Lưu trữ tin tức của Hội đồng cho thuê nhà San Francisco: 2000

Sunday, December 31, 2000

Đề xuất H Tư vấn số 4, ngày 21 tháng 12 năm 2000

Vào ngày 20 tháng 12 năm 2000, tòa án đã chấp thuận đơn xin lệnh sơ bộ của nguyên đơn trong vụ Quigg kiện Thành phố và Quận San Francisco để hoãn Đề xuất H không có hiệu lực cho đến khi có lệnh tiếp theo của tòa án hoặc quyết định cuối cùng trong vụ án. Việc hoãn này không ảnh hưởng đến việc Hội đồng Thuê nhà thông qua các quy định để khắc phục các vấn đề liên quan đến Đề xuất và không ảnh hưởng đến hành động tạm thời của Hội đồng khi xử lý các đơn xin cải thiện vốn miễn là Đề xuất H không được thực hiện mà không có lệnh của tòa án. Điều này có nghĩa là Đề xuất H sẽ KHÔNG có hiệu lực vào ngày 21 tháng 12^thứ như đã xảy ra nếu không có lệnh. Việc hoàn trả theo yêu cầu của Đề xuất H đối với các khoản chuyển nhượng cải thiện vốn hiện đang được thanh toán cũng sẽ KHÔNG có hiệu lực do phán quyết của thẩm phán.

Trong lập luận bằng lời, thẩm phán tuyên bố rằng Đề xuất H có thể được thực hiện theo hiến pháp, nhưng không hợp hiến nếu không có các quy định giải quyết vấn đề của chủ nhà không có dữ liệu năm cơ sở 1978. Do đó, thẩm phán đã trao cho Hội đồng Thuê nhà cơ hội thông qua các quy định như vậy.

Hội đồng Thuê sẽ xem xét tác động của phán quyết của tòa án, bao gồm các quy định có thể có và cách Hội đồng sẽ xử lý các đơn xin cải thiện vốn trong thời gian chờ đợi, tại cuộc họp tiếp theo của Hội đồng vào ngày 2 tháng 1 năm 2001. Tuy nhiên, phần lớn các cuộc thảo luận về các quy định của Đề xuất H sẽ diễn ra tại cuộc họp đặc biệt vào ngày 9 tháng 1 năm 2001. Sở sẽ cố gắng đảm bảo một phòng họp lớn hơn tại Tòa thị chính cho ngày 9. Những người có kế hoạch tham dự cuộc họp này nên kiểm tra chương trình nghị sự để xác định địa điểm chính xác.

Ngoài vấn đề năm cơ sở 1978, thẩm phán tuyên bố rằng việc áp dụng hồi tố Đề xuất H đến ngày 10 tháng 4 năm 2000 cũng là một vấn đề. Tuy nhiên, thẩm phán không đưa ra phán quyết cụ thể về tính hợp pháp của việc áp dụng hồi tố Đề xuất tại thời điểm này.

Cố vấn Prop H #3 - 12/15/00

BẢN CẬP NHẬT PROP H SỐ 3—12/15/00

Hội đồng giám sát đã xác nhận kết quả bầu cử vào ngày 11 tháng 12^th cuộc họp. Do đó, Đề xuất H sẽ trở thành luật kể từ ngày 21 tháng 12 năm 2000. Vụ kiện được đệ trình để phản đối Đề xuất H hiện được lên lịch để xét xử vào ngày 20 tháng 12^th.

Những thay đổi sắp tới đối với Luật của Tiểu bang, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2001 - 12/15/00

NHỮNG THAY ĐỔI SẮP TỚI ĐỐI VỚI LUẬT CỦA TIỂU BANG CÓ HIỆU LỰC TỪ NGÀY 1 THÁNG 1 NĂM 2001—15/12/00

Dự luật Thượng viện SB 1745 có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2001. Luật này yêu cầu phải thông báo trước 60 ngày khi đề xuất tăng tiền thuê nhà sẽ dẫn đến mức tăng 10% hoặc cao hơn trong 12 tháng qua của thời hạn thuê. Điều này có nghĩa là người ta phải tính tổng số tiền tăng trong 12 tháng trước ngày có hiệu lực của đề xuất tăng tiền thuê nhà. Luật này dường như yêu cầu phải bao gồm cả mức tăng tiền thuê nhà được đề xuất khi tính toán mức trần 10%.

Điều này không phải là vấn đề đối với hầu hết chủ sở hữu trừ khi có sự chuyển nhượng cải thiện vốn được áp dụng trong năm. Vui lòng tham khảo ý kiến luật sư của bạn nếu bạn có thắc mắc hoặc theo dõi trang web này khi có thêm thông tin. Để đảm bảo rằng tất cả các thông báo đều đáp ứng tiêu chuẩn của tiểu bang, chúng tôi khuyên bạn nên gửi tất cả các thông báo trước ít nhất 60 ngày kể từ ngày có hiệu lực của việc tăng giá.

Mức tăng cho phép hàng năm cho tháng 3 năm 2001 là 2,8% - 12/15/00

Mức tăng cho phép hàng năm cho tháng 3 năm 2001 là 2,8%

15/12/00

Đề xuất H Tư vấn #2 - 12/1/00

Cập nhật Đề xuất H ngày 1 tháng 12 năm 2000

Vào ngày 20 tháng 11 năm 2000, Hiệp hội căn hộ San Francisco, Liên minh vì nhà ở tốt hơn và chín chủ sở hữu cá nhân đã đệ đơn kiện thách thức tính hợp hiến của Đề xuất H. Vụ kiện (Quigg kiện Thành phố và Quận San Francisco, Vụ án Tòa án cấp cao số 316928) tuyên bố rằng Đề xuất H là bất hợp pháp vì nó không cho phép những chủ sở hữu không có dữ liệu thu nhập và chi phí năm cơ sở từ năm 1978 có được mức hoàn trả công bằng theo yêu cầu của hiến pháp và rằng nó cũng áp dụng bất hợp pháp đối với các trường hợp trước ngày có hiệu lực của Đề xuất. Các chủ sở hữu cũng đang yêu cầu lệnh cấm sơ bộ để ngăn chặn việc thực thi Đề xuất H cho đến khi tòa án xác định liệu nó có hợp lệ hay không. Phiên điều trần về yêu cầu lệnh cấm sơ bộ hiện được ấn định vào ngày 20 tháng 12 năm 2000, nhưng có thể thay đổi. Các giấy tờ phản đối của Thành phố sẽ được nộp lên tòa án năm ngày trước ngày diễn ra phiên điều trần. Chúng tôi sẽ đăng phán quyết của tòa án ngay khi nhận được.

Hội đồng Thuê sẽ tiếp tục thảo luận về các vấn đề thực hiện liên quan đến Đề xuất H tại các cuộc họp của Hội đồng vào ngày 5 và 19 tháng 12. Đề xuất H sẽ có hiệu lực 10 ngày sau khi Hội đồng Giám sát xác nhận kết quả bầu cử. Do đó, nếu Hội đồng xác nhận kết quả tại cuộc họp ngày 11 tháng 12, ngày có hiệu lực sẽ là ngày 21 tháng 12 năm 2000. Chúng tôi sẽ đăng ngày có hiệu lực ngay khi biết được.

Tư vấn thực hiện Đề xuất H #1- 8/11/00

Tư vấn thực hiện Đề xuất H-11/8/00

Vào ngày 7 tháng 11 năm 2000, cử tri San Francisco đã thông qua Đề xuất H. Đề xuất H sẽ có tác động lớn đến mức tăng tiền thuê nhà được phép đối với chi phí cải thiện vốn tại San Francisco sau khi có hiệu lực. Đề xuất H về cơ bản cấm hầu hết các khoản tăng tiền thuê nhà cải thiện vốn trừ khi chúng cần thiết để cung cấp cho chủ nhà khoản lợi nhuận công bằng theo yêu cầu của hiến pháp. Biện pháp này quy định trong phần có liên quan:

"(3) Các biện pháp cải thiện vốn, phục hồi và tiết kiệm năng lượng. Đối với bất kỳ đơn thỉnh cầu nào được nộp sau ngày 10 tháng 4 năm 2000 hoặc các đơn thỉnh cầu đang chờ xử lý mà chưa có quyết định cuối cùng nào được ban hành trước ngày 10 tháng 4 năm 2000, chủ nhà không được áp dụng mức tăng tiền thuê dựa trên chi phí cải thiện vốn, phục hồi hoặc tiết kiệm năng lượng, trừ khi có quy định trong phần này. Chủ nhà đã thực hiện gia cố chống động đất theo Chương 14 và 15 của Bộ luật Xây dựng có thể áp dụng mức tăng tiền thuê để cải tạo chống động đất với số tiền không vượt quá 5% tiền thuê cơ bản của người thuê trong bất kỳ khoảng thời gian mười hai (12) tháng nào.

(a) Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, việc từ chối tăng tiền thuê nhà để cải thiện vốn, phục hồi hoặc các biện pháp tiết kiệm năng lượng sẽ không từ chối chủ nhà khoản lợi nhuận hợp lý theo yêu cầu của hiến pháp đối với bất động sản theo tiêu chuẩn duy trì thu nhập hoạt động ròng về lợi nhuận hợp lý. Khi xác định khoản lợi nhuận đó, thu nhập hoạt động ròng của chủ nhà, không bao gồm tiền gốc và lãi thế chấp, trong năm cơ sở trước khi ban hành các hạn chế kiểm soát tiền thuê nhà sẽ được tăng theo tỷ lệ 40% mức tăng CPI kể từ năm cơ sở.

Đề xuất có hiệu lực khoảng ba mươi (30) ngày sau khi kết quả bầu cử được chứng nhận. Do đó, ngày có hiệu lực của Đề xuất H sẽ là vào khoảng tháng 12 năm 2000.

Trước ngày có hiệu lực, Hội đồng Thuê nhà sẽ tiếp tục tổ chức các phiên điều trần và đưa ra quyết định về các đơn xin cải thiện vốn mà không có phân tích lợi nhuận công bằng. Hội đồng Thuê nhà cũng sẽ chấp nhận các đơn xin cải thiện vốn mới mà không có phân tích lợi nhuận công bằng cho đến ngày có hiệu lực. Tuy nhiên, vào ngày có hiệu lực, Hội đồng Thuê nhà sẽ xử lý các đơn xin cải thiện vốn đang chờ xử lý và chỉ chấp nhận các đơn xin cải thiện vốn mới mà không có phân tích lợi nhuận công bằng đối với công trình gia cố địa chấn cho các Tòa nhà xây bằng đá không cốt thép (UMB) theo Chương 14 và 15 của Bộ luật Xây dựng. Tất cả các đơn xin cải thiện vốn khác đang chờ xử lý vào ngày có hiệu lực hoặc được nộp sau ngày có hiệu lực phải bao gồm phân tích lợi nhuận công bằng theo yêu cầu của Đề xuất H. Hội đồng Thuê nhà sẽ phát triển biểu mẫu phân tích lợi nhuận công bằng trước ngày có hiệu lực của Đề xuất H.

Đề xuất H áp dụng cho tất cả các đơn xin cải thiện vốn được nộp sau ngày 10 tháng 4 năm 2000 hoặc khi không có quyết định cuối cùng nào được ban hành trước ngày 10 tháng 4 năm 2000. Có khoảng 500 quyết định cải thiện vốn được ban hành kể từ ngày 10 tháng 4 năm 2000. Đề xuất H yêu cầu rằng việc tăng tiền thuê nhà được chứng nhận trong các quyết định đó phải được hủy bỏ trừ khi chủ nhà có thể chứng minh rằng việc tăng tiền thuê là cần thiết để cung cấp khoản lợi nhuận công bằng theo yêu cầu của hiến pháp. Hội đồng Thuê nhà sẽ thiết lập các thủ tục để thực hiện yêu cầu này trước ngày có hiệu lực của Đề xuất H. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, người thuê nhà không được khấu trừ bất kỳ khoản thanh toán nào cho các cải thiện vốn được chứng nhận trong các quyết định này khỏi tiền thuê nhà trước ngày 1 tháng 1 năm 2001.

Thông tin cập nhật về việc thực hiện Đề xuất H

Thông tin liên quan đến việc xây dựng biểu mẫu và thủ tục của Ban Thuê nhà, cũng như tình trạng của bất kỳ hành động pháp lý nào có thể được đệ trình để phản đối hoặc đình chỉ việc thực hiện Đề xuất H, có thể được lấy từ Ban Thuê nhà theo những cách sau:

Trang web : http://sfrb.org trong mục "Có gì mới"
Đường dây thông tin được ghi âm 24 giờ —415.252.4600, Menu số 46 "Đề xuất H—Tình trạng hiện tại"
Fax lại —415.252.4660, Tài liệu số 014, "Có gì mới/Đã sửa đổi"

Chúng tôi sẽ cập nhật thông tin có sẵn từ các nguồn này. Nếu bạn có thắc mắc nào đó mà các nguồn này không trả lời được, bạn cũng có thể gọi cho nhân viên tư vấn của chúng tôi theo số 415.252.4602 từ 9-12 giờ và từ 1 đến 4 giờ mỗi ngày làm việc.

Văn bản Đề xuất H, Giới hạn thông qua - 24/10/00

GIỚI HẠN CHUYỂN GIAO TIẾN VỐN, ĐỀ XUẤT H

Được sự chấp thuận của Người dân Thành phố và Quận San Francisco:

MỤC MỘT: SẮC LỆNH SÁNG KIẾN

Mục 37.2 Định nghĩa.

(a) Tiền thuê cơ bản.

(1) Tiền thuê nhà được tính cho người thuê khi bắt đầu cư trú cộng với bất kỳ khoản tăng tiền thuê nhà nào được phép và áp dụng theo chương này; tuy nhiên, tiền thuê cơ sở không bao gồm các khoản tăng được áp dụng theo Mục 37.7 bên dưới hoặc các khoản chuyển nhượng tiện ích hoặc chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung theo Mục 37.2(o) bên dưới. Tiền thuê cơ sở cho người thuê các đơn vị cho thuê RAP tại các khu vực được chỉ định vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 1977 sẽ là tiền thuê được thiết lập theo Mục 32.73-1 của Bộ luật Hành chính San Francisco. Tiền thuê tăng do Giám đốc Hành chính Chính khấu hao khoản vay RAP tại một khu vực được chỉ định vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 1977 sẽ không được bao gồm trong tiền thuê cơ sở.

(2) Từ và sau ngày có hiệu lực của sắc lệnh này, tiền thuê cơ bản cho những người thuê nhà ở các đơn vị cho thuê đã nhận được một số hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà hoặc dựa trên dự án sẽ như sau:

(a) Đối với hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà:

(i) Đối với bất kỳ người thuê nhà nào nhận được trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà kể từ ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này (trừ trường hợp tiền thuê nhà do người thuê nhà phải trả là một tỷ lệ cố định trên thu nhập của người thuê nhà, chẳng hạn như trong chương trình chứng chỉ Mục 8 và chương trình trợ cấp tiền thuê nhà cho chương trình HOPWA) và tiếp tục nhận được trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà sau ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này, tiền thuê cơ bản cho mỗi đơn vị do người thuê nhà đó cư trú sẽ là tiền thuê phải trả cho đơn vị đó theo hợp đồng thanh toán trợ cấp nhà ở, đã sửa đổi, giữa Cơ quan Nhà ở San Francisco và chủ nhà ("Hợp đồng HAP") đối với đơn vị đó ngay trước ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này ("Tiền thuê theo Hợp đồng HAP").

(ii) Đối với bất kỳ người thuê nhà nào nhận được trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà (trừ trường hợp tiền thuê nhà do người thuê nhà phải trả là một tỷ lệ cố định trên thu nhập của người thuê nhà, chẳng hạn như trong chương trình chứng chỉ Mục 8 và chương trình trợ cấp tiền thuê nhà cho chương trình HOPWA) và bắt đầu cư trú tại một đơn vị cho thuê sau ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này, tiền thuê cơ bản cho mỗi đơn vị do người thuê nhà đó cư trú sẽ là Tiền thuê theo Hợp đồng HAP có hiệu lực kể từ ngày người thuê nhà bắt đầu cư trú tại đơn vị đó.

(iii) Đối với bất kỳ người thuê nhà nào có trợ cấp tiền thuê nhà theo hợp đồng thuê nhà chấm dứt hoặc hết hạn, vì bất kỳ lý do gì, sau ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này, tiền thuê cơ bản cho mỗi đơn vị như vậy sau khi hết hạn hoặc chấm dứt sẽ là Tiền thuê theo hợp đồng HAP có hiệu lực đối với đơn vị đó ngay trước khi trợ cấp tiền thuê nhà theo hợp đồng thuê nhà hết hạn hoặc chấm dứt.

(iv) (b) Đối với bất kỳ người thuê nào chiếm giữ một đơn vị khi Hợp đồng HAP dựa trên dự án hết hạn hoặc chấm dứt vì bất kỳ lý do gì, theo Mục 8 của Đạo luật Nhà ở Hoa Kỳ năm 1937 (42 USC §1437f, đã sửa đổi), tiền thuê cơ bản cho mỗi đơn vị như vậy sau khi hết hạn hoặc chấm dứt sẽ là "tiền thuê theo hợp đồng" có hiệu lực đối với đơn vị đó ngay trước khi Hợp đồng HAP dựa trên dự án hết hạn hoặc chấm dứt.

(v) (c) Đối với bất kỳ người thuê nhà nào chiếm giữ một đơn vị khi trả trước hoặc hết hạn bất kỳ khoản thế chấp nào được Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ ("HUD") bảo hiểm, bao gồm nhưng không giới hạn ở các khoản thế chấp được cung cấp theo các mục 221(d)(3), 221(d)(4) và 236 của Đạo luật Nhà ở Quốc gia (12 USC §1715z-1), tiền thuê cơ bản cho mỗi đơn vị như vậy sẽ là "phí thuê cơ bản" (được mô tả trong 12 USC 1715z-1(f), hoặc luật kế nhiệm) có hiệu lực đối với đơn vị đó ngay trước khi trả trước khoản thế chấp, khoản phí này không bao gồm "khoản thanh toán giảm lãi suất" được quy cho đơn vị đó trước khi trả trước khoản thế chấp hoặc hết hạn.

(b) Hội đồng. Hội đồng trọng tài và ổn định tiền thuê nhà ở.

(c) Cải thiện vốn. Những cải thiện đó làm tăng đáng kể giá trị của bất động sản và kéo dài đáng kể thời gian sử dụng của nó. thời gian sử dụng hữu ích, hoặc điều chỉnh nó cho mục đích sử dụng mới, và có thể được khấu hao trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của việc cải thiện tòa nhà.

(d) CPI. Chỉ số giá tiêu dùng cho tất cả người tiêu dùng thành thị tại Khu vực đô thị San Francisco-Oakland, Bộ Lao động Hoa Kỳ.

(e) Các biện pháp tiết kiệm năng lượng. Công việc được thực hiện theo yêu cầu của Điều 12 của Bộ luật nhà ở San Francisco.

(f) Thẩm phán luật hành chính. Một người do hội đồng chỉ định, người phân xử và hòa giải các tranh chấp về tăng tiền thuê nhà, và thực hiện các nhiệm vụ khác theo yêu cầu của Chương 37 này.

(g) Dịch vụ nhà ở. Các dịch vụ do chủ nhà cung cấp liên quan đến việc sử dụng hoặc cư trú tại một đơn vị cho thuê bao gồm nhưng không giới hạn ở: sửa chữa; thay thế; bảo trì; sơn; ánh sáng; nhiệt; nước; dịch vụ thang máy; tiện nghi giặt là và các đặc quyền; dịch vụ lao công; dọn rác; đồ đạc; điện thoại; bãi đậu xe; các quyền được phép của người thuê theo thỏa thuận, bao gồm quyền có một số lượng người cư trú cụ thể, dù là rõ ràng hay ngụ ý, và thỏa thuận có cấm cho thuê lại và/hoặc chuyển nhượng hay không; và bất kỳ quyền lợi, đặc quyền hoặc tiện nghi nào khác.

(h) Chủ nhà. Chủ sở hữu, bên cho thuê, bên cho thuê lại, người nhận hoặc có quyền nhận tiền thuê để sử dụng và cư trú tại bất kỳ đơn vị cho thuê nhà ở nào hoặc một phần của đơn vị đó trong Thành phố và Quận San Francisco, và đại lý, đại diện hoặc người kế nhiệm của bất kỳ bên nào nêu trên.

(i) (i) Thành viên. Một thành viên của Ban ổn định và trọng tài tiền thuê nhà ở.

(j) Chương trình cho thuê nhà theo FMR. Một chương trình cho thuê nhà theo chứng chỉ thông thường trong đó tiền thuê cơ bản, cùng với trợ cấp tiện ích với số tiền do HUD xác định, vượt quá giới hạn tiền thuê nhà hợp lý trên thị trường cho một kích thước đơn vị cụ thể do HUD xác định.

(k) Tiêu chuẩn thanh toán. Số tiền do Cơ quan Nhà ở San Francisco xác định được sử dụng để xác định số tiền hỗ trợ do Cơ quan Nhà ở San Francisco trả thay cho người thuê nhà theo Chương trình Phiếu giảm giá Mục 8 (24 CFR Phần 887).

(l) Rap. Chương trình cho vay cải tạo nhà ở (Chương 32, Bộ luật hành chính San Francisco).

(m) Đơn vị cho thuê RAP. Các đơn vị nhà ở dân dụng phải chịu các khoản vay RAP theo Chương 32, Bộ luật hành chính San Francisco.

(n) Sở Bất động sản. Một sở của thành phố tại Thành phố và Quận San Francisco.

(o) Công trình cải tạo. Bất kỳ công trình cải tạo hoặc sửa chữa nào do chủ nhà thực hiện đối với một đơn vị cho thuê hoặc đối với các khu vực chung của công trình chứa đơn vị cho thuê, công trình đó được thực hiện để tuân thủ luật của Tiểu bang hoặc địa phương, hoặc được thực hiện để sửa chữa thiệt hại do hỏa hoạn, động đất hoặc thương vong hoặc thiên tai khác.

(p) Tiền thuê. Khoản cân nhắc, bao gồm bất kỳ khoản tiền thưởng, lợi ích hoặc tiền boa nào, do chủ nhà yêu cầu hoặc nhận được cho hoặc liên quan đến việc sử dụng hoặc chiếm dụng một đơn vị cho thuê, hoặc việc chuyển nhượng hợp đồng thuê cho một đơn vị như vậy, bao gồm nhưng không giới hạn ở số tiền yêu cầu hoặc trả cho bãi đậu xe, đồ đạc, dịch vụ ăn uống, dịch vụ nhà ở các loại hoặc cho thuê lại.

(q) Tăng tiền thuê nhà. Bất kỳ khoản tiền bổ sung nào được yêu cầu hoặc trả cho tiền thuê nhà như được định nghĩa trong mục (p) ở trên, hoặc bất kỳ khoản giảm nào trong các dịch vụ nhà ở mà không có khoản giảm tương ứng trong số tiền được yêu cầu hoặc trả cho tiền thuê nhà; tuy nhiên, với điều kiện là khi chủ nhà đã trả tiền tiện ích cho người thuê nhà và chi phí tiện ích đó tăng lên, thì việc chủ nhà chuyển cho người thuê nhà các chi phí tăng đó không cấu thành việc tăng tiền thuê nhà; và (2) khi có sự thay đổi trong thuế tài sản của chủ nhà do một biện pháp bỏ phiếu được cử tri chấp thuận giữa ngày 1 tháng 11 năm 1996 và ngày 30 tháng 11 năm 1998, thì việc chủ nhà chuyển các chi phí tăng đó theo Chương này không cấu thành việc tăng tiền thuê nhà.

(r) Đơn vị cho thuê. Tất cả các đơn vị nhà ở tại Thành phố và Quận San Francisco cùng với đất đai và các tòa nhà phụ trợ, và tất cả các dịch vụ nhà ở, đặc quyền, đồ đạc và tiện nghi được cung cấp liên quan đến việc sử dụng hoặc cư trú tại đó, bao gồm cả nhà để xe và bãi đậu xe. Thuật ngữ này không bao gồm:

(1) chỗ ở trong khách sạn, nhà nghỉ, nhà trọ, nhà du lịch, nhà trọ và nhà trọ, với điều kiện là tại thời điểm chỗ ở đã được người thuê chiếm giữ trong ba mươi hai (32) ngày liên tục trở lên, chỗ ở đó sẽ trở thành một đơn vị cho thuê theo các điều khoản của chương này; ngoài ra, không có chủ nhà nào được đưa ra hành động để thu hồi quyền sở hữu đơn vị đó nhằm tránh việc đơn vị đó nằm trong các điều khoản của chương này. Việc trục xuất vì mục đích không được phép theo Mục 37.9(a) sẽ được coi là hành động để thu hồi quyền sở hữu nhằm tránh việc đơn vị đó nằm trong các điều khoản của chương này;

(2) các đơn vị nhà ở trong các hợp tác xã phi lợi nhuận do phần lớn cư dân sở hữu, chiếm giữ và kiểm soát hoặc các đơn vị nhà ở do một công ty phúc lợi công cộng phi lợi nhuận sở hữu duy nhất do một hội đồng quản trị quản lý, phần lớn trong số đó là cư dân của các đơn vị nhà ở và nơi mà điều lệ công ty yêu cầu rằng việc tăng tiền thuê phải được đa số cư dân chấp thuận;

(3) chỗ ở tại bất kỳ bệnh viện, tu viện, nhà nguyện, cơ sở chăm sóc mở rộng, nhà thương điên, cơ sở chăm sóc lưu trú hoặc cơ sở chăm sóc sức khỏe ban ngày cho người lớn tuổi nào phải được vận hành theo giấy phép do Sở Dịch vụ Xã hội California cấp, theo yêu cầu của Chương 3, 2 và 3.3 về Sức khỏe và An toàn của California, hoặc trong ký túc xá do một cơ sở giáo dục đại học, trường trung học hoặc trường tiểu học sở hữu và điều hành;

(4) ngoại trừ theo quy định tại Tiểu mục (A) và (B), các đơn vị nhà ở có tiền thuê được kiểm soát hoặc điều chỉnh bởi bất kỳ đơn vị, cơ quan hoặc thẩm quyền nào của chính phủ, ngoại trừ những đơn vị không được trợ cấp và/hoặc không được hỗ trợ được Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ bảo hiểm; tuy nhiên, với điều kiện là các đơn vị trong các tòa nhà xây bằng đá không được gia cố đã trải qua quá trình gia cố chống động đất theo Chương 14 và Chương 15 của Bộ luật Xây dựng vẫn phải tuân theo Sắc lệnh Tiền thuê nhà trong phạm vi Sắc lệnh không xung đột với chương trình trái phiếu gia cố chống động đất hoặc với các thỏa thuận cho vay của chương trình hoặc với bất kỳ quy định nào được ban hành theo đó;

(A) Cho mục đích của các phần 37.2, 37.3(a)(9)(A), 37.4, 37.5, 37.6. 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A và 37.13, và các điều khoản trọng tài của các phần 37.8 và 37.8A chỉ áp dụng cho các điều khoản của phần 37.3(a)(9)(A), thuật ngữ "đơn vị cho thuê" sẽ bao gồm các đơn vị do người nhận trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê chiếm giữ khi chương trình trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê không thiết lập phần chia sẻ tiền thuê cơ bản của người thuê là một tỷ lệ phần trăm cố định trong thu nhập của người thuê, chẳng hạn như trong chương trình chứng từ Mục 8 và chương trình "Thuê nhà vượt quá FMR" được định nghĩa trong 24 CFR §982.4;

(B) cho mục đích của các phần 37.2, 37.3(a)(9)(B), 37.4, 37.5, 37.6, 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A và 37.13, thuật ngữ "đơn vị cho thuê" sẽ bao gồm các đơn vị do người nhận trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà chiếm giữ, trong đó tiền thuê nhà do người thuê nhà phải trả theo chương trình trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà là một tỷ lệ cố định trong thu nhập của người thuê nhà; chẳng hạn như trong chương trình chứng chỉ Mục 8 và chương trình trợ cấp tiền thuê nhà cho chương trình Cơ hội nhà ở cho người mắc AIDS ("HOPWA") (42 USC §12901 trở đi, đã sửa đổi).

(5) các đơn vị cho thuê nằm trong một công trình mà giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp lần đầu tiên sau ngày có hiệu lực của sắc lệnh này, ngoại trừ những trường hợp được quy định tại Mục 37.9A(b) của chương này.

(6) các đơn vị nhà ở trong một tòa nhà đã trải qua quá trình cải tạo đáng kể sau ngày có hiệu lực của sắc lệnh này; tuy nhiên, các đơn vị cho thuê RAP không phải tuân theo miễn trừ này.

(s) Cải tạo đáng kể. Việc cải tạo, thay đổi hoặc cải tạo lại các đơn vị nhà ở có tuổi đời từ 50 năm trở lên đã bị lên án hoặc không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc cần cải tạo đáng kể để phù hợp với các tiêu chuẩn hiện đại về nhà ở đàng hoàng, an toàn và vệ sinh. Cải tạo đáng kể có thể thay đổi về mức độ từ phá dỡ và tái thiết toàn diện đến những cải tiến toàn diện giúp khắc phục tình trạng bảo trì bị trì hoãn đáng kể. Chỉ riêng những cải tiến về mặt thẩm mỹ như sơn, trang trí và sửa chữa nhỏ hoặc các công việc khác có thể thực hiện an toàn mà không cần phải di dời đơn vị thì không đủ điều kiện là cải tạo đáng kể.

(t) Người thuê nhà. Một người có quyền theo thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng miệng, quyền thuê lại được chủ nhà chấp thuận hoặc được cho phép, để chiếm giữ một đơn vị nhà ở mà không có người khác.

(u) Hỗ trợ tiền thuê nhà theo người thuê nhà. Hỗ trợ tiền thuê nhà được cung cấp trực tiếp cho người thuê nhà hoặc trực tiếp cho chủ nhà thay mặt cho một người thuê nhà cụ thể, bao gồm nhưng không giới hạn ở các giấy chứng nhận và chứng từ được cấp theo Mục 8 của Đạo luật Nhà ở Hoa Kỳ năm 1937, đã được sửa đổi (42 USC §1437f) và chương trình HOPWA.

(v) Tiện ích. Thuật ngữ "tiện ích" chỉ đề cập đến khí đốt và điện.

Mục 37.3 Giới hạn tiền thuê nhà.

(a) Giới hạn tăng tiền thuê nhà đối với Người thuê nhà đang cư trú. Chủ nhà chỉ có thể áp dụng mức tăng tiền thuê nhà đối với người thuê nhà đang cư trú theo quy định dưới đây:

(1) Tăng tiền thuê nhà hằng năm. Vào ngày 1 tháng 3 hằng năm, Hội đồng sẽ công bố mức tăng CPI trong 12 tháng trước đó, theo Bộ Lao động Hoa Kỳ cung cấp. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng tiền thuê nhà hằng năm không vượt quá mức tiền thuê cơ bản của người thuê nhà quá 60% mức tăng đã công bố. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, mức tăng hàng năm được phép không được lớn hơn 7%.

(2) Ngân hàng. Một chủ nhà không áp dụng mức tăng tiền thuê hàng năm hoặc bất kỳ phần nào của mức tăng đó có thể tích lũy mức tăng đó và áp dụng số tiền đó vào các ngày kỷ niệm tăng tiền thuê tiếp theo của người thuê nhà. Một chủ nhà, trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 4 năm 1982 đến ngày 29 tháng 2 năm 1984, đã tích lũy mức tăng tiền thuê hàng năm 7% (hoặc các mức tăng tiền thuê) hoặc bất kỳ phần nào của mức tăng đó có thể áp dụng mức tăng tích lũy vào các ngày kỷ niệm tăng tiền thuê tiếp theo của người thuê nhà.

(3) Các biện pháp cải thiện vốn, phục hồi và tiết kiệm năng lượng. Đối với bất kỳ đơn thỉnh cầu nào được nộp sau ngày 10 tháng 4 năm 2000 hoặc các đơn thỉnh cầu đang chờ xử lý mà chưa có quyết định cuối cùng nào được ban hành trước ngày 10 tháng 4 năm 2000, ~~MỘT~~ chủ nhà không được áp dụng mức tăng tiền thuê dựa trên chi phí cải thiện vốn, phục hồi hoặc tiết kiệm năng lượng, trừ khi có quy định trong phần này. Chủ nhà đã thực hiện gia cố chống động đất theo Chương 14 và 15 của Bộ luật Xây dựng có thể áp dụng mức tăng tiền thuê để cải tạo chống động đất với số tiền không vượt quá 5% tiền thuê cơ bản của người thuê trong bất kỳ khoảng thời gian mười hai (12) tháng nào.

(b) Mọi khoản tăng tiền thuê nhà để cải thiện vốn, phục hồi hoặc các biện pháp tiết kiệm năng lượng được chấp thuận sau ngày 10 tháng 4 năm 2000 và được người thuê nhà thanh toán, và không phải để cải tạo chống động đất, sẽ được hoàn lại cho người thuê nhà chậm nhất là ngày 31 tháng 12 năm 2000. Nếu chủ nhà không hoàn lại tiền thuê nhà vượt mức trước ngày 31 tháng 12 năm 2000, người thuê nhà có thể khấu trừ số tiền hoàn lại vào các khoản thanh toán tiền thuê nhà trong tương lai hoặc khởi kiện dân sự theo Mục 37.11A hoặc thực hiện bất kỳ biện pháp khắc phục hiện có nào khác. Trong trường hợp khoản tăng tiền thuê nhà bao gồm chi phí cải tạo chống động đất, chủ nhà hoặc người thuê nhà có thể nộp yêu cầu lên Hội đồng để tính toán số tiền tăng tiền thuê nhà được phép. với điều kiện là các chi phí đó được chứng nhận theo Mục 37.7 và 37.8B bên dưới; với điều kiện nữa là khi chủ nhà đã thực hiện gia cố địa chấn theo Chương 14 và 15 của Bộ luật Xây dựng, thì không có khoản tăng nào cho các cải tiến vốn (bao gồm nhưng không giới hạn ở việc gia cố địa chấn) được vượt quá, trong bất kỳ khoảng thời gian mười hai (12) tháng nào, 10% tiền thuê cơ bản của người thuê, tùy thuộc vào các quy tắc do Hội đồng thông qua để ngăn ngừa khó khăn cho chủ nhà và cho phép chủ nhà tiếp tục duy trì các tòa nhà của họ trong tình trạng đàng hoàng, an toàn và vệ sinh. Chủ nhà có thể tích lũy bất kỳ khoản tăng nào được chứng nhận vượt quá số tiền này và áp dụng mức tăng trong những năm tiếp theo, tùy thuộc vào giới hạn 10%. Không có nội dung nào trong tiểu mục này được hiểu là thay thế bất kỳ quy tắc hoặc quy định nào của Hội đồng liên quan đến các giới hạn về mức tăng dựa trên các cải tiến vốn cho dù được thực hiện riêng lẻ hay kết hợp với các cải tiến gia cố địa chấn theo Chương 14 và 15 của Bộ luật Xây dựng.

(4) Tiện ích. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng dựa trên chi phí tiện ích như quy định tại Mục 37.2(o) ở trên.

(5) Phí liên quan đến việc sử dụng nước quá mức. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng không quá năm mươi phần trăm phí sử dụng nước quá mức (tiền phạt) do Sở cấp nước San Francisco áp dụng cho tòa nhà sử dụng nước vượt quá mức phân bổ của Sở cấp nước theo các điều kiện sau:

(A) Chủ nhà cung cấp cho người thuê nhà chứng nhận bằng văn bản rằng những thứ sau đây đã được lắp đặt trong tất cả các đơn vị: (1) các thiết bị cải tạo được lắp đặt cố định được thiết kế để giảm lượng nước sử dụng cho mỗi lần xả hoặc bồn cầu xả nước chậm (1,6 gallon cho mỗi lần xả); (2) vòi hoa sen xả nước chậm cho phép dòng chảy không quá 2,5 gallon mỗi phút; và (3) vòi tạo bọt khí (nơi có thể lắp đặt trên vòi nước hiện tại); và

(B) Chủ nhà cung cấp cho người thuê nhà giấy chứng nhận bằng văn bản rằng hiện tại không có rò rỉ đường ống nước nào được biết đến trong tòa nhà và bất kỳ rò rỉ nào được người thuê nhà báo cáo trong tương lai sẽ được sửa chữa ngay lập tức; và

(C). Chủ nhà cung cấp cho người thuê một bản sao hóa đơn tiền nước cho khoảng thời gian tính tiền phạt. Chỉ những khoản tiền phạt được tính cho khoảng thời gian dịch vụ bắt đầu sau ngày có hiệu lực của sắc lệnh [ngày 20 tháng 4 năm 1991] mới được chuyển cho người thuê. Trong trường hợp tiền phạt phát sinh từ việc phân bổ không phản ánh những thay đổi được ghi nhận về tình trạng cư trú xảy ra sau ngày 1 tháng 3 năm 1991, chủ nhà phải, nếu được người thuê yêu cầu bằng văn bản, nỗ lực thiện chí để kháng cáo việc phân bổ. Các khoản tăng dựa trên tiền phạt sẽ được tính theo tỷ lệ trên mỗi phòng với điều kiện là quyền thuê đã tồn tại trong thời gian tính tiền phạt. Những khoản phí như vậy sẽ không trở thành một phần của tiền thuê cơ bản của người thuê nhà. Trong trường hợp hình phạt trong bất kỳ kỳ thanh toán nào phản ánh mức tăng 25% hoặc hơn về mức tiêu thụ so với kỳ thanh toán trước đó và khi mức tăng đó dường như không phải là kết quả của việc tăng số người ở hoặc bất kỳ mục đích sử dụng nào khác đã biết, chủ nhà không được áp dụng bất kỳ khoản tăng nào dựa trên hình phạt đó trừ khi việc kiểm tra của thợ sửa ống nước được cấp phép hoặc thanh tra của Sở cấp nước không phát hiện ra đường ống nước hoặc rò rỉ khác. Nếu cuộc kiểm tra phát hiện ra rò rỉ, không được áp dụng bất kỳ khoản tăng nào dựa trên hình phạt trong bất kỳ thời điểm nào đối với thời gian rò rỉ chưa được sửa chữa.

(6) Thuế tài sản. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng dựa trên sự thay đổi trong thuế tài sản của chủ nhà do việc hoàn trả trái phiếu nghĩa vụ chung của Thành phố và Quận San Francisco được cử tri chấp thuận từ ngày 1 tháng 11 năm 1996 đến ngày 30 tháng 11 năm 1998 theo quy định tại Mục 37.2(o) ở trên. Bất kỳ khoản tăng tiền thuê nào đối với trái phiếu được chấp thuận sau ngày có hiệu lực của sắc lệnh sáng kiến này phải được công bố và được cử tri chấp thuận. Số tiền tăng đó sẽ được xác định cho mỗi năm thuế như sau:

(A) Bộ phận kiểm soát và Hội đồng giám sát sẽ xác định tỷ lệ phần trăm thuế tài sản, nếu có, trong mỗi năm thuế được phân bổ cho trái phiếu nghĩa vụ chung được cử tri chấp thuận từ ngày 1 tháng 11 năm 1996 đến ngày 30 tháng 11 năm 1998 và phải hoàn trả trong năm thuế đó.

(B) Tỷ lệ phần trăm này sẽ được nhân với tổng số tiền của giá trị chịu thuế ròng cho năm thuế áp dụng. Kết quả là số tiền đô la thuế tài sản cho năm thuế đó đối với một tài sản cụ thể có liên quan đến việc hoàn trả trái phiếu nghĩa vụ chung được cử tri chấp thuận từ ngày 1 tháng 11 năm 1996 đến ngày 30 tháng 11 năm 1998.

(C). Số tiền đô la được tính theo Mục (B) sẽ được chia cho tổng số tất cả các đơn vị trong mỗi bất động sản, bao gồm các đơn vị thương mại. Con số đó sẽ được chia cho mười hai tháng, để xác định chi phí hàng tháng cho mỗi đơn vị trong năm thuế đó để hoàn trả trái phiếu nghĩa vụ chung được cử tri chấp thuận từ ngày 1 tháng 11 năm 1996 đến ngày 30 tháng 11 năm 1998.

(D). Chủ nhà có thể chuyển cho mỗi đơn vị trong một bất động sản cụ thể số tiền đô la được tính theo Tiểu mục này (6). Việc chuyển nhượng này chỉ có thể được áp dụng vào ngày kỷ niệm của người thuê nhà. Việc chuyển nhượng này sẽ không trở thành một phần của tiền thuê cơ bản của người thuê nhà. Số tiền của mỗi lần chuyển nhượng hàng năm được áp dụng theo Tiểu mục này (6) có thể thay đổi theo từng năm, tùy thuộc vào số tiền được tính theo Tiểu mục (A) đến (C). Mỗi lần chuyển nhượng hàng năm chỉ được áp dụng cho giai đoạn mười hai tháng sau khi được áp dụng. Chủ nhà có thể áp dụng việc chuyển nhượng được mô tả trong Tiểu mục này (6) cho một năm thuế cụ thể chỉ đối với những người thuê nhà là cư dân của một bất động sản cụ thể vào ngày 1 tháng 11 của năm thuế áp dụng. Chủ nhà không được áp dụng việc chuyển nhượng theo Tiểu mục này (6) nếu chủ nhà đã nộp đơn xin hoặc nhận được sự chấp thuận của Hội đồng để tăng tiền thuê theo Mục 37.8(e)(4) đối với chi phí hoạt động và bảo trì tăng thêm trong đó cùng một khoản tăng thuế tài sản do trả trái phiếu nghĩa vụ chung đã được bao gồm trong tổng chi phí của năm so sánh.

(E). Hội đồng sẽ có sẵn một mẫu đơn giải thích cách tính toán mức chuyển nhượng.

(F). Chủ nhà phải cung cấp cho người thuê nhà ít nhất ba mươi (30) ngày trước khi áp dụng chế độ chuyển nhượng được phép theo Mục này

(6), một bản sao của mẫu đã hoàn thành được mô tả trong Tiểu mục (E). Mẫu đã hoàn thành này sẽ được cung cấp ngoài Thông báo tăng tiền thuê theo yêu cầu của Mục 37.3(b)(5). Người thuê nhà có thể yêu cầu tổ chức phiên điều trần theo thủ tục được mô tả trong Mục 37.8 khi người thuê nhà cáo buộc rằng chủ nhà đã áp đặt khoản phí vượt quá các giới hạn được nêu trong Tiểu mục (6) này. Trong phiên điều trần như vậy, gánh nặng chứng minh sẽ thuộc về chủ nhà. Các đơn yêu cầu của người thuê nhà liên quan đến việc chuyển nhượng này phải được nộp trong vòng một năm kể từ ngày có hiệu lực của việc chuyển nhượng.

(G). Hội đồng có thể sửa đổi các quy tắc và quy định của mình khi cần thiết để thực hiện Mục (6) này.

(7) Khoản vay RAP. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng tiền thuê do Giám đốc hành chính khấu hao khoản vay RAP trong khu vực được chỉ định vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 1977 theo Chương 32 của Bộ luật hành chính San Francisco.

(8) Tăng thêm. Chủ nhà nào muốn áp dụng bất kỳ mức tăng tiền thuê nào vượt quá mức cho phép nêu trên sẽ phải nộp đơn xin phiên điều trần trọng tài tiền thuê theo Mục 37.8 của chương này.

(9) Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng tiền thuê để thu hồi chi phí phát sinh cho việc khắc phục nguy cơ nhiễm chì, theo định nghĩa tại Điều 26 của Bộ luật Y tế San Francisco. Các khoản tăng như vậy có thể dựa trên những thay đổi về chi phí vận hành và bảo trì hoặc cho các khoản chi cải thiện vốn miễn là các chi phí làm cơ sở cho việc tăng tiền thuê là một phần đáng kể của công việc giảm thiểu hoặc khắc phục nguy cơ nhiễm chì, theo định nghĩa tại Điều 26 của Bộ luật Y tế San Francisco, và với điều kiện thêm rằng các chi phí đó được chấp thuận cho việc tăng chi phí vận hành và bảo trì theo Mục 37.8(e)(4)(A) và được chứng nhận là cải thiện vốn theo Mục 37.7 dưới đây.

Khi việc tăng tiền thuê được cho phép theo tiểu mục này (a)(8), tổng mức tăng tiền thuê cho cả chi phí vận hành và bảo trì cũng như cải thiện vốn không được vượt quá 10% trong bất kỳ khoảng thời gian mười hai (12) tháng nào. Nếu mức tăng tiền thuê được phép do chi phí khắc phục và giảm thiểu chì vượt quá 10% trong bất kỳ khoảng thời gian 12 tháng nào, một Thẩm phán Luật Hành chính sẽ áp dụng một phần của mức vượt quá đó cho các chi phí vận hành và bảo trì đã được chấp thuận cho công việc khắc phục chì và phần còn lại, nếu có, cho các cải thiện vốn đã được chứng nhận, tuy nhiên, mức tăng đó không được vượt quá 10%. Chủ nhà có thể tích lũy bất kỳ khoản tăng nào đã được chấp thuận hoặc chứng nhận mà ~~vượt quá số lượng này, tùy thuộc vào giới hạn 10%.~~

(10) Đối với các đơn vị do người nhận trợ cấp tiền thuê nhà thuê:

(A) Nếu phần tiền thuê cơ bản của người thuê nhà không được tính theo tỷ lệ phần trăm cố định của thu nhập của người thuê nhà, chẳng hạn như trong chương trình chứng từ Mục 8 và Chương trình Thuê nhà Over-FMR, thì:

(i) Nếu tiền thuê cơ sở bằng hoặc lớn hơn Tiêu chuẩn thanh toán, các giới hạn tăng tiền thuê trong Mục 37.3(a)(1) và (2) sẽ áp dụng cho toàn bộ tiền thuê cơ sở và các thủ tục trọng tài đối với các khoản tăng đó được nêu trong mục 37.8 và 37.8A sẽ được áp dụng.

(ii) Nếu tiền thuê cơ sở thấp hơn Tiêu chuẩn thanh toán, thì các giới hạn tăng tiền thuê của Chương này sẽ không được áp dụng; tuy nhiên, bất kỳ khoản tăng tiền thuê nào dẫn đến tiền thuê cơ sở bằng hoặc lớn hơn Tiêu chuẩn thanh toán sẽ không dẫn đến tiền thuê cơ sở mới vượt quá Tiêu chuẩn thanh toán cộng với mức tăng được phép theo Mục 37.3(a)(1).

trong những trường hợp này, việc điều chỉnh tiền thuê nhà sẽ được thực hiện hoàn toàn theo yêu cầu của chương trình hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà.(b)>

(b) Thông báo về việc tăng tiền thuê nhà cho Người thuê nhà đang ở. Vào hoặc trước ngày chủ nhà gửi cho người thuê nhà thông báo hợp pháp về việc tăng tiền thuê nhà, chủ nhà phải thông báo cho người thuê nhà, bằng văn bản, về những điều sau:

(1) Phần nào của mức tăng tiền thuê phản ánh mức tăng hàng năm và/hoặc số tiền gửi ngân hàng, nếu có;

(2) Phần nào của mức tăng tiền thuê phản ánh chi phí cho chi phí vận hành và bảo trì tăng thêm, tiền thuê cho các đơn vị tương đương và/hoặc các biện pháp cải thiện vốn, phục hồi hoặc tiết kiệm năng lượng được chứng nhận theo Mục 37.7; Bất kỳ mức tăng tiền thuê nào được chứng nhận do chi phí vận hành và bảo trì tăng sẽ không vượt quá bảy phần trăm.

(3) Phần nào của mức tăng tiền thuê nhà phản ánh sự chuyển tiếp của các khoản phí về khí đốt và điện, hoặc chi phí biện pháp trái phiếu được mô tả trong Mục 37.3(a)(6) ở trên, những khoản phí nào sẽ được giải thích bằng văn bản trên mẫu do Hội đồng cung cấp như được mô tả trong Mục 37.3(a)(6)(E);

(4) Phần nào của khoản tăng tiền thuê phản ánh việc khấu hao khoản vay RAP, như được mô tả trong Mục 37.3(a)(7) ở trên.

(5) Tăng tiền thuê nhà không phù hợp. Bất kỳ khoản tăng tiền thuê nhà nào không phù hợp với các điều khoản của phần này đều vô hiệu.

(6) Đối với các đơn vị cho thuê do người nhận trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà chiếm dụng, các yêu cầu thông báo của Tiểu mục (b) này sẽ được yêu cầu ngoài bất kỳ thông báo nào được yêu cầu như một phần của chương trình trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà.

(c) Giới hạn tiền thuê ban đầu cho người thuê phụ. Người thuê nhà cho thuê lại đơn vị cho thuê của mình không được tính thêm tiền thuê khi người thuê phụ hoặc những người thuê phụ bắt đầu ở lại so với tiền thuê mà người thuê hiện đang trả cho chủ nhà.

(d) Ảnh hưởng của việc bảo trì bị hoãn lại đối với việc truyền qua các kỹ thuật khắc phục chì.

(1) Khi các mối nguy hiểm về chì đã được khắc phục hoặc giảm thiểu theo Điều 26 của Bộ luật Y tế San Francisco cũng là hành vi vi phạm luật an toàn và sức khỏe nhà ở của tiểu bang hoặc địa phương, thì chi phí của công việc đó sẽ không được chuyển cho người thuê nhà. ~~như một sự cải thiện vốn hoặc~~ chi phí hoạt động và bảo trì nếu Thẩm phán Luật Hành chính thấy rằng việc bảo trì bị hoãn lại, theo định nghĩa ở đây, của chủ nhà hiện tại hoặc trước đây đã gây ra hoặc góp phần vào sự tồn tại của hành vi vi phạm pháp luật.

(2) Trong bất kỳ đơn vị nào có trẻ em bị nhiễm độc chì và có nguy cơ nhiễm chì, theo định nghĩa trong Điều 26 của Bộ luật Y tế San Francisco, phải có một giả định có thể bác bỏ rằng các vi phạm luật về sức khỏe và an toàn nhà ở của tiểu bang hoặc địa phương do bảo trì bị hoãn lại gây ra hoặc tạo ra, gây ra hoặc góp phần vào sự hiện diện của các nguy cơ nhiễm chì. Nếu chủ nhà không bác bỏ giả định đó, phần đơn yêu cầu tăng tiền thuê nhà để khắc phục hoặc giảm thiểu nguy cơ nhiễm chì sẽ bị từ chối. Nếu giả định bị bác bỏ, chủ nhà sẽ có quyền được tăng tiền thuê nhà nếu có lý do chính đáng theo các tiêu chuẩn được nêu trong Chương đó.

(3) Đối với mục đích đánh giá các đơn xin tăng tiền thuê nhà để khắc phục tình trạng chì, việc bảo trì sẽ bị hoãn lại nếu một chủ nhà hợp lý trong hoàn cảnh đó đã thực hiện thường xuyên công việc bảo trì cần thiết để giữ cho cơ sở không vi phạm các tiêu chuẩn về an toàn nhà ở và khả năng sinh sống được quy định trong Bộ luật Dân sự California Mục 1941 và Bộ luật Thành phố San Francisco. Để thắng thế trong biện hộ bảo trì bị hoãn lại, người thuê nhà phải chứng minh rằng mức độ sửa chữa hoặc khắc phục hiện tại cần thiết sẽ giảm đi nếu việc bảo trì được thực hiện kịp thời hơn.

Mục 37.7 Chứng nhận tăng tiền thuê nhà cho các cải tiến vốn,

Biện pháp phục hồi và tiết kiệm năng lượng. Cải tạo chống động đất

(a) Quyền hạn. Theo các hướng dẫn mà Hội đồng thiết lập, Hội đồng và các Thẩm phán Luật Hành chính được chỉ định sẽ có thẩm quyền tiến hành các phiên điều trần để chứng nhận việc tăng tiền thuê nhà ở mức cần thiết để khấu hao chi phí ~~cải thiện vốn, phục hồi và các biện pháp tiết kiệm năng lượng~~ cải tạo địa chấn. Chi phí được xác định là có thể quy cho công việc đó sẽ được khấu hao trong thời hạn 20 năm và không vượt quá 5% tiền thuê cơ bản của người thuê trong bất kỳ khoảng thời gian 12 tháng nào công bằng và hợp lý đối với loại hình và mức độ công việc và sẽ tạo động lực cho chủ nhà bảo trì, cải thiện và cải tạo tài sản của họ đồng thời bảo vệ người thuê nhà khỏi việc tăng tiền thuê quá mức. Chi phí liên quan đến việc sửa chữa và bảo trì thường xuyên sẽ không được chứng nhận.

(b) Yêu cầu chứng nhận. Hội đồng và các thẩm phán luật hành chính được chỉ định chỉ có thể chứng nhận chi phí của ~~cải thiện vốn, phục hồi và các biện pháp tiết kiệm năng lượng~~ cải tạo chống động đất khi đáp ứng các tiêu chí sau:

(1) Chủ nhà đã hoàn thành vốn ~~cải tiến hoặc phục hồi~~ cải tạo địa chấn vào hoặc sau ngày 15 tháng 4 năm 1979, hoặc chủ nhà đã hoàn thành việc lắp đặt các biện pháp tiết kiệm năng lượng vào hoặc sau ngày 24 tháng 7 năm 1982 và đã nộp bằng chứng tuân thủ cho Cục Kiểm tra Xây dựng theo yêu cầu của Mục 1207(d) của Bộ luật Nhà ở;

(2) Chủ nhà chưa tăng tiền thuê hoặc tiền thuê để phản ánh chi phí của công việc nói trên;

(3) Chủ nhà chưa được đền bù công trình bằng tiền bảo hiểm;

(4) Tòa nhà không phải là đối tượng của khoản vay RAP trong khu vực RAP được chỉ định trước ngày 1 tháng 7 năm 1977.

(5) Chủ nhà đã trả tiền cho việc cải tạo chống động đất phải nộp đơn xin cấp chứng nhận chậm nhất là năm (5) năm sau khi công việc hoàn thành.

(d) Người ước tính. Hội đồng quản trị hoặc Giám đốc điều hành của Hội đồng có thể thuê một người ước tính khi cần có sự thẩm định của chuyên gia.

(e) Phí nộp hồ sơ: Hội đồng sẽ thiết lập một khoản phí nộp hồ sơ dựa trên chi phí của ~~các biện pháp cải thiện vốn, phục hồi hoặc bảo tồn năng lượng~~ cải tạo chống động đất đang được xem xét. Các khoản phí như vậy sẽ trả cho chi phí của một người ước tính. Các khoản phí này sẽ được gửi vào Tiền thuê nhà ở

Quỹ ổn định và trọng tài theo Mục 10.117-88 của bộ luật này.

(f) Thủ tục nộp đơn:

(1) Nộp hồ sơ. Chủ nhà muốn chuyển chi phí ~~cải thiện vốn, phục hồi hoặc các biện pháp tiết kiệm năng lượng~~ cải tạo địa chấn phải nộp đơn theo mẫu do hội đồng quy định. Đơn phải kèm theo các tài liệu hỗ trợ do Hội đồng quy định. Tất cả các đơn phải được nộp kèm với lệ phí nộp đơn do hội đồng quy định.

(2) Ngày nộp đơn. Đơn phải được nộp trước khi gửi hoặc giao thông báo pháp lý về việc tăng tiền thuê cho người thuê các đơn vị mà chủ nhà muốn chứng nhận và trong mọi trường hợp không quá năm (5) năm sau khi công việc hoàn thành.

(3) Hiệu lực của việc Nộp đơn. Sau khi nộp đơn, các khoản tăng theo yêu cầu sẽ không có hiệu lực cho đến khi Thẩm phán Luật Hành chính đưa ra phán quyết thực tế khi kết thúc phiên điều trần chứng nhận.

(4) Thông báo cho các Bên. Hội đồng sẽ lên lịch cho đơn xin xét xử trước một Thẩm phán Luật Hành chính được chỉ định và sẽ thông báo bằng văn bản về ngày xét xử cho các bên ít nhất 10 ngày trước phiên xét xử.

(g) Phiên điều trần chứng nhận.

(1) Thời gian xét xử. Phiên xét xử sẽ được tổ chức trong vòng 45 ngày kể từ ngày nộp đơn.

(2) Hợp nhất. Trong phạm vi lớn nhất có thể, các phiên điều trần chứng nhận liên quan đến một tòa nhà nhất định sẽ được hợp nhất. Khi chủ nhà và/hoặc người thuê nhà đã nộp đơn xin điều trần dựa trên các căn cứ và theo thủ tục được nêu trong Mục

(3) 37.8, Hội đồng có thể, theo quyết định của mình, hợp nhất các phiên điều trần chứng nhận với các phiên điều trần về các đơn thỉnh cầu theo Mục 37.8.

(3) Tiến hành phiên điều trần. Phiên điều trần sẽ được tiến hành bởi một Thẩm phán Luật Hành chính do Hội đồng chỉ định. Cả hai bên có thể đưa ra các tài liệu, lời khai, tuyên bố bằng văn bản hoặc bằng chứng khác có liên quan đến quá trình tố tụng. Gánh nặng chứng minh thuộc về chủ nhà. Hồ sơ về quá trình tố tụng phải được lưu giữ cho mục đích kháng cáo.

(4) Quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính. Theo lịch trình khấu hao và công thức phân bổ chi phí của Hội đồng, Thẩm phán Luật Hành chính sẽ đưa ra kết luận về việc liệu việc tăng tiền thuê nhà được đề xuất có hợp lý hay không dựa trên những cân nhắc sau:

(A) Đơn xin và các giấy tờ hỗ trợ;

(B) Bằng chứng được trình bày tại phiên điều trần xác định cả phạm vi và chi phí của công việc đã thực hiện;

(D) Bất kỳ yếu tố liên quan nào khác mà hội đồng quản trị sẽ chỉ định trong Quy định và Quy chế.

Phát hiện thực tế. Thẩm phán luật hành chính sẽ đưa ra phát hiện thực tế bằng văn bản, bản sao sẽ được gửi qua thư trong vòng 30 ngày kể từ phiên điều trần.

(6) Thanh toán hoặc hoàn trả tiền thuê nhà để thực hiện Quyết định chứng nhận. Nếu Thẩm phán luật hành chính thấy rằng toàn bộ hoặc bất kỳ phần nào của khoản tăng tiền thuê nhà không có hiệu lực trước đây là hợp lý, người thuê nhà sẽ được lệnh trả cho chủ nhà số tiền đó. Nếu người thuê nhà đã trả cho chủ nhà số tiền mà Thẩm phán luật hành chính thấy là không hợp lý, Thẩm phán luật hành chính sẽ ra lệnh cho chủ nhà hoàn trả cho người thuê số tiền đó.

(7) Tính chất cuối cùng của Quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính. Quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính là quyết định cuối cùng trừ khi Hội đồng hủy bỏ quyết định của thẩm phán khi kháng cáo.

(8) Khiếu nại. Bất kỳ bên nào cũng có thể nộp đơn khiếu nại quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính lên Hội đồng. Các khiếu nại như vậy được điều chỉnh bởi Mục 37.8(f) bên dưới.

(5)>

Mục 37.8A Thủ tục xét xử nhanh.

Là một giải pháp thay thế cho các thủ tục điều trần được nêu trong Mục 37.7(g) và 37.8(e) ở trên, trong một số trường hợp, chủ nhà hoặc người thuê nhà có thể xin được phiên điều trần nhanh và lệnh cuối cùng với sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các bên. Mục này chứa các căn cứ và thủ tục độc quyền cho các phiên điều trần như vậy.

(a) Khả năng áp dụng. Người thuê nhà hoặc chủ nhà chỉ có thể yêu cầu phiên điều trần nhanh cho các đơn thỉnh cầu sau đây:

(1) Bất kỳ đơn xin cải thiện vốn của chủ nhà nào trong đó đề xuất tăng giá cho chứng nhận ~~cải thiện vốn~~ chi phí cải tạo địa chấn không vượt quá ~~lớn hơn 10%~~ 5% ~~hoặc~~ ~~30,00 đô la tiền thuê cơ bản của người thuê nhà~~ và các bên quy định về chi phí cải tạo nâng cấp chống động đất;

(2) Bất kỳ đơn thỉnh cầu nào của người thuê nhà cáo buộc các dịch vụ nhà ở bị giảm sút với giá trị trước đó không vượt quá 1.000,00 đô la tính đến ngày đơn thỉnh cầu được nộp;

(3) Bất kỳ đơn thỉnh cầu nào của người thuê nhà cáo buộc chủ nhà không sửa chữa và bảo trì cơ sở theo yêu cầu của luật tiểu bang hoặc địa phương;

(4) Bất kỳ đơn thỉnh cầu nào của người thuê nhà cáo buộc việc tăng tiền thuê nhà bất hợp pháp khi các bên thỏa thuận với lịch sử tiền thuê nhà của người thuê nhà và số tiền thuê nhà trả quá mức không vượt quá tổng số 1.000,00 đô la tính đến ngày đơn thỉnh cầu được nộp;

(5) Mọi đơn thỉnh cầu liên quan đến vấn đề thẩm quyền mà các bên quy định về các sự kiện có liên quan.

(b) Thủ tục xét xử. Các thủ tục nộp đơn xin xét xử của Mục 37.7(f) và Mục 37.8(c) và (d) áp dụng cho các đơn xin xét xử nhanh. Các phiên xét xử sẽ được tiến hành theo các thủ tục sau:

(1) Thời gian xét xử. Phiên xét xử phải được tổ chức trong vòng hai mươi mốt (21) ngày kể từ ngày nộp đơn đồng ý bằng văn bản của tất cả các bên. Mức độ dịch vụ nhà ở được cung cấp cho các đơn vị cho thuê của người thuê nhà sẽ không bị giảm trong khoảng thời gian giữa thời điểm nộp đơn thỉnh cầu và thời điểm kết thúc phiên xét xử.

(2) Hợp nhất. Trong phạm vi lớn nhất có thể và chỉ với sự đồng ý của các bên, các phiên điều trần liên quan đến một tòa nhà nhất định sẽ được hợp nhất.

(3) Tiến hành phiên điều trần. Phiên điều trần sẽ được tiến hành bởi một Thẩm phán Luật Hành chính do Hội đồng chỉ định. Cả hai bên có thể cung cấp các tài liệu, lời khai, tuyên bố bằng văn bản hoặc bằng chứng khác có liên quan đến quá trình tố tụng. Các điều khoản của các bên theo yêu cầu của Mục 37.8A(b)(1), (b)(4) và (b)(5) sẽ được yêu cầu làm bằng chứng. Các yêu cầu về gánh nặng chứng minh được nêu trong Mục 37.7 và 37.8 được áp dụng cho các loại phiên điều trần trong Mục 37.8A(b) ở trên. Không được lưu giữ bất kỳ hồ sơ nào về phiên điều trần cho bất kỳ mục đích nào.

(4) Lệnh của Thẩm phán Luật Hành chính. Dựa trên tất cả các tiêu chí được nêu trong Mục 37.7(4) và 37.8(e)(4) điều chỉnh đơn thỉnh cầu, Thẩm phán Luật Hành chính sẽ ra lệnh bằng văn bản chậm nhất là mười (10) ngày sau phiên điều trần. Thẩm phán Luật Hành chính sẽ không đưa ra bất kỳ phát hiện nào về sự kiện. Thẩm phán Luật Hành chính sẽ ra lệnh thanh toán hoặc hoàn trả số tiền nợ cho một bên hoặc các bên, nếu có số tiền nợ, trong khoảng thời gian không quá bốn mươi lăm (45) ngày.

(5) Tạm hoãn lệnh. Lệnh của Thẩm phán Luật Hành chính sẽ được tạm hoãn trong mười lăm (15) ngày kể từ ngày ban hành. Trong thời gian này, bất kỳ bên nào cũng có thể nộp đơn phản đối lệnh bằng văn bản lên Hội đồng. Nếu Hội đồng nhận được phản đối như vậy trong thời gian này, lệnh sẽ tự động bị giải thể và bên nộp đơn có thể nộp lại đơn để xét xử theo bất kỳ thủ tục xét xử phù hợp nào khác được nêu trong chương này.

(6) Tính chất cuối cùng của Lệnh của Thẩm phán Luật Hành chính. Nếu không có phản đối nào đối với lệnh của Thẩm phán Luật Hành chính được đưa ra theo Mục (c)(5) ở trên, lệnh sẽ trở thành lệnh cuối cùng. Lệnh không phải là đối tượng kháng cáo lên Hội đồng theo Mục 37.8(f) cũng như không phải là đối tượng xem xét lại của tòa án theo

Mục 37.8(f)(9).

MỤC 37.8B Thủ tục kháng cáo và điều trần khẩn cấp đối với các cải thiện cơ bản phát sinh từ công việc chống động đất trên các tòa nhà xây bằng đá không được gia cố theo Chương 14 và 15 của Bộ luật xây dựng, trong đó Chủ nhà thực hiện công việc bằng Khoản vay trái phiếu UMBBond.

Phần này bao gồm các thủ tục độc quyền cho tất cả các phiên điều trần liên quan đến việc chứng nhận các cải tiến vốn được mô tả ở trên. Các chủ nhà thực hiện công việc đó mà không có khoản vay trái phiếu UMB phải tuân theo các thủ tục chứng nhận cải tiến vốn được nêu trong Mục 37.7 ở trên.

(a) Yêu cầu chứng nhận. Chủ nhà phải hoàn thành các cải tiến cơ bản theo yêu cầu của Chương 14 và 15 của Bộ luật xây dựng. Các yêu cầu chứng nhận của Mục 37.7(b)(2) và (b)(3) cũng được áp dụng.

(b) Phân bổ khấu hao và chi phí; Lãi suất. Chi phí sẽ được phân bổ đều cho mỗi đơn vị và được khấu hao trong một ~~mười (10)~~ thời hạn hai mươi (20) năm hoặc thời hạn của bất kỳ khoản vay nào được vay để cải thiện vốn, tùy theo thời hạn nào dài hơn. Lãi suất sẽ được giới hạn ở mức lãi suất thực tế được tính cho khoản vay và trong mọi trường hợp không được vượt quá 10% mỗi năm.

(c) Các hạng mục đủ điều kiện, Chi phí. Chỉ những hạng mục cần thiết để tuân thủ Chương 14 và 15 của Bộ luật Xây dựng mới được chứng nhận. Chi phí cho phép của các hạng mục đó không được vượt quá chi phí được nêu trong ấn phẩm của Văn phòng Kế hoạch và Phát triển Kinh tế của Thị trưởng về phạm vi chi phí ước tính cho bu lông cộng với việc cải tạo theo nguyên mẫu xây dựng và/hoặc các loại hoạt động xây dựng đủ điều kiện.

(d) Thủ tục điều trần. Các thủ tục nộp đơn của Mục 37.7(f) áp dụng cho các đơn xin điều trần cải thiện vốn nhanh này; tuy nhiên, với điều kiện là chủ nhà không phải trả phí nộp đơn vì Hội đồng sẽ không thuê người ước tính. Các phiên điều trần sẽ được tiến hành theo các thủ tục sau:

(1) Thời gian xét xử; Hợp nhất; Tiến hành xét xử. Phiên xét xử phải được tổ chức trong vòng hai mươi mốt (21) ngày kể từ ngày nộp đơn. Các thủ tục hợp nhất và tiến hành xét xử của Mục 37.7(g)(2) và (g)(3) được áp dụng.

(2) Quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính. Theo yêu cầu của phần này, Thẩm phán Luật Hành chính sẽ đưa ra kết luận về việc liệu việc tăng tiền thuê nhà được đề xuất có hợp lý hay không dựa trên những cân nhắc sau:

(A) Đơn xin và các giấy tờ hỗ trợ;

(B) Bằng chứng được trình bày tại phiên điều trần xác định cả phạm vi và chi phí của công việc đã thực hiện; và

(D) Người thuê nhà phản đối rằng công việc chưa được hoàn thành; và (E) Bất kỳ yếu tố liên quan nào khác mà Hội đồng quản trị sẽ chỉ định trong các quy tắc và quy định.

(3) Phát hiện thực tế; Hiệu lực của Quyết định. Thẩm phán Luật hành chính sẽ đưa ra phát hiện thực tế bằng văn bản, các bản sao sẽ được gửi qua thư trong vòng hai mươi mốt (21) ngày kể từ phiên điều trần. Quyết định của Thẩm phán Luật hành chính là quyết định cuối cùng trừ khi Hội đồng hủy bỏ quyết định đó khi kháng cáo.

(e) Khiếu nại. Bất kỳ bên nào cũng có thể khiếu nại quyết định của Thẩm phán Luật Hành chính theo các yêu cầu của Mục 37.8(f)(1),(f)(2) và (f)(3). Hội đồng sẽ quyết định có chấp nhận khiếu nại hay không trong vòng hai mươi mốt (21) ngày.

(1) Thời gian của Phiên điều trần kháng cáo; Thông báo cho các bên; Biên bản; Tiến hành Phiên điều trần. Các thủ tục kháng cáo của Mục 37.8 (f)(5), (f)(6), (f)(7), (f)(8) và (f)(9) được áp dụng; tuy nhiên, với điều kiện là quyết định của Hội đồng phải được đưa ra trong vòng hai mươi (20) ngày kể từ phiên điều trần.

(2) Tăng tiền thuê nhà. Chủ nhà không được áp dụng bất kỳ mức tăng tiền thuê nhà nào đã được chấp thuận

bởi Hội đồng khi kháng cáo mà không cần thông báo trước ít nhất sáu mươi (60) ngày cho người thuê nhà.

PHẦN HAI: TÍNH CHẤT TÁCH BIỆT

Nếu bất kỳ điều khoản nào của sắc lệnh sáng kiến này hoặc việc áp dụng điều khoản đó đối với bất kỳ người hoặc hoàn cảnh nào bị bất kỳ tòa án có thẩm quyền nào coi là vi hiến hoặc không hợp lệ, thì sự không hợp lệ đó sẽ không ảnh hưởng đến các điều khoản khác của sắc lệnh sáng kiến và các điều khoản của sắc lệnh sáng kiến này được tuyên bố là có thể tách rời.

Chuyên gia tư vấn nghiên cứu nhà ở được lựa chọn - Tháng 9 năm 2000 - 24/10/00

TƯ VẤN NGHIÊN CỨU NHÀ Ở ĐƯỢC CHỌN
Tháng 9 năm 2000

Công ty tư vấn Bay Area Economics (BAE) đã được chọn để tiến hành Nghiên cứu nhà ở.

BAE là một chuyên gia được công nhận trong lĩnh vực phân tích dữ liệu nhà ở giá rẻ, chính sách và tiền phát triển dự án. Họ đã làm việc cho nhiều tổ chức khác nhau, bao gồm Tiểu bang Washington và Oregon, Cơ quan Phát triển Trung tâm thành phố Miami, Hội đồng Thuê nhà Berkeley, Cơ quan Tái phát triển San Francisco, Liên minh vì Nhà ở Tốt hơn và Văn phòng Nhà ở của Thị trưởng.

Đội ngũ nhân viên chủ chốt của BAE bao gồm bà Janet Smith-Heimer, Hiệu trưởng điều hành, Raymond Kennedy, Cộng sự cấp cao và Paul Peninger, Cộng sự và Ener Chiu, Nhà phân tích. John Landis, Tiến sĩ và Michael Smith-Heimer, Tiến sĩ, cả hai đều là giáo sư về Quy hoạch đô thị và khu vực tại UC Berkeley sẽ đóng vai trò cố vấn cho nghiên cứu này.

BAE cũng sẽ hợp tác với Dyett & Bhatia, một công ty tại San Francisco từ năm 1976 chuyên về các dịch vụ quy hoạch đô thị cho các thành phố và các cơ quan địa phương và khu vực khác. Rajeev Bhatia, AICP sẽ là nhân viên chủ chốt của công ty hỗ trợ BAE.

Hợp đồng sẽ được hoàn tất vào tháng 10/tháng 11 và nghiên cứu sẽ được tiến hành vào cuối tháng 11 hoặc đầu tháng 12. Sắc lệnh quy định thời hạn một năm để tiến hành và báo cáo nghiên cứu.

Costa Hawkins Tu chính án cho Sắc lệnh Thuê nhà Trở thành Luật ngày 2 tháng 7 năm 2000 - 7/2/00

Costa Hawkins Tu chính án cho Sắc lệnh Thuê nhà trở thành Luật ngày 2 tháng 7 năm 2000

Sau đây là phiên bản đầy đủ của Sắc lệnh, Số 116-00, được Hội đồng Giám sát thông qua để điều chỉnh Sắc lệnh Thuê nhà theo các sửa đổi của Cơ quan Lập pháp Tiểu bang được gọi là các sửa đổi của Costa-Hawkins. Bản tóm tắt của cơ quan lập pháp được theo sau bởi Sắc lệnh đã được sửa đổi, với các phần bổ sung được gạch chân và các phần bị xóa nằm trong ((dấu ngoặc kép)).

Những sửa đổi này có hiệu lực từ ngày 2 tháng 7 năm 2000.

TÓM TẮT VĂN BẢN LẬP PHÁP

SỐ TỆP 991315

[Tuân thủ Đạo luật Nhà ở cho thuê Costa-Hawkins; Làm rõ các Điều khoản về Phí thuê nhà]

THIẾT LẬP GIÁ THUÊ BAN ĐẦU hoặc THI HÀNH LỆNH CẤM CHO THUÊ LẠI/NHƯỢNG QUYỀN;

CHẤM DỨT HOẶC KHÔNG GIA HẠN HỢP ĐỒNG CỦA CHỦ SỞ HỮU HOẶC THỎA THUẬN ĐÃ GHI LẠI VỚI CƠ QUAN CHÍNH PHỦ CUNG CẤP GIỚI HẠN TIỀN THUÊ CHO NGƯỜI THUÊ ĐỦ ĐIỀU KIỆN YÊU CẦU THÔNG BÁO BẰNG VĂN BẢN TRƯỚC 90 NGÀY CHO NGƯỜI THUÊ, VÀ CHỦ SỞ HỮU KHÔNG ĐƯỢC ĐẶT GIÁ THUÊ BAN ĐẦU CHO ĐƠN VỊ BỊ ẢNH HƯỞNG TRONG BA NĂM TRỪ KHI ĐƯỢC CHỈ ĐỊNH. CŨNG VẬY, sửa đổi chương 37A của luật hành chính San Francisco "Phí trọng tài và ổn định tiền thuê nhà ở" BẰNG CÁCH SỬA ĐỔI §37a.1 ĐỂ QUY ĐỊNH RẰNG CÁC KHOẢN PHÍ VẪN ÁP DỤNG CHO CÁC ĐƠN VỊ ĐƯỢC XÁC ĐỊNH MIỄN CÁC ĐIỀU KHOẢN KIỂM SOÁT TIỀN THUÊ NHƯNG KHÔNG ÁP DỤNG CÁC ĐIỀU KHOẢN KHÁC CỦA CHƯƠNG 37.

Theo Đạo luật Nhà ở cho thuê Costa-Hawkins ("Costa-Hawkins", Bộ luật Dân sự California §§1954.50 trở đi), hầu hết các nhà ở gia đình đơn lẻ và chung cư không còn phải tuân theo các điều khoản kiểm soát tiền thuê nhà của "Sắc lệnh ổn định và trọng tài tiền thuê nhà ở" của San Francisco (Bộ luật Hành chính Chương 37).

Cơ quan lập pháp California gần đây đã sửa đổi Costa-Hawkins thông qua việc thông qua Dự luật Thượng viện 1098, hiện đã được Thống đốc ký. Những sửa đổi này sẽ có hiệu lực vào ngày 1 tháng 1 năm 2000. ("SB1098," Stats. 1999, Ch. 590, sửa đổi Bộ luật Dân sự §1954.53 và thêm §1954.535.)

Bộ luật này sẽ điều chỉnh Bộ luật Hành chính theo Costa-Hawkins, bao gồm các sửa đổi năm 1999 và thực hiện các điều khoản có liên quan.

Bộ luật hành chính Chương 37 sẽ được sửa đổi thông qua Mục 1 và 2 của luật này. Mục 1 sẽ sửa đổi định nghĩa về "đơn vị cho thuê" trong §37.2(r)(5) và (7) để xác định và công nhận Costa-Hawkins, cùng với các điều khoản thực hiện trong §37(d). Mục 2 sẽ sửa đổi §37.3 để công nhận và thực hiện Costa-Hawkins nhiều hơn nữa, như sau:

§37.3(d)(1), song song với các điều khoản có liên quan của Bộ luật Dân sự §1954.52, sẽ quy định rằng chủ sở hữu có thể thiết lập mức giá thuê ban đầu và tất cả các mức giá thuê tiếp theo cho hầu hết các nhà ở gia đình đơn lẻ và chung cư, mà không cần tuân thủ các giới hạn tăng tiền thuê theo quy định khác trong Chương 37. Các ngoại lệ đối với việc bãi bỏ kiểm soát tiền thuê này bao gồm --

Các đơn vị có người thuê trước ngày 1 tháng 1 năm 1996, theo định nghĩa; và,

Các đơn vị có hành vi vi phạm nghiêm trọng về sức khỏe, an toàn, phòng cháy chữa cháy hoặc quy định xây dựng trong thời gian dài, theo định nghĩa.

§37.3(d)(2), song song với các điều khoản có liên quan của Bộ luật Dân sự §1954.53, sẽ cho phép tăng tiền thuê trong các đơn vị được kiểm soát tiền thuê khi cho thuê lại hoặc chuyển nhượng cụ thể, mặc dù các khoản tăng như vậy có thể không được phép theo Chương 37. Tuy nhiên, trừ khi người thuê là bên tham gia hợp đồng thuê/cho thuê lại thông báo cho chủ sở hữu bằng văn bản, việc chủ sở hữu chấp nhận tiền thuê không từ bỏ quyền của chủ sở hữu trong việc thiết lập tiền thuê ban đầu khi cho thuê lại/chuyển nhượng hoặc thực thi lệnh cấm cho thuê lại/chuyển nhượng. Các trường hợp ngoại lệ đối với việc tăng tiền thuê được phép khi cho thuê lại/chuyển nhượng bao gồm:

Các đơn vị có người thuê trước ngày 1 tháng 1 năm 1996, theo định nghĩa; và,

Các đơn vị có hành vi vi phạm nghiêm trọng về sức khỏe, an toàn, phòng cháy chữa cháy hoặc quy định xây dựng trong thời gian dài, theo định nghĩa.

§37.3(d)(3), song song với các sửa đổi SB1098 đối với Bộ luật Dân sự §1954.53(a)(1)(A) và (B) và việc bổ sung Bộ luật Dân sự §1954.535, sẽ quy định rằng nếu chủ sở hữu chấm dứt hoặc không gia hạn hợp đồng hoặc thỏa thuận đã ghi nhận với cơ quan chính phủ cung cấp giới hạn tiền thuê cho những người thuê đủ điều kiện (chẳng hạn như hợp đồng loại Mục 8), thì những người thuê đó có quyền được thông báo bằng văn bản trước 90 ngày về việc chấm dứt hợp đồng/thỏa thuận/không gia hạn. Hơn nữa, chủ sở hữu không được đặt tiền thuê ban đầu cho một đơn vị bị ảnh hưởng trong ba năm (tức là, một đơn vị như vậy phải tuân theo các điều khoản kiểm soát tiền thuê của Chương 37), ngoại trừ trong những tình huống hạn chế, tiền thuê có thể được điều chỉnh bởi hợp đồng/thỏa thuận của chính phủ sau đó.

Mục 3 của luật này sẽ sửa đổi §37A.1 của Bộ luật hành chính Chương 37A "Phí trọng tài và ổn định tiền thuê nhà ở" để quy định rằng các khoản phí này vẫn được áp dụng cho các đơn vị được Costa-Hawkins miễn trừ khỏi các điều khoản hạn chế tăng tiền thuê (nhưng không phải từ các điều khoản khác) của Chương 37.

Văn bản luật này cũng bao gồm những sửa đổi kỹ thuật không mang tính chất thực chất để tuân thủ việc đánh số lại.

[Tuân thủ Đạo luật Nhà ở cho thuê Costa-Hawkins; Làm rõ các Điều khoản về Phí thuê nhà]

SỬA ĐỔI luật hành chính San Francisco CHƯƠNG 37 "SẮC LỆNH ỔN ĐỊNH TIỀN THUÊ NHÀ Ở VÀ TRỌNG TÀI" BẰNG CÁCH SỬA ĐỔI §37.2 VÀ §37.3 Để THỰC HIỆN VÀ TUÂN THỦ ĐẠO LUẬT CHO THUÊ NHÀ Ở COSTA-HAWKINS (BỘ LUẬT DÂN SỰ CALIFORNIA §§1954.50, v.v.), BẰNG CÁCH LOẠI BỎ GIÁ THUÊ CỦA HẦU HẾT CÁC NHÀ Ở GIA ĐÌNH ĐƠN LẺ VÀ NHÀ CHUNG CƯ KHỎI QUYỀN KIỂM SOÁT TIỀN THUÊ SAU NHỮNG NGÀY CỤ THỂ VÀ BẰNG CÁCH CHO PHÉP tăng tiền thuê nhà đối với các đơn vị được kiểm soát tiền thuê nhà KHI CHO THUÊ LẠI HOẶC CHUYỂN NHƯỢNG ĐÃ CẦN BIẾT. tuy nhiên, các ĐƠN VỊ CỤ THỂ CÓ VI PHẠM NGHIÊM TRỌNG VỀ MÃ SỐ Y TẾ, AN TOÀN, CHÁY CHÁY HOẶC XÂY DỰNG sẽ bị loại trừ; TRỪ KHI NGƯỜI THUÊ NHÀ LÀ BÊN TRONG THỎA THUẬN THUÊ/CHO THUÊ NHÀ THÔNG BÁO CHO CHỦ SỞ HỮU BẰNG VĂN BẢN, việc CHỦ SỞ HỮU CHẤP NHẬN TIỀN THUÊ NHÀ KHÔNG TỪ BỎ QUYỀN CỦA CHỦ SỞ HỮU ĐỂ THIẾT LẬP TIỀN THUÊ BAN ĐẦU hoặc THI HÀNH LỆNH CẤM CHO THUÊ LẠI/NHƯỢNG QUYỀN; CHẤM DỨT HOẶC KHÔNG GIA HẠN HỢP ĐỒNG CỦA CHỦ SỞ HỮU HOẶC THỎA THUẬN ĐÃ GHI LẠI VỚI CƠ QUAN CHÍNH PHỦ CUNG CẤP GIỚI HẠN TIỀN THUÊ CHO NGƯỜI THUÊ ĐỦ ĐIỀU KIỆN YÊU CẦU THÔNG BÁO BẰNG VĂN BẢN TRƯỚC 90 NGÀY CHO NGƯỜI THUÊ, VÀ CHỦ SỞ HỮU KHÔNG ĐƯỢC ĐẶT GIÁ THUÊ BAN ĐẦU CHO ĐƠN VỊ BỊ ẢNH HƯỞNG TRONG BA NĂM TRỪ KHI ĐƯỢC CHỈ ĐỊNH. CŨNG VẬY, sửa đổi chương 37A của luật hành chính San Francisco "Phí trọng tài và ổn định tiền thuê nhà ở" BẰNG CÁCH SỬA ĐỔI §37a.1 ĐỂ QUY ĐỊNH RẰNG CÁC KHOẢN PHÍ VẪN ÁP DỤNG CHO CÁC ĐƠN VỊ ĐƯỢC XÁC ĐỊNH MIỄN CÁC ĐIỀU KHOẢN KIỂM SOÁT TIỀN THUÊ NHƯNG KHÔNG ÁP DỤNG CÁC ĐIỀU KHOẢN KHÁC CỦA CHƯƠNG 37.

Lưu ý: Phần bổ sung được gạch chân; phần xóa được đặt trong ((dấu ngoặc đơn)).

Được sự chấp thuận của Người dân Thành phố và Quận San Francisco:

Mục 1. Chương 37 của Bộ luật Hành chính San Francisco được sửa đổi bằng cách sửa đổi Mục 37.2 để đọc như sau:

MỤC 37.2. ĐỊNH NGHĨA.

(a) Tiền thuê cơ bản.

(1) Tiền thuê nhà được tính cho người thuê khi bắt đầu cư trú cộng với bất kỳ khoản tăng tiền thuê nhà nào được phép và áp dụng theo Chương này; tuy nhiên, tiền thuê cơ sở đó không bao gồm các khoản tăng được áp dụng theo Mục 37.7 bên dưới hoặc các khoản chuyển nhượng tiện ích hoặc chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung theo Mục 37.2(q) bên dưới. Tiền thuê cơ sở cho người thuê các đơn vị cho thuê RAP tại các khu vực được chỉ định vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 1977, sẽ là tiền thuê được thiết lập theo Mục 32.73-1 của Bộ luật Hành chính San Francisco. Tiền thuê tăng do Giám đốc Hành chính cấp cao khấu hao khoản vay RAP tại một khu vực được chỉ định vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 1977, sẽ không được bao gồm trong tiền thuê cơ sở.

(2) Từ ngày có hiệu lực của Pháp lệnh này trở đi, tiền thuê cơ bản đối với người thuê nhà ở đơn vị cho thuê đã nhận được một số hỗ trợ tiền thuê nhà theo dự án hoặc theo người thuê nhà sẽ như sau:

(A) Đối với hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà:

(i) Đối với bất kỳ người thuê nhà nào nhận được hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà kể từ ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này (trừ trường hợp tiền thuê nhà do người thuê nhà phải trả là một tỷ lệ cố định trên thu nhập của người thuê nhà, chẳng hạn như trong chương trình chứng chỉ Mục 8 và chương trình trợ cấp tiền thuê nhà cho chương trình HOPWA) và tiếp tục nhận được hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà sau ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này, tiền thuê cơ bản cho mỗi đơn vị do người thuê nhà đó cư trú sẽ là tiền thuê phải trả cho đơn vị đó theo hợp đồng Thanh toán hỗ trợ nhà ở, đã sửa đổi, giữa Cơ quan nhà ở San Francisco và chủ nhà ("Hợp đồng HAP") đối với đơn vị đó ngay trước ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này ("Tiền thuê theo hợp đồng HAP").

(B) Đối với bất kỳ người thuê nào chiếm giữ một đơn vị khi Hợp đồng HAP dựa trên dự án hết hạn hoặc chấm dứt vì bất kỳ lý do gì, theo Mục 8 của Đạo luật Nhà ở Hoa Kỳ năm 1937 (42 USC §1437f, đã sửa đổi), tiền thuê cơ bản cho mỗi đơn vị như vậy sau khi hết hạn hoặc chấm dứt sẽ là "tiền thuê theo hợp đồng" có hiệu lực đối với đơn vị đó ngay trước khi Hợp đồng HAP dựa trên dự án hết hạn hoặc chấm dứt.

(C) Đối với bất kỳ người thuê nhà nào chiếm giữ một đơn vị khi trả trước hoặc hết hạn bất kỳ khoản thế chấp nào được Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ ("HUD") bảo hiểm, bao gồm nhưng không giới hạn ở các khoản thế chấp được cung cấp theo Mục 221(d)(3), 221(d)(4) và 236 của Đạo luật Nhà ở Quốc gia (12 USC §1715z-1), tiền thuê cơ bản cho mỗi đơn vị đó sẽ là "phí thuê cơ bản" (được mô tả trong 12 USC 1715z-1(f), hoặc luật kế nhiệm) có hiệu lực đối với đơn vị đó ngay trước khi trả trước khoản thế chấp, khoản phí này không bao gồm "khoản thanh toán giảm lãi suất" được quy cho đơn vị đó trước khi trả trước khoản thế chấp hoặc hết hạn.

(b) Hội đồng. Hội đồng trọng tài và ổn định tiền thuê nhà ở.

(c) Cải thiện vốn. Những cải thiện đó làm tăng đáng kể giá trị của bất động sản, kéo dài đáng kể tuổi thọ hữu ích của bất động sản hoặc thích ứng với mục đích sử dụng mới và có thể được khấu hao trong suốt thời gian hữu ích của việc cải thiện tòa nhà.

(d) CPI. Chỉ số giá tiêu dùng cho tất cả người tiêu dùng thành thị tại Khu vực đô thị San Francisco-Oakland, Bộ Lao động Hoa Kỳ.

(e) Các biện pháp tiết kiệm năng lượng. Công việc được thực hiện theo yêu cầu của Điều 12 của Bộ luật nhà ở San Francisco.

(f) Người điều trần. Một người do Hội đồng chỉ định, người phân xử các tranh chấp về tăng tiền thuê nhà.

(g) Dịch vụ nhà ở. Dịch vụ nhà ở. Các dịch vụ do chủ nhà cung cấp liên quan đến việc sử dụng hoặc cư trú tại một đơn vị cho thuê bao gồm nhưng không giới hạn ở: sửa chữa; thay thế; bảo trì; sơn; ánh sáng; nhiệt; nước; dịch vụ thang máy; tiện nghi giặt là và các đặc quyền; dịch vụ lao công; dọn rác; đồ đạc; điện thoại; bãi đậu xe; các quyền được phép của người thuê theo thỏa thuận, bao gồm quyền có một số lượng người cư trú cụ thể, dù là rõ ràng hay ngụ ý, và bất kể thỏa thuận có cấm cho thuê lại và/hoặc chuyển nhượng hay không; và bất kỳ quyền lợi, đặc quyền hoặc tiện nghi nào khác.

(i) Thành viên. Một thành viên của Ban ổn định và trọng tài tiền thuê nhà ở.

(k) Tiêu chuẩn thanh toán. Số tiền do Cơ quan nhà ở San Francisco xác định được sử dụng để xác định số tiền hỗ trợ do Cơ quan nhà ở San Francisco trả thay cho người thuê nhà theo Chương trình chứng từ Mục 8 (24 CFR Phần 887).

(l) RAP. Chương trình cho vay cải tạo nhà ở (Chương 32, Bộ luật hành chính San Francisco).

(m) Đơn vị cho thuê RAP. Các đơn vị nhà ở dân dụng phải chịu các khoản vay RAP theo Chương 32, Bộ luật hành chính San Francisco.

(n) Sở Bất động sản. Một sở của thành phố tại Thành phố và Quận San Francisco.

(p) Tiền thuê. Khoản cân nhắc, bao gồm bất kỳ khoản tiền thưởng, lợi ích hoặc tiền boa nào, do chủ nhà yêu cầu hoặc nhận được cho hoặc liên quan đến việc sử dụng hoặc chiếm dụng một đơn vị cho thuê, hoặc việc chuyển nhượng hợp đồng thuê cho một đơn vị như vậy, bao gồm nhưng không giới hạn ở số tiền yêu cầu hoặc trả cho việc đỗ xe, trang bị, dịch vụ thực phẩm, dịch vụ nhà ở các loại hoặc cho thuê lại.

(q) Tăng tiền thuê nhà. Bất kỳ khoản tiền bổ sung nào được yêu cầu hoặc trả cho tiền thuê nhà như được định nghĩa trong mục (p) ở trên, hoặc bất kỳ khoản giảm nào trong các dịch vụ nhà ở mà không có khoản giảm tương ứng trong số tiền được yêu cầu hoặc trả cho tiền thuê nhà; tuy nhiên, với điều kiện là (1) khi chủ nhà đã trả tiền tiện ích của người thuê nhà và chi phí tiện ích đó tăng lên, thì việc chủ nhà chuyển cho người thuê nhà các chi phí tăng đó không cấu thành việc tăng tiền thuê nhà; và (2) khi có sự thay đổi trong thuế tài sản của chủ nhà do một biện pháp bỏ phiếu được cử tri chấp thuận giữa ngày 1 tháng 11 năm 1996 và ngày 30 tháng 11 năm 1998, thì việc chủ nhà chuyển các chi phí tăng đó theo Chương này không cấu thành việc tăng tiền thuê nhà.

(r) Đơn vị cho thuê. Tất cả các đơn vị nhà ở tại Thành phố và Quận San Francisco cùng với đất đai và các tòa nhà phụ trợ, và tất cả các dịch vụ nhà ở, đặc quyền, đồ đạc và tiện nghi được cung cấp liên quan đến việc sử dụng hoặc cư trú của chúng, bao gồm cả nhà để xe và bãi đậu xe. Thuật ngữ "đơn vị cho thuê" không bao gồm:

(1) Nhà ở tại khách sạn, nhà nghỉ, nhà trọ, nhà du lịch, nhà trọ và nhà trọ, với điều kiện là tại thời điểm một nơi ở đã được người thuê chiếm giữ trong 32 ngày liên tục trở lên, nơi ở đó sẽ trở thành một đơn vị cho thuê theo các điều khoản của Chương này; ngoài ra, không có chủ nhà nào được đưa ra hành động để thu hồi quyền sở hữu đơn vị đó nhằm tránh việc đơn vị đó nằm trong các điều khoản của Chương này. Một vụ trục xuất vì mục đích không được phép theo Mục 37.9(a) sẽ được coi là một hành động để thu hồi quyền sở hữu nhằm tránh việc đơn vị đó nằm trong các điều khoản của Chương này;

(2) Các đơn vị nhà ở trong hợp tác xã phi lợi nhuận do phần lớn cư dân sở hữu, chiếm giữ và kiểm soát hoặc các đơn vị nhà ở do một công ty phúc lợi công cộng phi lợi nhuận sở hữu duy nhất do một hội đồng quản trị quản lý, phần lớn trong số đó là cư dân của các đơn vị nhà ở và nơi mà điều lệ công ty yêu cầu rằng việc tăng tiền thuê phải được đa số cư dân chấp thuận;

(3) Chỗ ở tại bất kỳ bệnh viện, tu viện, nhà nguyện, cơ sở chăm sóc mở rộng, nhà thương điên, cơ sở chăm sóc lưu trú hoặc cơ sở chăm sóc sức khỏe ban ngày dành cho người lớn tuổi nào phải được vận hành theo giấy phép do Sở Dịch vụ Xã hội California cấp, theo yêu cầu của Chương 3.2 và 3.3 về Sức khỏe và An toàn của California; hoặc trong ký túc xá do một cơ sở giáo dục đại học, trường trung học hoặc trường tiểu học sở hữu và điều hành;

(4) Ngoại trừ những quy định trong Tiểu mục (A) và (B), các đơn vị nhà ở có tiền thuê được kiểm soát hoặc điều chỉnh bởi bất kỳ đơn vị, cơ quan hoặc thẩm quyền nào của chính phủ, ngoại trừ những đơn vị không được trợ cấp và/hoặc không được hỗ trợ được Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ bảo hiểm; tuy nhiên, với điều kiện là các đơn vị trong các tòa nhà xây bằng đá không được gia cố đã trải qua quá trình gia cố chống động đất theo Chương 14 và 15 của Bộ luật Xây dựng vẫn phải tuân theo các Sắc lệnh về Tiền thuê nhà trong phạm vi mà sắc lệnh đó không xung đột với chương trình trái phiếu gia cố chống động đất hoặc với các thỏa thuận cho vay của chương trình hoặc với bất kỳ quy định nào được ban hành theo đó;

(A) Cho mục đích của Mục 37.2, 37.3(a)(10)(A), 37.4, 37.5, 37.6. 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A và 37.13, và các điều khoản trọng tài của Mục 37.8 và 37.8A chỉ áp dụng cho các điều khoản của Mục 37.3(a)(10)(A), thuật ngữ "đơn vị cho thuê" sẽ bao gồm các đơn vị do người nhận trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê chiếm giữ khi chương trình trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê không thiết lập phần tiền thuê cơ bản của người thuê là một tỷ lệ phần trăm cố định trong thu nhập của người thuê, chẳng hạn như trong chương trình chứng từ Mục 8 và chương trình "Thuê nhà vượt quá FMR" được định nghĩa trong 24 CFR §982.4;

(B) Cho mục đích của Mục 37.2, 37.3(a)(10)(B), 37.4, 37.5, 37.6, 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A và 37.13, thuật ngữ "đơn vị cho thuê" sẽ bao gồm các đơn vị do người nhận trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà chiếm giữ, trong đó tiền thuê nhà do người thuê nhà phải trả theo chương trình trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà là một tỷ lệ cố định trong thu nhập của người thuê nhà; chẳng hạn như trong chương trình chứng chỉ Mục 8 và chương trình trợ cấp tiền thuê nhà cho chương trình Cơ hội nhà ở cho Người mắc bệnh AIDS ("HOPWA") (42 USC §12901 trở đi, đã sửa đổi).

(5) Các đơn vị cho thuê nằm trong một công trình mà giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp lần đầu sau ngày có hiệu lực của sắc lệnh này, ngoại trừ những trường hợp được quy định ((trong)) đối với một số loại đơn vị và nhà ở theo Mục 37.3(d) và Mục 37.9A(b) của Chương này;

(6) Các đơn vị nhà ở trong một tòa nhà đã trải qua quá trình cải tạo đáng kể sau ngày có hiệu lực của sắc lệnh này; tuy nhiên, các đơn vị cho thuê RAP không phải tuân theo miễn trừ này.

(7) Nhà ở hoặc đơn vị khác phải tuân theo Chương 37 này, trong phạm vi nhà ở hoặc đơn vị đó được miễn một phần hoặc toàn bộ khỏi các hạn chế tăng tiền thuê theo Đạo luật Nhà ở cho thuê Costa-Hawkins (Bộ luật Dân sự California, Mục 1954.50, v.v.) và/hoặc Bộ luật Hành chính San Francisco, Mục 37.3(d).

(u) Hỗ trợ tiền thuê nhà theo Người thuê nhà. Hỗ trợ tiền thuê nhà được cung cấp trực tiếp cho người thuê nhà hoặc trực tiếp cho chủ nhà thay mặt cho một người thuê nhà cụ thể, bao gồm nhưng không giới hạn ở các giấy chứng nhận và chứng từ được cấp theo Mục 8 của Đạo luật Nhà ở Hoa Kỳ năm 1937, đã được sửa đổi (42 USC §1437f) và chương trình HOPWA.

(v) Tiện ích. Thuật ngữ "tiện ích" chỉ đề cập đến khí đốt và điện.

Mục 2. Chương 37 của Bộ luật Hành chính San Francisco (Sắc lệnh Ổn định Tiền thuê Nhà ở và Trọng tài) được sửa đổi bằng cách sửa đổi Mục 37.3 để đọc như sau:

MỤC 37.3. GIỚI HẠN TIỀN THUÊ.

(a) Giới hạn tăng tiền thuê nhà đối với Người thuê nhà đang cư trú. Chủ nhà chỉ có thể áp dụng mức tăng tiền thuê nhà đối với người thuê nhà đang cư trú theo quy định dưới đây và theo quy định của Mục 37.3(d):

(1) Tăng tiền thuê nhà hằng năm. Vào ngày 1 tháng 3 hằng năm, Hội đồng sẽ công bố mức tăng CPI trong 12 tháng trước đó, theo Bộ Lao động Hoa Kỳ cung cấp. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng tiền thuê nhà hằng năm không vượt quá mức tiền thuê cơ bản của người thuê nhà quá 60 phần trăm mức tăng đã công bố. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, mức tăng hàng năm được phép không được lớn hơn bảy phần trăm.

(2) Ngân hàng. Một chủ nhà không áp dụng mức tăng tiền thuê hàng năm hoặc bất kỳ phần nào của mức tăng đó có thể tích lũy mức tăng đó và áp dụng số tiền đó vào các ngày kỷ niệm tăng tiền thuê tiếp theo của người thuê nhà. Một chủ nhà, trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 4 năm 1982 đến ngày 29 tháng 2 năm 1984, đã tích lũy mức tăng tiền thuê hàng năm bảy phần trăm (hoặc tăng tiền thuê) hoặc bất kỳ phần nào của mức tăng đó có thể áp dụng mức tăng tích lũy vào các ngày kỷ niệm tăng tiền thuê tiếp theo của người thuê nhà.

(3) Các biện pháp cải thiện vốn, phục hồi và tiết kiệm năng lượng. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng tiền thuê dựa trên chi phí cải thiện vốn, phục hồi hoặc các biện pháp tiết kiệm năng lượng với điều kiện các chi phí đó được chứng nhận theo Mục 37.7 và 37.8B dưới đây; cung cấp thêm rằng khi chủ nhà đã thực hiện gia cố địa chấn theo Chương 14 và 15 của Bộ luật Xây dựng, thì không có khoản tăng nào đối với các cải tiến vốn (bao gồm nhưng không giới hạn ở việc gia cố địa chấn) được vượt quá, trong bất kỳ khoảng thời gian 12 tháng nào, 10 phần trăm tiền thuê cơ bản của người thuê, tùy thuộc vào các quy tắc do Hội đồng thông qua để ngăn ngừa khó khăn cho chủ nhà và cho phép chủ nhà tiếp tục duy trì các tòa nhà của họ trong tình trạng đàng hoàng, an toàn và vệ sinh. Chủ nhà có thể tích lũy bất kỳ khoản tăng được chứng nhận nào vượt quá số tiền này và áp dụng mức tăng trong những năm tiếp theo, tùy thuộc vào giới hạn 10 phần trăm. Không có nội dung nào trong tiểu mục này được hiểu là thay thế bất kỳ quy tắc hoặc quy định nào của Hội đồng liên quan đến các giới hạn về mức tăng dựa trên các cải tiến vốn cho dù được thực hiện riêng lẻ hay kết hợp với các cải tiến gia cố địa chấn theo Chương 14 và 15 của Bộ luật Xây dựng.

(4) Tiện ích. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng dựa trên chi phí tiện ích như quy định tại Mục 37.2(q) ở trên.

(5) Các khoản phí liên quan đến việc sử dụng nước quá mức. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng không quá 50 phần trăm phí sử dụng nước quá mức (tiền phạt) do Sở cấp nước San Francisco áp dụng cho một tòa nhà vì sử dụng nước vượt quá mức phân bổ của Sở cấp nước theo các điều kiện sau:

(A) Chủ nhà cung cấp cho người thuê nhà chứng nhận bằng văn bản rằng những thứ sau đây đã được lắp đặt trong tất cả các đơn vị: (1) các thiết bị cải tạo được lắp đặt cố định được thiết kế để giảm lượng nước sử dụng cho mỗi lần xả hoặc bồn cầu xả nước chậm (1,6 gallon cho mỗi lần xả); (2) vòi hoa sen xả nước chậm cho phép lưu lượng không quá 2,5 gallon mỗi phút; và (3) vòi tạo bọt khí (nơi có thể lắp đặt trên vòi nước hiện tại); và

(C) Chủ nhà cung cấp cho người thuê một bản sao hóa đơn tiền nước cho khoảng thời gian tính tiền phạt. Chỉ những khoản tiền phạt được tính cho khoảng thời gian dịch vụ bắt đầu sau ngày có hiệu lực của sắc lệnh [ngày 20 tháng 4 năm 1991] mới được chuyển cho người thuê. Trong trường hợp tiền phạt phát sinh từ việc phân bổ không phản ánh những thay đổi được ghi nhận về tình trạng cư trú xảy ra sau ngày 1 tháng 3 năm 1991, chủ nhà phải, nếu được người thuê yêu cầu bằng văn bản, nỗ lực thiện chí để kháng cáo việc phân bổ. Các khoản tăng dựa trên tiền phạt sẽ được tính theo tỷ lệ trên mỗi phòng với điều kiện là quyền thuê đã tồn tại trong thời gian phí phạt phát sinh. Những khoản phí như vậy sẽ không trở thành một phần của tiền thuê cơ bản của người thuê nhà. Trong trường hợp hình phạt trong bất kỳ kỳ thanh toán nào phản ánh mức tăng 25 phần trăm trở lên về mức tiêu thụ so với kỳ thanh toán trước đó và khi mức tăng đó dường như không phải do tăng số người ở hoặc bất kỳ mục đích sử dụng nào khác đã biết, chủ nhà không được áp dụng bất kỳ khoản tăng nào dựa trên hình phạt đó trừ khi việc kiểm tra của thợ sửa ống nước được cấp phép hoặc thanh tra của Sở cấp nước không phát hiện ra đường ống nước hoặc rò rỉ khác. Nếu cuộc kiểm tra phát hiện ra rò rỉ, không được áp dụng bất kỳ khoản tăng nào dựa trên hình phạt trong thời gian rò rỉ chưa được sửa chữa.

(C) Số tiền đô la được tính theo Mục (B) sẽ được chia cho tổng số tất cả các đơn vị trong mỗi bất động sản, bao gồm các đơn vị thương mại. Con số đó sẽ được chia cho mười hai tháng, để xác định chi phí hàng tháng cho mỗi đơn vị trong năm thuế đó để hoàn trả trái phiếu nghĩa vụ chung được cử tri chấp thuận từ ngày 1 tháng 11 năm 1996 đến ngày 30 tháng 11 năm 1998.

(D) Chủ nhà có thể chuyển cho mỗi đơn vị trong một bất động sản cụ thể số tiền đô la được tính theo Tiểu mục này (6). Việc chuyển nhượng này chỉ có thể được áp dụng vào ngày kỷ niệm ngày mỗi người thuê nhà cư trú tại bất động sản. Việc chuyển nhượng này sẽ không trở thành một phần của tiền thuê cơ bản của người thuê nhà. Số tiền của mỗi lần chuyển nhượng hàng năm được áp dụng theo Tiểu mục này (6) có thể thay đổi theo từng năm, tùy thuộc vào số tiền được tính theo Tiểu mục (A) đến (C). Mỗi lần chuyển nhượng hàng năm chỉ được áp dụng cho khoảng thời gian mười hai tháng sau khi được áp dụng. Chủ nhà có thể áp dụng việc chuyển nhượng được mô tả trong Tiểu mục này (6) cho một năm thuế cụ thể chỉ đối với những người thuê nhà là cư dân của một bất động sản cụ thể vào ngày 1 tháng 11 của năm thuế áp dụng. Chủ nhà không được áp dụng chế độ chuyển nhượng theo Mục (6) này nếu chủ nhà đã nộp đơn xin hoặc nhận được sự chấp thuận của Hội đồng để tăng tiền thuê theo Mục 37.8(e)(4) đối với chi phí hoạt động và bảo trì tăng thêm trong đó cùng mức tăng thuế tài sản do hoàn trả trái phiếu nghĩa vụ chung đã được bao gồm trong tổng chi phí của năm so sánh.

(E) Hội đồng sẽ có sẵn một mẫu đơn giải thích cách tính toán mức chuyển nhượng.

(F) Chủ nhà phải cung cấp cho người thuê nhà, ít nhất ba mươi (30) ngày trước khi áp dụng việc chuyển nhượng được phép theo Mục (6) này, một bản sao của mẫu đã hoàn thành được mô tả trong Mục (E). Mẫu đã hoàn thành này sẽ được cung cấp ngoài Thông báo tăng tiền thuê theo yêu cầu của Mục 37.3(b)(5). Người thuê nhà có thể yêu cầu tổ chức phiên điều trần theo thủ tục được mô tả trong Mục 37.8 khi người thuê nhà cáo buộc rằng chủ nhà đã áp dụng khoản phí vượt quá các giới hạn được nêu trong Mục (6) này. Trong phiên điều trần như vậy, gánh nặng chứng minh sẽ thuộc về chủ nhà. Người thuê nhà phải nộp đơn yêu cầu liên quan đến việc chuyển nhượng này trong vòng một năm kể từ ngày có hiệu lực của việc chuyển nhượng.

(G) Hội đồng có thể sửa đổi các quy tắc và quy định của mình khi cần thiết để thực hiện Mục (6) này.

(7) Khoản vay RAP. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng tiền thuê do Giám đốc hành chính khấu hao khoản vay RAP trong khu vực được chỉ định vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 1977, theo Chương 32 của Bộ luật hành chính San Francisco.

(8) Tăng thêm. Chủ nhà nào muốn áp dụng bất kỳ mức tăng tiền thuê nào vượt quá mức cho phép nêu trên sẽ phải nộp đơn xin phiên điều trần trọng tài tiền thuê theo Mục 37.8 của Chương này.

Khi tăng tiền thuê được cho phép theo Mục 37.3(a)(9) này, tổng mức tăng tiền thuê cho cả chi phí hoạt động và bảo trì cũng như cải thiện vốn không được vượt quá 10 phần trăm trong bất kỳ khoảng thời gian 12 tháng nào. Nếu mức tăng tiền thuê được phép do chi phí khắc phục và giảm thiểu chì vượt quá 10 phần trăm trong bất kỳ khoảng thời gian 12 tháng nào, viên chức điều trần sẽ áp dụng một phần của mức vượt quá đó cho các chi phí hoạt động và bảo trì đã được chấp thuận cho công việc khắc phục chì và phần còn lại, nếu có, cho các cải thiện vốn đã được chứng nhận, tuy nhiên, mức tăng đó không được vượt quá 10 phần trăm. Chủ nhà có thể tích lũy bất kỳ khoản tăng nào đã được chấp thuận hoặc chứng nhận vượt quá số tiền này, tùy thuộc vào giới hạn 10 phần trăm.

(10) Đối với các đơn vị do người nhận trợ cấp tiền thuê nhà thuê:

(A) Nếu phần tiền thuê cơ bản của người thuê nhà không được tính theo tỷ lệ phần trăm cố định trên thu nhập của người thuê nhà, chẳng hạn như trong chương trình chứng từ Mục 8 và Chương trình Thuê nhà Over-FMR, thì:

(B) Nếu phần chia sẻ của người thuê nhà trong tiền thuê cơ bản được tính là một tỷ lệ phần trăm cố định của thu nhập của người thuê nhà, chẳng hạn như trong chương trình chứng chỉ Mục 8 và chương trình trợ cấp tiền thuê nhà cho chương trình HOPWA, thì các giới hạn tăng tiền thuê nhà trong Mục 37.3(a)(1) và (2) sẽ không áp dụng. Trong những trường hợp như vậy, việc điều chỉnh tiền thuê nhà sẽ được thực hiện chỉ theo các yêu cầu của chương trình hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà.

(1) Phần nào của mức tăng tiền thuê phản ánh mức tăng hàng năm và/hoặc số tiền gửi ngân hàng, nếu có;

(2) Phần nào của mức tăng tiền thuê phản ánh chi phí cho các chi phí vận hành và bảo trì tăng thêm, tiền thuê cho các đơn vị tương đương và/hoặc các biện pháp cải thiện vốn, phục hồi hoặc tiết kiệm năng lượng được chứng nhận theo Mục 37.7;

(4) Phần nào của khoản tăng tiền thuê phản ánh việc khấu hao khoản vay RAP, như được mô tả trong Mục 37.3(a)(7) ở trên.

(5) Tăng tiền thuê nhà không phù hợp. Bất kỳ khoản tăng tiền thuê nhà nào không phù hợp với các quy định của Mục này đều vô hiệu.

(d) Đạo luật Nhà ở cho thuê Costa-Hawkins (Bộ luật Dân sự Mục 1954.50, v.v.). Phù hợp với Đạo luật Nhà ở cho thuê Costa-Hawkins (Bộ luật Dân sự California Mục 1954.50, v.v.) và bất kể có quy định khác theo Chương 37 hay không:

(1) Quyền của chủ sở hữu bất động sản trong việc thiết lập mức giá thuê ban đầu và tất cả các mức giá thuê tiếp theo cho các lô đất có thể chuyển nhượng riêng biệt.

(A) Chủ sở hữu bất động sản nhà ở có thể thiết lập mức giá thuê ban đầu và tất cả các mức giá thuê tiếp theo cho một ngôi nhà hoặc một đơn vị có thể chuyển nhượng riêng biệt với quyền sở hữu đối với bất kỳ đơn vị nhà ở nào khác hoặc là quyền lợi được chia nhỏ trong một phân khu như được chỉ định trong phân khu (b), (d) hoặc (f) của Mục 11004.5 của Bộ luật Kinh doanh và Nghề nghiệp California. Quyền của chủ sở hữu trong việc thiết lập mức giá thuê tiếp theo theo đoạn này sẽ không áp dụng cho một ngôi nhà hoặc đơn vị mà quyền thuê trước đó đã bị chủ sở hữu chấm dứt bằng thông báo theo Mục 1946 của Bộ luật Dân sự California hoặc đã bị chấm dứt khi có thay đổi về các điều khoản của quyền thuê được thông báo theo Mục 827 của Bộ luật Dân sự California: trong những trường hợp như vậy, các điều khoản giới hạn tăng tiền thuê của Chương 37 sẽ tiếp tục áp dụng trong thời hạn của quyền thuê mới trong ngôi nhà hoặc đơn vị đó.

(B) Trường hợp giá thuê ban đầu hoặc giá thuê tiếp theo của một căn hộ hoặc đơn vị theo Mục 37.3(d)(1)(A) được kiểm soát bởi các điều khoản của Chương 37 vào ngày 1 tháng 1 năm 1995, thì điều sau đây sẽ được áp dụng:

(i) Một hợp đồng thuê có hiệu lực vào ngày 31 tháng 12 năm 1995 vẫn phải tuân theo các điều khoản kiểm soát tiền thuê nhà của Chương 37 này và chủ sở hữu không được thiết lập mức giá thuê tiếp theo cho hợp đồng thuê đó.

(ii) Vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 1999, chủ sở hữu có thể thiết lập mức giá thuê ban đầu và tất cả các mức giá thuê tiếp theo cho bất kỳ hợp đồng thuê nào được tạo ra vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 1996.

(C) Quyền của chủ sở hữu trong việc thiết lập mức giá thuê tiếp theo theo Mục 37.3(d)(1) sẽ không áp dụng cho nhà ở hoặc đơn vị có hành vi vi phạm nghiêm trọng về sức khỏe, an toàn, phòng cháy chữa cháy hoặc xây dựng, ngoại trừ những hành vi do thiên tai gây ra, mà cơ quan chính phủ có thẩm quyền đã ban hành trát hầu tòa và vẫn không giảm trong sáu tháng hoặc lâu hơn trước khi nhà ở bị bỏ trống.

(2) Điều kiện để thiết lập mức giá thuê ban đầu khi cho thuê lại hoặc chuyển nhượng. Ngoại trừ những điều được xác định trong Mục phụ 37.3(d)(2) này, không có điều gì trong Mục phụ này hoặc bất kỳ điều khoản nào khác của luật của Thành phố và Quận San Francisco được hiểu là ngăn cản việc thiết lập rõ ràng trong hợp đồng cho thuê hoặc thỏa thuận cho thuê mức giá thuê áp dụng trong trường hợp đơn vị cho thuê thuộc phạm vi đó được cho thuê lại, và không có điều gì trong Mục phụ này được hiểu là làm suy yếu các nghĩa vụ của hợp đồng được ký kết trước ngày 1 tháng 1 năm 1996, tùy thuộc vào những điều sau:

(A) Trường hợp người hoặc những người cư trú ban đầu đã tiếp quản nhà ở hoặc đơn vị theo hợp đồng thuê với chủ sở hữu không còn cư trú thường xuyên tại đó nữa, chủ sở hữu có thể tăng tiền thuê theo bất kỳ số tiền nào được cho phép theo Mục này đối với người thuê lại hoặc người được chuyển nhượng hợp pháp không cư trú tại nhà ở hoặc đơn vị trước ngày 1 tháng 1 năm 1996. Tuy nhiên, việc tăng tiền thuê như vậy sẽ không được phép trong khi:

(i) Nhà ở hoặc đơn vị đã được trích dẫn trong báo cáo thanh tra của cơ quan chính phủ có thẩm quyền là có chứa các vi phạm nghiêm trọng về sức khỏe, an toàn, phòng cháy chữa cháy hoặc quy định xây dựng, theo định nghĩa của Mục 17920.3 của Bộ luật Y tế và An toàn California, không bao gồm bất kỳ vi phạm nào do thảm họa gây ra; và,

(ii) Lệnh triệu tập được ban hành ít nhất 60 ngày trước ngày tuyển dụng; và,

(iii) Vi phạm được trích dẫn không được giảm bớt khi người thuê trước đó đã rời đi và vẫn không giảm bớt trong 60 ngày hoặc trong thời gian dài hơn. Tuy nhiên, thời hạn 60 ngày có thể được gia hạn bởi cơ quan chính phủ có thẩm quyền đã ban hành trát hầu tòa.

(B) Mục con 37.3(d)(2) này không áp dụng cho những thay đổi một phần về quyền cư trú của một căn nhà hoặc đơn vị nơi một hoặc nhiều người cư trú tại cơ sở, theo thỏa thuận với chủ sở hữu được quy định ở trên (37.3(d)(2)), vẫn là người cư trú hợp pháp tại căn nhà hoặc đơn vị, hoặc nơi một người thuê lại hoặc người chuyển nhượng hợp pháp đã cư trú tại căn nhà hoặc đơn vị trước ngày 1 tháng 1 năm 1996, vẫn sở hữu căn nhà hoặc đơn vị. Không có nội dung nào trong Mục con 37.3(d)(2) này được hiểu là mở rộng hoặc thu hẹp quyền của chủ sở hữu trong việc từ chối đồng ý cho thuê lại hoặc chuyển nhượng.

(C) Việc chủ sở hữu chấp nhận tiền thuê không được coi là sự từ bỏ hoặc ngăn cản việc thực thi giao ước cấm cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hoặc là sự từ bỏ quyền của chủ sở hữu trong việc thiết lập mức giá thuê ban đầu trừ khi chủ sở hữu đã nhận được thông báo bằng văn bản từ người thuê là một bên trong thỏa thuận và sau đó đã chấp nhận tiền thuê.

(3) Chấm dứt hoặc không gia hạn hợp đồng hoặc thỏa thuận đã ghi chép với cơ quan chính phủ giới hạn tiền thuê nhà. Chủ sở hữu chấm dứt hoặc không gia hạn hợp đồng hoặc thỏa thuận đã ghi chép với cơ quan chính phủ có quy định giới hạn tiền thuê nhà cho người thuê đủ điều kiện sẽ phải chịu các điều sau:

(A) Người thuê nhà là người hưởng lợi của hợp đồng hoặc thỏa thuận đã ghi nhận sẽ được thông báo bằng văn bản trước ít nhất 90 ngày về ngày có hiệu lực của việc chấm dứt và không có nghĩa vụ phải trả nhiều hơn phần tiền thuê nhà của người thuê nhà, được tính theo hợp đồng hoặc thỏa thuận đã ghi nhận đó, trong vòng 90 ngày sau khi nhận được thông báo chấm dứt hoặc không gia hạn.

(B) Chủ sở hữu không được phép đặt mức tiền thuê ban đầu trong vòng ba năm kể từ ngày chấm dứt hoặc không gia hạn hợp đồng hoặc thỏa thuận.

(C) Tỷ lệ thuê đối với bất kỳ hợp đồng thuê mới nào được thiết lập trong thời hạn ba năm tại căn hộ hoặc đơn vị bỏ trống đó sẽ bằng với tỷ lệ thuê theo hợp đồng đã chấm dứt hoặc không gia hạn hoặc thỏa thuận đã ghi nhận, cộng với bất kỳ khoản tăng nào được phép theo Chương 37 này sau ngày chấm dứt/không gia hạn.

(D) Các quy định của Tiểu mục 37.3(d)(3)(b) và (c) sẽ không áp dụng cho bất kỳ hợp đồng thuê mới nào có thời hạn 12 tháng trở lên được thiết lập sau ngày 1 tháng 1 năm 2000, theo hợp đồng của chủ sở hữu hoặc thỏa thuận đã ghi chép với cơ quan chính phủ có quy định giới hạn tiền thuê cho người thuê đủ điều kiện, trừ khi chỗ trống trước đó trong căn hộ hoặc đơn vị đó là theo hợp đồng không gia hạn hoặc đã hủy hoặc thỏa thuận đã ghi chép với cơ quan chính phủ có quy định giới hạn tiền thuê cho người thuê đủ điều kiện.

(4) Mục 37.3(d) không ảnh hưởng đến thẩm quyền của Thành phố và Quận San Francisco trong việc điều chỉnh hoặc giám sát cơ sở hoặc căn cứ để trục xuất.

(5) Mục 37.3(d) này được dự định và sẽ được hiểu là phù hợp với Đạo luật Nhà cho thuê Costa-Hawkins (Bộ luật Dân sự Mục 1954.50, v.v.).

((d)) (e) Ảnh hưởng của việc bảo trì bị hoãn lại đối với việc truyền qua các kỹ thuật khắc phục chì.

(1) Khi mối nguy hiểm do chì, đã được khắc phục hoặc giảm thiểu theo Điều 26 của Bộ luật Y tế San Francisco, cũng là hành vi vi phạm luật an toàn và sức khỏe nhà ở của Tiểu bang hoặc địa phương, thì chi phí cho công việc đó sẽ không được chuyển cho người thuê nhà dưới dạng cải thiện vốn hoặc chi phí vận hành và bảo trì nếu viên chức điều trần thấy rằng việc bảo trì bị hoãn lại, theo định nghĩa tại đây, của chủ nhà hiện tại hoặc trước đây đã gây ra hoặc góp phần vào hành vi vi phạm luật.

(2) Trong bất kỳ đơn vị nào có trẻ em bị ngộ độc chì và có nguy cơ nhiễm chì, theo định nghĩa trong Điều 26 của Bộ luật Y tế San Francisco, phải có một giả định có thể bác bỏ rằng các hành vi vi phạm luật an toàn và sức khỏe nhà ở của Tiểu bang hoặc địa phương do bảo trì bị hoãn lại gây ra hoặc tạo ra, gây ra hoặc góp phần vào sự hiện diện của các nguy cơ nhiễm chì. Nếu chủ nhà không bác bỏ giả định đó, phần đơn yêu cầu tăng tiền thuê nhà để chi trả cho chi phí khắc phục hoặc giảm thiểu nguy cơ nhiễm chì sẽ bị từ chối. Nếu giả định bị bác bỏ, chủ nhà sẽ có quyền được tăng tiền thuê nhà nếu có lý do chính đáng theo các tiêu chuẩn được nêu trong Chương này.

(3) Đối với mục đích đánh giá các đơn xin tăng tiền thuê nhà để khắc phục tình trạng chì, việc bảo trì sẽ bị hoãn lại nếu một chủ nhà hợp lý trong hoàn cảnh đó đã thực hiện thường xuyên công việc bảo trì cần thiết để giữ cho cơ sở không vi phạm các tiêu chuẩn về an toàn nhà ở và khả năng sinh sống được quy định trong Bộ luật Dân sự California Mục 1941 và Bộ luật Thành phố San Francisco. Để thắng thế trong biện hộ bảo trì bị hoãn lại, người thuê nhà phải chứng minh rằng mức độ sửa chữa hoặc khắc phục hiện tại được yêu cầu sẽ giảm đi nếu việc bảo trì được thực hiện kịp thời hơn.

Mục 3. Chương 37A của Bộ luật Hành chính San Francisco "Phí Trọng tài và Ổn định Tiền thuê Nhà ở" được sửa đổi bằng cách sửa đổi Mục 37A.1 như sau:

MỤC 37A.1. PHẠM VI. Chương này áp dụng cho tất cả các đơn vị nhà ở tại Thành phố và Quận San Francisco, bao gồm các đơn vị nhà ở được miễn trừ khỏi các điều khoản giới hạn tăng tiền thuê nhà (nhưng không phải các điều khoản khác) của Chương 37 theo Đạo luật Nhà ở cho thuê Costa-Hawkins (Bộ luật Dân sự §§1954.50, v.v.) và/hoặc Bộ luật Hành chính San Francisco §37.3(d). Đối với mục đích của Chương này, "đơn vị nhà ở" là các đơn vị nhà ở và phòng khách theo định nghĩa của các thuật ngữ đó trong Mục 400 và 401 của Bộ luật Nhà ở San Francisco. Thuật ngữ này không bao gồm:

(a) Phòng nghỉ được miễn hoặc loại trừ khỏi quy định theo Chương 41 của Bộ luật này;

(b) Các đơn vị nhà ở trong hợp tác xã phi lợi nhuận do đa số cư dân sở hữu, chiếm giữ và kiểm soát hoặc các đơn vị nhà ở do một công ty phúc lợi công cộng phi lợi nhuận sở hữu duy nhất do một hội đồng quản trị quản lý, phần lớn trong số đó là cư dân của các đơn vị nhà ở và nơi mà điều lệ công ty yêu cầu việc tăng tiền thuê phải được đa số cư dân chấp thuận;

(c) Chỗ ở tại bất kỳ bệnh viện, tu viện, nhà nguyện, cơ sở chăm sóc mở rộng, trại tị nạn, cơ sở chăm sóc lưu trú hoặc cơ sở chăm sóc sức khỏe ban ngày dành cho người cao tuổi nào phải được vận hành theo giấy phép do Sở Dịch vụ Xã hội California cấp, theo yêu cầu của Chương 3.2 và 3.3 của Bộ luật Y tế và An toàn California, hoặc trong ký túc xá do một cơ sở giáo dục đại học, trường trung học hoặc trường tiểu học sở hữu và điều hành;

(d) Các đơn vị nhà ở có tiền thuê nhà được kiểm soát hoặc điều chỉnh bởi bất kỳ đơn vị, cơ quan hoặc thẩm quyền nào của chính phủ, ngoại trừ những đơn vị chịu sự quản lý của Hội đồng Trọng tài và Ổn định Tiền thuê Nhà ở. Tuy nhiên, chứng chỉ, phiếu giảm giá và các chương trình liên quan theo Mục 8 do Cơ quan Nhà ở San Francisco quản lý, chịu sự quản lý toàn bộ hoặc một phần của Hội đồng Trọng tài và Ổn định Tiền thuê Nhà ở sẽ vẫn được miễn phí;

(e) Bất kỳ đơn vị nhà ở nào mà chủ sở hữu có hồ sơ với Người thẩm định về miễn trừ hiện tại của chủ nhà;

(f) Bất kỳ đơn vị nhà ở nào do chủ sở hữu ghi nhận cư trú toàn thời gian hoặc bán thời gian và không được cho thuê vào bất kỳ thời điểm nào, với điều kiện chủ sở hữu nộp cho Người thu thuế một bản tuyên thệ nêu rõ điều đó;

(g) Các đơn vị nhà ở nằm trong một công trình mà giấy chứng nhận hoàn thành và đưa vào sử dụng lần đầu tiên được Cục Kiểm tra Xây dựng cấp sau ngày 13 tháng 6 năm 1979;

(h) Các đơn vị nhà ở trong một tòa nhà đã trải qua quá trình cải tạo đáng kể sau ngày 13 tháng 6 năm 1979 theo định nghĩa của thuật ngữ này trong Chương 37 của Bộ luật này.

Mục 4. TÍNH CÓ THỂ TÁCH BIỆT. Nếu bất kỳ phần hoặc điều khoản nào của Sắc lệnh này, hoặc việc áp dụng của nó đối với bất kỳ người hoặc hoàn cảnh nào, bị coi là không hợp lệ, phần còn lại của Sắc lệnh này, bao gồm cả việc áp dụng phần hoặc điều khoản đó đối với những người hoặc hoàn cảnh khác, sẽ không bị ảnh hưởng bởi điều đó và sẽ tiếp tục có hiệu lực đầy đủ. Vì mục đích này, các điều khoản của Sắc lệnh này có thể tách rời.

Biên bản từ Phiên điều trần công khai về Nghiên cứu nhà ở ngày 24 tháng 5 năm 2000 - 24/5/00

BIÊN BẢN BUỔI ĐIỀU TRẦN CÔNG KHAI VỀ NGHIÊN CỨU NHÀ Ở SAN FRANCISCO

Thứ tư, ngày 24 tháng 5 năm 2000 lúc 12:00 trưa tại

Phòng 400, Tòa thị chính, 1 Carlton B. Goodlett Place

Giám đốc điều hành Hội đồng cho thuê Joseph P. Grubb, "Người điều phối", đã triệu tập Phiên điều trần công khai vào lúc 12:07 trưa. Phó giám đốc Delene Wolf cũng có mặt và ghi biên bản Phiên điều trần. Ông Grubb chào đón những người tham dự và giải thích rằng mục đích của Phiên điều trần công khai là để công chúng có thể bình luận về phạm vi và bản chất của nghiên cứu được đề xuất. Ông Grubb thông báo với công chúng rằng các bình luận thu thập được sau phiên điều trần này sẽ được đưa vào Biên bản nghiên cứu, một biên soạn các khuyến nghị trước đây do nhiều người ủng hộ nhà ở đệ trình. Phạm vi của Nghiên cứu sẽ tính đến các bình luận của công chúng và Biên bản nghiên cứu, nhưng không chỉ giới hạn ở những khuyến nghị này. Thay vào đó, Nghiên cứu sẽ là một nghiên cứu toàn diện, trung lập dựa trên thực tế về mức độ và nguồn gốc của tình trạng thiếu nhà ở hiện tại và những tác động kinh tế xã hội của nó. Sau khi kết thúc bài phát biểu mở đầu của ông Grubb, 53 cá nhân đã làm chứng như sau:

Norman Rolfe cho biết Nghiên cứu này nên xác định tỷ lệ phần trăm thu nhập của cá nhân sẽ dành cho tiền thuê nhà và cần thêm bao nhiêu nhà ở giá rẻ để tỷ lệ thu nhập/tiền thuê nhà quay trở lại không quá 25%. Ông nhắc nhở những người tham dự rằng mức lương tối thiểu được đề xuất là 11,00 đô la một giờ chỉ mang lại thu nhập 22.800 đô la một năm. Ông cho biết Sắc lệnh về tiền thuê nhà không nên bị làm suy yếu cho đến khi có đủ nhà ở. Ông cũng đặt câu hỏi về việc có bao nhiêu cá nhân giàu có đã "làm nhà" ở Thành phố.

Chủ sở hữu bất động sản nhỏ Andrew Moore yêu cầu xem xét tác động của việc kiểm soát tiền thuê nhà đối với các chủ sở hữu nhỏ; cho biết có sự khác biệt giữa chủ sở hữu một ngôi nhà có đơn vị nhà thông gia và chủ sở hữu một tòa nhà chung cư nhiều đơn vị; bày tỏ niềm tin của mình rằng việc tăng tiền thuê nhà được định giá ở mức 60% CPI đang buộc chủ sở hữu phải ra đi; và yêu cầu so sánh việc kiểm soát tiền thuê nhà ở San Francisco với các thành phố khác. Ông cho biết chính trị không nên đóng vai trò gì trong Nghiên cứu.

Ernestine Weiss cho biết: việc chuyển nhượng cải thiện vốn là quá mức; cần phải đặt ra mức trần cho số lượng nhà trống; người thuê nhà có quyền khiếu nại về việc cho thuê của công ty; luật chuyển đổi chung cư cần được tăng cường; và tại Seattle, các chủ thầu được yêu cầu cung cấp đồ nội thất cho người cao tuổi.

Chủ nhà nhỏ Robert Celso phàn nàn rằng ông đã mua một căn hộ song lập vào năm 1980, nhưng không thể nghỉ hưu khỏi công việc chủ nhà, vì ông sẽ "phải đối mặt với tiền phạt và tệ hơn". Ông tin rằng Thành phố đang coi ông và những chủ nhà nhỏ khác là quỷ dữ. Khi trả hết tiền thế chấp, ông Celso muốn thoát khỏi ngành kinh doanh cho thuê và có kế hoạch Ellis tòa nhà của mình, do đó loại bỏ một căn hộ giá cả phải chăng.

Người thuê nhà Alton Cabral cho biết ông đã bị đuổi do chủ nhà chuyển đến cách đây 3 năm. Ông Cabral tin rằng một "lỗ hổng" trong Prop. G cho phép trục xuất nếu chủ nhà có người thân lớn tuổi. Ông tin rằng một năm là thời gian dài cho một nghiên cứu, vì người thuê nhà không có một năm để chuyển ra khỏi tòa nhà. Ông Cabral tin rằng cần có nhiều luật hơn để bảo vệ người cao tuổi.

Chủ nhà nhỏ WE Winn, Jr. cho biết không thể hoạt động theo các quy định hạn chế của Prop. I, vì vậy ông đã ngừng cho thuê 6 căn hộ cho thuê trong tòa nhà của mình. Ông khuyên những người "có khả năng chi trả" nên làm như vậy.

Chủ nhà nhỏ Catherine P. Gallagher tuyên bố rằng bất động sản không còn là khoản đầu tư khả thi nữa vì người thuê nhà có thể cho thuê lại bất hợp pháp và do đó trở thành chủ nhà. Bà cho biết bà đã cố gắng chuyển đến tòa nhà của mình trong 10 năm qua nhưng người thuê nhà muốn chuyển đi 50.000 đô la.

Chủ nhà nhỏ Naomi Richen cho biết các nhóm vận động do người nộp thuế hỗ trợ có thể giúp đỡ người thuê nhà trong khi Biện lý Quận sẽ truy tố chủ nhà vì những sai lầm trung thực. Bà tin rằng không có cơ hội nào để có được khoản lợi nhuận hợp lý và vì vậy bà sẽ giữ các đơn vị của mình cho khách khi chúng bị bỏ trống. Vì "kiểm soát giá gây ra tình trạng thiếu hụt" nên bà đã yêu cầu các nhà kinh tế công bằng tiến hành nghiên cứu. Bà tuyên bố rằng có 2 cách để phá hủy một Thành phố: "bom và kiểm soát tiền thuê nhà".

Chủ sở hữu nhỏ Patricia Carter cho biết một hành động tử tế của bà vào năm 1988 đã trở thành "cơn ác mộng". Bà không thể chuyển đến hoặc bán tòa nhà của mình và hiện đang sống với một người bạn. Là một quân nhân đã nghỉ hưu, bà hầu như không thể trả tiền cho tài sản của mình, chứ đừng nói đến việc thuê luật sư. Chỉ khi người thuê nhà qua đời hoặc chuyển đi, bà mới có thể sống trong tài sản của mình. Bà tin rằng không có sự phối hợp nào trong cách Thành phố giải quyết các vấn đề.

Ông chủ nhà nhỏ Leslie Genty, 83 tuổi, cho biết ông không thể chuyển vào tòa nhà của mình và đang phải trả "tiền thuê nhà cao hơn nhiều" so với những người thuê nhà.

Chủ nhà nhỏ Maurine Robinson là một giáo viên đã nghỉ hưu có 2 căn hộ; bà sống trong một căn. Bà mất 2 năm để đuổi một người thuê nhà ra khỏi tòa nhà của mình, và người thuê nhà đó đã ở đó một tháng sau khi bà Robinson nghĩ rằng bà đã ra ngoài. Bà sống một mình, và lúc nào cũng buồn bã và sợ hãi, như thể bà đang sống trong một "khu vực chiến sự".

Maureen Reen nói với những người có mặt rằng giờ đây họ phải lắng nghe "một người thuê nhà nhỏ sau tất cả những chủ nhà nhỏ này". Bà đã trả tiền thuê nhà trong 40 năm nhưng "không có tiếng nói". Bà tin rằng, "nếu không có luật pháp, thì sẽ hỗn loạn. Đó là công việc kinh doanh của chủ nhà, của người thuê nhà, đó là sự sống còn".

Chủ sở hữu nhỏ Karen Crommie cho biết Nghiên cứu nên tập trung vào kinh tế. Bà muốn giải quyết các câu hỏi sau: có bao nhiêu đơn vị cho thuê đang bị giữ ngoài thị trường?; có bao nhiêu người thuê nhà có nơi cư trú khác?; và chủ sở hữu mất bao nhiêu tiền mỗi tháng? Bà Crommie tin rằng những cá nhân có thu nhập thấp nên được mọi người trợ cấp. Bà tin rằng Nghiên cứu nên được tiến hành bởi một công ty bên ngoài, không phải công ty địa phương, để tránh xung đột; và Nghiên cứu nên đưa ra kết luận. Bà đã đưa ra 4 gợi ý cho các công ty nghiên cứu.

Marie Pennington cho rằng vấn đề nằm ở những chủ sở hữu lớn chứ không phải những chủ sở hữu nhỏ.

Jul Niemier là một chủ nhà nhỏ mới mua một tòa nhà có 2 căn hộ không đạt tiêu chuẩn nhưng "hoàn toàn có thể ở được". Ông tin rằng các yêu cầu về tiêu chuẩn nên được nới lỏng để tận dụng mọi nhà ở an toàn, sẵn có và rằng các tiêu chuẩn xây dựng được thúc đẩy bởi các công đoàn đang cố gắng tạo ra việc làm cho chính họ.

Người thuê nhà Susan Vaughan nhận xét rằng không có nhiều cá nhân thiểu số tham dự phiên điều trần – bà tin rằng những người nhập cư phải rời khỏi Thành phố và đến nơi có giá cả phải chăng hơn. Bà cho biết nên xem xét kiểm soát tiền thuê nhà ở New York và Cambridge. Bà Vaughan trả 1/3 thu nhập của mình cho tiền thuê nhà và cho biết "nếu giá tăng, người thuê nhà sẽ bị đẩy ra ngoài".

Chip Gibbons cho biết, vì mọi người khác đều "phá hoại lẫn nhau", nên ông sẽ "phá hoại Thành phố". Ông Gibbons tin rằng việc không thực thi luật quy hoạch sẽ khiến ít đơn vị hơn có sẵn vì nhiều đơn vị được phân vùng để sử dụng cho mục đích dân cư được sử dụng cho mục đích khác. Ông cho biết "doanh nghiệp phải trả thuế, nhưng bộ máy quan liêu cần thuế như một kẻ nghiện cần heroin". Việc làm đang được tạo ra mà không có nơi nào cho người lao động sống.

Chủ nhà nhỏ Nancy Tucker đã nhận xét về "chợ đen căn hộ" vì cho thuê lại bất hợp pháp và nói rằng những người thuê chính tham gia vào việc tăng giá thuê. Bà Tucker đã trích dẫn vấn đề "pied a terres" và nói rằng việc chuyển đổi thành không gian văn phòng đang diễn ra vì giá thuê quá rẻ. Bà yêu cầu Nghiên cứu tiến hành kiểm kê các đơn vị nhà trống và phải dựa trên kinh tế chứ không phải kinh tế xã hội. Bà Tucker thấy thật kinh khủng khi một Nghiên cứu như vậy chưa từng được tiến hành trước đây và nói rằng công ty nghiên cứu phải đến từ bên ngoài Vùng Vịnh nếu không họ sẽ "bị ảnh hưởng bởi chính trị địa phương".

Tom Ramm, Đồng Chủ tịch của Small Property Owners of San Francisco, cho biết Nghiên cứu này nên được tiến hành bởi một công ty bên ngoài San Francisco có nhiều kinh nghiệm về nghiên cứu nhà ở và kiểm soát tiền thuê nhà và nên: tập trung vào các vấn đề kinh tế, chứ không phải khoa học xã hội; không bị ảnh hưởng bởi chính trị; phân biệt giữa tác động đối với chủ sở hữu lớn và nhỏ; xem xét tác động của kiểm soát tiền thuê nhà đối với việc xây dựng và duy trì các đơn vị; và đưa ra kết luận về tác động của 20 năm kiểm soát tiền thuê nhà đối với San Francisco. Ông Ramm tin rằng "người khuyết tật và thu nhập thấp đang trợ cấp cho người trẻ, khỏe mạnh và giàu có".

Chủ nhà Frank Santiago "không phản đối nhà ở được trợ cấp" và đã có người thuê nhà theo Mục 8 từ năm 1937. Tuy nhiên, ông Santiago tin rằng Mục 8 không có hiệu lực ở San Francisco, vì Cơ quan Nhà ở đã không trung thực với chủ sở hữu. Ông Santiago cũng tin rằng có "sự lạm dụng nghiêm trọng" đối với Quy định và Điều lệ Mục 6.14 và 6.15 vì hai trong số những người thuê nhà ban đầu của ông đã để lại một người thuê phụ mà chủ sở hữu không biết.

Chủ sở hữu nhỏ John Burke đã đặt ra một số câu hỏi: tại sao các Giám sát viên sở hữu bất động sản không được bỏ phiếu, nhưng những người thuê nhà trong Hội đồng Giám sát thì có thể?; tại sao các tòa nhà mới được miễn kiểm soát tiền thuê nhà, vì các tòa nhà cũ không có ít chi phí hơn?; và tại sao tiền thuê nhà tăng chỉ được neo ở mức 60% CPI khi không có doanh nghiệp nào tồn tại được ở mức lạm phát 60%? Ông đã trích dẫn 3 giáo sư đã phát hiện ra rằng kiểm soát tiền thuê nhà không thể đạt được các mục tiêu đã nêu và gây tổn hại, thay vì giúp ích, cho nền kinh tế.

Ted Gullickson của Hiệp hội Người thuê nhà cho biết ông mong đợi một nghiên cứu khách quan với "nhiều dữ liệu tốt". Ông yêu cầu bổ sung những nội dung sau vào giao thức Nghiên cứu: có bao nhiêu người thuê nhà đã bị đuổi do chi phí nhà ở tăng?; chênh lệch giá trị giữa tòa nhà trống và có người ở là bao nhiêu?; có bao nhiêu người thuê nhà đã trả hết tiền thế chấp cho chủ nhà?; ngành bất động sản đã tham gia vào hoạt động định giá và đầu cơ như thế nào?; vì lãi suất thấp và lạm phát bằng không, lý do chính đáng cho việc tăng tiền thuê nhà là gì?; và chủ nhà kiếm được bao nhiêu tiền từ người thuê nhà trong cuộc khủng hoảng nhà ở?

Chủ nhà nhỏ Verna Tam cho biết "không phải tất cả các căn hộ đều đắt", vì căn hộ của cô ấy có giá thấp. Cô ấy nói rằng chủ nhà không có quyền khi người thuê nhà phá vỡ hợp đồng thuê nếu họ cho phép điều kiện tiếp tục. Cô ấy không tin rằng việc phải trả từ 15.000 đến 20.000 đô la để đuổi người thuê nhà là công bằng khi chủ cửa hàng có quyền đuổi "khách hàng có hành vi sai trái". Cô ấy hỏi liệu hợp đồng có thể thực thi được ở San Francisco hay không.

Người thuê nhà David McGuire của Mission Agenda sống trong một khách sạn chỉ có một phòng và nói rằng "báo cáo thuế là tiểu thuyết Mỹ hiện đại hay nhất". Ông tin rằng Nghiên cứu sẽ là "trò hề và trò lừa bịp thường thấy" và nói rằng tiền thuê nhà thấp là cần thiết để giữ chân các nhà văn, nghệ sĩ và vũ công. Ông McGuire tin rằng chúng ta đang sống trong "cơn sốt vàng hiện tại" và đó là "sự kết thúc của cuộc sống và sự khởi đầu của sự sống còn".

John Di Donna cho biết những người vô gia cư xây dựng khu ổ chuột của riêng họ ở các quốc gia khác và nhà ở là nhu cầu thiết yếu của tất cả mọi người. Ông tin rằng chủ nhà nên được trợ cấp để cung cấp dịch vụ cần thiết.

Chủ nhà George Wong tin rằng kiểm soát tiền thuê nhà là một công cụ phá hỏng mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê nhà, vì nó "làm hại người thuê nhà tốt và có lợi cho người thuê nhà chuyên nghiệp". Ông cho biết ông đã là "chủ nhà của năm" trong 3 năm liên tiếp. Ông là một nhà ngoại cảm chuyên nghiệp tin vào việc xóa bỏ kiểm soát tiền thuê nhà và sẵn sàng tham gia Nghiên cứu.

Người thuê nhà Bill Lonsdale cho biết phạm vi của Nghiên cứu sẽ có nhiều liên quan đến kết quả và quá trình này cần phải được duy trì công khai. Ông đề xuất rằng nên có một Phiên điều trần công khai về phạm vi công việc và cho biết rằng không có đủ kinh phí cho một nghiên cứu hoàn chỉnh. Ông cho rằng thời điểm này là may mắn vì cuộc điều tra dân số gần như đã hoàn tất và có thể là một nguồn thông tin nhân khẩu học hữu ích.

Chủ sở hữu nhỏ Marilyn Cosentino cho biết mọi thứ đã trở nên đối đầu giữa chủ nhà và người thuê nhà. Vì người thuê nhà đang trả tiền thuê thấp hơn nhiều so với giá thị trường nên họ không muốn rời đi. Bà tin rằng sự khác biệt lớn nhất giữa chủ sở hữu lớn và nhỏ là chủ nhà nhỏ không được hưởng lợi từ việc luân chuyển. Bà yêu cầu xem xét pied a terres và yêu cầu một "nhà kinh tế học không phải người địa phương" sẽ rút ra kết luận từ dữ liệu -- 175.000 đô la là không đủ.

Chooi Eng Grosso từng là người thuê nhà, và hiện là chủ nhà. Bà cho biết sự bất bình đẳng xuất phát từ "số lượng người thuê nhà chiếm ưu thế trong nhóm bỏ phiếu". Bà cho rằng cơ hội sở hữu nhà nên được tăng lên và "nắp nhà nên được dỡ bỏ" khỏi TIC và chung cư.

Miguel Wooding của Eviction Defense Collaborative và Tenants' Union cho biết rằng một phân tích kinh tế mà không xem xét các vấn đề xã hội là thiên vị. Ông yêu cầu xem xét những điều sau: lợi ích về thuế cho chủ nhà; hồ sơ của

người sở hữu nhà và chủ nhà về mặt thu nhập, liệu họ có sở hữu các tòa nhà khác hay không và liệu họ có sống ở nơi khác hay không.

Người thuê nhà Anastasia Yovanopoulos đã thuê một căn hộ trị giá 300 đô la ở Noe Valley vào năm 1978, hiện đang cho thuê với giá 1100 đô la. Bà yêu cầu xem xét từng căn hộ để xem giá thuê đã tăng bao nhiêu và tăng ở mức nào. Bà muốn nghiên cứu các xu hướng kinh tế xã hội và yêu cầu không được lãng quên người khuyết tật và những người có thu nhập cố định. Bà nói rằng "chuột và loài gặm nhấm không phải là bạn cùng phòng".

Ron Saturno tham gia Chương trình Tuần tra Khu phố tại Hayes Valley và cho biết mọi người đều đúng theo quan điểm của riêng họ. Ông tin rằng kiểm soát tiền thuê nhà không hiệu quả với hầu hết mọi người, vì người thuê nhà không thể tìm được nơi ở giá cả phải chăng; và những chủ nhà nhỏ, lớn tuổi phải vật lộn với các hạn chế để trợ cấp cho những người thuê nhà giàu có. Ông tin rằng luật có thể được viết lại và công bằng hơn; rằng các đơn vị nhà ở bị bỏ trống vì chủ nhà không có đủ tiền để cải tạo; và việc sử dụng một đơn vị nhà ở để làm kho chứa đồ hoặc làm văn phòng dễ dàng hơn, không phải giải quyết vấn đề với người thuê nhà có vấn đề và được giảm thuế. Ông Saturno cho biết nỗ lực nộp đơn lên Ban Thuê nhà là không đáng.

Người thuê nhà Roger Rudd cho rằng Thành phố nên trấn áp các đơn vị nhà ở bất hợp pháp không có hệ thống sưởi ấm hoạt động, trần nhà thấp và ống dẫn nhiệt lộ thiên. Ông Rudd lo ngại về việc thực thi bảo hành ngụ ý về khả năng sinh sống. Ông đề xuất rằng nhà ở nên được xây dựng tại Presidio với ưu tiên dành cho cư dân San Francisco. Ông Rudd lo ngại về việc kiểm tra tín dụng 10 - 20 đô la và những gì chủ nhà sẽ làm với thông tin tín dụng cá nhân của người thuê nhà.

Chủ nhà Prop. I Peter Holden cho biết sẽ rất khó để hành động theo tất cả những đề xuất này. Ông muốn xem bảng phân tích về nhà ở và tiền thuê nhà đã trả, cũng như điều tra dân số và thu nhập của người thuê nhà. Ông cho biết ông sẽ không mua tòa nhà của mình nếu Prop. I đã tồn tại vào thời điểm đó.

Nancy Noonan là người thuê nhà trong một khu phức hợp lớn. Cô tin rằng khi mua bất động sản, bạn có trách nhiệm nghiên cứu luật hiện hành và quyết định xem bạn có muốn "tiếp quản" hay không. Cô cảm thấy rằng một người ngoài cuộc sẽ cần quá nhiều thời gian để "hiểu San Francisco" và nếu bị thu hồi, quyền kiểm soát tiền thuê nhà sẽ chỉ được bỏ phiếu thông qua lại.

Darran Cannady đã thuê nhà trong gần 20 năm trước khi trở thành chủ sở hữu nhỏ cách đây khoảng 5 năm. Ông có mối quan hệ tốt với người thuê nhà và cảm thấy cần phải có quỹ để dạy mọi người cách trở thành chủ nhà tốt. Ông tin rằng số tiền dành cho Nghiên cứu nên được tăng lên. Ông Cannady lo ngại về "dot commers" và "sống-làm việc được cho là".

Brook Turner, Giám đốc điều hành của Liên minh vì Nhà ở Tốt hơn, ủng hộ Nghiên cứu. Ông Turner tin rằng cuộc khủng hoảng nhà ở là kết quả của việc cung cấp không đủ. Ông yêu cầu xem xét phạm vi của vấn đề, cũng như những gì hiệu quả và những gì không. Ông cho biết cộng đồng chủ nhà và người thuê nhà đã đóng góp vào Văn bản Nghị định thư và yêu cầu phải chú ý chặt chẽ đến văn bản này. Ông cảm ơn Giám sát viên Brown và Người điều phối Joe Grubb.

Chủ nhà Richard Hanlin cho biết 5 năm trước, ông đã thuê một căn hộ một phòng ngủ với giá 1200 đô la một tháng. Người thuê nhà của ông làm việc tại Thung lũng Silicon và hiện giàu có hơn ông rất nhiều. Ông Hanlin không tin rằng việc kiểm soát tiền thuê nhà được thiết kế dành cho người này.

Chủ nhà nhỏ Carole Bayer cho biết một người thuê nhà không phải là cư dân của bà đã chuyển đến Los Angeles vào năm 1982 và cho thuê lại cho những người bạn cùng phòng, một trong số họ điều hành một doanh nghiệp nhỏ trong căn hộ. Bà không nghĩ là công bằng khi một Người thuê chính có thể tính tiền thuê nhà cho những người bạn cùng phòng của họ để được "đi nhờ xe miễn phí". Bà hỏi một người thuê nhà có thể có bao nhiêu người bạn cùng phòng trong 1 năm và nói rằng người thuê nhà phải thông báo cho chủ nhà về sự thay đổi trong số những người bạn cùng phòng - đó không phải là gánh nặng của chủ nhà. Bà không nghĩ là công bằng khi người thân của chủ nhà không thể chuyển đến một tòa nhà trừ khi chủ nhà cũng sống ở đó.

Michele Balk đã xuất hiện thay mặt cho Randall Oileu, người hàng xóm bên cạnh cô. Cô hỏi tại sao không có điều khoản nào về việc trục xuất chủ nhà khi chuyển đến đối với những chủ nhà bị bệnh nặng, trong khi những người thuê nhà trong hoàn cảnh tương tự được bảo vệ. Cô nói rằng người thuê nhà của ông Oileu đang kiếm tiền từ tài sản của chủ nhà, trong khi chủ nhà đang phải chịu gánh nặng tài chính do chi phí điều trị ung thư.

Tony Hestor từ Mission Agenda cho biết ông đang nói thay mặt cho những người nghèo, những người đang nhanh chóng bị những người ngoài thị trấn tham lam di dời. Ông nhận xét về thông báo 30 ngày phải di dời là "không có gì", và hỏi liệu San Francisco có nên trở thành "Thành phố thế giới thứ 3" chỉ bao gồm những người rất giàu và rất nghèo hay không.

Russ Charpentier yêu cầu xem xét tình hình của những chủ sở hữu bất động sản thu nhập thấp với những người thuê nhà giàu có cùng với kịch bản ngược lại. Ông bày tỏ niềm tin rằng những chủ sở hữu đó cũng sẽ rời khỏi Thành phố, điều này không có lợi cho người thuê nhà. Ông bày tỏ mong muốn có một cố vấn bên ngoài và chúc Người điều hành "may mắn".

Chủ nhà nhỏ Linda Dunn khuyến nghị rằng Nghiên cứu phải dựa trên kinh tế và dữ liệu, vì bà tin rằng chính sách hiện tại dựa trên lời lẽ kích động hơn là dữ liệu cứng. Bà tuyên bố rằng có nhiều bằng chứng cho thấy việc kiểm soát tiền thuê nhà gây bất lợi cho quỹ nhà ở. Bà tin rằng sự đa dạng và nhà ở giá rẻ nên được duy trì nhưng cảm thấy rằng đây là vấn đề của toàn thành phố, chứ không chỉ do chủ nhà của các tòa nhà trước năm 1979 gánh chịu.

Jake McGoldrick yêu cầu thu thập một khối lượng dữ liệu toàn diện không chỉ là một "bài tập học thuật" mà còn là để đưa ra các giải pháp. Ông tin rằng khía cạnh phát triển nhà ở của vấn đề, bao gồm cả ngành tài chính và xây dựng, cần được phân tích. Ông muốn xem xét các vấn đề về: mật độ; trợ cấp phân vùng; nguồn quỹ khả dụng; số tiền được chuyển hướng từ phát triển nhà ở; hợp tác khu vực và chia sẻ doanh thu thay vì cạnh tranh giữa các quận; và tỷ lệ việc làm trên nhà ở.

Bà Detting, một chủ nhà nhỏ, phàn nàn về một người thuê nhà mà bà coi là "ác quỷ thực sự". Bà nói rằng bà không thể vào tòa nhà của mình trong hơn 12 năm, và bà đã cố gắng với Ellis, nhưng điều đó sẽ bị coi là trả thù. Bà cảm thấy rằng kiểm soát tiền thuê nhà là "luật xấu xa nhất", vì chủ nhà không thể thoát khỏi mối quan hệ của họ với người thuê nhà, trong khi "nếu bạn đã kết hôn, bạn có thể ly hôn".

John Bardis của Ủy ban Hành động Công dân cho biết không có gì quan trọng hơn cuộc khủng hoảng nhà ở, nhưng số tiền 175.000 đô la "sẽ không công bằng". Ông cho rằng sẽ là khôn ngoan nếu tiếp tục phiên điều trần này; đưa RFP ra để Phiên điều trần công khai để đảm bảo rằng đó là những gì công chúng mong đợi; và/hoặc gửi 3 RFP thay thế với phạm vi khác nhau trở lại Hội đồng Giám sát - nếu không, mọi người sẽ "thất vọng hơn".

Michelle Horneff của Hiệp hội Quản lý Tài sản Chuyên nghiệp đã đưa ra những đề xuất sau: một công ty bên ngoài (quốc gia) tiến hành Nghiên cứu; một thành phố không kiểm soát tiền thuê nhà được sử dụng làm nhóm kiểm soát; vấn đề về nơi cư trú chính của người thuê nhà cần được xem xét; và Nghiên cứu xác định xem việc kiểm soát tiền thuê nhà có thực hiện đúng chức năng của nó hay không.

Janan New của Hiệp hội căn hộ San Francisco giải thích rằng tổ chức của họ đã có ý kiến đóng góp vào Văn bản Nghị định thư. Do đó, bà cảm ơn Giám sát viên Brown và nhân viên của ông vì sự lãnh đạo của họ; Giám sát viên Bierman và nhân viên của bà vì đã đưa cộng đồng người thuê nhà vào quá trình này; các thành viên công chúng đã "lấp đầy những lỗ hổng"; và Giám đốc điều hành và Phó giám đốc của Ban quản lý tiền thuê nhà vì sự kiên nhẫn của họ.

Chủ nhà Geoff Mikone cho biết vấn đề bao nhiêu người có thể sống ở San Francisco giống như một lực không thể cưỡng lại gặp phải một vật thể bất động: không phải ai muốn cũng có thể sống ở đây.

Louise Vasquez cho biết những chủ nhà nhỏ như bà là "giống loài đang chết dần chết mòn", và những chủ sở hữu mới sẽ không chấp nhận tất cả những quy tắc này. Vì bà Vasquez cảm thấy "bị ngược đãi, quấy rối và phân biệt đối xử", bà đặt câu hỏi về tính hữu ích của một nghiên cứu. Bà tin rằng nhiều doanh nghiệp và chung cư hơn là điều tất yếu; nói rằng những người thuê nhà của bà đang kiếm được "sáu con số"; và cảm thấy giải pháp chỉ là "loại bỏ Hội đồng cho thuê".

Carol Bayer lại phát biểu rằng đối với mức tiền thuê nhà thấp hơn đáng kể so với "giá thị trường", sẽ có một số hỗ trợ.

Người thuê nhà Jean Lynch cho biết bà đã là người thuê nhà trong 20 năm. Bà nhận xét rằng bà liên tục nghe từ "trợ cấp" từ chủ nhà, nhưng có một danh sách chờ 5-7 năm để được nhà ở công cộng. Bà tin rằng có nhiều cá nhân sống trong nhà ở công cộng không thuộc về nơi đó, trong khi cựu chiến binh và gia đình thì sống trên đường phố.

Buổi điều trần công khai kết thúc lúc 2:32 chiều. Vào thời điểm đó, ông Grubb đã cảm ơn tất cả những người đã phát biểu và thông báo với công chúng rằng RFP/RFQ có thể sẽ được công bố vào thời điểm nào đó trong tháng 6. Hy vọng rằng công ty sẽ tiến hành Nghiên cứu sẽ được lựa chọn và hợp đồng sẽ được trao vào tháng 8. Ông sẽ thông báo cho mọi người về tiến độ và diễn biến của Nghiên cứu trên trang web.

Quy tắc 6.14 được Ủy ban thông qua ngày 26 tháng 4 năm 2000

Ủy ban Hội đồng Thuê nhà đã thông qua ngôn ngữ sau vào ngày 25 tháng 4 năm 2000 liên quan đến Quy tắc 6.14, có hiệu lực ngay lập tức. Phiên bản bên dưới giống với phiên bản đã được đưa ra để xem xét trước phiên điều trần ngoại trừ một thay đổi trong thuật ngữ "người đồng thuê". Nó đã được đổi thành "người đồng cư ngụ". Đây là thay đổi duy nhất được thực hiện. Nó đã được thông qua với tỷ lệ bỏ phiếu 3-2, với sự phản đối của Ủy viên người thuê nhà. Bản sửa đổi này sẽ xuất hiện trong toàn văn của bản sao Quy tắc và Quy định có sẵn trên trang web của chúng tôi trong vòng 5 ngày tới.

Mục 6.14 Thiết lập giá thuê cho những người ở tiếp theo
(Được thêm vào ngày 7 tháng 3 năm 1989; được sửa đổi vào ngày 29 tháng 8 năm 1989; Mục (e) được thêm vào ngày 14 tháng 2 năm 1995; bị bãi bỏ và thông qua vào ngày 25 tháng 4 năm 1995, có hiệu lực vào ngày 14 tháng 2 năm 1995; Các Mục (a), (b), (c), (d) và (e) được sửa đổi và đánh số lại vào ngày 2 tháng 7 năm 1996; được sửa đổi và đánh số lại vào ngày 25 tháng 4 năm 2000)
(a) Định nghĩa. Các thuật ngữ sau đây có ý nghĩa sau đây cho mục đích của Mục 6.14 này:
(1) “Người chiếm hữu ban đầu” có nghĩa là một hoặc nhiều cá nhân đã tiếp quản một đơn vị với sự đồng ý rõ ràng của chủ nhà tại thời điểm tiền thuê cơ bản cho đơn vị được thiết lập lần đầu tiên đối với đơn vị bỏ trống.
(2) “Người cư trú tiếp theo” có nghĩa là một cá nhân trở thành người cư trú của một đơn vị cho thuê trong khi đơn vị cho thuê đó có ít nhất một người cư trú ban đầu.
(3) “Người đồng cư trú” chỉ cho mục đích của Mục 6.14 này, là người cư trú tiếp theo có hợp đồng thuê trực tiếp với chủ sở hữu.
(b) Người cư trú tiếp theo bắt đầu cư trú trước ngày 1 tháng 1 năm 1996; Người đồng cư bắt đầu cư trú trước, vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 1996. Khi tất cả người cư trú ban đầu không còn cư trú cố định tại đơn vị cho thuê, chủ nhà có thể tăng tiền thuê của bất kỳ người cư trú tiếp theo nào đã cư trú tại đơn vị trước ngày 1 tháng 1 năm 1996, hoặc của bất kỳ người cư trú tiếp theo nào là người đồng cư và bắt đầu cư trú trước, vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 1996, mà không cần quan tâm đến các giới hạn được nêu trong Mục 37.3(a) của Sắc lệnh Tiền thuê nhà nếu chủ nhà đã gửi cho người cư trú tiếp theo, trong thời gian hợp lý kể từ khi biết về việc cư trú thực tế, một thông báo bằng văn bản rằng khi người cư trú ban đầu cuối cùng rời khỏi cơ sở, một hợp đồng thuê mới được tạo ra nhằm mục đích xác định tiền thuê theo Sắc lệnh Tiền thuê nhà. Việc không gửi thông báo như vậy trong vòng 60 ngày kể từ ngày chủ nhà thực sự biết về việc người thuê nhà tiếp theo chiếm giữ sẽ tạo ra giả định có thể bác bỏ rằng thông báo đã không được gửi trong khoảng thời gian hợp lý. Nếu chủ nhà không gửi thông báo như vậy kịp thời cho người thuê nhà tiếp theo, thì hợp đồng thuê nhà mới sẽ không được tạo ra cho mục đích xác định tiền thuê theo Sắc lệnh Thuê nhà khi người thuê nhà cuối cùng trong số những người thuê nhà ban đầu rời khỏi cơ sở.
(c) Người cư trú tiếp theo không phải là Người đồng cư trú và bắt đầu cư trú vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 1996, trong đó Người cư trú ban đầu cuối cùng đã rời đi vào hoặc sau
Ngày 25 tháng 4 năm 2000. Khi tất cả những người cư trú ban đầu không còn thường trú tại một đơn vị cho thuê và những người cư trú ban đầu cuối cùng đã chuyển đi vào hoặc sau ngày 25 tháng 4 năm 2000, chủ nhà có thể thiết lập mức tiền thuê cơ bản mới cho bất kỳ người cư trú tiếp theo nào không phải là người đồng cư và bắt đầu cư trú tại đơn vị vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 1996 mà không cần quan tâm đến các giới hạn được nêu trong Mục 37.3(a) của Sắc lệnh Tiền thuê nhà trừ khi người cư trú tiếp theo chứng minh rằng chủ nhà đã từ bỏ quyền tăng tiền thuê nhà của mình bằng cách:
(1) Khẳng định với người cư trú tiếp theo rằng anh ta/cô ta có thể tiếp tục sở hữu căn hộ với mức giá thuê tương tự như người cư trú ban đầu; hoặc
(2) Không gửi thông báo bằng văn bản về việc tăng tiền thuê hoặc bảo lưu quyền tăng tiền thuê vào thời điểm sau trong vòng 90 ngày kể từ ngày nhận được thông báo bằng văn bản rằng người cư trú ban đầu cuối cùng sẽ rời khỏi đơn vị cho thuê hoặc biết rõ rằng người cư trú ban đầu cuối cùng không còn cư trú thường xuyên tại đơn vị, tùy theo thời điểm nào muộn hơn; hoặc
(3) Nhận thông báo bằng văn bản từ người cư trú ban đầu về việc người cư trú tiếp theo cư trú và sau đó chấp nhận tiền thuê, trừ khi, trong vòng 90 ngày kể từ ngày chấp nhận tiền thuê đó, chủ nhà có quyền tăng tiền thuê vào thời điểm sau đó.
Trong trường hợp chủ nhà đã từ bỏ quyền tăng tiền thuê theo tiểu mục (c)(1) hoặc (c)(3) ở trên, người cư trú tiếp theo mà người đó đã trình bày hoặc người mà chủ nhà đã chấp nhận tiền thuê sau đó sẽ được bảo vệ như người cư trú ban đầu đối với bất kỳ khoản tăng tiền thuê nào trong tương lai theo Mục 6.14 này. Trong trường hợp chủ nhà đã từ bỏ quyền tăng tiền thuê theo tiểu mục (c)(2) ở trên, bất kỳ người cư trú tiếp theo nào thường trú tại đơn vị cho thuê với sự hiểu biết và đồng ý thực tế của chủ nhà (nếu sự đồng ý của chủ nhà là bắt buộc và không bị từ chối một cách vô lý) tại thời điểm từ bỏ sau đó sẽ được bảo vệ như người cư trú ban đầu đối với bất kỳ khoản tăng tiền thuê nào trong tương lai theo Mục 6.14 này.
(d) Người cư trú tiếp theo không phải là Người đồng cư trú và bắt đầu cư trú vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 1996, trong đó Người cư trú ban đầu cuối cùng đã rời đi trước
Ngày 25 tháng 4 năm 2000. Khi tất cả những người cư trú ban đầu không còn cư trú cố định tại một đơn vị cho thuê và những người cư trú ban đầu cuối cùng đã chuyển đi trước ngày 25 tháng 4 năm 2000, chủ nhà có thể thiết lập mức tiền thuê cơ bản mới cho bất kỳ người cư trú tiếp theo nào không phải là người đồng cư trú và bắt đầu cư trú tại đơn vị vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 1996 mà không cần quan tâm đến các giới hạn được nêu trong Mục 37.3(a) của Sắc lệnh Tiền thuê nhà nếu:
(1) Chủ nhà đã gửi cho những người cư trú tiếp theo, trong thời gian hợp lý kể từ khi biết thực tế về việc cư trú, một thông báo bằng văn bản rằng khi người cư trú cuối cùng trong số những người cư trú ban đầu rời khỏi cơ sở, quyền thuê mới được tạo ra nhằm mục đích xác định tiền thuê theo Sắc lệnh về tiền thuê. Việc không gửi thông báo như vậy trong vòng 60 ngày kể từ khi chủ nhà biết thực tế về việc cư trú của những người cư trú tiếp theo sẽ thiết lập một giả định có thể bác bỏ rằng thông báo đã không được gửi trong thời gian hợp lý; hoặc
(2) Chủ nhà có quyền thiết lập mức tiền thuê cơ sở mới theo Đạo luật Nhà cho thuê Costa Hawkins, Bộ luật Dân sự California Mục 1954.53(d), ngay cả khi không có thông báo nào được gửi tới người thuê nhà tiếp theo theo tiểu mục (d)(1) ở trên.
(e) Người cư trú tiếp theo của Đơn vị bị ảnh hưởng bởi Đề xuất I. Khi tất cả người cư trú ban đầu không còn thường trú tại Đơn vị bị ảnh hưởng bởi Đề xuất I, chủ nhà có thể tăng tiền thuê nhà của bất kỳ người cư trú tiếp theo nào đã cư trú tại đơn vị trước ngày 15 tháng 2 năm 1995 mà không cần quan tâm đến các giới hạn được nêu trong Mục 37.3(a) của Sắc lệnh Tiền thuê nhà nếu chủ nhà đã gửi cho người cư trú tiếp theo, vào hoặc trước ngày 15 tháng 8 năm 1995, một thông báo bằng văn bản rằng khi người cư trú ban đầu cuối cùng rời khỏi cơ sở, một hợp đồng thuê mới sẽ được tạo ra cho mục đích xác định tiền thuê theo Sắc lệnh Tiền thuê nhà. Nếu chủ nhà không gửi kịp thời thông báo như vậy cho người cư trú tiếp theo trước ngày 15 tháng 2 năm 1995 của Đơn vị bị ảnh hưởng bởi Đề xuất I, một hợp đồng thuê mới sẽ không được tạo ra cho mục đích xác định tiền thuê theo Sắc lệnh Tiền thuê nhà khi người cư trú ban đầu cuối cùng rời khỏi cơ sở. Đối với những người cư trú tiếp theo bắt đầu cư trú tại Đơn vị bị ảnh hưởng bởi Đề xuất I vào hoặc sau ngày 15 tháng 2 năm 1995, các điều khoản của tiểu mục (a) đến (d) ở trên sẽ được áp dụng.
(f) Mục 6.14 này nhằm tuân thủ Mục 1954.50 trở đi của Bộ luật Dân sự và không được hiểu là mở rộng hoặc thu hẹp các quyền theo đó.

Thị trưởng ký Sắc lệnh Nghiên cứu Nhà ở - 05/04/00

Nghiên cứu nhà ở được thị trưởng ký ngày 5 tháng 4

Thị trưởng đã ký luật vào ngày 5 tháng 4 cho phép nghiên cứu các vấn đề liên quan đến nhà ở tại San Francisco và sẽ trở thành luật vào ngày 5 tháng 5. Nghiên cứu sẽ bao gồm tất cả các khía cạnh của tình hình nhà ở tại San Francisco và sẽ là một nghiên cứu trung lập, dựa trên thực tế, trình bày một bức tranh thống kê về Thành phố. Báo cáo sẽ được trình lên Hội đồng Giám sát để họ xem xét và hành động. Sắc lệnh yêu cầu nghiên cứu phải được hoàn thành trong vòng một năm.

Sắc lệnh được thông qua không phải là một phần của Sắc lệnh Thuê nhà, mà là một sắc lệnh hoàn toàn riêng biệt. Sắc lệnh chỉ định Giám đốc điều hành của Ban Thuê nhà là "Người điều phối" của nghiên cứu. Điều này có nghĩa là Người điều phối sẽ giám sát một phiên điều trần công khai sẽ được tiến hành vào tháng 5 để lắng nghe những mối quan tâm và vấn đề mà công chúng muốn được giải quyết trong nghiên cứu. Phiên điều trần công khai sẽ bao gồm ý kiến đóng góp từ các sở ban ngành liên quan của Thành phố. Sau khi các vấn đề thu thập được trong phiên điều trần này được xác định và liệt kê, chúng sẽ được trình bày như một phần của RFP (Yêu cầu đề xuất) để các bên quan tâm đến việc tiến hành nghiên cứu phản hồi. Người điều phối sẽ chọn người nộp đơn, sau đó người này sẽ có một năm để hoàn thành nghiên cứu. Sau khi hoàn thành, báo cáo sẽ được đệ trình lên Hội đồng Giám sát để thực hiện bất kỳ hành động nào mà họ cho là cần thiết.

Những người quan tâm đến việc gửi đề xuất của mình về các vấn đề cần xem xét trong nghiên cứu có thể thực hiện tại buổi điều trần công khai hoặc họ cũng có thể gửi đề xuất bằng văn bản cho Người điều phối qua email tới: joe_grubb@ci.sf.ca.us hoặc có thể gửi fax tới số 415.252.4699.

Sửa đổi Đạo luật Ellis - Thanh toán cho Người thuê nhà có thu nhập thấp được ban hành - 29/01/00

SỬA ĐỔI PHÁP LỆNH ELLIS THANH TOÁN — Có hiệu lực từ ngày 13 tháng 2 năm 2000

Có một sửa đổi đối với Sắc lệnh Thuê nhà nhằm tăng khoản thanh toán tái định cư cho những người thuê nhà có thu nhập thấp phải chịu lệnh trục xuất Ellis (39.13). Sắc lệnh số 5-00 yêu cầu thanh toán 4.500,00 đô la cho những người thuê nhà có thu nhập thấp, bất kể quy mô của đơn vị. Các hộ gia đình có thu nhập thấp được định nghĩa theo Bộ luật Y tế và An toàn của Tiểu bang California, Mục 50079.5. Khoản thanh toán 3.000,00 đô la cho người già và người khuyết tật vẫn không thay đổi.

Quy tắc 6.14 được Ủy ban thông qua ngày 26 tháng 4 năm 2000

Sửa đổi Đạo luật Ellis - Thanh toán cho Người thuê nhà có thu nhập thấp được ban hành - 29/01/00

SỬA ĐỔI PHÁP LỆNH ELLIS THANH TOÁN — Có hiệu lực từ ngày 13 tháng 2 năm 2000

CÁC TU CHÍNH LUẬT ELLIS ĐƯỢC BAN HÀNH NGÀY 29 THÁNG 1 NĂM 2000

Các sửa đổi đối với Sắc lệnh Thuê nhà đã trở thành luật vào ngày 29 tháng 1 năm 2000 nhằm mục đích điều chỉnh Sắc lệnh Thuê nhà theo các điều khoản của Đạo luật Ellis của Tiểu bang, bao gồm cả những điều khoản đã trở thành luật vào tháng 10 năm 1999 (Dự luật Thượng viện 948). Các sửa đổi Sắc lệnh này quy định thời hạn thông báo dài hơn cho những người thuê nhà phải chịu lệnh trục xuất của Ellis, kéo dài thời gian người thuê nhà phải nộp đơn kiện và yêu cầu Hội đồng Thuê nhà ghi lại các thông báo về những hạn chế. Vui lòng tham khảo Sắc lệnh để biết thêm chi tiết về những thay đổi này. Xem bản sao của các sửa đổi Sắc lệnh, 348-99 .

Các viên chức điều trần được đổi tên thành thẩm phán luật hành chính - 29/01/00

Đã có một sửa đổi Pháp lệnh, số 247-99, để phù hợp với Pháp lệnh về việc thay đổi tên gọi của lớp này do Phòng Nhân sự ban hành. Đây chỉ là thay đổi về mặt kỹ thuật.

Trở lại

Quay lại Kho lưu trữ tin tức của Hội đồng cho thuê nhà San Francisco .