San Francisco Rent Board News Archive: 2007

PATAKARAN NG PAGBISITA NG UNIFORM HOTEL

Mga Iminungkahing Susog (Ang salungguhit ay nagpapahiwatig ng bagong wika; ang strike-through ay nagpapahiwatig ng tinanggal na wika)

            1.         Walang may-ari o operator ng isang single room occupancy hotel (SRO) ang dapat tanggihan ang isang bisita o occupant ng hotel ng karapatan na:

A.        Mga Bisita sa Araw

Upang makatanggap ng mga bisita sa pagitan ng 9:00 am at 9:00 pm araw-araw.  Ang maximum na dalawang (2) araw na bisita sa isang oras bawat kuwarto ay maaaring ipataw ng management.  Walang limitasyon sa kabuuang bilang ng mga bisita na maaaring magkaroon ng nangungupahan bawat araw, linggo o buwan.

Ang mga batang 13 taong gulang pababa ay hindi dapat ibilang sa panuntunan sa limitasyon ng bisita.  Gayunpaman, ang maximum na dalawang (2) bata bawat kuwarto sa isang pagkakataon ay maaaring ipataw ng management.

            B.        Magdamag na Panauhin

                        1.   Upang magkaroon ng walong (8) magdamag na bisita bawat buwan, limitado sa isang bisita bawat nangungupahan bawat gabi.  Ang mga nangungupahan lamang na nanirahan sa kanilang unit sa loob ng tatlumpu't dalawang (32) tuloy-tuloy na araw o higit pa ang may karapatan na magkaroon ng magdamag na bisita.  Ang mga karapatan sa pag-iingat na iniutos ng korte, na nagtatapos sa edad na labing pito (17), ay dapat parangalan para sa mga layunin ng magkakasunod na magdamag na pamamalagi ngunit anumang naturang mga pagbisita ay mabibilang sa limitasyon sa bilang ng mga magdamag na bisita.

      2.   Para sa mga pangungupahan ng dalawang (2) tao bawat kuwarto, ang bawat nangungupahan ay pinahihintulutan na magkaroon ng walong (8) magdamag na bisita kada buwan ng kalendaryo, ngunit ang mga nangungupahan ay kailangang makipagkasundo kung sino ang magkakaroon ng isang (1) bisita bawat gabi kung mayroong ay isang pagtatalo.

      3.   Ang mga nangungupahan ay may karapatan na magkaroon ng bisitang manatili ng walong (8) araw na magkakasunod sa isang buwan ng kalendaryo.  Ang sinumang bisitang mananatili ng magkakasunod na gabi, gaya ng napagkasunduan, ay hindi kinakailangang mag-check in at lumabas sa panahon ng magkasunod na pananatili.  Kung hindi, dapat mag-check out ang bisita bago ang 11:00 am o makipag-ayos sa desk para maging isang day time na bisita.

                        4.   Ang mga kahilingan para sa magdamag na bisita ay dapat gawin nang hindi lalampas sa 9:00 pm sa parehong araw.  Ang bisita ay hindi kailangang naroroon sa oras na ang kahilingan ay ginawa at ang pangalan ng bisita ay hindi kailangang ibigay hanggang ang bisita ay dumating sa hotel, pagkatapos ng panahong iyon ang bisita ay magkakaroon ng parehong mga pribilehiyo sa loob at labas ng residente.

      C.        Ang mga tagapag-alaga ng mga nangungupahan na may kapansanan ay dapat na hindi kasama sa mga limitasyon ng bisita.  Ang may-ari o operator ng hotel ay maaaring humiling ng medical verification o isang caregiver ID card.

2.         Ang mga may-ari at operator ng mga SRO ay may karapatan na magpatibay ng mga makatwirang tuntunin at regulasyon upang matiyak na ang mga karapatan ng bisita na itinakda sa itaas ay hindi lumalabag sa kalusugan at kaligtasan ng gusali at/o kung hindi man ay makagambala sa karapatan ng mga nangungupahan sa tahimik na kasiyahan.

            A.        Ang mga may-ari o operator ay may karapatan na humiling ng mga bisita magbigay gumawa   pagkakakilanlan tulad ng sumusunod:

      1.   ISA lang sa mga sumusunod na uri ng ID ang kailangang ibigay:  isang balido at kasalukuyang pasaporte, isang California Department of Motor Vehicles (DMV) na ibinigay na ID, isang Mexican Consular Registration Card o Resident Alien Card, merchant seaman ID, isang Day Labor Program ID, Veteran's Administration ID o anumang wastong California o out-of- ang kasalukuyang ahensya ng gobyerno ng estado ay nagbigay ng picture ID

      2.   Hindi maaaring hilingin ng mga may-ari/manager na mag-iwan ng ID sa pamamahala sa panahon ng pananatili ng bisita.  Kung walang naiwang ID sa pamamahala, dapat i-escort ng mga nangungupahan ang kanilang mga bisita palabas ng gusali at tiyaking magsa-sign out sila.  Kung ang bisita ng nangungupahan ay hindi nag-sign out sa pag-alis, maaaring mawala ng nangungupahan ang kanilang mga pribilehiyo ng bisita sa loob ng tatlumpung araw, na dapat na nakasulat sa loob ng pitong araw.

      3.   Ang isang log ay dapat mapanatili ng pamamahala at ang bisita ay dapat mag-sign in at mag-sign out.  Dapat ipahiwatig ng log kung kailan isinuko ang isang ID at kung kailan ito ibinalik.

      4.   Kung ang isang ID ay nawala o nailagay sa ibang lugar at hindi naibalik sa loob ng 12 oras ng kahilingan ng bisita na ibalik ito, ang may-ari/manager ay dapat magbayad kaagad sa bisita ng $75.00 na cash kapag hiniling ng bisita bilang kabayaran para sa pagkawala at abala ng pagpapalit sa nawala. ID

      B.        Ang mga may-ari at operator ay dapat magkaroon ng partikular na karapatan na paghigpitan ang mga bisita sa dalawa (2) sa tatlong (3) aktwal na araw ng tseke ng bawat buwan.  Kinakailangan ng mga provider na i-post ang mga petsa ng blackout na iyon nang hindi bababa sa limang (5) araw bago ang unang petsa ng blackout sa pinakamababang sukat na 8-1/2 x 11 , na ipo-post nang kitang-kita sa pasukan o sa lobby.  Ang mga blackout date ay hindi dapat ilapat sa mga batang labintatlong (13) taong gulang pababa, custodial na bata o magkakasunod na bisita.

      C.        Maaaring tanggihan ng mga may-ari at operator ang mga karapatan ng bisita sa loob ng 30 araw sa mga nangungupahan na paulit-ulit na lumalabag sa mga panuntunan sa pagbisita sa hotel.  Walang parusa ang maaaring ipataw hanggang sa ikalawang paglabag, at ang mga paglabag ay magwawakas pagkatapos ng 18 buwan.  Ang lahat ng mga abiso ng paglabag sa patakaran, kabilang ang unang paunawa, ay dapat na nakasulat na may isang kopya na ibinigay sa nangungupahan.  Ang mga limitasyong ito sa karapatang bawiin ang mga karapatan ng bisita ay hindi nalalapat sa kaso ng hindi pagtiyak na magsa-sign out ang isang bisita sa paglabas ng gusali, gaya ng tinukoy sa Seksyon 2A(2) sa itaas.

      D.        Ang mga nangungupahan na hindi sumasang-ayon sa pagpataw ng parusa ay maaaring: 

      1.   apela sa operator o kinatawan ng nangungupahan (kung naroroon ang isa); o, sa kahalili,

      2.   ang nangungupahan ay maaaring direktang pumunta sa Rent Board para sa paghatol ng kanilang reklamo. 

      E.        Ang mga may-ari at operator ay magkakaroon din ng karapatan na limitahan ang bilang ng mga gabing maaaring gawin ng sinumang bisita sa property hanggang walo (8) bawat buwan ng kalendaryo.

      F.         Ang mga nangungupahan ay hindi kailangang i-escort ang kanilang mga bisita sa banyo o iba pang mga karaniwang lugar ng gusali, maliban sa tinukoy sa Seksyon 2A(2) sa itaas.  Gayunpaman, ang nangungupahan ay may pananagutan sa pag-uugali ng kanilang walang kasamang bisita.

3.         Wala sa seksyong ito ang dapat makagambala sa mga karapatan ng mga may-ari at operator ng mga SRO na ibukod ang mga partikular na bisita na kusa o walang kabuluhan:

      A.        abalahin ang mapayapang kasiyahan sa lugar ng ibang mga nangungupahan at mga kapitbahay;

      B.        sirain, sirain, sirain, sirain, o tanggalin ang anumang bahagi ng istraktura o yunit ng tirahan, o ang mga pasilidad o kagamitang ginagamit sa karaniwan; o,

      C.        nakagawa ng paulit-ulit na paglabag sa patakaran ng bisita na maaaring ituring na lumilikha ng istorbo sa property; o bumubuo ng malaking panghihimasok sa kaginhawahan, kaligtasan o kasiyahan ng may-ari o mga nangungupahan, na maaaring maging isang makatarungang dahilan para sa pagpapaalis sa ilalim ng Rent Ordinance, ayon sa itinakda ng mga korte.

      D.        Anumang oras na ang bisita ng isang nangungupahan ay hindi kasama sa hotel, ang nakasulat na abiso ay dapat na maihatid sa nangungupahan pagkatapos ng katotohanan kasama ang pangalan ng bisita at ang dahilan para sa pagbubukod.

4.         Dapat ibigay ng mga may-ari o operator ng SRO sa kanilang mga nangungupahan ang isang kopya ng anumang nakasulat na Patakaran sa Karagdagang Bisita na sumusunod sa patakarang ito. Kinakailangan ng mga may-ari o operator ng SRO na kitang-kitang i-post ang Uniform Visitor Policy at anumang Supplemental Visitor Policy sa minimum na sukat na 11 x 17 sa pasukan o sa lobby.

5.         Maliban sa bilang isang kasunduan sa isang labag sa batas na pagkilos ng detainer, hindi maaaring talikuran ng isang nangungupahan ang mga karapatan gaya ng nakabalangkas sa batas na ito. Anumang kasunduan sa pagitan ng may-ari o operator ng SRO at ng nangungupahan na nagbabawas o naglilimita sa mga karapatang itinakda sa batas na ito ay dapat ituring na walang bisa at hindi maipapatupad.

6.         Ang mga nangungupahan ay binibigyan ng tiyak at tiyak na mga karapatan bilang resulta ng batas na ito. Kung ang may-ari o operator ng SRO ay lumabag sa probisyong ito, ang isang nangungupahan ay magkakaroon ng legal na paraan at mahihikayat na bisitahin ang San Francisco Rent Stabilization Board o ang Pulis, kung naaangkop.

7.         Ang mga may-ari o operator ng SRO na naghahanap ng pagbabago sa mga karapatang itinakda sa itaas ay maaaring maghain ng petisyon sa San Francisco Rent Stabilization Board at makatanggap ng pagdinig sa nasabing petisyon. Ang abiso ng oras at petsa ng nasabing pagdinig ay dapat na kitang-kitang ipaskil ng may-ari o operator ng SRO sa itaas ng front desk ng hotel, sa lobby at hindi bababa sa limang (5) kopya ang dapat ipaskil sa bawat palapag ng gusali.

8.         Dapat isalin ng Rent Board ang Uniform Visitor Policy sa mga pangunahing wika ng komunidad at gagawing available ang mga ito kung kinakailangan.

Ang Ordinansa # 200-07 ay nagdaragdag ng Kabanata 49B sa Administrative Code at nag-aatas sa mga panginoong maylupa na muling susi o palitan ang mga kandado ng pinto kapag ang lahat ng mga nangungupahan ay umalis sa isang paupahang unit. Ang isang may-ari ng lupa ay dapat na muling susi o palitan lamang ng isang lock sa bawat pinto na eksklusibo sa unit. Ang Ordinansa ay magkakabisa sa Setyembre 9, 2007 (30 araw pagkatapos ng lagda ng Alkalde noong Agosto 10, 2007).

Sa pagpupulong nito noong Abril 3, 2007, bumoto ang Rent Board na limitahan ang mga pagdinig ng Rent Board sa mga claim ng mga nangungupahan ng protektadong katayuan sa mga sitwasyong tinukoy sa Ordinansa Seksyon 37.9(i)(4) kung saan ang may-ari ay "naglalayong mabawi ang isang paupahang unit sa pamamagitan ng gamit ang mga batayan na binanggit sa Seksyon 37.9(a)(8)". Samakatuwid, ang mga naturang pagpapasiya ng Rent Board ay magagamit lamang kung gusto ng landlord na bawiin ang pagmamay-ari ng unit ng tenant para sa may-ari-occupancy at ang nangungupahan ay nag-claim ng protektadong katayuan. Ang mga pagpapasiya ay hindi makukuha sa Rent Board para sa mga may-ari na gustong ibenta ang ari-arian o para sa mga may-ari na gustong bawiin ang pagmamay-ari ng unit ng nangungupahan batay sa isang Ellis eviction.

Ang mga landlord na naghahangad na mabawi ang pagmamay-ari ng unit para sa may-ari-occupancy ay maaaring humiling ng isang Rent Board determination sa pamamagitan ng pagkumpleto ng Form I ng landlord petition para sa Operating and Maintenance Expenses at paglalagay ng check sa "other" box na may kahilingan upang matukoy ang claim ng nangungupahan ng protektadong katayuan . Sa kahalili, maaaring hilingin ng may-ari ng lupa ang korte na magpasya sa paghahabol ng nangungupahan ng protektadong katayuan.

Sa pagpupulong nito noong Marso 6, 2007, nagpasya ang Rent Board na huwag magpatibay ng mga regulasyon para ipatupad ang batas ng Mirkarimi na nangangailangan ng mabuting dahilan upang putulin ang ilang partikular na serbisyo sa pabahay dahil ang mga komisyoner ng panginoong maylupa at nangungupahan ay nagpahiwatig ng pagtutol sa mga iminungkahing regulasyon. Kung ang may-ari at mga nangungupahan na komisyoner ay maaaring magkasundo sa mga iminungkahing regulasyon sa hinaharap, ang Lupon ay muling babalikan ang isyu. Pansamantala, ipapaalam ng kawani ng Rent Board sa mga miyembro ng publiko ang mga probisyon ng Mirkarimi Ordinance at nasa mga korte ang pagbibigay-kahulugan sa mga probisyon. Binago ng Lupon ang Regulasyon 12.20(a) sa pulong upang umayon sa batas ng Mirkarimi sa pamamagitan ng pagtanggal sa kasalukuyang subseksiyon 12.20(a)(3) gaya ng sumusunod:

(a) Unilaterally Imposed Obligations and Covenants

Para sa mga layunin ng pagpapaalis sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(2) ng Ordinansa, hindi dapat magsikap ang isang may-ari na mabawi ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit dahil sa di-umano'y paglabag ng nangungupahan sa isang obligasyon o tipan ng pangungupahan, kung ganoon ang obligasyon o tipan. ay unilaterally na ipinataw ng may-ari at hindi sinang-ayunan ng nangungupahan at alinman ay hindi kasama, o hindi materyal na pareho bilang isang obligasyon o tipan sa kasunduan sa pag-upa na pinagkasunduan ng mga partido. Ang nabanggit ay hindi naaangkop sa: (1) mga pagbabago sa mga obligasyon o tipan na hindi materyal; (2) mga pagbabago sa mga materyal na obligasyon o tipan na iniaatas ng batas o upang protektahan ang kalusugan, kaligtasan at tahimik na kasiyahan ng mga nakatira sa gusali o mga kalapit na ari-arian; o (3) mga materyal na pagbabago na nagresulta sa isang malaking pagbaba sa mga serbisyo sa pabahay na may kinalaman sa garahe, espasyo sa imbakan, o pag-access sa mga karaniwang lugar kung saan ang isang katapat na pagbawas sa upa ay ibinigay ng may-ari; at (43) pagtaas ng upa o iba pang pagbabago sa mga tuntunin ng isang pangungupahan na pinahintulutan sa ilalim ng Rent Ordinance at Rules and Regulations.

Alinsunod sa Rent Ordinance section 37.9A(e)(3)(D) para sa Ellis evictions at section 37.9C(e)(3) para sa evictions forrowner/relative move-in (OMI), demolition, temporary capital improvement work, at malaking gawaing rehabilitasyon, ang mga kinakailangang pagbabayad sa relokasyon ay tataas taun-taon sa Marso 1 dahil sa inflation. Ang pagtaas ay kinakalkula sa rate ng pagtaas sa kategorya ng paggasta na "renta ng pangunahing paninirahan" ng Consumer Price Index (CPI) para sa Lahat ng Konsyumer sa Lungsod sa Rehiyon ng San Francisco-Oakland-San Jose para sa naunang taon ng kalendaryo. Tumaas ang rate mula 263.0 para sa taong kalendaryo 2005 hanggang 267.0 para sa taong kalendaryo 2006, o 1.521%. Alinsunod dito, para sa mga abiso ng layunin ni Ellis na inihain sa Lupon mula Marso 1, 2007 hanggang Pebrero 29, 2008 at para sa mga abiso sa pagpapaalis para sa OMI, demolisyon, pansamantalang pagpapahusay ng kapital, o malaking gawaing rehabilitasyon na inihatid sa mga nangungupahan mula Marso 1, 2007 hanggang Pebrero 29 , 2008, ang mga sumusunod na halaga ng relokasyon ay dapat bayaran:

Ellis evictions: $4,571.92 bawat nangungupahan na may takip na $13, 715.75 bawat unit, na may karagdagang $3,047.94 para sa bawat matatanda (62 taong gulang o mas matanda) o may kapansanan (bawat California Government Code section 12955.3) na nangungupahan.

OMI, demolisyon, pansamantalang pagpapabuti ng kapital, at malaking pagpapalayas sa rehabilitasyon: $4,568.00 bawat karapat-dapat na nangungupahan (isang awtorisadong naninirahan, anuman ang edad, na nanirahan sa unit nang 12 o higit pang buwan) na may limitasyon na $13,705.00 bawat yunit, na may karagdagang $3,046.00 para sa bawat matatanda (60 taong gulang o mas matanda) o may kapansanan (bawat California Kodigo ng Pamahalaan seksyon 12955.3) nangungupahan o bawat sambahayan na may hindi bababa sa isang bata na wala pang 18 taong gulang.