Se anuncia el aumento anual del alquiler del 1 de marzo de 2017 al 28 de febrero de 2018
A partir del 1 de marzo de 2017 y hasta el 28 de febrero de 2018, el monto de aumento anual permitido es del 2,2 %. De acuerdo con la Sección 1.12 de las Normas y Reglamentos, este monto se basa en el 60 % del aumento porcentual del Índice de precios al consumidor (IPC) para todos los consumidores urbanos en la región de San Francisco-Oakland-San José durante el período de 12 meses que finalizó el 31 de octubre, que fue del 3,6 %, según lo publicado en noviembre de 2016 por la Oficina de Estadísticas Laborales.
Para calcular el monto en dólares del aumento anual del alquiler del 2,2 %, multiplique el alquiler base del inquilino por 0,022. Por ejemplo, si el alquiler base del inquilino es de $1500,00, el aumento anual se calcularía de la siguiente manera: $1500 x 0,022 = $33,00. El nuevo alquiler base del inquilino sería de $1533,00 ($1500,00 + $33,00 = $1533,00).
Nombramiento del Director Ejecutivo de la Junta de Alquileres
En su reunión del 11 de octubre de 2016, la Comisión de la Junta de Alquileres celebró una sesión a puertas cerradas para debatir la designación y contratación de empleados públicos. Tras determinar que un candidato para el puesto de Director Ejecutivo estaba excepcionalmente calificado, la Junta votó por unanimidad nominar a ese candidato y enviar el nombre al Alcalde. El 21 de octubre de 2016, el Alcalde Lee nombró a Robert A. Collins como Director Ejecutivo de la Junta de Alquileres.
Orden del Tribunal Superior de Apelaciones de la Ciudad que prohíbe la aplicación de la enmienda de la Ordenanza sobre mayores protecciones contra desalojos para empleados escolares y familias con niños durante el año escolar - Actualización n.° 2 (11/10/16)
El 11 de octubre de 2016, la Ciudad apeló la decisión del Tribunal Superior del 31 de agosto de 2016 en SFAA contra CCSF que prohibía a la ciudad hacer cumplir la Ordenanza N.° 160100 (protecciones de desalojo sin culpa durante el año escolar para estudiantes y educadores). La orden judicial sigue vigente mientras se encuentra pendiente la apelación, por lo que la enmienda anterior a la Sección 37.9(j) (Ordenanza N° 33-10) está actualmente en vigor.
El Tribunal Superior anula la enmienda a la ordenanza relativa al aumento de las protecciones contra el desalojo para los empleados escolares y las familias con niños durante el año escolar
Aprobadas enmiendas para establecer un procedimiento único para que los inquilinos soliciten alivio por dificultades económicas
Los comisionados de la Junta de Alquileres votaron para adoptar Nuevas reglas y regulaciones Sección 10.15 Entra en vigencia a partir del 13 de agosto de 2016 para establecer procedimientos uniformes y estándares de elegibilidad financiera para todas las solicitudes de los inquilinos para obtener alivio por dificultades económicas del pago de contribuciones para mejoras de capital, aumentos de O&M, contribuciones para servicios públicos y contribuciones para bonos de ingresos por agua. Las solicitudes y apelaciones por dificultades económicas presentadas antes de la fecha de entrada en vigencia del 13 de agosto de 2016 se procesarán de acuerdo con los procedimientos y estándares anteriores.
Nuevas protecciones contra desalojos para empleados escolares y familias con niños durante el año escolar
Actualizado: 29 de junio de 2016
Actualizado: 4 de mayo de 2018
A partir del 22 de mayo de 2016, se modificó la Sección 37.9(j) de la Ordenanza de Alquiler para prohibir ciertos desalojos sin culpa durante el año escolar si un niño menor de 18 años o una persona que trabaja en una escuela en San Francisco reside en la unidad de alquiler, es inquilino en la unidad o tiene una relación de custodia o familiar con un inquilino en la unidad, y el inquilino ha residido en la unidad durante 12 meses o más.
Estas protecciones de desalojo se aplican a los siguientes tipos de desalojos sin culpa donde la fecha efectiva del aviso de desalojo cae durante el año escolar: mudanza del propietario/familiar [37.9(a)(8)], conversión de condominio [37.9(a)(9)], demolición/retiro permanente de la unidad del uso de vivienda [37.9(a)(10)], desalojo temporal para realizar mejoras de capital [37.9(a)(11)] o rehabilitación sustancial [37.9(a)(12)].
Hay una excepción a las nuevas protecciones contra desalojos: un propietario puede proceder con un desalojo temporal por mejoras de capital según 37.9(a)(11) durante el año escolar, incluso cuando haya inquilinos protegidos en la unidad, cuando el desalojo temporal esté relacionado con una modernización sísmica obligatoria de pisos blandos según el Capítulo 34B del Código de Construcción.
Las excepciones anteriores para los propietarios que se aplicaban a los desalojos por mudanza del propietario durante el año escolar (es decir, el propietario solo tiene una unidad de alquiler en el edificio o el propietario se muda con su propio hijo menor de 18 años) ya no se aplican.
El inquilino tiene 30 días a partir de la notificación por escrito del propietario o de la solicitud de desalojo para reclamar el estatus de protección conforme a la sección 37.9(j). Si el inquilino no presenta un reclamo de estatus de protección en el plazo establecido, dicha falta se considerará una admisión de que el inquilino no está protegido contra el desalojo conforme a la sección 37.9(j). Cualquier disputa relacionada con el estatus de protección de un inquilino puede ser resuelta por el tribunal o la Junta de Alquiler. La sección 37.9(j) se establece a continuación.
(j) La siguiente disposición adicional se aplicará a un propietario que busque recuperar una unidad de alquiler utilizando los motivos enumerados en las Secciones 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11) o (a)(12).
(1) Será una defensa a un desalojo bajo las Secciones 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11) o (a)(12) si un niño menor de 18 años o cualquier educador reside en la unidad, el niño o educador es un inquilino en la unidad o tiene una relación de custodia o familiar con un inquilino en la unidad, el inquilino ha residido en la unidad durante 12 meses o más, y la fecha efectiva del aviso de terminación del arrendamiento cae durante el año escolar.
(2) La Sección 37.9(j)(1) no se aplicará cuando el propietario esté buscando desalojar temporalmente o cortar temporalmente los servicios de vivienda para realizar el trabajo sísmico requerido por el Capítulo 34B del Código de Construcción y haya proporcionado aviso y compensación según lo requerido por el Capítulo 65A del Código Administrativo.
(3) Dentro de los 30 días siguientes a la notificación personal por parte del propietario de una solicitud por escrito o, a opción del propietario, de un aviso de terminación del arrendamiento según las Secciones 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11) o (a)(12), el inquilino debe presentar una declaración con evidencia de respaldo al propietario, si el inquilino afirma ser miembro de la clase protegida contra el desalojo por la Sección 37.9(j). La solicitud o notificación por escrito del propietario debe contener una advertencia de que el incumplimiento del inquilino de presentar una declaración dentro del período de 30 días se considerará una admisión de que el inquilino no está protegido contra el desalojo por la Sección 37.9(j). El propietario debe presentar una copia de la solicitud o notificación del propietario ante la Junta de Alquiler dentro de los 10 días siguientes a la notificación al inquilino. El incumplimiento por parte del inquilino de presentar una declaración dentro del período de 30 días se considerará una admisión de que el inquilino no está protegido contra el desalojo por la Sección 37.9(j). Un propietario puede impugnar la reclamación de un inquilino de estatus protegido ya sea solicitando una audiencia con la Junta de Alquiler o, a opción del propietario, mediante el inicio de procedimientos de desalojo, incluida la notificación de una notificación de terminación del arrendamiento. En la audiencia de la Junta de Alquiler o en la acción de desalojo, el inquilino tendrá la carga de la prueba para demostrar el estatus protegido. No se impondrá ninguna responsabilidad civil o penal en virtud de la Sección 37.9(e) o (f) al propietario por solicitar o impugnar la reclamación de un inquilino de estatus protegido.
(4) Para los efectos de esta Sección 37.9(j), los siguientes términos tienen los siguientes significados:
“Relación de custodia” significa, con respecto a un niño y un inquilino, que el inquilino es el tutor legal del niño, o tiene una declaración jurada de autorización de cuidador reconocida por el tribunal para el niño, o ha brindado cuidado de custodia a tiempo completo del niño de conformidad con un acuerdo con el tutor legal del niño o el cuidador reconocido por el tribunal y ha estado brindando ese cuidado durante al menos un año o la mitad de la vida del niño, lo que sea menor.
“Educador” significa cualquier persona que trabaja en una escuela en San Francisco como empleado o contratista independiente de la escuela o del órgano de gobierno que tiene jurisdicción sobre la escuela, incluidos, entre otros, todos los maestros, asistentes de aula, administradores, personal administrativo, consejeros, trabajadores sociales, psicólogos, enfermeras escolares, patólogos del habla, conserjes, guardias de seguridad, trabajadores de cafetería, especialistas en relaciones comunitarias, enlaces de asistencia y bienestar infantil y consultores de apoyo al aprendizaje.
“Relación familiar” significa que la persona es el padre, abuelo, hermano, hermana, tía o tío del niño o educador, o el cónyuge o pareja de hecho de dichas relaciones.
“Escuela” significa cualquier centro de cuidado infantil autorizado por el estado, guardería familiar autorizada por el estado y/o cualquier institución pública, privada o parroquial que brinde instrucción educativa para estudiantes en cualquiera o todos los grados desde el jardín de infantes hasta el duodécimo grado.
“Año escolar” significa el primer día de instrucción del semestre de otoño hasta el último día de instrucción del semestre de primavera, según se publica en el sitio web del Distrito Escolar Unificado de San Francisco para cada año.
Actualización n.° 1 (29 de junio de 2016):
El 10 de junio de 2016, la Asociación de Apartamentos de San Francisco y los Pequeños Propietarios de Propiedades del Instituto de San Francisco presentaron una demanda en el Tribunal Superior, Caso N.º 515087, impugnando esta enmienda a la Ordenanza. La enmienda sigue vigente. Se proporcionarán más actualizaciones cuando haya una decisión judicial en este caso.
Nuevos requisitos de notificación de desalojo a partir del 19 de marzo de 2016
A partir del 9 de noviembre de 2015, se modificó la Sección 37.9(c) de la Ordenanza de Alquiler para exigir que el propietario adjunte a cada aviso de desalojo una copia de la nueva Ordenanza de Alquiler. Formulario 1007 (Aviso al inquilino requerido por la Ordenanza de Alquiler Sección 37.9(c)). El formulario debe indicar que "si el inquilino no responde oportunamente a un aviso de desalojo, puede resultar en una demanda del propietario para desalojarlo" y que la Junta de Alquiler puede brindar asesoramiento sobre el aviso de desalojo.
También vigente a partir del 9 de noviembre de 2015, y de conformidad con la Sección 37.9(c) de la Ordenanza con sus modificaciones, todos los avisos de desalojo según las siguientes Secciones de la Ordenanza de Alquiler deben indicar en el aviso de desalojo el alquiler legal de la unidad en el momento en que se emite el aviso de desalojo: 37.9(a)(8) (mudanza del propietario/familiar); 37.9(a)(9) (venta del condominio); 37.9(a)(10) (demolición/retiro permanente de la unidad del uso habitacional); 37.9(a)(11) (desalojo temporal para realizar mejoras de capital); y 37.9(a)(14) (desalojo temporal para realizar remediación de plomo).
A partir del 19 de marzo de 2016, la Sección 37.9(c) se modificó nuevamente para exigir que el Formulario 1007 también incluya información proporcionada por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Alcalde con respecto a la elegibilidad para programas de vivienda asequible.
Junta de alquiler Formulario 1007 El formulario 1007 se actualizó el 19 de marzo de 2016 y ahora es un formulario de dos páginas que incluye el "Aviso al inquilino" en los seis idiomas requeridos. La primera página incluye la información en inglés, español y vietnamita. La segunda página incluye la información en chino, ruso y filipino. El propietario debe adjuntar una copia del formulario que esté en el idioma principal del inquilino al aviso de desalojo, excepto que si el idioma principal del inquilino no es uno de los seis idiomas requeridos, el propietario debe adjuntar la primera página del Formulario 1007 que contiene la información en inglés.
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