Proposición H, Aviso No. 4, 21 de diciembre de 2000
El 20 de diciembre de 2000, el tribunal concedió la moción de los demandantes de una medida cautelar en el caso Quigg v. City and County of San Francisco para suspender la entrada en vigor de la Proposición H hasta que el tribunal emita una nueva orden o se tome una decisión final en el caso. La suspensión se produce sin perjuicio de la adopción por parte de la Junta de Alquiler de reglamentos para solucionar los problemas con la Proposición y sin perjuicio de la acción provisional de la Junta sobre el procesamiento de las peticiones de mejoras de capital mientras la Proposición H no se implemente sin una orden del tribunal. Esto significa que la Proposición H NO entrará en vigor el 21 de diciembre.calle como habría ocurrido sin la orden judicial. Los reembolsos exigidos por la Proposición H para los fondos de mejoras de capital que se están pagando actualmente tampoco entrarán en vigor como resultado de la decisión del juez.
En los argumentos orales, el juez afirmó que la Proposición H puede implementarse constitucionalmente, pero no es constitucional sin regulaciones que aborden el problema de los propietarios que no cuentan con datos del año base 1978. Por lo tanto, el juez le dio a la Junta de Alquileres la oportunidad de adoptar dichas regulaciones.
La Junta de Alquileres considerará el efecto de la decisión del tribunal, incluidas las posibles reglamentaciones y la forma en que la Junta procesará las peticiones de mejoras de capital mientras tanto, en la próxima reunión de la Junta, que se realizará el 2 de enero de 2001. Sin embargo, la mayor parte de la discusión sobre las reglamentaciones de la Proposición H se llevará a cabo en una reunión especial el 9 de enero de 2001. El departamento intentará conseguir una sala de reuniones más grande en el Ayuntamiento para el día 9. Las personas que planeen asistir a esta reunión deben consultar la agenda para determinar la ubicación exacta.
Además del problema del año base 1978, el juez afirmó que la aplicación retroactiva de la Proposición H al 10 de abril de 2000 también es un problema. Sin embargo, el juez no se pronunció específicamente sobre la legalidad de la aplicación retroactiva de la Proposición en este momento.
Aviso N.° 3 sobre la Propuesta H: 15/12/00
ACTUALIZACIÓN N.º 3 DE LA PROPUESTA H—15/12/00
La Junta de Supervisores certificó los resultados de las elecciones en su reunión del 11 de diciembre.El reunión. Por lo tanto, la Proposición H se convertirá en ley a partir del 21 de diciembre de 2000. La demanda presentada en oposición a la Proposición H está actualmente programada para ser vista el 20 de diciembre.El.
Próximos cambios a la ley estatal, en vigor a partir del 1 de enero de 2001 - 15/12/00
PRÓXIMOS CAMBIOS A LA LEY ESTATAL QUE ENTRARÁN EN VIGENCIA A PARTIR DEL 1 DE ENERO DE 2001—15/12/00
El proyecto de ley SB 1745 del Senado entra en vigor el 1 de enero de 2001. Esta ley exige que se dé un aviso con 60 días de antelación cuando un aumento de alquiler propuesto resulte en un aumento del 10% o más durante los últimos 12 meses de un arrendamiento. Esto significa que se debe calcular el total de todos los aumentos otorgados durante los 12 meses anteriores a la fecha de entrada en vigor del aumento de alquiler propuesto. Esta legislación parece exigir la inclusión del aumento de alquiler propuesto también al calcular el límite del 10%.
Esto no debería ser un problema para la mayoría de los propietarios, a menos que se imponga un aumento de capital durante el año. Consulte con su abogado si tiene preguntas o consulte este sitio a medida que haya más información disponible. Para garantizar que todos los avisos cumplan con el estándar estatal, le recomendamos que envíe todos los avisos al menos 60 días antes de la fecha de vigencia del aumento.
El aumento anual permitido para marzo de 2001 es del 2,8% - 15/12/00
El aumento anual permitido para marzo de 2001 es del 2,8%
15/12/00
Proposición H, Aviso n.° 2 - 1/12/00
Actualización de la Proposición H del 1 de diciembre de 2000
El 20 de noviembre de 2000, la Asociación de Apartamentos de San Francisco, la Coalición para una Mejor Vivienda y nueve propietarios individuales presentaron una demanda impugnando la constitucionalidad de la Proposición H. La demanda (Quigg v. City and County of San Francisco, caso del Tribunal Superior N.º 316928) afirma que la Proposición H es ilegal porque no permite a los propietarios que no tienen datos de ingresos y gastos del año base de 1978 obtener una declaración justa exigida por la Constitución, y que también se aplica ilegalmente de forma retroactiva a los casos anteriores a la fecha de entrada en vigor de la Proposición. Los propietarios también solicitan una orden judicial preliminar para impedir la aplicación de la Proposición H hasta que el tribunal determine si es válida o no. Actualmente se ha fijado una audiencia sobre la solicitud de una orden judicial preliminar para el 20 de diciembre de 2000, pero está sujeta a cambios. Los documentos de oposición de la ciudad deben presentarse cinco días judiciales antes de la fecha de la audiencia. Publicaremos la decisión del tribunal tan pronto como la recibamos.
La Junta de Alquileres continuará su discusión de las cuestiones de implementación relacionadas con la Propuesta H en las reuniones de la Junta del 5 y 19 de diciembre. La Propuesta H entrará en vigencia 10 días después de que la Junta de Supervisores certifique los resultados de la elección. Por lo tanto, si la Junta certifica los resultados en su reunión del 11 de diciembre, la fecha de vigencia será el 21 de diciembre de 2000. Publicaremos la fecha de vigencia tan pronto como se conozca.
Aviso de implementación de la Propuesta H n.° 1: 8 de noviembre de 2000
Aviso de implementación de la Propuesta H - 8/11/00
El 7 de noviembre de 2000, los votantes de San Francisco aprobaron la Proposición H. Una vez que entre en vigor, la Proposición H tendrá un impacto importante en los aumentos de alquiler permitidos para los costos de mejoras de capital en San Francisco. Básicamente, la Proposición H prohíbe la mayoría de los aumentos de alquiler para mejoras de capital a menos que sean necesarios para proporcionar al propietario una rentabilidad justa exigida por la Constitución. La medida establece en la parte pertinente:
"(3) Mejoras de capital, rehabilitación y medidas de conservación de energía. En el caso de las peticiones presentadas después del 10 de abril de 2000 o de las peticiones pendientes en las que no se haya emitido una decisión final antes del 10 de abril de 2000, el propietario no podrá imponer aumentos de alquiler basados en el costo de las mejoras de capital, la rehabilitación o la conservación de energía, excepto según lo dispuesto en esta sección. El propietario que haya realizado un reforzamiento sísmico de conformidad con los capítulos 14 y 15 del Código de construcción podrá imponer aumentos de alquiler para la modernización sísmica por un monto que no exceda el 5 % del alquiler base del inquilino en cualquier período de doce (12) meses.
(a) Sin embargo, en ningún caso la negación de un aumento de alquiler por mejoras de capital, rehabilitación o medidas de conservación de energía negará al propietario un rendimiento justo exigido por la Constitución sobre la propiedad según el estándar de rendimiento justo de mantenimiento de los ingresos operativos netos. Para determinar dicho rendimiento, los ingresos operativos netos del propietario, excluido el capital e intereses de la hipoteca, en el año base anterior a la promulgación de las limitaciones del control de alquileres se incrementarán a una tasa del 40% del aumento del IPC desde el año base.
(b) Todos los aumentos de alquiler por mejoras de capital, rehabilitación o medidas de conservación de energía que fueron aprobados después del 10 de abril de 2000 y pagados por el inquilino, y que no fueron para modernización sísmica, se reembolsarán al inquilino a más tardar el 31 de diciembre de 2000. Si el propietario no reembolsa el exceso de alquiler antes del 31 de diciembre de 2000, el inquilino puede deducir el monto del reembolso de los pagos futuros de alquiler, o presentar una acción civil según la Sección 37.11A, o ejercer cualquier otro recurso existente. Cuando un aumento de alquiler incluyó costos de modernización sísmica, el propietario o el inquilino pueden presentar una solicitud a la Junta para calcular el monto del aumento de alquiler permitido.
La propuesta entrará en vigor aproximadamente treinta (30) días después de que se certifique el resultado de la elección. Por lo tanto, la fecha de entrada en vigor de la Proposición H será en algún momento de diciembre de 2000.
Antes de la fecha de entrada en vigor, la Junta de Alquiler seguirá celebrando audiencias y emitiendo decisiones sobre peticiones de mejoras de capital sin un análisis de rentabilidad justa. La Junta de Alquiler también aceptará la presentación de nuevas peticiones de mejoras de capital sin un análisis de rentabilidad justa hasta la fecha de entrada en vigor. Sin embargo, en la fecha de entrada en vigor, la Junta de Alquiler procesará las peticiones de mejoras de capital pendientes y aceptará nuevas peticiones de mejoras de capital sin un análisis de rentabilidad justa solo para trabajos de refuerzo sísmico para edificios de mampostería no reforzada (UMB) según los capítulos 14 y 15 del Código de Construcción. Todas las demás peticiones de mejoras de capital que estén pendientes en la fecha de entrada en vigor o que se presenten después de la fecha de entrada en vigor deben incluir un análisis de rentabilidad justa según lo exige la Proposición H. La Junta de Alquiler desarrollará un formulario de análisis de rentabilidad justa antes de la fecha de entrada en vigor de la Proposición H.
La Proposición H se aplica a todas las peticiones de mejoras de capital presentadas después del 10 de abril de 2000 o en las que no se haya emitido una decisión final antes del 10 de abril de 2000. Hay aproximadamente 500 decisiones de mejoras de capital emitidas desde el 10 de abril de 2000. La Proposición H exige que los aumentos de alquiler certificados en esas decisiones se dejen de lado a menos que el propietario pueda demostrar que el aumento es necesario para proporcionar una rentabilidad justa exigida por la Constitución. La Junta de Alquiler establecerá procedimientos para implementar este requisito antes de la fecha de entrada en vigor de la Proposición H. Sin embargo, en ningún caso los inquilinos podrán deducir los pagos por mejoras de capital certificados en estas decisiones del alquiler antes del 1 de enero de 2001.
Información actualizada sobre la implementación de la Propuesta H
La información sobre el desarrollo de formularios y procedimientos por parte de la Junta de Alquiler, así como el estado de cualquier acción legal que pueda presentarse para impugnar o suspender la implementación de la Proposición H, se puede obtener de la Junta de Alquiler de las siguientes maneras:
- Sitio web : http://sfrb.org en "Novedades"
- Línea de información grabada las 24 horas : 415.252.4600, menú n.° 46 "Propuesta H: estado actual"
- Fax de vuelta —415.252.4660, Número de documento 014, "Novedades/Enmiendas"
Mantendremos actualizada la información disponible en estos recursos. Si tiene preguntas que no se puedan responder en estos recursos, también puede llamar a nuestro personal de asesoramiento al 415.252.4602 entre las 9 y las 12 y entre las 1 y las 4 todos los días hábiles.
Texto de la Proposición H, Limitación de la transferencia de fondos - 24/10/00
PROPUESTA H LIMITACIÓN DE LOS GASTOS DE MEJORA DE CAPITAL
Sea ordenado por el Pueblo de la Ciudad y Condado de San Francisco:
SECCIÓN PRIMERA: ORDENANZA DE INICIATIVA
Sec. 37.2 Definiciones.
(a) Renta base.
(1) El alquiler que se le cobra al inquilino en el momento de la ocupación inicial más cualquier aumento de alquiler permitido e impuesto de conformidad con este capítulo; siempre que, sin embargo, el alquiler base no incluya los aumentos impuestos de conformidad con la Sección 37.7 a continuación o los traspasos de servicios públicos o los traspasos de bonos de obligación general de conformidad con la Sección 37.2(o) a continuación. El alquiler base para los inquilinos de unidades de alquiler RAP en áreas designadas a partir del 1 de julio de 1977 será el alquiler que se estableció de conformidad con la Sección 32.73-1 del Código Administrativo de San Francisco. Los aumentos de alquiler atribuibles a la amortización por parte del Director Administrativo de un préstamo RAP en un área designada a partir del 1 de julio de 1977 no se incluirán en el alquiler base.
(2) A partir de la fecha de vigencia de esta ordenanza, el alquiler base para los inquilinos que ocupen unidades de alquiler que hayan recibido cierta asistencia de alquiler basada en el inquilino o en el proyecto será el siguiente:
(a) Con respecto a la asistencia para el alquiler basada en el inquilino:
(i) Para cualquier inquilino que reciba asistencia de alquiler basada en el inquilino a partir de la fecha de vigencia de esta Ordenanza (excepto cuando el alquiler pagadero por el inquilino sea un porcentaje fijo del ingreso del inquilino, como en el programa de certificado de la Sección 8 y el programa de subsidio de alquiler para el programa HOPWA), y que continúe recibiendo asistencia de alquiler basada en el inquilino después de la fecha de vigencia de esta Ordenanza, el alquiler base para cada unidad ocupada por dicho inquilino será el alquiler pagadero por esa unidad según el contrato de pagos de asistencia de vivienda, según enmendado, entre la Autoridad de Vivienda de San Francisco y el propietario (el "Contrato HAP") con respecto a esa unidad inmediatamente antes de la fecha de vigencia de esta ordenanza (el "Alquiler del Contrato HAP").
(ii) Para cualquier inquilino que reciba asistencia de alquiler basada en el inquilino (excepto cuando el alquiler pagadero por el inquilino es un porcentaje fijo del ingreso del inquilino, como en el programa de certificado de la Sección 8 y el programa de subsidio de alquiler para el programa HOPWA), y que comience a ocupar una unidad de alquiler después de la fecha de vigencia de esta Ordenanza, el alquiler base para cada unidad ocupada por dicho inquilino será el Alquiler de Contrato HAP vigente a partir de la fecha en que el inquilino comience a ocupar dicha unidad.
(iii) Para cualquier inquilino cuya asistencia de alquiler basada en el inquilino finalice o expire, por cualquier motivo, después de la fecha de vigencia de esta Ordenanza, el alquiler base para cada una de dichas unidades después del vencimiento o terminación será el Alquiler del Contrato HAP vigente para esa unidad inmediatamente antes del vencimiento o terminación de la asistencia de alquiler basada en el inquilino.
(iv) (b) Para cualquier inquilino que ocupe una unidad tras el vencimiento o la terminación, por cualquier motivo, de un Contrato HAP basado en un proyecto según la Sección 8 de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937 (42 USC §1437f, con sus modificaciones), el alquiler base para cada una de esas unidades después del vencimiento o la terminación será el "alquiler del contrato" vigente para esa unidad inmediatamente antes del vencimiento o la terminación del Contrato HAP basado en un proyecto.
(v) (c) Para cualquier inquilino que ocupe una unidad tras el pago anticipado o el vencimiento de cualquier hipoteca asegurada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos ("HUD"), incluidas, entre otras, las hipotecas proporcionadas según las secciones 221(d)(3), 221(d)(4) y 236 de la Ley Nacional de Vivienda (12 USC §1715z-1), el alquiler base para cada una de dichas unidades será el "cargo de alquiler básico" (descrito en 12 USC 1715z-1(f), o legislación sucesora) vigente para esa unidad inmediatamente antes del pago anticipado de la hipoteca, cuyo cargo excluye el "pago de reducción de intereses" atribuible a esa unidad antes del pago anticipado o el vencimiento de la hipoteca.
(b) Junta. La Junta de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales.
(c) Mejoras de capital. Aquellas mejoras que aumentan materialmente el valor de la propiedad y prolongan apreciablemente su vida útil, o adaptarlo a nuevos usos, y que podrá amortizarse a lo largo de la vida útil de la mejora del edificio..
(d) IPC. Índice de precios al consumidor para todos los consumidores urbanos del área metropolitana de San Francisco-Oakland, Departamento de Trabajo de EE. UU.
(e) Medidas de conservación de energía. Trabajo realizado de conformidad con los requisitos del Artículo 12 del Código de Vivienda de San Francisco.
(f) Juez de derecho administrativo. Persona designada por la junta que arbitra y media en disputas sobre aumentos de alquiler y desempeña otras funciones según lo exija este Capítulo 37.
(g) Servicios de Vivienda. Servicios proporcionados por el propietario relacionados con el uso u ocupación de una unidad de alquiler, incluyendo, pero no limitado a: reparaciones; reemplazo; mantenimiento; pintura; luz; calefacción; agua; servicio de ascensor; instalaciones y privilegios de lavandería; servicio de conserjería; recolección de basura; mobiliario; teléfono; estacionamiento; derechos permitidos al inquilino por acuerdo, incluyendo el derecho a tener un número específico de ocupantes, ya sea expreso o implícito, y ya sea que el acuerdo prohíba o no el subarrendamiento y/o la cesión; y cualquier otro beneficio, privilegio o facilidad.
(h) Propietario. Un propietario, arrendador, subarrendador que recibe o tiene derecho a recibir alquiler por el uso y ocupación de cualquier unidad residencial de alquiler o parte de ella en la Ciudad y Condado de San Francisco, y el agente, representante o sucesor de cualquiera de los anteriores.
(i) (i) Miembro. Miembro de la Junta de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales.
(j) Programa de arrendamiento con certificado FMR. Un programa de arrendamiento con certificado regular en el que el alquiler base, junto con una asignación para servicios públicos por un monto determinado por HUD, excede el límite de alquiler justo de mercado para un tamaño de unidad en particular, según lo determine HUD.
(k) Estándar de pago. Monto determinado por la Autoridad de Vivienda de San Francisco que se utiliza para determinar el monto de asistencia que paga la Autoridad de Vivienda de San Francisco en nombre de un inquilino conforme al Programa de Vales de la Sección 8 (24 CFR Parte 887).
(l) Rap. Programa de Préstamos para Rehabilitación Residencial (Capítulo 32, Código Administrativo de San Francisco).
(m) Unidades de alquiler RAP. Unidades de vivienda residencial sujetas a préstamos RAP de conformidad con el Capítulo 32 del Código Administrativo de San Francisco.
(n) Departamento de Bienes Raíces. Departamento municipal de la ciudad y condado de San Francisco.
(o) Trabajo de rehabilitación. Cualquier trabajo de rehabilitación o reparación realizado por el propietario con respecto a una unidad de alquiler o a las áreas comunes de la estructura que contiene la unidad de alquiler, cuyo trabajo se realizó para cumplir con la ley estatal o local, o se realizó para reparar daños resultantes de un incendio, terremoto u otro accidente o desastre natural.
(p) Alquiler. La contraprestación, incluyendo cualquier bonificación, beneficio o gratificación, exigida o recibida por un propietario por o en relación con el uso u ocupación de una unidad de alquiler, o la cesión de un contrato de arrendamiento para dicha unidad, incluyendo, entre otros, el dinero exigido o pagado por estacionamiento, mobiliario, servicio de comida, servicios de vivienda de cualquier tipo o subarrendamiento.
(q) Aumentos de alquiler. Cualquier cantidad adicional exigida o pagada por el alquiler según se define en el punto (p) anterior, o cualquier reducción en los servicios de vivienda sin una reducción correspondiente en las cantidades exigidas o pagadas por el alquiler; siempre que, sin embargo, cuando el propietario haya estado pagando los servicios públicos al inquilino y el costo de esos servicios públicos aumente, el traslado del propietario al inquilino de dichos costos incrementados no constituya un aumento de alquiler; y (2) cuando haya habido un cambio en el impuesto a la propiedad del propietario atribuible a una medida electoral aprobada por los votantes entre el 1 de noviembre de 1996 y el 30 de noviembre de 1998, el traslado del propietario de dichos costos incrementados de conformidad con este Capítulo no constituya un aumento de alquiler.
(r) Unidades de alquiler. Todas las unidades de vivienda residencial en la ciudad y el condado de San Francisco, junto con el terreno y los edificios anexos a las mismas, y todos los servicios, privilegios, muebles e instalaciones de vivienda proporcionados en relación con el uso u ocupación de las mismas, incluidos los garajes y las instalaciones de estacionamiento. El término no incluirá:
(1) alojamientos de vivienda en hoteles, moteles, posadas, casas de turismo, pensiones y casas de huéspedes, siempre que en el momento en que un inquilino haya ocupado un alojamiento durante treinta y dos (32) días continuos o más, dicho alojamiento se convierta en una unidad de alquiler sujeta a las disposiciones de este capítulo; siempre que, además, ningún arrendador entable una acción para recuperar la posesión de dicha unidad con el fin de evitar que la unidad entre en el ámbito de las disposiciones de este capítulo. Un desalojo con un propósito no permitido por la Sec. 37.9(a) se considerará una acción para recuperar la posesión con el fin de evitar que una unidad entre en el ámbito de las disposiciones de este capítulo;
(2) unidades de vivienda en cooperativas sin fines de lucro que sean propiedad de, estén ocupadas y estén controladas por la mayoría de los residentes o unidades de vivienda que sean propiedad exclusiva de una corporación de beneficio público sin fines de lucro gobernada por una junta directiva la mayoría de los cuales son residentes de las unidades de vivienda y donde los estatutos corporativos requieran que los aumentos de alquiler sean aprobados por la mayoría de los residentes;
(3) alojamiento en cualquier hospital, convento, monasterio, centro de cuidados prolongados, asilo, atención residencial o centro de atención médica diurna para adultos mayores que debe funcionar de conformidad con una licencia emitida por el Departamento de Servicios Sociales de California, como lo exigen los Capítulos 3, 2 y 3.3 de Salud y Seguridad de California, o en dormitorios propiedad de una institución de educación superior, una escuela secundaria o una escuela primaria y operados por ellas;
(4) excepto lo dispuesto en las Subsecciones (A) y (B), las unidades de vivienda cuyos alquileres estén controlados o regulados por cualquier unidad, agencia o autoridad gubernamental, con excepción de aquellas unidades no subsidiadas y/o no asistidas que estén aseguradas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos; siempre que, sin embargo, las unidades en edificios de mampostería no reforzada que hayan sido sometidas a un reforzamiento sísmico de conformidad con los Capítulos 14 y 15 del Código de Construcción permanecerán sujetas a la Ordenanza de Alquileres en la medida en que la Ordenanza no entre en conflicto con el programa de bonos de reforzamiento sísmico o con los acuerdos de préstamo del programa o con cualquier reglamento promulgado en virtud del mismo;
(A) Para los fines de las secciones 37.2, 37.3(a)(9)(A), 37.4, 37.5, 37.6, 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A y 37.13, y las disposiciones de arbitraje de las secciones 37.8 y 37.8A aplicables solo a las disposiciones de la sección 37.3(a)(9)(A), el término "unidades de alquiler" incluirá unidades ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en inquilinos donde el programa de asistencia de alquiler basada en inquilinos no establece la parte del inquilino del alquiler base como un porcentaje fijo del ingreso del inquilino, como en el programa de vales de la Sección 8 y el programa "Over-FMR Tenancy" definido en 24 CFR §982.4;
(B) para los fines de las secciones 37.2, 37.3(a)(9)(B), 37.4, 37.5, 37.6, 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A y 37.13, el término "unidades de alquiler" incluirá unidades ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en el inquilino donde el alquiler pagadero por el inquilino bajo el programa de asistencia de alquiler basada en el inquilino es un porcentaje fijo del ingreso del inquilino; como en el programa de certificado de la Sección 8 y el programa de subsidio de alquiler para el programa de Oportunidades de Vivienda para Personas con SIDA ("HOPWA") (42 USC §12901 et seq., según enmendado).
(5) unidades de alquiler ubicadas en una estructura para la cual se emitió por primera vez un certificado de ocupación después de la fecha de vigencia de esta ordenanza, excepto lo dispuesto en la Sección 37.9A(b) de este capítulo.
(6) unidades de vivienda en un edificio que haya sido sometido a una rehabilitación sustancial después de la fecha de vigencia de esta ordenanza; siempre que, sin embargo, las unidades de alquiler RAP no estén sujetas a esta exención.
(s) Rehabilitación sustancial. La renovación, alteración o remodelación de unidades residenciales de 50 o más años de antigüedad que han sido condenadas o que no califican para certificados de ocupación o que requieren una renovación sustancial para adecuar el edificio a los estándares contemporáneos de vivienda decente, segura y sanitaria. La rehabilitación sustancial puede variar en grado desde vaciado y reconstrucción extensa hasta mejoras extensas que solucionen un mantenimiento sustancial postergado. Las mejoras cosméticas por sí solas, como pintura, decoración y reparaciones menores u otro trabajo que se pueda realizar de manera segura sin tener que desocupar la unidad, no califican como rehabilitación sustancial.
(t) Inquilino. Persona que tiene derecho, mediante contrato escrito u oral, subarrendamiento aprobado por el propietario o por tolerancia, a ocupar una unidad de vivienda residencial con exclusión de otras personas.
(u) Asistencia para el alquiler a cargo del inquilino. Asistencia para el alquiler proporcionada directamente a un inquilino o directamente a un propietario en nombre de un inquilino en particular, que incluye, entre otros, certificados y vales emitidos de conformidad con la Sección 8 de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937, en su forma enmendada (42 USC §1437f) y el programa HOPWA.
(v) Servicios públicos. El término "servicios públicos" se referirá exclusivamente al gas y la electricidad.
Sec. 37.3 Limitaciones de alquiler.
(a) Limitaciones al aumento del alquiler para los inquilinos que ocupan la vivienda. Los propietarios pueden imponer aumentos del alquiler a los inquilinos que ocupan la vivienda únicamente según lo dispuesto a continuación:
(1) Aumento anual del alquiler. El 1 de marzo de cada año, la Junta publicará el aumento del IPC correspondiente a los 12 meses anteriores, según lo publicado por el Departamento de Trabajo de los EE. UU. Un propietario puede imponer anualmente un aumento del alquiler que no exceda el alquiler base del inquilino en más del 60% del aumento publicado. Sin embargo, en ningún caso el aumento anual permitido será mayor del 7%.
(2) Acumulación. Un propietario que se abstenga de imponer un aumento anual del alquiler o cualquier parte del mismo puede acumular dicho aumento e imponer ese monto en las fechas de aniversario de aumentos de alquiler subsiguientes del inquilino. Un propietario que, entre el 1 de abril de 1982 y el 29 de febrero de 1984, haya acumulado un aumento anual del 7% del alquiler (o aumentos de alquiler) o cualquier parte del mismo puede imponer el aumento acumulado en las fechas de aniversario de aumentos de alquiler subsiguientes del inquilino.
(3) Mejoras de capital, rehabilitación y medidas de conservación de energía. Para cualquier petición presentada después del 10 de abril de 2000 o peticiones pendientes para las que no se haya emitido una decisión final antes del 10 de abril de 2000, A Un propietario no puede imponer aumentos de alquiler basados en el costo de mejoras de capital, rehabilitación o conservación de energía, excepto según lo dispuesto en esta sección. Un propietario que haya realizado un reforzamiento sísmico de conformidad con los capítulos 14 y 15 del Código de construcción, puede imponer aumentos de alquiler por reacondicionamiento sísmico por un monto que no exceda el 5% del alquiler base del inquilino en cualquier período de doce (12) meses.
(a) Sin embargo, en ningún caso la negación de un aumento de alquiler por mejoras de capital, rehabilitación o medidas de conservación de energía negará al propietario un rendimiento justo exigido por la Constitución sobre la propiedad según el criterio de rendimiento justo de mantenimiento de los ingresos operativos netos. Para determinar dicho rendimiento, los ingresos operativos netos del propietario, excluido el capital y los intereses de la hipoteca, en el año base anterior a la promulgación de las limitaciones del control de alquileres se incrementarán a una tasa del 40% del aumento del IPC desde el año base.
(b) Todos los aumentos de alquiler por mejoras de capital, rehabilitación o medidas de conservación de energía que fueron aprobados después del 10 de abril de 2000 y pagados por el inquilino, y que no fueron para modernización sísmica, se reembolsarán al inquilino a más tardar el 31 de diciembre de 2000. Si el propietario no reembolsa el exceso de alquiler antes del 31 de diciembre de 2000, el inquilino puede deducir el monto del reembolso de los pagos futuros de alquiler, o presentar una acción civil según la Sección 37.11A, o ejercer cualquier otro recurso existente. Cuando un aumento de alquiler incluyó costos de modernización sísmica, el propietario o el inquilino pueden presentar una solicitud a la Junta para calcular el monto del aumento de alquiler permitido. siempre que dichos costos estén certificados de conformidad con las Secciones 37.7 y 37.8B a continuación; siempre que, cuando un propietario haya realizado un reforzamiento sísmico de conformidad con los Capítulos 14 y 15 del Código de Construcción, ningún aumento por mejoras de capital (incluido, entre otros, el reforzamiento sísmico) exceda, en ningún período de doce (12) meses, el 10 % del alquiler base del inquilino, sujeto a las reglas adoptadas por la Junta para evitar dificultades a los propietarios y permitirles continuar manteniendo sus edificios en condiciones decentes, seguras y sanitarias. Un propietario puede acumular cualquier aumento certificado que exceda esta cantidad e imponer el aumento en años posteriores, sujeto a la limitación del 10 %. Nada de lo dispuesto en esta subsección se interpretará como que reemplaza a ninguna regla o reglamento de la Junta con respecto a las limitaciones de los aumentos basados en mejoras de capital, ya sea que se realicen por separado o junto con mejoras de reforzamiento sísmico de conformidad con los Capítulos 14 y 15 del Código de Construcción..
(4) Servicios públicos. El propietario podrá imponer aumentos basados en el costo de los servicios públicos, tal como se establece en la Sección 37.2(o) anterior.
(5) Cargos relacionados con el uso excesivo de agua. Un propietario puede imponer aumentos que no excedan el cincuenta por ciento de los cargos por uso excesivo (penalizaciones) cobrados por el Departamento de Agua de San Francisco a un edificio por el uso de agua que exceda las asignaciones del Departamento de Agua bajo las siguientes condiciones:
(A) El propietario proporciona a los inquilinos una certificación escrita de que se han instalado los siguientes elementos en todas las unidades: (1) dispositivos de modernización instalados permanentemente diseñados para reducir la cantidad de agua utilizada por descarga o inodoros de bajo consumo (1,6 galones por descarga); (2) cabezales de ducha de bajo consumo que permiten un flujo de no más de 2,5 galones por minuto; y (3) aireadores de grifos (cuando la instalación en los grifos actuales sea físicamente factible); y
(B) El propietario proporciona a los inquilinos una certificación escrita de que actualmente no existen fugas de plomería conocidas en el edificio y que cualquier fuga informada por los inquilinos en el futuro será reparada rápidamente; y
(C). El propietario proporciona a los inquilinos una copia de la factura del agua correspondiente al período en el que se cobró la multa. Solo las multas facturadas por un período de servicio que comience después de la fecha de vigencia de la ordenanza [20 de abril de 1991] pueden transferirse a los inquilinos. Cuando las multas resulten de una asignación que no refleje cambios documentados en la ocupación que ocurrieron después del 1 de marzo de 1991, el propietario debe, si un inquilino lo solicita por escrito, hacer un esfuerzo de buena fe para apelar la asignación. Los aumentos basados en multas se prorratearán por habitación, siempre que el arrendamiento haya existido durante el tiempo en que se acumularon los cargos por multa. Dichos cargos no formarán parte del alquiler base del inquilino. Cuando una penalidad en un período de facturación determinado refleje un aumento del 25 % o más en el consumo con respecto al período de facturación anterior, y cuando dicho aumento no parezca ser resultado de una mayor ocupación o cualquier otro uso conocido, el propietario no podrá imponer ningún aumento basado en dicha penalidad a menos que la inspección realizada por un plomero autorizado o un inspector del Departamento de Aguas no revele una fuga de plomería o de otro tipo. Si la inspección revela una fuga, no se podrá imponer ningún aumento basado en penalidades en ningún momento durante el período de la fuga no reparada.
(6) Impuesto sobre la propiedad. Un propietario puede imponer aumentos basados en un cambio en el impuesto sobre la propiedad del propietario que resulte del pago de los bonos de obligación general de la Ciudad y Condado de San Francisco aprobados por los votantes entre el 1 de noviembre de 1996 y el 30 de noviembre de 1998, según lo dispuesto en la Sección 37.2(o) anterior. Cualquier aumento de alquiler para los bonos aprobados después de la fecha de vigencia de esta ordenanza de iniciativa debe ser divulgado y aprobado por los votantes. El monto de dicho aumento se determinará para cada año fiscal de la siguiente manera:
(A) El Contralor y la Junta de Supervisores determinarán el porcentaje de la tasa de impuesto a la propiedad, si la hubiere, en cada año fiscal atribuible a los bonos de obligación general aprobados por los votantes entre el 1 de noviembre de 1996 y el 30 de noviembre de 1998, y pagaderos dentro de dicho año fiscal.
(B) Este porcentaje se multiplicará por el monto total del valor neto imponible correspondiente al año fiscal correspondiente. El resultado es el monto en dólares de los impuestos a la propiedad correspondientes a ese año fiscal para una propiedad en particular atribuible al pago de bonos de obligación general aprobados por los votantes entre el 1 de noviembre de 1996 y el 30 de noviembre de 1998.
(C). El monto en dólares calculado de conformidad con la Subsección (B) se dividirá por el número total de todas las unidades de cada propiedad, incluidas las unidades comerciales. Esa cifra se dividirá por doce meses para determinar los costos mensuales por unidad correspondientes a ese año fiscal del pago de los bonos de obligación general aprobados por los votantes entre el 1 de noviembre de 1996 y el 30 de noviembre de 1998.
(D). Los propietarios pueden transferir a cada unidad de una propiedad en particular el monto en dólares calculado de conformidad con esta Subsección (6). Este traspaso puede imponerse únicamente en la fecha de aniversario del inquilino. Este traspaso no se convertirá en parte del alquiler base de un inquilino. El monto de cada traspaso anual impuesto de conformidad con esta Subsección (6) puede variar de un año a otro, dependiendo del monto calculado de conformidad con las Subsecciones (A) a (C). Cada traspaso anual se aplicará únicamente durante el período de doce meses posterior a su imposición. Un propietario puede imponer el traspaso descrito en esta Subsección (6) para un año fiscal en particular únicamente con respecto a aquellos inquilinos que eran residentes de una propiedad en particular el 1 de noviembre del año fiscal aplicable. Un propietario no deberá imponer un aumento de alquiler de conformidad con esta Subsección (6) si el propietario ha solicitado o recibido la aprobación de la Junta para un aumento de alquiler de conformidad con la Sección 37.8(e)(4) por mayores gastos operativos y de mantenimiento en los que el mismo aumento en los impuestos a la propiedad debido al reembolso de bonos de obligación general se incluyó en los totales de costos del año de comparación.
(E). La Junta tendrá disponible un formulario que explica cómo calcular el traspaso.
(F). Los propietarios deben proporcionar a los inquilinos, al menos treinta (30) días antes de la imposición del traspaso permitido bajo esta Subsección
(6), una copia del formulario completo descrito en la Subsección (E). Este formulario completo se proporcionará además del Aviso de aumento de alquiler requerido según la Sección 37.3(b)(5). Un inquilino puede solicitar una audiencia según el procedimiento descrito en la Sección 37.8 cuando el inquilino alega que un propietario ha impuesto un cargo que excede las limitaciones establecidas en esta Subsección (6). En dicha audiencia, la carga de la prueba recaerá sobre el propietario. Las peticiones del inquilino con respecto a este traspaso deben presentarse dentro de un año a partir de la fecha de vigencia del traspaso.
(G). La Junta podrá modificar sus normas y reglamentos según sea necesario para implementar esta Subsección (6).
(7) Préstamos RAP. Un propietario puede imponer aumentos de alquiler atribuibles a la amortización del préstamo RAP por parte del Director Administrativo en un área designada a partir del 1 de julio de 1977 de conformidad con el Capítulo 32 del Código Administrativo de San Francisco.
(8) Aumentos adicionales. El propietario que pretenda imponer un aumento de alquiler que exceda los permitidos anteriormente deberá solicitar una audiencia de arbitraje de alquiler de conformidad con la Sección 37.8 de este capítulo.
(9) Un propietario puede imponer un aumento de alquiler para recuperar los costos incurridos para la remediación de peligros de plomo, como se define en el Artículo 26 del Código de Salud de San Francisco. Dichos aumentos pueden basarse en cambios en los gastos de operación y mantenimiento o en gastos de mejoras de capital siempre que los costos que son la base del aumento de alquiler sean una parte sustancial del trabajo que reduce o remedia un peligro de plomo, como se define en el Artículo 26 del Código de Salud de San Francisco, y siempre que dichos costos sean aprobados para aumentos de gastos de operación y mantenimiento de conformidad con la Sección 37.8(e)(4)(A) y certificados como mejoras de capital de conformidad con la Sección 37.7 a continuación.
Cuando se autoricen aumentos de alquiler en virtud de esta subsección (a)(8), el aumento total del alquiler tanto para gastos de operación y mantenimiento como para mejoras de capital no excederá el 10 % en ningún período de doce (12) meses. Si los aumentos de alquiler permitidos debido a los costos de los trabajos de eliminación y reducción del plomo exceden el 10 % en cualquier período de 12 meses, un Juez Administrativo aplicará una parte de dicho exceso a los gastos de operación y mantenimiento aprobados para los trabajos de eliminación del plomo, y el saldo, si lo hubiera, a mejoras de capital certificadas, siempre que dicho aumento no exceda el 10 %. Un propietario puede acumular cualquier aumento aprobado o certificado que excede esta cantidad, sujeto al límite del 10%.
(10) Con respecto a las unidades ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en el inquilino:
(A) Si la parte del alquiler base que corresponde al inquilino no se calcula como un porcentaje fijo de los ingresos del inquilino, como en el programa de vales de la Sección 8 y el Programa de Arrendamiento Over-FMR, entonces:
(i) Si el alquiler base es igual o mayor que el estándar de pago, las limitaciones de aumento del alquiler en las Secciones 37.3(a)(1) y (2) se aplicarán a todo el alquiler base, y se aplicarán los procedimientos de arbitraje para dichos aumentos establecidos en las secciones 37.8 y 37.8A.
(ii) Si el alquiler base es menor que el Estándar de Pago, no se aplicarán las limitaciones de aumento de alquiler de este Capítulo; siempre que cualquier aumento de alquiler que resulte en que el alquiler base sea igual o mayor que el Estándar de Pago no resulte en un nuevo alquiler base que exceda el Estándar de Pago más el aumento permitido bajo la Sección 37.3(a)(1).
En determinadas circunstancias, los ajustes en el alquiler se realizarán únicamente de acuerdo con los requisitos del programa de asistencia de alquiler basado en el inquilino.(b)>
(b) Notificación de aumento de alquiler para inquilinos que ocupan la vivienda. En la fecha o antes de la misma en que el propietario le notifique legalmente al inquilino un aumento de alquiler, el propietario deberá informar al inquilino, por escrito, de lo siguiente:
(1) Qué porción del aumento del alquiler refleja el aumento anual y/o un monto acumulado, si lo hubiera;
(2) ¿Qué porción del aumento del alquiler refleja los costos por mayores gastos de operación y mantenimiento, alquileres de unidades comparables y/o mejoras de capital, rehabilitación o medidas de conservación de energía, certificados de conformidad con la Sección 37.7? Cualquier aumento del alquiler certificado debido a aumentos en los costos de operación y mantenimiento no deberá exceder el siete por ciento.
(3) Qué parte del aumento del alquiler refleja el traslado de los cargos por gas y electricidad, o los costos de la medida de bonos descritos en la Sección 37.3(a)(6) anterior, cargos que se explicarán por escrito en un formulario proporcionado por la Junta como se describe en la Sección 37.3(a)(6)(E);
(4) ¿Qué parte del aumento del alquiler refleja la amortización del préstamo RAP, como se describe en la Sección 37.3(a)(7) anterior?
(5) Aumentos de alquiler no conformes. Cualquier aumento de alquiler que no se ajuste a las disposiciones de esta sección será nulo y sin valor.
(6) Con respecto a las unidades de alquiler ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en el inquilino, los requisitos de notificación de esta Subsección (b) se requerirán además de cualquier notificación requerida como parte del programa de asistencia de alquiler basada en el inquilino.
(c) Limitación del alquiler inicial para subarrendatarios. Un inquilino que subarrienda su unidad de alquiler no puede cobrar más alquiler en la ocupación inicial del subarrendatario o subarrendatarios que el alquiler que el inquilino está pagando actualmente al propietario.
(d) Efecto del mantenimiento diferido en los pasos a través de las técnicas de remediación de plomo.
(1) Cuando los peligros relacionados con el plomo, que se han remediado o eliminado de conformidad con el Artículo 26 del Código de Salud de San Francisco, también constituyen violaciones de las leyes estatales o locales de salud y seguridad en la vivienda, los costos de dicho trabajo no se trasladarán a los inquilinos. ya sea como una mejora de capital o un gasto de operación y mantenimiento si el Juez Administrativo determina que el mantenimiento diferido, como se define en este documento, del propietario actual o anterior causó o contribuyó a la existencia de la violación de la ley.
(2) En cualquier unidad ocupada por un niño envenenado con plomo y en la que exista un peligro de plomo, según se define en el Artículo 26 del Código de Salud de San Francisco, habrá una presunción refutable de que las violaciones de las leyes estatales o locales de salud y seguridad en la vivienda causadas o creadas por el mantenimiento diferido, causaron o contribuyeron a la presencia de los peligros del plomo. Si el propietario no refuta la presunción, se rechazará la parte de la petición que solicita un aumento del alquiler por los costos de la remediación o reducción del peligro del plomo. Si se refuta la presunción, el propietario tendrá derecho a un aumento del alquiler si está justificado de otra manera por las normas establecidas en el Capítulo.
(3) A los efectos de la evaluación de las peticiones de aumentos de alquiler por trabajos de remediación de plomo, el mantenimiento se aplaza si un propietario razonable en las circunstancias hubiera realizado, de manera regular, el trabajo de mantenimiento requerido para evitar que las instalaciones infrinjan las normas de seguridad y habitabilidad de la vivienda establecidas en la Sección 1941 del Código Civil de California y el Código Municipal de San Francisco. Para prevalecer en una defensa de mantenimiento diferido, un inquilino debe demostrar que el nivel de reparación o remediación actualmente requerido se habría reducido si el mantenimiento se hubiera realizado de manera más oportuna.
Sec. 37.7 Certificación de aumentos de alquiler para mejoras de capital,
Medidas de rehabilitación y conservación de energía. Rehabilitación sísmica
(a) Autoridad. De conformidad con las directrices que establezca la Junta, la Junta y los jueces administrativos designados tendrán la autoridad para llevar a cabo audiencias a fin de certificar aumentos de alquiler en la medida necesaria para amortizar el costo de Mejoras de capital, rehabilitación y medidas de conservación de energía. Rehabilitación sísmica. Los costos que se determine que son atribuibles a dicha obra se amortizarán en un período de 20 años y no superarán el 5 % del alquiler base del inquilino en ningún período de 12 meses. que sea justo y razonable para el tipo y la extensión del trabajo y que proporcione un incentivo a los propietarios para mantener, mejorar y renovar sus propiedades, al mismo tiempo que protege a los inquilinos de aumentos excesivos del alquilerNo se certificarán los costos atribuibles a reparaciones y mantenimientos rutinarios.
(b) Requisitos para la Certificación. La Junta y los Jueces Administrativos designados sólo podrán certificar los costos de Mejoras de capital, rehabilitación y medidas de conservación de energía. Rehabilitación sísmica cuando se cumplan los siguientes criterios:
(1) El arrendador completó la inversión de capital mejoras o rehabilitación modernización sísmica a partir del 15 de abril de 1979, o el propietario completó la instalación de medidas de conservación de energía el 24 de julio de 1982 o después y presentó una prueba de cumplimiento ante la Oficina de Inspección de Edificios de acuerdo con los requisitos de la Sección 1207(d) del Código de Vivienda;
(2) El arrendador aún no ha aumentado el alquiler o los alquileres para reflejar el costo de dicha obra;
(3) El propietario no ha sido compensado por el trabajo con fondos del seguro;
(4) El edificio no está sujeto a un préstamo RAP en un área RAP designada antes del 1 de julio de 1977.
(5) El propietario que pagó por la modernización sísmica presenta la petición de certificación a más tardar cinco (5) años después de que se haya completado el trabajo.
(c) Amortización y asignación de costos. La Junta establecerá períodos de amortización y fórmulas de asignación de costos. Los costos se
(d) Tasador. La Junta o su Director Ejecutivo podrán contratar a un tasador cuando se requiera una tasación pericial.
(e) Tarifa de presentación: La Junta establecerá una tarifa de presentación basada en el costo de la medidas de mejora de capital, rehabilitación o conservación de energía Se está evaluando la modernización sísmica. Dichas tarifas cubrirán los costos de un evaluador. Estas tarifas se depositarán en el alquiler residencial.
Fondo de Estabilización y Arbitraje de conformidad con la Sección 10.117-88 de este código.
(f) Procedimiento de solicitud:
(1) Presentación. Los propietarios que buscan trasladar los costos de mejoras de capital, rehabilitación o medidas de conservación de energía Los solicitantes de rehabilitación sísmica deberán presentar una solicitud en un formulario prescrito por la junta. La solicitud deberá ir acompañada de los materiales de apoyo que prescriba la junta. Todas las solicitudes deberán presentarse con la tarifa de presentación establecida por la junta.
(2) Fecha de presentación. Las solicitudes deben presentarse antes del envío por correo o la entrega de la notificación legal de un aumento de alquiler a los inquilinos de las unidades para las que el propietario solicita la certificación y en ningún caso más de cinco (5) años después de que se haya completado el trabajo.
(3) Efecto de la presentación de la solicitud. Una vez presentada la solicitud, los aumentos solicitados quedarán sin efecto hasta que el Juez Administrativo determine los hechos al concluir la audiencia de certificación.
(4) Notificación a las partes. La Junta programará la solicitud de audiencia ante un juez administrativo designado y notificará por escrito la fecha a las partes al menos 10 días antes de la audiencia.
(g) Audiencias de certificación.
(1) Plazo de la audiencia. La audiencia se celebrará dentro de los 45 días siguientes a la presentación de la solicitud.
(2) Consolidación. En la mayor medida posible, las audiencias de certificación con respecto a un edificio determinado se consolidarán. Cuando un propietario y/o inquilino haya presentado una petición de audiencia con base en los motivos y conforme al procedimiento establecido en la Sección
(3) 37.8, la Junta puede, a su discreción, consolidar las audiencias de certificación con las audiencias sobre peticiones de la Sección 37.8.
(3) Realización de la audiencia. La audiencia será conducida por un Juez Administrativo designado por la Junta. Ambas partes podrán ofrecer los documentos, testimonios, declaraciones escritas u otras pruebas que sean pertinentes para el procedimiento. La carga de la prueba recae sobre el propietario. Se deberá conservar un registro de los procedimientos a los efectos de la apelación.
(4) Determinación del Juez Administrativo. De acuerdo con los cronogramas de amortización y las fórmulas de asignación de costos de la Junta, el Juez Administrativo deberá determinar si los aumentos de alquiler propuestos están justificados o no, basándose en las siguientes consideraciones:
(A) La solicitud y su documentación de respaldo;
(B) La prueba presentada en la audiencia que establezca tanto el alcance como el costo del trabajo realizado;
(C) El informe del estimador, cuando se haya preparado dicho informe; y
(D) Cualquier otro factor relevante que la junta especifique en las Reglas y Reglamentos.
Conclusiones de hecho. El juez administrativo deberá formular conclusiones de hecho por escrito, de las cuales se enviarán copias por correo dentro de los 30 días siguientes a la audiencia.
(6) Pago o reembolso de alquileres para implementar la decisión de certificación. Si el Juez Administrativo determina que todo o parte del aumento de alquiler que hasta ahora no estaba en vigor está justificado, se ordenará al inquilino que pague al propietario esa cantidad. Si el inquilino ha pagado una cantidad al propietario que el Juez Administrativo considera injustificada, el Juez Administrativo ordenará al propietario que reembolse dicha cantidad al inquilino.
(7) Carácter definitivo de la decisión del juez administrativo. La decisión del juez administrativo será definitiva a menos que la Junta revoque su decisión en apelación.
(8) Apelaciones. Cualquiera de las partes puede presentar una apelación de la decisión del Juez Administrativo ante la Junta. Dichas apelaciones se rigen por la Sección 37.8(f) a continuación.
(5)>
Sec. 37.8A Procedimientos de audiencia acelerada.
Como alternativa a los procedimientos de audiencia establecidos en las Secciones 37.7(g) y 37.8(e) anteriores, un propietario o inquilino puede, en ciertos casos, obtener una audiencia acelerada y una orden final con el consentimiento por escrito de todas las partes. Esta sección contiene los fundamentos y procedimientos exclusivos para dichas audiencias.
(a) Aplicabilidad. Un inquilino o propietario puede solicitar una audiencia acelerada únicamente para las siguientes peticiones:
(1) Cualquier petición de mejora de capital del propietario donde el aumento propuesto para bienes certificados mejora de capital Los costos de modernización sísmica no exceden El mayor del 10% 5% o $30.00 del alquiler base del inquilino y las partes estipulen el costo de las mejoras de capital de reacondicionamiento sísmico;
(2) Cualquier petición del inquilino que alegue una disminución de los servicios de vivienda con un valor pasado que no exceda los $1,000.00 a la fecha en que se presenta la petición;
(3) Cualquier petición del inquilino que alegue la falta del propietario de reparar y mantener las instalaciones como lo exige la ley estatal o local;
(4) Cualquier petición del inquilino que alegue aumentos ilegales de alquiler donde las partes estipulen que el historial de alquiler del inquilino y los pagos en exceso del alquiler no exceden un total de $1,000.00 a la fecha en que se presenta la petición;
(5) Cualquier petición sobre cuestiones jurisdiccionales en que las partes estipulen los hechos relevantes.
(b) Procedimientos de audiencia. Los procedimientos de solicitud de peticiones de las Secciones 37.7(f) y 37.8(c) y (d) se aplican a las peticiones de audiencias aceleradas. Las audiencias se llevarán a cabo de acuerdo con los siguientes procedimientos:
(1) Plazo de la audiencia. La audiencia deberá celebrarse dentro de los veintiún (21) días siguientes a la presentación del consentimiento por escrito de todas las partes. El nivel de servicios de vivienda que se presta a las unidades de alquiler de los inquilinos no se reducirá durante el período comprendido entre la presentación de la petición y la conclusión de la audiencia.
(2) Consolidación. En la mayor medida posible, y sólo con el consentimiento de las partes, se consolidarán las audiencias relativas a un edificio determinado.
(3) Conducta de la audiencia. La audiencia será conducida por un Juez Administrativo designado por la Junta. Ambas partes podrán ofrecer los documentos, testimonios, declaraciones escritas u otras pruebas que sean pertinentes para el procedimiento. Se requerirán como prueba las estipulaciones de las partes según lo requerido en las Secciones 37.8A(b)(1), (b)(4) y (b)(5). Los requisitos de carga de la prueba establecidos en las Secciones 37.7 y 37.8 son aplicables a las categorías de audiencia de la Sección 37.8A(b) anterior. No se conservará ningún registro de la audiencia para ningún propósito.
(4) Orden del Juez Administrativo. Con base en todos los criterios establecidos en la Sección 37.7(4) y 37.8(e)(4) que rigen la petición, el Juez Administrativo emitirá una orden escrita a más tardar diez (10) días después de la audiencia. El Juez Administrativo no hará ninguna determinación de hecho. El Juez Administrativo ordenará el pago o reembolso de los montos adeudados a una o más partes, si se deben montos, dentro de un período de tiempo que no exceda los cuarenta y cinco (45) días.
(5) Suspensión de la orden. La orden del Juez Administrativo quedará suspendida durante quince (15) días a partir de la fecha de su emisión. Durante este período, cualquiera de las partes podrá presentar una objeción por escrito a la orden ante la Junta. Si la Junta recibe dicha objeción dentro de este período, la orden se disuelve automáticamente y la parte solicitante podrá volver a presentar la petición de audiencia conforme a cualquier otro procedimiento de audiencia apropiado establecido en este capítulo.
(6) Finalidad de la orden del juez administrativo. Si no se formula ninguna objeción a la orden del juez administrativo de conformidad con la subsección (c)(5) anterior, la orden se convierte en definitiva. La orden no está sujeta a apelación ante la Junta de conformidad con la sección 37.8(f) ni está sujeta a revisión judicial de conformidad con la subsección (c)(5) anterior.
Sección 37.8(f)(9).
SEC. 37.8B Procedimientos acelerados de audiencia y apelación para mejoras de capital resultantes de trabajos sísmicos en edificios de mampostería no reforzada de conformidad con los capítulos 14 y 15 del Código de construcción donde los propietarios realizaron el trabajo con un préstamo de bonos UMB.
Esta sección contiene los procedimientos exclusivos para todas las audiencias relacionadas con la certificación de las mejoras de capital descritas anteriormente. Los propietarios que realicen dichas obras sin un préstamo de bonos de UMB están sujetos a los procedimientos de certificación de mejoras de capital establecidos en la Sección 37.7 anterior.
(a) Requisitos para la certificación. El propietario debe haber completado las mejoras de capital de conformidad con los requisitos de los capítulos 14 y 15 del Código de construcción. También son aplicables los requisitos de certificación de la sección 37.7(b)(2) y (b)(3).
(b) Amortización y distribución de costos; intereses. Los costos se distribuirán equitativamente entre cada unidad y se amortizarán en un período de diez (10) Período de veinte (20) años o la duración de cualquier préstamo adquirido para las mejoras de capital, lo que sea más largo. El interés se limitará a la tasa de interés real cobrada sobre el préstamo y en ningún caso excederá el 10% anual.
(c) Artículos elegibles, costos. Solo se pueden certificar aquellos artículos necesarios para cumplir con los Capítulos 14 y 15 del Código de Construcción. El costo permitido de dichos artículos no puede exceder los costos establecidos en la publicación de la Oficina de Planificación y Desarrollo Económico del Alcalde de los rangos de costos estimados para pernos más reacondicionamiento mediante la construcción de un prototipo y/o categorías de actividades de construcción elegibles.
(d) Procedimientos de audiencia. Los procedimientos de solicitud de las Secciones 37.7(f) se aplican a las peticiones de estas audiencias aceleradas de mejoras de capital; sin embargo, el propietario no deberá pagar ninguna tarifa de presentación ya que la Junta no contratará a un tasador. Las audiencias se llevarán a cabo de acuerdo con los siguientes procedimientos:
(1) Momento de la audiencia; consolidación; realización de la audiencia. La audiencia debe celebrarse dentro de los veintiún (21) días siguientes a la presentación de la solicitud. Se aplican los procedimientos de consolidación y realización de la audiencia de la Sección 37.7(g)(2) y (g)(3).
(2) Determinación del Juez Administrativo. De conformidad con los requisitos de esta sección, el Juez Administrativo deberá determinar si los aumentos de alquiler propuestos están justificados o no, basándose en las siguientes consideraciones:
(A) La solicitud y su documentación de respaldo;
(B) La prueba presentada en la audiencia que establezca tanto el alcance como el costo del trabajo realizado; y
(C) La publicación de los límites de costos y los permisos de la Oficina de Planificación y Desarrollo Económico del Alcalde; y
(D) Las objeciones del inquilino de que el trabajo no se ha completado; y (E) Cualquier otro factor relevante que la Junta especifique en las reglas y reglamentos.
(3) Conclusiones de hecho; Efecto de la decisión. El Juez Administrativo deberá emitir conclusiones de hecho por escrito, de las cuales se enviarán copias por correo dentro de los veintiún (21) días siguientes a la audiencia. La decisión del Juez Administrativo es definitiva a menos que la Junta la anule en apelación.
(e) Apelaciones. Cualquiera de las partes podrá apelar las decisiones del Juez Administrativo de conformidad con los requisitos de la Sección 37.8(f)(1), (f)(2) y (f)(3). La Junta decidirá si acepta o no una apelación dentro de los veintiún (21) días.
(1) Momento de la audiencia de apelación; notificación a las partes; actas; realización de la audiencia. Se aplican los procedimientos de apelación de la Sección 37.8 (f)(5), (f)(6), (f)(7), (f)(8) y (f)(9); sin embargo, la decisión de la Junta se emitirá dentro de los veinte (20) días siguientes a la audiencia.
(2) Aumentos de alquiler. Un propietario no puede imponer ningún aumento de alquiler aprobado
por la Junta en apelación sin al menos sesenta (60) días de aviso a los inquilinos.
SECCIÓN DOS: DIVISIBILIDAD
Si cualquier disposición o cláusula de esta ordenanza de iniciativa o su aplicación a cualquier persona o circunstancia se considera inconstitucional o de otro modo inválida por cualquier tribunal de jurisdicción competente, dicha invalidez no afectará a otras disposiciones de la ordenanza de iniciativa, y las cláusulas de esta ordenanza de iniciativa se declaran separables.
Consultor de estudios de vivienda seleccionado - septiembre de 2000 - 24/10/00
SELECCIONADO CONSULTOR DE ESTUDIOS DE VIVIENDA
Septiembre de 2000
La firma consultora Bay Area Economics (BAE) ha sido seleccionada para realizar el estudio de vivienda.
BAE es un reconocido experto en el campo del análisis de datos, las políticas y el desarrollo previo de proyectos de vivienda asequible. Ha trabajado para una amplia variedad de entidades, entre ellas el Estado de Washington y Oregón, la Autoridad de Desarrollo del Centro de Miami, la Junta de Alquileres de Berkeley, la Agencia de Reurbanización de San Francisco, la Coalición para una Mejor Vivienda y la Oficina de Vivienda del Alcalde.
Entre los miembros clave de BAE se encuentran Janet Smith-Heimer, directora general, Raymond Kennedy, asociado sénior, Paul Peninger, asociado y Ener Chiu, analista. John Landis, Ph.D., y Michael Smith-Heimer, Ph.D., ambos profesores de Planificación urbana y regional en la Universidad de California en Berkeley, actuarán como asesores del estudio.
BAE también se asociará con Dyett & Bhatia, una firma de San Francisco que desde 1976 se especializa en servicios de planificación urbana para ciudades y otras agencias locales y regionales. Rajeev Bhatia, AICP, será el miembro clave del personal de su firma que asistirá a BAE.
El contrato se ultimará en octubre o noviembre y el estudio comenzará a fines de noviembre o principios de diciembre. La ordenanza prevé un año para realizar el estudio y presentar un informe al respecto.
Las modificaciones de Costa Hawkins a la ordenanza sobre alquileres se convierten en ley el 2 de julio de 2000 - 2/7/00
Las modificaciones de Costa Hawkins a la ordenanza sobre alquileres se convierten en ley el 2 de julio de 2000
A continuación se incluye una versión completa de la Ordenanza N.° 116-00, tal como la adoptó la Junta de Supervisores para adaptar la Ordenanza de Alquileres a las enmiendas legislativas estatales conocidas como enmiendas Costa-Hawkins. El resumen legislativo está seguido por la Ordenanza enmendada, con las adiciones subrayadas y las eliminaciones entre ((doble paréntesis)).
Estas enmiendas entrarán en vigor el 2 de julio de 2000.
COMPENDIO LEGISLATIVO
NÚMERO DE ARCHIVO 991315
[Conformidad con la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins; aclaración de las disposiciones sobre tarifas de la Ordenanza de Alquiler]
MODIFICAR EL CAPÍTULO 37 DEL CÓDIGO ADMINISTRATIVO DE SAN FRANCISCO "ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN Y ARBITRAJE DE ALQUILERES RESIDENCIALES" MEDIANTE LA MODIFICACIÓN DE LOS §37.2 Y §37.3 Con el fin de IMPLEMENTAR Y CUMPLIR CON LA LEY DE VIVIENDAS DE ALQUILER DE COSTA-HAWKINS (CÓDIGO CIVIL DE CALIFORNIA §§1954.50, et seq.), ELIMINANDO LAS TARIFAS DE ALQUILER DE LA MAYORÍA DE LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES Y CONDOMINIOS DEL CONTROL DE ALQUILER DESPUÉS DE FECHAS ESPECÍFICAS, Y AUTORIZANDO AUMENTOS DE ALQUILER EN UNIDADES DE ALQUILER CONTROLADO TRAS UN SUBARRENDAMIENTO O CESIÓN ESPECÍFICOS. Sin embargo, SE EXCLUYEN LAS UNIDADES ESPECÍFICAS CON VIOLACIONES GRAVES A LARGO PLAZO DEL CÓDIGO DE SALUD, SEGURIDAD, INCENDIO O DE CONSTRUCCIÓN; A MENOS QUE UN INQUILINO QUE SEA PARTE DE UN CONTRATO DE ALQUILER/ARRENDAMIENTO NOTIFIQUE AL PROPIETARIO POR ESCRITO, LA ACEPTACIÓN DEL ALQUILER POR PARTE DEL PROPIETARIO NO RENUNCIA AL DERECHO DEL PROPIETARIO A
ESTABLECER UNA RENTA INICIAL o HACER CUMPLIR UNA PROHIBICIÓN DE SUBARRENDAMIENTO/CESIÓN;
LA TERMINACIÓN O NO RENOVACIÓN DE UN CONTRATO DE PROPIETARIO O DE UN ACUERDO REGISTRADO CON UNA AGENCIA GUBERNAMENTAL QUE ESTABLECE LIMITACIONES DE ALQUILER PARA INQUILINOS CALIFICADOS REQUIERE UN AVISO POR ESCRITO DE 90 DÍAS AL INQUILINO O INQUILINOS, Y EL PROPIETARIO NO PUEDE ESTABLECER EL ALQUILER INICIAL PARA LA UNIDAD AFECTADA DURANTE TRES AÑOS, EXCEPTO SEGÚN SE ESPECIFIQUE. ADEMÁS, se modifica el capítulo 37A del Código Administrativo de San Francisco "Tarifa de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales" ENMENDANDO LA §37a.1 PARA ESTABLECER QUE LAS TARIFAS SIGAN APLICANDO A LAS UNIDADES DEFINIDAS QUE ESTÁN EXENTAS DE LAS DISPOSICIONES DE CONTROL DE ALQUILERES, PERO NO DE LAS OTRAS DISPOSICIONES DEL CAPÍTULO 37.
De conformidad con la Ley de Viviendas de Alquiler de Costa-Hawkins ("Costa-Hawkins", Código Civil de California §§1954.50 y siguientes), la mayoría de las viviendas unifamiliares y los condominios ya no están sujetos a las disposiciones de control de alquileres de la "Ordenanza de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales" de San Francisco (Capítulo 37 del Código Administrativo).
La Legislatura de California modificó recientemente la ley Costa-Hawkins mediante la aprobación del Proyecto de Ley Senatorial 1098, que ya ha sido firmado por el Gobernador. Estas modificaciones entrarán en vigor el 1 de enero de 2000. ("SB1098", Stats. 1999, Cap. 590, que modifica el artículo 1954.53 del Código Civil y añade el artículo 1954.535).
Esta legislación adecuaría el Código Administrativo a Costa-Hawkins, incluidas las enmiendas de 1999, e implementaría las disposiciones pertinentes.
El Capítulo 37 del Código Administrativo se modificaría a través de las Secciones 1 y 2 de esta legislación. La Sección 1 modificaría la definición de "unidades de alquiler" en §37.2(r)(5) y (7) para identificar y reconocer a Costa-Hawkins, junto con las disposiciones de implementación en §37(d). La Sección 2 modificaría §37.3 para reconocer e implementar aún más a Costa-Hawkins, de la siguiente manera:
El §37.3(d)(1), que es paralelo a las disposiciones pertinentes del Código Civil §1954.52, dispondría que un propietario puede establecer las tarifas de alquiler iniciales y todas las tarifas de alquiler posteriores para la mayoría de las viviendas unifamiliares y condominios, sin observar las limitaciones de aumento de alquiler previstas de otro modo en el Capítulo 37. Las excepciones a esta desregulación de alquileres incluyen:
Unidades con inquilino anterior al 1 de enero de 1996, según se define; y,
Unidades con graves violaciones a largo plazo de los códigos de salud, seguridad, incendios o construcción, según se define.
El §37.3(d)(2), que es paralelo a las disposiciones pertinentes del Código Civil §1954.53, autorizaría aumentos de alquiler en unidades con alquiler controlado en caso de subarrendamiento o cesión específicos, aunque dichos aumentos podrían no estar permitidos de otra manera según el Capítulo 37. Sin embargo, a menos que un inquilino que sea parte de un contrato de alquiler/arrendamiento notifique al propietario por escrito, la aceptación del alquiler por parte del propietario por sí sola no renuncia al derecho del propietario de establecer el alquiler inicial en caso de subarrendamiento/cesión o de hacer cumplir una prohibición de subarrendamiento/cesión. Las excepciones a los aumentos de alquiler permitidos en caso de subarrendamiento/cesión incluyen:
Unidades con inquilino anterior al 1 de enero de 1996, según se define; y,
Unidades con graves violaciones a largo plazo de los códigos de salud, seguridad, incendios o construcción, según se define.
El artículo 37.3(d)(3), que es paralelo a las enmiendas SB1098 al artículo 1954.53(a)(1)(A) y (B) del Código Civil y la adición del artículo 1954.535 del Código Civil, dispondría que si un propietario rescinde o no renueva un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establece limitaciones de alquiler para inquilinos calificados (como un contrato de tipo Sección 8), entonces dichos inquilinos tienen derecho a recibir un aviso por escrito con 90 días de anticipación sobre la rescisión o no renovación del contrato/acuerdo. Además, el propietario no puede fijar el alquiler inicial para una unidad afectada durante tres años (es decir, dicha unidad está sujeta a las disposiciones de control de alquileres del Capítulo 37), excepto que en situaciones limitadas el alquiler puede regirse por un contrato/acuerdo gubernamental posterior.
La Sección 3 de esta legislación enmendaría el §37A.1 del Capítulo 37A del Código Administrativo "Tarifa de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales", para disponer que las tarifas sigan siendo aplicables a las unidades definidas exentas por Costa-Hawkins de las disposiciones de limitación del aumento del alquiler (pero no de las otras disposiciones) del Capítulo 37.
Esta legislación también incluye modificaciones técnicas no sustanciales para ajustarse a la nueva numeración.
[Conformidad con la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins; aclaración de las disposiciones sobre tarifas de la Ordenanza de Alquiler]
MODIFICAR EL CAPÍTULO 37 DEL CÓDIGO ADMINISTRATIVO DE SAN FRANCISCO "ORDENANZA DE ESTABILIZACIÓN Y ARBITRAJE DE ALQUILERES RESIDENCIALES" MEDIANTE LA MODIFICACIÓN DE LOS §37.2 Y §37.3 Con el fin de IMPLEMENTAR Y CUMPLIR CON LA LEY DE VIVIENDAS DE ALQUILER DE COSTA-HAWKINS (CÓDIGO CIVIL DE CALIFORNIA §§1954.50, et seq.), ELIMINANDO LAS TARIFAS DE ALQUILER DE LA MAYORÍA DE LAS VIVIENDAS UNIFAMILIARES Y CONDOMINIOS DEL CONTROL DE ALQUILER DESPUÉS DE FECHAS ESPECÍFICAS, Y AUTORIZANDO AUMENTOS DE ALQUILER EN UNIDADES DE ALQUILER CONTROLADO TRAS UN SUBARRENDAMIENTO O CESIÓN ESPECÍFICOS. Sin embargo, SE EXCLUYEN LAS UNIDADES ESPECÍFICAS CON VIOLACIONES GRAVES A LARGO PLAZO DEL CÓDIGO DE SALUD, SEGURIDAD, INCENDIO O DE CONSTRUCCIÓN; A MENOS QUE UN INQUILINO QUE SEA PARTE DE UN CONTRATO DE ALQUILER/ARRENDAMIENTO NOTIFIQUE AL PROPIETARIO POR ESCRITO, LA ACEPTACIÓN DEL ALQUILER POR PARTE DEL PROPIETARIO NO RENUNCIA AL DERECHO DEL PROPIETARIO DE ESTABLECER UN ALQUILER INICIAL o de HACER CUMPLIR UNA PROHIBICIÓN DE SUBARRENDAMIENTO/CESIÓN; LA TERMINACIÓN O NO RENOVACIÓN DE UN CONTRATO DE PROPIETARIO O DE UN ACUERDO REGISTRADO CON UNA AGENCIA GUBERNAMENTAL QUE ESTABLECE LIMITACIONES DE ALQUILER PARA INQUILINOS CALIFICADOS REQUIERE UN AVISO POR ESCRITO DE 90 DÍAS AL INQUILINO O INQUILINOS, Y EL PROPIETARIO NO PUEDE ESTABLECER EL ALQUILER INICIAL PARA LA UNIDAD AFECTADA DURANTE TRES AÑOS, EXCEPTO SEGÚN SE ESPECIFIQUE. ADEMÁS, se modifica el capítulo 37A del Código Administrativo de San Francisco "Tarifa de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales" ENMENDANDO LA §37a.1 PARA ESTABLECER QUE LAS TARIFAS SIGAN APLICANDO A LAS UNIDADES DEFINIDAS QUE ESTÁN EXENTAS DE LAS DISPOSICIONES DE CONTROL DE ALQUILERES, PERO NO DE LAS OTRAS DISPOSICIONES DEL CAPÍTULO 37.
Nota: Las adiciones están subrayadas; las eliminaciones están entre ((doble paréntesis)).
Sea ordenado por el Pueblo de la Ciudad y Condado de San Francisco:
Sección 1. El Capítulo 37 del Código Administrativo de San Francisco se enmienda por la presente modificando la Sección 37.2 para que se lea como sigue:
ARTÍCULO 37.2. DEFINICIONES.
(a) Renta base.
(1) El alquiler que se le cobra al inquilino en el momento de la ocupación inicial más cualquier aumento de alquiler permitido e impuesto de conformidad con este Capítulo; siempre que, sin embargo, el alquiler base no incluya los aumentos impuestos de conformidad con la Sección 37.7 a continuación o los traspasos de servicios públicos o los traspasos de bonos de obligación general de conformidad con la Sección 37.2(q) a continuación. El alquiler base para los inquilinos de unidades de alquiler RAP en áreas designadas a partir del 1 de julio de 1977 será el alquiler que se estableció de conformidad con la Sección 32.73-1 del Código Administrativo de San Francisco. Los aumentos de alquiler atribuibles a la amortización por parte del Director Administrativo de un préstamo RAP en un área designada a partir del 1 de julio de 1977 no se incluirán en el alquiler base.
(2) A partir de la fecha de vigencia de esta Ordenanza, el alquiler base para los inquilinos que ocupen unidades de alquiler que hayan recibido cierta asistencia de alquiler basada en el inquilino o en el proyecto será el siguiente:
(A) Con respecto a la asistencia para el alquiler basada en el inquilino:
(i) Para cualquier inquilino que reciba asistencia de alquiler basada en el inquilino a partir de la fecha de vigencia de esta Ordenanza (excepto cuando el alquiler pagadero por el inquilino sea un porcentaje fijo del ingreso del inquilino, como en el programa de certificado de la Sección 8 y el programa de subsidio de alquiler para el programa HOPWA), y que continúe recibiendo asistencia de alquiler basada en el inquilino después de la fecha de vigencia de esta Ordenanza, el alquiler base para cada unidad ocupada por dicho inquilino será el alquiler pagadero por esa unidad según el contrato de Pagos de Asistencia de Vivienda, según enmendado, entre la Autoridad de Vivienda de San Francisco y el propietario (el "Contrato HAP") con respecto a esa unidad inmediatamente antes de la fecha de vigencia de esta Ordenanza (el "Alquiler del Contrato HAP").
(ii) Para cualquier inquilino que reciba asistencia de alquiler basada en el inquilino (excepto cuando el alquiler pagadero por el inquilino es un porcentaje fijo del ingreso del inquilino, como en el programa de certificado de la Sección 8 y el programa de subsidio de alquiler para el programa HOPWA), y que comience a ocupar una unidad de alquiler después de la fecha de vigencia de esta Ordenanza, el alquiler base para cada unidad ocupada por dicho inquilino será el Alquiler de Contrato HAP vigente a partir de la fecha en que el inquilino comience a ocupar dicha unidad.
(iii) Para cualquier inquilino cuya asistencia de alquiler basada en el inquilino finalice o expire, por cualquier motivo, después de la fecha de vigencia de esta Ordenanza, el alquiler base para cada una de dichas unidades después del vencimiento o terminación será el Alquiler del Contrato HAP vigente para esa unidad inmediatamente antes del vencimiento o terminación de la asistencia de alquiler basada en el inquilino.
(B) Para cualquier inquilino que ocupe una unidad tras el vencimiento o la terminación, por cualquier motivo, de un Contrato HAP basado en un proyecto según la Sección 8 de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937 (42 USC §1437f, con sus modificaciones), el alquiler base para cada una de dichas unidades después del vencimiento o la terminación será el "alquiler del contrato" vigente para esa unidad inmediatamente antes del vencimiento o la terminación del Contrato HAP basado en un proyecto.
(C) Para cualquier inquilino que ocupe una unidad tras el pago anticipado o el vencimiento de cualquier hipoteca asegurada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos ("HUD"), incluidas, entre otras, las hipotecas proporcionadas según las Secciones 221(d)(3), 221(d)(4) y 236 de la Ley Nacional de Vivienda (12 USC §1715z-1), el alquiler base para cada una de dichas unidades será el "cargo de alquiler básico" (descrito en 12 USC 1715z-1(f), o legislación sucesora) vigente para esa unidad inmediatamente antes del pago anticipado de la hipoteca, cuyo cargo excluye el "pago de reducción de intereses" atribuible a esa unidad antes del pago anticipado o el vencimiento de la hipoteca.
(b) Junta. La Junta de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales.
(c) Mejoras de capital. Son aquellas mejoras que aumentan materialmente el valor del inmueble, prolongan apreciablemente su vida útil o lo adaptan a nuevos usos y que pueden amortizarse durante la vida útil de la mejora del edificio.
(d) IPC. Índice de precios al consumidor para todos los consumidores urbanos del área metropolitana de San Francisco-Oakland, Departamento de Trabajo de EE. UU.
(e) Medidas de conservación de energía. Trabajos realizados de conformidad con los requisitos del Artículo 12 del Código de Vivienda de San Francisco.
(f) Funcionario de audiencias. Persona designada por la Junta que arbitra las disputas sobre aumentos de alquiler.
(g) Servicios de Vivienda. Servicios proporcionados por el propietario relacionados con el uso u ocupación de una unidad de alquiler, incluyendo, pero no limitado a: reparaciones; reemplazo; mantenimiento; pintura; luz; calefacción; agua; servicio de ascensor; instalaciones y privilegios de lavandería; servicio de conserjería; recolección de basura; mobiliario; teléfono; estacionamiento; derechos permitidos al inquilino por acuerdo, incluyendo el derecho a tener un número específico de ocupantes, ya sea expreso o implícito, y ya sea que el acuerdo prohíba o no el subarrendamiento y/o la cesión; y cualquier otro beneficio, privilegio o facilidad.
(h) Propietario. Un propietario, arrendador, subarrendador que recibe o tiene derecho a recibir alquiler por el uso y ocupación de cualquier unidad residencial de alquiler o parte de ella en la Ciudad y Condado de San Francisco, y el agente, representante o sucesor de cualquiera de los anteriores.
(i) Miembro. Miembro de la Junta de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales.
(j) Programa de arrendamiento con certificado FMR. Un programa de arrendamiento con certificado regular en el que el alquiler base, junto con una asignación para servicios públicos por un monto determinado por HUD, excede el límite de alquiler justo de mercado para un tamaño de unidad en particular, según lo determine HUD.
(k) Estándar de pago. Monto determinado por la Autoridad de Vivienda de San Francisco que se utiliza para determinar el monto de asistencia que paga la Autoridad de Vivienda de San Francisco en nombre de un inquilino conforme al Programa de vales de la Sección 8 (24 CFR Parte 887).
(l) RAP. Programa de Préstamos para Rehabilitación Residencial (Capítulo 32, Código Administrativo de San Francisco).
(m) Unidades de alquiler RAP. Unidades de vivienda residencial sujetas a préstamos RAP de conformidad con el Capítulo 32 del Código Administrativo de San Francisco.
(n) Departamento de Bienes Raíces. Departamento municipal de la ciudad y condado de San Francisco.
(o) Trabajo de rehabilitación. Cualquier trabajo de rehabilitación o reparación realizado por el propietario con respecto a una unidad de alquiler o a las áreas comunes de la estructura que contiene la unidad de alquiler, cuyo trabajo se realizó para cumplir con la ley estatal o local, o se realizó para reparar daños resultantes de un incendio, terremoto u otro accidente o desastre natural.
(p) Alquiler. La contraprestación, incluyendo cualquier bonificación, beneficio o gratificación, exigida o recibida por un propietario por o en relación con el uso u ocupación de una unidad de alquiler, o la cesión de un contrato de arrendamiento para dicha unidad, incluyendo, entre otros, el dinero exigido o pagado por estacionamiento, mobiliario, servicio de comida, servicios de vivienda de cualquier tipo o subarrendamiento.
(q) Aumentos de alquiler. Cualquier cantidad adicional exigida o pagada por el alquiler según se define en el punto (p) anterior, o cualquier reducción en los servicios de vivienda sin una reducción correspondiente en las cantidades exigidas o pagadas por el alquiler; siempre que, sin embargo, (1) cuando el propietario ha estado pagando los servicios públicos del inquilino y el costo de esos servicios públicos aumenta, el traslado del propietario al inquilino de dichos costos incrementados no constituye un aumento de alquiler; y (2) cuando ha habido un cambio en el impuesto a la propiedad del propietario atribuible a una medida electoral aprobada por los votantes entre el 1 de noviembre de 1996 y el 30 de noviembre de 1998, el traslado del propietario de dichos costos incrementados de acuerdo con este Capítulo no constituye un aumento de alquiler.
(r) Unidades de alquiler. Todas las unidades de vivienda residencial en la Ciudad y Condado de San Francisco junto con el terreno y los edificios anexos a las mismas, y todos los servicios, privilegios, mobiliario e instalaciones de vivienda proporcionados en relación con el uso u ocupación de las mismas, incluidos los garajes y estacionamientos. El término "unidades de alquiler" no incluirá:
(1) Las viviendas en hoteles, moteles, posadas, casas de turismo, pensiones y casas de huéspedes, siempre que en el momento en que un inquilino haya ocupado la vivienda durante 32 días continuos o más, dicha vivienda se convierta en una unidad de alquiler sujeta a las disposiciones de este Capítulo; además, ningún arrendador podrá iniciar una acción para recuperar la posesión de dicha unidad con el fin de evitar que la unidad entre en el ámbito de las disposiciones de este Capítulo. Un desalojo con un propósito no permitido por la Sección 37.9(a) se considerará una acción para recuperar la posesión con el fin de evitar que una unidad entre en el ámbito de las disposiciones de este Capítulo;
(2) Unidades de vivienda en cooperativas sin fines de lucro que sean propiedad de, estén ocupadas y controladas por la mayoría de los residentes o unidades de vivienda que sean propiedad exclusiva de una corporación de beneficio público sin fines de lucro gobernada por una junta directiva la mayoría de los cuales son residentes de las unidades de vivienda y donde los estatutos corporativos requieran que los aumentos de alquiler sean aprobados por la mayoría de los residentes;
(3) Alojamiento en cualquier hospital, convento, monasterio, centro de cuidados prolongados, asilo, atención residencial o centro de atención médica diurna para adultos mayores que debe funcionar de conformidad con una licencia emitida por el Departamento de Servicios Sociales de California, como lo exigen los Capítulos 3.2 y 3.3 de Salud y Seguridad de California; o en dormitorios propiedad de una institución de educación superior, una escuela secundaria o una escuela primaria y operados por ellas;
(4) Excepto lo dispuesto en las Subsecciones (A) y (B), las unidades de vivienda cuyos alquileres estén controlados o regulados por cualquier unidad, agencia o autoridad gubernamental, excepto aquellas unidades no subsidiadas y/o no asistidas que estén aseguradas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos; siempre que, sin embargo, las unidades en edificios de mampostería no reforzada que hayan sido sometidas a un reforzamiento sísmico de conformidad con los Capítulos 14 y 15 del Código de Construcción permanecerán sujetas a las Ordenanzas de Alquiler en la medida en que la ordenanza no esté en conflicto con el programa de bonos de reforzamiento sísmico o con los acuerdos de préstamo del programa o con cualquier reglamento promulgado en virtud del mismo;
(A) Para los fines de las Secciones 37.2, 37.3(a)(10)(A), 37.4, 37.5, 37.6, 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A y 37.13, y las disposiciones de arbitraje de las Secciones 37.8 y 37.8A aplicables solo a las disposiciones de la Sección 37.3(a)(10)(A), el término "unidades de alquiler" incluirá unidades ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en inquilinos donde el programa de asistencia de alquiler basada en inquilinos no establece la parte del inquilino del alquiler base como un porcentaje fijo del ingreso de un inquilino, como en el programa de vales de la Sección 8 y el programa "Over-FMR Tenancy" definido en 24 CFR §982.4;
(B) Para los fines de las Secciones 37.2, 37.3(a)(10)(B), 37.4, 37.5, 37.6, 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A y 37.13, el término "unidades de alquiler" incluirá unidades ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en el inquilino donde el alquiler pagadero por el inquilino bajo el programa de asistencia de alquiler basada en el inquilino es un porcentaje fijo del ingreso del inquilino; como en el programa de certificado de la Sección 8 y el programa de subsidio de alquiler para el programa de Oportunidades de Vivienda para Personas con SIDA ("HOPWA") (42 USC §12901 et seq., según enmendado).
(5) Unidades de alquiler ubicadas en una estructura para la cual se emitió por primera vez un certificado de ocupación después de la fecha de vigencia de esta ordenanza, excepto lo dispuesto ((en)) para ciertas categorías de unidades y viviendas en la Sección 37.3(d) y la Sección 37.9A(b) de este Capítulo;
(6) Unidades de vivienda en un edificio que haya sido sometido a una rehabilitación sustancial después de la fecha de vigencia de esta ordenanza; siempre que, sin embargo, las unidades de alquiler RAP no estén sujetas a esta exención.
(7) Viviendas o unidades sujetas de otro modo a este Capítulo 37, en la medida en que dichas viviendas o unidades estén parcial o totalmente exentas de las limitaciones de aumento de alquiler por la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins (Secciones 1954.50 y siguientes del Código Civil de California) y/o la Sección 37.3(d) del Código Administrativo de San Francisco.
(s) Rehabilitación sustancial. La renovación, alteración o remodelación de unidades residenciales de 50 o más años de antigüedad que han sido condenadas o que no califican para certificados de ocupación o que requieren una renovación sustancial para adecuar el edificio a los estándares contemporáneos de vivienda decente, segura y sanitaria. La rehabilitación sustancial puede variar en grado desde vaciado y reconstrucción extensa hasta mejoras extensas que solucionen un mantenimiento sustancial postergado. Las mejoras cosméticas por sí solas, como pintura, decoración y reparaciones menores u otro trabajo que se pueda realizar de manera segura sin tener que desocupar la unidad, no califican como rehabilitación sustancial.
(t) Inquilino. Persona que tiene derecho, mediante contrato escrito u oral, subarrendamiento aprobado por el propietario o por tolerancia, a ocupar una unidad de vivienda residencial con exclusión de otras personas.
(u) Asistencia para el alquiler a cargo del inquilino. Asistencia para el alquiler proporcionada directamente a un inquilino o directamente a un propietario en nombre de un inquilino en particular, que incluye, entre otros, certificados y vales emitidos de conformidad con la Sección 8 de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937, en su forma enmendada (42 USC §1437f) y el programa HOPWA.
(v) Servicios públicos. El término "servicios públicos" se referirá exclusivamente al gas y la electricidad.
Sección 2. El Capítulo 37 del Código Administrativo de San Francisco (Ordenanza de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales) se enmienda por la presente modificando la Sección 37.3 para que se lea de la siguiente manera:
ARTÍCULO 37.3. LIMITACIONES DE ALQUILER.
(a) Limitaciones al aumento del alquiler para los inquilinos que ocupan la vivienda. Los propietarios pueden imponer aumentos del alquiler a los inquilinos que ocupan la vivienda únicamente según lo dispuesto a continuación y según lo dispuesto en la Subsección 37.3(d):
(1) Aumento anual del alquiler. El 1 de marzo de cada año, la Junta publicará el aumento del IPC correspondiente a los 12 meses anteriores, según lo publicado por el Departamento de Trabajo de los EE. UU. Un propietario puede imponer anualmente un aumento del alquiler que no exceda el alquiler base del inquilino en más del 60 por ciento del aumento publicado. Sin embargo, en ningún caso el aumento anual permitido será mayor del siete por ciento.
(2) Acumulación. Un propietario que se abstenga de imponer un aumento anual del alquiler o cualquier parte del mismo puede acumular dicho aumento e imponer ese monto en las fechas de aniversario de aumentos de alquiler subsiguientes del inquilino. Un propietario que, entre el 1 de abril de 1982 y el 29 de febrero de 1984, haya acumulado un aumento anual del siete por ciento del alquiler (o aumentos de alquiler) o cualquier parte del mismo puede imponer el aumento acumulado en las fechas de aniversario de aumentos de alquiler subsiguientes del inquilino.
(3) Mejoras de capital, rehabilitación y medidas de conservación de energía. Un arrendador puede imponer aumentos de alquiler basados en el costo de mejoras de capital, rehabilitación o medidas de conservación de energía, siempre que dichos costos estén certificados de conformidad con las Secciones 37.7 y 37.8B a continuación; siempre que, cuando un propietario haya realizado un reforzamiento sísmico de conformidad con los Capítulos 14 y 15 del Código de Construcción, ningún aumento por mejoras de capital (incluido, entre otros, el reforzamiento sísmico) supere, en ningún período de 12 meses, el 10 por ciento del alquiler base del inquilino, sujeto a las reglas adoptadas por la Junta para evitar dificultades a los propietarios y permitirles continuar manteniendo sus edificios en condiciones decentes, seguras y sanitarias. Un propietario puede acumular cualquier aumento certificado que supere esta cantidad e imponer el aumento en años posteriores, sujeto a la limitación del 10 por ciento. Nada de lo dispuesto en esta subsección se interpretará como que reemplaza a ninguna regla o reglamento de la Junta con respecto a las limitaciones de los aumentos basados en mejoras de capital, ya sea que se realicen por separado o junto con mejoras de reforzamiento sísmico de conformidad con los Capítulos 14 y 15 del Código de Construcción.
(4) Servicios públicos. El propietario podrá imponer aumentos basados en el costo de los servicios públicos, tal como se establece en la Sección 37.2(q) anterior.
(5) Cargos relacionados con el uso excesivo de agua. Un propietario puede imponer aumentos que no excedan el 50 por ciento de los cargos por uso excesivo (penalizaciones) cobrados por el Departamento de Agua de San Francisco a un edificio por el uso de agua que exceda las asignaciones del Departamento de Agua bajo las siguientes condiciones:
(A) El propietario proporciona a los inquilinos una certificación escrita de que se han instalado los siguientes elementos en todas las unidades: (1) dispositivos de modernización instalados permanentemente diseñados para reducir la cantidad de agua utilizada por descarga o inodoros de bajo consumo (1,6 galones por descarga); (2) cabezales de ducha de bajo consumo que permiten un flujo de no más de 2,5 galones por minuto; y (3) aireadores de grifos (cuando la instalación en los grifos actuales sea físicamente factible); y
(B) El propietario proporciona a los inquilinos una certificación escrita de que actualmente no existen fugas de plomería conocidas en el edificio y que cualquier fuga informada por los inquilinos en el futuro será reparada rápidamente; y
(C) El propietario proporciona a los inquilinos una copia de la factura del agua correspondiente al período en el que se cobró la multa. Solo las multas facturadas por un período de servicio que comience después de la fecha de vigencia de la ordenanza [20 de abril de 1991] pueden transferirse a los inquilinos. Cuando las multas resulten de una asignación que no refleje cambios documentados en la ocupación que ocurrieron después del 1 de marzo de 1991, el propietario debe, si un inquilino lo solicita por escrito, hacer un esfuerzo de buena fe para apelar la asignación. Los aumentos basados en multas se prorratearán por habitación, siempre que el arrendamiento haya existido durante el tiempo en que se acumularon los cargos por multa. Dichos cargos no formarán parte del alquiler base del inquilino. Cuando una penalidad en un período de facturación determinado refleje un aumento del 25 por ciento o más en el consumo con respecto al período de facturación anterior, y cuando ese aumento no parezca ser resultado de una mayor ocupación o cualquier otro uso conocido, el propietario no podrá imponer ningún aumento basado en dicha penalidad a menos que la inspección realizada por un plomero autorizado o un inspector del Departamento de Aguas no revele una fuga de plomería o de otro tipo. Si la inspección revela una fuga, no se podrá imponer ningún aumento basado en penalidades en ningún momento durante el período de la fuga no reparada.
(6) Impuesto sobre la propiedad. Un propietario puede imponer aumentos basados en un cambio en el impuesto sobre la propiedad del propietario que resulte del pago de los bonos de obligación general de la Ciudad y Condado de San Francisco aprobados por los votantes entre el 1 de noviembre de 1996 y el 30 de noviembre de 1998, según lo dispuesto en la Sección 37.2(q) anterior. El monto de dicho aumento se determinará para cada año fiscal de la siguiente manera:
(A) El Contralor y la Junta de Supervisores determinarán el porcentaje de la tasa de impuesto a la propiedad, si la hubiere, en cada año fiscal atribuible a los bonos de obligación general aprobados por los votantes entre el 1 de noviembre de 1996 y el 30 de noviembre de 1998, y pagaderos dentro de dicho año fiscal.
(B) Este porcentaje se multiplicará por el monto total del valor neto imponible correspondiente al año fiscal correspondiente. El resultado es el monto en dólares de los impuestos a la propiedad correspondientes a ese año fiscal para una propiedad en particular atribuible al pago de bonos de obligación general aprobados por los votantes entre el 1 de noviembre de 1996 y el 30 de noviembre de 1998.
(C) El monto en dólares calculado de conformidad con la Subsección (B) se dividirá por el número total de todas las unidades de cada propiedad, incluidas las unidades comerciales. Esa cifra se dividirá por doce meses para determinar los costos mensuales por unidad correspondientes a ese año fiscal del pago de los bonos de obligación general aprobados por los votantes entre el 1 de noviembre de 1996 y el 30 de noviembre de 1998.
(D) Los propietarios pueden transferir a cada unidad de una propiedad en particular el monto en dólares calculado de conformidad con esta Subsección (6). Este traspaso puede imponerse únicamente en la fecha de aniversario de la ocupación de la propiedad por parte de cada inquilino. Este traspaso no pasará a formar parte del alquiler base de un inquilino. El monto de cada traspaso anual impuesto de conformidad con esta Subsección (6) puede variar de un año a otro, dependiendo del monto calculado de conformidad con las Subsecciones (A) a (C). Cada traspaso anual se aplicará únicamente durante el período de doce meses posterior a su imposición. Un propietario puede imponer el traspaso descrito en esta Subsección (6) para un año fiscal en particular únicamente con respecto a aquellos inquilinos que eran residentes de una propiedad en particular el 1 de noviembre del año fiscal aplicable. Un propietario no deberá imponer un aumento de alquiler de conformidad con esta Subsección (6) si el propietario ha solicitado o recibido la aprobación de la Junta para un aumento de alquiler de conformidad con la Sección 37.8(e)(4) por mayores gastos operativos y de mantenimiento en los que el mismo aumento en los impuestos a la propiedad debido al reembolso de bonos de obligación general se incluyó en los totales de costos del año de comparación.
(E) La Junta tendrá disponible un formulario que explica cómo calcular el traspaso.
(F) Los propietarios deben proporcionar a los inquilinos, al menos treinta (30) días antes de la imposición del impuesto traspasado permitido bajo esta Subsección (6), una copia del formulario completo descrito en la Subsección (E). Este formulario completo se proporcionará además del Aviso de aumento de alquiler requerido bajo la Sección 37.3(b)(5). Un inquilino puede solicitar una audiencia bajo el procedimiento descrito en la Sección 37.8 cuando el inquilino alega que un propietario ha impuesto un cargo que excede las limitaciones establecidas en esta Subsección (6). En dicha audiencia, la carga de la prueba recaerá sobre el propietario. Las peticiones de los inquilinos con respecto a este impuesto traspasado deben presentarse dentro de un año a partir de la fecha de vigencia del impuesto traspasado.
(G) La Junta podrá modificar sus reglas y reglamentos según sea necesario para implementar esta Subsección (6).
(7) Préstamos RAP. Un propietario puede imponer aumentos de alquiler atribuibles a la amortización del préstamo RAP por parte del Director Administrativo en un área designada a partir del 1 de julio de 1977, de conformidad con el Capítulo 32 del Código Administrativo de San Francisco.
(8) Aumentos adicionales. El propietario que pretenda imponer un aumento de alquiler que exceda los permitidos anteriormente deberá solicitar una audiencia de arbitraje de alquiler de conformidad con la Sección 37.8 de este Capítulo.
(9) Un propietario puede imponer un aumento de alquiler para recuperar los costos incurridos para la remediación de peligros de plomo, como se define en el Artículo 26 del Código de Salud de San Francisco. Dichos aumentos pueden basarse en cambios en los gastos de operación y mantenimiento o en gastos de mejoras de capital siempre que los costos que son la base del aumento de alquiler sean una parte sustancial del trabajo que reduce o remedia un peligro de plomo, como se define en el Artículo 26 del Código de Salud de San Francisco, y siempre que dichos costos sean aprobados para aumentos de gastos de operación y mantenimiento de conformidad con la Sección 37.8(e)(4)(A) y certificados como mejoras de capital de conformidad con la Sección 37.7 a continuación.
Cuando se autoricen aumentos de alquiler en virtud de esta Subsección 37.3(a)(9), el aumento total del alquiler tanto para gastos de operación y mantenimiento como para mejoras de capital no superará el 10 por ciento en ningún período de 12 meses. Si los aumentos de alquiler permitidos debido a los costos de los trabajos de eliminación y reducción del plomo superan el 10 por ciento en cualquier período de 12 meses, un funcionario de audiencias aplicará una parte de dicho exceso a los gastos de operación y mantenimiento aprobados para los trabajos de eliminación del plomo, y el saldo, si lo hubiera, a mejoras de capital certificadas, siempre que dicho aumento no supere el 10 por ciento. Un propietario puede acumular cualquier aumento aprobado o certificado que supere esta cantidad, sujeto al límite del 10 por ciento.
(10) Con respecto a las unidades ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en el inquilino:
(A) Si la parte del alquiler base que corresponde al inquilino no se calcula como un porcentaje fijo del ingreso del inquilino, como en el programa de vales de la Sección 8 y el Programa de Arrendamiento Over-FMR, entonces:
(i) Si el alquiler base es igual o mayor que el estándar de pago, las limitaciones de aumento del alquiler en las Secciones 37.3(a)(1) y (2) se aplicarán a todo el alquiler base, y se aplicarán los procedimientos de arbitraje para dichos aumentos establecidos en las Secciones 37.8 y 37.8A.
(ii) Si el alquiler base es menor que el Estándar de Pago, no se aplicarán las limitaciones de aumento de alquiler de este Capítulo; siempre que cualquier aumento de alquiler que resulte en que el alquiler base sea igual o mayor que el Estándar de Pago no resulte en un nuevo alquiler base que exceda el Estándar de Pago más el aumento permitido bajo la Sección 37.3(a)(1).
(B) Si la parte del alquiler base que le corresponde al inquilino se calcula como un porcentaje fijo de los ingresos del inquilino, como en el programa de certificados de la Sección 8 y el programa de subsidios de alquiler para el programa HOPWA, no se aplicarán las limitaciones de aumento del alquiler de la Sección 37.3(a)(1) y (2). En tales circunstancias, los ajustes en el alquiler se realizarán únicamente de acuerdo con los requisitos del programa de asistencia para el alquiler basado en el inquilino.
(b) Notificación de aumento de alquiler para inquilinos que ocupan la vivienda. En la fecha o antes de la misma en que el propietario le notifique legalmente al inquilino un aumento de alquiler, el propietario deberá informar al inquilino, por escrito, de lo siguiente:
(1) Qué porción del aumento del alquiler refleja el aumento anual y/o un monto acumulado, si lo hubiera;
(2) ¿Qué parte del aumento del alquiler refleja los costos por mayores gastos de operación y mantenimiento, alquileres de unidades comparables y/o mejoras de capital, rehabilitación o medidas de conservación de energía certificadas de conformidad con la Sección 37.7?
(3) Qué parte del aumento del alquiler refleja el traslado de los cargos por gas y electricidad, o los costos de la medida de bonos descritos en la Sección 37.3(a)(6) anterior, cargos que se explicarán por escrito en un formulario proporcionado por la Junta como se describe en la Sección 37.3(a)(6)(E);
(4) ¿Qué parte del aumento del alquiler refleja la amortización del préstamo RAP, como se describe en la Sección 37.3(a)(7) anterior?
(5) Aumentos de alquiler no conformes. Cualquier aumento de alquiler que no se ajuste a las disposiciones de esta Sección será nulo y sin efecto.
(6) Con respecto a las unidades de alquiler ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en el inquilino, los requisitos de notificación de esta Subsección (b) se requerirán además de cualquier notificación requerida como parte del programa de asistencia de alquiler basada en el inquilino.
(c) Limitación del alquiler inicial para subarrendatarios. Un inquilino que subarrienda su unidad de alquiler no puede cobrar más alquiler en la ocupación inicial del subarrendatario o subarrendatarios que el alquiler que el inquilino está pagando actualmente al propietario.
(d) Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins (Secciones 1954.50 y siguientes del Código Civil). De conformidad con la Ley de Viviendas de Alquiler Costa-Hawkins (Secciones 1954.50 y siguientes del Código Civil de California) e independientemente de que se disponga lo contrario en el Capítulo 37:
(1) Derechos del propietario del inmueble a establecer tarifas de alquiler iniciales y posteriores para parcelas enajenables por separado.
(A) El propietario de un inmueble residencial puede establecer las tarifas de alquiler iniciales y posteriores para una vivienda o una unidad que sea enajenable por separado del título de cualquier otra unidad de vivienda o que sea un interés subdividido en una subdivisión como se especifica en la subdivisión (b), (d) o (f) de la Sección 11004.5 del Código de Negocios y Profesiones de California. El derecho del propietario a establecer tarifas de alquiler posteriores en virtud de este párrafo no se aplicará a una vivienda o unidad en la que el arrendamiento anterior haya sido rescindido por el propietario mediante notificación de conformidad con la Sección 1946 del Código Civil de California o haya sido rescindido por un cambio en los términos del arrendamiento notificado de conformidad con la Sección 827 del Código Civil de California: en tales casos, las disposiciones de limitación del aumento del alquiler del Capítulo 37 seguirán aplicándose durante la duración del nuevo arrendamiento en esa vivienda o unidad.
(B) Cuando las tarifas de alquiler iniciales o subsiguientes de una vivienda o unidad de la Subsección 37.3(d)(1)(A) estuvieran controladas por las disposiciones del Capítulo 37 el 1 de enero de 1995, se aplicará lo siguiente:
(i) Un contrato de arrendamiento que estaba en vigor el 31 de diciembre de 1995 continúa sujeto a las disposiciones de control de alquileres de este Capítulo 37, y el propietario no puede establecer de otra manera las tarifas de alquiler posteriores para ese arrendamiento.
(ii) A partir del 1 de enero de 1999, un propietario podrá establecer las tarifas de alquiler iniciales y todas las tarifas de alquiler subsiguientes para cualquier contrato de arrendamiento creado a partir del 1 de enero de 1996.
(C) El derecho de un propietario a establecer tarifas de alquiler posteriores según la Subsección 37.3(d)(1) no se aplicará a una vivienda o unidad que contenga graves violaciones al código de salud, seguridad, incendio o construcción, excluidas aquellas causadas por desastres, para las cuales la agencia gubernamental apropiada haya emitido una citación y que no hayan disminuido durante seis meses o más antes de la vacancia.
(2) Condiciones para establecer la tarifa de alquiler inicial en caso de subarrendamiento o cesión. Salvo lo identificado en esta Subsección 37.3(d)(2), nada en esta Subsección o cualquier otra disposición de la ley de la Ciudad y Condado de San Francisco se interpretará como que impide el establecimiento expreso en un contrato de arrendamiento o alquiler de las tarifas de alquiler que se aplicarán en caso de que la unidad de alquiler sujeta a ello se subarrenda, y nada en esta Subsección se interpretará como que afecta las obligaciones de los contratos celebrados antes del 1 de enero de 1996, sujeto a lo siguiente:
(A) Cuando el ocupante o los ocupantes originales que tomaron posesión de la vivienda o unidad de conformidad con el contrato de alquiler con el propietario ya no residan allí de forma permanente, un propietario puede aumentar el alquiler por cualquier monto permitido por esta Subsección a un subarrendatario o cesionario legal que no residió en la vivienda o unidad antes del 1 de enero de 1996. Sin embargo, dicho aumento del alquiler no se permitirá mientras:
(i) La vivienda o unidad ha sido citada en un informe de inspección por la agencia gubernamental correspondiente por contener graves violaciones del código de salud, seguridad, incendios o construcción, según se define en la Sección 17920.3 del Código de Salud y Seguridad de California, excluyendo cualquier violación causada por un desastre; y,
(ii) La citación se emitió al menos 60 días antes de la fecha de la vacante; y,
(iii) La infracción citada no se había solucionado cuando el inquilino anterior desocupó la vivienda y no se había solucionado durante 60 días o un período más largo. Sin embargo, el organismo gubernamental correspondiente que emitió la citación puede extender el período de 60 días.
(B) Esta Subsección 37.3(d)(2) no se aplicará a cambios parciales en la ocupación de una vivienda o unidad cuando uno o más de los ocupantes de las instalaciones, de conformidad con el acuerdo con el propietario previsto anteriormente (37.3(d)(2)), permanezcan como ocupantes en posesión legal de la vivienda o unidad, o cuando un subarrendatario o cesionario legal que residía en la vivienda o unidad antes del 1 de enero de 1996 permanezca en posesión de la vivienda o unidad. Nada de lo contenido en esta Subsección 37.3(d)(2) se interpretará como que amplía o disminuye el derecho de un propietario a denegar el consentimiento para un subarrendamiento o cesión.
(C) La aceptación del alquiler por parte del propietario no funcionará como una renuncia o impedirá de otro modo el cumplimiento de un pacto que prohíba el subarrendamiento o la cesión o como una renuncia a los derechos de un propietario de establecer la tarifa de alquiler inicial a menos que el propietario haya recibido una notificación por escrito del inquilino que es parte del acuerdo y posteriormente haya aceptado el alquiler.
(3) Terminación o no renovación de un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que limite el alquiler. Un propietario que termina o no renueva un contrato o acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establece una limitación del alquiler para un inquilino calificado, estará sujeto a lo siguiente:
(A) El o los inquilinos que fueron beneficiarios del contrato o acuerdo registrado deberán recibir un aviso por escrito con al menos 90 días de anticipación a la fecha efectiva de la terminación y no estarán obligados a pagar más que la parte del alquiler del inquilino, calculada según ese contrato o acuerdo registrado, durante los 90 días siguientes a la recepción del aviso de terminación o no renovación.
(B) El propietario no tendrá derecho a fijar una renta inicial durante los tres años siguientes a la fecha de terminación o no renovación del contrato o acuerdo.
(C) La tarifa de alquiler para cualquier nuevo contrato de arrendamiento establecido durante el período de tres años en esa vivienda o unidad desocupada será la misma tarifa que el alquiler bajo el contrato terminado o no renovado o el acuerdo registrado, más cualquier aumento autorizado bajo este Capítulo 37 después de la fecha de terminación/no renovación.
(D) Las disposiciones de las Subsecciones 37.3(d)(3)(b) y (c) no se aplicarán a ningún nuevo contrato de alquiler de 12 meses o más de duración establecido después del 1 de enero de 2000, de conformidad con el contrato del propietario o un acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establezca una limitación de alquiler para un inquilino calificado, a menos que la vacante anterior en esa vivienda o unidad fuera de conformidad con un contrato no renovado o cancelado o un acuerdo registrado con una agencia gubernamental que establezca una limitación de alquiler para un inquilino calificado.
(4) La subsección 37.3(d) no afecta la autoridad de la Ciudad y el Condado de San Francisco para regular o supervisar la base o los motivos del desalojo.
(5) Esta Subsección 37.3(d) tiene como objetivo y deberá interpretarse como consistente con la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins (Secciones 1954.50 y siguientes del Código Civil).
(d)) (e) Efecto del mantenimiento diferido en los pasos a través de las técnicas de remediación de plomo.
(1) Cuando los peligros del plomo, que han sido remediados o mitigados de conformidad con el Artículo 26 del Código de Salud de San Francisco, también son violaciones de las leyes de salud y seguridad de la vivienda estatales o locales, los costos de dicho trabajo no se transferirán a los inquilinos como una mejora de capital o un gasto de operación y mantenimiento si el funcionario de audiencias determina que el mantenimiento diferido, como se define en este documento, del propietario actual o anterior causó o contribuyó a la existencia de la violación de la ley.
(2) En cualquier unidad ocupada por un niño envenenado con plomo y en la que exista un peligro de plomo, según se define en el Artículo 26 del Código de Salud de San Francisco, habrá una presunción refutable de que las violaciones de las leyes estatales o locales de salud y seguridad en la vivienda causadas o creadas por el mantenimiento diferido, causaron o contribuyeron a la presencia de los peligros del plomo. Si el propietario no refuta la presunción, se rechazará la parte de la petición que solicita un aumento del alquiler por los costos de la remediación o reducción del peligro del plomo. Si se refuta la presunción, el propietario tendrá derecho a un aumento del alquiler si está justificado de otra manera por las normas establecidas en este Capítulo.
(3) A los efectos de la evaluación de las peticiones de aumentos de alquiler por trabajos de remediación de plomo, el mantenimiento se aplaza si un propietario razonable en las circunstancias hubiera realizado, de manera regular, el trabajo de mantenimiento requerido para evitar que las instalaciones infrinjan las normas de seguridad y habitabilidad de la vivienda establecidas en la Sección 1941 del Código Civil de California y el Código Municipal de San Francisco. Para prevalecer en una defensa de mantenimiento diferido, un inquilino debe demostrar que el nivel de reparación o remediación actualmente requerido se habría reducido si el mantenimiento se hubiera realizado de manera más oportuna.
Sección 3. El Capítulo 37A del Código Administrativo de San Francisco, "Estabilización de Alquileres Residenciales y Tarifa de Arbitraje", se modifica por la presente modificando la Sección 37A.1 para que se lea de la siguiente manera:
SEC. 37A.1. ÁMBITO DE APLICACIÓN. Este Capítulo se aplica a todas las unidades residenciales de la Ciudad y el Condado de San Francisco, incluidas las unidades residenciales que están exentas de las disposiciones de limitación del aumento de alquiler (pero no de otras disposiciones) del Capítulo 37 de conformidad con la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins (Código Civil §§1954.50, et seq.) y/o el Código Administrativo de San Francisco §37.3(d). Para los fines de este Capítulo, las "unidades residenciales" son unidades de vivienda y habitaciones de huéspedes según se definen esos términos en las Secciones 400 y 401 del Código de Vivienda de San Francisco. El término no incluirá:
(a) Habitaciones de huéspedes exentas o excluidas de la regulación bajo el Capítulo 41 de este Código;
(b) Unidades de vivienda en cooperativas sin fines de lucro que sean propiedad de, estén ocupadas y controladas por una mayoría de los residentes o unidades de vivienda que sean propiedad exclusiva de una corporación de beneficio público sin fines de lucro gobernada por una junta directiva cuya mayoría sean residentes de las unidades de vivienda y donde los estatutos corporativos requieran que los aumentos de alquiler sean aprobados por una mayoría de los residentes;
(c) Alojamiento en cualquier hospital, convento, monasterio, centro de cuidados prolongados, asilo, atención residencial o centro de atención médica diurna para adultos mayores que debe funcionar de conformidad con una licencia emitida por el Departamento de Servicios Sociales de California, como lo exigen los Capítulos 3.2 y 3.3 del Código de Salud y Seguridad de California, o en dormitorios propiedad de una institución de educación superior, una escuela secundaria o una escuela primaria y operados por ésta;
(d) Las unidades de vivienda cuyos alquileres estén controlados o regulados por cualquier unidad, agencia o autoridad gubernamental, con excepción de aquellas unidades que estén sujetas a la jurisdicción de la Junta de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales. Sin embargo, los certificados, vales y programas relacionados de la Sección 8 administrados por la Autoridad de Vivienda de San Francisco, que estén sujetos total o parcialmente a la jurisdicción de la Junta de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales, permanecerán exentos del pago de la tasa;
(e) Cualquier unidad de vivienda para la cual el propietario tenga registrado ante el Evaluador una exención de propietario vigente;
(f) Cualquier unidad de vivienda que esté ocupada por un propietario registrado, ya sea a tiempo completo o a tiempo parcial, y que no esté alquilada en ningún momento, siempre que el propietario presente ante el Recaudador de Impuestos una declaración jurada que así lo indique;
(g) Unidades de vivienda ubicadas en una estructura para la cual la Oficina de Inspección de Edificios emitió por primera vez un certificado de finalización y ocupación final después del 13 de junio de 1979;
(h) Unidades de vivienda en un edificio que, después del 13 de junio de 1979, haya sido sometido a una rehabilitación sustancial según se define ese término en el Capítulo 37 de este Código.
Artículo 4. DIVISIBILIDAD. Si alguna parte o disposición de esta Ordenanza, o su aplicación a cualquier persona o circunstancia, se considera inválida, el resto de esta Ordenanza, incluida la aplicación de dicha parte o disposición a otras personas o circunstancias, no se verá afectada por ello y continuará en plena vigencia y efecto. A tal efecto, las disposiciones de esta Ordenanza son divisibles.
Actas de la audiencia pública sobre el estudio de la vivienda del 24 de mayo de 2000 - 24/5/00
ACTA DE LA AUDIENCIA PÚBLICA SOBRE EL ESTUDIO DE VIVIENDA DE SAN FRANCISCO
Miércoles 24 de mayo de 2000 a las 12:00 horas del mediodía en
Sala 400, Ayuntamiento, 1 Carlton B. Goodlett Place
El Director Ejecutivo de la Junta de Alquileres, Joseph P. Grubb, el "Moderador", declaró abierta la Audiencia Pública a las 12:07 p. m. La Subdirectora Delene Wolf también estuvo presente y tomó nota de la Audiencia. El Sr. Grubb dio la bienvenida a los asistentes y explicó que el propósito de la Audiencia Pública era permitir que el público comentara sobre el alcance y la naturaleza del estudio propuesto. El Sr. Grubb informó al público que los comentarios recopilados como resultado de esta audiencia se incluirían en el Protocolo del Estudio, una compilación de recomendaciones presentadas previamente por varios defensores de la vivienda. El alcance del Estudio tendrá en cuenta los comentarios públicos y el Protocolo del Estudio, pero no se limitará únicamente a estas recomendaciones. Más bien, el Estudio será un estudio neutral, integral y basado en hechos sobre el alcance y las fuentes de la escasez actual de viviendas y sus implicaciones socioeconómicas. Después de que concluyeron las observaciones introductorias del Sr. Grubb, 53 personas testificaron lo siguiente:
Norman Rolfe dijo que el estudio debería determinar qué porcentaje de los ingresos de las personas se destina al alquiler y cuántas viviendas asequibles adicionales se necesitarían para que esa relación entre ingresos y alquiler no supere el 25%. Recordó a los asistentes que el salario mínimo propuesto de 11 dólares por hora da como resultado un ingreso de tan solo 22.800 dólares al año. Dijo que la Ordenanza sobre el Alquiler no debería debilitarse hasta que haya suficientes viviendas. También cuestionó cuántas personas adineradas tienen "pied a terres" en la ciudad.
Andrew Moore, propietario de una pequeña propiedad, pidió que se examinara el impacto del control de alquileres en los pequeños propietarios; dijo que existe una diferencia entre el propietario de una casa con una unidad para suegros y el propietario de un edificio de apartamentos de varias unidades; expresó su creencia de que los aumentos de alquileres fijados en el 60% del IPC están obligando a los propietarios a marcharse; y pidió que se compare el control de alquileres de San Francisco con el de otras ciudades. Dijo que la política no debería desempeñar un papel en el Estudio.
Ernestine Weiss dijo que: los traspasos para mejoras de capital son exorbitantes; se debería poner un límite a las vacantes; los inquilinos tienen la libertad de quejarse por los alquileres corporativos; se debería fortalecer la ley de conversión de condominios; y, en Seattle, los constructores están obligados a proporcionar unidades para personas mayores.
El pequeño propietario Robert Celso se queja de que compró un dúplex en 1980, pero no puede retirarse de su trabajo como propietario, porque "se enfrentará a multas y cosas peores". Cree que la ciudad lo demoniza a él y a otros pequeños propietarios. Cuando pague su hipoteca, el Sr. Celso quiere salir del negocio del alquiler y planea hacer un Ellis en su edificio, eliminando así una unidad asequible.
El inquilino Alton Cabral dijo que lo desalojaron porque el propietario se mudó a su casa hace tres años. Cabral cree que hay un "vacío legal" en la Propuesta G que permite el desalojo si el propietario tiene familiares mayores. Cree que un año es mucho tiempo para un estudio, ya que los inquilinos no tienen un año para mudarse de un edificio. Cabral cree que deberían existir más leyes para proteger a las personas mayores.
El pequeño propietario WE Winn, Jr. dijo que se le hizo imposible funcionar bajo las restrictivas regulaciones de la Proposición I, por lo que dejó de alquilar las 6 unidades de alquiler de su edificio. Aconsejó a quienes "pudieran darse el lujo de irse" que lo hicieran.
La pequeña propietaria Catherine P. Gallagher manifestó su convicción de que la propiedad ya no es una inversión viable porque los inquilinos pueden subarrendar ilegalmente y, por lo tanto, convertirse en propietarios. Dijo que ha estado tratando de mudarse a su edificio durante los últimos 10 años, pero que los inquilinos quieren $50,000 para mudarse.
La pequeña propietaria Naomi Richen dijo que existen grupos de defensa financiados por los contribuyentes para ayudar a los inquilinos, mientras que el fiscal del distrito procesará a los propietarios por errores involuntarios. Ella cree que no hay posibilidad de obtener una rentabilidad razonable, por lo que mantendrá sus unidades para los huéspedes cuando queden vacías. Dado que "los controles de precios causan escasez", pidió que economistas imparciales realicen el estudio. Afirmó que hay dos formas de destruir una ciudad: "las bombas y el control de alquileres".
Patricia Carter, propietaria de una pequeña vivienda, dijo que un acto de generosidad de su parte en 1988 se convirtió en una "pesadilla". No puede mudarse ni vender su edificio y ahora vive con una amiga. Como militar retirada, apenas puede hacer los pagos de su propiedad, y mucho menos contratar a un abogado. Sólo cuando el inquilino muera o se mude podrá vivir en su propiedad. Cree que no hay coordinación en la forma en que la ciudad aborda los problemas.
Leslie Genty, un pequeño propietario de 83 años, dijo que no puede mudarse a su edificio y que está pagando "mucho más alquiler" que sus inquilinos.
Maurine Robinson, propietaria de una pequeña vivienda, es una profesora jubilada que tiene dos unidades; vive en una de ellas. Le llevó dos años conseguir que un inquilino abandonara su edificio, y el inquilino se instaló allí durante un mes después de que la Sra. Robinson creyera que ya no estaba allí. Vive sola y está molesta y asustada todo el tiempo, como si viviera en una "zona de batalla".
Maureen Reen dijo a los presentes que ahora tenían que escuchar a un "pequeño inquilino después de todos estos pequeños propietarios". Ella ha pagado alquiler durante 40 años, pero "no tiene voz ni voto". Cree que, "sin leyes, es un caos. Es un negocio para el propietario, para el inquilino, es supervivencia".
La pequeña propietaria Karen Crommie dijo que el estudio debería centrarse en la economía. Le gustaría que se abordaran las siguientes preguntas: ¿cuántas unidades de alquiler se mantienen fuera del mercado?; ¿cuántos inquilinos tienen otros lugares de residencia?; y ¿cuánto dinero pierden los propietarios cada mes? La Sra. Crommie cree que las personas de bajos ingresos deberían recibir subsidios de todos. Cree que el estudio debería ser realizado por una empresa externa, no local, para evitar un conflicto; y que el estudio debería extraer conclusiones. Brindó cuatro sugerencias para las empresas de investigación.
Marie Pennington dijo que los grandes propietarios, no los pequeños, son el problema.
Jul Niemier es un pequeño propietario que recientemente compró un edificio que tiene dos unidades que no cumplen con los códigos, pero que son "totalmente habitables". Cree que los requisitos de los códigos deberían flexibilizarse para poder utilizar todas las viviendas seguras y disponibles, y que los códigos de construcción están impulsados por sindicatos que intentan crear puestos de trabajo para ellos mismos.
La inquilina Susan Vaughan comentó que no había muchas personas pertenecientes a minorías entre los asistentes a la audiencia; cree que los inmigrantes se están viendo obligados a abandonar la ciudad y buscar viviendas más asequibles. Dijo que se debería examinar el control de alquileres en Nueva York y Cambridge. Vaughan destina un tercio de sus ingresos al alquiler y dijo que "si los precios suben, los inquilinos se quedan sin dinero".
Chip Gibbons dijo que, como todos los demás se estaban "destruyendo entre sí", él "destruiría la ciudad". Gibbons cree que el hecho de no hacer cumplir el código de planificación hace que haya menos unidades disponibles, ya que muchas unidades destinadas a uso residencial se destinan a otros usos. Dijo que "las empresas pagan impuestos, pero la burocracia necesita impuestos como un drogadicto necesita heroína". Se están creando puestos de trabajo sin ningún lugar donde vivir para los trabajadores.
La pequeña propietaria Nancy Tucker comentó sobre el "mercado negro de apartamentos" debido a los subarrendamientos ilegales y dijo que los inquilinos principales se dedican a aumentar de forma abusiva los alquileres. La Sra. Tucker citó el problema de los "pied a terres" y dijo que las conversiones a espacios de oficina se están produciendo porque los alquileres son muy baratos. Pidió que el Estudio realice un recuento de unidades vacías y que se base en criterios económicos, no socioeconómicos. La Sra. Tucker considera espantoso que no se haya realizado un Estudio de este tipo antes y dijo que la empresa de investigación debe ser de fuera del Área de la Bahía o se verá "contaminada por la política local".
Tom Ramm, copresidente de la asociación de pequeños propietarios de San Francisco, dijo que el estudio debería ser realizado por una empresa de fuera de San Francisco con amplia experiencia en estudios sobre vivienda y control de alquileres y debería: concentrarse en cuestiones económicas y no en ciencias sociales; estar libre de influencias políticas; diferenciar entre los impactos en los grandes y pequeños propietarios; examinar los efectos del control de alquileres en la construcción y la retención de unidades; y extraer conclusiones sobre los efectos de 20 años de control de alquileres en San Francisco. El Sr. Ramm cree que "los discapacitados y los de bajos ingresos están subsidiando a los jóvenes, sanos y ricos".
El propietario Frank Santiago "no está en contra de las viviendas subsidiadas" y ha tenido inquilinos de la Sección 8 desde 1937. Sin embargo, el Sr. Santiago cree que la Sección 8 no está funcionando en San Francisco, ya que la Autoridad de Vivienda no ha sido honesta con los propietarios. El Sr. Santiago también cree que hay "abusos masivos" de las Secciones 6.14 y 6.15 de las Normas y Reglamentos porque dos de sus inquilinos originales dejaron atrás a un subarrendatario que era desconocido para el propietario.
El pequeño propietario John Burke planteó varias preguntas: ¿por qué los supervisores que poseen propiedades no pueden votar, pero los inquilinos de la Junta de Supervisores sí pueden?; ¿por qué los edificios nuevos están exentos del control de alquileres, ya que los edificios más antiguos no tienen menos gastos?; y ¿por qué los aumentos de alquileres están vinculados a solo el 60% del IPC cuando ninguna empresa sobrevive con un 60% de inflación? Citó a tres profesores que han descubierto que el control de alquileres no puede lograr sus objetivos declarados y perjudica, en lugar de ayudar, a la economía.
Ted Gullickson, del Sindicato de Inquilinos, dijo que esperaba que se realizara un estudio imparcial con "muchos datos buenos". Pidió que se añadiera lo siguiente a los protocolos del estudio: ¿cuántos inquilinos han sido desalojados debido al aumento de los costes de la vivienda?; ¿cuál es la diferencia de valor entre un edificio vacío y uno ocupado?; ¿cuántos inquilinos han pagado la hipoteca de su arrendador?; ¿cuánto se fijan los precios y se aprovechan los bienes raíces?; dado que los tipos de interés son bajos y la inflación es nula, ¿cuál es la razón del aumento de los alquileres?; y ¿cuánto ganan los arrendadores a costa de los inquilinos durante la crisis de la vivienda?
La pequeña propietaria Verna Tam dijo que "no todos los apartamentos son caros", ya que los suyos son bajos. Dijo que los propietarios no tienen derechos cuando los inquilinos rompen el contrato de alquiler si han permitido que la situación continúe. No cree que sea justo que cueste entre 15.000 y 20.000 dólares desalojar a un inquilino cuando el dueño de una tienda tiene derecho a deshacerse de un "cliente que se porta mal". Preguntó si los contratos son ejecutables en San Francisco.
David McGuire, inquilino de Mission Agenda, vive en un hotel de una sola habitación y dijo que "las declaraciones de impuestos son la mejor ficción estadounidense moderna". Cree que el Estudio será la "charada y el engaño habituales" y dijo que los alquileres bajos son necesarios para retener a escritores, artistas y bailarines. McGuire cree que vivimos en la "fiebre del oro actual" y que es "el fin de la vida y el comienzo de la supervivencia".
John Di Donna dijo que las personas sin hogar construyen sus propios barrios de chabolas en otros países y que la vivienda es una necesidad para todos. Cree que los propietarios deberían recibir subsidios por brindar un servicio necesario.
El propietario George Wong cree que el control de alquileres es una herramienta para arruinar la relación entre propietario e inquilino, ya que "victimiza al buen inquilino y beneficia al inquilino profesional". Dice que ha sido el "propietario del año" durante 3 años consecutivos. Es un psíquico profesional que cree en la eliminación del control de alquileres y está disponible para el Estudio.
El inquilino Bill Lonsdale dijo que el alcance del estudio tendrá mucho que ver con el resultado y que el proceso debe permanecer abierto. Sugirió que se realice una audiencia pública sobre el alcance del trabajo y dijo que no hay fondos suficientes para un estudio completo. Pensó que el momento es oportuno porque el censo está casi terminado y podría ser una fuente útil de información demográfica.
Marilyn Cosentino, una pequeña propietaria, dijo que la situación se ha vuelto conflictiva entre los propietarios y los inquilinos. Como los inquilinos pagan un alquiler muy por debajo del precio de mercado, no tienen ningún deseo de irse. Ella cree que la mayor diferencia entre los grandes y los pequeños propietarios es que los pequeños propietarios no tienen el beneficio de la rotación. Pidió que se analizara el pied à terres y solicitó a un "economista no local" que sacara conclusiones a partir de los datos: 175.000 dólares no son suficientes.
Chooi Eng Grosso solía ser inquilina y ahora es propietaria de una vivienda. Dijo que las desigualdades son resultado de una "preponderancia de inquilinos en el grupo de votantes". Cree que se deberían aumentar las oportunidades de propiedad de viviendas y que "se debería levantar la tapa" de las TIC y los condominios.
Miguel Wooding, del Eviction Defense Collaborative y el Tenants' Union, dijo que un análisis económico que no tenga en cuenta las cuestiones sociales es tendencioso. Pidió que se examinaran los siguientes aspectos: los beneficios fiscales para los propietarios; los perfiles de los inquilinos;
propietarios-ocupantes y propietarios en términos de ingresos, si son propietarios de otros edificios y si viven en otro lugar.
La inquilina Anastasia Yovanopoulos alquiló un apartamento de 300 dólares en Noe Valley en 1978, que ahora se alquila por 1.100 dólares. Pidió que se examinaran las unidades individuales para ver cuánto han subido los alquileres y dónde. Quiere que se estudien las tendencias socioeconómicas y pidió que no se olvide a los discapacitados y a las personas con ingresos fijos. Dijo que "las ratas y los roedores no son compañeros de piso".
Ron Saturno está involucrado en el Programa de Vigilancia Vecinal en Hayes Valley y dijo que todos tienen razón desde su propia perspectiva. Él cree que el control de alquileres no funciona para la mayoría, ya que los inquilinos no pueden encontrar un lugar asequible para vivir; y los propietarios de pequeñas propiedades de edad avanzada luchan con las restricciones para subsidiar a los inquilinos adinerados. Él cree que la ley podría ser reescrita y hecha más justa; que las unidades se mantienen vacías porque los propietarios no tienen suficiente dinero para renovarlas; y que es más fácil usar una unidad para almacenamiento o como oficina, no tener que lidiar con un inquilino problemático y recibir una exención de impuestos. El Sr. Saturno dijo que el esfuerzo que implica presentar peticiones ante la Junta de Alquiler no vale la pena.
El inquilino Roger Rudd cree que la ciudad debería tomar medidas enérgicas contra las unidades ilegales para suegros que no tienen calefacción en funcionamiento, techos bajos y conductos de calefacción expuestos. Al Sr. Rudd le preocupaba la aplicación de la garantía implícita de habitabilidad. Sugirió que se construyeran viviendas en el Presidio y que se diera preferencia a los residentes de San Francisco. Al Sr. Rudd le preocupaban las verificaciones de crédito de 10 a 20 dólares y lo que los propietarios iban a hacer con la información crediticia personal de los inquilinos.
El propietario de la Propuesta I, Peter Holden, dijo que sería difícil llevar a cabo todas estas sugerencias. Le gustaría ver un desglose del inventario de viviendas y de los alquileres pagados, así como un censo social de la población de inquilinos y de sus ingresos. Dijo que no habría comprado su edificio si la Propuesta I ya hubiera existido en ese momento.
Nancy Noonan es inquilina de un gran complejo. Cree que cuando uno compra una propiedad, es su responsabilidad investigar las leyes vigentes y decidir si quiere "hacerse cargo de ello". Cree que un extraño necesitaría demasiado tiempo para "entender San Francisco" y que, si se revocara, el control de alquileres simplemente se aprobaría nuevamente.
Darran Cannady alquiló durante casi 20 años antes de convertirse en un pequeño propietario hace unos 5 años. Tiene una buena relación con su inquilino y cree que debería haber fondos para enseñar a la gente a ser buenos propietarios. Cree que debería aumentarse la cantidad de dinero dedicada al Estudio. A Cannady le preocupan los "puntocom" y los "supuestos trabajadores que viven y trabajan".
Brook Turner, Director Ejecutivo de la Coalición para una Mejor Vivienda, apoya el Estudio. El Sr. Turner cree que la crisis de la vivienda es el resultado de una oferta inadecuada. Pidió que se examinara el alcance del problema, así como lo que funciona y lo que no. Dijo que las comunidades de propietarios e inquilinos han contribuido al Documento de Protocolo y pidió que se le preste mucha atención. Agradeció al Supervisor Brown y al Moderador Joe Grubb.
El propietario Richard Hanlin dijo que hace cinco años alquiló un apartamento de una habitación por 1200 dólares al mes. Su inquilino trabaja en Silicone Valley y ahora es sustancialmente más rico que él. El Sr. Hanlin no cree que el control de alquileres se haya diseñado teniendo en cuenta a esta persona.
Carole Bayer, propietaria de una pequeña vivienda, dijo que un inquilino suyo que no residía en la misma se mudó a Los Ángeles en 1982 y subarrienda a compañeros de piso, uno de los cuales tiene una pequeña empresa en la unidad. No cree que sea justo que un inquilino principal pueda cobrar a sus compañeros de piso el alquiler total para obtener un "viaje gratis". Preguntó cuántos compañeros de piso puede tener un inquilino en un año y dijo que el inquilino debería tener que informar al propietario de un cambio de compañeros de piso; no debería ser una carga para el propietario. No cree que sea justo que los familiares de un propietario no puedan mudarse a un edificio a menos que el propietario también viva allí.
Michele Balk compareció en representación de Randall Oileu, su vecino de al lado. Preguntó por qué no se prevé el desalojo de los propietarios que se encuentran en una situación catastrófica, cuando los inquilinos en situaciones similares están protegidos. Dijo que el inquilino del Sr. Oileu está ganando dinero con la propiedad del propietario, mientras que este se ve agobiado económicamente por el coste de los tratamientos contra el cáncer.
Tony Hestor, de Mission Agenda, dijo que hablaba en nombre de los pobres, que están siendo desplazados rápidamente por los codiciosos forasteros. Señaló que un aviso de 30 días para desalojar la ciudad no significaba "nada" y preguntó si era deseable que San Francisco se convirtiera en una "ciudad del tercer mundo", compuesta únicamente por los muy ricos y los muy pobres.
Russ Charpentier pidió que se considerara la situación de los propietarios de bajos ingresos con inquilinos adinerados junto con el escenario inverso. Expresó su creencia de que esos propietarios también abandonarán la ciudad, lo que no beneficia a los inquilinos. Expresó su preferencia por un consultor externo y le deseó "buena suerte" al moderador.
Linda Dunn, propietaria de pequeñas propiedades, recomendó que el estudio se basara en datos y en criterios económicos, ya que cree que la política actual se basa en una retórica incendiaria en lugar de en datos concretos. Afirmó que hay muchas pruebas de que el control de los alquileres va en detrimento del parque de viviendas. Cree que se debe mantener la diversidad y la vivienda asequible, pero considera que se trata de un problema que afecta a toda la ciudad y no solo a los propietarios de los edificios construidos antes de 1979.
Jake McGoldrick pidió que se recopile un conjunto completo de datos, más que como un "ejercicio académico", sino más bien como una forma de encontrar soluciones. Cree que es necesario analizar el aspecto del desarrollo de la vivienda, incluidos los sectores financiero y de la construcción. Quiere examinar cuestiones como la densidad; las asignaciones de zonificación; las fuentes de fondos disponibles; cuánto dinero se desvía del desarrollo de la vivienda; la cooperación regional y la distribución de los ingresos en lugar de la competencia entre condados; y la relación entre empleos y viviendas.
La Sra. Detting, propietaria de una pequeña vivienda, se quejó de un inquilino al que considera "el mismísimo diablo". Dijo que no pudo entrar en su propio edificio durante más de 12 años y que intentó ponerse en contacto con Ellis, pero que lo considerarían una represalia. Considera que el control de alquileres es la "ley más malvada", ya que los propietarios no pueden salir de su relación con sus inquilinos, mientras que "si estás casado, puedes divorciarte".
John Bardis, del Comité de Acción Ciudadana, dijo que no hay nada más crítico que la crisis de la vivienda, pero que 175.000 dólares "no le harán justicia". Cree que sería prudente continuar con esta audiencia; publicar la solicitud de propuestas para una audiencia pública para garantizar que sea lo que el público espera; y/o enviar tres solicitudes de propuestas alternativas con diferentes alcances a la Junta de Supervisores; de lo contrario, la gente estará "más frustrada".
Michelle Horneff, de la Asociación Profesional de Administración de Propiedades, tuvo las siguientes sugerencias: que una empresa externa (nacional) realice el estudio; que se utilice una ciudad sin control de alquileres como grupo de control; que se examine la cuestión del lugar de residencia principal de los inquilinos; y que el estudio determine si el control de alquileres está haciendo lo que se supone que debe hacer.
Janan New, de la Asociación de Apartamentos de San Francisco, explicó que su organización había participado en la elaboración del Documento de Protocolo. Por ello, agradeció al supervisor Brown y a su personal por su liderazgo; a la supervisora Bierman y a su personal por incorporar a la comunidad de inquilinos al proceso; a los miembros del público que "llenaron los vacíos"; y a los directores ejecutivos y adjuntos de la Junta de Alquileres por su paciencia.
El propietario Geoff Mikone dijo que la cuestión de cuántas personas pueden vivir en San Francisco es el equivalente a una fuerza irresistible que se encuentra con un objeto inamovible: no todos los que quieren pueden vivir aquí.
Louise Vasquez dijo que los pequeños propietarios como ella son una "especie en extinción" y que los nuevos propietarios no tolerarán todas estas normas. Dado que la Sra. Vasquez se siente "maltratada, acosada y discriminada", cuestiona la utilidad de un estudio. Cree que es inevitable que haya más empresas y condominios; dice que sus inquilinos ganan "seis cifras"; y cree que la solución es simplemente "deshacerse de la Junta de Alquileres".
Carol Bayer habló nuevamente, afirmando que para los alquileres que son considerablemente inferiores al "mercado", debería haber algún alivio.
La inquilina Jean Lynch dijo que ha sido inquilina durante 20 años. Señaló que sigue escuchando la palabra "subvencionado" de parte de los propietarios, pero que hay una lista de espera de 5 a 7 años para obtener una vivienda pública. Ella cree que hay muchas personas que viven en viviendas públicas que no deberían estar allí, mientras que los veteranos y las familias están en las calles.
La audiencia pública finalizó a las 14:32 horas. En ese momento, el Sr. Grubb agradeció a todos los oradores e informó al público que la solicitud de propuestas y la solicitud de cotizaciones probablemente se enviarán en algún momento de junio. Se espera que la empresa que realizará el estudio sea seleccionada y el contrato se adjudique en agosto. Mantendrá a todos informados sobre el progreso y los avances del estudio en el sitio web.
Regla 6.14 Adoptada por la Comisión el 26 de abril de 2000
El 25 de abril de 2000, la Comisión de la Junta de Alquileres aprobó el texto siguiente en relación con la Norma 6.14, que entró en vigor inmediatamente. La versión que figura a continuación es la misma que se presentó para su consideración antes de la audiencia, excepto por un cambio en el término "co-inquilino". Se cambió a "co-ocupante". Este fue el único cambio realizado. Se aprobó con una votación de 3 a 2, con el disenso de los comisionados inquilinos. Esta enmienda aparecerá en el texto completo de la copia de las Normas y Reglamentos disponible en nuestro sitio dentro de los próximos 5 días.
Sección 6.14 Establecimiento de tarifas de alquiler para ocupantes posteriores
(Agregado el 7 de marzo de 1989; enmendado el 29 de agosto de 1989; Subsección (e) agregada el 14 de febrero de 1995; derogada y adoptada el 25 de abril de 1995, efectiva el 14 de febrero de 1995; Subsecciones (a), (b), (c), (d) y (e) enmendadas y renumeradas el 2 de julio de 1996; enmendadas y renumeradas el 25 de abril de 2000)
(a) Definiciones. Los siguientes términos tienen el siguiente significado para los fines de esta Sección 6.14:
(1) "Ocupante(s) original(es)" significa una o más personas que tomaron posesión de una unidad con el consentimiento expreso del propietario en el momento en que se estableció por primera vez el alquiler base de la unidad con respecto a la unidad vacante.
(2) "Ocupante subsiguiente" significa un individuo que se convirtió en ocupante de una unidad de alquiler mientras la unidad de alquiler estaba ocupada por al menos un ocupante original.
(3) "Co-ocupante", para los fines de esta Sección 6.14 únicamente, es un ocupante posterior que tiene un contrato de alquiler directamente con el propietario.
(b) Ocupantes subsiguientes que comenzaron a ocupar la unidad antes del 1 de enero de 1996; Co-ocupantes que comenzaron a ocupar la unidad antes, en o después del 1 de enero de 1996. Cuando todos los ocupantes originales ya no residen permanentemente en la unidad de alquiler, el arrendador puede aumentar el alquiler de cualquier ocupante subsiguiente que residió en la unidad antes del 1 de enero de 1996, o de cualquier ocupante subsiguiente que sea co-ocupante y que comenzó a ocupar la unidad antes, en o después del 1 de enero de 1996, sin tener en cuenta las limitaciones establecidas en la Sección 37.3(a) de la Ordenanza de Alquiler si el arrendador notificó a los ocupantes subsiguientes, dentro de un tiempo razonable a partir del conocimiento real de la ocupación, un aviso escrito de que cuando el último de los ocupantes originales desocupe la unidad, se crea un nuevo arrendamiento para los fines de determinar el alquiler bajo la Ordenanza de Alquiler. El hecho de no haber entregado dicho aviso dentro de los 60 días siguientes al conocimiento efectivo por parte del propietario de la ocupación por parte del ocupante o los ocupantes posteriores establece una presunción refutable de que no se entregó el aviso dentro de un período de tiempo razonable. Si el propietario no ha entregado oportunamente dicho aviso al ocupante o los ocupantes posteriores, no se crea un nuevo contrato de alquiler a los efectos de determinar el alquiler conforme a la Ordenanza sobre el alquiler cuando el último de los ocupantes originales desocupe el inmueble.
(c) Ocupantes subsiguientes que no sean co-ocupantes y que comenzaron a ocupar la vivienda el 1 de enero de 1996 o después, cuando el último ocupante original desocupó la vivienda el 1 de enero de 1996 o después.
25 de abril de 2000. Cuando todos los ocupantes originales ya no residan de forma permanente en una unidad de alquiler, y el último de los ocupantes originales desocupó la unidad el 25 de abril de 2000 o después, el propietario puede establecer un nuevo alquiler base para cualquier ocupante posterior que no sea co-ocupante y que haya comenzado a ocupar la unidad el 1 de enero de 1996 o después, sin tener en cuenta las limitaciones establecidas en la Sección 37.3(a) de la Ordenanza de Alquileres, a menos que el ocupante posterior pruebe que el propietario renunció a su derecho de aumentar el alquiler:
(1) Declarar afirmativamente al ocupante posterior que puede permanecer en posesión de la unidad a la misma tarifa de alquiler cobrada al ocupante original; o
(2) En caso de no poder notificar por escrito un aumento del alquiler o una reserva del derecho a aumentar el alquiler en una fecha posterior, dentro de los 90 días siguientes a la recepción de la notificación por escrito de que el último ocupante original va a desocupar la unidad de alquiler o del conocimiento real de que el último ocupante original ya no reside permanentemente en la unidad, lo que ocurra más tarde; o
(3) Recibir notificación por escrito de un ocupante original sobre la ocupación del ocupante subsiguiente y luego aceptar el alquiler a menos que, dentro de los 90 días de dicha aceptación del alquiler, el propietario se reserve el derecho de aumentar el alquiler en una fecha posterior.
Cuando el propietario haya renunciado al derecho de aumentar el alquiler en virtud de la subsección (c)(1) o (c)(3) anterior, el ocupante posterior a quien se le hizo la representación o de quien el propietario aceptó el alquiler tendrá a partir de entonces la protección de un ocupante original en cuanto a cualquier aumento futuro del alquiler en virtud de esta Sección 6.14. Cuando el propietario haya renunciado al derecho de aumentar el alquiler en virtud de la subsección (c)(2) anterior, cualquier ocupante posterior que resida permanentemente en la unidad de alquiler con el conocimiento y consentimiento reales del propietario (si se requiere el consentimiento del propietario y no se niega irrazonablemente) en el momento de la renuncia tendrá a partir de entonces la protección de un ocupante original en cuanto a cualquier aumento futuro del alquiler en virtud de esta Sección 6.14.
(d) Ocupantes subsiguientes que no sean co-ocupantes y que comenzaron a ocupar la vivienda a partir del 1 de enero de 1996, cuando el último ocupante original desocupó la vivienda antes de
25 de abril de 2000. Cuando todos los ocupantes originales ya no residan de forma permanente en una unidad de alquiler y el último de los ocupantes originales haya desocupado la unidad antes del 25 de abril de 2000, el propietario puede establecer un nuevo alquiler base para cualquier ocupante posterior que no sea co-ocupante y que haya comenzado a ocupar la unidad el 1 de enero de 1996 o después, sin tener en cuenta las limitaciones establecidas en la Sección 37.3(a) de la Ordenanza de Alquileres si:
(1) El propietario notificó por escrito a los ocupantes posteriores, dentro de un plazo razonable a partir del conocimiento real de la ocupación, que cuando el último de los ocupantes originales desocupe el inmueble, se creará un nuevo contrato de arrendamiento a los efectos de determinar el alquiler de conformidad con la Ordenanza sobre el alquiler. El hecho de no dar dicho aviso dentro de los 60 días a partir del conocimiento real por parte del propietario de la ocupación por parte de los ocupantes posteriores establece una presunción refutable de que no se dio el aviso dentro de un plazo razonable; o
(2) El propietario tiene derecho a establecer un nuevo alquiler base según la Ley de Vivienda de Alquiler de Costa Hawkins, Código Civil de California, Sección 1954.53(d), incluso si no se entregó ningún aviso a los ocupantes posteriores de conformidad con la subsección (d)(1) anterior.
(e) Ocupantes subsiguientes de las unidades afectadas por la Proposición I. Cuando todos los ocupantes originales ya no residan de forma permanente en una unidad afectada por la Proposición I, el propietario puede aumentar el alquiler de cualquier ocupante subsiguiente que residiera en la unidad antes del 15 de febrero de 1995 sin tener en cuenta las limitaciones establecidas en la Sección 37.3(a) de la Ordenanza de Alquileres si el propietario notificó a los ocupantes subsiguientes, el 15 de agosto de 1995 o antes, un aviso escrito de que cuando el último de los ocupantes originales desocupe las instalaciones, se creará un nuevo contrato de arrendamiento a los efectos de determinar el alquiler según la Ordenanza de Alquileres. Si el propietario no ha entregado oportunamente dicha notificación a los ocupantes posteriores de la Unidad afectada por la Proposición I antes del 15 de febrero de 1995, no se crea un nuevo contrato de arrendamiento a los efectos de determinar el alquiler conforme a la Ordenanza de Alquileres cuando el último de los ocupantes originales desocupe el inmueble. Para los ocupantes posteriores que comenzaron a ocupar una Unidad afectada por la Proposición I el 15 de febrero de 1995 o después, se aplican las disposiciones de los incisos (a) a (d) anteriores.
(f) Esta Sección 6.14 tiene como objetivo cumplir con la Sección 1954.50 y siguientes del Código Civil y no se interpretará como que amplía o disminuye los derechos allí establecidos.
El alcalde firma la ordenanza de estudio de la vivienda - 05/04/00
Estudio de Vivienda Firmado por el Alcalde el 5 de abril
El 5 de abril, el alcalde firmó una ley que autoriza un estudio de los problemas relacionados con la vivienda en San Francisco, que se convertirá en ley el 5 de mayo. El estudio incluirá todos los aspectos de la situación de la vivienda en San Francisco y será un estudio neutral y basado en hechos que presentará un panorama estadístico de la ciudad. El informe se presentará a la Junta de Supervisores para su consideración y acción. La Ordenanza exige que el estudio se complete en el plazo de un año.
La Ordenanza que se aprobó no es parte de la Ordenanza de Alquileres, sino una ordenanza separada. La ordenanza designa al Director Ejecutivo de la Junta de Alquileres como el "Moderador" del estudio. Esto significa que el Moderador supervisará una audiencia pública que se llevará a cabo en mayo para escuchar las inquietudes y los problemas que el público desea que se aborden en el estudio. En la audiencia pública se incluirán los aportes de los departamentos relacionados de la Ciudad. Una vez que se identifiquen y enumeren los problemas recogidos en esta audiencia, se presentarán como parte de una RFP (Solicitud de Propuestas) para que las partes interesadas en realizar el estudio respondan. El Moderador seleccionará al solicitante, que tendrá un año para completar el estudio. Una vez completado, el informe se enviará a la Junta de Supervisores para que tome las medidas que considere necesarias.
Las personas interesadas en presentar sus sugerencias sobre temas a considerar en el estudio pueden hacerlo en la audiencia pública o también pueden enviarlas por escrito al Moderador por correo electrónico a: joe_grubb@ci.sf.ca.us o pueden enviarlas por fax al 415.252.4699.
Enmienda a la Ley Ellis: se promulgan pagos a inquilinos de bajos ingresos - 29/01/00
PAGOS DE MODIFICACIONES A LA ORDENANZA DE ELLIS — Vigentes a partir del 13 de febrero de 2000
Se modificó la Ordenanza sobre el alquiler para aumentar los pagos de reubicación a los inquilinos de bajos ingresos sujetos a un desalojo de Ellis (39.13). La Ordenanza N.º 5-00 exige pagos de $4500,00 a los inquilinos de bajos ingresos, independientemente del tamaño de la unidad. Los hogares de bajos ingresos se definen en el Código de Salud y Seguridad del Estado de California, Sección 50079.5. El pago de $3000,00 a los ancianos y discapacitados permanece sin cambios.
Regla 6.14 Adoptada por la Comisión el 26 de abril de 2000
El 25 de abril de 2000, la Comisión de la Junta de Alquileres aprobó el texto siguiente en relación con la Norma 6.14, que entró en vigor inmediatamente. La versión que figura a continuación es la misma que se presentó para su consideración antes de la audiencia, excepto por un cambio en el término "co-inquilino". Se cambió a "co-ocupante". Este fue el único cambio realizado. Se aprobó con una votación de 3 a 2, con el disenso de los comisionados inquilinos. Esta enmienda aparecerá en el texto completo de la copia de las Normas y Reglamentos disponible en nuestro sitio dentro de los próximos 5 días.
Sección 6.14 Establecimiento de tarifas de alquiler para ocupantes posteriores
(Agregado el 7 de marzo de 1989; enmendado el 29 de agosto de 1989; Subsección (e) agregada el 14 de febrero de 1995; derogada y adoptada el 25 de abril de 1995, efectiva el 14 de febrero de 1995; Subsecciones (a), (b), (c), (d) y (e) enmendadas y renumeradas el 2 de julio de 1996; enmendadas y renumeradas el 25 de abril de 2000)
(a) Definiciones. Los siguientes términos tienen el siguiente significado para los fines de esta Sección 6.14:
(1) "Ocupante(s) original(es)" significa una o más personas que tomaron posesión de una unidad con el consentimiento expreso del propietario en el momento en que se estableció por primera vez el alquiler base de la unidad con respecto a la unidad vacante.
(2) "Ocupante subsiguiente" significa un individuo que se convirtió en ocupante de una unidad de alquiler mientras la unidad de alquiler estaba ocupada por al menos un ocupante original.
(3) "Co-ocupante", para los fines de esta Sección 6.14 únicamente, es un ocupante posterior que tiene un contrato de alquiler directamente con el propietario.
(b) Ocupantes subsiguientes que comenzaron a ocupar la unidad antes del 1 de enero de 1996; Co-ocupantes que comenzaron a ocupar la unidad antes, en o después del 1 de enero de 1996. Cuando todos los ocupantes originales ya no residen permanentemente en la unidad de alquiler, el arrendador puede aumentar el alquiler de cualquier ocupante subsiguiente que residió en la unidad antes del 1 de enero de 1996, o de cualquier ocupante subsiguiente que sea co-ocupante y que comenzó a ocupar la unidad antes, en o después del 1 de enero de 1996, sin tener en cuenta las limitaciones establecidas en la Sección 37.3(a) de la Ordenanza de Alquiler si el arrendador notificó a los ocupantes subsiguientes, dentro de un tiempo razonable a partir del conocimiento real de la ocupación, un aviso escrito de que cuando el último de los ocupantes originales desocupe la unidad, se crea un nuevo arrendamiento para los fines de determinar el alquiler bajo la Ordenanza de Alquiler. El hecho de no haber entregado dicho aviso dentro de los 60 días siguientes al conocimiento efectivo por parte del propietario de la ocupación por parte del ocupante o los ocupantes posteriores establece una presunción refutable de que no se entregó el aviso dentro de un período de tiempo razonable. Si el propietario no ha entregado oportunamente dicho aviso al ocupante o los ocupantes posteriores, no se crea un nuevo contrato de alquiler a los efectos de determinar el alquiler conforme a la Ordenanza sobre el alquiler cuando el último de los ocupantes originales desocupe el inmueble.
(c) Ocupantes subsiguientes que no sean co-ocupantes y que comenzaron a ocupar la vivienda el 1 de enero de 1996 o después, cuando el último ocupante original desocupó la vivienda el 1 de enero de 1996 o después.
25 de abril de 2000. Cuando todos los ocupantes originales ya no residan de forma permanente en una unidad de alquiler, y el último de los ocupantes originales desocupó la unidad el 25 de abril de 2000 o después, el propietario puede establecer un nuevo alquiler base para cualquier ocupante posterior que no sea co-ocupante y que haya comenzado a ocupar la unidad el 1 de enero de 1996 o después, sin tener en cuenta las limitaciones establecidas en la Sección 37.3(a) de la Ordenanza de Alquileres, a menos que el ocupante posterior pruebe que el propietario renunció a su derecho de aumentar el alquiler:
(1) Declarar afirmativamente al ocupante posterior que puede permanecer en posesión de la unidad a la misma tarifa de alquiler cobrada al ocupante original; o
(2) En caso de no poder notificar por escrito un aumento del alquiler o una reserva del derecho a aumentar el alquiler en una fecha posterior, dentro de los 90 días siguientes a la recepción de la notificación por escrito de que el último ocupante original va a desocupar la unidad de alquiler o del conocimiento real de que el último ocupante original ya no reside permanentemente en la unidad, lo que ocurra más tarde; o
(3) Recibir notificación por escrito de un ocupante original sobre la ocupación del ocupante subsiguiente y luego aceptar el alquiler a menos que, dentro de los 90 días de dicha aceptación del alquiler, el propietario se reserve el derecho de aumentar el alquiler en una fecha posterior.
Cuando el propietario haya renunciado al derecho de aumentar el alquiler en virtud de la subsección (c)(1) o (c)(3) anterior, el ocupante posterior a quien se le hizo la representación o de quien el propietario aceptó el alquiler tendrá a partir de entonces la protección de un ocupante original en cuanto a cualquier aumento futuro del alquiler en virtud de esta Sección 6.14. Cuando el propietario haya renunciado al derecho de aumentar el alquiler en virtud de la subsección (c)(2) anterior, cualquier ocupante posterior que resida permanentemente en la unidad de alquiler con el conocimiento y consentimiento reales del propietario (si se requiere el consentimiento del propietario y no se niega irrazonablemente) en el momento de la renuncia tendrá a partir de entonces la protección de un ocupante original en cuanto a cualquier aumento futuro del alquiler en virtud de esta Sección 6.14.
(d) Ocupantes subsiguientes que no sean co-ocupantes y que comenzaron a ocupar la vivienda a partir del 1 de enero de 1996, cuando el último ocupante original desocupó la vivienda antes de
25 de abril de 2000. Cuando todos los ocupantes originales ya no residan de forma permanente en una unidad de alquiler y el último de los ocupantes originales haya desocupado la unidad antes del 25 de abril de 2000, el propietario puede establecer un nuevo alquiler base para cualquier ocupante posterior que no sea co-ocupante y que haya comenzado a ocupar la unidad el 1 de enero de 1996 o después, sin tener en cuenta las limitaciones establecidas en la Sección 37.3(a) de la Ordenanza de Alquileres si:
(1) El propietario notificó por escrito a los ocupantes posteriores, dentro de un plazo razonable a partir del conocimiento real de la ocupación, que cuando el último de los ocupantes originales desocupe el inmueble, se creará un nuevo contrato de arrendamiento a los efectos de determinar el alquiler de conformidad con la Ordenanza sobre el alquiler. El hecho de no dar dicho aviso dentro de los 60 días a partir del conocimiento real por parte del propietario de la ocupación por parte de los ocupantes posteriores establece una presunción refutable de que no se dio el aviso dentro de un plazo razonable; o
(2) El propietario tiene derecho a establecer un nuevo alquiler base según la Ley de Vivienda de Alquiler de Costa Hawkins, Código Civil de California, Sección 1954.53(d), incluso si no se entregó ningún aviso a los ocupantes posteriores de conformidad con la subsección (d)(1) anterior.
(e) Ocupantes subsiguientes de las unidades afectadas por la Proposición I. Cuando todos los ocupantes originales ya no residan de forma permanente en una unidad afectada por la Proposición I, el propietario puede aumentar el alquiler de cualquier ocupante subsiguiente que residiera en la unidad antes del 15 de febrero de 1995 sin tener en cuenta las limitaciones establecidas en la Sección 37.3(a) de la Ordenanza de Alquileres si el propietario notificó a los ocupantes subsiguientes, el 15 de agosto de 1995 o antes, un aviso escrito de que cuando el último de los ocupantes originales desocupe las instalaciones, se creará un nuevo contrato de arrendamiento a los efectos de determinar el alquiler según la Ordenanza de Alquileres. Si el propietario no ha entregado oportunamente dicha notificación a los ocupantes posteriores de la Unidad afectada por la Proposición I antes del 15 de febrero de 1995, no se crea un nuevo contrato de arrendamiento a los efectos de determinar el alquiler conforme a la Ordenanza de Alquileres cuando el último de los ocupantes originales desocupe el inmueble. Para los ocupantes posteriores que comenzaron a ocupar una Unidad afectada por la Proposición I el 15 de febrero de 1995 o después, se aplican las disposiciones de los incisos (a) a (d) anteriores.
(f) Esta Sección 6.14 tiene como objetivo cumplir con la Sección 1954.50 y siguientes del Código Civil y no se interpretará como que amplía o disminuye los derechos allí establecidos.
Enmienda a la Ley Ellis: se promulgan pagos a inquilinos de bajos ingresos - 29/01/00
PAGOS DE MODIFICACIONES A LA ORDENANZA DE ELLIS — Vigentes a partir del 13 de febrero de 2000
Se modificó la Ordenanza sobre el alquiler para aumentar los pagos de reubicación a los inquilinos de bajos ingresos sujetos a un desalojo de Ellis (39.13). La Ordenanza N.º 5-00 exige pagos de $4500,00 a los inquilinos de bajos ingresos, independientemente del tamaño de la unidad. Los hogares de bajos ingresos se definen en el Código de Salud y Seguridad del Estado de California, Sección 50079.5. El pago de $3000,00 a los ancianos y discapacitados permanece sin cambios.
MODIFICACIONES A LA LEY ELLIS PROMULGADAS EL 29 DE ENERO DE 2000
El 29 de enero de 2000 se promulgaron enmiendas a la Ordenanza sobre el alquiler que tienen por objeto adecuar la Ordenanza sobre el alquiler a las disposiciones de la Ley Estatal Ellis, incluidas las que se promulgaron en octubre de 1999 (Proyecto de ley del Senado 948). Estas enmiendas a la Ordenanza establecen períodos de notificación más largos para los inquilinos sujetos a desalojos de Ellis, amplían el tiempo que tiene un inquilino para presentar una demanda y exigen que la Junta de Alquiler registre los avisos de restricciones. Consulte la Ordenanza para obtener más detalles sobre estos cambios. Vea una copia de las enmiendas a la Ordenanza, 348-99 .
Oficiales de Audiencias Retitulados como Jueces de Derecho Administrativo - 29/01/00
Se modificó la Ordenanza, la N.° 247-99, para adaptarla al cambio de título de esta clase que hizo el Departamento de Recursos Humanos. Se trató de un cambio técnico únicamente.
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