Những điều cần biết
Quyết định của Ủy ban Quy hoạch về việc chấp thuận hoặc không chấp thuận đơn xin phân loại lại hoặc sử dụng có điều kiện tài sản là quyết định cuối cùng, trừ khi có đơn kháng cáo hợp lệ lên Hội đồng Giám sát được nộp theo các thủ tục được liệt kê dưới đây. Các đoạn văn này được viết để tóm tắt quy trình. Thông tin chi tiết hơn được quy định trong Bộ luật Quy hoạch, Mục 308.1 . Trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa các đoạn văn này và Bộ luật Quy hoạch, các điều khoản của Bộ luật Quy hoạch sẽ được ưu tiên áp dụng.
Những điều cần biết
Quyết định của Ủy ban Quy hoạch về việc chấp thuận hoặc không chấp thuận đơn xin phân loại lại hoặc sử dụng có điều kiện tài sản là quyết định cuối cùng, trừ khi có đơn kháng cáo hợp lệ lên Hội đồng Giám sát được nộp theo các thủ tục được liệt kê dưới đây. Các đoạn văn này được viết để tóm tắt quy trình. Thông tin chi tiết hơn được quy định trong Bộ luật Quy hoạch, Mục 308.1 . Trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa các đoạn văn này và Bộ luật Quy hoạch, các điều khoản của Bộ luật Quy hoạch sẽ được ưu tiên áp dụng.
Phải làm gì
Ai có thể nộp đơn kháng cáo:
Bất kỳ cá nhân nào cũng có thể nộp đơn kháng cáo, miễn là thông báo kháng cáo được ký bởi chủ sở hữu (như thể hiện trong hồ sơ thuế của Thành phố) hoặc “Người thuê nhà đã được xác minh” của ít nhất 20% diện tích đất như mô tả bên dưới hoặc được ký bởi năm thành viên của Hội đồng Giám sát. Diện tích đường phố không được tính vào diện tích tổng thể. Tài sản thuộc sở hữu của chính phủ khác không được tính trừ khi cơ quan chính phủ liên quan cũng là người ký tên vào đơn kháng cáo.
“Người thuê nhà đã được xác minh” bao gồm người thuê nhà ở hoặc thương mại của một bất động sản bị ảnh hưởng, những người tuyên bố, dưới hình phạt khai man theo luật của Tiểu bang California, rằng người thuê nhà chiếm dụng toàn bộ bất động sản hoặc ít nhất một đơn vị riêng biệt trên bất động sản đó theo hợp đồng thuê có thời hạn trên 32 ngày. Theo Mục 308.1(b)5 của Bộ luật Quy hoạch, “Người thuê nhà đã được xác minh” ký đơn kháng cáo phải lưu giữ bằng chứng về việc thuê nhà, bao gồm hợp đồng thuê đã ký kết phản ánh thời hạn hơn 32 ngày hoặc ít nhất một trong các hình thức hồ sơ sau đây để chứng minh rằng người thuê nhà đã chiếm dụng bất động sản trong hơn 32 ngày liên tiếp tính đến ngày ký: (a) hồ sơ thuế thu nhập tiểu bang hoặc liên bang, (b) hồ sơ của Sở Giao thông Vận tải (DMV) bao gồm giấy phép, đăng ký hoặc giấy tờ tùy thân của California, hoặc (c) hóa đơn tiện ích. Sở Công trình Công cộng có thể yêu cầu “Người thuê nhà đã được xác minh” cung cấp bằng chứng về việc thuê nhà như vậy.
Nếu bị từ chối:
Khi đề xuất sửa đổi giấy phép sử dụng có điều kiện bị Ủy ban Quy hoạch bác bỏ, tài sản bị ảnh hưởng sẽ được coi là toàn bộ tài sản nằm trong khu vực là đối tượng của đơn xin sửa đổi hoặc giấy phép sử dụng có điều kiện, và trong phạm vi 300 feet tính từ tất cả các ranh giới bên ngoài của tài sản là đối tượng của đơn xin đó.
Nếu được chấp thuận:
Khi một đề xuất sử dụng có điều kiện đã được Ủy ban Quy hoạch phê duyệt, tài sản bị ảnh hưởng sẽ được coi là toàn bộ tài sản nằm trong phạm vi 300 feet tính từ tất cả các ranh giới bên ngoài của tài sản mà việc sử dụng có điều kiện đã được Ủy ban Quy hoạch phê duyệt, ngoại trừ chính tài sản đã được phê duyệt.
LƯU Ý: Khi tài sản được sở hữu chung, chữ ký của các đồng chủ sở hữu sẽ được tính toán theo các quy định của...
Điều 308.1(b)4 của Quy chế Quy hoạch . Do đó, nếu tài sản thuộc sở hữu chung của hai người, chữ ký của chỉ một người chỉ được tính là đại diện cho một nửa diện tích.
LƯU Ý: Chữ ký của “Người thuê nhà đã được xác minh” sẽ được tính trọng số dựa trên tỷ lệ phần trăm diện tích căn hộ hoặc mặt bằng thương mại mà họ đang thuê so với tổng số căn hộ/mặt bằng cho thuê trong tòa nhà đó, và chỉ một “Người thuê nhà đã được xác minh” cho mỗi căn hộ/mặt bằng đủ điều kiện sẽ được tính cho mỗi căn hộ/mặt bằng đó.
( Điều 308.1(b)6 của Bộ luật Quy hoạch ).
LƯU Ý: Chữ ký của “Người thuê nhà đã được xác minh” và một hoặc nhiều chủ sở hữu của cùng một bất động sản bị ảnh hưởng có thể cộng lại, nhưng không vượt quá 100% diện tích đất khi xác định xem 20% diện tích bất động sản bị ảnh hưởng có được đại diện bởi các chữ ký trong đơn kháng cáo hay không.
( Điều 308.1(b)7 của Bộ luật Quy hoạch ).
Hạn nộp hồ sơ:
Theo Điều 308.1 của Quy chế Quy hoạch , thông báo kháng nghị phải được nộp không sớm hơn 10 ngày làm việc sau ngày Ủy ban Quy hoạch ra quyết định và không muộn hơn 30 ngày dương lịch kể từ ngày Ủy ban Quy hoạch đưa ra quyết định, thường là vào thứ Năm.
LƯU Ý: Nếu ngày thứ 30 rơi vào thứ Bảy, Chủ Nhật hoặc ngày lễ, đơn kháng cáo có thể được nộp trước 5:00 chiều ngày làm việc tiếp theo.
Những tài liệu cần nộp:
Các tài liệu sau đây cần được nộp cho Thư ký Hội đồng Giám sát:
(1 bản gốc và 2 bản sao in)
1) Mẫu đơn kháng cáo cần thiết (có chữ ký của người kháng cáo/đại diện được ủy quyền) có thể được lấy từ Văn phòng Thư ký Hội đồng Giám sát (đính kèm);
2) Bản sao Quyết định của Ủy ban Quy hoạch;
3) Bất kỳ tài liệu nào cần được đính kèm làm bằng chứng để hỗ trợ cho đơn kháng cáo của bạn; và
4) Lệ phí kháng cáo 787 đô la, payable cho Phòng Quy hoạch. *
Điều 31.22 của Bộ luật Hành chính VÀ Điều 350 của Bộ luật Quy hoạch
* Lệ phí kháng cáo có thể được điều chỉnh hàng năm theo Chỉ số giá tiêu dùng (CPI), do Cơ quan Kiểm toán quyết định.
Liên hệ với Văn phòng Thư ký theo số (415) 554-5184 hoặc board.of.supervisors@sfgov.org để xác nhận Phí kháng cáo hiện hành.
Để biết thông tin về việc miễn phí, vui lòng truy cập Thông tin kháng nghị .
LƯU Ý: Hồ sơ kháng cáo chỉ được coi là hoàn chỉnh khi tất cả các tài liệu (xem mục 1-4 ở trên) đã được nhận đúng hạn, bao gồm cả Lệ phí kháng cáo. Hồ sơ không đầy đủ hoặc nhận được sau thời hạn quy định sẽ bị coi là không hợp lệ và không đủ điều kiện để xem xét.
LƯU Ý: Mọi tài liệu sẽ trở thành hồ sơ công khai; do đó, nếu có bất kỳ thông tin cá nhân nào được bao gồm, người kháng cáo có trách nhiệm chỉnh sửa thông tin đó trước khi nộp.
Nơi nộp hồ sơ:
Thư ký Hội đồng Giám sát
Số 1, Tòa nhà Dr. Carlton B. Goodlett, Phòng 244
San Francisco, CA 94102
Gửi văn bản kháng cáo qua email đến địa chỉ: BOS.Legislation@sfgov.org
Ngày xét xử:
Khi đơn kháng cáo được xác định là đủ điều kiện và kịp thời, Thư ký sẽ thông báo cho người kháng cáo về ngày, giờ và địa điểm diễn ra phiên điều trần trước Hội đồng Giám sát.
Phiên điều trần phúc thẩm được lên lịch tại các cuộc họp thường kỳ của toàn thể Hội đồng Giám sát, không sớm hơn 21 ngày và không muộn hơn 45 ngày kể từ ngày nộp đơn phúc thẩm. Phiên phúc thẩm được lên lịch vào thứ Ba cuối cùng trong vòng 45 ngày, lúc 3 giờ chiều.
Do các phiên điều trần phúc thẩm được lên lịch từ ngày nộp đơn, nên có thể có ngày điều trần được lên lịch trước hoặc rất gần với hạn chót nộp đơn phúc thẩm. Nếu Thư ký Hội đồng nhận được thêm đơn phúc thẩm trước hạn chót, phiên điều trần ban đầu có thể được hoãn lại không ít hơn 21 ngày và không nhiều hơn 45 ngày.
Không có phiên họp nào của Ủy ban được tổ chức.
Thông báo phiên điều trần:
20 ngày trước phiên điều trần, người kháng cáo phải cung cấp tên và địa chỉ của các bên liên quan cần được thông báo dưới dạng bảng tính.
Thư ký gửi thông báo cho người kháng cáo, chủ sở hữu bất động sản đang tranh chấp, chủ sở hữu tất cả các bất động sản trong phạm vi 300 feet, và những người có quyền lợi khác yêu cầu thông báo từ Thư ký Hội đồng Giám sát.
Tài liệu bổ sung:
Bất kỳ tài liệu bổ sung nào mà người kháng cáo muốn các thành viên Hội đồng xem xét phải được gửi đến Thư ký chậm nhất là 12:00 trưa, 11 ngày trước phiên điều trần.
Phán quyết:
Hội đồng Giám sát có thể bác bỏ quyết định của Ủy ban Quy hoạch bằng phiếu bầu không dưới hai phần ba tổng số thành viên của Hội đồng (8 phiếu).
Sự tiếp nối:
Chỉ có Hội đồng Giám sát (không phải Thư ký Hội đồng) mới có thể tiếp tục hoặc chấp thuận yêu cầu bằng văn bản về việc tiếp tục phiên điều trần phúc thẩm.
Cả hai bên phải gửi yêu cầu bằng văn bản trước để Hội đồng xem xét.
Phiên điều trần cũng có thể bị hoãn nếu dự kiến số lượng thành viên Hội đồng có mặt vào ngày điều trần không đầy đủ.
Theo quy định, Hội đồng không được hoãn phiên điều trần quá 90 ngày kể từ ngày nộp đơn kháng cáo.
Quy chế lập kế hoạch, Mục 308.1(c) .