Archivo de noticias de la Junta de Alquileres de San Francisco: 2007

POLÍTICA UNIFORME PARA VISITANTES DE HOTELES

Enmiendas propuestas (el subrayado indica el idioma nuevo; el tachado indica el idioma eliminado)

            1.         Ningún propietario u operador de un hotel de ocupación individual (SRO) negará a un huésped u ocupante del hotel el derecho a:

A.        Visitantes durante el día

Recibir visitas diariamente entre las 9:00 am y las 9:00 pm.  La administración podrá imponer un máximo de dos (2) visitantes durante el día a la vez por habitación.  No hay límite en el número total de visitantes que un inquilino puede tener por día, semana o mes.

Los niños de 13 años o menos no se contabilizarán para la regla de limitación de visitantes.  Sin embargo, la administración puede imponer un máximo de dos (2) niños por habitación a la vez.

            B.        Huéspedes que pasan la noche

                        1.   Tener ocho (8) huéspedes que pernocten por mes, limitado a un visitante por inquilino por noche.  Sólo los inquilinos que hayan residido en su unidad durante treinta y dos (32) días continuos o más tendrán derecho a tener invitados durante la noche.  Los derechos de custodia ordenados por el tribunal, que finalizan a los diecisiete (17) años, se respetarán a los efectos de pernoctaciones consecutivas, pero dichas visitas se contabilizarán para la limitación del número de visitantes que pernoctan.

      2.   Para alquileres de dos (2) personas por habitación, cada inquilino puede tener ocho (8) visitantes durante la noche por mes calendario, pero dichos inquilinos deberán llegar a un acuerdo sobre quién tendrá un (1) visitante por noche si hay una disputa.

      3.   Los inquilinos tienen derecho a que un visitante permanezca ocho (8) días consecutivos en un mes calendario.  Cualquier visitante que se aloje noches consecutivas, según lo acordado, no estará obligado a registrarse y salir durante el transcurso de una estadía consecutiva.  De lo contrario, el visitante deberá realizar el check out antes de las 11:00 am o hacer arreglos con la recepción para convertirse en visitante diurno.

                        4.   Las solicitudes de alojamiento para pasar la noche deberán realizarse a más tardar a las 21:00 horas del mismo día.  El visitante no tiene que estar presente en el momento en que se realiza la solicitud y no es necesario proporcionar su nombre hasta que llegue al hotel, después de lo cual tendrá los mismos privilegios de entrada y salida que el residente.

      DO.        Los cuidadores de inquilinos discapacitados estarán exentos de las limitaciones de visitas.  El propietario u operador del hotel podrá solicitar verificación médica o tarjeta de identificación del cuidador.

2.         Los propietarios y operadores de SRO tendrán derecho a adoptar reglas y regulaciones razonables para garantizar que los derechos de los visitantes establecidos anteriormente no infrinjan la salud y la seguridad del edificio y/o interfieran de otro modo con el derecho de los inquilinos al disfrute tranquilo.

            A.        Los propietarios u operadores tienen derecho a solicitar que los visitantes proporcionar producir   identificación de la siguiente manera:

      1.   Sólo se necesita proporcionar UNO de los siguientes tipos de identificación:  un pasaporte válido y vigente, una identificación emitida por el Departamento de Vehículos Motorizados (DMV) de California, una tarjeta de registro consular mexicano o una tarjeta de residente extranjero, una identificación de marinero mercante, una identificación del Programa de Jornaleros, una identificación de la Administración de Veteranos o cualquier identificación con fotografía válida emitida por una agencia gubernamental de California o de otro estado

      2.   Los propietarios/administradores no pueden exigir que se deje una identificación en la administración durante la estadía del visitante.  Si no se deja una identificación con la administración, los inquilinos deben acompañar a sus visitantes fuera del edificio y asegurarse de que firmen su salida.  Si el visitante de un inquilino no firma al salir, el inquilino puede perder sus privilegios de visitante durante treinta días, lo que debe notificarse por escrito dentro de los siete días.

      3.   La administración debe mantener un registro y el visitante debe registrar su entrada y salida.  El registro deberá indicar cuándo se entrega un documento de identidad y cuándo se devuelve.

      4.   Si se pierde o extravía una identificación y no se devuelve dentro de las 12 horas posteriores a la solicitud del visitante para que la devuelva, el propietario/gerente deberá pagarle al visitante $75.00 en efectivo inmediatamente después de que el visitante lo solicite como compensación por la pérdida y los inconvenientes de reemplazar la identificación perdida.

      B.        Los propietarios y operadores tendrán el derecho específico de restringir las visitas en dos (2) de los tres (3) días de control reales de cada mes.  Los proveedores deben publicar dichas fechas bloqueadas al menos cinco (5) días antes de la primera fecha bloqueada en un tamaño mínimo de 8-1/2 x 11, que se colocará de manera destacada junto a la entrada o en el vestíbulo.  Las fechas restringidas no se aplicarán a niños de trece (13) años o menos, niños bajo custodia o visitantes consecutivos.

      DO.        Los propietarios y operadores pueden negar los derechos de visita durante 30 días a los inquilinos que infrinjan reiteradamente las normas de visita al hotel.  No se podrá imponer ninguna sanción hasta la segunda infracción, y las infracciones prescribirán a los 18 meses.  Todos los avisos de violación de la política, incluido el primer aviso, deben realizarse por escrito y debe entregarse una copia al inquilino.  Estas limitaciones al derecho a revocar los derechos de los visitantes no se aplican en el caso de no garantizar que un huésped firme su salida al salir del edificio, como se especifica en la Sección 2A(2) anterior.

      D.        Los inquilinos que no estén de acuerdo con la imposición de una multa pueden: 

      1.   apelar ante el operador o representante del inquilino (si está presente); o, como alternativa,

      2.   El inquilino puede acudir directamente a la Junta de Alquiler para que se resuelva su queja. 

      MI.        Los propietarios y operadores también tendrán derecho a limitar el número de noches que un solo visitante puede pasar en la propiedad a ocho (8) por mes calendario.

      F.         Los inquilinos no estarán obligados a acompañar a sus visitantes al baño ni a otras áreas comunes del edificio, excepto lo especificado en la Sección 2A(2) anterior.  Sin embargo, el inquilino es responsable de la conducta de su visitante no acompañado.

3.         Nada de lo dispuesto en esta sección interferirá con los derechos de los propietarios y operadores de SRO de excluir a visitantes específicos que voluntaria o deliberadamente:

      A.        perturbar el disfrute pacífico del local por parte de otros inquilinos y vecinos;

      B.        destruir, desfigurar, dañar, deteriorar o quitar cualquier parte de la estructura o unidad de vivienda, o las instalaciones o equipos utilizados en común; o,

      DO.        han cometido violaciones reiteradas de la política de visitantes que puedan interpretarse como una molestia para la propiedad; o que constituyan una interferencia sustancial con la comodidad, seguridad o disfrute del propietario o los inquilinos, lo que puede ser una causa justa de desalojo según la Ordenanza de Alquiler, según lo determinen los tribunales.

      D.        Cada vez que un visitante de un inquilino sea excluido del hotel, se deberá entregar al inquilino un aviso por escrito después del hecho con el nombre del visitante y el motivo de la exclusión.

4.         Los propietarios u operadores de SRO deben poner a disposición de sus inquilinos una copia de cualquier Política de Visitas Complementaria escrita que cumpla con esta política. Los propietarios u operadores de SRO deben publicar de manera destacada la Política de Visitas Uniforme y cualquier Política de Visitas Complementaria en un tamaño mínimo de 11 x 17 junto a la entrada o en el vestíbulo.

5.         Salvo que se trate de un acuerdo por desalojo ilícito, el inquilino no puede renunciar a los derechos establecidos en esta legislación. Todo acuerdo entre el propietario u operador de la propiedad de alquiler seguro y el inquilino que reduzca o limite los derechos establecidos en esta legislación se considerará nulo e inaplicable.

6.         Como resultado de esta legislación, los inquilinos tienen ciertos derechos específicos. Si el propietario o el operador de la vivienda de alquiler individual viola esta disposición, el inquilino tendrá derecho a un recurso legal y se le recomendará que acuda a la Junta de Estabilización de Alquileres de San Francisco o a la policía, según corresponda.

7.         Los propietarios u operadores de SRO que deseen modificar los derechos establecidos anteriormente pueden presentar una petición ante la Junta de Estabilización de Alquileres de San Francisco y recibir una audiencia sobre dicha petición. El propietario u operador de SRO deberá colocar un aviso con la hora y fecha de dicha audiencia en un lugar destacado sobre la recepción del hotel, en el vestíbulo y se deberán colocar al menos cinco (5) copias en cada piso del edificio.

8.         La Junta de Alquileres traducirá la Política Uniforme para Visitantes a los idiomas predominantes de la comunidad y los pondrá a disposición según sea necesario.

La Ordenanza N.° 200-07 agrega el Capítulo 49B al Código Administrativo y exige que los propietarios cambien las cerraduras de las puertas o las reemplacen cuando todos los inquilinos desalojen una unidad de alquiler. El propietario debe cambiar las cerraduras o reemplazar sólo una de las cerraduras de cada puerta exclusiva de la unidad. La Ordenanza entra en vigencia el 9 de septiembre de 2007 (30 días después de la firma del Alcalde el 10 de agosto de 2007).

En su reunión del 3 de abril de 2007, la Junta de Alquileres votó para limitar las audiencias de la Junta de Alquileres sobre las reclamaciones de los inquilinos de estatus protegido a aquellas situaciones especificadas en la Sección 37.9(i)(4) de la Ordenanza en las que el propietario "busca recuperar una unidad de alquiler utilizando los motivos enumerados en la Sección 37.9(a)(8)". Por lo tanto, dichas determinaciones de la Junta de Alquileres están disponibles sólo si el propietario quiere recuperar la posesión de la unidad del inquilino para que la ocupe el propietario y el inquilino reclama el estatus protegido. Las determinaciones no están disponibles en la Junta de Alquileres ni para los propietarios que quieren vender la propiedad ni para los propietarios que quieren recuperar la posesión de la unidad de un inquilino sobre la base de un desalojo de Ellis.

Los propietarios que deseen recuperar la posesión de la unidad para que la ocupe el propietario pueden solicitar una determinación de la Junta de Alquiler completando el Formulario I de la petición del propietario para Gastos de Operación y Mantenimiento y marcando la casilla "Otros" con una solicitud para determinar el reclamo de estado protegido del inquilino. Como alternativa, el propietario puede pedirle al tribunal que decida el reclamo de estado protegido del inquilino.

En su reunión del 6 de marzo de 2007, la Junta de Alquileres decidió no adoptar reglamentos para implementar la legislación Mirkarimi que exige una buena causa para interrumpir ciertos servicios de vivienda, ya que tanto los comisionados de propietarios como de inquilinos manifestaron su oposición a los reglamentos propuestos. Si los comisionados de propietarios e inquilinos pueden llegar a un acuerdo sobre los reglamentos propuestos en el futuro, la Junta volverá a examinar el tema. Mientras tanto, el personal de la Junta de Alquileres informará a los miembros del público sobre las disposiciones de la Ordenanza Mirkarimi y que corresponde a los tribunales interpretar las disposiciones. La Junta modificó el Reglamento 12.20(a) en la reunión para ajustarlo a la legislación Mirkarimi eliminando el actual inciso 12.20(a)(3) de la siguiente manera:

(a) Obligaciones y pactos impuestos unilateralmente

A los efectos de un desalojo según la Sección 37.9(a)(2) de la Ordenanza, un propietario no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler debido a la supuesta violación por parte del inquilino de una obligación o convenio del contrato de alquiler, si dicha obligación o convenio fue impuesto unilateralmente por el propietario y no fue aceptado por el inquilino y no se incluyó, o no es materialmente igual a una obligación o convenio en el contrato de alquiler acordado mutuamente por las partes. Lo anterior no se aplicará a: (1) cambios en las obligaciones o convenios que no sean materiales; (2) cambios en las obligaciones o convenios materiales requeridos por la ley o para proteger la salud, la seguridad y el disfrute tranquilo de los ocupantes del edificio o propiedades adyacentes; o (3) cambios materiales que hayan resultado en una disminución sustancial en los servicios de vivienda con respecto a garaje, espacio de almacenamiento o acceso a áreas comunes para los cuales el propietario haya proporcionado una reducción de alquiler proporcional; y (43) aumentos de alquiler u otros cambios en los términos de un contrato de alquiler autorizados bajo la Ordenanza de Alquiler y las Normas y Reglamentos.

De conformidad con la sección 37.9A(e)(3)(D) de la Ordenanza de Alquileres para los desalojos de Ellis y la sección 37.9C(e)(3) para los desalojos por mudanza del propietario o familiar (OMI), demolición, trabajo de mejora de capital temporal y trabajo de rehabilitación sustancial, los pagos de reubicación requeridos se incrementan anualmente el 1 de marzo debido a la inflación. El aumento se calcula sobre la tasa de aumento en la categoría de gastos de "alquiler de residencia principal" del Índice de Precios al Consumidor (IPC) para todos los consumidores urbanos en la región de San Francisco-Oakland-San José para el año calendario anterior. La tasa aumentó de 263,0 para el año calendario 2005 a 267,0 para el año calendario 2006, o 1,521%. En consecuencia, para los avisos de intención de Ellis presentados ante la Junta desde el 1 de marzo de 2007 hasta el 29 de febrero de 2008 y para los avisos de desalojo por OMI, demolición, trabajo de mejora de capital temporal o trabajo de rehabilitación sustancial entregados a inquilinos desde el 1 de marzo de 2007 hasta el 29 de febrero de 2008, se deben pagar los siguientes montos de reubicación:

Desalojos de Ellis: $4,571.92 por inquilino con un límite de $13,715.75 por unidad, con $3,047.94 adicionales por cada inquilino anciano (62 años o más) o discapacitado (según la sección 12955.3 del Código de Gobierno de California).

Desalojos por OMI, demolición, mejoras de capital temporales y rehabilitación sustancial: $4,568.00 por inquilino elegible (un ocupante autorizado, independientemente de la edad, que haya residido en la unidad durante 12 meses o más) con un límite de $13,705.00 por unidad, con $3,046.00 adicionales por cada inquilino mayor (60 años o más) o discapacitado (según la sección 12955.3 del Código de Gobierno de California) o cada hogar con al menos un niño menor de 18 años.