San Francisco Rent Board News Archive: 2000

Sunday, December 31, 2000

Proposisyon H Advisory No. 4, Disyembre 21, 2000

Noong Disyembre 20, 2000, ipinagkaloob ng korte ang mosyon ng mga nagsasakdal para sa isang paunang utos sa Quigg v. City at County ng San Francisco na manatili ang Proposisyon H na magkabisa hanggang sa karagdagang utos ng hukuman o isang pinal na desisyon sa kaso. Ang pananatili ay walang pagkiling sa pagpapatibay ng Rent Board ng mga regulasyon upang malunasan ang mga problema sa Proposisyon at walang pagkiling sa pansamantalang aksyon ng Lupon sa pagproseso ng mga petisyon sa pagpapahusay ng kapital hangga't ang Proposisyon Hindi ipinapatupad ang H nang walang utos ng korte. Nangangahulugan ito na HINDI magkakabisa ang Proposisyon H sa Dis. 21^st gaya ng nangyari na wala sa utos. Ang mga refund na ipinag-uutos ng Proposisyon H para sa mga passthrough sa pagpapahusay ng kapital na kasalukuyang binabayaran ay HINDI rin magkakabisa bilang resulta ng desisyon ng hukom.

Sa oral argument, sinabi ng hukom na ang Proposisyon H ay maaaring ipatupad ayon sa konstitusyon, ngunit hindi konstitusyonal nang walang mga regulasyong tumutugon sa problema ng mga panginoong maylupa na walang 1978 base year data. Samakatuwid, binigyan ng hukom ang Rent Board ng pagkakataon na magpatibay ng mga naturang regulasyon.

Isasaalang-alang ng Rent Board ang epekto ng desisyon ng korte, kabilang ang mga posibleng regulasyon at kung paano ipoproseso ng Board ang mga petisyon sa pagpapahusay ng kapital pansamantala, sa susunod na pulong ng Lupon sa Enero 2, 2001. Gayunpaman, ang karamihan sa talakayan sa Proposisyon Ang mga regulasyon ay magaganap sa isang espesyal na pagpupulong noong Enero 9, 2001 Susubukan ng departamento na makakuha ng mas malaking silid ng pagpupulong sa City Hall para sa ika-9 na mga taong nagpaplanong dumalo sa pagpupulong na ito ay dapat suriin ang agenda upang matukoy ang eksaktong lokasyon.

Bilang karagdagan sa problema sa batayang taon ng 1978, sinabi ng hukom na ang retroactive na aplikasyon ng Proposisyon H hanggang Abril 10,2000 ay isa ring problema. Gayunpaman, ang hukom ay hindi gumawa ng partikular na desisyon sa legalidad ng retroactive na aplikasyon ng Proposisyon sa oras na ito.

Prop H Advisory #3 - 12/15/00

PROP H UPDATE BLG. 3—12/15/00

Pinatunayan ng Lupon ng mga Superbisor ang mga resulta ng halalan sa kanilang Disyembre 11^ika pagpupulong. Kaya't ang Proposisyon H ay magiging batas simula Disyembre 21, 2000. Ang kaso na isinampa sa pagsalungat sa Prop H ay kasalukuyang nakatakdang dinggin sa Disyembre 20^ika.

Paparating na Mga Pagbabago sa Batas ng Estado, Epektibo sa Enero 1, 2001 - 12/15/00

DARATING NA MGA PAGBABAGO SA BATAS NG ESTADO EFFECTIVE JAN. 1, 2001—12/15/00

Ang Senate Bill SB 1745 ay magkakabisa sa Enero 1, 2001. Ang batas na ito ay nag-aatas na ang isang 60-araw na paunawa ay ibigay kapag ang isang iminungkahing pagtaas ng upa ay magreresulta sa isang 10% o higit na pagtaas para sa nakalipas na 12 buwan ng isang pangungupahan. Nangangahulugan ito na dapat kalkulahin ng isa ang kabuuan ng lahat ng pagtaas na ibinigay sa loob ng 12 buwan bago ang petsa ng bisa ng iminungkahing pagtaas ng upa. Ang batas na ito ay lumilitaw na nangangailangan ng pagsasama ng iminungkahing pagtaas ng upa pati na rin kapag kinakalkula ang 10% cap.

Hindi ito dapat maging isyu para sa karamihan ng mga may-ari maliban kung mayroong passthrough sa pagpapahusay ng kapital na ipinapataw sa taon. Mangyaring suriin sa iyong abogado kung mayroon kang mga katanungan o panoorin ang site na ito habang mas maraming impormasyon ang magagamit. Upang matiyak na ang lahat ng mga abiso ay nakakatugon sa pamantayan ng estado, inirerekomenda namin na ibigay mo ang lahat ng mga abiso nang hindi bababa sa 60 araw bago ang petsa ng bisa ng pagtaas.

Ang Taunang Pinahihintulutang Pagtaas para sa Marso 2001 ay 2.8% - 12/15/00

Ang Taunang Pinahihintulutang Pagtaas para sa Marso 2001 ay 2.8%

12/15/00

Proposisyon H Advisory #2 - 12/1/00

Disyembre 1, 2000 Proposisyon H Update

Noong Nobyembre 20,2000 ang San Francisco Apartment Association, ang Coalition for Better Housing at siyam na indibidwal na may-ari ay nagsampa ng kaso na hinahamon ang konstitusyonalidad ng Proposisyon H. Ang demanda (Quigg v. City and County of San Francisco, Superior Court Case No. 316928) inaangkin na ang Proposisyon H ay labag sa batas dahil hindi nito pinapayagan ang mga may-ari na walang data ng kita at gastos sa batayang taon mula 1978 na makakuha ng inaatas ng konstitusyon ang patas na pagbabalik, at ito rin ay labag sa batas na nalalapat nang retroaktibo sa mga kaso bago ang petsa ng bisa ng Proposisyon. Ang mga may-ari ay humihiling din ng isang paunang utos upang pigilan ang pagpapatupad ng Proposisyon H hanggang sa matukoy ng korte kung ito ay wasto o hindi. Ang isang pagdinig sa kahilingan para sa isang paunang injunction ay kasalukuyang nakatakda para sa Disyembre 20,2000, ngunit maaaring magbago. Ang mga papeles ng oposisyon ng Lungsod ay dapat isampa limang araw ng hukuman bago ang petsa ng pagdinig. Ipo-post namin ang desisyon ng korte sa sandaling matanggap ito.

Ipagpapatuloy ng Rent Board ang pagtalakay nito sa mga isyu sa pagpapatupad patungkol sa Proposisyon H sa mga pulong ng Board sa ika-5 at ika-19 ng Disyembre. Magiging epektibo ang Proposisyon H 10 araw pagkatapos na patunayan ng Lupon ng mga Superbisor ang mga resulta ng halalan. Kaya, kung patunayan ng Lupon ang mga resulta sa pagpupulong nito noong Disyembre 11, ang petsa ng bisa ay magiging Disyembre 21,2000. Ipo-post namin ang epektibong petsa sa sandaling malaman ito.

Payo sa Pagpapatupad ng Proposisyon H #1- 11/8/00

Payo sa Pagpapatupad ng Proposisyon H-11/8/00

Noong Nobyembre 7, 2000, ipinasa ng mga botante ng San Francisco ang Proposisyon H. Ang Proposisyon H ay magkakaroon ng malaking epekto sa pinahihintulutang pagtaas ng upa para sa mga gastos sa pagpapahusay ng kapital sa San Francisco kapag ito ay naging epektibo. Karaniwang ipinagbabawal ng Proposisyon H ang karamihan sa mga pagtaas ng upa sa pagpapahusay ng kapital maliban kung kinakailangan ang mga ito upang mabigyan ang may-ari ng isang patas na pagbabalik na kinakailangan ayon sa konstitusyon. Ang panukala ay nagbibigay sa nauugnay na bahagi:

"(3) Mga Pagpapahusay sa Kapital, Rehabilitasyon, at Pagtitipid ng Enerhiya. Para sa anumang mga petisyon na isinampa pagkatapos ng Abril 10, 2000 o nakabinbing mga petisyon kung saan walang pinal na desisyon na inilabas noong Abril 10, 2000, ang isang kasero ay hindi maaaring magpataw ng mga pagtaas ng upa batay sa gastos ng mga pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon o pagtitipid ng enerhiya, maliban sa itinatadhana sa seksyong ito Ang isang may-ari na nagsagawa ng pagpapalakas ng seismic alinsunod sa Building Code Ang mga Kabanata 14 at 15 ay maaaring magpataw ng mga pagtaas ng upa para sa seismic retrofit sa halagang hindi lalampas sa 5% ng base na upa ng nangungupahan sa alinmang labindalawang (12) buwang panahon.

(a) Gayunpaman, sa anumang pagkakataon ay hindi dapat tanggihan ang pagtaas ng upa para sa pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon o mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya sa may-ari ng isang kinakailangan ayon sa konstitusyon ng patas na pagbabalik sa ari-arian sa ilalim ng pagpapanatili ng pamantayan ng netong kita sa pagpapatakbo ng patas na kita. Sa pagtukoy ng naturang pagbabalik, ang netong kita sa pagpapatakbo ng may-ari, hindi kasama ang prinsipal at interes ng mortgage, sa batayang taon bago ang pagsasabatas ng mga limitasyon sa pagkontrol sa upa ay tataas sa rate na 40% ng pagtaas sa CPI mula noong batayang taon.

Magiging epektibo ang panukala mga tatlumpung (30) araw pagkatapos ma-certify ang resulta ng halalan. Ang epektibong petsa ng Proposisyon H kung gayon ay sa Disyembre 2000.

Bago ang petsa ng bisa, ang Rent Board ay patuloy na magdaraos ng mga pagdinig at maglalabas ng mga desisyon sa mga petisyon sa pagpapahusay ng kapital nang walang patas na pagsusuri sa pagbabalik. Tatanggapin din ng Rent Board ang mga paghahain ng mga bagong petisyon sa pagpapahusay ng kapital nang walang patas na pagsusuri sa pagbabalik hanggang sa petsa ng bisa. Sa petsa ng bisa, gayunpaman, ang Rent Board ay magpoproseso ng mga nakabinbing petisyon sa pagpapahusay ng kapital at tatanggap ng mga bagong paghahain ng mga petisyon sa pagpapahusay ng kapital nang walang patas na pagsusuri sa pagbabalik para lamang sa seismic strengthening work para sa Unreinforced Masonry Buildings (UMBs) sa ilalim ng Building Code Chapters 14 at 15. Lahat iba pang mga petisyon sa pagpapahusay ng kapital na nakabinbin sa petsa ng bisa o isinampa pagkatapos ng petsa ng bisa ng bisa ay dapat magsama ng patas na pagsusuri sa pagbabalik ayon sa hinihingi ng Proposisyon H. Ang Lupon ng Pagpapaupa ay bubuo ng isang form para sa patas na pagsusuri sa pagbabalik bago ang petsa ng bisa ng Proposisyon H.

Nalalapat ang Proposisyon H sa lahat ng petisyon sa pagpapahusay ng kapital na isinampa pagkatapos ng Abril 10, 2000 o kung saan walang pinal na desisyon na inilabas noong Abril 10, 2000. Mayroong humigit-kumulang 500 desisyon sa pagpapahusay ng kapital na inilabas mula noong Abril 10, 2000. Kinakailangan ng Proposisyon H na ang pagtaas ng upa ay na-certify sa ang mga desisyong iyon ay isasantabi maliban kung mapapatunayan ng may-ari ng lupa na ang pagtaas ay kinakailangan upang makapagbigay ng kinakailangang patas na pagbabalik ayon sa konstitusyon. Ang Rent Board ay magtatatag ng mga pamamaraan para sa pagpapatupad ng pangangailangang ito bago ang petsa ng bisa ng Proposisyon H. Sa anumang pagkakataon, gayunpaman, maaaring ibawas ng mga nangungupahan ang anumang mga pagbabayad para sa mga pagpapahusay ng kapital na na-certify sa mga desisyong ito mula sa renta bago ang Enero 1, 2001.

Napapanahong Impormasyon sa Pagpapatupad ng Proposisyon H

Ang impormasyon tungkol sa pagbuo ng mga form at pamamaraan ng Rent Board, pati na rin ang status ng anumang legal na aksyon na maaaring ihain upang hamunin o manatiling pagpapatupad ng Proposisyon H, ay maaaring makuha mula sa Rent Board sa mga sumusunod na paraan:

Website : http://sfrb.org sa ilalim ng "Ano'ng Bago"
24-Oras na Naitala na Linya ng Impormasyon —415.252.4600, Menu Blg. 46 "Proposisyon H—Kasalukuyang Katayuan"
Fax Back —415.252.4660, Document Number 014, "What's New/Amended"

Pananatilihin naming napapanahon ang impormasyong makukuha mula sa mga mapagkukunang ito. Kung mayroon kang mga tanong na maaaring hindi masagot sa mga mapagkukunang ito, maaari mo ring tawagan ang aming kawani ng pagpapayo sa 415.252.4602 sa pagitan ng 9-12 at 1 hanggang 4 bawat araw ng trabaho.

Teksto ng Proposisyon H, Limitasyon sa Passthrough - 10/24/00

PAGPAPABUTI NG CAPITAL PASSTHROUGH LIMITATION, PROPOSISYON H

Maging ito ay inordenan ng mga Tao ng Lungsod at County ng San Francisco:

UNANG SEKSYON: INITIATIVE ORDINANCE

Sinabi ni Sec. 37.2 Mga Kahulugan.

(a) Base Rent.

(1) Yaong upa na sinisingil sa isang nangungupahan sa unang pagtira kasama ang anumang pagtaas ng upa na pinapayagan at ipinataw sa ilalim ng kabanatang ito; sa kondisyon, gayunpaman, ang batayang upa ay hindi dapat magsama ng mga pagtaas na ipinataw alinsunod sa Seksyon 37.7 sa ibaba o mga passthrough ng utility o mga passthrough sa pangkalahatang obligasyong bono alinsunod sa Seksyon 37.2(o) sa ibaba. Ang base na upa para sa mga nangungupahan ng RAP rental units sa mga lugar na itinalaga sa o pagkatapos ng Hulyo 1, 1977 ay ang renta na itinatag alinsunod sa Seksyon 32.73-1 ng San Francisco Administrative Code. Ang mga pagtaas ng upa na maiuugnay sa amortisasyon ng Punong Administrative Officer ng isang RAP loan sa isang lugar na itinalaga sa o pagkatapos ng Hulyo 1, 1977 ay hindi dapat isama sa batayang upa.

(2) Mula at pagkatapos ng petsa ng bisa ng ordinansang ito, ang batayang upa para sa mga nangungupahan na naninirahan sa mga unit na nakatanggap ng ilang partikular na tulong sa pagrenta na nakabatay sa nangungupahan o nakabatay sa proyekto ay ang mga sumusunod:

(a) Kaugnay ng tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan:

(i) Para sa sinumang nangungupahan na tumatanggap ng tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan simula sa petsa ng bisa ng Ordinansang ito (maliban kung ang renta na babayaran ng nangungupahan ay isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan, tulad ng sa programa ng sertipiko ng Seksyon 8 at ang programang subsidy sa pagpapaupa para sa programang HOPWA), at patuloy na pagtanggap ng tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan kasunod ng petsa ng bisa ng Ordinansang ito, ang batayang upa para sa bawat yunit na inookupahan ng naturang nangungupahan ay ang upa na babayaran para sa yunit na iyon sa ilalim ng kontrata sa pagbabayad ng tulong sa pabahay, gaya ng binago, sa pagitan ng San Francisco Housing Authority at ng may-ari (ang "Kontrata ng HAP") na may kinalaman sa yunit na iyon kaagad bago ang petsa ng bisa ng ordinansang ito (ang "Kontrata ng HAP upa").

(ii) Para sa sinumang nangungupahan na tumatanggap ng tulong sa pagpaparenta na nakabatay sa nangungupahan (maliban kung ang renta na babayaran ng nangungupahan ay isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan, tulad ng sa programa ng sertipiko ng Seksyon 8 at ang programa ng subsidy sa pagpapaupa para sa programa ng HOPWA) , at pagsisimula ng paninirahan sa isang paupahang unit kasunod ng petsa ng bisa ng Ordinansang ito, ang batayang upa para sa bawat yunit na inookupahan ng naturang nangungupahan ay ang HAP Contract Rent na may bisa. sa petsa na nagsimula ang nangungupahan sa pag-okupa sa naturang unit.

(iii) Para sa sinumang nangungupahan na ang tulong sa pagrenta na nakabatay sa nangungupahan ay magwawakas o mag-expire, sa anumang dahilan, kasunod ng petsa ng bisa ng Ordinansang ito, ang batayang upa para sa bawat naturang yunit kasunod ng pag-expire o pagwawakas ay ang HAP Contract Rent na may bisa para sa unit na iyon. kaagad bago ang pag-expire o pagwawakas ng tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan.

(iv) (b) Para sa sinumang nangungupahan na sumasakop sa isang unit sa panahon ng pag-expire o pagwawakas, para sa anumang dahilan, ng isang nakabatay sa proyektong Kontrata ng HAP sa ilalim ng Seksyon 8 ng United States Housing Act of 1937 (42 USC §1437f, bilang susugan), ang batayang upa para sa bawat naturang yunit kasunod ng pag-expire o pagwawakas ay ang "kontrata sa renta" na may bisa para sa yunit na iyon kaagad bago ang pag-expire o pagwawakas ng Kontrata ng HAP na nakabatay sa proyekto.

(v) (c) Para sa sinumang nangungupahan na sumasakop sa isang unit sa paunang pagbabayad o pag-expire ng anumang mortgage na insured ng United States Department of Housing and Urban Development ("HUD"), kabilang ngunit hindi limitado sa mga mortgage na ibinigay sa ilalim ng mga seksyon 221(d) (3), 221(d)(4) at 236 ng National Housing Act (12 USC §1715z-1), ang batayang upa para sa bawat ang unit ay ang "basic rental charge" (inilalarawan sa 12 USC 1715z-1(f), o kahalili na batas) na may bisa para sa unit na iyon kaagad bago ang prepayment ng mortgage, na hindi kasama sa singil ang "interest reduction payment" na maiuugnay sa ang yunit na iyon bago ang prepayment o pag-expire ng mortgage.

(b) Lupon. Ang Lupon sa Pagpapatatag at Arbitrasyon ng Residential Rent.

(c) Mga Pagpapabuti ng Kapital. Yaong mga pagpapahusay na materyal na nagdaragdag sa halaga ng ari-arian at lubos na nagpapahaba nito ~~kapaki-pakinabang na buhay, o iakma ito sa mga bagong gamit, at maaaring ma-amortize sa kapaki-pakinabang na buhay ng pagpapabuti ng gusali~~.

(d) CPI. Consumer Price Index para sa lahat ng Urban Consumer para sa San Francisco-Oakland Metropolitan Area, US Department of Labor.

(e) Mga Panukala sa Pagtitipid ng Enerhiya. Ginawa ang Trabaho alinsunod sa mga kinakailangan ng Artikulo 12 ng Kodigo sa Pabahay ng San Francisco.

(f) Hukom ng Administrative Law. Isang tao, na itinalaga ng lupon, na namamagitan at namamagitan sa mga pagtatalo sa pagtaas ng upa, at gumaganap ng iba pang mga tungkulin ayon sa kinakailangan alinsunod sa Kabanata 37 na ito.

(g) Mga Serbisyo sa Pabahay. Mga serbisyong ibinibigay ng may-ari na may kaugnayan sa paggamit o pag-okupa ng isang paupahang unit kabilang ang, ngunit hindi limitado sa: pag-aayos; kapalit; pagpapanatili; pagpipinta; liwanag; init; tubig; serbisyo ng elevator; mga pasilidad sa paglalaba at mga pribilehiyo; serbisyo ng janitor; pag-alis ng tanggihan; mga kasangkapan; telepono; paradahan; mga karapatan na pinahihintulutan ang nangungupahan sa pamamagitan ng kasunduan, kabilang ang karapatang magkaroon ng isang tiyak na bilang ng mga nakatira, ipinahayag man o ipinahiwatig, at kung ipinagbabawal o hindi ng kasunduan ang subletting at/o pagtatalaga; at anumang iba pang benepisyo, pribilehiyo o pasilidad.

(h) Nagpapaupa. Isang may-ari, lessor, sublessor, na tumatanggap o may karapatan na tumanggap ng upa para sa paggamit at pagtira ng anumang residential rental unit o bahagi nito sa Lungsod at County ng San Francisco, at ang ahente, kinatawan o kahalili ng alinman sa mga nabanggit.

(i) (i) Miyembro. Isang miyembro ng Residential Rent Stabilization and Arbitration Board.

(j) Over FMR Tenancy Program. Isang regular na programa sa pangungupahan ng sertipiko kung saan ang pangunahing upa, kasama ang isang allowance sa utility sa halagang itinakda ng HUD, ay lumampas sa makatarungang limitasyon sa upa sa merkado para sa isang partikular na laki ng unit gaya ng tinutukoy ng HUD.

(k) Pamantayan sa pagbabayad. Isang halagang tinutukoy ng San Francisco Housing Authority na ginagamit upang matukoy ang halaga ng tulong na binayaran ng San Francisco Housing Authority sa ngalan ng isang nangungupahan sa ilalim ng Section 8 Voucher Program (24 CFR Part 887).

(l) Rap. Programa sa Pautang sa Rehabilitasyon sa Paninirahan (Kabanata 32, Administrative Code ng San Francisco).

(m) Mga Yunit sa Pagrenta ng RAP. Mga yunit ng tirahan sa tirahan na napapailalim sa mga pautang sa RAP alinsunod sa Kabanata 32, Administrative Code ng San Francisco.

(n) Departamento ng Real Estate. Isang departamento ng lungsod sa Lungsod at County ng San Francisco.

(o) Gawaing Rehabilitasyon. Anumang gawaing rehabilitasyon o pagkukumpuni na ginawa ng may-ari ng lupa patungkol sa isang paupahang unit, o sa mga karaniwang lugar ng istrakturang naglalaman ng unit ng pagpapaupa, na ginawa upang makasunod sa batas ng Estado o lokal, o ginawa upang ayusin pinsalang dulot ng sunog, lindol o iba pang nasawi o natural na sakuna.

(p) Renta. Ang pagsasaalang-alang, kabilang ang anumang bonus, mga benepisyo o pabuya, na hinihingi o natanggap ng isang may-ari para sa o may kaugnayan sa paggamit o pag-okupa ng isang unit, o pagtatalaga ng isang lease para sa naturang unit, kabilang ngunit hindi limitado sa mga hinihinging pera o binayaran para sa paradahan, kasangkapan, serbisyo sa pagkain, serbisyo sa pabahay ng anumang uri, o subletting.

(q) Tumataas ang Renta. Anumang karagdagang perang hinihingi o binayaran para sa upa gaya ng tinukoy sa aytem (p) sa itaas, o anumang pagbawas sa mga serbisyo sa pabahay nang walang katumbas na pagbawas sa mga perang hinihingi o binayaran para sa upa; sa kondisyon, gayunpaman, na kung saan binabayaran ng landlord ang mga utility ng nangungupahan at ang halaga ng pagtaas ng mga utility na iyon, ang pagpasa ng landlord sa nangungupahan ng naturang tumaas na mga gastos ay hindi bumubuo ng pagtaas ng upa; at (2) kung saan nagkaroon ng pagbabago sa buwis sa ari-arian ng may-ari na maiugnay sa isang panukala sa balota na inaprubahan ng mga botante sa pagitan ng Nobyembre 1, 1996, at Nobyembre 30, 1998, ang pagpapasa ng may-ari ng naturang pagtaas ng mga gastos alinsunod sa sa Kabanatang ito ay hindi bumubuo ng pagtaas ng upa.

(r) Mga Yunit sa Pagrenta. Lahat ng residential dwelling unit sa Lungsod at County ng San Francisco kasama ang lupa at mga kaugnay na gusali doon, at lahat ng serbisyo sa pabahay, pribilehiyo, kasangkapan at pasilidad na ibinibigay kaugnay ng paggamit o pagtira nito, kabilang ang mga pasilidad ng garahe at paradahan. Ang termino ay hindi dapat kabilang ang:

(1) mga tirahan sa pabahay sa mga hotel, motel, inn, tourist house, rooming at boarding house, sa kondisyon na sa oras na ang isang akomodasyon ay inookupahan ng isang nangungupahan sa loob ng tatlumpu't dalawang (32) tuloy-tuloy na araw o higit pa, ang nasabing akomodasyon ay dapat maging isang paupahang yunit na napapailalim sa mga probisyon ng kabanatang ito; basta't higit pa, walang may-ari ng lupa ang magdadala ng aksyon para mabawi ang pagmamay-ari ng naturang yunit upang maiwasang mapasok ang yunit sa mga probisyon ng kabanatang ito. Isang pagpapaalis para sa layuning hindi pinahihintulutan sa ilalim ng Sec. Ang 37.9(a) ay dapat ituring na isang aksyon upang mabawi ang pagmamay-ari upang maiwasan ang pagkakaroon ng isang yunit na naaayon sa mga probisyon ng kabanatang ito;

(2) mga yunit ng tirahan sa mga non-profit na kooperatiba na pagmamay-ari, inookupahan at kontrolado ng mayorya ng mga residente o mga yunit ng tirahan na pagmamay-ari lamang ng isang non-profit na pampublikong benepisyong korporasyon na pinamamahalaan ng isang lupon ng mga direktor na ang karamihan ay mga residente ng mga yunit ng tirahan at kung saan kinakailangan sa corporate by-laws na ang pagtaas ng upa ay aprubahan ng mayorya ng mga residente;

(3) mga tirahan sa pabahay sa anumang ospital, kumbento, monasteryo, pasilidad ng pinalawig na pangangalaga, asylum, pangangalaga sa tirahan o pasilidad ng pangangalagang pangkalusugan para sa mga matatanda para sa mga matatanda na dapat patakbuhin alinsunod sa lisensyang inisyu ng California Department of Social Services, ayon sa kinakailangan ng Kalusugan at Kaligtasan ng California Kabanata 3, 2 at 3.3, o sa mga dormitoryo na pagmamay-ari at pinamamahalaan ng isang institusyon ng mas mataas na edukasyon, isang mataas na paaralan, o isang elementarya;

(4) maliban sa itinatadhana sa Mga Subsection (A) at (B), mga tirahan na unit na ang mga renta ay kinokontrol o kinokontrol ng anumang yunit ng gobyerno, ahensya o awtoridad, maliban sa mga unsubsidized at/o unassisted unit na insured ng United States Department of Pabahay at Urban Development; sa kondisyon, gayunpaman, na ang mga yunit sa hindi reinforced masonry na mga gusali na sumailalim sa seismic strengthening alinsunod sa Building Code Chapters 14 at 15 ay mananatiling napapailalim sa Rent Ordinance hanggang sa ang Ordinansa ay hindi sumasalungat sa seismic strengthening bond program o sa mga kasunduan sa pautang ng programa o sa anumang mga regulasyong ipinahayag sa ilalim nito;

(A) Para sa mga layunin ng mga seksyon 37.2, 37.3(a)(9)(A), 37.4, 37.5, 37.6. 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A at 37.13, at ang mga probisyon ng arbitrasyon ng mga seksyon 37.8 at 37.8A na naaangkop lamang sa mga probisyon ng seksyon 37.3(a)(9)(A), ang terminong "mga yunit ng pagrenta" ay dapat magsama ng mga yunit inookupahan ng mga tatanggap ng tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan kung saan ang Ang programa ng tulong sa pagpaparenta na nakabatay sa nangungupahan ay hindi nagtatatag ng bahagi ng nangungupahan sa pangunahing upa bilang isang nakapirming porsyento ng kita ng isang nangungupahan, tulad ng sa programa ng voucher ng Seksyon 8 at ang programang "Over-FMR Tenancy" na tinukoy sa 24 CFR § 982.4;

(B) para sa mga layunin ng mga seksyon 37.2, 37.3(a)(9)(B), 37.4, 37.5, 37.6, 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A at 37.13, ang terminong "mga inuupahang unit" ay dapat isama ang mga unit na inookupahan mga tatanggap ng tulong sa pag-upa na nakabatay sa nangungupahan kung saan babayaran ang renta ng nangungupahan sa ilalim ng programa ng tulong sa pag-upa na nakabatay sa nangungupahan ay isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan; tulad ng sa programang sertipiko ng Seksyon 8 at ang programang subsidy sa pag-upa para sa programang Housing Opportunities para sa mga taong may AIDS ("HOPWA") ( 42 USC §12901 et seq., bilang susugan).

(5) mga paupahang unit na matatagpuan sa isang istraktura kung saan unang inisyu ang isang sertipiko ng occupancy pagkatapos ng petsa ng bisa ng ordinansang ito, maliban sa itinatadhana sa Seksyon 37.9A(b) ng kabanatang ito.

(6) mga yunit ng tirahan sa isang gusali na sumailalim sa malaking rehabilitasyon pagkatapos ng petsa ng bisa ng ordinansang ito; sa kondisyon, gayunpaman, na ang mga RAP rental unit ay hindi napapailalim sa exemption na ito.

(s) Malaking Rehabilitasyon. Ang pagsasaayos, pagbabago o pag-remodel ng mga yunit ng tirahan na 50 o higit pang taong gulang na nahatulan o hindi kwalipikado para sa mga sertipiko ng pag-okupa o nangangailangan ng malaking pagsasaayos upang maiayon ang gusali sa mga kontemporaryong pamantayan para sa disente, ligtas at malinis na pabahay . Ang malaking rehabilitasyon ay maaaring mag-iba sa antas mula sa gutting at malawak na muling pagtatayo hanggang sa malawak na mga pagpapabuti na gumagaling sa malaking ipinagpaliban na pagpapanatili. Ang mga pagpapahusay sa kosmetiko lamang tulad ng pagpipinta, dekorasyon at menor de edad na pagkukumpuni, o iba pang gawaing maaaring gawin nang ligtas nang hindi nabakante ang unit ay hindi kwalipikado bilang malaking rehabilitasyon.

(t) Nangungupahan. Isang taong karapat-dapat sa pamamagitan ng nakasulat o pasalitang kasunduan, sub-tenancy na inaprubahan ng landlord, o sa pamamagitan ng pagdurusa, na tumira sa isang residential dwelling unit nang hindi kasama ang iba.

(u) Tulong sa Renta na nakabatay sa nangungupahan. Ang tulong sa pag-upa ay direktang ibinibigay sa isang nangungupahan o direkta sa isang kasero sa ngalan ng isang partikular na nangungupahan, na kinabibilangan ng ngunit hindi dapat limitado sa mga sertipiko at voucher na ibinigay alinsunod sa Seksyon 8 ng United States Housing Act of 1937, bilang susugan (42 USC § 1437f) at ang programa ng HOPWA.

(v) Mga Utility. Ang terminong "mga utility" ay dapat tumukoy sa gas at kuryente ng eksklusibo.

Sinabi ni Sec. 37.3 Mga Limitasyon sa Renta.

(a) Mga Limitasyon sa Pagtaas ng Renta para sa mga Nangungupahan sa Occupancy. Ang mga panginoong maylupa ay maaaring magpataw ng mga pagtaas ng upa sa mga nangungupahan na nakatira lamang gaya ng itinatadhana sa ibaba:

(1) Taunang Pagtaas ng Renta. Sa Marso 1 ng bawat taon, ang Lupon ay dapat mag-publish ng pagtaas sa CPI para sa naunang 12 buwan, bilang magagamit ng US Department of Labor. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw taun-taon ng pagtaas ng upa na hindi hihigit sa base na upa ng isang nangungupahan ng higit sa 60% ng nasabing nai-publish na pagtaas. Gayunpaman, sa anumang pagkakataon, ang pinahihintulutang taunang pagtaas ay hihigit sa 7%.

(2) Pagbabangko. Ang isang kasero na umiiwas na magpataw ng taunang pagtaas ng upa o anumang bahagi nito ay maaaring makaipon ng nasabing pagtaas at ipataw ang halagang iyon sa mga petsa ng anibersaryo ng kasunod na pagtaas ng upa ng nangungupahan. ang taunang 7% na pagtaas ng upa (o pagtaas ng upa) o anumang bahagi nito ay maaaring magpataw ng naipon na pagtaas sa mga petsa ng anibersaryo ng kasunod na pagtaas ng upa ng nangungupahan.

(3) Mga Pagpapahusay sa Kapital, Rehabilitasyon, at Pagtitipid ng Enerhiya. Para sa anumang mga petisyon na isinampa pagkatapos ng Abril 10, 2000 o mga nakabinbing petisyon kung saan walang pinal na desisyon na inilabas noong Abril 10, 2000, A ang isang may-ari ay hindi maaaring magpataw ng mga pagtaas ng upa batay sa halaga ng mga pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon o pagtitipid ng enerhiya, maliban kung itinatadhana sa seksyong ito. Ang isang may-ari na nagsagawa ng seismic strengthening alinsunod sa Building Code Chapters 14 at 15, ay maaaring magpataw ng mga pagtaas ng upa para sa seismic retrofit sa halagang hindi lalampas sa 5% ng base na upa ng nangungupahan sa alinmang labindalawang (12) buwang panahon.

(a) Gayunpaman, sa anumang pagkakataon ay hindi dapat tanggihan ang pagtaas ng upa para sa pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon o mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya sa may-ari ng isang kinakailangan ayon sa konstitusyon ng patas na pagbabalik sa ari-arian sa ilalim ng pagpapanatili ng pamantayan ng netong kita sa pagpapatakbo ng patas na kita. Sa pagtukoy ng ganoong pagbabalik, ang netong kita sa pagpapatakbo ng may-ari, na hindi kasama sa prinsipyo ng mortgage at interes, sa batayang taon bago ang pagsasabatas ng mga limitasyon sa pagkontrol sa upa ay tataas sa rate na 40% ng pagtaas sa CPI mula noong batayang taon.

(b) Lahat ng pagtaas ng upa para sa pagpapabuti ng kapital, rehabilitasyon o mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya na naaprubahan pagkatapos ng Abril 10, 2000 at binayaran ng nangungupahan, at hindi para sa seismic retrofit, ay dapat ibalik sa nangungupahan nang hindi lalampas sa Disyembre 31, 2000. Kung nabigo ang landlord na ibalik ang labis na upa bago ang Disyembre 31, 2000, maaaring ibawas ng nangungupahan ang halaga ng refund mula sa hinaharap. mga pagbabayad sa upa, o magdala ng aksyong sibil sa ilalim ng Seksyon 37.11A, o gumamit ng anumang iba pang umiiral na mga remedyo. Kung ang pagtaas ng upa ay may kasamang mga gastos para sa seismic retrofit, ang may-ari o nangungupahan ay maaaring maghain ng kahilingan sa Lupon upang kalkulahin ang halaga ng pinahihintulutang pagtaas ng upa. sa kondisyon na ang mga naturang gastos ay sertipikado alinsunod sa Seksyon 37.7 at 37.8B sa ibaba; sa kondisyon pa na kung saan ang isang may-ari ng lupa ay nagsagawa ng seismic strengthening alinsunod sa Building Code Chapters 14 at 15, walang pagtaas para sa capital improvements (kasama ngunit hindi limitado sa seismic strengthening) ang lalampas, sa alinmang labindalawang (12) buwan na panahon, 10% ng base na upa ng nangungupahan, napapailalim sa mga tuntuning pinagtibay ng Lupon upang maiwasan ang paghihirap ng panginoong maylupa at payagan ang mga panginoong maylupa na patuloy na mapanatili ang kanilang mga gusali sa isang disente, ligtas at malinis Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring mag-ipon ng anumang sertipikadong pagtaas na lumampas sa halagang ito at magpataw ng pagtaas sa mga susunod na taon, na napapailalim sa 10% na limitasyon ay wala sa subseksyon na ito ay dapat ipakahulugan na humalili sa anumang mga tuntunin o regulasyon ng Lupon tungkol sa mga limitasyon sa mga pagtaas batay sa kapital. mga pagpapabuti kung ginawa nang hiwalay o kasabay ng mga pagpapabuti sa pagpapalakas ng seismic alinsunod sa Building Code Chapters 14 at 15.

(4) Mga Utility. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw ng mga pagtaas batay sa halaga ng mga utility gaya ng itinatadhana sa Seksyon 37.2(o) sa itaas.

(5) Mga Singil na May Kaugnayan sa Labis na Paggamit ng Tubig. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw ng mga pagtaas na hindi lalampas sa limampung porsyento ng mga labis na singil sa paggamit (mga parusa) na ipinapataw ng San Francisco Water Department sa isang gusali para sa paggamit ng tubig na lampas sa mga alokasyon ng Departamento ng Tubig sa ilalim ng mga sumusunod na kondisyon:

(A) Ang may-ari ay nagbibigay sa mga nangungupahan ng nakasulat na sertipikasyon na ang mga sumusunod ay na-install sa lahat ng unit: (1) permanenteng naka-install na mga retrofit device na idinisenyo upang bawasan ang dami ng tubig na ginagamit sa bawat flush o low-flow na banyo (1.6 gallons bawat flush); (2) low-flow showerheads na nagbibigay-daan sa daloy ng hindi hihigit sa 2.5 gallons kada minuto; at (3) faucet aerators (kung saan ang pag-install sa kasalukuyang mga gripo ay pisikal na magagawa); at

(B) Ang may-ari ay nagbibigay sa mga nangungupahan ng nakasulat na sertipikasyon na walang alam na pagtagas ng tubo na kasalukuyang umiiral sa gusali at ang anumang pagtagas na iniulat ng mga nangungupahan sa hinaharap ay agad na aayusin; at

(C). Ang may-ari ay nagbibigay sa mga nangungupahan ng isang kopya ng singil sa tubig para sa panahon kung kailan sinisingil ang multa. Ang mga parusa lamang na sinisingil para sa isang panahon ng serbisyo na magsisimula pagkatapos ng petsa ng bisa ng ordinansa [Abril 20, 1991] ay maaaring maipasa sa mga nangungupahan. Kung ang mga parusa ay nagreresulta mula sa isang alokasyon na hindi sumasalamin sa mga dokumentadong pagbabago sa occupancy na naganap pagkatapos ng Marso 1, 1991, ang isang may-ari ng lupa ay dapat, kung hihilingin sa sulat ng isang nangungupahan, na gumawa ng isang magandang loob na pagsisikap na iapela ang pamamahagi. Ang mga pagtaas batay sa mga multa ay dapat pro-rate sa bawat silid na batayan sa kondisyon na ang pangungupahan ay umiral sa panahong naipon ang mga singil sa parusa. Ang nasabing mga singil ay hindi dapat maging bahagi ng pangunahing upa ng isang nangungupahan. Kung ang isang parusa sa anumang partikular na panahon ng pagsingil ay sumasalamin sa 25% o higit pang pagtaas sa pagkonsumo sa naunang panahon ng pagsingil, at kung saan ang pagtaas na iyon ay hindi lumilitaw na nagreresulta mula sa pagtaas ng occupancy o anumang iba pang kilalang gamit, hindi maaaring magpataw ang isang may-ari ng anumang pagtaas batay sa naturang parusa maliban kung ang inspeksyon ng isang lisensiyadong tubero o inspektor ng Departamento ng Tubig ay hindi magsiwalat ng pagtutubero o iba pang pagtagas Ang inspeksyon ay nagpapakita ng pagtagas, walang pagtaas batay sa mga parusa ang maaaring ipataw anumang oras para sa panahon ng hindi naayos na pagtagas.

(6) Buwis sa Ari-arian. Ang kasero ay maaaring magpataw ng mga pagtaas batay sa pagbabago sa buwis sa ari-arian ng may-ari na nagreresulta mula sa pagbabayad ng mga pangkalahatang obligasyong bono ng Lungsod at County ng San Francisco na inaprubahan ng mga botante sa pagitan ng Nobyembre 1, 1996, at Nobyembre 30, 1998 gaya ng itinatadhana sa Seksyon 37.2(o) sa itaas Ang anumang pagtaas ng upa para sa mga bono na naaprubahan pagkatapos ng petsa ng bisa ng ordinansang ito sa inisyatiba ay dapat ibunyag at maaprubahan ng Ang halaga ng naturang pagtaas ay dapat matukoy para sa bawat taon ng buwis tulad ng sumusunod:

(A) Tutukuyin ng Controller at ng Lupon ng mga Superbisor ang porsyento ng rate ng buwis sa ari-arian, kung mayroon man, sa bawat taon ng buwis na maiuugnay sa mga pangkalahatang obligasyong bono na inaprubahan ng mga botante sa pagitan ng Nobyembre 1, 1996, at Nobyembre 30, 1998, at maaaring bayaran sa loob ng naturang taon ng buwis.

(B) Ang porsyentong ito ay dapat i-multiply sa kabuuang halaga ng netong halagang nabubuwisan para sa naaangkop na taon ng buwis. Ang resulta ay ang dolyar na halaga ng mga buwis sa ari-arian para sa taong iyon ng buwis para sa isang partikular na ari-arian na nauugnay sa pagbabayad ng mga pangkalahatang obligasyong bono na inaprubahan ng mga botante sa pagitan ng Nobyembre 1, 1996, at Nobyembre 30, 1998.

(C). Ang halaga ng dolyar na kinakalkula sa ilalim ng Subsection (B) ay dapat hatiin sa kabuuang bilang ng lahat ng unit sa bawat property, kabilang ang mga commercial unit. Ang bilang na iyon ay dapat hatiin ng labindalawang buwan, upang matukoy ang buwanang gastos sa bawat yunit para sa taon ng buwis na iyon ng pagbabayad ng mga pangkalahatang obligasyong bono na inaprubahan ng mga botante sa pagitan ng Nobyembre 1, 1996, at Nobyembre 30, 1998.

(D). Maaaring ipasa ng mga landlord sa bawat unit sa isang partikular na ari-arian ang halaga ng dolyar na kinakalkula sa ilalim ng Subsection na ito (6). Ang passthrough na ito ay maaaring ipataw lamang sa petsa ng anibersaryo ng nangungupahan. Ang passthrough na ito ay hindi dapat maging bahagi ng base rent ng nangungupahan. Ang halaga ng bawat taunang passthrough na ipinataw alinsunod sa Subsection (6) na ito ay maaaring mag-iba mula taon-taon, depende sa halagang kinakalkula sa ilalim ng Subsections (A) hanggang (C). Ang bawat taunang passthrough ay dapat mag-aplay lamang para sa labindalawang buwang panahon pagkatapos itong ipataw. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw ng passthrough na inilalarawan sa Subsection na ito (6) para sa isang partikular na taon ng buwis na may kinalaman lamang sa mga nangungupahan na residente ng isang partikular na ari-arian noong Nobyembre 1 ng naaangkop na taon ng buwis. Ang landlord ay hindi dapat magpataw ng passthrough alinsunod sa Subsection (6) na ito kung ang landlord ay naghain o nakatanggap ng pag-apruba ng Board para sa pagtaas ng upa sa ilalim ng Seksyon 37.8(e)(4) para sa tumaas na gastusin sa pagpapatakbo at pagpapanatili kung saan ang parehong pagtaas sa ari-arian ang mga buwis dahil sa pagbabayad ng mga pangkalahatang obligasyong bono ay kasama sa paghahambing na mga kabuuang halaga ng taon.

(E). Magkakaroon ang Board ng isang form na nagpapaliwanag kung paano kalkulahin ang passthrough.

(F). Ang mga panginoong maylupa ay dapat magbigay sa mga nangungupahan, hindi bababa sa tatlumpung (30) araw bago ang pagpataw ng passthrough na pinahihintulutan sa ilalim ng Subsection na ito

(6), isang kopya ng nakumpletong form na inilarawan sa Subsection (E). Ang nakumpletong form na ito ay dapat ibigay bilang karagdagan sa Paunawa ng Pagtaas ng Renta na kinakailangan sa ilalim ng Seksyon 37.3(b)(5). Ang isang nangungupahan ay maaaring magpetisyon para sa isang pagdinig sa ilalim ng pamamaraang inilarawan sa Seksyon 37.8 kung saan ang nangungupahan ay nagsasaad na ang isang kasero ay nagpataw ng singil na lumalampas sa mga limitasyong itinakda sa Subsection (6) na ito. Sa naturang pagdinig, ang pasanin ng patunay ay nasa panginoong maylupa. Ang mga petisyon ng nangungupahan tungkol sa passthrough na ito ay dapat na ihain sa loob ng isang taon mula sa petsa ng bisa ng passthrough.

(G). Maaaring amyendahan ng Lupon ang mga tuntunin at regulasyon nito kung kinakailangan upang ipatupad ang Subsection (6) na ito.

(7) Mga Pautang sa RAP. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw ng mga pagtaas ng upa na maiuugnay sa amortisasyon ng Punong Administrative Officer ng RAP loan sa isang lugar na itinalaga sa o pagkatapos ng Hulyo 1, 1977 alinsunod sa Kabanata 32 ng Administrative Code ng San Francisco.

(8) Mga Karagdagang Pagtaas. Ang isang may-ari ng lupa na naglalayong magpataw ng anumang pagtaas ng upa na lumampas sa pinahihintulutan sa itaas ay dapat magpetisyon para sa pagdinig ng arbitrasyon sa pag-upa alinsunod sa Seksyon 37.8 ng kabanatang ito.

(9) Ang isang may-ari ay maaaring magpataw ng pagtaas ng upa upang mabawi ang mga gastos na natamo para sa remediation ng mga panganib sa tingga, gaya ng tinukoy sa San Francisco Health Code Artikulo 26. Ang nasabing mga pagtaas ay maaaring batay sa mga pagbabago sa mga gastusin sa pagpapatakbo at pagpapanatili o para sa mga gastusin sa pagpapahusay ng kapital hangga't dahil ang mga gastos na batayan ng pagtaas ng upa ay isang malaking bahagi ng trabaho na nagpapababa o nagreremedia ng panganib sa lead, gaya ng tinukoy sa San Francisco Health Code Article 26, at ibinigay higit pa na ang mga naturang gastos ay naaprubahan para sa mga pagtaas ng gastos sa pagpapatakbo at pagpapanatili alinsunod sa Seksyon 37.8(e)(4)(A) at pinatunayan bilang mga pagpapahusay ng kapital alinsunod sa Seksyon 37.7 sa ibaba.

Kapag ang pagtaas ng upa ay pinahintulutan ng subsection na ito (a)(8), ang kabuuang pagtaas ng upa para sa parehong mga gastusin sa pagpapatakbo at pagpapanatili at pagpapahusay ng kapital ay hindi dapat lumampas sa 10% sa alinmang labindalawang (12) buwang panahon. Kung ang pinahihintulutang pagtaas ng upa dahil sa mga gastos sa remediation ng lead at abatement na trabaho ay lumampas sa 10% sa anumang 12 buwang panahon, ang isang Administrative Law Judge ay maglalapat ng bahagi ng naturang labis sa mga naaprubahang gastos sa pagpapatakbo at pagpapanatili para sa lead remediation work, at ang balanse, kung alinman, sa mga sertipikadong pagpapabuti ng kapital, sa kondisyon, gayunpaman, na ang naturang pagtaas ay hindi lalampas sa 10%. Ang isang may-ari ay maaaring makaipon ng anumang naaprubahan o sertipikadong pagtaas na ~~lumampas sa halagang ito, napapailalim sa 10% na limitasyon.~~

(10) Kaugnay ng mga unit na inookupahan ng mga tumatanggap ng tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan:

(A) Kung ang bahagi ng nangungupahan sa batayang upa ay hindi kinakalkula bilang isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan, tulad ng sa Seksyon 8 na programa ng voucher at sa Over-FMR Tenancy Program, kung gayon:

(i) Kung ang batayang upa ay katumbas o mas malaki kaysa sa Payment Standard, ang mga limitasyon sa pagtaas ng upa sa Mga Seksyon 37.3(a)(1) at (2) ay dapat ilapat sa buong base rent, at ang mga pamamaraan ng arbitrasyon para sa mga pagtaas na iyon ay itinakda sa seksyon 37.8 at 37.8A ay dapat ilapat.

(ii) Kung ang batayang upa ay mas mababa kaysa sa Pamantayan sa Pagbabayad, ang mga limitasyon sa pagtaas ng upa ng Kabanatang ito ay hindi dapat ilapat; sa kondisyon, gayunpaman, na ang anumang pagtaas ng upa na magreresulta sa base na upa ay katumbas o mas malaki kaysa sa Payment Standard ay hindi magreresulta sa isang bagong base rent na lumampas sa Payment Standard kasama ang pagtaas na pinapayagan sa ilalim ng Seksyon 37.3(a)(1) .

mga pangyayari, ang mga pagsasaayos sa upa ay dapat gawin lamang ayon sa mga kinakailangan ng programa ng tulong sa pagrenta na nakabatay sa nangungupahan.(b)>

(b) Paunawa ng Pagtaas ng Renta para sa mga Nangungupahan sa Occupancy. Sa o bago ang petsa kung kailan nagbigay ang kasero sa isang nangungupahan ng legal na abiso ng pagtaas ng upa, dapat ipaalam ng may-ari ng lupa ang nangungupahan, nang nakasulat, ng mga sumusunod:

(1) Aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa taunang pagtaas, at/o halagang naka-banko, kung mayroon;

(2) Aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa mga gastos para sa tumaas na mga gastusin sa pagpapatakbo at pagpapanatili, mga renta para sa maihahambing na mga yunit, at/o mga pagpapabuti ng kapital, rehabilitasyon, o mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya, na sertipikado alinsunod sa Seksyon 37.7; Anumang pagtaas ng upa na na-certify dahil sa mga pagtaas sa mga gastos sa pagpapatakbo at pagpapanatili ay hindi lalampas sa pitong porsyento.

(3) Aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa passthrough ng mga singil para sa gas at kuryente, o mga gastos sa panukalang bono na inilarawan sa Seksyon 37.3(a)(6) sa itaas, na ang mga singil ay dapat ipaliwanag sa nakasulat sa isang form na ibinigay ng Lupon bilang inilarawan sa Seksyon 37.3(a)(6)(E);

(4) Aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa amortisasyon ng RAP loan, gaya ng inilarawan sa Seksyon 37.3(a)(7) sa itaas.

(5) Hindi Naaayon sa Pagtaas ng Renta. Anumang pagtaas ng upa na hindi naaayon sa mga probisyon ng seksyong ito ay dapat na walang bisa.

(6) Kaugnay ng mga paupahang unit na inookupahan ng mga tatanggap ng tulong sa pagpaparenta na nakabatay sa nangungupahan, ang mga kinakailangan sa paunawa ng Subseksiyon (b) na ito ay kinakailangan bilang karagdagan sa anumang abiso na kinakailangan bilang bahagi ng programa ng tulong sa pagpaparenta na nakabatay sa nangungupahan.

(c) Paunang Limitasyon sa Renta para sa mga Subtenant. Ang isang nangungupahan na nag-sublease ng kanyang inuupahang unit ay maaaring hindi na maningil ng upa sa unang pagtira ng subtenant o mga subtenant kaysa sa renta na kasalukuyang binabayaran ng nangungupahan sa may-ari.

(d) Epekto ng Deferred Maintenance sa Passthroughs para sa Lead Remediation Techniques.

(1) Kapag ang mga panganib sa tingga, na naayos o napawi alinsunod sa Kodigo sa Pangkalusugan ng San Francisco Artikulo 26 ay mga paglabag din sa mga batas sa kalusugan at kaligtasan ng estado o lokal na pabahay, ang mga gastos sa naturang trabaho ay hindi dapat ipasa sa mga nangungupahan. ~~bilang alinman sa isang pagpapabuti ng kapital o~~ isang gastos sa pagpapatakbo at pagpapanatili kung nalaman ng Hukom ng Administrative Law na ang ipinagpaliban na pagpapanatili, gaya ng tinukoy dito, ng kasalukuyan o dating may-ari ng lupa ay nagdulot o nag-ambag sa pagkakaroon ng paglabag sa batas.

(2) Sa anumang yunit na inookupahan ng isang batang nalason sa tingga at kung saan mayroong panganib sa tingga, gaya ng tinukoy sa Kodigo sa Pangkalusugan ng San Francisco Artikulo 26, magkakaroon ng mapapabulaanan na palagay na ang mga paglabag sa mga batas sa kalusugan at kaligtasan ng estado o lokal na pabahay ay nagdulot o nilikha sa pamamagitan ng ipinagpaliban na pagpapanatili, sanhi o nag-ambag sa pagkakaroon ng mga panganib sa lead. Kung nabigo ang may-ari ng lupa na bawiin ang pagpapalagay, ang bahaging iyon ng petisyon na humihingi ng pagtaas ng upa para sa mga gastos sa remediation o pagbabawas ng panganib sa lead ay dapat tanggihan. Kung ang pagpapalagay ay tinanggihan, ang may-ari ng lupa ay may karapatan sa isang pagtaas ng upa kung sa kabilang banda ay makatwiran ng mga pamantayang itinakda sa Kabanata.

(3) Para sa mga layunin ng pagsusuri ng mga petisyon para sa pagtaas ng upa para sa trabahong remediation ng lead, ipinagpaliban ang maintenance kung ang isang makatwirang landlord sa ilalim ng mga pangyayari ay regular na nagsagawa, sa regular na batayan, ang maintenance work na kinakailangan upang panatilihin ang mga lugar mula sa paglabag sa mga pamantayan sa kaligtasan sa pabahay at pagiging matitirahan na itinakda sa Kodigo Sibil ng California Seksyon 1941 at Kodigo ng Munisipal ng San Francisco. Upang manaig sa isang ipinagpaliban na pagtatanggol sa pagpapanatili, dapat ipakita ng isang nangungupahan na ang antas ng pagkukumpuni o remediation na kasalukuyang kinakailangan ay nabawasan sana kung ang maintenance ay ginawa sa mas napapanahong paraan.

Sinabi ni Sec. 37.7 Sertipikasyon ng Mga Pagtaas ng Renta para sa Pagpapahusay ng Kapital,

Mga Panukala sa Rehabilitasyon at Pagtitipid ng Enerhiya. Seismic Retrofit

(a) Awtoridad. Alinsunod sa naturang mga alituntunin na dapat itatag ng Lupon, ang Lupon at ang mga itinalagang Hukom ng Batas sa Administratibo ay magkakaroon ng awtoridad na magsagawa ng mga pagdinig upang patunayan ang mga pagtaas ng upa sa lawak na kinakailangan upang mabayaran ang halaga ng ~~pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, at mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya~~ seismic retrofit. Ang mga gastos na tinutukoy na maiuugnay sa naturang trabaho ay dapat bayaran sa loob ng 20 taon at hindi lalampas sa 5% ng base na upa ng nangungupahan sa anumang 12 buwang panahon. na patas at makatwiran para sa uri at lawak ng trabaho at magbibigay ng insentibo sa mga panginoong maylupa upang mapanatili, mapabuti at ayusin ang kanilang mga ari-arian habang kasabay nito ay pinoprotektahan ang mga nangungupahan mula sa labis na pagtaas ng upa. Ang mga gastos na maiuugnay sa nakagawiang pagkukumpuni at pagpapanatili ay hindi dapat sertipikado.

(b) Mga Kinakailangan para sa Sertipikasyon. Ang Lupon at mga itinalagang Hukom ng Administrative Law ay maaari lamang patunayan ang mga gastos ng ~~pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, at mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya~~ seismic retrofit kung saan natutugunan ang mga sumusunod na pamantayan:

(1) Nakumpleto ng may-ari ang kapital ~~pagpapabuti o rehabilitasyon~~ seismic retrofit sa o pagkatapos ng Abril 15, 1979, o nakumpleto ng landlord ang pag-install ng mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya noong o pagkatapos ng Hulyo 24, 1982 at naghain ng patunay ng pagsunod sa Bureau of Building Inspection alinsunod sa mga kinakailangan ng Seksyon 1207(d) ng Housing Code;

(2) Ang may-ari ay hindi pa nagtataas ng upa o upa upang ipakita ang halaga ng nasabing trabaho;

(3) Ang may-ari ay hindi binayaran para sa trabaho ng mga nalikom sa insurance;

(4) Ang gusali ay hindi napapailalim sa isang RAP loan sa isang RAP area na itinalaga bago ang Hulyo 1, 1977.

(5) Ang may-ari ng lupa na nagbayad para sa seismic retrofit ay nagsampa ng petisyon sa sertipikasyon nang hindi lalampas sa limang (5) taon pagkatapos makumpleto ang trabaho.

(c) Amortisasyon at Paglalaan ng Gastos. Ang Lupon ay dapat magtatag ng mga panahon ng amortisasyon at mga pormula sa paglalaan ng gastos. Ang mga gastos ay dapat

(d) Estimator. Ang Lupon o ang Tagapagpaganap na Direktor nito ay maaaring kumuha ng isang estimator kung saan kinakailangan ang isang ekspertong pagtatasa.

(e) Bayarin sa Paghahain: Ang Lupon ay magtatatag ng bayad sa paghahain batay sa halaga ng ~~pagpapabuti ng kapital, rehabilitasyon, o mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya~~ sinusuri ang seismic retrofit. Ang mga naturang bayarin ay magbabayad para sa mga gastos ng isang estimator. Ang mga bayad na ito ay dapat ideposito sa Residential Rent

Stabilization and Arbitration Fund alinsunod sa Seksyon 10.117-88 ng code na ito.

(f) Pamamaraan ng Aplikasyon:

(1) Paghahain. Ang mga panginoong maylupa na naghahangad na dumaan sa mga gastos ng ~~pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, o mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya~~ Ang seismic retrofit ay dapat maghain ng aplikasyon sa isang form na inireseta ng board. Ang aplikasyon ay dapat samahan ng mga pansuportang materyales na irereseta ng Lupon. Ang lahat ng mga aplikasyon ay dapat isumite kasama ang bayad sa pag-file na itinatag ng lupon.

(2) Petsa ng Pag-file. Ang mga aplikasyon ay dapat na ihain bago ang pagpapadala o paghahatid ng legal na abiso ng pagtaas ng upa sa mga nangungupahan ng mga yunit kung saan ang may-ari ng lupa ay humihingi ng sertipikasyon at kahit kailan ay hindi hihigit sa limang (5) taon pagkatapos makumpleto ang trabaho.

(3) Epekto ng Pag-file ng Aplikasyon. Sa pagsasampa ng aplikasyon, ang hiniling na mga pagtaas ay hindi gagana hanggang sa oras na ang Hukom ng Administrative Law ay gumawa ng mga natuklasan ng katotohanan sa pagtatapos ng pagdinig sa sertipikasyon.

(4) Paunawa sa mga Partido. Dapat kalendaryo ng Lupon ang aplikasyon para sa pagdinig sa harap ng isang itinalagang Hukom ng Administrative Law at dapat magbigay ng nakasulat na paunawa ng petsa sa mga partido nang hindi bababa sa 10 araw bago ang pagdinig.

(g) Mga Pagdinig sa Sertipikasyon.

(1) Oras ng Pagdinig. Ang pagdinig ay dapat gaganapin sa loob ng 45 araw mula sa paghahain ng aplikasyon.

(2) Pagsasama-sama. Sa pinakamaraming lawak na posible, ang mga pagdinig sa sertipikasyon na may kinalaman sa isang partikular na gusali ay dapat pagsama-samahin. Kung ang isang kasero at/o nangungupahan ay nagsampa ng petisyon para sa pagdinig batay sa mga batayan at sa ilalim ng pamamaraang itinakda sa Seksyon

(3) 37.8, ang Lupon ay maaaring, sa pagpapasya nito, na pagsama-samahin ang mga pagdinig sa sertipikasyon sa mga pagdinig sa Seksyon 37.8 na mga petisyon.

(4) Pagpapasiya ng Hukom ng Administrative Law. Alinsunod sa mga iskedyul ng amortisasyon ng Lupon at mga pormula ng paglalaan ng gastos, ang Hukom ng Administrative Law ay dapat gumawa ng mga natuklasan kung ang iminungkahing pagtaas ng upa ay makatwiran o hindi batay sa mga sumusunod na pagsasaalang-alang:

(A) Ang aplikasyon at ang sumusuportang dokumentasyon nito;

(B) Katibayan na ipinakita sa pagdinig na nagtatag ng parehong lawak at halaga ng gawaing isinagawa;

(D) Anumang iba pang mga kaugnay na salik na dapat tukuyin ng lupon sa Mga Panuntunan at Regulasyon.

Natuklasan ng Katotohanan. Ang Hukom ng Administrative Law ay dapat gumawa ng nakasulat na mga natuklasan ng katotohanan, ang mga kopya nito ay ipapadala sa koreo sa loob ng 30 araw pagkatapos ng pagdinig.

(6) Pagbabayad o Pagbabalik ng Renta upang Ipatupad ang Desisyon sa Sertipikasyon. Kung nalaman ng Hukom ng Administrative Law na lahat o alinmang bahagi ng hindi gumaganang pagtaas ng upa noon ay makatwiran, ang nangungupahan ay dapat utusan na bayaran ang may-ari ng halagang iyon. Kung ang nangungupahan ay nagbayad ng halaga sa landlord na ang Administrative Law Judge ay hindi makatwiran, ang Administrative Law Judge ay mag-utos sa landlord na ibalik ang nangungupahan sa nasabing halaga.

(7) Katapusan ng Desisyon ng Hukom ng Administrative Law. Ang desisyon ng Hukom ng Administrative Law ay magiging pinal maliban kung aalisin ng Lupon ang kanyang desisyon sa apela.

(8) Mga apela. Maaaring maghain ng apela ang alinmang partido sa desisyon ng Hukom ng Administrative Law sa Lupon. Ang mga naturang apela ay pinamamahalaan ng Seksyon 37.8(f) sa ibaba.

(5)>

Sinabi ni Sec. 37.8A Mga Pinabilis na Pamamaraan sa Pagdinig.

Bilang kahalili sa mga pamamaraan ng pagdinig na itinakda sa Mga Seksyon 37.7(g) at 37.8(e) sa itaas, ang kasero o nangungupahan ay maaaring, sa ilang partikular na kaso, kumuha ng pinabilis na pagdinig at pinal na utos na may nakasulat na pahintulot ng lahat ng partido. Ang seksyong ito ay naglalaman ng mga eksklusibong batayan at pamamaraan para sa mga naturang pagdinig.

(a) Kakayahang magamit. Ang isang nangungupahan o may-ari ay maaaring humingi ng pinabilis na pagdinig para sa mga sumusunod na petisyon lamang:

(1) Anumang petisyon sa pagpapahusay ng kapital ng panginoong maylupa kung saan ang iminungkahing pagtaas para sa sertipikadong ~~pagpapabuti ng kapital~~ hindi lalampas ang mga gastos sa seismic retrofit ~~mas malaki sa 10%~~ 5% o ~~$30.00 ng baseng upa ng isang nangungupahan~~ at ang mga partido ay nagtatakda sa halaga ng capital improvements seismic retrofit;

(2) Anumang petisyon ng nangungupahan na nagsasaad ng mga nabawasang serbisyo sa pabahay na may dating halaga na hindi hihigit sa $1,000.00 sa petsa na inihain ang petisyon;

(3) Anumang petisyon ng nangungupahan na nagpaparatang sa kabiguan ng panginoong maylupa na ayusin at mapanatili ang lugar ayon sa kinakailangan ng batas ng estado o lokal;

(4) Anumang petisyon ng nangungupahan na nagsasaad ng labag sa batas na pagtaas ng upa kung saan itinakda ng mga partido ang kasaysayan ng upa ng nangungupahan at ang mga sobrang bayad sa upa ay hindi lalampas sa kabuuang $1,000.00 mula sa petsang inihain ang petisyon;

(5) Anumang petisyon hinggil sa mga tanong sa hurisdiksyon kung saan itinakda ng mga partido ang mga kaugnay na katotohanan.

(b) Mga Pamamaraan sa Pagdinig. Ang mga pamamaraan ng aplikasyon ng petisyon ng Seksyon 37.7(f) at Seksyon 37.8(c) at (d) ay nalalapat sa mga petisyon para sa pinabilis na mga pagdinig. Ang mga pagdinig ay isasagawa ayon sa mga sumusunod na pamamaraan:

(1) Oras ng Pagdinig. Ang pagdinig ay dapat isagawa sa loob ng dalawampu't isang (21) araw pagkatapos ng paghahain ng nakasulat na pahintulot ng lahat ng partido. Ang antas ng mga serbisyo sa pabahay na ibinibigay sa mga nangungupahan" na unit ay hindi dapat bawasan sa panahon sa pagitan ng paghaharap ng petisyon at pagtatapos ng pagdinig.

(2) Pagsasama-sama. Sa pinakamaraming lawak na posible, at sa pamamagitan lamang ng pahintulot ng mga partido, ang mga pagdinig na may kinalaman sa isang partikular na gusali ay dapat pagsama-samahin.

(3) Pagsasagawa ng Pagdinig. Ang pagdinig ay isasagawa ng isang Administrative Law Judge na itinalaga ng Lupon. Ang parehong partido ay maaaring mag-alok ng mga naturang dokumento, testimonya, nakasulat na deklarasyon o iba pang ebidensya na maaaring nauugnay sa mga paglilitis. Ang mga takda ng mga partido ayon sa hinihiling sa ilalim ng Mga Seksyon 37.8A(b)(1), (b)(4) at (b)(5) ay kailangan bilang ebidensya. Ang pasanin ng mga kinakailangan sa patunay na itinakda sa Seksyon 37.7 at 37.8 ay naaangkop sa mga kategorya ng pagdinig sa Seksyon 37.8A(b) sa itaas. Walang rekord ng pagdinig ang dapat panatilihin para sa anumang layunin.

(4) Kautusan ng Hukom ng Administrative Law. Batay sa lahat ng pamantayang itinakda sa Seksyon 37.7(4) at 37.8(e)(4) na namamahala sa petisyon, ang Hukom ng Administrative Law ay gagawa ng nakasulat na utos nang hindi lalampas sa sampung (10) araw pagkatapos ng pagdinig. Ang Hukom ng Administrative Law ay hindi dapat gumawa ng mga natuklasan ng katotohanan. Ang Hukom ng Administrative Law ay dapat mag-utos ng pagbabayad o refund ng mga halagang dapat bayaran sa isang partido o mga partido, kung ang mga halaga ay dapat bayaran, sa loob ng isang yugto ng panahon na hindi lalampas sa apatnapu't limang (45) araw.

(5) Pananatili sa Kaayusan. Ang utos ng Hukom ng Administrative Law ay dapat manatili sa loob ng labinlimang (15) araw mula sa petsa ng paglabas. Sa panahong ito, ang alinmang partido ay maaaring maghain ng nakasulat na pagtutol sa utos sa Lupon. Kung ang Lupon ay makatanggap ng gayong pagtutol sa loob ng panahong ito, ang kautusan ay awtomatikong nalulusaw at ang nagpepetisyon na partido ay maaaring muling isampa ang petisyon para sa pagdinig sa ilalim ng anumang iba pang naaangkop na pamamaraan ng pagdinig na itinakda sa kabanatang ito.

(6) Katapusan ng Kautusan ng Hukom ng Administrative Law. Kung walang pagtutol sa utos ng Administrative Law Judge ay ginawa alinsunod sa Subsection (c)(5) sa itaas, ang utos ay magiging pinal. Ang utos ay hindi napapailalim sa apela sa Lupon sa ilalim ng Seksyon 37.8(f) at hindi rin ito napapailalim sa pagsusuri ng hudisyal alinsunod sa

Seksyon 37.8(f)(9).

SINASABI ni SEC. 37.8B Pinabilis na Pagdinig at Mga Pamamaraan ng Apela para sa Pagpapahusay ng Kapital na Nagreresulta Mula sa Paggawa ng Seismic sa Mga Gusaling Hindi Pinatibay na Pagmamason Alinsunod sa Mga Kodigo ng Gusali Kabanata 14 at 15 kung saan Ginawa ng mga Panginoong Maylupa ang Trabaho na may UMBBond Loan.

Ang seksyong ito ay naglalaman ng mga eksklusibong pamamaraan para sa lahat ng mga pagdinig tungkol sa sertipikasyon ng inilarawan sa itaas na mga pagpapahusay ng kapital. Ang mga panginoong maylupa na nagsasagawa ng ganoong trabaho nang walang UMB bond loan ay napapailalim sa mga pamamaraan ng sertipikasyon sa pagpapahusay ng kapital na itinakda sa Seksyon 37.7 sa itaas.

(a) Mga Kinakailangan para sa Sertipikasyon. Dapat ay natapos na ng may-ari ang mga pagpapahusay sa kapital bilang pagsunod sa mga kinakailangan ng Building Code Chapters 14 at 15. Ang mga kinakailangan sa sertipikasyon ng Seksyon 37.7(b)(2) at (b)(3) ay naaangkop din.

(b) Amortisasyon at Paglalaan ng Gastos; interes. Ang mga gastos ay dapat pantay na ilalaan sa bawat yunit at amortized sa isang ~~sampu (10)~~ dalawampung (20) taon o ang buhay ng anumang utang na nakuha para sa pagpapahusay ng kapital, alinman ang mas mahaba. Ang interes ay dapat na limitado sa aktwal na rate ng interes na sisingilin sa utang at sa anumang pagkakataon ay hindi lalampas sa 10% bawat taon.

(c) Mga Kwalipikadong Item, Mga Gastos. Tanging ang mga item na kinakailangan upang makasunod sa Building Code Chapters 14 at 15 ang maaaring ma-certify. Ang pinahihintulutang halaga ng mga naturang item ay maaaring hindi lumampas sa mga gastos na itinakda sa paglalathala ng Mayor's Office of Economic Planning and Development ng mga tinantyang hanay ng gastos para sa bolts kasama ang pag-retrofitting sa pamamagitan ng pagbuo ng prototype at/o mga kategorya ng mga karapat-dapat na aktibidad sa pagtatayo.

(d) Mga Pamamaraan sa Pagdinig. Ang mga pamamaraan ng aplikasyon ng Mga Seksyon 37.7(f) ay nalalapat sa mga petisyon para sa mga pinabilis na pagdinig sa pagpapahusay ng kapital; sa kondisyon, gayunpaman, na ang may-ari ay hindi magbabayad ng bayad sa pag-file dahil ang Lupon ay hindi kukuha ng isang estimator. Ang mga pagdinig ay isasagawa ayon sa mga sumusunod na pamamaraan:

(1) Oras ng Pagdinig; Pagsasama-sama; Pagsasagawa ng Pagdinig. Ang pagdinig ay dapat isagawa sa loob ng dalawampu't isang (21) araw mula sa paghaharap ng aplikasyon. Nalalapat ang mga pamamaraan ng pagsasama-sama at pagdinig ng Seksyon 37.7(g)(2) at (g)(3).

(2) Pagpapasiya ng Administrative Law Judge. Alinsunod sa mga kinakailangan ng seksyong ito, ang Hukom ng Administrative Law ay dapat gumawa ng mga natuklasan kung ang iminungkahing pagtaas ng upa ay makatwiran o hindi batay sa mga sumusunod na pagsasaalang-alang:

(A) Ang aplikasyon at ang sumusuportang dokumentasyon nito;

(B) Katibayan na ipinakita sa pagdinig na nagtatag ng parehong lawak at halaga ng gawaing isinagawa; at

(C) Ang bolts ng Opisina ng Pagpaplano at Pagpapaunlad ng Ekonomiya ng Alkalde kasama ang publikasyong saklaw ng gastos; at

(D) Mga pagtutol ng nangungupahan na ang trabaho ay hindi pa tapos; at (E) Anumang iba pang mga kaugnay na salik na dapat tukuyin ng Lupon sa mga tuntunin at regulasyon.

(3) Mga Natuklasan ng Katotohanan; Epekto ng Desisyon. Ang Hukom ng Administrative Law ay gagawa ng nakasulat na mga natuklasan ng katotohanan, ang mga kopya nito ay ipapadala sa koreo sa loob ng dalawampu't isang (21) araw pagkatapos ng pagdinig. Ang desisyon ng Hukom ng Administrative Law ay pinal maliban kung aalisin ito ng Lupon sa apela.

(e) Mga apela. Maaaring iapela ng alinmang partido ang mga desisyon ng Hukom ng Administrative Law alinsunod sa mga kinakailangan ng Seksyon 37.8(f)(1),(f)(2) at (f)(3). Ang Lupon ay dapat magpasya kung tatanggapin o hindi ang isang apela sa loob ng dalawampu't isang (21) araw.

(1) Oras ng Pagdinig ng Apela; Paunawa sa mga Partido; Record; Pagsasagawa ng Pagdinig. Ang mga pamamaraan ng apela ng Seksyon 37.8 (f)(5), (f)(6), (f)(7), (f)(8) at (f)(9) ay nalalapat; sa kondisyon, gayunpaman, na ang desisyon ng Lupon ay dapat ibigay sa loob ng dalawampung (20) araw pagkatapos ng pagdinig.

(2) Pagtaas ng Renta. Ang isang may-ari ay hindi maaaring magpataw ng anumang pagtaas ng upa na naaprubahan

ng Lupon sa apela nang hindi bababa sa animnapung (60) araw na abiso sa mga nangungupahan.

IKALAWANG SEKSYON: PAGHIWALAY

Kung ang anumang probisyon ng sugnay ng ordinansa ng inisyatiba na ito o ang aplikasyon nito sa sinumang tao o pangyayari ay pinaniniwalaang labag sa konstitusyon o kung hindi man ay hindi wasto ng alinmang korte ng karampatang hurisdiksyon, ang naturang kawalan ng bisa ay hindi makakaapekto sa iba pang mga probisyon ng ordinansa sa inisyatiba, at mga sugnay ng inisyatiba na ito. idineklarang severable ang ordinansa.

Napiling Consultant sa Pag-aaral ng Pabahay - Set. 2000 - 10/24/00

HOUSING STUDY CONSULTANT NAPILI
Setyembre 2000

Ang consulting firm, Bay Area Economics (BAE) ay napili para magsagawa ng Housing Study.

Ang BAE ay isang kilalang eksperto sa larangan ng pagsusuri ng data ng abot-kayang pabahay, patakaran at paunang pag-unlad ng proyekto. Nakagawa sila ng trabaho para sa iba't ibang uri ng entity, kabilang ang State of Washington at Oregon, ang Miami Downtown Development Authority, The Berkeley Rent Board, ang San Francisco Redevelopment Agency, ang Coalition for Better Housing at ang Mayor's Office of Housing.

Kabilang sa mga pangunahing tauhan ng BAE si Ms. Janet Smith-Heimer, Managing Principal, Raymond Kennedy, Senior Associate at Paul Peninger, Associate at Ener Chiu, Analyst. Si John Landis, Ph.D at Michael Smith-Heimer, Ph.D, parehong mga propesor ng City at Regional Planning sa UC Berkeley ay magsisilbing tagapayo sa pag-aaral.

Makikipagsosyo rin ang BAE sa Dhett & Bhatia, isang kumpanya sa San Francisco mula noong 1976 na dalubhasa sa mga serbisyo sa pagpaplano ng lunsod sa mga lungsod at iba pang lokal at rehiyonal na ahensya. Rajeev Bhatia, AICP ang magiging pangunahing tauhan mula sa kanilang kumpanyang tumutulong sa BAE.

Matatapos ang kontrata sa Oct./Nov. sa pag-aaral na nagsisimula sa huling bahagi ng Nobyembre o unang bahagi ng Disyembre. Ang ordinansa ay nagbibigay ng isang taon para sa pag-aaral na isasagawa at iuulat.

Costa Hawkins Susog sa Rent Ordinance Naging Batas Hulyo 2, 2000 - 7/2/00

Costa Hawkins Susog sa Rent Ordinance Naging Batas Hulyo 2, 2000

Ang sumusunod ay isang kumpletong bersyon ng Ordinansa, Blg. 116-00, na pinagtibay ng Lupon ng mga Superbisor upang iayon ang Ordinansa sa Pagrenta sa mga pagbabago sa Pambatasan ng Estado na kilala bilang mga pagbabago sa Costa-Hawkins. Ang legislative digest ay sinusundan ng Ordinansa bilang susugan, na may mga karagdagan na may salungguhit at ang mga pagtanggal ay nasa ((double parenthesis)).

Magiging epektibo ang mga pagbabagong ito sa Hulyo 2, 2000.

LEGISLATIVE DIGEST

FILE NO. 991315

[Sumangga sa Costa-Hawkins Rental Housing Act; Linawin ang Rent Ord. Mga Probisyon sa Bayad]

MAGTATAG NG INISYAL NA RENT o para MAGPAPATUPAD NG PAGBABAWAL NG SUBLEASE/ASSIGNMENT;

ANG PAGWAWAKAS O HINDI PAG-RENEWAL NG KONTRATA NG MAY-ARI O NAKATALAANG KASUNDUAN SA ISANG AHENSYA NG PAMAHALAAN NA NAGBIBIGAY NG MGA LIMITASYON SA RENT PARA SA (Mga) KUALIFIEDONG UMUUPA AY AY KINAKAILANGAN NG 90 ARAW NA NAKASULAT NA PAUNAWA SA UMUUPA, AT ANG MAY-ARI NA HINDI SI MAY NA MAY-ARI. YUNIT PARA SA TATLO MGA TAON MALIBAN SA IPINATUKOY DIN, pag-amyenda sa san francisco administrative code kabanata 37A "Residential Rent Stabilization and Arbitration Fee" SA PAMAMAGITAN NG PAG-AMENDING §37a.1 UPANG ipagkaloob NA ANG MGA BAYAD ay PANATILIHING APPLICABLE SA MGA TINUTUKOY NA YUNIT NA EXEMPT SA RENT na kontrol ngunit hindi IBINIGAY. IBANG PROBISYON NG KABANATA 37.

Alinsunod sa Costa-Hawkins Rental Housing Act ("Costa-Hawkins," California Civil Code §§1954.50 et seq.), karamihan sa mga single-family home at condominium ay hindi na napapailalim sa rent control provisions ng San Francisco "Residential Rent. Ordinansa sa Pagpapatatag at Arbitrasyon" (Administrative Code Kabanata 37).

Ang Lehislatura ng California ay nag-amyendahan kamakailan sa Costa-Hawkins sa pamamagitan ng pagpasa ng Senate Bill 1098, na ngayon ay nilagdaan na ng Gobernador. Ang mga pagbabagong ito ay magkakabisa sa Enero 1, 2000. ("SB1098," Stats. 1999, Ch. 590, na nagsususog sa Civil Code §1954.53 at nagdaragdag ng §1954.535.)

Ang batas na ito ay aayon sa Administrative Code sa Costa-Hawkins, kasama ang 1999 na mga pagbabago, at magpapatupad ng mga nauugnay na probisyon.

Ang Administrative Code Chapter 37 ay susugan sa pamamagitan ng Seksyon 1 at 2 ng batas na ito. Babaguhin ng Seksyon 1 ang kahulugan ng "mga yunit ng pagpaparenta" sa §37.2(r)(5) at (7) upang kilalanin at kilalanin ang Costa-Hawkins, kasama ang mga probisyon sa pagpapatupad sa §37(d). Ang Seksyon 2 ay magsususog sa §37.3 upang higit na kilalanin at ipatupad ang Costa-Hawkins, gaya ng sumusunod:

Ang §37.3(d)(1), na kaayon ng mga nauugnay na probisyon ng Civil Code §1954.52, ay magtatakda na ang isang may-ari ay maaaring magtatag ng inisyal at lahat ng kasunod na mga rate ng pag-upa para sa karamihan ng mga bahay at condominium ng solong pamilya, nang hindi sinusunod ang mga limitasyon sa pagtaas ng upa kung hindi man itinakda sa ilalim Kabanata 37. Kabilang sa mga pagbubukod sa dekontrol ng upa na ito --

Mga unit na may nangungupahan bago ang Enero 1, 1996, gaya ng tinukoy; at,

Mga yunit na may malubhang pangmatagalang kalusugan, kaligtasan, sunog o paglabag sa code ng gusali, gaya ng tinukoy.

Ang §37.3(d)(2), na kaayon ng mga nauugnay na probisyon ng Civil Code §1954.53, ay magpapahintulot sa pagtaas ng upa sa mga unit na kinokontrol ng upa sa tinukoy na subletting o pagtatalaga, kahit na ang mga naturang pagtaas ay maaaring hindi pinahihintulutan sa ilalim ng Kabanata 37. Gayunpaman, maliban kung ang isang nangungupahan kung sino ang partido sa isang kasunduan sa pag-upa/pag-upa ay nag-aabiso sa may-ari sa pamamagitan ng sulat, ang pagtanggap lamang ng may-ari ng upa ay hindi tinatalikuran ang karapatan ng may-ari na magtatag ng paunang upa sa panahon ng sublease/assignment o magpatupad ng sublease/assignment na pagbabawal. Kabilang sa mga pagbubukod sa pinahihintulutang pagtaas ng upa sa pagpapaupa/pagtatalaga ay:

Mga unit na may nangungupahan bago ang Enero 1, 1996, gaya ng tinukoy; at,

Mga yunit na may malubhang pangmatagalang kalusugan, kaligtasan, sunog o paglabag sa code ng gusali, gaya ng tinukoy.

Ang §37.3(d)(3), na kahanay ng mga pagbabago sa SB1098 sa Civil Code §1954.53(a)(1)(A) at (B) at ang pagdaragdag ng Civil Code §1954.535, ay magbibigay na kung ang isang may-ari ay magwawakas o hindi hindi mag-renew ng kontrata o naitalang kasunduan sa isang ahensya ng gobyerno na nagbibigay ng mga limitasyon sa upa para sa mga kwalipikadong nangungupahan (gaya ng isang Seksyon 8-type na kontrata), pagkatapos ang mga naturang nangungupahan ay may karapatan sa 90 araw na nakasulat na paunawa ng kontrata/pagwawakas ng kasunduan/hindi pag-renew. Dagdag pa, maaaring hindi itakda ng may-ari ang paunang upa para sa isang apektadong unit sa loob ng tatlong taon (iyon ay, ang nasabing yunit ay napapailalim sa mga probisyon ng kontrol sa renta ng Kabanata 37), maliban na sa mga limitadong sitwasyon ang renta ay maaaring pamahalaan ng isang kasunod na kontrata/kasunduan ng pamahalaan.

Ang Seksyon 3 ng batas na ito ay magsususog sa §37A.1 ng Administrative Code Kabanata 37A "Residential Rent Stabilization and Arbitration Fee," para itakda na ang mga bayarin ay mananatiling naaangkop sa mga tinukoy na unit na exempted ng Costa-Hawkins mula sa mga probisyon ng limitasyon sa pagtaas ng upa (ngunit hindi mula sa ang iba pang mga probisyon) ng Kabanata 37.

Kasama rin sa batas na ito ang mga teknikal na hindi substantive na susog upang umayon sa muling pagnunumero.

[Sumangga sa Costa-Hawkins Rental Housing Act; Linawin ang Rent Ord. Mga Probisyon sa Bayad]

PAG-AMENDING san francisco administrative code CHAPTER 37 "RESIDENTIAL RENT STABILIZATION AND ARBITRATION ORDINANCE" SA PAMAMAGITAN NG PAG-AMENDING §37.2 AT §37.3 Upang IPATUPAD AT SUMUNOD SA COSTA-HAWKINS RENTAL HOUSING ACT (CALIFORNIA CIVIL CODE §5§09 e.§50. PAG-ALIS NG MGA RATE NG RENTAL NG KARAMIHAN NA SINGLE-FAMILY NA BAHAY AT CONDOMINIUM SA KONTROL NG RENT PAGKATAPOS NG TIYAK NA MGA PETSA, AT SA PAMAMAGITAN NG PAGPAPAHAYAG sa pagtaas ng upa sa mga unit na kinokontrol ng upa SA TIYAK NA SUBLETTING O ASSIGNMENT. gayunpaman, ang MGA TIYAK NA YUNIT NA MAY SERYOSO PANG-MATAGAL NA KALUSUGAN, KALIGTASAN, SUNOG O MGA PAGLABAG SA KODE NG GUSALI ay hindi kasama; MALIBAN KUNG ANG ISANG UMUUPA NA PARTIDO SA ISANG KASUNDUAN NG RENT/LEASE AY NAG-ABIBISYON SA MAY-ARI SA PAGSULAT, ANG PAGTANGGAP NG MAY-ARI SA RENT AY HINDI TINATAWAN ANG KARAPATAN NG MAY-ARI NA MAGTATAYO NG INISYAL NA RENT o upang IPATUPAD ANG SUBLEASE/PAGBABAWAL SA PAGTATALAGA; ANG PAGWAWAKAS O HINDI PAG-RENEWAL NG KONTRATA NG MAY-ARI O NAKATALAANG KASUNDUAN SA ISANG AHENSYA NG PAMAHALAAN NA NAGBIBIGAY NG MGA LIMITASYON SA RENT PARA SA (Mga) KUALIFIEDONG UMUUPA AY AY KINAKAILANGAN NG 90 ARAW NA NAKASULAT NA PAUNAWA SA UMUUPA, AT ANG MAY-ARI NA HINDI SI MAY NA MAY-ARI. YUNIT PARA SA TATLO MGA TAON MALIBAN SA IPINATUKOY DIN, pag-amyenda sa san francisco administrative code kabanata 37A "Residential Rent Stabilization and Arbitration Fee" SA PAMAMAGITAN NG PAG-AMENDING §37a.1 UPANG ipagkaloob NA ANG MGA BAYAD ay PANATILIHING APPLICABLE SA MGA TINUTUKOY NA YUNIT NA EXEMPT SA RENT na kontrol ngunit hindi IBINIGAY. IBANG PROBISYON NG KABANATA 37.

Tandaan: Ang mga karagdagan ay may salungguhit; ang mga pagtanggal ay nasa ((dobleng panaklong)).

Maging ito ay inordenan ng mga Tao ng Lungsod at County ng San Francisco:

Seksyon 1. Ang Kabanata 37 ng Administrative Code ng San Francisco ay sinususugan sa pamamagitan ng pag-amyenda sa Seksyon 37.2 upang mabasang gaya ng sumusunod:

SINASABI ni SEC. 37.2. MGA DEPINISYON.

(a) Base Rent.

(1) Yaong upa na sinisingil sa isang nangungupahan sa unang pagtira kasama ang anumang pagtaas ng upa na pinapayagan at ipinataw sa ilalim ng Kabanatang ito; sa kondisyon, gayunpaman, ang batayang upa ay hindi dapat magsama ng mga pagtaas na ipinataw alinsunod sa Seksyon 37.7 sa ibaba o mga passthrough ng utility o mga passthrough sa pangkalahatang obligasyong bono alinsunod sa Seksyon 37.2(q) sa ibaba. Ang pangunahing upa para sa mga nangungupahan ng mga unit ng RAP rental sa mga lugar na itinalaga sa o pagkatapos ng Hulyo 1, 1977, ay ang upa na itinatag alinsunod sa Seksyon 32.73-1 ng Administrative Code ng San Francisco. Ang mga pagtaas ng upa na maiuugnay sa amortisasyon ng Punong Administrative Officer ng isang RAP loan sa isang lugar na itinalaga sa o pagkatapos ng Hulyo 1, 1977, ay hindi dapat isama sa base na upa.

(2) Mula at pagkatapos ng petsa ng bisa ng Ordinansang ito, ang batayang upa para sa mga nangungupahan na naninirahan sa mga unit na nakatanggap ng ilang partikular na tulong sa pagrenta na nakabatay sa nangungupahan o nakabatay sa proyekto ay ang mga sumusunod:

(A) Kaugnay ng tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan:

(i) Para sa sinumang nangungupahan na tumatanggap ng tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan simula sa petsa ng bisa ng Ordinansang ito (maliban kung ang renta na babayaran ng nangungupahan ay isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan, tulad ng sa programa ng sertipiko ng Seksyon 8 at ang subsidy sa pag-upa. programa para sa programang HOPWA), at patuloy na pagtanggap ng tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan kasunod ng petsa ng bisa ng Ordinansang ito, ang batayang upa para sa bawat unit na inookupahan ng naturang nangungupahan ay ang upa na babayaran para sa yunit na iyon sa ilalim ng kontrata sa Housing Assistance Payments, gaya ng binago, sa pagitan ng San Francisco Housing Authority at ng landlord (ang "HAP Contract") na may kinalaman sa unit na iyon kaagad bago ang petsa ng bisa ng Ordinansang ito (ang "HAP Contract" upa").

(ii) Para sa sinumang nangungupahan na tumatanggap ng tulong sa pagpaparenta na nakabatay sa nangungupahan (maliban kung ang renta na babayaran ng nangungupahan ay isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan, tulad ng sa programang sertipiko ng Seksyon 8 at ang programang subsidy sa pagpapaupa para sa programa ng HOPWA), at pagsisimula ng pagtira sa isang paupahang unit kasunod ng petsa ng bisa ng Ordinansang ito, ang batayang upa para sa bawat unit na inookupahan ng naturang nangungupahan ay ang HAP Contract Rent na may bisa. sa petsa na nagsimula ang nangungupahan sa pag-okupa sa naturang unit.

(B) Para sa sinumang nangungupahan na sumasakop sa isang unit sa panahon ng pag-expire o pagwawakas, para sa anumang dahilan, ng isang nakabatay sa proyektong Kontrata ng HAP sa ilalim ng Seksyon 8 ng United States Housing Act of 1937 (42 USC §1437f, bilang susugan), ang batayang upa para sa bawat naturang yunit kasunod ng pag-expire o pagwawakas ay ang "kontrata sa renta" na may bisa para sa yunit na iyon kaagad bago ang pag-expire o pagwawakas ng HAP na nakabatay sa proyekto. Kontrata.

(C) Para sa sinumang nangungupahan na sumasakop sa isang unit sa paunang pagbabayad o pag-expire ng anumang mortgage na insured ng United States Department of Housing and Urban Development ("HUD"), kabilang ngunit hindi limitado sa mga mortgage na ibinigay sa ilalim ng Mga Seksyon 221(d)(3) , 221(d)(4) at 236 ng National Housing Act (12 USC §1715z-1), ang batayang upa para sa bawat naturang unit ay dapat ang "basic rental charge" (inilalarawan sa 12 USC 1715z-1(f), o kahalili na batas) na may bisa para sa unit na iyon kaagad bago ang prepayment ng mortgage, na hindi kasama sa singil ang "interest reduction payment" na maiuugnay sa unit na iyon bago. sa mortgage prepayment o expiration.

(b) Lupon. Ang Lupon sa Pagpapatatag at Arbitrasyon ng Residential Rent.

(c) Mga Pagpapabuti ng Kapital. Yaong mga pagpapahusay na materyal na nagdaragdag sa halaga ng ari-arian, lubos na nagpapahaba ng kapaki-pakinabang na buhay nito, o iangkop ito sa mga bagong gamit, at maaaring i-amortize sa kapaki-pakinabang na buhay ng pagpapabuti ng gusali.

(d) CPI. Consumer Price Index para sa lahat ng Urban Consumer para sa San Francisco-Oakland Metropolitan Area, US Department of Labor.

(e) Mga Panukala sa Pagtitipid ng Enerhiya. Ginawa ang trabaho alinsunod sa mga kinakailangan ng Artikulo 12 ng San Francisco Housing Code.

(f) Opisyal ng Pagdinig. Isang tao, na itinalaga ng Lupon, na namamahala sa mga hindi pagkakaunawaan sa pagtaas ng upa.

(g) Mga Serbisyo sa Pabahay. Mga Serbisyo sa Pabahay. Mga serbisyong ibinibigay ng may-ari na may kaugnayan sa paggamit o pag-okupa ng isang paupahang unit kabilang ang, ngunit hindi limitado sa: pag-aayos; kapalit; pagpapanatili; pagpipinta; liwanag; init; tubig; serbisyo ng elevator; mga pasilidad sa paglalaba at mga pribilehiyo; serbisyo ng janitor; pag-alis ng tanggihan; mga kasangkapan; telepono; paradahan; mga karapatan na pinahihintulutan ang nangungupahan sa pamamagitan ng kasunduan, kabilang ang karapatang magkaroon ng isang tiyak na bilang ng mga nakatira, ipinahayag man o ipinahiwatig, at kung ipinagbabawal o hindi ng kasunduan ang subletting at/o pagtatalaga; at anumang iba pang benepisyo, pribilehiyo o pasilidad.

(i) Miyembro. Isang miyembro ng Residential Rent Stabilization and Arbitration Board.

(k) Pamantayan sa Pagbabayad. Isang halagang tinutukoy ng San Francisco Housing Authority na ginagamit upang matukoy ang halaga ng tulong na binayaran ng San Francisco Housing Authority sa ngalan ng isang nangungupahan sa ilalim ng Section 8 Voucher Program (24 CFR Part 887).

(l) RAP. Programa sa Pautang sa Rehabilitasyon sa Paninirahan (Kabanata 32, Administrative Code ng San Francisco).

(m) Mga Yunit sa Pagrenta ng RAP. Mga yunit ng tirahan sa tirahan na napapailalim sa mga pautang sa RAP alinsunod sa Kabanata 32, Administrative Code ng San Francisco.

(n) Departamento ng Real Estate. Isang departamento ng lungsod sa Lungsod at County ng San Francisco.

(p) Renta. Ang pagsasaalang-alang, kabilang ang anumang bonus, mga benepisyo o pabuya, na hinihingi o natanggap ng isang may-ari para sa o may kaugnayan sa paggamit o pag-okupa ng isang unit, o pagtatalaga ng isang lease para sa naturang unit, kabilang ngunit hindi limitado sa mga hinihinging pera o binayaran para sa paradahan, muwebles, serbisyo sa pagkain, serbisyo sa pabahay ng anumang uri, o subletting.

(q) Tumataas ang Renta. Anumang karagdagang perang hinihingi o binayaran para sa upa gaya ng tinukoy sa aytem (p) sa itaas, o anumang pagbawas sa mga serbisyo sa pabahay nang walang katumbas na pagbawas sa mga perang hinihingi o binayaran para sa upa; sa kondisyon, gayunpaman, na (1) kung saan binabayaran ng landlord ang mga utility ng nangungupahan at ang halaga ng pagtaas ng mga utility na iyon, ang pagpasa ng landlord sa nangungupahan ng naturang tumaas na mga gastos ay hindi bumubuo ng pagtaas ng upa; at (2) kung saan nagkaroon ng pagbabago sa buwis sa ari-arian ng may-ari na maiugnay sa isang panukala sa balota na inaprubahan ng mga botante sa pagitan ng Nobyembre 1, 1996, at Nobyembre 30, 1998, ang pagpasa ng may-ari ng naturang tumaas na mga gastos alinsunod sa Kabanatang ito ay hindi bumubuo ng pagtaas ng upa.

(1) Mga tirahan sa pabahay sa mga hotel, motel, inn, bahay-turista, silid-tulugan at mga boarding house, sa kondisyon na sa oras na ang isang akomodasyon ay inookupahan ng isang nangungupahan sa loob ng 32 tuloy-tuloy na araw o higit pa, ang naturang akomodasyon ay dapat na maging isang paupahang yunit na napapailalim sa ang mga probisyon ng Kabanatang ito; sa kondisyon pa, walang may-ari ng lupa ang dapat magdadala ng aksyon upang mabawi ang pagmamay-ari ng naturang yunit upang maiwasang mapasok ang yunit sa mga probisyon ng Kabanatang ito. Ang isang pagpapaalis para sa isang layunin na hindi pinahihintulutan sa ilalim ng Seksyon 37.9(a) ay dapat ituring na isang aksyon upang mabawi ang pagmamay-ari upang maiwasan ang pagkakaroon ng isang yunit na pumasok sa mga probisyon ng Kabanatang ito;

(2) Mga yunit ng tirahan sa mga hindi pangkalakal na kooperatiba na pagmamay-ari, inookupahan at kontrolado ng karamihan ng mga residente o mga yunit ng tirahan na pagmamay-ari lamang ng isang hindi pangkalakal na pampublikong benepisyong korporasyon na pinamamahalaan ng isang lupon ng mga direktor na ang karamihan ay mga residente ng mga yunit ng tirahan at kung saan ito matatagpuan kinakailangan sa corporate by-laws na ang pagtaas ng upa ay aprubahan ng karamihan ng mga residente;

(3) Pabahay na tirahan sa anumang ospital, kumbento, monasteryo, pasilidad ng pinalawig na pangangalaga, asylum, pangangalaga sa tirahan o pasilidad ng pangangalagang pangkalusugan para sa mga matatanda para sa mga matatanda na dapat patakbuhin alinsunod sa lisensyang ibinigay ng California Department of Social Services, ayon sa hinihingi ng Mga Kabanata 3.2 at 3.3 sa Kalusugan at Kaligtasan ng California; o sa mga dormitoryo na pag-aari at pinamamahalaan ng isang institusyon ng mas mataas na edukasyon, isang mataas na paaralan, o isang elementarya;

(4) Maliban sa itinatadhana sa Mga Subsection (A) at (B), mga tirahan na unit na ang mga renta ay kinokontrol o kinokontrol ng anumang yunit ng gobyerno, ahensya o awtoridad, maliban sa mga unsubsidized at/o unassisted unit na insured ng United States Department of Pabahay at Urban Development; sa kondisyon, gayunpaman, na ang mga yunit sa hindi reinforced masonry na gusali na sumailalim sa seismic strengthening alinsunod sa Building Code Chapters 14 at 15 ay mananatiling napapailalim sa Rent Ordinances hanggang sa ang ordinansa ay hindi sumasalungat sa seismic strengthening bond program o sa mga kasunduan sa pautang ng programa o sa anumang mga regulasyong ipinahayag sa ilalim nito;

(A) Para sa mga layunin ng Mga Seksyon 37.2, 37.3(a)(10)(A), 37.4, 37.5, 37.6. 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A at 37.13, at ang mga probisyon ng arbitrasyon ng Mga Seksyon 37.8 at 37.8A na naaangkop lamang sa mga probisyon ng Seksyon 37.3(a)(10)(A), ang terminong "mga yunit ng pagrenta" ay dapat magsama ng mga yunit inookupahan ng mga tatanggap ng tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan kung saan ang Ang programa ng tulong sa pagpaparenta na nakabatay sa nangungupahan ay hindi nagtatatag ng bahagi ng nangungupahan sa batayang upa bilang isang nakapirming porsyento ng kita ng isang nangungupahan, tulad ng sa programang voucher ng Seksyon 8 at ang programang "Over-FMR Tenancy" na tinukoy sa 24 CFR §982.4;

(B) Para sa mga layunin ng Seksyon 37.2, 37.3(a)(10)(B), 37.4, 37.5, 37.6, 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A at 37.13, ang terminong "mga inuupahang unit" ay dapat isama ang mga unit na inookupahan tumatanggap ng tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan kung saan ang renta na babayaran ng nangungupahan sa ilalim ng programa ng tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan ay isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan; tulad ng sa programang sertipiko ng Seksyon 8 at ang programang subsidy sa pagpapaupa para sa programang Housing Opportunities for Persons with Aids ("HOPWA") (42 USC §12901 et seq., gaya ng sinusugan).

(5) Mga paupahang unit na matatagpuan sa isang istraktura kung saan unang inisyu ang isang sertipiko ng occupancy pagkatapos ng petsa ng bisa ng ordinansang ito, maliban kung itinatadhana ((sa)) para sa ilang partikular na kategorya ng mga unit at tirahan ng Seksyon 37.3(d) at Seksyon 37.9 A(b) ng Kabanatang ito;

(6) Mga yunit ng tirahan sa isang gusali na sumailalim sa malaking rehabilitasyon pagkatapos ng petsa ng bisa ng ordinansang ito; sa kondisyon, gayunpaman, na ang mga RAP rental unit ay hindi napapailalim sa exemption na ito.

(7) Ang mga tirahan o mga yunit kung hindi man ay napapailalim sa Kabanata 37 na ito, hanggang sa ang naturang tirahan o mga yunit ay bahagyang o ganap na hindi kasama sa mga limitasyon sa pagtaas ng upa ng Costa-Hawkins Rental Housing Act (California Civil Code Sections 1954.50, et seq.) at/ o San Francisco Administrative Code Seksyon 37.3(d).

(u) Tulong sa Pagrenta na Batay sa Nangungupahan. Ang tulong sa pag-upa ay direktang ibinibigay sa isang nangungupahan o direkta sa isang kasero sa ngalan ng isang partikular na nangungupahan, na kinabibilangan ng ngunit hindi dapat limitado sa mga sertipiko at voucher na ibinigay alinsunod sa Seksyon 8 ng United States Housing Act of 1937, bilang susugan (42 USC § 1437f) at ang programa ng HOPWA.

(v) Mga Utility. Ang terminong "mga utility" ay dapat tumukoy sa gas at kuryente ng eksklusibo.

Seksyon 2. Ang Kabanata 37 ng Administrative Code ng San Francisco (Residential Rent Stabilization at Arbitration Ordinance) ay sinusugan sa pamamagitan ng pag-amyenda sa Seksyon 37.3 upang mabasang gaya ng sumusunod:

SINASABI ni SEC. 37.3. MGA LIMITASYON SA RENT.

(1) Taunang Pagtaas ng Renta. Sa ika-1 ng Marso ng bawat taon, ang Lupon ay dapat mag-publish ng pagtaas sa CPI para sa naunang 12 buwan, bilang magagamit ng US Department of Labor. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw taun-taon ng pagtaas ng upa na hindi hihigit sa base na upa ng isang nangungupahan ng higit sa 60 porsiyento ng nasabing nai-publish na pagtaas. Gayunpaman, sa anumang pagkakataon, ang pinahihintulutang taunang pagtaas ay hihigit sa pitong porsiyento.

(2) Pagbabangko. Ang isang kasero na umiiwas na magpataw ng taunang pagtaas ng upa o anumang bahagi nito ay maaaring makaipon ng nasabing pagtaas at ipataw ang halagang iyon sa mga susunod na petsa ng anibersaryo ng pagtaas ng upa ng nangungupahan. Ang isang may-ari na, sa pagitan ng Abril 1, 1982, at Pebrero 29, 1984, ay may nagbangko ng taunang pitong porsiyentong pagtaas ng upa (o pagtaas ng upa) o anumang bahagi nito ay maaaring magpataw ng naipon na pagtaas sa mga petsa ng anibersaryo ng kasunod na pagtaas ng upa ng nangungupahan.

(3) Mga Pagpapahusay sa Kapital, Rehabilitasyon, at Pagtitipid ng Enerhiya. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw ng mga pagtaas ng upa batay sa halaga ng mga pagpapahusay sa kapital, rehabilitasyon o mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya sa kondisyon na ang mga naturang gastos ay sertipikado alinsunod sa Mga Seksyon 37.7 at 37.8B sa ibaba; sa kondisyon pa na kung saan ang isang may-ari ng lupa ay nagsagawa ng seismic strengthening alinsunod sa Building Code Chapters 14 at 15, walang pagtaas para sa capital improvements (kasama ngunit hindi limitado sa seismic strengthening) ang lalampas, sa anumang 12-buwang panahon, sa 10 porsiyento ng nangungupahan" s base na upa, napapailalim sa mga tuntuning pinagtibay ng Lupon upang maiwasan ang paghihirap ng panginoong maylupa at payagan ang mga panginoong maylupa na patuloy na panatilihin ang kanilang mga gusali sa isang disente, ligtas at malinis na kondisyon. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring mag-ipon ng anumang sertipikadong pagtaas na lumampas sa halagang ito at magpataw ng pagtaas sa mga susunod na taon, napapailalim sa 10 porsiyentong limitasyon Walang anuman sa subseksiyong ito ang dapat ipakahulugan na humalili sa anumang mga tuntunin o regulasyon ng Lupon na may kinalaman sa mga limitasyon sa mga pagtaas batay sa mga pagpapahusay ng kapital. kung ginawa nang hiwalay o kasabay ng mga pagpapabuti ng pagpapalakas ng seismic alinsunod sa Building Code Chapters 14 at 15.

(4) Mga Utility. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw ng mga pagtaas batay sa halaga ng mga utility gaya ng itinatadhana sa Seksyon 37.2(q) sa itaas.

(5) Mga Singil na May Kaugnayan sa Labis na Paggamit ng Tubig. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw ng mga pagtaas na hindi lalampas sa 50 porsiyento ng labis na mga singil sa paggamit (mga parusa) na ipinapataw ng San Francisco Water Department sa isang gusali para sa paggamit ng tubig na lampas sa mga alokasyon ng Departamento ng Tubig sa ilalim ng mga sumusunod na kondisyon:

(C) Ang may-ari ay nagbibigay sa mga nangungupahan ng isang kopya ng singil sa tubig para sa panahon kung kailan sinisingil ang multa. Ang mga parusa lamang na sinisingil para sa isang panahon ng serbisyo na magsisimula pagkatapos ng petsa ng bisa ng ordinansa [Abril 20, 1991] ay maaaring maipasa sa mga nangungupahan. Kung ang mga parusa ay nagreresulta mula sa isang alokasyon na hindi sumasalamin sa mga dokumentadong pagbabago sa occupancy na naganap pagkatapos ng Marso 1, 1991, ang isang may-ari ng lupa ay dapat, kung hihilingin sa sulat ng isang nangungupahan, gumawa ng tapat na pagsisikap na iapela ang pamamahagi. Ang mga pagtaas batay sa mga multa ay dapat i-prorated sa bawat silid na batayan sa kondisyon na ang pangungupahan ay umiral sa panahong naipon ang mga singil sa parusa. Ang mga naturang singil ay hindi dapat maging bahagi ng pangunahing upa ng nangungupahan. Kung ang parusa sa anumang partikular na panahon ng pagsingil ay sumasalamin sa 25 porsiyento o higit pang pagtaas sa pagkonsumo sa naunang panahon ng pagsingil, at kung saan ang pagtaas na iyon ay hindi lumilitaw na resulta ng pagtaas ng occupancy o anumang iba pang kilalang gamit, hindi maaaring magpataw ang isang may-ari ng anumang pagtaas batay sa naturang parusa maliban kung ang inspeksyon ng isang lisensiyadong tubero o inspektor ng Departamento ng Tubig ay hindi magsiwalat ng pagtutubero o iba pang pagtagas Ang inspeksyon ay nagpapakita ng pagtagas, walang pagtaas batay sa mga parusa ang maaaring ipataw anumang oras para sa panahon ng hindi naayos na pagtagas.

(6) Buwis sa Ari-arian. Ang kasero ay maaaring magpataw ng mga pagtaas batay sa pagbabago sa buwis sa ari-arian ng may-ari na nagreresulta mula sa pagbabayad ng mga pangkalahatang obligasyong bono ng Lungsod at County ng San Francisco na inaprubahan ng mga botante sa pagitan ng Nobyembre 1, 1996, at Nobyembre 30, 1998 gaya ng itinatadhana sa Seksyon 37.2 (q) sa itaas. Ang halaga ng naturang pagtaas ay dapat matukoy para sa bawat taon ng buwis gaya ng sumusunod:

(C) Ang halaga ng dolyar na kinakalkula sa ilalim ng Subsection (B) ay dapat hatiin sa kabuuang bilang ng lahat ng mga yunit sa bawat ari-arian, kabilang ang mga komersyal na yunit. Ang bilang na iyon ay dapat hatiin ng labindalawang buwan, upang matukoy ang buwanang gastos sa bawat yunit para sa taon ng buwis na iyon ng pagbabayad ng mga pangkalahatang obligasyong bono na inaprubahan ng mga botante sa pagitan ng Nobyembre 1, 1996, at Nobyembre 30, 1998.

(D) Maaaring ipasa ng mga landlord sa bawat unit sa isang partikular na ari-arian ang halaga ng dolyar na kinakalkula sa ilalim ng Subsection (6) na ito. Ang passthrough na ito ay maaaring ipataw lamang sa petsa ng anibersaryo ng pag-okupa ng bawat nangungupahan sa ari-arian. Ang passthrough na ito ay hindi dapat maging bahagi ng base rent ng isang nangungupahan. Ang halaga ng bawat taunang passthrough na ipinataw alinsunod sa Subsection (6) na ito ay maaaring mag-iba mula taon-taon, depende sa halagang kinakalkula sa ilalim ng Subsections (A) hanggang (C). Ang bawat taunang passthrough ay dapat mag-aplay lamang para sa labindalawang buwang panahon pagkatapos itong ipataw. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw ng passthrough na inilalarawan sa Subsection na ito (6) para sa isang partikular na taon ng buwis na may kinalaman lamang sa mga nangungupahan na residente ng isang partikular na ari-arian noong Nobyembre 1 ng naaangkop na taon ng buwis. Ang landlord ay hindi dapat magpataw ng passthrough alinsunod sa Subsection (6) na ito kung ang landlord ay naghain o nakatanggap ng pag-apruba ng Board para sa pagtaas ng upa sa ilalim ng Seksyon 37.8(e)(4) para sa tumaas na gastusin sa pagpapatakbo at pagpapanatili kung saan ang parehong pagtaas sa ari-arian ang mga buwis dahil sa pagbabayad ng mga pangkalahatang obligasyong bono ay kasama sa paghahambing na mga kabuuang halaga ng taon.

(E) Magkakaroon ang Board ng isang form na nagpapaliwanag kung paano kalkulahin ang passthrough.

(F) Dapat magbigay ang mga landlord sa mga nangungupahan, hindi bababa sa tatlumpung (30) araw bago ang pagpataw ng passthrough na pinahihintulutan sa ilalim ng Subsection (6) na ito, isang kopya ng nakumpletong form na inilarawan sa Subsection (E). Ang nakumpletong form na ito ay dapat ibigay bilang karagdagan sa Paunawa ng Pagtaas ng Renta na kinakailangan sa ilalim ng Seksyon 37.3(b)(5). Ang isang nangungupahan ay maaaring magpetisyon para sa isang pagdinig sa ilalim ng pamamaraang inilarawan sa Seksyon 37.8 kung saan ang nangungupahan ay nagsasaad na ang isang kasero ay nagpataw ng singil na lumalampas sa mga limitasyong itinakda sa Subsection (6) na ito. Sa naturang pagdinig, ang pasanin ng patunay ay nasa panginoong maylupa. Ang mga petisyon ng nangungupahan hinggil sa passthrough na ito ay dapat na isampa sa loob ng isang taon mula sa petsa ng bisa ng passthrough.

(G) Maaaring baguhin ng Lupon ang mga tuntunin at regulasyon nito kung kinakailangan upang ipatupad ang Subseksiyon (6) na ito.

(7) Mga Pautang sa RAP. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw ng mga pagtaas ng upa na maiuugnay sa amortisasyon ng Punong Administrative Officer ng RAP loan sa isang lugar na itinalaga noong o pagkatapos ng Hulyo 1, 1977, alinsunod sa Kabanata 32 ng Administrative Code ng San Francisco.

(8) Mga Karagdagang Pagtaas. Ang kasero na naglalayong magpataw ng anumang pagtaas ng upa na lumampas sa pinahihintulutan sa itaas ay magpepetisyon para sa pagdinig ng arbitrasyon sa pag-upa alinsunod sa Seksyon 37.8 ng Kabanatang ito.

Kapag pinahintulutan ng Subsection na ito 37.3(a)(9) ang pagtaas ng upa, ang kabuuang pagtaas ng upa para sa parehong mga gastusin sa pagpapatakbo at pagpapanatili at pagpapahusay ng kapital ay hindi dapat lumampas sa 10 porsiyento sa anumang 12-buwan na panahon. Kung ang pinahihintulutang pagtaas ng upa dahil sa mga gastos sa remediation at abatement ng lead ay lumampas sa 10 porsiyento sa anumang 12-buwang panahon, ang isang opisyal ng pagdinig ay dapat maglapat ng bahagi ng naturang labis sa mga naaprubahang gastusin sa pagpapatakbo at pagpapanatili para sa trabahong remediation ng lead, at ang balanse, kung alinman, sa mga sertipikadong pagpapahusay ng kapital, sa kondisyon, gayunpaman, na ang naturang pagtaas ay hindi lalampas sa 10 porsyento. Ang isang may-ari ay maaaring mag-ipon ng anumang naaprubahan o sertipikadong pagtaas na lumampas sa halagang ito, napapailalim sa 10 porsiyentong limitasyon.

(10) Kaugnay ng mga unit na inookupahan ng mga tumatanggap ng tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan:

(A) Kung ang bahagi ng nangungupahan sa batayang upa ay hindi kinakalkula bilang isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan, tulad ng sa Seksyon 8 voucher program at sa Over-FMR Tenancy Program, kung gayon:

(B) Kung ang bahagi ng nangungupahan sa batayang upa ay kinakalkula bilang isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan, tulad ng sa Seksyon 8 na programa ng sertipiko at ang programa ng subsidy sa pagpapaupa para sa programang HOPWA, ang mga limitasyon sa pagtaas ng upa sa Seksyon 37.3(a) (1) at (2) ay hindi dapat ilapat. Sa ganitong mga kalagayan, ang mga pagsasaayos sa upa ay dapat gawin lamang ayon sa mga kinakailangan ng programa ng tulong sa pag-upa na nakabatay sa nangungupahan.

(1) Aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa taunang pagtaas, at/o halagang naka-banko, kung mayroon;

(4) Aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa amortisasyon ng RAP loan, gaya ng inilarawan sa Seksyon 37.3(a)(7) sa itaas.

(5) Hindi Naaayon sa Pagtaas ng Renta. Anumang pagtaas ng upa na hindi naaayon sa mga probisyon ng Seksyon na ito ay magiging walang bisa.

(d) Costa-Hawkins Rental Housing Act (Civil Code Sections 1954.50, et seq.). Alinsunod sa Costa-Hawkins Rental Housing Act (California Civil Code Sections 1954.50, et seq.) at hindi alintana kung iba ang ibinigay sa ilalim ng Kabanata 37:

(1) Mga Karapatan ng May-ari ng Ari-arian na Magtatag ng Inisyal at Lahat ng Kasunod na Mga Rate sa Pagrenta para sa Hiwalay na Mga Parsela na Naaalis.

(A) Ang isang may-ari ng residential real property ay maaaring magtatag ng inisyal at lahat ng kasunod na mga rate ng pag-upa para sa isang tirahan o isang unit na maaaring ihiwalay nang hiwalay sa titulo sa anumang iba pang yunit ng tirahan o isang subdivided na interes sa isang subdivision gaya ng tinukoy sa subdivision (b ), (d), o (f) ng Seksyon 11004.5 ng California Business and Professions Code. Ang karapatan ng may-ari na magtatag ng kasunod na mga rate ng pag-upa sa ilalim ng talatang ito ay hindi dapat ilapat sa isang tirahan o yunit kung saan ang naunang pangungupahan ay winakasan ng may-ari sa pamamagitan ng paunawa alinsunod sa California Civil Code Section 1946 o winakasan sa pagbabago sa mga tuntunin ng napansin ang pangungupahan alinsunod sa Kodigo Sibil ng California Seksyon 827: sa mga ganitong pagkakataon, ang mga probisyon sa limitasyon sa pagtaas ng upa ng Kabanata 37 ay magpapatuloy na mag-aplay para sa tagal ng bagong pangungupahan sa tirahan o unit na iyon.

(B) Kung ang una o kasunod na mga rate ng pag-upa ng isang Subsection 37.3(d)(1)(A) na tirahan o unit ay kinokontrol ng mga probisyon ng Kabanata 37 noong Enero 1, 1995, ang mga sumusunod ay dapat ilapat:

(i) Ang pangungupahan na may bisa noong Disyembre 31, 1995 ay nananatiling napapailalim sa mga probisyon sa pagkontrol sa upa ng Kabanata 37 na ito, at maaaring hindi itatag ng may-ari ang kasunod na mga rate ng pag-upa para sa pangungupahan na iyon.

(ii) Sa o pagkatapos ng Enero 1, 1999 ang isang may-ari ay maaaring magtatag ng inisyal at lahat ng kasunod na mga rate ng pag-upa para sa anumang pangungupahan na ginawa noong o pagkatapos ng Enero 1, 1996.

(C) Ang karapatan ng isang may-ari na magtatag ng kasunod na mga rate ng pag-upa sa ilalim ng Subsection 37.3(d)(1) ay hindi dapat ilapat sa isang tirahan o yunit na naglalaman ng malubhang paglabag sa kalusugan, kaligtasan, sunog o gusali, hindi kasama ang mga sanhi ng mga sakuna, kung saan ang isang Ang pagsipi ay inilabas ng naaangkop na ahensya ng pamahalaan at nananatiling walang tigil sa loob ng anim na buwan o mas matagal bago ang bakante.

(2) Mga Kundisyon para sa Pagtatatag ng Paunang Rate sa Pagrenta Sa Sublet o Pagtatalaga. Maliban sa tinukoy sa Subsection na ito 37.3(d)(2), wala sa Subsection na ito o anumang iba pang probisyon ng batas ng Lungsod at County ng San Francisco ang dapat ipakahulugan na humadlang sa malinaw na pagtatatag sa isang lease o rental agreement ng mga rate ng rental sa mailalapat kung sakaling sublet ang unit ng paupahang bahagi nito, at wala sa Subsection na ito ang dapat ipakahulugan na makakasira sa mga obligasyon ng mga kontratang pinasok bago ang Enero 1, 1996, napapailalim sa mga sumusunod:

(A) Kung ang orihinal na naninirahan o mga naninirahan na nagmamay-ari ng tirahan o unit alinsunod sa kasunduan sa pag-upa sa may-ari ay hindi na permanenteng naninirahan doon, maaaring taasan ng may-ari ang upa sa anumang halagang pinapayagan ng Subsection na ito sa isang legal na sublessee o assignee na hindi naninirahan sa tirahan o yunit bago ang Enero 1, 1996. Gayunpaman, ang naturang pagtaas ng upa ay hindi dapat pahintulutan habang:

(i) Ang tirahan o unit ay binanggit sa isang ulat ng inspeksyon ng naaangkop na ahensya ng pamahalaan bilang naglalaman ng mga seryosong paglabag sa kalusugan, kaligtasan, sunog, o gusali, gaya ng tinukoy ng Seksyon 17920.3 ng California Health and Safety Code, hindi kasama ang anumang paglabag na dulot sa pamamagitan ng isang kalamidad; at,

(ii) Ang pagsipi ay inisyu nang hindi bababa sa 60 araw bago ang petsa ng bakante; at,

(iii) Ang binanggit na paglabag ay hindi pa nabawasan nang ang naunang nangungupahan ay umalis at nanatiling walang tigil sa loob ng 60 araw o para sa mas mahabang panahon. Gayunpaman, ang 60-araw na yugto ng panahon ay maaaring palawigin ng naaangkop na ahensya ng pamahalaan na nagbigay ng pagsipi.

(B) Ang Subseksyon 37.3(d)(2) na ito ay hindi dapat ilapat sa mga bahagyang pagbabago sa occupancy ng isang tirahan o unit kung saan ang isa o higit pa sa mga naninirahan sa lugar, alinsunod sa kasunduan sa may-ari na ibinigay para sa itaas (37.3(d) )(2)), ay nananatiling nakatira sa legal na pagmamay-ari ng tirahan o unit, o kung saan ang isang legal na sublessee o assignee na naninirahan sa tirahan o unit bago ang Enero 1, 1996, ay nananatiling nagmamay-ari ng tirahan o yunit. Walang anumang nilalaman sa Subseksiyon 37.3(d)(2) na ito ang dapat ipakahulugan na palakihin o bawasan ang karapatan ng isang may-ari na pigilin ang pahintulot sa isang sublease o pagtatalaga.

(C) Ang pagtanggap ng upa ng may-ari ay hindi dapat gumana bilang isang waiver o kung hindi man ay pumipigil sa pagpapatupad ng isang tipan na nagbabawal sa sublease o pagtatalaga o bilang isang waiver ng mga karapatan ng isang may-ari na itatag ang unang rate ng pag-upa maliban kung ang may-ari ay nakatanggap ng nakasulat na abiso mula sa ang nangungupahan na kasali sa kasunduan at pagkatapos ay tinanggap ang upa.

(3) Pagwawakas o hindi pag-renew ng isang kontrata o naitalang kasunduan sa isang ahensya ng gobyerno na naglilimita sa upa. Ang isang may-ari na nag-terminate o nabigong mag-renew ng kontrata o naitalang kasunduan sa isang ahensya ng gobyerno na nagbibigay ng limitasyon sa upa sa isang kwalipikadong nangungupahan, ay sasailalim sa mga sumusunod:

(A) Ang (mga) nangungupahan na mga benepisyaryo ng kontrata o naitala na kasunduan ay dapat bibigyan ng hindi bababa sa 90 araw" na nakasulat na paunawa ng epektibong petsa ng pagwawakas at hindi dapat obligadong magbayad ng higit sa bahagi ng nangungupahan ng upa, gaya ng kinakalkula sa ilalim ng kontratang iyon o naitalang kasunduan, sa loob ng 90 araw pagkatapos matanggap ang paunawa ng pagwawakas o hindi pag-renew.

(B) Ang may-ari ay hindi magiging karapat-dapat na magtakda ng paunang upa para sa tatlong taon kasunod ng petsa ng pagwawakas o hindi pag-renew ng kontrata o kasunduan.

(C) Ang halaga ng upa para sa anumang bagong pangungupahan na itinatag sa loob ng tatlong taong panahon sa nabakanteng tirahan o yunit na iyon ay dapat na kapareho ng halaga ng upa sa ilalim ng winakasan o hindi na-renew na kontrata o naitala na kasunduan, kasama ang anumang pagtaas na awtorisado sa ilalim ng Kabanata 37 na ito pagkatapos ng petsa ng pagwawakas/hindi pag-renew.

(D) Ang mga probisyon ng Subsections 37.3(d)(3)(b) at (c) ay hindi dapat ilapat sa anumang bagong pangungupahan ng 12 buwan o higit pang tagal na itinatag pagkatapos ng Enero 1, 2000, alinsunod sa kontrata ng may-ari o naitala kasunduan sa isang ahensya ng gobyerno na nagbibigay ng limitasyon sa upa sa isang kwalipikadong nangungupahan maliban kung ang naunang bakante sa tirahan o yunit na iyon ay alinsunod sa isang hindi na-renew o kinansela ang kontrata o naitalang kasunduan sa isang ahensya ng gobyerno na nagbibigay ng limitasyon sa upa sa isang kwalipikadong nangungupahan.

(4) Ang subsection 37.3(d) ay hindi nakakaapekto sa awtoridad ng Lungsod at County ng San Francisco na pangalagaan o subaybayan ang batayan o mga batayan para sa pagpapaalis.

(5) Ang Subseksyon 37.3(d) na ito ay nilayon na maging at dapat ipakahulugan na naaayon sa Costa-Hawkins Rental Housing Act (Civil Code Sections 1954.50, et seq.).

((d)) (e) Epekto ng Deferred Maintenance sa mga Passthrough para sa Lead Remediation Technique.

(1) Kapag ang mga panganib sa tingga, na naayos o napawi alinsunod sa Kodigo sa Kalusugan ng San Francisco Artikulo 26, ay mga paglabag din sa mga batas sa kalusugan at kaligtasan ng Estado o lokal na pabahay, ang mga gastos sa naturang trabaho ay hindi dapat ipasa sa mga nangungupahan bilang alinman sa isang pagpapabuti ng kapital o isang gastos sa pagpapatakbo at pagpapanatili kung nalaman ng opisyal ng pagdinig na ang ipinagpaliban na pagpapanatili, gaya ng tinukoy dito, ng kasalukuyan o dating may-ari ng lupa ay nagdulot o nag-ambag sa pagkakaroon ng paglabag sa batas.

(2) Sa anumang yunit na inookupahan ng batang nalason sa tingga at kung saan mayroong panganib sa tingga, gaya ng tinukoy sa Artikulo 26 ng Kodigo sa Pangkalusugan ng San Francisco, magkakaroon ng mapapabulaanan na palagay na nagdulot ng mga paglabag sa mga batas sa kalusugan at kaligtasan ng Estado o lokal na pabahay. o nilikha sa pamamagitan ng ipinagpaliban na pagpapanatili, sanhi o nag-ambag sa pagkakaroon ng mga panganib sa lead. Kung nabigo ang may-ari ng lupa na bawiin ang pagpapalagay, ang bahaging iyon ng petisyon na humihingi ng pagtaas ng upa para sa mga gastos sa remediation o pagbabawas ng panganib sa lead ay dapat tanggihan. Kung ang pagpapalagay ay tinanggihan, ang may-ari ng lupa ay may karapatan sa isang pagtaas ng upa kung sa kabilang banda ay makatwiran ng mga pamantayang itinakda sa Kabanatang ito.

(3) Para sa mga layunin ng pagsusuri ng mga petisyon para sa pagtaas ng upa para sa trabahong remediation ng lead, ipinagpaliban ang maintenance kung ang isang makatwirang landlord sa ilalim ng mga pangyayari ay regular na nagsagawa, sa regular na batayan, ang maintenance work na kinakailangan upang panatilihin ang mga lugar mula sa paglabag sa mga pamantayan sa kaligtasan sa pabahay at pagiging matitirahan na itinakda sa Kodigo Sibil ng California Seksyon 1941 at Kodigo ng Munisipal ng San Francisco. Upang manaig sa isang ipinagpaliban na pagtatanggol sa pagpapanatili, dapat ipakita ng isang nangungupahan na ang antas o pagkukumpuni o remediation na kasalukuyang kinakailangan ay nabawasan sana kung ang maintenance ay ginawa sa mas napapanahong paraan.

Seksyon 3. Ang Kabanata 37A ng Kodigo sa Administratibo ng San Francisco na "Pagpapatatag ng Renta sa Paninirahan at Bayarin sa Arbitrasyon," ay sinususugan sa pamamagitan ng pag-amyenda sa Seksyon 37A.1 upang mabasang gaya ng sumusunod:

SINASABI ni SEC. 37A.1. SAKLAW. Ang Kabanatang ito ay naaangkop sa lahat ng mga yunit ng tirahan sa Lungsod at County ng San Francisco, kabilang ang mga yunit ng tirahan na hindi kasama sa mga probisyon sa limitasyon sa pagtaas ng upa (ngunit hindi sa iba pang mga probisyon) ng Kabanata 37 alinsunod sa Costa-Hawkins Rental Housing Act (Civil Code). §§1954.50, et seq.) at/o Administrative Code ng San Francisco §37.3(d). Para sa mga layunin ng Kabanatang ito, ang "mga yunit ng tirahan" ay mga yunit ng tirahan at mga silid na pambisita dahil ang mga terminong iyon ay tinukoy sa Mga Seksyon 400 at 401 ng Kodigo sa Pabahay ng San Francisco. Ang termino ay hindi dapat kabilang ang:

(a) Mga guest room na exempted o hindi kasama sa regulasyon sa ilalim ng Kabanata 41 ng Kodigong ito;

(b) Mga yunit ng tirahan sa mga hindi pangkalakal na kooperatiba na pagmamay-ari, inookupahan at kinokontrol ng karamihan ng mga residente o mga yunit ng tirahan na pagmamay-ari lamang ng isang hindi pangkalakal na pampublikong benepisyong korporasyon na pinamamahalaan ng isang lupon ng mga direktor na ang karamihan ay mga residente ng mga yunit ng tirahan at kung saan ito ay kinakailangan sa corporate by-laws na ang pagtaas ng upa ay aprubahan ng karamihan ng mga residente;

(c) Mga tirahan sa pabahay sa alinmang ospital, kumbento, monasteryo, pasilidad ng pinalawig na pangangalaga, asylum, pangangalaga sa tirahan o pasilidad ng pangangalagang pangkalusugan para sa mga matatanda para sa mga matatanda na kailangang patakbuhin alinsunod sa isang lisensyang inisyu ng California Department of Social Services, ayon sa kinakailangan ng California Health and Safety Code Chapters 3.2 at 3.3, o sa mga dormitoryo na pagmamay-ari at pinamamahalaan ng isang institusyon ng mas mataas na edukasyon, isang mataas na paaralan, o isang elementarya;

(d) Mga yunit ng tirahan na ang mga renta ay kinokontrol o kinokontrol ng anumang yunit ng gobyerno, ahensya o awtoridad, maliban sa mga yunit na napapailalim sa hurisdiksyon ng Lupon sa Pagpapatatag at Arbitrasyon ng Residential Rent. Gayunpaman, ang Seksyon 8 na sertipiko, voucher at mga kaugnay na programa na pinangangasiwaan ng San Francisco Housing Authority, na sumasailalim sa kabuuan o bahagi ng hurisdiksyon ng Residential Rent Stabilization and Arbitration Board ay mananatiling walang bayad sa bayad;

(e) Anumang unit ng tirahan kung saan ang may-ari ay nakatala sa Assessor ng kasalukuyang exemption ng may-ari ng bahay;

(f) Anumang yunit ng tirahan na inookupahan ng isang may-ari ng rekord sa alinman sa isang full-time o part-time na batayan at hindi inuupahan anumang oras, sa kondisyon na ang may-ari ay maghain sa Kolektor ng Buwis ng isang affidavit na nagsasaad ng gayon;

(g) Mga yunit ng tirahan na matatagpuan sa isang istraktura kung saan ang isang sertipiko ng huling pagkumpleto at pagtira ay unang inisyu ng Bureau of Building Inspection pagkatapos ng Hunyo 13, 1979;

(h) Mga yunit ng tirahan sa isang gusali na, pagkatapos ng Hunyo 13, 1979, ay sumailalim sa malaking rehabilitasyon dahil ang terminong iyon ay tinukoy sa Kabanata 37 ng Kodigong ito.

Seksyon 4. PAGHIWALAY. Kung ang anumang bahagi o probisyon ng Ordinansang ito, o ang aplikasyon nito sa sinumang tao o pangyayari, ay pinaniniwalaang hindi wasto, ang natitira sa Ordinansang ito, kabilang ang aplikasyon ng naturang bahagi o probisyon sa ibang mga tao o mga pangyayari, ay hindi maaapektuhan nito at dapat magpatuloy sa buong puwersa at epekto. Sa layuning ito, ang mga probisyon ng Ordinansang ito ay maaaring ihiwalay.

Mga Minuto mula sa Public Hearing ng Housing Study noong Mayo 24, 2000 - 5/24/00

MINUTO NG PUBLIC HEARING TUNGKOL SA SAN FRANCISCO HOUSING STUDY

Miyerkules, Mayo 24, 2000 sa 12:00 ng tanghali sa

Room 400, City Hall, 1 Carlton B. Goodlett Place

Tumawag si Rent Board Executive Director Joseph P. Grubb, ang "Moderator", sa Public Hearing para mag-order sa 12:07 pm Dumalo rin si Deputy Director Delene Wolf at kumuha ng Minutes ng Pagdinig. Malugod na tinanggap ni G. Grubb ang mga dumalo at ipinaliwanag na ang layunin ng Pampublikong Pagdinig ay bigyang-daan ang publiko na makapagkomento sa saklaw at kalikasan ng iminungkahing pag-aaral. Ipinaalam ni G. Grubb sa publiko na ang mga komentong nakalap bilang resulta ng pagdinig na ito ay isasama sa Study Protocol, isang pinagsama-samang mga rekomendasyon na naunang isinumite ng iba't ibang tagapagtaguyod ng pabahay. Dapat isaalang-alang ng saklaw ng Pag-aaral ang mga pampublikong komento at ang Protokol ng Pag-aaral, ngunit hindi dapat limitado sa mga rekomendasyong ito lamang. Sa halip, ang Pag-aaral ay magiging isang neutral, komprehensibong pag-aaral na nakabatay sa katotohanan sa lawak at pinagmumulan ng kasalukuyang kakulangan sa pabahay at ang mga sosyo-ekonomikong implikasyon nito. Matapos tapusin ang pambungad na pananalita ni G. Grubb, 53 indibidwal ang nagpatotoo tulad ng sumusunod sa ibaba:

Sinabi ni Norman Rolfe na dapat matukoy ng Pag-aaral kung anong porsyento ng mga kita ng mga indibidwal ang uupahan, at kung magkano ang karagdagang abot-kayang pabahay na kakailanganin upang ang ratio ng kita sa upa na iyon ay bumalik sa hindi hihigit sa 25%. Pinaalalahanan niya ang mga dumalo na ang iminungkahing living wage na $11.00 kada oras ay nagreresulta sa kita na $22,800 lamang kada taon. Aniya, hindi dapat humina ang Rent Ordinance hangga't hindi sapat ang tirahan. Kinuwestiyon din niya kung gaano karaming mayayamang indibidwal ang "pied a terres" sa Lungsod.

Hiniling ng may-ari ng maliit na ari-arian na si Andrew Moore na suriin ang epekto ng kontrol sa upa sa maliliit na may-ari; sinabi na mayroong pagkakaiba sa pagitan ng isang may-ari ng isang bahay na may isang in-law unit at ang may-ari ng isang multi-unit apartment building; ipinahayag ang kanyang paniniwala na ang pagtaas ng upa na naka-pegged sa 60% ng CPI ay pinipilit na lumabas ang mga may-ari; at hiniling na ang San Francisco rent control ay ikumpara doon sa ibang mga lungsod. Aniya, hindi dapat may papel ang pulitika sa Pag-aaral.

Sinabi ni Ernestine Weiss na: ang mga passthrough ng capital improvement ay labis-labis; isang takip ay dapat ilagay sa mga bakante; ito ay pinababayaan sa mga nangungupahan na magreklamo tungkol sa mga corporate rental; dapat palakasin ang condo conversion law; at, sa Seattle, ang mga tagabuo ay kinakailangang magbigay ng mga yunit para sa mga nakatatanda.

Ang maliit na may-ari na si Robert Celso ay nagreklamo na siya ay bumili ng isang duplex noong 1980, ngunit hindi maaaring magretiro mula sa kanyang trabaho bilang isang may-ari ng lupa, dahil siya ay "haharap sa mga multa at mas masahol pa." Naniniwala siya na ang Lungsod ay nagdedemonyo sa kanya at sa iba pang maliliit na panginoong maylupa. Kapag nabayaran na ang kanyang mortgage, gusto ni G. Celso na umalis sa negosyong paupahan, at plano niyang i-Ellis ang kanyang gusali, sa gayon ay mag-alis ng isang abot-kayang unit.

Sinabi ng nangungupahan na si Alton Cabral na pinalayas siya dahil sa paglipat ng may-ari 3 taon na ang nakakaraan. Naniniwala si G. Cabral na ang isang "loophole" sa Prop. G ay nagpapahintulot sa pagpapaalis kung ang may-ari ng lupa ay may matatandang kamag-anak. Naniniwala siya na ang isang taon ay isang mahabang panahon para sa isang pag-aaral, dahil ang mga nangungupahan ay hindi nakakakuha ng isang taon upang umalis sa isang gusali. Naniniwala si G. Cabral na dapat magkaroon ng higit pang mga batas upang protektahan ang mga nakatatanda.

Sinabi ng maliit na panginoong maylupa na si WE Winn, Jr. na naging imposibleng gumana sa ilalim ng mahigpit na mga regulasyon ng Prop. I, kaya tumigil siya sa pag-upa sa 6 na paupahang unit sa kanyang gusali. Pinayuhan niya ang mga "makakayang lumabas" na gawin ito.

Ang maliit na panginoong maylupa na si Catherine P. Gallagher ay nagpahayag ng kanyang paniniwala na ang ari-arian ay hindi na isang mabubuhay na pamumuhunan dahil ang mga nangungupahan ay maaaring mag-suble nang ilegal at sa gayon ay maging panginoong maylupa. Sinabi niya na sinusubukan niyang lumipat sa kanyang gusali sa nakalipas na 10 taon ngunit nais ng mga nangungupahan na ilipat ang $50,000.

Sinabi ng maliit na panginoong maylupa na si Naomi Richen na ang mga grupo ng adbokasiya na suportado ng nagbabayad ng buwis ay magagamit upang tumulong sa mga nangungupahan habang ang Abugado ng Distrito ay uusigin ang mga panginoong maylupa para sa mga matapat na pagkakamali. Naniniwala siya na walang pagkakataon na makagawa ng makatwirang pagbabalik kaya't itatago niya ang kanyang mga unit para sa mga bisita kapag nabakante ang mga ito. Dahil ang "mga kontrol sa presyo ay nagdudulot ng mga kakulangan" hiniling niya na ang mga walang kinikilingan na ekonomista ay magsagawa ng pag-aaral. Sinabi niya na mayroong 2 paraan para sirain ang isang Lungsod: "bombs and rent control."

Sinabi ng maliit na may-ari na si Patricia Carter na ang isang 1988 na gawa ng kabaitan sa kanyang bahagi ay naging isang "bangungot." Hindi siya maaaring lumipat o ibenta ang kanyang gusali, at ngayon ay nakatira kasama ang isang kaibigan. Bilang isang retiradong militar, halos hindi niya magawa ang mga pagbabayad sa kanyang ari-arian, lalo na ang pag-upa ng abogado. Kapag namatay o lumipat ang nangungupahan saka lang siya makakatira sa kanyang ari-arian. Naniniwala siya na walang koordinasyon sa paraan ng pagharap ng Lungsod sa mga problema.

Sinabi ng 83-anyos na maliit na may-ari na si Leslie Genty na hindi siya makalipat sa kanyang gusali, at nagbabayad siya ng "mas mataas na upa" kaysa sa kanyang mga nangungupahan.

Ang maliit na panginoong maylupa na si Maurine Robinson ay isang retiradong guro na may 2 unit; nakatira siya sa isa. Inabot siya ng 2 taon upang makalabas ng isang nangungupahan sa kanyang gusali, at ang nangungupahan ay nag-squat doon sa loob ng isang buwan pagkatapos maisip ni Ms. Robinson na wala na siya. Siya ay nabubuhay mag-isa, at galit at takot sa lahat ng oras, na para bang siya ay nakatira sa isang "battle zone."

Sinabi ni Maureen Reen sa nagtitipon na kailangan na nilang makinig sa isang "maliit na nangungupahan pagkatapos ng lahat ng maliliit na may-ari na ito." Siya ay nagbayad ng upa sa loob ng 40 taon ngunit "walang sinasabi." She believes that, "without laws, it's chaos. It's a business for the landlord, for the tenant, it's survival."

Ang maliit na may-ari na si Karen Crommie ay nagsabi na ang Pag-aaral ay dapat na diin sa ekonomiya. Nais niyang matugunan ang mga sumusunod na katanungan: ilang mga paupahang unit ang pinipigilan sa merkado?; ilang mga nangungupahan ang may iba pang mga lugar ng paninirahan?; at gaano karaming pera ang nawawala ng mga may-ari bawat buwan? Naniniwala si Ms. Crommie na ang mga indibiduwal na mababa ang kita ay dapat bigyan ng subsidyo ng lahat. Naniniwala siya na ang Pag-aaral ay dapat isagawa ng isang labas, hindi lokal, kumpanya upang maiwasan ang isang salungatan; at na ang Pag-aaral ay dapat gumawa ng mga konklusyon. Nagbigay siya ng 4 na mungkahi para sa mga kumpanya ng pananaliksik.

Sinabi ni Marie Pennington na ang mga malalaking may-ari, hindi maliit, ang problema.

Si Jul Niemier ay isang maliit na may-ari na bumili kamakailan ng isang gusaling may 2 unit na hindi naaayon sa code, ngunit "ganap na matitirahan." Naniniwala siya na ang mga kinakailangan sa code ay dapat na maluwag upang magamit ang lahat ng ligtas, magagamit na pabahay, at ang mga code ng gusali ay hinihimok ng mga unyon na sumusubok na lumikha ng trabaho para sa kanilang sarili.

Ang nangungupahan na si Susan Vaughan ay nagsabi sa katotohanang walang gaanong minoryang indibidwal ang dumalo sa pagdinig – naniniwala siya na ang mga imigrante ay kailangang umalis sa Lungsod at pumunta kung saan ito mas abot-kaya. Sinabi niya na ang kontrol sa upa sa New York at Cambridge ay dapat suriin. Si Ms. Vaughan ay nagbabayad ng 1/3 ng kanyang kita para sa upa, at sinabing "kung tumaas ang mga presyo, ang mga nangungupahan ay mawawalan ng presyo."

Sinabi ni Chip Gibbons na, dahil ang lahat ay "nagtatapon ng basura sa isa't isa", "itatapon niya ang Lungsod." Naniniwala si G. Gibbons na ang kabiguang ipatupad ang code sa pagpaplano ay nagiging mas kaunting mga yunit na magagamit dahil maraming mga yunit na naka-zone para sa paggamit ng tirahan ay inilalagay sa ibang mga gamit. Sinabi niya na "ang mga negosyo ay nagbabayad ng buwis, ngunit ang burukrasya ay nangangailangan ng mga buwis tulad ng isang junkie na nangangailangan ng heroin." Nililikha ang mga trabaho nang walang lugar para sa mga manggagawa.

Ang maliit na panginoong maylupa na si Nancy Tucker ay nagsabi sa "itim na pamilihan sa mga apartment" dahil sa mga ilegal na sublet at sinabi na ang mga pangunahing nangungupahan ay nakikibahagi sa pag-upa ng upa. Binanggit ni Ms. Tucker ang problema ng "pied a terres" at sinabi na ang mga conversion sa office space ay nagaganap dahil ang mga renta ay napakamura. Hiniling niya na ang Pag-aaral ay magsagawa ng isang bilang ng mga walang laman na yunit, at maging batay sa ekonomiya, at hindi sosyo-ekonomiko. Nakakatakot si Ms. Tucker na ang naturang Pag-aaral ay hindi pa naisasagawa noon at sinabing ang research firm ay dapat mula sa labas ng Bay Area o sila ay "kontaminado ng lokal na pulitika."

Tom Ramm, Co-Chair ng Mga May-ari ng Maliit na Ari-arian ng San Francisco, na ang Pag-aaral ay dapat isagawa ng isang kompanya mula sa labas ng San Francisco na may malawak na karanasan sa mga pag-aaral sa pabahay at rent control at dapat: tumutok sa mga isyu sa ekonomiya, at hindi sa mga agham panlipunan ; maging malaya sa impluwensyang pampulitika; pagkakaiba sa pagitan ng mga epekto sa malalaki at maliliit na may-ari; tingnan ang mga epekto ng kontrol sa upa sa pagtatayo at pagpapanatili ng mga unit; at gumawa ng mga konklusyon tungkol sa mga epekto ng 20 taon ng kontrol sa upa sa San Francisco. Naniniwala si Mr. Ramm na ang "mga may kapansanan at mababang kita ay nagbibigay ng tulong sa mga kabataan, malusog at mayaman."

Ang landlord na si Frank Santiago ay "hindi laban sa subsidized na pabahay", at nagkaroon ng Section 8 na nangungupahan mula noong 1937. Gayunpaman, naniniwala si G. Santiago na ang Section 8 ay hindi gumagana sa San Francisco, dahil ang Housing Authority ay hindi naging tapat sa mga may-ari. Naniniwala din si G. Santiago na mayroong "massive abuses" sa Rules and Regulations Sections 6.14 at 6.15 dahil ang dalawa sa kanyang orihinal na nangungupahan ay naiwan ang isang subtenant na hindi kilala ng may-ari.

Ang maliit na may-ari na si John Burke ay nagbigay ng ilang katanungan: bakit hindi makaboto ang mga Superbisor na nagmamay-ari ng ari-arian, ngunit ang mga nangungupahan sa Lupon ng mga Superbisor ay maaaring bumoto?; bakit ang mga bagong gusali ay hindi kasama sa kontrol sa renta, dahil ang mga lumang gusali ay walang mas kaunting gastos?; at bakit ang pagtaas ng upa ay naka-pegged sa 60% lamang ng CPI kung walang negosyo ang nabubuhay sa 60% ng inflation? Binanggit niya ang 3 propesor na nalaman na hindi makakamit ng kontrol sa renta ang mga nakasaad nitong layunin at nakakasama, sa halip na nakakatulong, sa ekonomiya.

Sinabi ni Ted Gullickson ng Tenants' Union na inaasahan niya ang isang walang pinapanigan na pag-aaral na may "maraming magandang data." Hiniling niya na ang mga sumusunod ay idagdag sa mga protocol ng Pag-aaral: ilang mga nangungupahan ang napaalis dahil sa pagtaas ng mga gastos sa pabahay?; ano ang pagkakaiba ng halaga sa pagitan ng isang walang laman at inookupahang gusali?; ilang nangungupahan ang nagbayad ng sangla ng kanilang kasero?; gaano karaming pag-aayos ng presyo at profiteering ang ginagawa ng industriya ng real estate?; dahil mababa ang mga rate ng interes at wala ang inflation, ano ang katwiran para sa pagtaas ng mga upa?; at magkano ang ginagawa ng mga panginoong maylupa sa mga nangungupahan sa panahon ng krisis sa pabahay?

Sinabi ng maliit na panginoong maylupa na si Verna Tam na "hindi lahat ng apartment ay mahal", dahil mababa ang kanya. Sinabi niya na ang mga panginoong maylupa ay walang karapatan kapag sinira ng mga nangungupahan ang kontrata sa pag-upa kung pinahintulutan nilang magpatuloy ang kondisyon. Hindi siya naniniwalang patas na nagkakahalaga sa pagitan ng $15 – 20,000 para paalisin ang isang nangungupahan kapag may karapatan ang isang may-ari ng tindahan na alisin ang isang "maling pag-uugali na customer." Tinanong niya kung ang mga kontrata ay maipapatupad sa San Francisco.

Ang nangungupahan na si David McGuire ng Mission Agenda ay nakatira sa isang single room occupancy hotel at sinabing "ang mga tax return ay ang pinakamahusay na modernong American fiction." Naniniwala siya na ang Pag-aaral ay magiging "karaniwang charade at panloloko" at sinabi na ang mababang renta ay kinakailangan upang mapanatili ang mga manunulat, artista at mananayaw. Naniniwala si Mr. McGuire na nabubuhay tayo sa "kasalukuyang Gold Rush" at ito ay "ang katapusan ng pamumuhay, at ang simula ng kaligtasan."

Sinabi ni John Di Donna na ang mga walang tirahan ay nagtatayo ng kanilang sariling mga barong-barong sa ibang mga bansa at ang pabahay ay isang pangangailangan para sa lahat. Naniniwala siya na ang mga panginoong maylupa ay dapat bigyan ng subsidyo para sa pagbibigay ng kinakailangang serbisyo.

Naniniwala ang landlord na si George Wong na ang pagkontrol sa upa ay isang tool para sirain ang relasyon ng may-ari/nangungupahan, dahil "nabiktima nito ang mabuting nangungupahan at nakikinabang sa propesyonal na nangungupahan." Sinabi niya na siya ay naging "may-ari ng taon" 3 taon na sunud-sunod. Siya ay isang propesyonal na saykiko na naniniwala sa pag-aalis ng kontrol sa upa at magagamit para sa Pag-aaral.

Sinabi ng nangungupahan na si Bill Lonsdale na ang saklaw ng Pag-aaral ay may malaking kinalaman sa resulta, at kailangang manatiling bukas ang proseso. Iminungkahi niya na magkaroon ng Public Hearing sa saklaw ng trabaho at sinabing walang sapat na pondo para sa kumpletong pag-aaral. Naisip niya na ang oras ay masuwerte dahil ang census ay halos makumpleto, at maaaring maging isang kapaki-pakinabang na mapagkukunan ng demograpikong impormasyon.

Ang maliit na may-ari na si Marilyn Cosentino ay nagsabi na ang mga bagay ay naging kalaban sa pagitan ng mga panginoong maylupa at mga nangungupahan. Dahil ang mga nangungupahan ay nagbabayad nang mas mababa sa renta sa merkado, wala silang pagnanais na umalis. Naniniwala siya na ang nag-iisang pinakamalaking pagkakaiba sa pagitan ng malalaki at maliliit na may-ari ay ang maliliit na panginoong maylupa ay walang benepisyo ng turnover. Hiniling niya na tingnan ang pied a terres at humiling ng "non-local economist" na gagawa ng mga konklusyon mula sa data -- $175,000 ay hindi sapat.

Si Chooi Eng Grosso ay dating nangungupahan, at ngayon ay isang may-ari ng bahay. Sinabi niya na ang hindi pagkakapantay-pantay ay nagreresulta mula sa isang "preponderance ng mga nangungupahan sa pool ng pagboto." Sa palagay niya, dapat dagdagan ang mga pagkakataon sa pagmamay-ari ng bahay at ang "takip ay dapat alisin" mula sa mga TIC at condo.

Sinabi ni Miguel Wooding ng Eviction Defense Collaborative at ng Tenants' Union na ang pagsusuri sa ekonomiya na walang pagtingin sa mga isyung panlipunan ay may kinikilingan. Hiniling niya na suriin ang mga sumusunod: mga benepisyo sa buwis sa mga panginoong maylupa; mga profile ng

may-ari-naninirahan at may-ari sa mga tuntunin ng kita, kung sila ay nagmamay-ari ng ibang mga gusali, at kung sila ay nakatira sa ibang lugar.

Ang nangungupahan na si Anastasia Yovanopoulos ay umupa ng $300 na flat sa Noe Valley noong 1978, na ngayon ay umuupa ng $1100. Hiniling niya na tingnan ang mga indibidwal na unit upang makita kung magkano ang nadagdag na upa at kung saan. Nais niyang pag-aralan ang mga socioeconomic trend at hiniling na huwag kalimutan ang mga may kapansanan at ang mga nasa fixed income. Sinabi niya na "ang mga daga at daga ay hindi kasama sa silid."

Si Ron Saturno ay kasangkot sa Neighborhood Watch Program sa Hayes Valley, at sinabing lahat ay tama mula sa kanilang sariling pananaw. Naniniwala siya na ang kontrol sa renta ay hindi gumagana para sa karamihan, dahil ang mga nangungupahan ay hindi makakahanap ng abot-kayang tirahan; at ang mga maliliit, matatandang may-ari ay nakikipagpunyagi sa mga paghihigpit upang bigyan ng subsidyo ang mga mayayamang nangungupahan. Naniniwala siya na ang batas ay maaaring muling isulat at gawing mas patas; na ang mga unit ay pinananatiling bakante dahil ang mga panginoong maylupa ay walang sapat na pera para sa pagsasaayos; at na mas madaling gumamit ng unit para sa imbakan o bilang isang opisina, hindi kailangang harapin ang problemang nangungupahan, at makatanggap ng tax break. Sinabi ni G. Saturno na ang pagsisikap na kasangkot sa paghahain ng mga petisyon sa Rent Board ay hindi katumbas ng halaga.

Iniisip ng nangungupahan na si Roger Rudd na dapat sugpuin ng Lungsod ang mga ilegal na in-law na unit na walang operative heat, mababang kisame, at nakalantad na heating duct. Nag-aalala si Mr. Rudd tungkol sa pagpapatupad ng ipinahiwatig na warranty ng habitability. Iminungkahi niya na magtayo ng pabahay sa Presidio na mas gusto ang mga residente ng San Francisco. Nag-aalala si Mr. Rudd tungkol sa $10 – 20 credit check, at kung ano ang gagawin ng mga landlord sa personal na impormasyon ng credit ng mga nangungupahan.

Sinabi ni Prop. I na may-ari na si Peter Holden na magiging mahirap na kumilos sa lahat ng mga mungkahing ito. Gusto niyang makita ang isang breakdown ng imbentaryo ng pabahay at mga renta na binayaran, pati na rin ang isang social census ng populasyon at kita ng nangungupahan. Sinabi niya na hindi niya bibilhin ang kanyang gusali kung naroon na ako noon ni Prop.

Si Nancy Noonan ay isang nangungupahan sa isang malaking complex. Naniniwala siya na kapag bumili ang isang tao ng ari-arian, tungkulin mo na magsaliksik ng mga umiiral nang batas at magpasya kung gusto mong "kunin ito." Nararamdaman niya na ang isang tagalabas ay mangangailangan ng masyadong mahabang panahon upang "maunawaan ang San Francisco" at na, kung bawiin, ang kontrol sa renta ay iboboto lamang muli.

Umupa si Darran Cannady ng halos 20 taon bago naging maliit na may-ari mga 5 taon na ang nakakaraan. Siya ay may magandang relasyon sa kanyang nangungupahan at pakiramdam niya ay dapat magkaroon ng pondo upang turuan ang mga tao kung paano maging mabuting panginoong maylupa. Naniniwala siyang dapat dagdagan ang halaga ng pera na inilaan sa Pag-aaral. Nag-aalala si Mr. Cannady tungkol sa "dot commers" at "supposed live-work."

Si Brook Turner, Executive Director ng Coalition for Better Housing, ay sumusuporta sa Pag-aaral. Naniniwala si G. Turner na ang krisis sa pabahay ay resulta ng hindi sapat na suplay. Hiniling niya na suriin ang saklaw ng problema, gayundin kung ano ang gumagana, at kung ano ang hindi. Sinabi niya na ang may-ari at mga nangungupahan na komunidad ay nag-ambag sa Protocol Document, at hiniling na ito ay bigyang-pansin. Nagpasalamat siya kay Supervisor Brown at Moderator Joe Grubb.

Sinabi ng landlord na si Richard Hanlin na 5 taon na ang nakakaraan ay umupa siya ng isang silid na apartment sa halagang $1200 bawat buwan. Ang kanyang nangungupahan ay nagtatrabaho sa Silicone Valley at ngayon ay mas mayaman kaysa sa kanya. Hindi naniniwala si Mr. Hanlin na idinisenyo ang kontrol sa pag-upa nang nasa isip ang taong ito.

Sinabi ng maliit na panginoong maylupa na si Carole Bayer na ang isang hindi residenteng nangungupahan niya ay lumipat sa Los Angeles noong 1982, at nagpa-sublet sa mga kasama sa kuwarto, na ang isa ay nagpapatakbo ng maliit na negosyo sa labas ng unit. Sa palagay niya ay hindi patas na maaaring singilin ng Master Tenant ang kanilang mga kasama sa silid ng kabuuang renta upang makakuha ng "libreng sakay." Tinanong niya kung ilang kasama sa kuwarto ang maaaring magkaroon ng nangungupahan sa loob ng 1 taon, at sinabing dapat ipaalam ng nangungupahan sa may-ari ng bahay ang pagbabago sa mga kasama sa kuwarto – hindi ito dapat maging pasanin ng may-ari. Sa palagay niya ay hindi makatarungan na ang mga kamag-anak ng may-ari ay hindi maaaring lumipat sa isang gusali maliban kung doon din nakatira ang may-ari.

Si Michele Balk ay lumitaw sa ngalan ni Randall Oileu, ang kanyang kapitbahay. Tinanong niya kung bakit walang probisyon para sa paglipat ng may-ari ng eviction para sa mga may-ari ng sakuna, kapag ang mga nangungupahan ay protektado. Sinabi niya na kumikita ang nangungupahan ni Mr. Oileu sa ari-arian ng may-ari, kapag ang may-ari ay pinansiyal na pasanin sa gastos ng mga paggamot sa kanser.

Sinabi ni Tony Hestor mula sa Mission Agenda na siya ay nagsasalita sa ngalan ng mga mahihirap, na mabilis na pinaalis ng mga sakim na out-of-towner. Binanggit niya ang 30-araw na abiso sa pagbakante bilang "wala", at tinanong kung ito ay kanais-nais para sa San Francisco na maging isang "3rd World City", na binubuo lamang ng mga napakayaman at napakahirap.

Hiniling ni Russ Charpentier na ang sitwasyon ng mga may-ari ng mababang kita na ari-arian na may mayayamang nangungupahan ay isaalang-alang kasama ng baligtad na senaryo. Ipinahayag niya ang kanyang paniniwala na ang mga may-ari na iyon ay aalis din sa Lungsod, na hindi kapaki-pakinabang sa mga nangungupahan. Ipinahayag niya ang kanyang kagustuhan para sa isang consultant sa labas at binati ang Moderator ng "good luck."

Inirerekomenda ng maliit na panginoong maylupa na si Linda Dunn na ang Pag-aaral ay batay sa ekonomiya at batay sa data, dahil naniniwala siya na ang kasalukuyang patakaran ay batay sa nagpapasiklab na retorika sa halip na mahirap na data. Sinabi niya na maraming katibayan na gumagana ang kontrol sa upa sa kapinsalaan ng stock ng pabahay. Naniniwala siya na ang pagkakaiba-iba at abot-kayang pabahay ay dapat mapanatili ngunit sa palagay niya ito ay isang problema sa buong Lungsod, at hindi isa na dapat balikatin lamang ng mga panginoong maylupa ng mga gusali bago ang 1979.

Hiniling ni Jake McGoldrick na ang isang komprehensibong katawan ng data ay kolektahin bilang higit pa sa isang "akademikong ehersisyo" ngunit, sa halip, upang humantong sa mga solusyon. Naniniwala siya na ang bahagi ng pagpapaunlad ng pabahay ng isyu, kabilang ang mga industriya ng pananalapi at konstruksiyon, ay kailangang pag-aralan. Nais niyang tingnan ang mga isyu ng: density; mga allowance ng zoning; mga mapagkukunan ng magagamit na mga pondo; gaano karaming pera ang inililihis mula sa pagpapaunlad ng pabahay; kooperasyon sa rehiyon at pagbabahagi ng kita sa halip na kumpetisyon sa pagitan ng mga county; at ang ratio ng mga trabaho sa pabahay.

Si Ms. Detting, isang maliit na panginoong maylupa, ay nagreklamo tungkol sa isang nangungupahan na itinuturing niyang "ang demonyo mismo." Sinabi niya na hindi siya maaaring pumunta sa kanyang sariling gusali sa loob ng higit sa 12 taon, at sinubukan niya si Ellis, ngunit ito ay maituturing na paghihiganti. Pakiramdam niya, ang pagkontrol sa upa ay ang "pinakamasamang batas", dahil hindi makakaalis ang mga panginoong maylupa sa kanilang relasyon sa kanilang mga nangungupahan, samantalang "kung kasal ka, maaari kang makakuha ng diborsiyo."

Sinabi ni John Bardis ng Citizen Action Committee na wala nang mas kritikal kaysa sa krisis sa pabahay, ngunit ang $175,000 ay "hindi ito makakamit ng hustisya." Sa palagay niya, makabubuting ipagpatuloy ang pagdinig na ito; ilagay ang RFP para sa Pampublikong Pagdinig upang matiyak na ito ang inaasahan ng publiko; at/o magpadala ng 3 alternatibong RFP na may iba't ibang saklaw pabalik sa Board of Supervisors – kung hindi, ang mga tao ay "mas madidismaya."

Si Michelle Horneff ng Professional Property Management Association ay may mga sumusunod na mungkahi: na isang labas (nasyonal) na kumpanya ang magsagawa ng Pag-aaral; na ang isang lungsod na walang kontrol sa upa ay gamitin bilang isang control group; na ang isyu ng pangunahing lugar ng paninirahan para sa mga nangungupahan ay tingnan; at tinutukoy ng Pag-aaral kung ginagawa ng kontrol sa renta ang dapat nitong ginagawa.

Ipinaliwanag ni Janan New ng San Francisco Apartment Association na ang kanilang organisasyon ay may input sa Protocol Document. Kaya naman pinasalamatan niya si Supervisor Brown at ang kanyang mga tauhan para sa kanilang pamumuno; Supervisor Bierman at ang kanyang mga tauhan para sa pagdadala sa komunidad ng nangungupahan sa proseso; mga miyembro ng publiko na "pinuno ang mga butas"; at ang Executive at Deputy Directors ng Rent Board para sa kanilang pasensya.

Sinabi ng may-ari ng bahay na si Geoff Mikone na ang isyu kung gaano karaming tao ang maaaring manirahan sa San Francisco ay katumbas ng isang hindi mapaglabanan na puwersa na nakakatugon sa isang bagay na hindi natitinag: hindi lahat ng gustong manirahan dito.

Sinabi ni Louise Vasquez na ang mga maliliit na panginoong maylupa gaya ng kanyang sarili ay isang "namamatay na lahi", at hindi kukunsintihin ng mga bagong may-ari ang lahat ng mga patakarang ito. Dahil ang pakiramdam ni Ms. Vasquez ay "inabuso, hina-harass at diskriminasyon", kinuwestiyon niya ang gamit ng isang pag-aaral. Naniniwala siya na mas maraming negosyo at condominium ang hindi maiiwasan; nagsasabing ang kanyang mga nangungupahan ay gumagawa ng "anim na numero"; at pakiramdam na ang solusyon ay "alisin ang Rent Board."

Nagsalita muli si Carol Bayer, na nagsasaad na para sa mga renta na mas mababa kaysa sa "merkado", dapat ay may kaunting ginhawa.

Sinabi ng nangungupahan na si Jean Lynch na 20 taon na siyang nangungupahan. Sinabi niya na palagi niyang naririnig ang salitang "subsidized" mula sa mga panginoong maylupa, ngunit mayroong 5-7 taong waiting list para sa pampublikong pabahay. Naniniwala siya na maraming indibidwal na nakatira sa pampublikong pabahay na hindi kabilang doon, habang ang mga beterano at pamilya ay nasa lansangan.

Natapos ang Public Hearing noong 2:32 pm Sa oras na iyon, pinasalamatan ni G. Grubb ang lahat ng nagsalita, at ipinaalam sa publiko na ang RFP/RFQ ay malamang na lalabas ilang oras sa Hunyo. Sana ay mapili ang firm na magsasagawa ng Pag-aaral at ang kontrata ay iginawad sa Agosto. Ipapaalam niya sa lahat ang tungkol sa pag-unlad at pag-unlad sa Pag-aaral sa web site.

Panuntunan 6.14 Pinagtibay ng Komisyon, Abril 26, 2000

Ipinasa ng Rent Board Commission ang sumusunod na wika noong Abril 25, 2000 tungkol sa Rule 6.14, na naging epektibo kaagad. Ang bersyon sa ibaba ay kapareho ng inilabas para sa pagsasaalang-alang bago ang pagdinig maliban sa pagbabago sa terminong "co-tenant" . Pinalitan ito ng "co-occupant". Ito lang ang ginawang pagbabago. Ito ay pumasa sa 3-2 na boto, na ang mga nangungupahan na Komisyoner ay hindi sumasang-ayon. Lalabas ang pagbabagong ito sa buong teksto ng kopya ng Mga Panuntunan at Regulasyon na makukuha sa aming site sa loob ng susunod na 5 araw.

Seksyon 6.14 Pagtatatag ng Mga Rate sa Pagrenta para sa Kasunod na mga Naninirahan
(Idinagdag noong Marso 7, 1989; binago noong Agosto 29, 1989; Subsection (e) idinagdag noong Pebrero 14, 1995; pinawalang-bisa at pinagtibay noong Abril 25, 1995, epektibo noong Pebrero 14, 1995; Mga Subseksiyon (a), (b), (c), (d) at (e) binago at binago ang numero noong Hulyo 2, 1996; muling binilang noong Abril 25, 2000)
(a) Mga Kahulugan. Ang mga sumusunod na termino ay may sumusunod na kahulugan para sa mga layunin ng Seksyon 6.14 na ito:
(1) "Original occupant(s)" ay nangangahulugang isa o higit pang mga indibidwal na nagmamay-ari ng isang unit na may malinaw na pahintulot ng landlord sa oras na ang batayang upa para sa unit ay unang naitatag na may kinalaman sa bakanteng unit.
(2) "Kasunod na nakatira" ay nangangahulugang isang indibidwal na naging nakatira sa isang paupahang unit habang ang inuupahang unit ay inookupahan ng hindi bababa sa isang orihinal na nakatira.
(3) Ang "kasamang nakatira" para sa mga layunin ng Seksyon 6.14 na ito lamang, ay isang kasunod na nakatira na may direktang kasunduan sa pag-upa sa may-ari.
(b) Mga Kasunod na Naninirahan na nagsimulang manirahan bago ang Enero 1, 1996; Mga kasamang nakatira na nagsimulang tumira bago, sa o pagkatapos ng Enero 1, 1996. Kapag ang lahat ng orihinal na (mga) nakatira ay hindi na permanenteng naninirahan sa inuupahang unit, maaaring taasan ng may-ari ang upa ng sinumang susunod na nakatira sa unit bago ang Enero 1, 1996, o ng sinumang kasunod na nakatira na isang kasamang nakatira at nagsimulang manirahan bago, sa o pagkatapos ng Enero 1, 1996, nang walang pagsasaalang-alang sa mga limitasyon na itinakda sa Seksyon 37.3(a) ng Ordinansa sa Pagpapaupa kung ang may-ari ng lupa ay nagsilbi sa kasunod na (mga) nakatira, sa loob ng makatwirang panahon ng aktwal na kaalaman sa pag-okupa, isang nakasulat na abiso na kapag ang huling (mga) orihinal na nakatira ay umalis sa lugar, isang bagong pangungupahan ay nilikha para sa layunin ng pagtukoy ng upa sa ilalim ng Rent Ordinance. Ang kabiguang magbigay ng ganoong paunawa sa loob ng 60 araw ng aktwal na kaalaman ng may-ari ng pag-okupa ng kasunod na (mga) naninirahan ay nagtatatag ng mapapabulaanan na palagay na ang paunawa ay hindi ibinigay sa loob ng makatwirang yugto ng panahon. Kung hindi napapanahon na naihatid ng may-ari ang naturang paunawa sa kasunod na (mga) nakatira, hindi nilikha ang bagong pangungupahan para sa layunin ng pagtukoy ng upa sa ilalim ng Rent Ordinance kapag ang huling (mga) orihinal na nakatira ay umalis sa lugar.
(c) Ang mga Kasunod na Okupante na hindi Co-occupant at nagsimulang tumira noong o pagkatapos ng Enero 1, 1996, kung saan ang huling Orihinal na Naninirahan ay umalis noong o pagkatapos
Abril 25, 2000. Kapag ang lahat ng orihinal na (mga) naninirahan ay hindi na permanenteng naninirahan sa isang paupahang unit, at ang huling naninirahan sa orihinal na mga nakatira ay nabakante noong o pagkatapos ng Abril 25, 2000, ang may-ari ay maaaring magtatag ng bagong baseng upa ng sinumang susunod na nakatira( s) na hindi isang co-occupant at nagsimulang tumira sa unit noong o pagkatapos ng Enero 1, 1996 nang walang pagsasaalang-alang sa mga limitasyon na itinakda sa Seksyon 37.3(a) ng Ordinansa sa Pagpapaupa maliban kung ang kasunod na naninirahan ay nagpapatunay na tinalikuran ng may-ari ang kanyang karapatan na taasan ang upa sa pamamagitan ng:
(1) Afirmatively representing to the next occupant that he/she can stay in possession of the unit at the same rental rate charged to the original occupant(s); o
(2) Kung hindi, sa loob ng 90 araw pagkatapos matanggap ang nakasulat na abiso na ang huling orihinal na nakatira ay aalisin ang rental unit o ang aktwal na kaalaman na ang huling orihinal na nakatira ay hindi na permanenteng naninirahan sa unit, alinman ang mas huli, upang maghatid ng nakasulat na abiso ng isang pagtaas ng upa o isang reserbasyon ng karapatang taasan ang upa sa ibang araw; o
(3) Pagtanggap ng nakasulat na abiso mula sa isang orihinal na naninirahan sa kasunod na naninirahan at pagkatapos ay tumanggap ng upa maliban kung, sa loob ng 90 araw ng nasabing pagtanggap ng upa, inilalaan ng may-ari ng lupa ang karapatan na taasan ang upa sa ibang araw.
Kung saan tinalikuran ng landlord ang karapatang dagdagan ang upa sa ilalim ng subsection (c)(1) o (c)(3) sa itaas, ang kasunod na naninirahan kung kanino ginawa ang representasyon o kung kanino tinanggap ng landlord ang renta pagkatapos noon ay magkakaroon ng proteksyon ng isang orihinal na nakatira sa anumang pagtaas ng upa sa hinaharap sa ilalim ng Seksyon 6.14 na ito. Kung saan tinalikuran ng landlord ang karapatang dagdagan ang upa sa ilalim ng subsection (c)(2) sa itaas, sinumang susunod na nakatira na permanenteng naninirahan sa rental unit na may aktwal na kaalaman at pahintulot ng landlord (kung kailangan ang pahintulot ng landlord at hindi hindi makatwiran. ipinagkait) sa oras ng pagwawaksi ay magkakaroon pagkatapos noon ng proteksyon ng isang orihinal na nakatira sa anumang mga pagtaas ng upa sa hinaharap sa ilalim ng Seksyon 6.14 na ito.
(d) Kasunod na mga Occupant na hindi Co-occupant at nagsimulang tumira noong o pagkatapos ng Enero 1, 1996, kung saan ang huling Original Occupant ay umalis bago ang
Abril 25, 2000. Kapag ang lahat ng orihinal na naninirahan ay hindi na permanenteng naninirahan sa isang paupahang unit at ang huling naninirahan sa orihinal na mga nakatira ay nabakante bago ang Abril 25, 2000, ang may-ari ay maaaring magtatag ng isang bagong baseng upa para sa sinumang susunod na mga nakatira na hindi mga kasamang nakatira. at nagsimulang manirahan sa unit noong o pagkatapos ng Enero 1, 1996 nang walang pagsasaalang-alang sa mga limitasyon na itinakda sa Seksyon 37.3(a) ng Rent Ordinance kung:
(1) Ang may-ari ng lupa ay nagsilbi sa kasunod na (mga) nakatira, sa loob ng isang makatwirang oras ng aktwal na kaalaman sa pag-okupa, isang nakasulat na abiso na kapag ang huli sa orihinal na mga nakatira ay umalis sa lugar, ang bagong pangungupahan ay nilikha para sa layunin ng pagtukoy ng upa sa ilalim ng Rent Ordinance. Ang kabiguang magbigay ng ganoong paunawa sa loob ng 60 araw ng aktwal na kaalaman ng may-ari ng pag-okupa ng kasunod na (mga) nakatira ay nagtatatag ng isang mapapabulaanan na palagay na ang paunawa ay hindi ibinigay sa loob ng makatwirang yugto ng panahon; o
(2) Ang may-ari ay may karapatan na magtatag ng bagong baseng upa sa ilalim ng Costa Hawkins Rental Housing Act, California Civil Code Section 1954.53(d), kahit na walang paunawa na inihatid sa kasunod na (mga) nakatira alinsunod sa subsection (d)( 1) sa itaas.
(e) Mga Kasunod na Naninirahan sa Proposisyon I na Apektadong Yunit. Kapag ang lahat ng orihinal na (mga) nakatira ay hindi na permanenteng naninirahan sa isang Proposisyon I Affected Unit, maaaring itaas ng may-ari ng lupa ang upa ng sinumang kasunod na nakatira sa unit bago ang Pebrero 15, 1995 nang walang pagsasaalang-alang sa mga limitasyong itinakda sa Seksyon 37.3( a) ng Rent Ordinance kung ang may-ari ay nagsilbi sa kasunod na (mga) nakatira, sa o bago ang Agosto 15, 1995, isang nakasulat na paunawa na kapag ang huling ng orihinal na (mga) nakatira ay umalis sa lugar, isang bagong pangungupahan ay nilikha para sa layunin ng pagtukoy ng upa sa ilalim ng Rent Ordinance. Kung hindi napapanahon na naihatid ng may-ari ang naturang paunawa sa kasunod na (mga) naninirahan bago ang Pebrero 15, 1995 ng Proposition I Affected Unit, ang isang bagong pangungupahan ay hindi nilikha para sa layunin ng pagtukoy ng upa sa ilalim ng Rent Ordinance kung kailan ang huling ang orihinal na (mga) nakatira ay umalis sa lugar. Para sa mga sumunod na nakatira na nagsimulang manirahan sa isang Proposisyon I Apektadong Yunit noong o pagkatapos ng Pebrero 15, 1995, ang mga probisyon ng mga subsection (a) hanggang (d) sa itaas ay nalalapat.
(f) Ang Seksyon 6.14 na ito ay nilayon na sumunod sa Civil Code Section 1954.50 et seq. at hindi dapat ipakahulugan na palakihin o bawasan ang mga karapatan sa ilalim nito.

Pinirmahan ng Mayor ang Ordinansa sa Pag-aaral ng Pabahay - 4/05/00

Pag-aaral sa Pabahay na nilagdaan ng Alkalde noong ika-5 ng Abril

Nilagdaan ng Alkalde ang batas noong ika-5 ng Abril na nagpapahintulot sa isang pag-aaral ng mga isyu na nauugnay sa pabahay sa San Francisco at magiging batas sa ika-5 ng Mayo. Isasama sa pag-aaral ang lahat ng aspeto ng sitwasyon ng pabahay sa San Francisco at magiging isang neutral, batay sa katotohanan na pag-aaral na magpapakita ng istatistikal na larawan ng Lungsod. Ang ulat ay ihaharap sa Lupon ng mga Superbisor para sa kanilang pagsasaalang-alang at aksyon. Ang Ordinansa ay nag-uutos na ang pag-aaral ay makumpleto sa loob ng isang taon.

Ang Ordinansa na naipasa ay hindi bahagi ng Ordinansa sa Pagpapaupa, ngunit isang hiwalay na ordinansa sa kabuuan. Itinalaga ng ordinansa ang Executive Director ng Rent Board na maging "Moderator" ng pag-aaral. Nangangahulugan ito na ang Moderator ay mangangasiwa sa isang pampublikong pagdinig na isasagawa sa Mayo upang marinig ang mga alalahanin at mga isyu na gustong makita ng publiko na matugunan sa pag-aaral. Kasama sa pampublikong pagdinig ay magiging input mula sa mga kaugnay na departamento ng Lungsod. Kapag natukoy at naisa-isa ang mga isyung nakuha sa pagdinig na ito, ipapakita ang mga ito bilang bahagi ng isang RFP (Request for Proposal) para sa mga partidong interesado sa pagsasagawa ng pag-aaral upang tumugon. Pipiliin ng Moderator ang aplikante, na magkakaroon ng isang taon para tapusin ang pag-aaral. Kapag nakumpleto na, ang ulat ay isusumite sa Lupon ng mga Superbisor para sa anumang aksyon na sa tingin nila ay kinakailangan.

Ang mga taong interesadong magsumite ng kanilang mga mungkahi para sa mga isyung isasaalang-alang sa pag-aaral ay maaaring gawin ito sa pampublikong pagdinig o maaari rin nilang isumite ang mga ito nang nakasulat sa Moderator sa pamamagitan ng email sa: joe_grubb@ci.sf.ca.us o maaari silang i-fax sa 415.252.4699.

Pag-amyenda sa Ellis Act - Mga Pagbabayad sa Mga Nangungupahan na Mababang Kita ang Pinagtibay - 1/29/00

ELLIS ORDINANCE AMENDMENTS BAYMENTS — Epektibo noong Pebrero 13, 2000

Nagkaroon ng pag-amyenda sa Rent Ordinance para taasan ang mga pagbabayad sa relokasyon sa mga nangungupahan na mababa ang kita na napapailalim sa Ellis eviction (39.13). Ord. Ang No. 5-00 ay nangangailangan ng mga pagbabayad na $4,500.00 sa mga nangungupahan na mababa ang kita, anuman ang laki ng unit. Ang mga kabahayan na may mababang kita ay tinukoy ng California State Health and Safety Code, Seksyon 50079.5. Ang isang $3,000.00 na pagbabayad sa mga matatanda at may kapansanan ay nananatiling hindi nagbabago.

Panuntunan 6.14 Pinagtibay ng Komisyon, Abril 26, 2000

Pag-amyenda sa Ellis Act - Mga Pagbabayad sa Mga Nangungupahan na Mababang Kita ang Pinagtibay - 1/29/00

ELLIS ORDINANCE AMENDMENTS BAYMENTS — Epektibo noong Pebrero 13, 2000

ELLIS ACT AMENDMENTS ENACTED ENERO 29, 2000

Ang mga pagbabago sa Ordinansa sa Pagpapaupa ay naging batas noong Enero 29, 2000 na naglalayong iayon ang Ordinansa sa Pagpapaupa sa mga probisyon ng Batas Ellis ng Estado, kabilang ang mga naging batas noong Oktubre 1999 (Senate Bill 948). Ang mga pagbabago sa Ordinansa na ito ay nagbibigay ng mas mahabang panahon ng abiso sa mga nangungupahan na napapailalim sa mga pagpapaalis sa Ellis, nagpapahaba sa oras na kailangang magsampa ng kaso ang nangungupahan at hinihiling sa Rent Board na magtala ng mga abiso ng mga hadlang. Mangyaring sumangguni sa Ordinansa para sa higit pang detalye sa mga pagbabagong ito. Tingnan ang isang kopya ng mga pagbabago sa Ordinansa, 348-99 .

Mga Opisyal ng Pagdinig na Binago bilang Mga Hukom ng Administrative Law - 1/29/00

Nagkaroon ng pag-amyenda sa Ordinansa, No. 247-99, upang iayon ang Ordinansa sa pagbabago ng Human Resource Department sa titulo para sa klaseng ito. Ito ay isang teknikal na pagbabago lamang.

Bumalik

Bumalik sa San Francisco Rent Board News Archive .