Taunang Pagtaas ng Renta para sa 3/1/17-2/28/18 Inanunsyo
Simula Marso 1, 2017 hanggang Pebrero 28, 2018, ang pinapayagang taunang halaga ng pagtaas ay 2.2%. Alinsunod sa Seksyon 1.12 ng Mga Panuntunan at Regulasyon, ang halagang ito ay nakabatay sa 60% ng pagtaas ng porsyento sa Consumer Price Index (CPI) para sa Lahat ng Konsyumer sa Lunsod sa rehiyon ng San Francisco-Oakland-San Jose para sa 12-buwan na panahon na magtatapos sa Oktubre 31, na 3.6% na nai-post noong Nobyembre 2016 ng Bureau of Labor Statistics.
Upang kalkulahin ang halaga ng dolyar ng 2.2% taunang pagtaas ng upa, i-multiply ang base rent ng nangungupahan sa .022. Halimbawa, kung ang pangunahing upa ng nangungupahan ay $1,500.00, ang taunang pagtaas ay kakalkulahin tulad ng sumusunod: $1,500 x .022 = $33.00. Ang bagong base rent ng nangungupahan ay magiging $1,533.00 ($1,500.00 + $33.00 = $1533.00).
Paghirang ng Rent Board Executive Director
Sa pagpupulong nito noong Oktubre 11, 2016, nagsagawa ng saradong sesyon ang Rent Board Commission para talakayin ang appointment at pagkuha ng pampublikong empleyado. Matapos makita na ang isang kandidato para sa posisyon ng Executive Director ay natatanging kwalipikado, ang Lupon ay bumoto nang nagkakaisa upang imungkahi ang isang kandidato at ipasa ang pangalan sa Alkalde. Noong Oktubre 21, 2016, hinirang ni Mayor Lee si Robert A. Collins bilang Executive Director ng Rent Board.
Nag-apela ang Lungsod sa Utos ng Superior Court na Nag-uutos sa Pagpapatupad ng Pag-amyenda sa Ord para sa Mga Proteksyon sa Pagpapalayas sa Paaralan para sa Mga Empleyado ng Paaralan at Pamilyang may mga Anak sa Taon ng Paaralan - Update #2 (10/11/16)
Noong Oktubre 11, 2016, inapela ng Lungsod ang desisyon ng Superior Court noong Agosto 31, 2016 sa SFAA laban sa CCSF na nag-utos sa Lungsod na ipatupad ang Ordinansa Blg. 160100 (mga proteksyong walang kasalanan sa pagpapaalis sa panahon ng taon ng pag-aaral para sa mga mag-aaral at tagapagturo). Nananatili ang utos habang nakabinbin ang apela, kaya ang naunang pag-amyenda sa Seksyon 37.9(j) (Ordinansa Blg. 33-10) ay kasalukuyang may bisa.
Inalis ng Korte Suprema ang Pag-amyenda sa Ordinansa muling Pinataas na Mga Proteksyon sa Pagpapalayas para sa mga Empleyado ng Paaralan at Pamilyang may mga Anak sa Taon ng Paaralan
Mga Pag-amyenda para Magtatag ng Isang Pamamaraan para sa mga Nangungupahan na Humiling ng Pinansyal na Pagpapaginhawa sa Hirap
Ang Rent Board Commissioners ay bumoto na magpatibay bagong Mga Panuntunan at Regulasyon Seksyon 10.15 epektibo noong Agosto 13, 2016 upang magtatag ng magkakatulad na mga pamamaraan at mga pamantayan sa pagiging karapat-dapat sa pananalapi para sa lahat ng kahilingan ng nangungupahan para sa kaluwagan sa kahirapan mula sa pagbabayad ng mga passthrough sa pagpapahusay ng kapital, mga pagtaas ng O&M, mga passthrough ng utility at mga passthrough ng bono sa kita ng tubig. Ang mga aplikasyon at apela sa paghihirap na isinampa bago ang petsa ng bisa ng 8/13/16 ay ipoproseso sa ilalim ng mga naunang pamamaraan at pamantayan.
Mga Bagong Proteksyon sa Pagpapalayas para sa Mga Empleyado ng Paaralan at Pamilyang may mga Anak sa Taon ng Paaralan
Na-update: Hunyo 29, 2016
Na-update: Mayo 4, 2018
Epektibo noong Mayo 22, 2016, ang Ordinansa sa Pagpapaupa Seksyon 37.9(j) ay binago upang ipagbawal ang ilang walang kasalanan na pagpapalayas sa panahon ng taon ng pag-aaral kung ang isang batang wala pang 18 taong gulang o isang taong nagtatrabaho sa isang paaralan sa San Francisco ay naninirahan sa unit ng pagpapaupa, ay isang nangungupahan sa unit o may custodial o relasyon sa pamilya sa isang nangungupahan sa unit, at ang nangungupahan ay nanirahan sa unit sa loob ng 12 buwan o higit pa.
Ang mga proteksyong ito sa pagpapaalis ay nalalapat sa mga sumusunod na uri ng walang kasalanan na pagpapaalis kung saan ang petsa ng bisa ng abiso sa pagpapaalis ay nahuhulog sa taon ng pag-aaral: may-ari/kamag-anak na paglipat [37.9(a)(8)], condominium conversion [37.9(a) (9)], demolisyon/permanenteng pag-aalis ng unit mula sa paggamit ng pabahay [37.9(a)(10)], pansamantalang pagpapaalis upang magsagawa ng mga pagpapahusay sa kapital [37.9(a)(11)], o malaking rehabilitasyon [37.9(a)(12)].
May isang pagbubukod sa mga bagong proteksyon sa pagpapaalis: ang isang may-ari ay maaaring magpatuloy sa isang pansamantalang pagpapalayas sa kapital sa ilalim ng 37.9(a)(11) sa panahon ng taon ng pag-aaral, kahit na may mga protektadong nangungupahan sa yunit, kung saan ang pansamantalang pagpapaalis ay nauugnay na may mandatoryong soft-story seismic retrofit sa ilalim ng Building Code Chapter 34B.
Ang mga naunang pagbubukod para sa mga may-ari na nag-apply sa paglipat ng may-ari ng evictions sa panahon ng school year (ibig sabihin, ang may-ari ay mayroon lamang isang rental unit sa gusali o ang may-ari ay lilipat kasama ang kanyang sariling anak na wala pang 18 taong gulang) ay hindi na nalalapat.
Ang nangungupahan ay may 30 araw pagkatapos ng serbisyo ng nakasulat na kahilingan ng may-ari o abiso sa pagpapaalis upang i-claim ang protektadong katayuan sa ilalim ng 37.9(j). Kung ang nangungupahan ay hindi magsumite ng isang napapanahong paghahabol ng protektadong katayuan, ang nasabing kabiguan ay ituring na isang pag-amin na ang nangungupahan ay hindi protektado mula sa pagpapaalis sa ilalim ng 37.9(j). Anumang pagtatalo tungkol sa protektadong katayuan ng nangungupahan ay maaaring pagpasiyahan ng korte o ng Rent Board. Ang Seksyon 37.9(j) ay nakalagay sa ibaba.
(j) Ang sumusunod na karagdagang probisyon ay dapat ilapat sa isang kasero na naglalayong mabawi ang isang paupahang unit sa pamamagitan ng paggamit ng mga batayan na binanggit sa Mga Seksyon 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a )(11), o (a)(12).
(1) Ito ay magiging isang depensa sa isang pagpapaalis sa ilalim ng Mga Seksyon 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11), o (a)(12) kung isang batang wala pang 18 taong gulang o sinumang tagapagturo ay naninirahan sa unit, ang bata o tagapagturo ay isang nangungupahan sa unit o may custodial o relasyon ng pamilya sa isang nangungupahan sa unit, ang nangungupahan ay naninirahan sa yunit sa loob ng 12 buwan o higit pa, at ang petsa ng bisa ng paunawa ng pagwawakas ng pangungupahan ay bumagsak sa taon ng paaralan.
(2) Ang Seksyon 37.9(j)(1) ay hindi dapat ilapat kung saan ang may-ari ay naglalayong pansamantalang paalisin o pansamantalang putulin ang mga serbisyo sa pabahay upang maisagawa ang seismic work na iniaatas ng Building Code Chapter 34B at nagbigay ng abiso at kabayaran ayon sa iniaatas ng Administrative Code Kabanata 65A.
(3) Sa loob ng 30 araw ng personal na serbisyo ng landlord ng isang nakasulat na kahilingan, o, sa opsyon ng landlord, isang paunawa ng pagwawakas ng pangungupahan sa ilalim ng Mga Seksyon 37.9(a)(8), (a)(9), (a) (10), (a)(11), o (a)(12), ang nangungupahan ay dapat magsumite ng isang pahayag na may sumusuportang ebidensya sa kasero, kung ang nangungupahan ay nagsasabing siya ay isang miyembro ng klase na protektado mula sa pagpapaalis ng Seksyon 37.9(j). Ang nakasulat na kahilingan o paunawa ng landlord ay dapat maglaman ng babala na ang kabiguan ng isang nangungupahan na magsumite ng isang pahayag sa loob ng 30 araw na yugto ay ituring na isang pag-amin na ang nangungupahan ay hindi protektado mula sa pagpapaalis ng Seksyon 37.9(j). Ang landlord ay dapat maghain ng kopya ng kahilingan o paunawa ng landlord sa Rent Board sa loob ng 10 araw ng serbisyo sa nangungupahan. Ang kabiguan ng isang nangungupahan na magsumite ng isang pahayag sa loob ng 30-araw na panahon ay ituring na isang pag-amin na ang nangungupahan ay hindi protektado mula sa pagpapaalis ng Seksyon 37.9(j). Maaaring hamunin ng landlord ang claim ng nangungupahan ng protektadong katayuan sa pamamagitan ng paghiling ng pagdinig sa Rent Board o, sa opsyon ng landlord, sa pamamagitan ng pagsisimula ng mga paglilitis sa pagpapaalis, kabilang ang serbisyo ng abiso ng pagwawakas ng pangungupahan. Sa pagdinig ng Rent Board o aksyon sa pagpapaalis, ang nangungupahan ay dapat magkaroon ng bigat ng patunay upang ipakita ang protektadong katayuan. Walang sibil o kriminal na pananagutan sa ilalim ng Seksyon 37.9(e) o (f) ang ipapataw sa isang landlord para sa alinman sa paghiling o paghamon sa claim ng isang nangungupahan ng protektadong katayuan.
(4) Para sa mga layunin nitong Seksyon 37.9(j), ang mga sumusunod na termino ay may mga sumusunod na kahulugan:
Ang ibig sabihin ng “custodial relationship” ay, na may kinalaman sa isang bata at isang nangungupahan, na ang nangungupahan ay isang legal na tagapag-alaga ng bata, o may kinikilalang korte na affidavit ng awtorisasyon ng tagapag-alaga para sa bata, o nagbigay ng full-time na pangangalaga sa bata. alinsunod sa isang kasunduan sa legal na tagapag-alaga o tagapag-alaga na kinikilala ng korte at nagbibigay ng pangangalagang iyon nang hindi bababa sa isang taon o kalahati ng buhay ng bata, alinman ang mas mababa.
Ang ibig sabihin ng “Educator” ay sinumang tao na nagtatrabaho sa isang paaralan sa San Francisco bilang isang empleyado o independiyenteng kontratista ng paaralan o ng namamahala na katawan na may hurisdiksyon sa paaralan, kabilang ang, nang walang limitasyon, lahat ng mga guro, mga katulong sa silid-aralan, mga administrator, mga kawani ng administratibo , mga tagapayo, mga social worker, mga psychologist, mga nars sa paaralan, mga pathologist sa pagsasalita, mga tagapag-alaga, mga security guard, mga manggagawa sa cafeteria, mga espesyalista sa pakikipag-ugnayan sa komunidad, mga pakikipag-ugnayan sa kapakanan ng bata at pagdalo, at mga consultant ng suporta sa pag-aaral.
Ang "relasyon ng pamilya" ay nangangahulugan na ang tao ay magulang, lolo't lola, kapatid na lalaki, kapatid na babae, tiya, o tiyuhin ng bata o tagapagturo, o ang asawa o kasosyo sa tahanan ng naturang mga relasyon.
Ang ibig sabihin ng "Paaralan" ay anumang sentro ng pangangalaga ng bata na lisensyado ng estado, pangangalaga sa araw ng pamilya na lisensyado ng estado, at/o anumang pampubliko, pribado, o parokyal na institusyon na nagbibigay ng pagtuturong pang-edukasyon para sa mga mag-aaral sa alinman o lahat ng mga baitang mula kindergarten hanggang ikalabindalawang baitang.
Ang ibig sabihin ng “taon ng paaralan” ay ang unang araw ng pagtuturo para sa Fall Semester hanggang sa huling araw ng pagtuturo para sa Spring Semester, gaya ng naka-post sa website ng San Francisco Unified School District para sa bawat taon.
Update #1 (Hunyo 29, 2016):
Noong Hunyo 10, 2016, nagsampa ng kaso ang San Francisco Apartment Association at Mga May-ari ng Maliit na Ari-arian ng San Francisco Institute sa Superior Court Case No. 515087 na hinahamon ang pagbabago sa Ordinansa. Nananatiling may bisa ang pag-amyenda. Ang mga karagdagang update ay ibibigay kapag mayroong desisyon ng korte sa kasong ito.
Bagong Mga Kinakailangan sa Paunawa ng Pagpapalayas noong Marso 19, 2016
Epektibo noong Nobyembre 9, 2015, ang Ordinansa sa Pagpapaupa Seksyon 37.9(c) ay sinugo upang hilingin sa kasero na maglakip sa bawat abiso ng pagpapaalis ng kopya ng bagong Lupon sa Pagpapaupa Form 1007 (Paunawa sa Nangungupahan na Kinakailangan ng Renta Ordinansa Seksyon 37.9(c)). Ang form ay kinakailangan upang sabihin na "ang kabiguan ng isang nangungupahan sa napapanahong pagkilos bilang tugon sa isang abiso sa pagbakante ay maaaring magresulta sa isang demanda ng may-ari ng lupa upang paalisin ang nangungupahan" at ang payong iyon tungkol sa abiso na umalis ay makukuha mula sa Rent Board.
Epektibo rin sa Nobyembre 9, 2015, at alinsunod sa Ordinansa Seksyon 37.9(c) bilang sinususugan, ang lahat ng abiso sa pagbakante sa ilalim ng sumusunod na Mga Seksyon ng Ordinansa sa Pagpapaupa ay dapat na nakasaad sa paunawa na bakantehin ang legal na upa para sa unit sa oras na ang abiso sa pagbakante ay inisyu: 37.9(a)(8) (may-ari/kamag-anak na lumipat); 37.9(a)(9) (pagbebenta ng condominium); 37.9(a)(10) (demolition/permanenteng pag-alis ng unit mula sa paggamit ng pabahay); 37.9(a)(11) (pansamantalang pagpapaalis upang magsagawa ng mga pagpapahusay sa kapital); at, 37.9(a)(14) (pansamantalang pagpapaalis para magsagawa ng lead remediation).
Epektibo noong Marso 19, 2016, muling binago ang Seksyon 37.9(c) upang hilingin na isama rin sa Form 1007 ang impormasyong ibinigay ng Opisina ng Pabahay at Pagpapaunlad ng Komunidad ng Alkalde tungkol sa pagiging karapat-dapat para sa mga programang abot-kayang pabahay.
Lupon ng upa Form 1007 ay na-update noong Marso 19, 2016 at ngayon ay isang dalawang-pahinang form na kinabibilangan ng "Paunawa sa Nangungupahan" sa anim na kinakailangang wika. Ang unang pahina ay kinabibilangan ng impormasyon sa Ingles, Espanyol at Vietnamese. Kasama sa pahinang dalawa ang impormasyon sa Chinese, Russian at Filipino. Dapat ilakip ng landlord ang isang kopya ng form na nasa pangunahing wika ng nangungupahan sa abiso ng pagpapaalis, maliban na kung ang pangunahing wika ng nangungupahan ay hindi isa sa anim na kinakailangang wika, dapat ilakip ng landlord ang pahina unang bahagi ng Form 1007 na naglalaman ng impormasyon sa Ingles.
Bumalik
Bumalik sa San Francisco Rent Board News Archive .