Lưu trữ tin tức của Hội đồng cho thuê nhà San Francisco: 2016

Cập nhật: 29 tháng 6 năm 2016

Cập nhật: 4 tháng 5 năm 2018

Có hiệu lực từ ngày 22 tháng 5 năm 2016, Mục 37.9(j) của Sắc lệnh Tiền thuê nhà đã được sửa đổi để cấm một số vụ trục xuất không có lỗi trong năm học nếu trẻ em dưới 18 tuổi hoặc người làm việc tại trường học ở San Francisco cư trú tại đơn vị cho thuê, là người thuê trong đơn vị hoặc có mối quan hệ nuôi dưỡng hoặc gia đình với người thuê trong đơn vị và người thuê đã cư trú tại đơn vị trong 12 tháng trở lên.

Các biện pháp bảo vệ chống trục xuất này áp dụng cho các loại trục xuất không lỗi sau đây, trong đó ngày có hiệu lực của thông báo trục xuất rơi vào năm học: chủ sở hữu/người thân chuyển đến [37.9(a)(8)], cải tạo chung cư [37.9(a)(9)], phá dỡ/di dời vĩnh viễn đơn vị khỏi mục đích sử dụng nhà ở [37.9(a)(10)], trục xuất tạm thời để thực hiện cải thiện cơ bản [37.9(a)(11)] hoặc cải tạo đáng kể [37.9(a)(12)].

Có một ngoại lệ đối với các biện pháp bảo vệ chống trục xuất mới: chủ nhà có thể tiến hành trục xuất tạm thời để cải thiện vốn theo 37.9(a)(11) trong năm học, ngay cả khi có những người thuê nhà được bảo vệ trong đơn vị, khi việc trục xuất tạm thời có liên quan đến việc cải tạo địa chấn tầng mềm bắt buộc theo Chương 34B của Bộ luật Xây dựng.

Các ngoại lệ trước đây dành cho chủ nhà áp dụng cho việc trục xuất chủ nhà khi chuyển đến trong năm học (tức là chủ nhà chỉ có một đơn vị cho thuê trong tòa nhà hoặc chủ nhà chuyển đến cùng con dưới 18 tuổi) không còn áp dụng nữa. 

Người thuê nhà có 30 ngày sau khi nhận được yêu cầu bằng văn bản hoặc thông báo trục xuất của chủ nhà để yêu cầu được bảo vệ theo 37.9(j). Nếu người thuê nhà không nộp yêu cầu được bảo vệ đúng hạn, việc không nộp như vậy sẽ được coi là thừa nhận rằng người thuê nhà không được bảo vệ khỏi bị trục xuất theo 37.9(j). Bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến tình trạng được bảo vệ của người thuê nhà đều có thể được tòa án hoặc Hội đồng Thuê nhà quyết định. Mục 37.9(j) được nêu dưới đây.

            (j) Điều khoản bổ sung sau đây sẽ áp dụng cho chủ nhà muốn thu hồi đơn vị cho thuê bằng cách sử dụng các căn cứ được liệt kê trong Mục 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11), hoặc (a)(12).

                        (1) Sẽ là biện hộ cho việc trục xuất theo Mục 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11) hoặc (a)(12) nếu một đứa trẻ dưới 18 tuổi hoặc bất kỳ nhà giáo dục nào cư trú trong đơn vị, đứa trẻ hoặc nhà giáo dục đó là người thuê nhà trong đơn vị hoặc có mối quan hệ nuôi dưỡng hoặc gia đình với một người thuê nhà trong đơn vị, người thuê nhà đã cư trú trong đơn vị trong 12 tháng trở lên và ngày có hiệu lực của thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà rơi vào trong năm học.

                        (2) Mục 37.9(j)(1) không áp dụng trong trường hợp chủ nhà đang tìm cách trục xuất tạm thời hoặc tạm thời cắt đứt các dịch vụ nhà ở để thực hiện công việc chống động đất theo yêu cầu của Chương 34B của Bộ luật Xây dựng và đã cung cấp thông báo và bồi thường theo yêu cầu của Chương 65A của Bộ luật Hành chính. 

                        (3) Trong vòng 30 ngày kể từ ngày chủ nhà trực tiếp phục vụ yêu cầu bằng văn bản, hoặc, theo lựa chọn của chủ nhà, thông báo chấm dứt hợp đồng thuê theo Mục 37.9(a)(8), (a)(9), (a)(10), (a)(11), hoặc (a)(12), người thuê nhà phải nộp một tuyên bố có bằng chứng hỗ trợ cho chủ nhà, nếu người thuê nhà tuyên bố mình là thành viên của nhóm được bảo vệ khỏi bị trục xuất theo Mục 37.9(j). Yêu cầu hoặc thông báo bằng văn bản của chủ nhà phải có cảnh báo rằng việc người thuê nhà không nộp tuyên bố trong thời hạn 30 ngày sẽ được coi là sự thừa nhận rằng người thuê nhà không được bảo vệ khỏi bị trục xuất theo Mục 37.9(j). Chủ nhà phải nộp một bản sao yêu cầu hoặc thông báo của chủ nhà cho Ban Thuê nhà trong vòng 10 ngày kể từ ngày phục vụ người thuê nhà. Việc người thuê nhà không nộp tuyên bố trong thời hạn 30 ngày sẽ được coi là sự thừa nhận rằng người thuê nhà không được bảo vệ khỏi bị trục xuất theo Mục 37.9(j). Chủ nhà có thể phản đối yêu cầu của người thuê nhà về tình trạng được bảo vệ bằng cách yêu cầu một phiên điều trần với Hội đồng Thuê nhà hoặc, theo lựa chọn của chủ nhà, thông qua việc bắt đầu các thủ tục trục xuất, bao gồm cả việc gửi thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Trong phiên điều trần của Hội đồng Thuê nhà hoặc hành động trục xuất, người thuê nhà sẽ có gánh nặng chứng minh để chứng minh tình trạng được bảo vệ. Không có trách nhiệm dân sự hoặc hình sự nào theo Mục 37.9(e) hoặc (f) được áp dụng cho chủ nhà vì yêu cầu hoặc phản đối yêu cầu của người thuê nhà về tình trạng được bảo vệ.

                        (4) Cho mục đích của Mục 37.9(j) này, các thuật ngữ sau đây có ý nghĩa như sau:

“Mối quan hệ nuôi dưỡng” có nghĩa là, đối với trẻ em và người thuê nhà, người thuê nhà là người giám hộ hợp pháp của trẻ em, hoặc có bản tuyên thệ ủy quyền chăm sóc được tòa án công nhận cho trẻ em, hoặc đã chăm sóc trẻ em toàn thời gian theo thỏa thuận với người giám hộ hợp pháp của trẻ em hoặc người chăm sóc được tòa án công nhận và đã chăm sóc trẻ em trong ít nhất một năm hoặc một nửa cuộc đời của trẻ, tùy theo thời gian nào ngắn hơn.

“Nhà giáo dục” có nghĩa là bất kỳ người nào làm việc tại một trường học ở San Francisco với tư cách là nhân viên hoặc nhà thầu độc lập của trường hoặc của cơ quan quản lý có thẩm quyền đối với trường, bao gồm nhưng không giới hạn ở tất cả giáo viên, trợ lý lớp học, quản trị viên, nhân viên hành chính, cố vấn, nhân viên xã hội, nhà tâm lý học, y tá trường học, nhà trị liệu ngôn ngữ, người bảo vệ, nhân viên bảo vệ, nhân viên căng tin, chuyên gia quan hệ cộng đồng, nhân viên liên lạc phúc lợi trẻ em và điểm danh, và cố vấn hỗ trợ học tập.

“Mối quan hệ gia đình” có nghĩa là người đó là cha mẹ, ông bà, anh chị em, dì, chú, bác của trẻ hoặc nhà giáo dục, hoặc là vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống của những mối quan hệ như vậy.

“Trường học” có nghĩa là bất kỳ trung tâm chăm sóc trẻ em được cấp phép của tiểu bang, nhà trẻ gia đình được cấp phép của tiểu bang và/hoặc bất kỳ tổ chức công lập, tư thục hoặc giáo xứ nào cung cấp chương trình giảng dạy cho học sinh ở bất kỳ hoặc tất cả các lớp từ mẫu giáo đến lớp mười hai.

“Năm học” có nghĩa là ngày đầu tiên của học kỳ mùa thu cho đến ngày cuối cùng của học kỳ mùa xuân, được đăng trên trang web của Học khu Thống nhất San Francisco cho mỗi năm.

Cập nhật #1 (ngày 29 tháng 6 năm 2016):

Vào ngày 10 tháng 6 năm 2016, Hiệp hội căn hộ San Francisco và Viện chủ sở hữu bất động sản nhỏ của San Francisco đã đệ đơn kiện lên Tòa án cấp cao số 515087 để phản đối sửa đổi Sắc lệnh này. Sửa đổi vẫn có hiệu lực. Các thông tin cập nhật tiếp theo sẽ được cung cấp khi có phán quyết của tòa án trong vụ kiện này.

Yêu cầu mới về thông báo trục xuất kể từ ngày 19 tháng 3 năm 2016