San Francisco Rent Board News Archive: 1998

Thursday, December 31, 1998

1999-2000 Taunang Pinahihintulutang Pagtaas na Halaga na Inanunsyo - 12/22/98

BAGONG PINAHAYAG NA PAGTAAS PARA SA 1999-2000

Disyembre 22, 1998

Ang pinahihintulutang pagtaas sa susunod na taon ay magiging 1.7%, simula Marso 1, 1999 hanggang Pebrero 29, 2000. Ang pagtaas sa Consumer Price Index (CPI) noong Nobyembre 1998 ay 2.9%. Ang taunang pinapahintulutang pagtaas ay tinutukoy sa pamamagitan ng pag-multiply ng 60% beses sa halaga ng pagtaas ng CPI. Tandaan, maaari mo lamang ibigay ang halaga ng pagtaas na may bisa sa oras na magkabisa ang paunawa ng pagtaas. Para sa higit pang impormasyon kung paano kalkulahin ang mga pagtaas ng upa at tingnan ang isang listahan ng lahat ng nakaraang pinahihintulutang pagtaas, mangyaring mag-click dito para sa FACT SHEET #7 , "Pagkalkula ng Mga Pagtaas ng Renta". Ang dokumentong ito ay makukuha rin sa pamamagitan ng aming "FAX FACTS", ang 24-HOUR fax back system. Upang ma-access ang fax back system, tumawag sa 415.252.4660 at sundin ang mga voice prompt at ilagay ang numero ng dokumento 007 upang makuha ang dokumentong ito. Ipasok ang numero ng dokumento na "000" upang makuha ang listahan ng Pangunahing Menu ng lahat ng mga nafax na dokumento.

12/22/98

Bierman OMI Legislation - 9/23/98

BATAS NG BIERMAN OMI

Ito ay isa pang pag-amyenda sa batas ng Owner Move In na pumasa sa ikalawang pagbasa noong Setyembre 22, 1998. Kung ipagpalagay na ito ay pipirmahan ng Alkalde sa unang bahagi ng Oktubre, dapat itong maging batas sa unang bahagi ng Nobyembre. Nasa ibaba ang mga bullet point sa batas na ito kasama ang sumusunod:

Magiging batas sa ika-1 ng Nobyembre (depende sa eksaktong petsa kung kailan ito pinirmahan ng Alkalde)
Ang pag-amyenda ng Lupon ng mga Superbisor noong Lunes bilang Seksyon 7, ay nagsasaad na ang anumang aksyon sa pagpapaalis ng OMI kung saan walang paghatol na nagbibigay ng pagmamay-ari ng unit sa landlord ang naipasok sa petsa ng bisa ng Ordinansa kung saan ang nangungupahan ay hawak pa rin ang yunit ay dapat sakop ng batas.
Ang mga may-ari ng record sa o pagkatapos ng Hulyo 1, 1997 ay dapat na may 50% na naitalang interes sa property upang mapaalis mula sa oras na iyon. Nalalapat pa rin ang 10% at 25% na mga kinakailangan para sa naitalang pagmamay-ari bago ang Hulyo 1, 1997.
Ang mga may-ari ay dapat lumipat sa loob ng 3 buwan at manirahan sa gusali sa loob ng 3 taon sa halip na ang kasalukuyang 1 taon na kinakailangan
Maaaring pagsamahin ng mga domestic partner at iba pang may-ari ang kanilang mga interes para makamit ang 50% na interes sa pagmamay-ari upang manirahan sa parehong unit
Kung ang isang may-ari ay may maihahambing na unit sa ibang gusali sa San Francisco, hindi maaaring paalisin ng may-ari
Maaaring paalisin ng mga may-ari ang kanilang sarili at ang isang kamag-anak nang sabay-sabay

Ang mga abiso ng pagpapaalis ay dapat na kasama na rin ang sumusunod:

Dapat ilista at ilarawan ng mga may-ari o kamag-anak sa isang pagpapaalis sa OMI ang lahat ng mga ari-arian na pag-aari sa kabuuan o bahagi at isumite iyon sa nangungupahan na pinaalis
Ang kasalukuyang upa para sa unit at isang pahayag na ang nangungupahan ay may unang karapatan na muling rentahan ang unit sa parehong upa, na may mga inaprubahang pagsasaayos
Isang kopya ng Seksyon 37.9B
Anong halaga ng relokasyon ang nararapat sa mga nangungupahan at ang halaga ng mga gastos na iyon ($1,000 bawat nangungupahan-$500 na ibibigay sa oras ng paunawa at $500 kapag umalis ang nangungupahan)
ANG NASA ITAAS AY KARAGDAGANG KUNG ANO ANG KINAKAILANGAN NA SA MGA NOTICE PARA MABAKASYON. ANG IMPORMASYON NA ITO AY DAPAT AY BAHAGI NG NOTICE UPANG UMALIS AT AY MAGSASAMPA SA RENT BOARD SA LOOB NG 10 ARAW NG PAGSILBI SA UMUUPA (parehong kinakailangan tulad ng para sa kasalukuyang mga abiso).
Ginagawang misdemeanor ang pagtanggi na umupa sa isang nakatatanda dahil ang taong iyon ay magkakaroon ng mga karapatan sa ilalim ng batas na ito

MANGYARING REVIEW ANG ACTUAL TEXT NG BATAS-ANG ITAAS AY ISANG SUMMATION LAMANG NG BATAS.

[Reporma sa Paglipat ng May-ari]

Pagsususog sa KABANATA 37 NG SAN FRANCISCO ADMINISTRATIVE CODE NI:

(1) PAGSUSsog sa SEKSYON 37.9(a)(8) na namamahala sa mga pagpapaalis para sa may-ari o kamag-anak na paglipat-in ("OMI") upang hilingin na ang may-ari/kamag-anak ay lumipat sa property sa loob ng tatlong buwan at manirahan sa property sa loob ng 36 na buwan , upang mangailangan ng 50% o higit na interes sa pagmamay-ari upang mapaalis sa ilalim ng omi bilang sa mga may-ari na nakakuha ng paupahang ari-arian pagkatapos ng Hulyo 1, 1997, upang limitahan ang mga pagpapalayas para sa mga kamag-anak ng may-ari, NA IPAGBABAWAL ANG OMI EVICTION KUNG ANUMANG KATUMUNDONG UNIT NA PAG-AARI NG NAGPAPAUPA AY bakante AT AVAILABLE BAGO ANG PAGBAKASYON NG UMUUPA SA UNIT; (2) pagdaragdag ng seksyon 37.9B UPANG KAILANGIN ANG DOKUMENTASYON NG MAY-ARI PARA SA MGA PAGPAPALAYAS NG OMI, UPANG MAGBIGAY NG MGA KARAPATAN SA MGA UMUUPA NA INIWALA SA ILALIM NG OMI KASAMA ANG TATLONG TAONG KARAPATAN NG RE-RENTAL AT MGA LIMITASYON SA PAGTAAS NG RENTA, at PARA MAGBIGAY NG KARAPATAN SA PAG-RELOCATION NG MGA COS 12 BUWAN O HIGIT PA SA MARAMING YUNIT NA BUILDING; (3) pag-amyenda sa seksyon 37.10A UPANG MAGING MISDEMEANOR PARA SA ISANG MAY-ARI NA TANGGI NA MAG-UPA SA ISANG SENIOR-ED NA TAO DAHIL ANG TAONG YAN AY MAKAKUHA NG MGA KARAPATAN SA ILALIM NG KABANATA ITO; at (4) pag-amyenda sa seksyon 37.11a UPANG MAGBIGAY NG KARAPATAN NG CIVIL LEGAL ACTION LABAN SA ISANG MAY-ARI NA NAGSISIKAP NA PAKILANG ANG ISANG TAO NA MAKAKUHA NG MGA KARAPATAN SA ILALIM NG KABANATA ITO.

Tandaan: Ang mga karagdagan ay may salungguhit; ang mga pagtanggal ay nasa ((dobleng panaklong)).

Maging ito ay inordenan ng mga Tao ng Lungsod at County ng San Francisco:

Seksyon 1. Mga Natuklasan. Ang Lupon ng mga Superbisor ng Lungsod at County ng San Francisco sa pamamagitan nito ay nahahanap at ipinapahayag na:

(a) Ayon sa mga talaan ng Rent Board, para sa taong Marso 1995 hanggang Pebrero 1996, naghain ang mga panginoong maylupa ng kabuuang 439 na paunawa sa pagpapaalis ng may-ari ng paglipat-in ("OMI"): isang average ng 36 na pagpapaalis sa OMI bawat buwan. Para sa taong Marso 1996 hanggang Pebrero 1997, naghain ang mga panginoong maylupa ng 831 na abiso sa pagpapaalis ng OMI sa Lupon ng Pagpapaupa: isang average ng 69 na pagpapaalis sa OMI bawat buwan. Para sa taong Marso 1997 hanggang Pebrero 1998, ang mga panginoong maylupa ay nagsampa ng 1,253 OMI na pagpapalayas: isang average ng 104 OMI eviction filing bawat buwan.

(b) Ang mga pagpapaalis sa OMI ay patuloy na tumaas noong 1998. Sa unang anim na buwan ng taong ito, ang mga panginoong maylupa ay naghain ng 768 na abiso sa pagpapalayas ng OMI sa Rent Board: isang average ng 128 OMI evictions bawat buwan. Ayon sa mga istatistikang ito, ang buwanang pagpapaalis sa OMI ay tumaas ng humigit-kumulang 200 porsyento mula noong Marso 1995.

(c) Mula noong 1995, lumala ang krisis sa paupahang pabahay ng San Francisco. Noong 1997, ipinakita ng mga pag-aaral ng organisasyon ng real estate na ang rate ng bakante ay bumaba sa ibaba 1 porsiyento at na ang average na buwanang upa para sa isang bakanteng dalawang silid na apartment ay umakyat sa $1,625.

(d) Ang mga pagpapalayas ng OMI ay lubos na naubos ang supply ng San Francisco ng abot-kayang paupahang pabahay at nagdulot ng kahirapan sa mga nangungupahan na lumikas mula sa kanilang mga tahanan. Maliban kung ang Lungsod ay magpataw ng higit pang mga paghihigpit sa mga pagpapaalis sa OMI, ang supply ng Lungsod ng mga abot-kayang unit ay sasailalim sa karagdagang pagbaba.

(e) Ipinahihiwatig ng iba't ibang pag-aaral na ang mga nakatatanda ay hindi gaanong apektado ng mga pagpapaalis sa OMI. Ang mga nakatatanda na pinaalis mula sa paupahang pabahay ay may kaunting mga opsyon para sa paghahanap ng abot-kayang pabahay sa San Francisco at nahaharap sa matinding kalusugan at sikolohikal na paghihirap na dulot ng stress ng isang pagpapaalis at ang takot sa kawalan ng kakayahang makahanap ng ibang tirahan.

Seksyon 2. Ang Kabanata 37 ng Administrative Code ng San Francisco ay sinusugan sa pamamagitan ng pag-amyenda sa Seksyon 37.9 gaya ng sumusunod:

SINASABI ni SEC. 37.9. MGA PAGPAPALAYAS. Sa kabila ng Seksyon 37.3, ang Seksyon na ito ay dapat ilapat simula Agosto 24, 1980, sa lahat ng mga panginoong maylupa at mga nangungupahan ng mga paupahang unit gaya ng tinukoy sa Seksyon 37.2(p).

(a) Ang isang kasero ay hindi dapat magsikap na mabawi ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit maliban kung:

(1) Nabigo ang nangungupahan na magbayad ng upa kung saan legal na karapat-dapat ang landlord sa ilalim ng oral o nakasulat na kasunduan sa pagitan ng nangungupahan at landlord o nakagawian nang huli na nagbabayad ng renta o nagbibigay ng mga tseke na madalas na ibinabalik dahil walang sapat na pondo sa checking account; o

(2) Ang nangungupahan ay lumabag sa isang legal na obligasyon o tipan ng pangungupahan maliban sa obligasyon na isuko ang pagmamay-ari sa wastong paunawa at kabiguang gamutin ang naturang paglabag pagkatapos makatanggap ng nakasulat na paunawa nito mula sa may-ari; o

(3) Ang nangungupahan ay gumagawa o pinahihintulutan na magkaroon ng istorbo sa, o nagdudulot ng malaking pinsala sa, ang inuupahang unit, o lumilikha ng malaking panghihimasok sa kaginhawahan, kaligtasan o kasiyahan ng may-ari o mga nangungupahan sa gusali, at ang ang likas na katangian ng naturang istorbo, pinsala o panghihimasok ay partikular na isinaad ng may-ari sa sulat ayon sa hinihiling ng Seksyon 37.9(c); o

(4) Ginagamit o pinahihintulutan ng nangungupahan ang isang paupahang unit na gamitin para sa anumang iligal na layunin; o

(5) Ang nangungupahan, na nagkaroon ng oral o nakasulat na kasunduan sa landlord na nagwakas, ay tumanggi pagkatapos ng nakasulat na kahilingan o hilingin ng landlord na magsagawa ng nakasulat na pagpapalawig o pag-renew nito para sa isang karagdagang termino ng katulad na tagal at sa ilalim ng mga tuntunin na ay materyal na kapareho ng sa nakaraang kasunduan; sa kondisyon, na ang mga naturang termino ay hindi sumasalungat sa alinman sa mga probisyon ng Kabanatang ito; o

(6) Ang nangungupahan ay, pagkatapos ng nakasulat na abiso na huminto, ay tumanggi sa landlord na ma-access ang yunit ng pag-upa ayon sa kinakailangan ng estado o lokal na batas; o

(7) Ang nangungupahan na humahawak sa katapusan ng termino ng pasalita o nakasulat na kasunduan ay isang subtenant na hindi inaprubahan ng may-ari; o

(8) Ang may-ari ay naghahangad na mabawi ang pag-aari nang may mabuting loob, nang walang lihim na dahilan at may tapat na layunin((,)) para sa :

(A) ((t))Ang paggamit ng panginoong maylupa ((at)) o paninirahan bilang kanyang pangunahing tirahan, ((o para sa paggamit at paninirahan bilang pangunahing tirahan ng mga anak, magulang, lolo at lola ng may-ari, mga apo, kapatid na lalaki o kapatid na babae, o asawa ng may-ari o ang mga asawa ng naturang mga relasyon,)) sa loob ng hindi bababa sa ((12)) 36 na tuloy-tuloy na buwan;

(B) Ang paggamit o paninirahan ng mga lolo't lola ng may-ari, magulang, anak, apo, kapatid na lalaki, kapatid na babae, o asawa ng panginoong maylupa, o mga asawa ng naturang relasyon, bilang kanyang pangunahing tirahan sa loob ng hindi bababa sa panahon 36 na tuloy-tuloy na buwan sa:

(i) Isang yunit sa isang tirahan ng pamilya; o

(ii) Isang unit sa isang tirahan kung saan kasalukuyang naninirahan ang may-ari bilang kanyang pangunahing lugar ng tirahan o isang yunit sa isang tirahan kung saan ang may-ari ay sabay-sabay na naghahanap ng pagmamay-ari ng isang yunit sa ilalim ng seksyong ito 37.9(a)(8). Para sa mga layunin ng Seksyon 37.9(a)(8)(B na ito), ang terminong "asawa" ay dapat isama ang Domestic Partners gaya ng tinukoy sa San Francisco Administrative Code Seksyon 62.1-62.8.

(((A))) Para sa mga layunin ng Seksyon 37.9(a)(8) na ito lamang, ((tungkol sa mga panginoong maylupa na naging mga may-ari ng rekord ng paupahang yunit noong o bago ang Pebrero 21, 1991,)) ang terminong "may-ari" ay dapat tukuyin bilang isang may-ari ng record sa o bago ang Pebrero 21, 1991 ng hindi bababa sa 10 porsiyentong interes sa ari-arian, ((. Para sa mga layunin ng Seksyon na ito 37.9(a)(8) lamang, kung tungkol sa mga panginoong maylupa na naging mga may-ari ng record ng rental unit pagkatapos ng Pebrero 21, 1991, ang terminong "may-ari ng lupa" ay dapat tukuyin bilang)) isang may-ari ng record sa o bago ang Hulyo 1, 1997 ng hindi bababa sa 25 porsiyentong interes sa property, o isang may-ari ng record pagkatapos ng Hulyo 1, 1997 ng hindi bababa sa 50% na interes sa property. Para sa mga layunin ng Seksyon 37.9(a)(8) na ito, dapat isama ng "may-ari ng rekord" ang pinagsamang interes sa ari-arian ng dalawa o higit pang mga may-ari na nagnanais na manirahan nang magkasama sa parehong yunit bilang kanilang pangunahing lugar ng tirahan, nang may mabuting loob. at nang walang lihim na mga dahilan, para sa isang panahon ng hindi bababa sa 36 na tuloy-tuloy na buwan.

(((B))) Maaaring hindi mabawi ng may-ari ang pag-aari sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(8) na ito kung ((a)) anumang maihahambing na yunit ((sa gusali)) na pag-aari ng may-ari sa San Francisco ay bakante na at ((ay)) available para sakupin ng may-ari, o kung ang naturang unit ay naging bakante at magagamit ((sa panahon ng notice ng pagwawakas ng pangungupahan)) bago ang bakasyon ng nangungupahan ng unit. Kung ang isang maihahambing na unit ay nabakante at magagamit ng may-ari ng lupain ((sa panahon ng nasabing abiso)) bago ang bakasyon ng nangungupahan ng unit, dapat bawiin ng may-ari ang abiso na umalis.

Kung ang isang hindi maihahambing na unit sa parehong gusali ay magagamit bago bakantehin ng nangungupahan ang unit, iaalok ng may-ari ng lupa ang yunit na iyon sa nangungupahan sa isang upa batay sa upa na binabayaran ng nangungupahan, na may pinahihintulutang pataas o pababang mga pagsasaayos batay sa kundisyon, laki, at iba pang amenities ng kapalit na unit. Ang mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa pagiging maihahambing at ang unang upa para sa kapalit na yunit ay dapat ipasiya ng Rent Board. Para sa mga layunin ng Seksyon 37.9(a)(8) na ito, kinakailangan ang ebidensya ng makatwirang maihahambing na mga yunit; gayunpaman, hindi kinakailangan ang "perpektong" paghahambing. Ang probisyong ito ay hindi dapat hadlangan ang pagsasaalang-alang sa pagkakaroon o kawalan ng kakayahang magamit ng mga yunit sa anumang oras bilang katibayan ng mabuting loob o kawalan ng mabuting loob.

(((C))) Dapat ipagpalagay na ang may-ari ay hindi kumilos nang may mabuting loob kung ang may-ari o ang may-ari ((kamag-anak)) lolo't lola, magulang, anak, apo, kapatid na lalaki, kapatid na babae, o ang may-ari" ang asawa, o ang mga asawa ng mga naturang relasyon kung saan ang nangungupahan ay pinaalis ay hindi lumipat sa rental unit sa loob ng tatlong buwan ng petsa na ang nangungupahan ay aktwal na umalis sa unit at/o ((at)) ay hindi sumasakop ((sinabi)) ang yunit ((bilang pangunahing tirahan ng taong iyon)) sa minimum na ((12)) 36 na tuluy-tuloy na buwan; o

(9) Sinisikap ng may-ari na mabawi ang pagmamay-ari nang may mabuting loob upang maibenta ang unit alinsunod sa isang condominium conversion na inaprubahan sa ilalim ng ordinansa ng subdivision ng San Francisco at ginagawa ito nang walang lihim na dahilan at may tapat na layunin; o

(10) Sinisikap ng may-ari na mabawi ang pag-aari nang may mabuting loob upang gibain o kung hindi man ay permanenteng tanggalin ang paupahang unit mula sa paggamit ng pabahay at nakuha ang lahat ng kinakailangang permit sa o bago ang petsa kung kailan ibinigay ang paunawa sa paglisan, at ginawa iyon. nang walang lihim na dahilan at may tapat na layunin; sa kondisyon na ang isang kasero na naglalayong gibain ang isang hindi pinagtibay na gusali ng pagmamason alinsunod sa Building Code Chapters 14 at 15 ay dapat magbigay sa nangungupahan ng tulong sa relokasyon na tinukoy sa Seksyon 37.9A(f) sa ibaba bago ang paglisan ng nangungupahan sa lugar; o

(11) Ang may-ari ay naghahangad nang may mabuting loob na alisin pansamantala ang yunit mula sa paggamit ng pabahay upang maisagawa ang mga pagpapahusay sa kapital o gawaing rehabilitasyon at nakuha ang lahat ng kinakailangang permit sa o bago ang petsa kung kailan ibinigay ang abiso sa paglisan, at ginagawa ito nang walang lihim na dahilan at may tapat na layunin. Ang sinumang nangungupahan na aalis sa unit sa ilalim ng gayong mga pangyayari ay may karapatan na muling tumira sa unit sa naunang renta na ibinagay alinsunod sa mga probisyon ng Kabanatang ito. Aalisin ng nangungupahan ang unit para lamang sa pinakamababang oras na kinakailangan para gawin ang trabaho. Sa o bago ang petsa kung kailan ibinigay ang abiso sa paglisan, dapat ipaalam ng may-ari ang nangungupahan sa pamamagitan ng sulat na ang mga plano sa rehabilitasyon o pagpapahusay ng kapital ay nasa file sa Central Permit Bureau ng Department of Public Works na matatagpuan sa 450 McAllister Street at ang mga pagsasaayos na iyon. para sa pagsusuri ng mga naturang plano ay maaaring gawin sa Central Permit Bureau. Bilang karagdagan sa itaas, walang may-ari ng lupa ang dapat magsikap na bawiin ang pagmamay-ari ng anumang unit na napapailalim sa isang RAP loan gaya ng itinakda sa Seksyon 37.2(k) ng Kabanatang ito maliban sa itinatadhana sa Seksyon 32.69 ng Administrative Code ng San Francisco. Ang nangungupahan ay hindi dapat hilingin na umalis alinsunod sa Seksyon 37.9(a)(11) na ito, para sa isang panahon na higit sa tatlong buwan; sa kondisyon, gayunpaman, na ang nasabing yugto ng panahon ay maaaring pahabain ng Lupon o ng mga opisyal ng pagdinig nito sa aplikasyon ng may-ari. Ang Lupon ay dapat magpatibay ng mga tuntunin at regulasyon upang ipatupad ang pamamaraan ng aplikasyon. Ang sinumang may-ari ng lupa na naglalayong mabawi ang pag-aari sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(11) na ito ay magbabayad sa nangungupahan ng aktwal na gastos ng hanggang $1,000 para sa mga gastos sa paglipat at relokasyon nang hindi bababa sa 10 araw bago ang pagbawi ng pagmamay-ari; o

(12) Ang may-ari ng lupa ay naghahangad na mabawi ang pagmamay-ari nang may mabuting loob upang maisakatuparan ang malaking rehabilitasyon, gaya ng tinukoy sa Seksyon 37.2(q), at nakuha ang lahat ng kinakailangang permit sa o bago ang petsa kung kailan ibinigay ang abiso sa pagbakante, at ginagawa ito nang walang lihim na dahilan at may tapat na layunin. Sa kabila ng nasa itaas, walang may-ari ng lupa ang dapat magsikap na bawiin ang pagmamay-ari ng anumang unit na napapailalim sa isang RAP loan gaya ng itinakda sa Seksyon 37.2(k) ng Kabanatang ito maliban sa itinatadhana sa Seksyon 32.69 ng Administrative Code ng San Francisco; o

(13) Ang may-ari, na walang dahilan para paalisin sa ilalim ng anumang ibang probisyon ng Seksyon 37.9(a), ay nagnanais na mag-withdraw mula sa upa o arkilahin ang lahat ng paupahang unit sa loob ng anumang hiwalay na pisikal na istraktura at, bilang karagdagan, sa kaso ng anumang hiwalay na pisikal na istraktura na naglalaman ng tatlo o mas kaunting rental unit, anumang iba pang rental unit sa parehong lote, at ganap na sumusunod sa Seksyon 37.9A patungkol sa bawat naturang unit; sa kondisyon, gayunpaman, na ang isang unit na nauuri bilang isang residential unit sa ilalim ng Kabanata 41 ng Code na ito na nabakante sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(13) na ito ay hindi maaaring gamitin maliban sa isang residential hotel unit nang hindi sumusunod sa mga probisyon ng Seksyon 41.9 ng Kodigong ito; o

(14) Ang may-ari ng lupa ay naghahangad nang may mabuting loob na pansamantalang mabawi ang pagmamay-ari ng unit nang wala pang 30 araw para lamang sa layunin ng pagsasakatuparan ng lead remediation o abatement work, gaya ng hinihiling ng San Francisco Health Code Article 26. Ang mga karapatan at remedyo sa relokasyon, na itinatag ng San Francisco Administrative Code Kabanata 72, kabilang ngunit hindi limitado sa, ang pagbabayad ng tulong pinansyal sa relokasyon, ay dapat ilapat sa mga pagpapaalis sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(14) na ito.

(b) Maaaring paalisin ng kasero na naninirahan sa parehong unit ng inuupahan ang kanyang nangungupahan nang walang makatarungang dahilan gaya ng iniaatas sa ilalim ng Seksyon 37.9(a) sa itaas.

(c) Ang isang may-ari ay hindi dapat magsikap na mabawi ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit maliban kung isa man lang sa mga batayan na binanggit sa Seksyon 37.9(a) o (b) sa itaas ay ang nangingibabaw na motibo ng may-ari sa pagbawi ng pag-aari at maliban kung ipaalam ng may-ari ang nangungupahan nang nakasulat sa o bago ang petsa kung kailan ibinigay ang abiso sa paglisan ng mga batayan kung saan hinahangad ang pagmamay-ari at ang payo tungkol sa abiso na umalis ay makukuha mula sa Residential Rent Stabilization and Arbitration Board, bago magsikap na mabawi ang pag-aari Ang isang kopya ng lahat ng mga abiso sa pagbakante maliban sa tatlong araw na mga abiso upang lisanin o magbayad ng renta at isang kopya ng anumang karagdagang nakasulat na mga dokumento na nagpapaalam sa nangungupahan ng mga batayan kung saan ang pag-aari ay hinahangad. na isinampa sa Lupon sa loob ng 10 araw pagkatapos ng serbisyo ng abiso sa pagbakante ay dapat tukuyin ng Abugado ng Distrito kung ang mga yunit na itinakda sa listahan ay naipon alinsunod sa Seksyon Ang 37.6(k) ay inookupahan pa rin ng nangungupahan na humalili sa nangungupahan kung saan inihatid ang paunawa. Sa mga kaso kung saan natukoy ng Abugado ng Distrito na ang Seksyon 37.9(a)(8) ay nilabag, dapat gawin ng Abugado ng Distrito ang anumang aksyon na sa tingin niya ay angkop sa ilalim ng Kabanatang ito o sa ilalim ng batas ng Estado.

(d) Walang may-ari ng lupa ang maaaring magsanhi sa isang nangungupahan na huminto nang hindi sinasadya o magbanta na magsagawa ng anumang aksyon para mabawi ang pag-aari, o bawasan ang anumang mga serbisyo, o dagdagan ang upa, o gumawa ng anumang iba pang aksyon kung saan ang nangingibabaw na motibo ng may-ari ay ang paghihiganti para sa nangungupahan" s paggamit ng anumang mga karapatan sa ilalim ng batas. Ang nasabing paghihiganti ay dapat maging isang depensa sa anumang aksyon upang mabawi ang pag-aari. Sa isang aksyon para mabawi ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit, ang patunay ng paggamit ng nangungupahan ng mga karapatan sa ilalim ng batas sa loob ng anim na buwan bago ang di-umano'y gawa ng paghihiganti ay lilikha ng isang mapapabulaanan na pagpapalagay na ang ginawa ng may-ari ay paghihiganti.

(e) Labag sa batas para sa isang landlord o sinumang tao na kusang tumulong sa landlord na magsikap na mabawi ang pagmamay-ari o paalisin ang isang nangungupahan maliban sa itinatadhana sa Seksyon 37.9(a) at (b). Sinumang tao na nagsisikap na mabawi ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit mula sa isang nangungupahan o nagpapaalis sa isang nangungupahan sa paraang hindi itinatadhana sa Seksyon 37.9(a) o (b) nang hindi nagkakaroon ng matibay na batayan sa katunayan para sa pagpapaalis gaya ng itinatadhana sa Seksyon 37.9( a) ay magkasala ng isang misdemeanor at sasailalim, kapag napatunayang nagkasala, sa mga multa at parusa na itinakda sa Seksyon 37.10. Anumang waiver ng isang nangungupahan ng mga karapatan sa ilalim ng Kabanatang ito ay dapat na walang bisa bilang salungat sa pampublikong patakaran.

(f) Sa tuwing ang isang may-ari ng lupa ay maling nagsisikap na mabawi ang pagmamay-ari o mabawi ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit na lumalabag sa Mga Seksyon 37.9 at/o 37.10 gaya ng isinabatas dito, ang nangungupahan o Lupon ay maaaring magpasimula ng sibil na paglilitis para sa injunctive relief, mga pinsala sa pera na hindi bababa sa tatlong beses na aktwal na pinsala, (kabilang ang mga pinsala para sa mental o emosyonal na pagkabalisa), at anumang iba pang kaluwagan na itinuturing ng korte na naaangkop. Sa kaso ng isang gawad ng mga pinsala para sa mental o emosyonal na pagkabalisa, ang nasabing parangal ay dapat na tatlong beses lamang kung matutuklasan ng tagasuri sa katotohanan na ang may-ari ng lupa ay kumilos sa pag-alam ng paglabag sa o sa walang ingat na pagwawalang-bahala sa Seksyon 37.9 o 37.10A dito. Ang nananaig na partido ay may karapatan sa mga makatwirang bayad at gastos ng abogado alinsunod sa utos ng korte. Ang remedyo na makukuha sa ilalim ng Seksyon 37.9(f) na ito ay dapat na karagdagan sa anumang iba pang umiiral na mga remedyo na maaaring makuha ng nangungupahan o ng Lupon. .

(g) PANSAMANTALAANG MORATORIUM. Ang mga sumusunod na karagdagang probisyon ay dapat ilapat sa isang kasero na naglalayong mabawi ang isang paupahang unit sa pamamagitan ng paggamit ng mga batayan na binanggit sa Seksyon 37.9(a)(8):

(1) Simula noong Enero 29, 1998 ((,)) (ang petsa ng bisa ng Ordinansa na nagsususog sa Kabanata 37 sa pamamagitan ng pagdaragdag nitong Seksyon 37.9(g), Ordinansa Blg. 482-97), at magpapatuloy hanggang Hunyo 30, 1999, isang maaaring hindi mabawi ng kasero ang pagmamay-ari ng isang unit mula sa isang nangungupahan sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(8) kung ang may-ari ay may o nakatanggap ng paunawa, anumang oras bago mabawi ang pagmamay-ari, na sinumang nangungupahan sa inuupahang unit ay:

(A) Ay 60 taong gulang o mas matanda at naninirahan sa unit sa loob ng 10 taon o higit pa; o,

(B) Hindi pinagana sa loob ng kahulugan ng Seksyon 37.9(g)(1)(B)(i) at naninirahan sa unit sa loob ng 10 taon o higit pa, o may malubhang sakit sa loob ng kahulugan ng Seksyon 37.9(g)( 1)(B)(ii) at naninirahan sa unit sa loob ng 5 taon o higit pa:

(i) Ang isang "may kapansanan" na nangungupahan ay tinukoy para sa mga layunin ng Seksyon 37.9(1)(B) na ito bilang isang taong may kapansanan o bulag sa loob ng kahulugan ng pederal na Supplemental Security Income/California State Supplemental Program (SSI/SSP), at kung sino ang tinutukoy ng SSI/SSP na maging kuwalipikado para sa programang iyon o kung sino ang nakakatugon sa mga naturang kinakailangan sa pamamagitan ng anumang iba pang paraan ng pagpapasiya na inaprubahan ng Rent Board;

(ii) Ang isang "catastrophically ill" na nangungupahan ay tinukoy para sa mga layunin ng Seksyon 37.9(1)(B) na ito bilang isang taong may kapansanan gaya ng tinukoy ng Seksyon 37.9(1)(B)(i), at nagdurusa ng isang karamdamang nagbabanta sa buhay bilang sertipikado ng kanyang doktor sa pangunahing pangangalaga.

(2) Ang mga naunang probisyon ng Seksyon 37.9(g)(1)(A) at (B) ay hindi dapat ilapat kung saan mayroon lamang isang paupahang unit na pag-aari ng may-ari sa gusali, o kung saan ang bawat isa sa mga paupahang unit ay pag-aari ng landlord sa parehong gusali kung saan nakatira ang landlord (maliban sa unit na aktwal na inookupahan ng landlord) ay inookupahan ng isang nangungupahan kung hindi man ay protektado mula sa pagpapaalis ng mga Seksyon 37.9(g)(1)(A) at (B) at kung saan ang kwalipikadong kamag-anak ng landlord na lilipat sa unit alinsunod sa Seksyon 37.9(a)(8) ay 60 taong gulang o mas matanda.

(3) Ang pansamantalang eviction moratorium na itinatag ng Seksyon 37.9(g) na ito ay kinabibilangan, ngunit hindi limitado sa, anumang rental unit kung saan naihatid ang notice na bakante/quit mula sa petsa na magkabisa ang pansamantalang moratorium (tingnan ang Seksyon 37.9( g)(1)) ngunit kung saan ang rental unit ay hindi pa nabakante o ang isang labag sa batas na hatol ng detainer ay hindi pa inilabas.

(4) Maliban kung limitado o pinalawig, ang mga probisyon ng Seksyon 37.9(g) ay mananatiling may bisa hanggang Hunyo 30, 1999 lamang, at hindi na magkakabisa sa Hulyo 1, 1999, at pagkatapos noon.

(5) (i) Sa loob ng 30 araw kasunod ng serbisyo ng landlord ng alinman sa nakasulat na kahilingan sa pamamagitan ng US Mail at hand delivery, o, sa opsyon ng landlord, isang notice ng pagwawakas ng pangungupahan sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(8) , ang isang nangungupahan ay dapat maghatid ng isang pahayag, kabilang ang sumusuportang ebidensya, sa may-ari sa pamamagitan ng US Mail o hand delivery na inaangkin o hindi inaangkin ng nangungupahan bilang isang miyembro ng isa sa mga klase na pinoprotektahan ng Seksyon na ito ng nakasulat Ang kahilingan sa nangungupahan ay dapat kumpleto sa petsa kung kailan ang ipinadalang kahilingan ay namarkahan at ang kamay na naihatid na kopya ay inihatid sa inuupahang lugar, alinman ang mas huli ang petsa kung saan ang isang ipinadalang pahayag at ebidensiya ay namarkahan ng koreo o ang isang kamay na naihatid na kopya ay inihatid sa may-ari sa address na nakasaad sa kahilingan o paunawa ng may-ari.

(ii) Ang nakasulat na kahilingan ng may-ari o abiso ng pagwawakas ng pangungupahan ay partikular na tumutukoy sa Seksyon 37.9.(g), na ito ay dapat ipaalam sa nangungupahan na siya ay may 30 araw para gamitin ang proteksyon ng Seksyon 37.9(g) , at dapat ilarawan ang paraan kung saan dapat magbigay ng paunawa ang nangungupahan sa may-ari ng paghahabol ng nangungupahan.

(iii) Ang may-ari ay dapat maghain ng kopya ng kahilingan o paunawa sa Rent Board sa loob ng sampung araw pagkatapos ng serbisyo sa nangungupahan.

(iv) Ang katibayan na sumusuporta sa claim ng proteksyon ng isang nangungupahan sa ilalim ng Seksyon 37.9(g) ay maaaring kabilangan, ngunit hindi limitado sa, lisensya sa pagmamaneho, pasaporte, sertipiko ng kapanganakan, pahayag ng SSI/SDI, o sulat mula sa isang lisensyadong manggagamot .

(v) Ang kabiguan ng isang nangungupahan na maghatid ng isang pahayag sa may-ari sa loob ng 30-araw na panahon ay ituring na isang pag-amin na ang nangungupahan ay hindi protektado ng Seksyon na ito.

(vi) Maaaring hamunin ng landlord ang claim ng nangungupahan ng protektadong katayuan sa pamamagitan ng paghiling ng pagdinig sa Rent Board o, sa opsyon ng landlord, sa pamamagitan ng pagsisimula ng mga paglilitis sa pagpapaalis, kabilang ang serbisyo ng isang paunawa ng pagwawakas ng pangungupahan. Sa pagdinig ng Rent Board o aksyon sa pagpapaalis, ang nangungupahan ay dapat magkaroon ng bigat ng patunay upang ipakita ang protektadong katayuan. Walang sibil o kriminal na pananagutan sa ilalim ng Mga Seksyon 37.9(e) o (f) ang ipapataw sa isang landlord na humihiling o humahamon sa claim ng isang nangungupahan ng protektadong katayuan.

Seksyon 3. Ang Kabanata 37 ng Administrative Code ng San Francisco ay sinususugan sa pamamagitan ng pagdaragdag ng Seksyon 37.9B gaya ng sumusunod:

Sinabi ni Sec. 37.9B. Mga Karapatan ng Nangungupahan sa Mga Pagpapalayas Sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(8).

(a) Anumang paupahang unit na iniwan ng nangungupahan pagkatapos makatanggap ng abiso na huminto batay sa Seksyon 37.9(a)(8), at sa kalaunan ay hindi na inookupahan bilang pangunahing tirahan ng may-ari o ng lolo't lola ng may-ari, magulang, anak, apo, kapatid na lalaki, kapatid na babae, o asawa ng panginoong maylupa, o ang mga asawa ng naturang relasyon ay dapat, kung inaalok para sa upa sa loob ng tatlong taon panahon kasunod ng paglilingkod ng paunawa na huminto sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(8), ay maupahan nang may mabuting loob sa isang upa na hindi hihigit sa magiging renta kung ang nangungupahan na kinakailangang umalis ay nanatili sa patuloy na pag-okupa at ang paupahang unit ay nanatiling napapailalim sa Kabanatang ito. Kung iginiit na ang pagtaas ng upa ay maaaring maganap sa panahon ng pag-okupa ng paupahang yunit ng may-ari kung ang paupahang yunit ay sumailalim sa Kabanatang ito, ang may-ari ng lupa ay dapat pasanin ang pasanin ng pagpapatunay na ang upa ay maaaring legal na tumaas sa panahon ng ang panahong iyon. Kung iginiit na ang pagtaas ay nakabatay sa kabuuan o bahagi sa anumang batayan maliban sa itinakda sa Seksyon 37.3(a)(1), ang may-ari ay dapat magpetisyon sa Rent Board alinsunod sa mga pamamaraan ng Kabanatang ito. Ang mga lumikas na nangungupahan ay may karapatan na lumahok at magpakita ng ebidensya sa anumang pagdinig na gaganapin sa naturang petisyon. Ang mga nangungupahan na nawalan ng tirahan alinsunod sa Seksyon 37.9(a)(8) ay dapat gumawa ng lahat ng makatwirang pagsisikap upang mapanatili sa Rent Board ang kanilang kasalukuyang address. Ang Rent Board ay dapat magbigay ng abiso ng anumang mga paglilitis sa harap ng Rent Board sa lumikas na nangungupahan sa huling address na ibinigay ng nangungupahan. Walang dagdag na pahihintulutan dahil sa anumang gastos na natamo kaugnay ng paglilipat ng nangungupahan.

(b) Sinumang may-ari na, sa loob ng tatlong taon ng petsa ng serbisyo ng paunawa na huminto, ay nag-aalok ng upa o pag-upa ng anumang unit kung saan nakuhang muli ang pag-aari alinsunod sa Seksyon 37.9(a)(8) ay dapat munang mag-alok ng unit para sa upa o pagpapaupa sa mga nangungupahan na inilipat sa parehong paraan tulad ng itinatadhana sa Mga Seksyon 37.9A(c) at (d).

(c) Ang isang may-ari na nagsisikap na mabawi ang pagmamay-ari sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(8) ay dapat, bilang karagdagan sa pagsunod sa mga kinakailangan ng Seksyon 37.9(c), ipaalam sa nangungupahan ang mga sumusunod at maghain ng anumang nakasulat na dokumento na nagpapaalam sa nangungupahan ng mga sumusunod sa Rent Board sa loob ng 10 araw pagkatapos ibigay ang abiso na umalis;

(1) Ang pagkakakilanlan at porsyento ng pagmamay-ari ng lahat ng taong may hawak ng buo o bahagyang porsyento ng pagmamay-ari sa ari-arian;

(2) Ang mga petsa na naitala ang porsyento ng pagmamay-ari;

(3) Ang (mga) pangalan ng may-ari na nagsisikap na mabawi ang pagmamay-ari at, kung naaangkop, ang (mga) pangalan at relasyon ng (mga) kamag-anak kung saan hinahanap ang pagmamay-ari at isang paglalarawan ng kasalukuyang tirahan ng may-ari o (mga) kamag-anak;

(4) Isang paglalarawan ng lahat ng residential property na pag-aari, sa kabuuan o sa bahagi, ng landlord at, kung naaangkop, isang paglalarawan ng lahat ng residential property na pag-aari, sa kabuuan o sa bahagi, ng lolo't lola, magulang, anak ng may-ari, apo, kapatid na lalaki, o kapatid na babae kung kanino hinahanap ang pag-aari;

(5) Ang kasalukuyang upa para sa unit at isang pahayag na ang nangungupahan ay may karapatang muling rentahan ang unit sa parehong upa, gaya ng inayos ng Seksyon 37.9B(a) sa itaas;

(6) Ang mga nilalaman ng Seksyon 37.9B, sa pamamagitan ng pagbibigay ng kopya nito; at

(7) Ang karapatan ng (mga) nangungupahan sa mga gastos sa relokasyon at ang halaga ng mga gastos sa relokasyon na iyon.

(d) Ang bawat indibidwal na nangungupahan ng anumang paupahang unit sa isang gusaling naglalaman ng dalawa o higit pang mga unit na nakatanggap ng paunawa na huminto batay sa Seksyon 37.9(a)(8), at nanirahan sa unit nang 12 o higit pang buwan, bilang karagdagan sa lahat ng karapatan sa ilalim ng anumang iba pang probisyon ng batas, ay may karapatan na makatanggap ng mga gastos sa relokasyon na $1,000 mula sa may-ari, $500 na kung saan ay babayaran sa oras ng serbisyo ng abiso na umalis, at $500 nito ay babayaran kapag umalis ang nangungupahan. Ang isang may-ari na nagbabayad ng mga gastos sa relokasyon ayon sa iniaatas ng subsection na ito kasabay ng isang abiso na huminto ay hindi na kailangang magbayad ng mga gastos sa relokasyon na may anumang karagdagang mga abiso upang huminto para sa parehong yunit na ihain sa loob ng 180 araw ng paunawa na kasama ang kinakailangang pagbabayad ng relokasyon. Ang mga gastos sa relokasyon na nakapaloob dito ay hiwalay sa anumang seguridad o iba pang maibabalik na deposito gaya ng tinukoy sa California Code Section 1950.5. Dagdag pa, hindi dapat talikdan ng pagbabayad o pagtanggap ng mga gastos sa relokasyon ang anumang iba pang mga karapatan na maaaring mayroon ang nangungupahan sa ilalim ng batas.

Seksyon 4. Ang Kabanata 37 ng Administrative Code ng San Francisco ay sinusugan sa pamamagitan ng pag-amyenda sa Seksyon 37.10A upang mabasang gaya ng sumusunod:

Sinabi ni Sec. 37.10A. Mga misdemeanor.

(a) Labag sa batas para sa isang may-ari na magtaas ng upa o upa bilang paglabag sa desisyon ng isang opisyal ng pagdinig o desisyon ng Lupon sa apela alinsunod sa mga pamamaraan ng pagdinig at apela na itinakda sa Seksyon 37.8 ng Kabanatang ito. Labag sa batas para sa isang may-ari na maningil ng anumang upa na lumampas sa mga limitasyon ng Kabanatang ito. Ang sinumang tao na nagpapataas ng upa bilang paglabag sa mga naturang desisyon o naniningil ng labis na upa ay magkasala ng isang misdemeanor.

(b) Labag sa batas para sa isang may-ari na tumanggi na umupa o umarkila o kung hindi man ay tanggihan o ipagkait sa sinumang tao ang anumang paupahang yunit dahil ang edad ng isang inaasahang nangungupahan ay magreresulta sa pagkakamit ng nangungupahan ng mga karapatan sa ilalim ng Kabanatang ito. Ang sinumang tao na tumangging umupa na lumalabag sa subseksyon na ito ay dapat, bilang karagdagan sa anumang iba pang mga parusa na ibinigay ng batas ng estado o pederal, ay magkasala ng isang misdemeanor.

(c) Ang sinumang taong napatunayang nagkasala ng isang misdemeanor sa ilalim nito ay dapat parusahan ng multa na hindi hihigit sa $2,000 o pagkakulong sa County Jail sa loob ng hindi hihigit sa anim na buwan, o ng pareho. Ang bawat paglabag sa desisyon ng isang opisyal ng pagdinig o ang desisyon ng Lupon sa apela at bawat pagtanggi sa pagrenta o pagtanggi ng isang paupahang unit gaya ng nakasaad sa itaas ay bubuo ng isang hiwalay na pagkakasala.

Seksyon 5. Ang Kabanata 37 ng Administrative code ng San Francisco ay sinusugan sa pamamagitan ng pag-amyenda sa Seksyon 37.11(A) upang mabasang gaya ng sumusunod:

Sinabi ni Sec. 37.11A. Mga Aksyon Sibil. Sa tuwing sinisingil ng kasero ang isang nangungupahan ng upa na lumampas sa mga limitasyon na itinakda sa Kabanatang ito, ((o)) gumaganti laban sa isang nangungupahan para sa paggamit ng anumang mga karapatan sa ilalim ng Kabanatang ito, o sinusubukang pigilan ang isang nangungupahan sa pagkuha ng anumang mga karapatan sa ilalim ng Kabanatang ito , ang nangungupahan ay maaaring magpasimula ng sibil na paglilitis para sa mga pinsala sa pera; sa kondisyon, gayunpaman, na ang anumang pera na gawad para sa mga sobrang bayad sa upa na nagreresulta mula sa pagtaas ng upa na walang bisa alinsunod sa Seksyon 37.3(b)(5) ay dapat na limitado sa isang refund ng mga sobrang bayad sa upa na ginawa sa loob ng tatlong taon bago ang buwan. ng pagsasampa ng aksyon, kasama ang panahon sa pagitan ng buwan ng paghahain at ang petsa ng utos ng korte. Sa anumang kaso, pagkalkula ng mga sobrang bayad sa upa at muling pagtatakda ng Ang legal na base na upa ay dapat na batay sa isang pagpapasiya ng bisa ng lahat ng pagtaas ng upa na ipinataw mula noong Abril 1, 1982, alinsunod sa Mga Seksyon 37.3(b)(5) at 37.3(a)(2) sa itaas Ang aksyon na dinala sa ilalim ng Seksyon 37.11A na ito ay may karapatan na mabawi ang mga makatwirang bayad at gastos ng mga abogado. Ang remedyo na makukuha sa ilalim ng Seksyon 37.11A na ito ay dapat na karagdagan sa anumang iba pang umiiral na mga remedyo na magagamit ko sa nangungupahan.

Seksyon 6. PAGHIWALAY. Kung ang anumang bahagi o probisyon ng Ordinansang ito, o ang aplikasyon nito sa sinumang tao o pangyayari, ay pinaniniwalaang hindi wasto, ang natitira sa Ordinansang ito, kabilang ang aplikasyon ng naturang bahagi o probisyon sa ibang mga tao o mga pangyayari, ay hindi maaapektuhan nito at dapat magpatuloy sa buong puwersa at epekto. Sa layuning ito, ang mga probisyon ng Ordinansang ito ay maaaring ihiwalay.

Seksyon 7. EFFECTIVE DATE. Sa petsa ng bisa ng Ordinansang ito , ang mga pagbabago sa Administrative Code Seksyon 37.9 sa Seksyon 2 at bagong Administrative Code Seksyon 37.9B sa Seksyon 3 ng Ordinansang ito ay ilalapat sa anumang pagtatangka ng isang may-ari na mabawi ang pagmamay-ari ng isang unit, kabilang ang isang abiso ng pagwawakas ng pangungupahan na inihatid bago ang petsa ng bisa ng Ordinansang ito at isang aksyon para sa labag sa batas na detainer na sinimulan bago ang petsa ng bisa ng Ordinansang ito kung saan walang hatol. Ang pagbibigay ng pag-aari ng unit sa may-ari ay naipasok sa petsa ng bisa ng Ordinansang ito at ang nangungupahan ay nasa pagmamay-ari pa rin ng unit.

09/23/98

Prop G ng Unyon ng mga Nangungupahan sa Balota ng Nobyembre - 9/10/98

Batas sa Unyon ng mga Nangungupahan upang maglagay ng higit pang mga paghihigpit sa mga pagpapaalis sa OMI. Ang ilan sa mga bagong aspeto ng panukala ay kinabibilangan ng:

Pinapahintulutan lamang ang isang pagpapaalis ng OMI sa bawat gusali, anuman ang bilang ng mga may-ari
Ang isang unit na napapailalim sa isang OMI eviction ay nagiging "may-ari" na unit" para sa anuman at lahat ng kasunod na pagpapaalis sa OMI-walang ibang unit ang maaaring sumailalim sa isang OMI eviction. Ang mga pagbabago ay maaaring gawin sa itinalagang unit dahil sa kapansanan o katulad na paghihirap
Ang mga pagpapaalis ng OMI para sa mga kamag-anak ay maaari lamang mangyari kung ang may-ari ay nakatira sa gusali o sinusubukang lumipat sa gusali kasabay ng paglipat ng kamag-anak.
Ipinagbabawal ang mga pagpapaalis kung saan ang anumang bakanteng maihahambing na yunit na pag-aari ng may-ari ng lupa sa Lungsod ay magagamit o magagamit bago mabawi ang yunit
Kung ang isang hindi maihahambing na yunit ay magagamit o magiging available, kung gayon ang nangungupahan na pinaalis ay dapat ihandog ang unit sa parehong upa na may naaangkop na mga pagsasaayos pataas o pababa, depende sa mga amenities.
Ang Rent Board ay kailangang humatol sa mga hindi pagkakaunawaan.
Ginagawang permanente ang pansamantalang moratorium sa pagpapaalis ng mga nakatatanda, may kapansanan at mga nangungupahan sa sakuna.
Pinapayagan ang pinagsamang mga kinakailangan sa pagmamay-ari para sa mga nakarehistrong domestic partner na maging 25%

Kung pumasa ang Proposisyon G, ang anumang mga probisyon sa proposisyon na sumasalungat sa mga kasalukuyang probisyon sa batas ay makokontrol at magiging epektibo. Nagiging batas ang mga proposisyon pagkatapos na sertipikado ng Opisina ng Halalan ang mga bilang ng botante, na karaniwan ay humigit-kumulang isang linggo hanggang 10 araw mamaya. Dapat suriin ng mga Interesadong Partido ang teksto ng batas para sa kumpletong pag-unawa sa panukala (fax back document number 019).

09/23/98

Seksyon 8 Mga Yunit na napapailalim sa Ordinansa sa Pagpapaupa noong 8/30/98 - 8/27/98

PAKITANDAAN: DAHIL SA KAKAKAILANG BILANG NG MGA PAGBABAGO SA ORDINANSA, ANG MGA NA-POST NA VERSION NG ORDINANSA SA ATING SITE KASAMA ANG SECTION 8 AMENDMENTS NA NAGBABAGO SA NUMERING SYSTEM, PARTIKULAR SA 37.9. MAPANSININ MO NA ANG SEKSYON "G", NA ANG OMI MORATORIUM, NGAYON AY SEKSYON "I".

Ang Lupon ng mga Superbisor kamakailan ay nagpatupad ng batas na magdadala sa mga yunit ng Seksyon 8 at iba pang uri ng tinustusan na pabahay sa ilalim ng Rent Ordinance sa limitadong paraan. Ang aksyon na ito ay na-prompt ng malaking bilang ng mga kontrata na hindi na-renew ng may-ari. Ito ay nag-iiwan ng marami sa mga nangungupahan na ito nang biglang walang tirahan.

Sa loob ng maraming taon, ang mga pagbabayad sa Seksyon 8 ay lumampas sa kung ano ang maaaring makuha ng isang may-ari sa isang market rate at kaakit-akit para sa kadahilanang ito pati na rin ang pagtanggap ng isang mahalagang garantisadong tseke bawat buwan, sa oras. Ngunit sa pagdaan ng merkado ng pabahay sa bubong at pagkuha ng mga renta, sinimulan ng mga may-ari ang pagpiyansa sa programa pabor sa mas mataas na upa. Bagama't sinubukan ng HUD na taasan ang kanilang mga rate, hindi pa rin ito naaayon sa merkado.

Upang ihinto ang pagguho ng mga pagpapalayas para sa kung ano ang puro pang-ekonomiyang mga kadahilanan, ang batas ay ipinasa at nagtatakda ng mga sumusunod:

Nalalapat ito sa mga yunit ng Seksyon 8, ilang partikular na programa ng subsidy, kabilang ang para sa mga taong may AIDS at mga nangungupahan na nakabatay sa proyekto kung saan natapos ang kontrata o kung saan ang mortgage ay prepaid o nag-expire sa mga programang pinondohan ng HUD, ang renta sa mga kasong ito ay dapat, sa karamihan ng mga kaso, maging ang renta ng kontrata na may bisa sa oras ng pag-expire o pagwawakas ng kontrata. Sa esensya, ang ibig sabihin nito ay ang renta na binabayaran ng nangungupahan kasama ang subsidized na halaga. Ang mga taong interesado sa batas na ito ay dapat tumingin sa Ordinansa, Mga Seksyon 37.2, 37.3 at 37.9 para sa karagdagang impormasyon.

I-click ang basahin sa ibaba upang makita ang buong teksto ng pag-amyenda.

[Mga Yunit na Kinokontrol; Mga Pagkalkula ng Renta]
pag-amyenda sa kabanata 37 ng kodigo sa pangangasiwa ng san francisco, SEKSYON 37.2, 37.3 at 37.9, sa pamamagitan ng pagtukoy sa "tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan;" pagtukoy sa "base rent" para sa layunin ng ilang partikular na unit ng pag-upa na tumatanggap ng tulong sa pag-upa na nakabatay sa nangungupahan o dating tumatanggap ng tulong sa pag-upa batay sa proyekto o hindi direktang tulong sa pamamagitan ng mga mortgage na nakaseguro sa hud; kabilang ang sa loob ng kahulugan ng "mga yunit ng pagpaparenta" para sa ilang partikular na layunin ang mga yunit na inookupahan ng mga nangungupahan na tumatanggap ng tulong sa pagpapaupa batay sa nangungupahan; nililimitahan ang kakayahang magamit ng mga limitasyon sa pagtaas ng upa; at nangangailangan ng ilang partikular na abiso bago ang pagtaas ng upa para sa o pagpapaalis mula sa mga unit ng paupahan na inookupahan ng mga nangungupahan na tumatanggap ng tulong sa pagpapaupa batay sa nangungupahan.

Tandaan: Ang mga karagdagan ay may salungguhit; ang mga pagtanggal ay nasa((doubleparentheses)).

Maging ito ay inordenan ng mga Tao ng Lungsod at County ng San Francisco:

Seksyon 1. Ang Kabanata 37 ng Administrative Code ng San Francisco ay sinususugan sa pamamagitan ng pag-amyenda sa Seksyon 37.2, 37.3 at 37.9 upang mabasang gaya ng sumusunod:

SEC.37.2.DEPINISYON.

Base Rent.
1. Yaong upa na sinisingil sa isang nangungupahan sa unang pagtira kasama ang anumang pagtaas ng upa na pinapayagan at ipinataw sa ilalim ng Kabanatang ito; sa kondisyon, gayunpaman, ang batayang upa ay hindi dapat magsama ng mga pagtaas na ipinataw alinsunod sa Seksyon 37.7 sa ibaba o mga utility pass-through alinsunod sa Seksyon 37.2(o) sa ibaba. Ang pangunahing upa para sa mga nangungupahan ng mga unit ng RAP rental sa mga lugar na itinalaga sa o pagkatapos ng Hulyo 1, 1977, ay ang upa na itinatag alinsunod sa Seksyon 32.73-1 ng Administrative Code ng San Francisco. Ang mga pagtaas ng upa na maiuugnay sa amortisasyon ng Punong Administrative Officer ng isang RAP loan sa isang lugar na itinalaga sa o pagkatapos ng Hulyo 1, 1977, ay hindi dapat isama sa base na upa.
2. Mula at pagkatapos ng petsa ng bisa ng Ordinansang ito, ang pangunahing upa para sa mga nangungupahan na umuupa sa mga unit na nakatanggap ng ilang partikular na tulong sa pagrenta na nakabatay sa nangungupahan o nakabatay sa proyekto ay dapat ang mga sumusunod:
  1. Kaugnay ng tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan:
    1. Para sa sinumang nangungupahan na tumatanggap ng tulong sa pag-upa na nakabatay sa nangungupahan simula sa petsa ng bisa ng Ordinansang ito (maliban kung ang renta na babayaran ng nangungupahan ay isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan, tulad ng sa programang sertipiko ng Seksyon 8 at ang programa ng subsidy sa pagpapaupa. para sa programa ng HOPWA), at patuloy na pagtanggap ng tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan kasunod ng petsa ng bisa ng Ordinansang ito, ang pangunahing upa para sa bawat unit na inookupahan ng naturang nangungupahan ay ang renta. babayaran para sa yunit na iyon sa ilalim ng kontrata sa Mga Pagbabayad ng Tulong sa Pabahay, gaya ng binago, sa pagitan ng San Francisco Housing Authority at ng may-ari (ang "Kontrata ng HAP") na may kinalaman sa yunit na iyon kaagad bago ang petsa ng bisa ng Ordinansang ito (ang "Hap Contract Rent). ").
    2. Para sa sinumang nangungupahan na tumatanggap ng tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan (maliban kung ang renta na babayaran ng nangungupahan ay isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan, tulad ng sa Seksyon 8 na programa ng sertipiko at ang programa ng subsidy sa pagpapaupa para sa programa ng HOPWA), at magsisimula occupancy ng isang rental unit kasunod ng epektibong petsa ng Ordinansang ito, ang batayang upa para sa bawat unit na inookupahan ng naturang nangungupahan ay ang HAP Contract Rent na may bisa sa petsa ang nangungupahan ay nagsimulang tumira sa naturang unit.
    3. Para sa sinumang nangungupahan na ang tulong sa pag-upa na nakabatay sa nangungupahan ay magwawakas o mag-e-expire, sa anumang dahilan, kasunod ng petsa ng bisa ng Ordinansang ito, ang batayang upa para sa bawat naturang yunit kasunod ng pag-expire o pagwawakas ay ang HAP Contract Rent na may bisa para sa yunit na iyon kaagad bago ang ang pag-expire o pagwawakas ng tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan.
  2. Para sa sinumang nangungupahan na sumasakop sa isang yunit sa panahon ng pag-expire o pagwawakas, sa anumang dahilan, ng isang nakabatay sa proyekto na Kontrata ng HAP sa ilalim ng Seksyon 8 ng United States Housing Act of 1937 (42 USC §1437f, gaya ng binago), ang batayang upa para sa bawat naturang Ang yunit kasunod ng pag-expire o pagwawakas ay ang "kontrata sa renta" na may bisa para sa yunit na iyon kaagad bago ang pag-expire o pagwawakas ng nakabatay sa proyekto na Kontrata ng HAP.
  3. Para sa sinumang nangungupahan na sumasakop sa isang unit sa paunang pagbabayad o pag-expire ng anumang mortgage na isineguro ng United States Department of Housing and Urban Development ("HUD"), kabilang ngunit hindi limitado sa mga mortgage na ibinigay sa ilalim ng Seksyon 221(d)(3), 221( d)(4) at 236 ng National Housing Act (12 USC §1715z-1), ang batayang upa para sa bawat naturang unit ay ang "basic rental charge" (inilalarawan sa 12 USC 1715z-1(f), o kahalili na batas) na may bisa para sa unit na iyon kaagad bago ang prepayment ng mortgage, na hindi kasama sa singil ang "interest reduction payment" na maiuugnay sa unit na iyon bago ang ang prepayment o pag-expire ng mortgage.
Lupon . Ang Lupon sa Pagpapatatag at Arbitrasyon ng Residential Rent.
Mga Pagpapabuti ng Kapital. Yaong mga pagpapahusay na materyal na nagdaragdag sa halaga ng ari-arian, lubos na nagpapahaba ng kapaki-pakinabang na buhay nito, o iangkop ito sa mga bagong gamit, at maaaring i-amortize sa kapaki-pakinabang na buhay ng pagpapabuti ng gusali.
CPI. Consumer Price Index para sa lahat ng Urban Consumer para sa San Francisco-Oakland Metropolitan Area, US Department of Labor.
Mga Panukala sa Pagtitipid ng Enerhiya . Ginawa ang trabaho alinsunod sa mga kinakailangan ng Artikulo 12 ng San Francisco Housing Code.
Opisyal ng Pagdinig. Isang tao, na itinalaga ng Lupon, na namamahala sa mga hindi pagkakaunawaan sa pagtaas ng upa.
Mga Serbisyo sa Pabahay. Mga serbisyong ibinibigay ng may-ari na may kaugnayan sa paggamit o pag-okupa ng isang paupahang unit kabilang ang, ngunit hindi limitado sa, pagkukumpuni, pagpapalit, pagpapanatili, pagpipinta, ilaw, init, tubig, serbisyo ng elevator, mga pasilidad sa paglalaba at mga pribilehiyo, serbisyo ng janitor, pagtatanggal ng basura, mga kasangkapan, telepono, paradahan at anumang iba pang benepisyo, pribilehiyo o pasilidad.
Nagpapaupa. Isang may-ari, lessor, sublessor, na tumatanggap o may karapatan na tumanggap ng upa para sa paggamit at pagtira ng anumang residential rental unit o bahagi nito sa Lungsod at County ng San Francisco, at ang ahente, kinatawan o kahalili ng alinman sa mga nabanggit.
Miyembro. Isang miyembro ng Residential Rent Stabilization and Arbitration Board.
Over FMR Tenancy Program. Isang regular na programa sa pangungupahan ng sertipiko kung saan ang pangunahing upa, kasama ang isang allowance sa utility sa halagang itinakda ng HUD, ay lumampas sa makatarungang limitasyon sa upa sa merkado para sa isang partikular na laki ng unit gaya ng tinutukoy ng HUD.
Pamantayan sa Pagbabayad. Isang halagang tinutukoy ng San Francisco Housing Authority na ginagamit upang matukoy ang halaga ng tulong na binayaran ng San Francisco Housing Authority sa ngalan ng isang nangungupahan sa ilalim ng Section 8 Voucher Program (24 CFR Part 887).
(((j))) RAP. Programa sa Pautang sa Rehabilitasyon sa Paninirahan (Kabanata 32, Administrative Code ng San Francisco).
(((k))) Mga Yunit sa Pagrenta ng RAP. Mga yunit ng tirahan sa tirahan na napapailalim sa mga pautang sa RAP alinsunod sa Kabanata 32, Administrative Code ng San Francisco.
(((l))) Departamento ng Real Estate. Isang departamento ng lungsod sa Lungsod at County ng San Francisco.
(((m))) Gawaing Rehabilitasyon. Anumang gawaing rehabilitasyon o pagkukumpuni na ginawa ng may-ari ng lupa patungkol sa isang paupahang unit, o sa mga karaniwang lugar ng istrakturang naglalaman ng unit ng pagpapaupa, na ginawa upang makasunod sa batas ng Estado o lokal, o ginawa upang ayusin pinsalang dulot ng sunog, lindol o iba pang nasawi o natural na sakuna.
(((n))) Renta. Ang pagsasaalang-alang, kabilang ang anumang bonus, mga benepisyo o pabuya, na hinihingi o natanggap ng isang may-ari para sa o may kaugnayan sa paggamit o pag-okupa ng isang unit, o pagtatalaga ng isang lease para sa naturang unit, kabilang ngunit hindi limitado sa mga hinihinging pera o binayaran para sa paradahan, muwebles, serbisyo sa pagkain, serbisyo sa pabahay ng anumang uri, o subletting.
(((o))) Tumataas ang Renta. Anumang karagdagang perang hinihingi o binayaran para sa upa gaya ng tinukoy sa aytem (p)(((n))) sa itaas, o anumang pagbawas sa mga serbisyo sa pabahay nang walang katumbas na pagbawas sa mga perang hinihingi o binayaran para sa upa; sa kondisyon, gayunpaman, na kung saan binabayaran ng may-ari ang mga utility ng nangungupahan at ang halaga ng pagtaas ng mga utility na iyon, ang pagpasa ng landlord sa nangungupahan ng naturang tumaas na mga gastos ay hindi bumubuo ng pagtaas ng upa.
(((p))) Rental Units. Lahat ng residential dwelling unit sa Lungsod at County ng San Francisco kasama ang lupa at mga kaugnay na gusali doon, at lahat ng serbisyo sa pabahay, pribilehiyo, kasangkapan at pasilidad na ibinibigay kaugnay ng paggamit o pagtira nito, kabilang ang mga pasilidad ng garahe at paradahan. Ang termino ay hindi dapat kabilang ang:
1. Mga tirahan sa mga hotel, motel, inn, bahay-turista, rooming at boarding house, sa kondisyon na sa oras na ang isang akomodasyon ay inookupahan ng isang nangungupahan sa loob ng 32 tuloy-tuloy na araw o higit pa, ang naturang akomodasyon ay dapat maging isang paupahang yunit na napapailalim sa mga probisyon ng ang Kabanatang ito; sa kondisyon pa, walang may-ari ng lupa ang dapat magdadala ng aksyon upang mabawi ang pagmamay-ari ng naturang yunit upang maiwasang mapasok ang yunit sa mga probisyon ng Kabanatang ito. Ang isang pagpapaalis para sa isang layunin na hindi pinahihintulutan sa ilalim ng Seksyon 37.9(a) ay dapat ituring na isang aksyon upang mabawi ang pagmamay-ari upang maiwasan ang pagkakaroon ng isang yunit na pumasok sa mga probisyon ng Kabanatang ito;
2. Mga unit ng tirahan sa mga nonprofit na kooperatiba na pagmamay-ari, inookupahan at kinokontrol ng karamihan ng mga residente o mga unit ng tirahan na pagmamay-ari lamang ng isang nonprofit na pampublikong benepisyong korporasyon na pinamamahalaan ng isang board of directors na ang karamihan ay mga residente ng mga unit ng tirahan at kung saan ito ay kinakailangan sa corporate by-laws na ang pagtaas ng upa ay inaprubahan ng karamihan ng mga residente;
3. Pabahay na tirahan sa alinmang ospital, kumbento, monasteryo, pasilidad ng pinalawig na pangangalaga, asylum, pangangalaga sa tirahan o pasilidad ng pangangalagang pangkalusugan para sa mga matatanda para sa mga matatanda na dapat patakbuhin alinsunod sa lisensyang ibinigay ng California Department of Social Services, ayon sa hinihingi ng California Health at Mga Kabanatang Pangkaligtasan 3.2 at 3.3; o sa mga dormitoryo na pag-aari at pinamamahalaan ng isang institusyon ng mas mataas na edukasyon, isang mataas na paaralan, o isang elementarya;
4. Maliban sa itinatadhana sa Mga Subsection (A) at (B), mga tirahan ((Tirahan)) na mga unit na ang mga renta ay kinokontrol o kinokontrol ng anumang yunit ng gobyerno, ahensya o awtoridad, maliban sa mga unsubsidized at/o unassisted unit na insured ng United States Department of Housing and Urban Development; sa kondisyon, gayunpaman, na ang mga yunit sa hindi reinforced masonry na gusali na sumailalim sa seismic strengthening alinsunod sa Building Code Chapters 14 at 15 ay mananatiling napapailalim sa Rent Ordinances hanggang sa ang ordinansa ay hindi sumasalungat sa seismic strengthening bond program o sa mga kasunduan sa pautang ng programa o sa anumang mga regulasyong ipinahayag sa ilalim nito;
  1. Para sa mga layunin ng Mga Seksyon 37.2, 37.3(a)(9)(A), 37.4, 37.5, 37.6. 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A at 37.13, at ang mga probisyon ng arbitrasyon ng Mga Seksyon 37.8 at 37.8A na naaangkop lamang sa mga probisyon ng Seksyon 37.3(a)(9)(A), ang terminong "mga yunit ng pagrenta" ay dapat magsama ng mga yunit inookupahan ng mga tatanggap ng tulong sa pag-upa batay sa nangungupahan kung saan ang Ang programa ng tulong sa pagpaparenta na nakabatay sa nangungupahan ay hindi nagtatatag ng bahagi ng nangungupahan sa pangunahing upa bilang isang nakapirming porsyento ng kita ng isang nangungupahan, tulad ng sa programa ng voucher ng Seksyon 8 at ang programang "Over-FMR Tenancy" na tinukoy sa 24 CFR § 982.4;
  2. Para sa mga layunin ng Mga Seksyon 37.2, 37.3(a)(9)(B), 37.4, 37.5, 37.6, 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A at 37.13, ang terminong "mga unit ng inuupahan" ay dapat isama ang mga unit na inookupahan ng nangungupahan -based na tulong sa pag-upa kung saan ang renta ay babayaran ng ang nangungupahan sa ilalim ng programa ng tulong sa pagpaparenta na nakabatay sa nangungupahan ay isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan; tulad ng sa programang sertipiko ng Seksyon 8 at ang programang subsidy sa pagpapaupa para sa programang Housing Opportunities for Persons with Aids ("HOPWA") (42 USC). §12901 et seq., gaya ng sinusugan).
5. Mga unit ng pag-upa na matatagpuan sa isang istraktura kung saan unang inisyu ang isang sertipiko ng occupancy pagkatapos ng petsa ng bisa ng ordinansang ito, maliban sa itinatadhana sa Seksyon 37.9A(b) ng Kabanatang ito;
6. Mga yunit ng tirahan sa isang gusali na sumailalim sa malaking rehabilitasyon pagkatapos ng petsa ng bisa ng ordinansang ito; sa kondisyon, gayunpaman, na ang mga unit ng pagrenta ng RAP ay hindi napapailalim sa exemption na ito.
(((q))) Malaking Rehabilitasyon. Ang pagsasaayos, pagbabago o pag-remodel ng mga yunit ng tirahan na 50 o higit pang taong gulang na nahatulan o hindi kwalipikado para sa mga sertipiko ng pag-okupa o nangangailangan ng malaking pagsasaayos upang maiayon ang gusali sa mga kontemporaryong pamantayan para sa disente, ligtas at malinis na pabahay . Ang malaking rehabilitasyon ay maaaring mag-iba sa antas mula sa gutting at malawak na muling pagtatayo hanggang sa malawak na mga pagpapabuti na gumagaling sa malaking ipinagpaliban na pagpapanatili. Ang mga pagpapahusay sa kosmetiko lamang tulad ng pagpipinta, dekorasyon at menor de edad na pagkukumpuni, o iba pang gawaing maaaring gawin nang ligtas nang hindi nabakante ang unit ay hindi kwalipikado bilang malaking rehabilitasyon.
(((r))) Nangungupahan. Isang taong karapat-dapat sa pamamagitan ng nakasulat o pasalitang kasunduan, sub-tenancy na inaprubahan ng may-ari, o sa pamamagitan ng pagdurusa, na tumira sa isang tirahan na unit nang hindi kasama ang iba.
Tulong sa Pagrenta na Batay sa Nangungupahan. Ang tulong sa pag-upa ay direktang ibinibigay sa isang nangungupahan o direkta sa isang kasero sa ngalan ng isang partikular na nangungupahan, na kinabibilangan ng ngunit hindi dapat limitado sa mga sertipiko at voucher na ibinigay alinsunod sa Seksyon 8 ng United States Housing Act of 1937, bilang susugan (42 USC § 1437f) at ang programa ng HOPWA.
(((mga))) Mga Utility. Ang terminong "mga utility" ay dapat tumukoy sa gas at kuryente ng eksklusibo.

SINASABI ni SEC. 37.3. MGA LIMITASYON SA RENT.

Mga Limitasyon sa Pagtaas ng Renta para sa mga Nangungupahan sa Occupancy. Ang mga panginoong maylupa ay maaaring magpataw ng mga pagtaas ng upa sa mga nangungupahan na nakatira lamang gaya ng itinatadhana sa ibaba:
1. Taunang Pagtaas ng Renta. Sa ika-1 ng Marso ng bawat taon, ang Lupon ay dapat mag-publish ng pagtaas sa CPI para sa naunang 12 buwan, bilang magagamit ng US Department of Labor. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw taun-taon ng pagtaas ng upa na hindi hihigit sa base na upa ng isang nangungupahan ng higit sa 60 porsiyento ng nasabing nai-publish na pagtaas. Gayunpaman, sa anumang pagkakataon, ang pinahihintulutang taunang pagtaas ay hihigit sa pitong porsiyento.
2. Pagbabangko. Ang isang kasero na umiiwas na magpataw ng taunang pagtaas ng upa o anumang bahagi nito ay maaaring makaipon ng nasabing pagtaas at ipataw ang halagang iyon sa mga susunod na petsa ng anibersaryo ng pagtaas ng upa ng nangungupahan. Ang isang may-ari na, sa pagitan ng Abril 1, 1982, at Pebrero 29, 1984, ay may nagbangko ng taunang pitong porsiyentong pagtaas ng upa (o pagtaas ng upa) o anumang bahagi nito ay maaaring magpataw ng naipon na pagtaas sa mga petsa ng anibersaryo ng kasunod na pagtaas ng upa ng nangungupahan.
3. Mga Pagpapahusay sa Kapital, Rehabilitasyon, at Pagtitipid ng Enerhiya. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw ng mga pagtaas ng upa batay sa halaga ng mga pagpapahusay sa kapital, rehabilitasyon o mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya sa kondisyon na ang mga naturang gastos ay sertipikado alinsunod sa Mga Seksyon 37.7 at 37.8B sa ibaba; sa kondisyon pa na kung saan ang isang may-ari ng lupa ay nagsagawa ng seismic strengthening alinsunod sa Building Code Chapters 14 at 15, walang pagtaas para sa capital improvements (kasama ngunit hindi limitado sa seismic strengthening) ang lalampas, sa anumang 12-buwang panahon, sa 10 porsiyento ng nangungupahan" s base na upa, napapailalim sa mga tuntuning pinagtibay ng Lupon upang maiwasan ang paghihirap ng panginoong maylupa at payagan ang mga panginoong maylupa na patuloy na panatilihin ang kanilang mga gusali sa isang disente, ligtas at malinis na kondisyon. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring mag-ipon ng anumang sertipikadong pagtaas na lumampas sa halagang ito at magpataw ng pagtaas sa mga susunod na taon, napapailalim sa 10 porsiyentong limitasyon Walang anuman sa subseksiyong ito ang dapat ipakahulugan na humalili sa anumang mga tuntunin o regulasyon ng Lupon na may kinalaman sa mga limitasyon sa mga pagtaas batay sa mga pagpapahusay ng kapital. kung ginawa nang hiwalay o kasabay ng mga pagpapabuti ng pagpapalakas ng seismic alinsunod sa Building Code Chapters 14 at 15.
4. Mga utility. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw ng mga pagtaas batay sa halaga ng mga utility gaya ng itinatadhana sa Seksyon 37.2(o) sa itaas.
5. Mga Singil na May Kaugnayan sa Labis na Paggamit ng Tubig. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw ng mga pagtaas na hindi lalampas sa 50 porsiyento ng labis na mga singil sa paggamit (mga parusa) na ipinapataw ng San Francisco Water Department sa isang gusali para sa paggamit ng tubig na lampas sa mga alokasyon ng Departamento ng Tubig sa ilalim ng mga sumusunod na kondisyon:
  1. Ang may-ari ay nagbibigay sa mga nangungupahan ng nakasulat na sertipikasyon na ang mga sumusunod ay na-install sa lahat ng unit: (1) permanenteng naka-install na mga retrofit device na idinisenyo upang bawasan ang dami ng tubig na ginagamit sa bawat flush o low-flow na banyo (1.6 gallons bawat flush); (2) low-flow shower head na nagbibigay-daan sa daloy ng hindi hihigit sa 2.5 gallons kada minuto; at (3) faucet aerators (kung saan ang pag-install sa kasalukuyang mga gripo ay pisikal na magagawa); at
  2. Ang may-ari ay nagbibigay sa mga nangungupahan ng nakasulat na sertipikasyon na walang alam na mga pagtagas ng tubo na kasalukuyang umiiral sa gusali at ang anumang pagtagas na iniulat ng mga nangungupahan sa hinaharap ay agad na aayusin; at
  3. Ang may-ari ay nagbibigay sa mga nangungupahan ng isang kopya ng singil sa tubig para sa panahon kung kailan sinisingil ang multa. Ang mga parusa lamang na sinisingil para sa isang panahon ng serbisyo na magsisimula pagkatapos ng petsa ng bisa ng ordinansa [Abril 20, 1991] ay maaaring maipasa sa mga nangungupahan. Kung ang mga parusa ay nagreresulta mula sa isang alokasyon na hindi sumasalamin sa mga dokumentadong pagbabago sa occupancy na naganap pagkatapos ng Marso 1, 1991, ang isang may-ari ng lupa ay dapat, kung hihilingin sa sulat ng isang nangungupahan, gumawa ng tapat na pagsisikap na iapela ang pamamahagi. Ang mga pagtaas batay sa mga multa ay dapat i-prorated sa bawat silid na batayan sa kondisyon na ang pangungupahan ay umiral sa panahong naipon ang mga singil sa parusa. Ang mga naturang singil ay hindi dapat maging bahagi ng pangunahing upa ng nangungupahan. Kung ang parusa sa anumang partikular na panahon ng pagsingil ay sumasalamin sa 25 porsiyento o higit pang pagtaas sa pagkonsumo sa naunang panahon ng pagsingil, at kung saan ang pagtaas na iyon ay hindi lumilitaw na resulta ng pagtaas ng occupancy o anumang iba pang kilalang gamit, hindi maaaring magpataw ang isang may-ari ng anumang pagtaas batay sa naturang parusa maliban kung ang inspeksyon ng isang lisensiyadong tubero o inspektor ng Departamento ng Tubig ay hindi magsiwalat ng pagtutubero o iba pang pagtagas Ang inspeksyon ay nagpapakita ng pagtagas, walang pagtaas batay sa mga parusa ang maaaring ipataw anumang oras para sa panahon ng hindi naayos na pagtagas.
6. Mga Pautang sa RAP. Ang isang may-ari ng lupa ay maaaring magpataw ng mga pagtaas ng upa na maiuugnay sa amortisasyon ng Punong Administrative Officer ng RAP loan sa isang lugar na itinalaga noong o pagkatapos ng Hulyo 1, 1977, alinsunod sa Kabanata 32 ng Administrative Code ng San Francisco.
7. Mga Karagdagang Pagtaas. Ang kasero na naglalayong magpataw ng anumang pagtaas ng upa na lumampas sa pinahihintulutan sa itaas ay magpepetisyon para sa pagdinig sa arbitrasyon sa pag-upa alinsunod sa Seksyon 37.8 ng Kabanatang ito.

1. Kaugnay ng mga unit na inookupahan ng mga tumatanggap ng tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan:
  1. Kung ang bahagi ng nangungupahan sa batayang upa ay hindi kinakalkula bilang isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan, tulad ng sa Seksyon 8 na programa ng voucher at sa Over-FMR Tenancy Program, kung gayon:
    1. Kung ang base rent ay katumbas o mas malaki kaysa sa Payment Standard, ang mga limitasyon sa pagtaas ng upa sa Seksyon 37.3(a)(1) at (2) ay dapat ilapat sa buong base rent, at ang mga pamamaraan ng arbitrasyon para sa mga pagtaas na itinakda sa Seksyon 37.8 at 37.8A ang dapat ilapat
    2. Kung ang batayang upa ay mas mababa kaysa sa Payment Standard, ang mga limitasyon sa pagtaas ng upa ng Kabanatang ito ay hindi dapat ilapat; sa kondisyon, gayunpaman, na ang anumang pagtaas ng upa na magreresulta sa base na upa ay katumbas o mas malaki kaysa sa Payment Standard ay hindi magreresulta sa isang bagong base rent na lumampas sa Payment Standard kasama ang pagtaas na pinapayagan sa ilalim ng Seksyon 37.3(a)(1) .
  2. Kung ang bahagi ng nangungupahan sa batayang upa ay kinakalkula bilang isang nakapirming porsyento ng kita ng nangungupahan, tulad ng sa Seksyon 8 na programa ng sertipiko at ang programa ng subsidy sa pag-upa para sa programa ng HOPWA, ang mga limitasyon sa pagtaas ng upa sa Seksyon 37.3(a )(1) at (2) ay hindi dapat ilapat. Sa ganitong mga kalagayan, ang mga pagsasaayos sa upa ay dapat gawin lamang ayon sa mga kinakailangan ng programa ng tulong sa pag-upa na nakabatay sa nangungupahan.
Paunawa ng Pagtaas ng Renta para sa mga Nangungupahan sa Occupancy. Sa o bago ang petsa kung kailan nagbigay ang kasero sa isang nangungupahan ng legal na abiso ng pagtaas ng upa, dapat ipaalam ng may-ari ng lupa ang nangungupahan, nang nakasulat, ng mga sumusunod:
1. Aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa taunang pagtaas, at/o halagang naka-banko, kung mayroon man;
2. Aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa mga gastos para sa pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, o mga hakbang sa pagtitipid ng enerhiya na na-certify alinsunod sa Seksyon 37.7;
3. Aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa pass-through ng mga singil para sa gas at kuryente, kung aling mga singil ang dapat ipaliwanag;
4. Aling bahagi ng pagtaas ng upa ang sumasalamin sa amortisasyon ng RAP loan, gaya ng inilarawan sa Seksyon 37.3(a)(6)(((5))) sa itaas.
5. Hindi Naaayon sa Pagtaas ng Renta . Anumang pagtaas ng upa na hindi naaayon sa mga probisyon ng Seksyon na ito ay magiging walang bisa.
6. Kaugnay ng mga unit ng pag-upa na inookupahan ng mga tatanggap ng tulong sa pag-upa na nakabatay sa nangungupahan, ang mga kinakailangan sa paunawa ng Subsection na ito (b) ay kinakailangan bilang karagdagan sa anumang abiso na kinakailangan bilang bahagi ng programa ng tulong sa pagpapaupa na nakabatay sa nangungupahan.
Paunang Limitasyon sa Pagrenta para sa mga Subtenant. Ang isang nangungupahan na nag-sublease ng kanyang inuupahang unit ay maaaring hindi na maningil ng upa sa unang pagtira ng subtenant o mga subtenant kaysa sa renta na kasalukuyang binabayaran ng nangungupahan sa may-ari.
Epekto ng Deferred Maintenance sa Pass-Throughs para sa Lead Remediation Techniques.
1. Kapag ang mga panganib sa tingga, na naayos o napawi alinsunod sa Artikulo 26 ng Kodigo sa Pangkalusugan ng San Francisco, ay mga paglabag din sa mga batas sa kalusugan at kaligtasan ng Estado o lokal na pabahay, ang mga gastos sa naturang trabaho ay hindi dapat ipasa sa mga nangungupahan bilang isang pagpapabuti ng kapital o isang gastos sa pagpapatakbo at pagpapanatili kung nalaman ng opisyal ng pagdinig na ang ipinagpaliban na pagpapanatili, gaya ng tinukoy dito, ng kasalukuyan o dating may-ari ng lupa ay nagdulot o nag-ambag sa pagkakaroon ng paglabag sa batas.
2. Sa anumang yunit na inookupahan ng batang nalason sa tingga at kung saan mayroong panganib sa tingga, gaya ng tinukoy sa Artikulo 26 ng Kodigo sa Pangkalusugan ng San Francisco, magkakaroon ng mapapabulaanan na palagay na ang mga paglabag sa mga batas sa kalusugan at kaligtasan ng Estado o lokal na pabahay ay sanhi o nilikha ng ipinagpaliban ang pagpapanatili, sanhi o nag-ambag sa pagkakaroon ng mga panganib sa lead. Kung nabigo ang may-ari ng lupa na bawiin ang pagpapalagay, ang bahaging iyon ng petisyon na humihingi ng pagtaas ng upa para sa mga gastos sa remediation o pagbabawas ng panganib sa lead ay dapat tanggihan. Kung ang pagpapalagay ay tinanggihan, ang may-ari ng lupa ay may karapatan sa isang pagtaas ng upa kung sa kabilang banda ay makatwiran ng mga pamantayang itinakda sa Kabanatang ito.
3. Para sa mga layunin ng pagsusuri ng mga petisyon para sa pagtaas ng upa para sa trabahong remediation ng lead, ipinagpaliban ang maintenance kung ang isang makatwirang landlord sa ilalim ng mga pangyayari ay regular na nagsagawa, sa regular na batayan, ang gawaing pagpapanatili na kinakailangan upang maiwasan ang mga lugar na lumabag sa kaligtasan ng pabahay at mga pamantayan sa pagiging matitirahan na itinakda sa California Civil Code Section 1941 at sa San Francisco Municipal Code. Upang manaig sa isang ipinagpaliban na pagtatanggol sa pagpapanatili, dapat ipakita ng isang nangungupahan na ang antas o pagkukumpuni o remediation na kasalukuyang kinakailangan ay nabawasan sana kung ang maintenance ay isinagawa sa mas napapanahong paraan.

SINASABI ni SEC. 37.9. MGA PAGPAPALAYAS.

[Sinusog ni Ord. Blg. 295-79 na epektibo noong Hunyo 22, 1979; 358-80 na epektibo noong Agosto 24, 1980; 539-80 na epektibo noong Disyembre 11, 1980; 4-82 na epektibo noong Pebrero 7, 1982; Blg. 268-82 na epektibo noong Hulyo 10, 1982; Blg. 498-82 na epektibo noong Nobyembre 11, 1982; Blg. 438-83 na epektibo noong Oktubre 2, 1983; 425-84 na epektibo noong Nobyembre 17, 1984; 193-86 na epektibo noong Hunyo 29, 1986; 7-87 na epektibo noong Pebrero 14, 1987; 30-91 na epektibo noong Pebrero 21, 1991; 192-91 na epektibo noong Hunyo 30, 1991; 405-96 na epektibo noong Nobyembre 21, 1996; 109-97-4 na epektibo noong Enero 30, 1998; 239-98, epektibo noong Agosto 16, 1998; 250-98, epektibo noong Agosto 30, 1998.]

Sa kabila ng Seksyon 37.3, ang seksyong ito ay dapat ilapat simula Agosto 24, 1980, sa lahat ng mga panginoong maylupa at mga nangungupahan ng mga unit na inuupahan gaya ng tinukoy sa Seksyon 37.2(p).

(a) Ang isang kasero ay hindi dapat magsikap na mabawi ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit maliban kung:

(3) Ang nangungupahan ay gumagawa o pinahihintulutan na magkaroon ng istorbo sa, o nagdudulot ng malaking pinsala sa, ang inuupahang unit, o lumilikha ng malaking panghihimasok sa kaginhawahan, kaligtasan o kasiyahan ng may-ari o iba pang mga nangungupahan sa gusali, at ang likas na katangian ng naturang istorbo, pinsala o panghihimasok ay partikular na isinaad ng may-ari sa sulat ayon sa hinihiling ng Seksyon 37.9(c); o

(4) Ginagamit o pinahihintulutan ng nangungupahan ang isang paupahang unit na gamitin para sa anumang iligal na layunin; o

(5) Ang nangungupahan, na nagkaroon ng oral o nakasulat na kasunduan sa landlord na nagwakas, ay tumanggi pagkatapos ng nakasulat na kahilingan o hilingin ng landlord na magsagawa ng nakasulat na pagpapalawig o pag-renew nito para sa isang karagdagang termino ng katulad na tagal at sa ilalim ng mga tuntunin na ay materyal na kapareho ng sa nakaraang kasunduan sa kondisyon na ang mga naturang tuntunin ay hindi sumasalungat sa alinman sa mga probisyon ng kabanatang ito; o

(6) Ang nangungupahan ay, pagkatapos ng nakasulat na abiso na huminto, ay tumanggi sa landlord na ma-access ang yunit ng pag-upa ayon sa kinakailangan ng estado o lokal na batas; o

(7) Ang nangungupahan na humahawak sa katapusan ng termino ng pasalita o nakasulat na kasunduan ay isang subtenant na hindi inaprubahan ng may-ari; o

(8) Ang may-ari ay naghahangad na mabawi ang pagmamay-ari nang may mabuting loob, nang walang lihim na dahilan at may tapat na layunin, para sa paggamit at paninirahan ng may-ari bilang kanyang pangunahing tirahan, o para sa paggamit at paninirahan bilang pangunahing tirahan ng may-ari" ng mga anak, magulang, lolo't lola, apo, kapatid na lalaki o babae, o asawa ng panginoong maylupa o mga asawa ng naturang relasyon, sa loob ng hindi bababa sa 12 tuloy-tuloy na buwan.

(i) Para sa mga layunin ng Seksyon 37.9(a)(8) na ito lamang, tungkol sa mga panginoong maylupa na naging mga may-ari ng record ng rental unit noong o bago ang Pebrero 21, 1991, ang terminong landlord ay dapat tukuyin bilang isang may-ari ng record ng sa hindi bababa sa 10% na interes sa ari-arian. Para sa mga layunin ng Seksyon 37.9(a)(8) na ito lamang, para sa mga panginoong maylupa na naging mga may-ari ng record ng rental unit pagkatapos ng Pebrero 21, 1991, ang terminong "may-ari ng lupa" ay dapat tukuyin bilang isang may-ari ng record na hindi bababa sa 25 porsiyento interes sa ari-arian.

(ii) Maaaring hindi mabawi ng kasero ang pag-aari sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(8) na ito kung ang isang maihahambing na unit sa gusali ay bakante na at available na, o kung ang naturang unit ay mabakante at magagamit sa panahon ng paunawa na magwawakas sa pangungupahan. Kung ang isang maihahambing na yunit ay naging bakante at magagamit sa panahon ng nasabing panahon ng paunawa, dapat bawiin ng may-ari ng lupa ang abiso na umalis.

(iii) Dapat ipagpalagay na ang may-ari ay hindi kumilos nang may mabuting loob kung ang may-ari o kamag-anak kung saan ang nangungupahan ay pinalayas ay hindi lumipat sa inuupahang unit at sumasakop sa nasabing yunit bilang pangunahing tirahan ng taong iyon para sa minimum na 12 tuloy-tuloy na buwan;

(11) Ang may-ari ay naghahangad nang may mabuting loob na alisin pansamantala ang yunit mula sa paggamit ng pabahay upang maisagawa ang mga pagpapahusay sa kapital o gawaing rehabilitasyon at nakuha ang lahat ng kinakailangang permit sa o bago ang petsa kung kailan ibinigay ang abiso sa paglisan, at ginagawa ito nang walang lihim na dahilan at may tapat na layunin. Ang sinumang nangungupahan na mag-iwan ng mga unit sa ilalim ng gayong mga pangyayari ay may karapatang muling tumira sa unit sa naunang renta na ibinagay alinsunod sa mga probisyon ng kabanatang ito. Aalisin ng nangungupahan ang unit para lamang sa pinakamababang oras na kinakailangan para gawin ang trabaho. Sa o bago ang petsa kung kailan ibinigay ang abiso sa pagbakante, dapat ipaalam ng may-ari ng lupa ang nangungupahan sa pamamagitan ng sulat na ang mga plano sa rehabilitasyon o pagpapahusay ng kapital ay nasa file sa Central Permit Bureau ng Department of Building Inspection na matatagpuan sa 1660 Mission Street at ang mga kaayusan na iyon. para sa pagsusuri ng mga naturang plano ay maaaring gawin sa Central Permit Bureau. Bilang karagdagan sa itaas, walang may-ari ng lupa ang dapat magsikap na bawiin ang pagmamay-ari ng anumang yunit na napapailalim sa isang RAP loan gaya ng itinakda sa Seksyon 37.2(k) ng kabanatang ito maliban sa itinatadhana sa Seksyon 32.69 ng Administrative Code ng San Francisco. Ang nangungupahan ay hindi dapat hilingin na umalis alinsunod sa Seksyon 37.9(a)(11) na ito, para sa isang panahon na lampas sa tatlong buwan na ibinigay, gayunpaman, na ang naturang yugto ng panahon ay maaaring pahabain ng Lupon o ng mga opisyal ng pagdinig nito sa aplikasyon ng panginoong maylupa. Ang Lupon ay dapat magpatibay ng mga tuntunin at regulasyon upang ipatupad ang pamamaraan ng aplikasyon. Ang sinumang may-ari ng lupa na naglalayong mabawi ang pagmamay-ari sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(11) na ito ay magbabayad sa nangungupahan ng aktwal na gastos ng hanggang $1,000.00 para sa mga gastos sa paglipat at relokasyon nang hindi bababa sa 10 araw bago ang pagbawi ng pagmamay-ari; o

(12) Ang may-ari ng lupa ay naghahangad na mabawi ang pag-aari nang may mabuting loob upang maisagawa ang malaking rehabilitasyon, gaya ng tinukoy sa Sec. 37.2(q), at nakuha ang lahat ng kinakailangang permit sa o bago ang petsa kung kailan ibinigay ang abiso sa pagbakante, at ginagawa ito nang walang lihim na dahilan at may tapat na layunin. Sa kabila ng nasa itaas, walang may-ari ng lupa ang dapat magsikap na bawiin ang pagmamay-ari ng anumang yunit na napapailalim sa isang RAP loan gaya ng itinakda sa Seksyon 37.2(k) ng kabanatang ito maliban sa itinatadhana sa Seksyon 32.69 ng Administrative Code ng San Francisco; o

(13) Ang may-ari, na walang dahilan para paalisin sa ilalim ng anumang ibang probisyon ng Seksyon 37.9(a), ay nagnanais na mag-withdraw mula sa upa o arkilahin ang lahat ng paupahang unit sa loob ng anumang hiwalay na pisikal na istraktura at, bilang karagdagan, sa kaso ng anumang hiwalay na pisikal na istraktura na naglalaman ng tatlo o mas kaunting rental unit, anumang iba pang rental unit sa parehong lote, at ganap na sumusunod sa Seksyon 37.9A patungkol sa bawat naturang unit; sa kondisyon, gayunpaman, na ang isang unit na inuri bilang isang residential unit sa ilalim ng kabanata 41 ng Code na ito na nabakante sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(13) na ito ay hindi maaaring gamitin sa anumang gamit maliban sa isang residential hotel unit nang hindi sumusunod sa mga probisyon ng Seksyon 41.9 ng Kodigong ito.

(14) Ang may-ari ng lupa ay naghahangad nang may mabuting loob na pansamantalang mabawi ang pagmamay-ari ng unit nang wala pang tatlumpung (30) araw para lamang sa layunin ng pagsasakatuparan ng lead remediation o abatement work, gaya ng iniaatas ng San Francisco Health Code Article 26. Ang mga karapatan sa relokasyon at mga remedyo, na itinatag ng San Francisco Administrative Code Chapter 72, kabilang ang ngunit hindi limitado sa, ang pagbabayad ng tulong pinansyal sa relokasyon, ay dapat ilapat sa mga pagpapaalis sa ilalim ng Seksyon na ito 37.9(a)(14).

(b) Maaaring paalisin ng kasero na naninirahan sa parehong unit ng inuupahan ang kanyang nangungupahan nang walang makatarungang dahilan gaya ng iniaatas sa ilalim ng Seksyon 37.9(a) sa itaas.

(c) Ang isang may-ari ay hindi dapat magsikap na mabawi ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit maliban kung isa man lang sa mga batayan na binanggit sa Mga Seksyon 37.9(a) o (b) sa itaas ay ang nangingibabaw na motibo ng may-ari para sa pagbawi ng pag-aari at maliban kung ipaalam ng may-ari ang nangungupahan nang nakasulat sa o bago ang petsa kung kailan ibinigay ang abiso sa paglisan ng mga batayan kung saan hinahangad ang pagmamay-ari at ang payo tungkol sa abiso na umalis ay makukuha mula sa Ang Lupon sa Pagpapatatag at Arbitrasyon ng Residential Rent, bago magsikap na mabawi ang pag-aari Ang isang kopya ng lahat ng mga abiso sa pagbakante maliban sa 3-araw na mga abiso upang lisanin o magbayad ng renta at isang kopya ng anumang karagdagang nakasulat na mga dokumento na nagpapaalam sa nangungupahan ng mga batayan kung saan hinahangad ang pagmamay-ari. ay ihain sa Lupon sa loob ng 10 araw kasunod ng serbisyo ng abiso sa pagbakante ay dapat tukuyin ng Abugado ng Distrito kung ang mga yunit na itinakda sa listahan ay naipon alinsunod sa Seksyon Ang 37.6(k) ay inookupahan pa rin ng nangungupahan na humalili sa nangungupahan kung saan inihatid ang paunawa. Sa mga kaso kung saan natukoy ng Abugado ng Distrito na ang Seksyon 37.9(a)(8) ay nilabag, dapat gawin ng Abugado ng Distrito ang anumang aksyon na sa tingin niya ay naaangkop sa ilalim ng kabanatang ito o sa ilalim ng batas ng estado.

(d) Walang may-ari ng lupa ang maaaring magsanhi sa isang nangungupahan na huminto nang hindi sinasadya o magbanta na magsagawa ng anumang aksyon para mabawi ang pag-aari, o bawasan ang anumang mga serbisyo, o dagdagan ang upa, o gumawa ng anumang iba pang aksyon kung saan ang nangingibabaw na motibo ng may-ari ay ang paghihiganti para sa nangungupahan" s paggamit ng anumang mga karapatan sa ilalim ng batas. Ang nasabing paghihiganti ay dapat maging isang depensa sa anumang aksyon upang mabawi ang pag-aari. Sa isang aksyon para mabawi ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit, ang patunay ng paggamit ng nangungupahan ng mga karapatan sa ilalim ng batas sa loob ng 6 na buwan bago ang di-umano'y gawa ng paghihiganti ay lilikha ng isang mapapabulaanan na pagpapalagay na ang ginawa ng panginoong maylupa ay paghihiganti.

(e) Labag sa batas para sa isang landlord o sinumang tao na kusang tumulong sa landlord na magsikap na mabawi ang pagmamay-ari o paalisin ang isang nangungupahan maliban kung itinatadhana sa Sec. 37.9(a) at (b). Sinumang tao na nagsisikap na mabawi ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit mula sa isang nangungupahan o nagpapaalis sa isang nangungupahan sa paraang hindi ibinigay sa Sec. 37.9(a) o (b) nang walang matibay na batayan sa katunayan para sa pagpapaalis gaya ng itinatadhana sa Sec. 37.9(a) ay dapat magkasala ng isang misdemeanor at sasailalim, kapag napatunayang nagkasala, sa mga multa at parusa na itinakda sa Sec. 37.10. Anumang waiver ng isang nangungupahan ng mga karapatan sa ilalim ng kabanatang ito ay dapat na walang bisa bilang salungat sa pampublikong patakaran.

(f) Sa tuwing ang isang may-ari ng lupa ay maling nagsisikap na mabawi ang pagmamay-ari o mabawi ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit na lumalabag sa Mga Seksyon 37.9 at/o 37.10 gaya ng isinabatas dito, ang nangungupahan o lupon ay maaaring magpasimula ng sibil na paglilitis para sa injunctive relief, mga pinsala sa pera na hindi bababa sa tatlong beses na aktwal na pinsala (kabilang ang mga pinsala para sa mental o emosyonal na pagkabalisa), at anumang iba pang kaluwagan na itinuturing ng korte na naaangkop. Sa kaso ng paggawad ng mga pinsala para sa mental o emosyonal na pagkabalisa, ang nasabing parangal ay dapat na treble lamang kung ang pagsubok sa katotohanan ay napag-alaman na ang may-ari ng lupa ay kumilos sa pag-alam ng paglabag sa o sa walang ingat na pagwawalang-bahala sa Mga Seksyon 37.9 o 37.10 dito. Ang nananaig na partido ay may karapatan sa mga makatwirang bayad at gastos ng abogado alinsunod sa utos ng korte. Ang remedyo na makukuha sa ilalim ng Seksyon 37.9(f) na ito ay dapat na karagdagan sa anumang iba pang umiiral na mga remedyo na maaaring makuha ng nangungupahan o ng Lupon. .

(g) Ang mga probisyon ng Seksyon 37.9 na ito ay dapat ilapat sa anumang rental unit gaya ng tinukoy sa Seksyon 37.2(r)(4)(A) at 37.2(r)(4)(B), kabilang ang kung saan ang isang abiso sa pagbakante/pagbitiw sa alinmang ang naturang rental unit ay naihatid na sa petsa ng bisa nitong Ordinansa Blg. 250-98, ngunit kung saan ang alinmang naturang rental unit ay hindi pa nabakante o ang isang labag sa batas na hatol ng detainer ay hindi pa inilabas sa petsa ng bisa nitong Ordinansa Blg. 250-98.

(h) Kaugnay ng mga paupahang unit na inookupahan ng mga tatanggap ng tulong sa pagrenta na nakabatay sa nangungupahan, ang mga kinakailangan sa paunawa ng seksyong 37.9 na ito ay kinakailangan bilang karagdagan sa anumang abiso na kinakailangan bilang bahagi ng programa ng tulong sa pagrenta na nakabatay sa nangungupahan, kabilang ang ngunit hindi limitado sa ang paunawa na kinakailangan sa ilalim ng 24 CFR §982.311(e)(2)(ii).

(i) PANSAMANTALA MORATORIUM. Ang mga sumusunod na karagdagang probisyon ay dapat ilapat sa isang kasero na naglalayong mabawi ang isang paupahang unit sa pamamagitan ng paggamit ng mga batayan na binanggit sa Seksyon 37.9(a)(8):

(1) Simula sa petsa ng bisa ng Ordinansa na nagsususog sa Kabanata 37 sa pamamagitan ng pagdaragdag nitong Seksyon 37.9(i), (Ordinansa Blg. 482-97) at magpapatuloy hanggang Hunyo 30, 1999, ang isang may-ari ng lupa ay maaaring hindi mabawi ang pagmamay-ari ng isang yunit mula sa isang nangungupahan sa ilalim ng Seksyon 37.9(a)(8) kung ang may-ari ay may o nakatanggap ng abiso, anumang oras bago mabawi ang pagmamay-ari, na sinumang nangungupahan sa rental yunit:

(A) Ay 60 taong gulang o mas matanda at naninirahan sa unit sa loob ng 10 taon o higit pa; o

(B) Hindi pinagana sa loob ng kahulugan ng Seksyon 37.9(i)(1)(B)(i) at naninirahan sa unit sa loob ng 10 taon o higit pa, o may malubhang sakit sa loob ng kahulugan ng Seksyon 37.9(i)( 1)(B)(ii) at naninirahan sa unit sa loob ng 5 taon o higit pa:

(2) Ang mga naunang probisyon ng Seksyon 37.9(i)(1)(A) at (B) ay hindi dapat ilapat kung mayroon lamang isang paupahang unit na pag-aari ng may-ari sa gusali, o kung saan ang bawat isa sa mga paupahang unit ay pag-aari ng landlord sa parehong gusali kung saan nakatira ang landlord (maliban sa unit na aktwal na inookupahan ng landlord) ay inookupahan ng isang nangungupahan kung hindi man ay protektado mula sa pagpapaalis ng mga Seksyon 37.9(i)(1)(A) at (B) at kung saan ang kwalipikadong kamag-anak ng landlord na lilipat sa unit alinsunod sa Seksyon 37.9(a)(8) ay 60 taong gulang o mas matanda.

(3) Ang pansamantalang eviction moratorium na itinatag ng Seksyon 37.9(i) na ito ay kinabibilangan, ngunit hindi limitado sa, anumang rental unit kung saan naihatid ang notice na magbakante/quit mula sa petsa na magkabisa ang pansamantalang moratorium (tingnan ang Seksyon 37.9( i)(1)) ngunit kung saan ang paupahang unit ay hindi pa nabakante o ang isang labag sa batas na hatol ng detainer ay hindi pa inilabas.

(4) Maliban kung limitado o pinalawig, ang mga probisyon ng Seksyon 37.9(i) ay mananatiling may bisa hanggang Hunyo 30, 1999 lamang, at hindi na magkakabisa sa Hulyo 1, 1999, at pagkatapos noon.

(iii) Ang may-ari ay dapat maghain ng kopya ng kahilingan o paunawa sa Rent Board sa loob ng sampung araw pagkatapos ng serbisyo sa nangungupahan.

(v) Ang kabiguan ng isang nangungupahan na maghatid ng isang pahayag sa may-ari sa loob ng 30-araw na panahon ay ituring na isang pag-amin na ang nangungupahan ay hindi protektado ng Seksyon na ito.

Seksyon 2. PAGHIWALAY. Kung ang anumang bahagi o probisyon ng Ordinansang ito, o ang aplikasyon nito sa sinumang tao o pangyayari, ay pinaniniwalaang hindi wasto, ang natitira sa Ordinansang ito, kabilang ang aplikasyon ng naturang bahagi o probisyon sa ibang mga tao o mga pangyayari, ay hindi maaapektuhan nito at dapat magpatuloy sa buong puwersa at epekto. Sa layuning ito, ang mga probisyon ng Ordinansang ito ay maaaring ihiwalay.

8/27/98

Bagong Amendahan na May-ari Move-In Legislation na nilagdaan - 2nd Revision to OMI - 8/20/98

BAGONG AMENDED NA MAY-ARI LUMIGAS SA LEHISLATION NILAGDA-
IKALAWANG REBISYON SA OMI EFFECTIVE AGOSTO 16, 1998

Agosto 20, 1998

Binago ng Lupon ng mga Superbisor ang orihinal na batas ng OMI na naging batas noong Enero 29, 1998, pagkatapos ay napag-alaman ng mga korte na tinanggihan ang nararapat na proseso sa mga may-ari at naglabas ng isyu sa pagkuha na hindi ginawang malinaw sa desisyon.

Bilang resulta ng pagpapawalang-bisa ng korte sa batas, ang Lupon ng mga Superbisor ay gumawa ng ilang mga pagbabago sa batas na nag-aatas sa isang nangungupahan na tumatanggap ng isang may-ari ng paunawa na umalis upang payuhan ang may-ari sa loob ng 30 araw na sila ay isang protektadong klase sa ilalim ng batas ng OMI . Kabilang dito ang sinumang 60 taong gulang o mas matanda at nanirahan sa unit nang hindi bababa sa 10 taon, may kapansanan o may malubhang sakit at nanirahan sa unit nang hindi bababa sa limang taon. Ang mga nangungupahan na hindi nagbigay ng paunawa sa may-ari kung kinakailangan ay tatalikuran ang kanilang karapatan sa proteksyon sa ilalim ng batas ng OMI.

Ang kamakailang pag-amyenda na ito, na nagkabisa noong Agosto 16, 1998, ay may ilang napakahalagang punto para sa sinumang nagbibigay ng paunawa sa isang may-ari na dapat tandaan. Ang pagkabigong isama ang sumusunod na impormasyon sa isang paunawa sa pagpapaalis ay maaaring malagay sa panganib ang kakayahan ng may-ari na mabawi ang unit. Ang mga puntong iyon ay ang mga sumusunod:

Dapat payuhan ng mga may-ari ang nangungupahan sa paunawa na lisanin ang Seksyon 37.9(g) at dapat na partikular na sumangguni sa seksyon
Dapat ipaalam ng paunawa sa nangungupahan na mayroon siyang 30 araw kung saan hihingi ng proteksyon sa ilalim ng Seksyon 37.9(g)
Ang paunawa ay dapat maglarawan sa paraan kung saan ang nangungupahan ay dapat magbigay ng abiso sa may-ari ng paghahabol ng nangungupahan. Kabilang dito ang pagpapaalam sa nangungupahan na dapat silang maghatid ng isang pahayag at sumusuportang ebidensya sa kasero sa pamamagitan ng koreo o paghahatid ng kamay na ang nangungupahan ay (o hindi) isang miyembro ng isa sa mga protektadong klase.

Pinoprotektahan din ng pag-amyenda ang isang may-ari na nagbibigay ng paunawa sa isang taong protektado sa ilalim ng batas at naglalayong hamunin ang claim ng mga nangungupahan ng protektadong katayuan (tingnan ang Seksyon 37.9(g)5(vi). ginawa sa pamamagitan ng isang pagdinig sa Rent Board o sa pamamagitan ng pagsisimula ng mga paglilitis sa pagpapaalis.

Mangyaring basahin sa ibaba upang makita ang teksto ng bagong pag-amyenda. Kung ikaw ay naghahangad na paalisin ang isang tao na maaaring isang protektadong klase, kailangan mong suriin sa isang abogado bago ka magsimula ng anumang aksyon.

[Mga Pamamaraan sa Kwalipikasyon ng Nangungupahan para sa Pansamantalang Moratorium sa Mga Pagpapalayas sa May-ari/Kamag-anak na Paglipat sa mga Nangungupahan na Nakatatanda, May Kapansanan, o May Catastrophically Ill] na nagsususog sa Seksyon 37.9(g) ng Administrative Code ng San Francisco UPANG MAGBIGAY NG MGA PAMAMARAAN UPANG MAGKAWALIPIKA SA MGA SENIOR, KAPANASAN, AT SAKATASTROPHIKAL PARA SA MGA NAKATATAAN, MAY KASAMAHAN PROTEKSYON SA PAGPAPALAYAS SA PANAHON NG PANSAMANTALAANG MORATORIUM SA MGA PAGPAPALAYAS PARA SA MAY-ARI/MGA KAmag-anak na MOVE-INS; AT paggawa ng paglilinaw at TEKNIKAL NA PAGBABAGO.

Tandaan: Ang mga karagdagan ay may salungguhit; ang mga pagtanggal ay nasa ((dobleng panaklong)).
Maging ito ay inordenan ng mga Tao ng Lungsod at County ng San Francisco:

Seksyon 1. San Francisco Administrative Code Seksyon 37.9 ay sinususugan upang mabasang gaya ng sumusunod: