el personal del MOHCD espera que cada propiedad asequible elegible se financie con una combinación de las tres fuentes de financiamiento para maximizar la utilización de los fondos de los bonos a la tasa de interés más baja para los prestatarios.

Las restricciones de ocupación del MOHCD se registrarán en la escritura y restringirán permanentemente todas las unidades a hogares que ganen no más del 120 % del AMI en la facturación, y requerirán que los alquileres promedio combinados del proyecto no sean superiores al 80 % del AMI.

Primera emisión

El 15 de febrero de 2019, la Ciudad realizó una licitación pública de aproximadamente $72.4 millones en Bonos de Obligación Tributaria General de la Ciudad y el Condado de San Francisco (Vivienda Asequible, 2016), Serie 2019A (los “Bonos”). Estos Bonos constituirán la primera serie de bonos que se emitirá del monto total autorizado de aproximadamente $260.7 millones.

Los bonos tienen calificaciones AAA/Aaa/AA+ de S&P, Moody's y Fitch Ratings, respectivamente. El vencimiento final es el 15 de junio de 2034.

Segunda emisión

El 20 de noviembre de 2020, la Ciudad realizó una licitación por aproximadamente $102.6 millones en Bonos de Obligación Tributable General de la Ciudad y el Condado de San Francisco (Vivienda Asequible, 2016), Serie 2020C (los “Bonos”). Estos Bonos constituirán la segunda serie de bonos que se emitirá del monto total autorizado de aproximadamente $260.7 millones.

Los bonos tienen calificaciones AAA/Aaa/AA+ de S&P, Moody's y Fitch Ratings, respectivamente. El vencimiento final es el 15 de junio de 2035.

Tercera emisión

El 6 de marzo de 2025, la Ciudad realizó una licitación pública de aproximadamente $38.2 millones en Bonos de Obligación Tributaria General de la Ciudad y el Condado de San Francisco (Vivienda Asequible, 2016), serie 2025E (los “Bonos”). Estos Bonos constituirán la tercera serie de bonos que se emitirá del monto total autorizado de aproximadamente $260.7 millones. Quedan aproximadamente $47.5 millones por emitir.

Los bonos tienen calificaciones AA+/Aa1/AAA de S&P, Moody's y Fitch Ratings, respectivamente. El vencimiento final es el 15 de junio de 2040.

Documentación de los Bonos de Obligación General de la Proposición C

Haga clic en el enlace a continuación para ver los documentos del programa:
https://sfmohcd.org/housing-development-forms-documents

Bono de obligación general para vivienda asequible de 2015

Bono de obligación general para vivienda asequible de 2019