Lưu trữ tin tức của Hội đồng cho thuê nhà San Francisco: 1998

Thursday, December 31, 1998

Số tiền tăng lương hàng năm cho phép năm 1999-2000 đã được công bố - 22/12/98

MỨC TĂNG CHO PHÉP MỚI CHO NĂM 1999-2000

Ngày 22 tháng 12 năm 1998

Mức tăng được phép vào năm tới sẽ là 1,7%, bắt đầu từ ngày 1 tháng 3 năm 1999 đến ngày 29 tháng 2 năm 2000. Mức tăng của Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tính đến tháng 11 năm 1998 là 2,9%. Mức tăng được phép hàng năm được xác định bằng cách nhân 60% với số tiền tăng của CPI. Hãy nhớ rằng, bạn chỉ có thể đưa ra số tiền tăng có hiệu lực tại thời điểm thông báo tăng có hiệu lực. Để biết thêm thông tin về cách tính tiền thuê nhà tăng và xem danh sách tất cả các khoản tăng được phép trước đây, vui lòng nhấp vào đây để xem BẢNG THÔNG TIN SỐ 7 , "Tính toán Tiền thuê nhà tăng". Tài liệu này cũng có sẵn thông qua "FAX FACTS" của chúng tôi, hệ thống fax trả lời 24 GIỜ. Để truy cập hệ thống fax trả lời, hãy gọi 415.252.4660 và làm theo lời nhắc bằng giọng nói và nhập số tài liệu 007 để nhận tài liệu này. Nhập số tài liệu "000" để nhận danh sách Menu chính của tất cả các tài liệu có thể fax.

22/12/98

Luật pháp OMI của Bierman - 23/9/98

BIERMAN OMI LUẬT PHÁP

Đây là một sửa đổi khác đối với luật Owner Move In đã được thông qua lần đọc thứ hai vào ngày 22 tháng 9 năm 1998. Giả sử nó sẽ được Thị trưởng ký vào khoảng ngày 1 tháng 10, thì nó sẽ trở thành luật vào khoảng ngày 1 tháng 11. Dưới đây là các điểm chính về luật này bao gồm:

Sẽ trở thành luật vào khoảng ngày 1 tháng 11 (tùy thuộc vào ngày chính xác mà Thị trưởng ký)
Bản sửa đổi của Hội đồng Giám sát vào thứ Hai tuần trước theo Mục 7, nêu rằng bất kỳ hành động trục xuất OMI nào mà không có phán quyết trao quyền sở hữu đơn vị cho chủ nhà vào ngày có hiệu lực của Sắc lệnh mà người thuê vẫn sở hữu đơn vị thì sẽ được luật pháp bảo vệ.
Chủ sở hữu được ghi nhận vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 1997 phải có 50% quyền lợi được ghi nhận trong bất động sản để có thể trục xuất từ thời điểm đó trở đi. Các yêu cầu 10% và 25% đối với quyền sở hữu được ghi nhận trước ngày 1 tháng 7 năm 1997 vẫn áp dụng.
Chủ sở hữu phải chuyển đến trong vòng 3 tháng và sống trong tòa nhà trong 3 năm thay vì yêu cầu hiện tại là 1 năm
Các đối tác trong nước và chủ sở hữu khác có thể kết hợp lợi ích của họ để đạt được quyền sở hữu 50% nhằm cư trú trong cùng một đơn vị
Nếu chủ sở hữu có một đơn vị tương đương trong một tòa nhà khác ở San Francisco, chủ sở hữu không thể trục xuất
Chủ sở hữu có thể trục xuất cho chính mình và người thân cùng một lúc

Thông báo trục xuất hiện nay cũng phải bao gồm những thông tin sau:

Chủ sở hữu hoặc người thân trong vụ trục xuất OMI phải liệt kê và mô tả tất cả các bất động sản nhà ở thuộc sở hữu toàn bộ hoặc một phần và gửi cho người thuê nhà bị trục xuất
Tiền thuê hiện tại của căn hộ và tuyên bố rằng người thuê có quyền đầu tiên được thuê lại căn hộ với cùng mức tiền thuê, với các điều chỉnh đã được chấp thuận
Một bản sao của Mục 37.9B
Chi phí di dời mà người thuê nhà được hưởng và số tiền của những chi phí đó (1.000 đô la cho mỗi người thuê nhà - 500 đô la sẽ được đưa vào thời điểm thông báo và 500 đô la khi người thuê nhà đã chuyển đi)
THÔNG TIN TRÊN BỔ SUNG CHO NHỮNG GÌ ĐÃ YÊU CẦU TRONG THÔNG BÁO TRẢ NHÀ. THÔNG TIN NÀY PHẢI LÀ MỘT PHẦN CỦA THÔNG BÁO TRẢ NHÀ VÀ PHẢI NỘP CHO BAN THUÊ NHÀ TRONG VÒNG 10 NGÀY KỂ TỪ KHI ĐƯỢC PHÁT HÀNH CHO NGƯỜI THUÊ NHÀ (yêu cầu tương tự như đối với thông báo hiện tại).
Làm cho việc từ chối cho người cao tuổi thuê nhà trở thành hành vi phạm tội nhẹ vì người đó sẽ có được các quyền theo luật này

VUI LÒNG XEM LẠI VĂN BẢN THỰC TẾ CỦA LUẬT-NỘI DUNG TRÊN CHỈ LÀ TÓM TẮT VỀ LUẬT.

[Cải cách chuyển đến của chủ sở hữu]

Sửa đổi CHƯƠNG 37 CỦA BỘ LUẬT HÀNH CHÍNH SAN FRANCISCO BỞI:

(1) SỬA ĐỔI MỤC 37.9(a)(8) điều chỉnh việc trục xuất đối với chủ sở hữu hoặc người thân của chủ sở hữu chuyển đến ("OMI") để yêu cầu chủ sở hữu/người thân chuyển đến bất động sản trong vòng ba tháng và sống tại bất động sản trong 36 tháng, yêu cầu quyền sở hữu 50% trở lên để trục xuất theo omi đối với chủ sở hữu mua bất động sản cho thuê sau ngày 1 tháng 7 năm 1997, hạn chế việc trục xuất đối với người thân của chủ sở hữu, CẤM TRỤC XUẤT OMI NẾU BẤT KỲ ĐƠN VỊ TƯƠNG ĐƯƠNG NÀO DO CHỦ NHÀ SỞ HỮU ĐANG TRỐNG VÀ CÓ SẴN TRƯỚC KHI NGƯỜI THUÊ CHUYỂN KHỎI ĐƠN VỊ; (2) thêm phần 37.9B ĐỂ YÊU CẦU CHỦ SỞ HỮU CỔ PHẦN GIẤY TỜ CHO CÁC VỤ TRỤC XUẤT THEO OMI, ĐỂ CUNG CẤP CÁC QUYỀN CHO NGƯỜI THUÊ NHÀ BỊ TRỤC XUẤT THEO OMI, BAO GỒM QUYỀN CHO THUÊ LẠI NHÀ TRONG BA NĂM VÀ GIỚI HẠN VỀ VIỆC TĂNG TIỀN THUÊ NHÀ, và ĐỂ CUNG CẤP QUYỀN ĐƯỢC CHI PHÍ DI DỜI CHO NGƯỜI THUÊ NHÀ TRONG 12 THÁNG HOẶC HƠN TRONG CÁC TÒA NHÀ NHIỀU ĐƠN VỊ; (3) sửa đổi phần 37.10A ĐỂ BIẾN VIỆC CHỦ SỞ HỮU TỪ CHỐI CHO NGƯỜI CAO TUỔI THUÊ NHÀ VÌ NGƯỜI ĐÓ SẼ CÓ CÁC QUYỀN THEO CHƯƠNG NÀY THÀNH HÀNH VI NHẸ NHÀ; và (4) sửa đổi điều 37.11a ĐỂ CUNG CẤP QUYỀN HÀNH ĐỘNG DÂN SỰ CHỐNG LẠI CHỦ SỞ HỮU CỐ GẮNG NGĂN CẢN MỘT NGƯỜI CÓ ĐƯỢC CÁC QUYỀN THEO CHƯƠNG NÀY.

Lưu ý: Phần bổ sung được gạch chân; phần xóa được đặt trong ((dấu ngoặc đơn)).

Được sự chấp thuận của Người dân Thành phố và Quận San Francisco:

Mục 1. Phát hiện. Hội đồng giám sát của Thành phố và Quận San Francisco nhận thấy và tuyên bố rằng:

(a) Theo hồ sơ của Rent Board, trong năm từ tháng 3 năm 1995 đến tháng 2 năm 1996, chủ nhà đã nộp tổng cộng 439 thông báo trục xuất chủ nhà chuyển đến ("OMI"): trung bình 36 lệnh trục xuất OMI mỗi tháng. Trong năm từ tháng 3 năm 1996 đến tháng 2 năm 1997, chủ nhà đã nộp 831 thông báo trục xuất OMI cho Rent Board: trung bình 69 lệnh trục xuất OMI mỗi tháng. Trong năm từ tháng 3 năm 1997 đến tháng 2 năm 1998, chủ nhà đã nộp 1.253 lệnh trục xuất OMI: trung bình 104 lệnh trục xuất OMI mỗi tháng.

(b) Các vụ trục xuất OMI tiếp tục tăng vào năm 1998. Trong sáu tháng đầu năm nay, chủ nhà đã nộp 768 thông báo trục xuất OMI lên Rent Board: trung bình 128 vụ trục xuất OMI mỗi tháng. Theo số liệu thống kê này, các vụ trục xuất OMI hàng tháng đã tăng khoảng 200 phần trăm kể từ tháng 3 năm 1995.

(c) Từ năm 1995, cuộc khủng hoảng nhà cho thuê dân dụng của San Francisco đã trở nên tồi tệ hơn. Năm 1997, các nghiên cứu của tổ chức bất động sản cho thấy tỷ lệ nhà trống đã giảm xuống dưới 1 phần trăm và giá thuê trung bình hàng tháng cho một căn hộ hai phòng ngủ trống đã tăng lên 1.625 đô la.

(d) Việc trục xuất OMI đã làm cạn kiệt đáng kể nguồn cung nhà cho thuê giá rẻ của San Francisco và gây khó khăn cho những người thuê nhà bị di dời khỏi nhà của họ. Trừ khi Thành phố áp đặt thêm các hạn chế đối với việc trục xuất OMI, nguồn cung nhà cho thuê giá rẻ của Thành phố sẽ tiếp tục suy giảm.

(e) Nhiều nghiên cứu khác nhau chỉ ra rằng người cao tuổi bị ảnh hưởng không cân xứng bởi việc trục xuất của OMI. Người cao tuổi bị trục xuất khỏi nhà cho thuê có ít lựa chọn để tìm nhà ở giá rẻ ở San Francisco và phải đối mặt với khó khăn nghiêm trọng về sức khỏe và tâm lý do căng thẳng do bị trục xuất và nỗi sợ không thể tìm được nơi khác để sống.

Mục 2. Chương 37 của Bộ luật Hành chính San Francisco được sửa đổi bằng cách sửa đổi Mục 37.9 như sau:

MỤC 37.9. TRỤC XUẤT. Bất chấp Mục 37.3, Mục này sẽ áp dụng kể từ ngày 24 tháng 8 năm 1980, đối với tất cả chủ nhà và người thuê nhà cho thuê theo định nghĩa trong Mục 37.2(p).

(a) Chủ nhà không được cố gắng lấy lại quyền sở hữu đơn vị cho thuê trừ khi:

(1) Người thuê nhà không trả tiền thuê nhà mà chủ nhà được hưởng hợp pháp theo thỏa thuận bằng miệng hoặc bằng văn bản giữa người thuê nhà và chủ nhà hoặc thường xuyên trả tiền thuê nhà trễ hoặc đưa séc thường xuyên bị trả lại vì không có đủ tiền trong tài khoản séc; hoặc

(2) Người thuê nhà đã vi phạm nghĩa vụ hoặc giao ước hợp pháp của quyền thuê nhà ngoài nghĩa vụ giao lại quyền sở hữu sau khi được thông báo hợp lệ và không khắc phục vi phạm đó sau khi nhận được thông báo bằng văn bản từ chủ nhà; hoặc

(3) Người thuê nhà đang gây ra hoặc cho phép tồn tại sự phiền toái trong, hoặc đang gây ra thiệt hại đáng kể cho, đơn vị cho thuê, hoặc đang tạo ra sự can thiệp đáng kể đến sự thoải mái, an toàn hoặc sự tận hưởng của chủ nhà hoặc những người thuê nhà trong tòa nhà, và bản chất của sự phiền toái, thiệt hại hoặc sự can thiệp đó được chủ nhà nêu rõ bằng văn bản theo yêu cầu của Mục 37.9(c); hoặc

(4) Người thuê nhà đang sử dụng hoặc cho phép sử dụng đơn vị cho thuê cho bất kỳ mục đích bất hợp pháp nào; hoặc

(5) Người thuê nhà, người đã có thỏa thuận bằng miệng hoặc bằng văn bản với chủ nhà đã chấm dứt, đã từ chối sau khi có yêu cầu hoặc yêu cầu bằng văn bản của chủ nhà về việc gia hạn hoặc gia hạn bằng văn bản cho một thời hạn tiếp theo có thời hạn tương tự và theo các điều khoản về cơ bản giống như trong thỏa thuận trước đó; với điều kiện là các điều khoản đó không xung đột với bất kỳ điều khoản nào của Chương này; hoặc

(6) Người thuê nhà đã, sau khi thông báo chấm dứt bằng văn bản, từ chối cho chủ nhà tiếp cận đơn vị cho thuê theo yêu cầu của luật tiểu bang hoặc địa phương; hoặc

(7) Người thuê nhà nắm giữ vào cuối thời hạn của thỏa thuận bằng miệng hoặc bằng văn bản là người thuê lại không được chủ nhà chấp thuận; hoặc

(8) Chủ nhà tìm cách lấy lại quyền sở hữu một cách thiện chí, không có lý do thầm kín và với ý định trung thực((,)) vì:

(A) ((t))Việc chủ nhà sử dụng ((và)) hoặc cư trú làm nơi cư trú chính của mình, ((hoặc để sử dụng và cư trú làm nơi cư trú chính của con cái, cha mẹ, ông bà, cháu, anh chị em của chủ nhà, hoặc vợ/chồng của chủ nhà hoặc vợ/chồng của những người có quan hệ như vậy,)) trong thời gian ít nhất ((12)) 36 tháng liên tục;

(B) Việc sử dụng hoặc cư trú của ông bà, cha mẹ, con cái, cháu cái, anh chị em ruột hoặc vợ/chồng của chủ nhà, hoặc vợ/chồng của những người có mối quan hệ như vậy, làm nơi cư trú chính của chủ nhà trong thời gian ít nhất là 36 tháng liên tục tại:

(i) Một đơn vị trong một ngôi nhà gia đình đơn lẻ; hoặc

(ii) Một đơn vị trong một nơi ở mà chủ nhà hiện đang cư trú như là nơi cư trú chính của mình hoặc một đơn vị trong một nơi ở mà chủ nhà đồng thời đang tìm cách chiếm hữu một đơn vị theo mục 37.9(a)(8) này. Đối với mục đích của Mục 37.9(a)(8)(B) này, thuật ngữ "vợ chồng" sẽ bao gồm Đối tác trong nước theo định nghĩa trong Bộ luật hành chính San Francisco Mục 62.1-62.8.

(((A))) Chỉ cho mục đích của Mục 37.9(a)(8) này, ((đối với chủ nhà trở thành chủ sở hữu trên hồ sơ của đơn vị cho thuê vào hoặc trước ngày 21 tháng 2 năm 1991,)) thuật ngữ "chủ nhà" sẽ được định nghĩa là chủ sở hữu trên hồ sơ vào hoặc trước ngày 21 tháng 2 năm 1991 có ít nhất 10 phần trăm quyền lợi trong bất động sản, ((. Chỉ cho mục đích của Mục 37.9(a)(8) này, đối với chủ nhà trở thành chủ sở hữu trên hồ sơ của đơn vị cho thuê sau ngày 21 tháng 2 năm 1991, thuật ngữ "chủ nhà" sẽ được định nghĩa là)) chủ sở hữu trên hồ sơ vào hoặc trước ngày 1 tháng 7 năm 1997 có ít nhất 25 phần trăm quyền lợi trong bất động sản, hoặc chủ sở hữu trên hồ sơ sau ngày 1 tháng 7 năm 1997 có ít nhất 50% quyền lợi trong bất động sản. Đối với mục đích của Mục 37.9(a)(8) này, "chủ sở hữu trên hồ sơ" sẽ bao gồm quyền lợi kết hợp trong tài sản của hai hoặc nhiều chủ sở hữu có ý định cùng nhau cư trú trong cùng một đơn vị như nơi cư trú chính của họ, một cách thiện chí và không có lý do thầm kín, trong thời gian ít nhất là 36 tháng liên tục.

(((B))) Chủ nhà không được lấy lại quyền sở hữu theo Mục 37.9(a)(8) này nếu ((a)) bất kỳ đơn vị tương đương nào ((trong tòa nhà)) do chủ nhà sở hữu tại San Francisco đã bỏ trống và ((có)) sẵn sàng cho chủ nhà ở, hoặc nếu một đơn vị như vậy trở nên bỏ trống và sẵn sàng ((trong thời gian thông báo chấm dứt hợp đồng thuê)) trước khi người thuê rời khỏi đơn vị. Nếu một đơn vị tương đương trở nên bỏ trống và sẵn sàng cho chủ nhà ở ((trong thời gian thông báo nói trên)) trước khi người thuê rời khỏi đơn vị, chủ nhà sẽ hủy bỏ thông báo dọn đi.

Nếu một đơn vị không thể so sánh trong cùng tòa nhà trở nên khả dụng trước khi người thuê rời khỏi đơn vị, chủ nhà sẽ cung cấp đơn vị đó cho người thuê với mức tiền thuê dựa trên tiền thuê mà người thuê đang trả, với các điều chỉnh tăng hoặc giảm được phép dựa trên tình trạng, kích thước và các tiện nghi khác của đơn vị thay thế. Các tranh chấp liên quan đến khả năng so sánh và tiền thuê ban đầu cho đơn vị thay thế sẽ được Hội đồng Thuê xác định. Đối với mục đích của Mục 37.9(a)(8) này, bằng chứng về các đơn vị có thể so sánh hợp lý là bắt buộc; tuy nhiên, khả năng so sánh "hoàn hảo" là không bắt buộc. Quy định này sẽ không ngăn cản việc xem xét tính khả dụng hoặc không khả dụng của các đơn vị tại bất kỳ thời điểm nào là bằng chứng về thiện chí hoặc thiếu thiện chí.

(((C))) Có thể bác bỏ rằng chủ nhà đã không hành động một cách thiện chí nếu chủ nhà hoặc ông bà, cha mẹ, con, cháu, anh chị em ruột của chủ nhà hoặc vợ/chồng của chủ nhà, hoặc vợ/chồng của những người có mối quan hệ như vậy mà người thuê nhà bị đuổi không chuyển đến đơn vị cho thuê trong vòng ba tháng kể từ ngày người thuê nhà thực sự rời khỏi đơn vị và/hoặc ((và)) không chiếm giữ ((nói trên)) đơn vị ((là nơi cư trú chính của người đó)) trong tối thiểu ((12)) 36 tháng liên tục; hoặc

(9) Chủ nhà tìm cách lấy lại quyền sở hữu một cách thiện chí để bán căn hộ theo sự chuyển đổi chung cư được chấp thuận theo sắc lệnh phân khu của San Francisco và thực hiện việc đó mà không có lý do thầm kín và với ý định trung thực; hoặc

(10) Chủ nhà tìm cách lấy lại quyền sở hữu một cách thiện chí để phá dỡ hoặc loại bỏ vĩnh viễn đơn vị cho thuê khỏi mục đích sử dụng nhà ở và đã xin được tất cả các giấy phép cần thiết vào hoặc trước ngày thông báo dọn đi được đưa ra, và thực hiện việc đó mà không có lý do thầm kín và với ý định trung thực; với điều kiện là chủ nhà tìm cách phá dỡ một tòa nhà xây bằng đá không được gia cố theo Chương 14 và 15 của Bộ luật Xây dựng phải cung cấp cho người thuê nhà hỗ trợ di dời được nêu trong Mục 37.9A(f) dưới đây trước khi người thuê nhà dọn khỏi cơ sở; hoặc

(11) Chủ nhà tìm cách thiện chí để tạm thời loại bỏ đơn vị khỏi mục đích sử dụng nhà ở để có thể thực hiện các cải tiến vốn hoặc công việc phục hồi và đã có được tất cả các giấy phép cần thiết vào hoặc trước ngày thông báo dọn đi được đưa ra, và làm như vậy mà không có lý do thầm kín và với ý định trung thực. Bất kỳ người thuê nhà nào dọn khỏi đơn vị trong những trường hợp như vậy sẽ có quyền tái chiếm đơn vị với mức tiền thuê trước đó được điều chỉnh theo các điều khoản của Chương này. Người thuê nhà sẽ chỉ dọn khỏi đơn vị trong thời gian tối thiểu cần thiết để thực hiện công việc. Vào hoặc trước ngày thông báo dọn đi được đưa ra, chủ nhà phải thông báo cho người thuê nhà bằng văn bản rằng các kế hoạch cải tạo hoặc cải thiện vốn đã được lưu tại Cục Cấp phép Trung ương của Sở Công trình Công cộng có trụ sở tại 450 McAllister Street và rằng các sắp xếp để xem xét các kế hoạch đó có thể được thực hiện với Cục Cấp phép Trung ương. Ngoài những điều trên, không chủ nhà nào được cố gắng lấy lại quyền sở hữu bất kỳ đơn vị nào theo khoản vay RAP như được nêu trong Mục 37.2(k) của Chương này, ngoại trừ theo quy định tại Mục 32.69 của Bộ luật Hành chính San Francisco. Người thuê nhà không được yêu cầu phải dọn đi theo Mục 37.9(a)(11) này trong thời gian quá ba tháng; tuy nhiên, thời hạn đó có thể được Hội đồng hoặc các viên chức điều trần của Hội đồng gia hạn khi chủ nhà nộp đơn. Hội đồng sẽ thông qua các quy tắc và quy định để thực hiện thủ tục nộp đơn. Bất kỳ chủ nhà nào tìm cách lấy lại quyền sở hữu theo Mục 37.9(a)(11) này sẽ phải trả cho người thuê nhà chi phí thực tế lên đến 1.000 đô la cho chi phí di chuyển và tái định cư không ít hơn 10 ngày trước khi lấy lại quyền sở hữu; hoặc

(12) Chủ nhà tìm cách lấy lại quyền sở hữu một cách thiện chí để thực hiện việc cải tạo đáng kể, như được định nghĩa trong Mục 37.2(q), và đã có được tất cả các giấy phép cần thiết vào hoặc trước ngày thông báo dọn đi được đưa ra, và thực hiện mà không có lý do thầm kín và với ý định trung thực. Bất chấp những điều trên, không chủ nhà nào được cố gắng lấy lại quyền sở hữu bất kỳ đơn vị nào chịu khoản vay RAP như được nêu trong Mục 37.2(k) của Chương này, ngoại trừ khi được quy định trong Mục 32.69 của Bộ luật Hành chính San Francisco; hoặc

(13) Chủ nhà, người không có lý do để trục xuất theo bất kỳ điều khoản nào khác của Mục 37.9(a) này, muốn rút khỏi tiền thuê hoặc cho thuê tất cả các đơn vị cho thuê trong bất kỳ cấu trúc vật lý tách biệt nào và, ngoài ra, trong trường hợp bất kỳ cấu trúc vật lý tách biệt nào chứa ba hoặc ít hơn ba đơn vị cho thuê, bất kỳ đơn vị cho thuê nào khác trên cùng một lô đất và tuân thủ đầy đủ Mục 37.9A đối với mỗi đơn vị như vậy; tuy nhiên, với điều kiện là một đơn vị được phân loại là đơn vị dân cư theo Chương 41 của Bộ luật này bị bỏ trống theo Mục 37.9(a)(13) này không được đưa vào bất kỳ mục đích sử dụng nào khác ngoài mục đích sử dụng của một đơn vị khách sạn dân cư mà không tuân thủ các điều khoản của Mục 41.9 của Bộ luật này; hoặc

(14) Chủ nhà tìm cách thiện chí để tạm thời thu hồi quyền sở hữu đơn vị trong thời gian ít hơn 30 ngày chỉ với mục đích thực hiện công việc khắc phục hoặc giảm thiểu chì, theo yêu cầu của Điều 26 Bộ luật Y tế San Francisco. Các quyền và biện pháp khắc phục di dời, được thiết lập bởi Bộ luật Hành chính San Francisco Chương 72, bao gồm nhưng không giới hạn ở việc thanh toán hỗ trợ di dời tài chính, sẽ áp dụng cho việc trục xuất theo Mục 37.9(a)(14) này.

(b) Chủ nhà sống cùng đơn vị cho thuê với người thuê nhà có thể trục xuất người thuê nhà đó mà không cần lý do chính đáng theo yêu cầu của Mục 37.9(a) ở trên.

(c) Chủ nhà không được cố gắng lấy lại quyền sở hữu một đơn vị cho thuê trừ khi ít nhất một trong những lý do được liệt kê trong Mục 37.9(a) hoặc (b) ở trên là động cơ chính của chủ nhà để lấy lại quyền sở hữu và trừ khi chủ nhà thông báo cho người thuê nhà bằng văn bản vào hoặc trước ngày thông báo dọn đi về những lý do theo đó tìm kiếm quyền sở hữu và rằng lời khuyên liên quan đến thông báo dọn đi có sẵn từ Hội đồng Trọng tài và Ổn định Tiền thuê Nhà ở, trước khi cố gắng lấy lại quyền sở hữu. Một bản sao của tất cả các thông báo dọn đi, ngoại trừ thông báo dọn đi hoặc trả tiền thuê nhà trong ba ngày và một bản sao của bất kỳ tài liệu viết bổ sung nào thông báo cho người thuê nhà về những lý do theo đó tìm kiếm quyền sở hữu, phải được nộp cho Hội đồng trong vòng 10 ngày sau khi thông báo dọn đi được gửi. Luật sư Quận sẽ xác định xem các đơn vị được nêu trong danh sách được biên soạn theo Mục 37.6(k) có vẫn đang được người thuê nhà kế nhiệm người thuê nhà mà thông báo được gửi đến chiếm giữ hay không. Trong trường hợp Biện lý Quận xác định rằng Mục 37.9(a)(8) đã bị vi phạm, Biện lý Quận sẽ thực hiện bất kỳ hành động nào mà ông cho là phù hợp theo Chương này hoặc theo luật Tiểu bang.

(d) Không chủ nhà nào được khiến người thuê nhà phải rời đi một cách bất đắc dĩ hoặc đe dọa sẽ thực hiện bất kỳ hành động nào để giành lại quyền sở hữu, hoặc giảm bất kỳ dịch vụ nào, hoặc tăng tiền thuê nhà, hoặc thực hiện bất kỳ hành động nào khác khi động cơ chính của chủ nhà là trả thù vì người thuê nhà đã thực hiện bất kỳ quyền nào theo luật định. Sự trả thù đó sẽ là biện hộ cho bất kỳ hành động nào nhằm giành lại quyền sở hữu. Trong hành động nhằm giành lại quyền sở hữu một đơn vị cho thuê, bằng chứng về việc người thuê nhà thực hiện các quyền theo luật định trong vòng sáu tháng trước hành vi trả thù bị cáo buộc sẽ tạo ra một giả định có thể bác bỏ rằng hành động của chủ nhà là trả thù.

(e) Chủ nhà hoặc bất kỳ người nào khác cố tình hỗ trợ chủ nhà cố gắng lấy lại quyền sở hữu hoặc trục xuất người thuê nhà, trừ khi được quy định tại Mục 37.9(a) và (b). Bất kỳ người nào cố gắng lấy lại quyền sở hữu đơn vị cho thuê từ người thuê nhà hoặc trục xuất người thuê nhà theo cách không được quy định tại Mục 37.9(a) hoặc (b) mà không có cơ sở thực tế đáng kể để trục xuất theo quy định tại Mục 37.9(a) sẽ phạm tội nhẹ và phải chịu các khoản tiền phạt và hình phạt được quy định tại Mục 37.10 khi bị kết án. Bất kỳ sự từ bỏ quyền nào của người thuê nhà theo Chương này sẽ vô hiệu vì trái với chính sách công.

(f) Bất cứ khi nào chủ nhà cố ý lấy lại quyền sở hữu hoặc lấy lại quyền sở hữu một đơn vị cho thuê vi phạm Mục 37.9 và/hoặc 37.10 theo quy định tại đây, người thuê nhà hoặc Hội đồng có thể khởi kiện dân sự để yêu cầu cứu trợ bằng lệnh cấm, bồi thường thiệt hại bằng tiền không ít hơn ba lần thiệt hại thực tế (bao gồm cả thiệt hại về tinh thần hoặc cảm xúc), và bất kỳ biện pháp khắc phục nào khác mà tòa án cho là phù hợp. Trong trường hợp bồi thường thiệt hại về tinh thần hoặc cảm xúc, khoản bồi thường đó chỉ được tăng gấp ba nếu người xét xử thấy rằng chủ nhà đã hành động cố ý vi phạm hoặc bất chấp Mục 37.9 hoặc 37.10A tại đây. Bên thắng kiện sẽ được hưởng phí luật sư và chi phí hợp lý theo lệnh của tòa án. Biện pháp khắc phục có sẵn theo Mục 37.9(f) này sẽ được bổ sung vào bất kỳ biện pháp khắc phục hiện có nào khác mà người thuê nhà hoặc Hội đồng có thể áp dụng.

(g) TẠM DỪNG TRẢ TIỀN. Các điều khoản bổ sung sau đây sẽ áp dụng cho chủ nhà muốn thu hồi một đơn vị cho thuê bằng cách sử dụng các căn cứ được liệt kê trong Mục 37.9(a)(8):

(1) Tính đến ngày 29 tháng 1 năm 1998 ((,)) (ngày có hiệu lực của Sắc lệnh sửa đổi Chương 37 bằng cách thêm Mục 37.9(g) này, Sắc lệnh số 482-97), và tiếp tục đến ngày 30 tháng 6 năm 1999, chủ nhà không được lấy lại quyền sở hữu một đơn vị từ người thuê theo Mục 37.9(a)(8) nếu chủ nhà có hoặc nhận được thông báo, bất kỳ lúc nào trước khi lấy lại quyền sở hữu, rằng bất kỳ người thuê nào trong đơn vị cho thuê:

(A) Từ 60 tuổi trở lên và đã cư trú tại đơn vị đó trong 10 năm trở lên; hoặc,

(B) Bị khuyết tật theo nghĩa của Mục 37.9(g)(1)(B)(i) và đã cư trú tại đơn vị trong 10 năm trở lên, hoặc bị bệnh nặng theo nghĩa của Mục 37.9(g)(1)(B)(ii) và đã cư trú tại đơn vị trong 5 năm trở lên:

(i) Người thuê nhà "khuyết tật" được định nghĩa cho mục đích của Mục 37.9(1)(B) này là người khuyết tật hoặc mù theo nghĩa của Thu nhập an sinh bổ sung liên bang/Chương trình bổ sung của tiểu bang California (SSI/SSP), và được SSI/SSP xác định là đủ điều kiện tham gia chương trình đó hoặc đáp ứng các yêu cầu đó thông qua bất kỳ phương pháp xác định nào khác do Hội đồng thuê nhà chấp thuận;

(ii) Người thuê nhà "bị bệnh nặng" được định nghĩa cho mục đích của Mục 37.9(1)(B) này là người khuyết tật theo định nghĩa của Mục 37.9(1)(B)(i) và đang mắc bệnh đe dọa tính mạng theo chứng nhận của bác sĩ chăm sóc chính của người đó.

(2) Các quy định nêu trên của Mục 37.9(g)(1)(A) và (B) sẽ không áp dụng khi chỉ có một đơn vị cho thuê do chủ nhà sở hữu trong tòa nhà, hoặc khi mỗi đơn vị cho thuê do chủ nhà sở hữu trong cùng tòa nhà nơi chủ nhà cư trú (trừ đơn vị thực sự do chủ nhà chiếm giữ) đều có người thuê nhà được bảo vệ khỏi bị trục xuất theo Mục 37.9(g)(1)(A) và (B) chiếm giữ và khi người thân đủ điều kiện của chủ nhà sẽ chuyển đến đơn vị theo Mục 37.9(a)(8) đã 60 tuổi trở lên.

(3) Lệnh hoãn trục xuất tạm thời được thiết lập theo Mục 37.9(g) này bao gồm nhưng không giới hạn ở bất kỳ đơn vị cho thuê nào mà thông báo yêu cầu dọn đi/rời đi đã được gửi kể từ ngày lệnh hoãn tạm thời có hiệu lực (xem Mục 37.9(g)(1)) nhưng đơn vị cho thuê vẫn chưa được dọn đi hoặc phán quyết giữ lại bất hợp pháp chưa được ban hành.

(4) Trừ khi có giới hạn hoặc mở rộng khác, các điều khoản của Mục 37.9(g) sẽ vẫn có hiệu lực đến hết ngày 30 tháng 6 năm 1999 và sẽ không còn hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 1999 và sau đó.

(5) (i) Trong vòng 30 ngày sau khi chủ nhà phục vụ một yêu cầu bằng văn bản qua Bưu điện Hoa Kỳ và giao tận tay, hoặc, tùy theo lựa chọn của chủ nhà, thông báo chấm dứt hợp đồng thuê theo Mục 37.9(a)(8), người thuê nhà phải phục vụ một tuyên bố, bao gồm bằng chứng hỗ trợ, cho chủ nhà qua Bưu điện Hoa Kỳ hoặc giao tận tay rằng người thuê nhà tuyên bố hoặc không tuyên bố là thành viên của một trong các nhóm được Mục này bảo vệ. Việc phục vụ yêu cầu bằng văn bản cho người thuê nhà sẽ hoàn tất vào ngày yêu cầu được gửi qua thư được đóng dấu bưu điện và bản sao được giao tận tay được giao đến cơ sở được thuê, tùy theo ngày nào muộn hơn. Việc phục vụ tuyên bố của người thuê nhà và bằng chứng hỗ trợ cho chủ nhà sẽ hoàn tất vào ngày tuyên bố được gửi qua thư và bằng chứng được đóng dấu bưu điện hoặc bản sao được giao tận tay được giao đến chủ nhà theo địa chỉ được nêu trong yêu cầu hoặc thông báo của chủ nhà.

(ii) Yêu cầu hoặc thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà bằng văn bản của chủ nhà phải đề cập cụ thể đến Mục 37.9.(g) này, phải thông báo cho người thuê nhà rằng người đó có 30 ngày để viện dẫn sự bảo vệ của Mục 37.9(g) và phải mô tả cách thức mà người thuê nhà phải thông báo cho chủ nhà về khiếu nại của người thuê nhà.

(iii) Chủ nhà phải nộp một bản sao yêu cầu hoặc thông báo cho Ban Thuê nhà trong vòng mười ngày sau khi giao cho người thuê nhà.

(iv) Bằng chứng hỗ trợ cho yêu cầu bảo vệ của người thuê nhà theo Mục 37.9(g) có thể bao gồm nhưng không giới hạn ở giấy phép lái xe, hộ chiếu, giấy khai sinh, báo cáo SSI/SDI hoặc thư từ bác sĩ được cấp phép.

(v) Việc người thuê nhà không gửi báo cáo cho chủ nhà trong thời hạn 30 ngày sẽ được coi là sự thừa nhận rằng người thuê nhà không được Mục này bảo vệ.

(vi) Chủ nhà có thể phản đối yêu cầu của người thuê nhà về tình trạng được bảo vệ bằng cách yêu cầu một phiên điều trần với Hội đồng Thuê nhà hoặc, theo lựa chọn của chủ nhà, thông qua việc bắt đầu các thủ tục trục xuất, bao gồm cả việc gửi thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Trong phiên điều trần của Hội đồng Thuê nhà hoặc hành động trục xuất, người thuê nhà sẽ có gánh nặng chứng minh tình trạng được bảo vệ. Không có trách nhiệm dân sự hoặc hình sự nào theo Mục 37.9(e) hoặc (f) được áp dụng cho chủ nhà khi yêu cầu hoặc phản đối yêu cầu của người thuê nhà về tình trạng được bảo vệ.

Mục 3. Chương 37 của Bộ luật Hành chính San Francisco được sửa đổi tại đây bằng cách thêm Mục 37.9B như sau:

Mục 37.9B. Quyền của người thuê nhà trong việc trục xuất theo Mục 37.9(a)(8).

(a) Bất kỳ đơn vị cho thuê nào mà người thuê nhà trả lại sau khi nhận được thông báo yêu cầu trả lại theo Mục 37.9(a)(8), và sau đó không còn được chủ nhà hoặc ông bà, cha mẹ, con, cháu, anh chị em ruột, hoặc vợ/chồng của chủ nhà, hoặc vợ/chồng của những người có mối quan hệ như vậy chiếm giữ làm nơi cư trú chính, nếu được chào thuê trong thời hạn ba năm sau khi thông báo yêu cầu trả lại theo Mục 37.9(a)(8), phải được cho thuê một cách thiện chí với mức tiền thuê không cao hơn mức tiền thuê sẽ phải trả nếu người thuê nhà đã được yêu cầu trả lại vẫn tiếp tục cư trú và đơn vị cho thuê vẫn phải tuân theo Chương này. Nếu khẳng định rằng việc tăng tiền thuê có thể diễn ra trong thời gian chủ nhà cư trú tại đơn vị cho thuê nếu đơn vị cho thuê đã phải tuân theo Chương này, thì chủ nhà phải chịu trách nhiệm chứng minh rằng tiền thuê có thể đã được tăng hợp pháp trong thời gian đó. Nếu khẳng định rằng mức tăng này dựa trên toàn bộ hoặc một phần vào bất kỳ căn cứ nào khác ngoài căn cứ nêu trong Mục 37.3(a)(1), chủ nhà phải gửi đơn lên Hội đồng Thuê nhà theo các thủ tục của Chương này. Người thuê nhà bị di dời sẽ có quyền tham gia và trình bày bằng chứng tại bất kỳ phiên điều trần nào được tổ chức về đơn như vậy. Người thuê nhà bị di dời theo Mục 37.9(a)(8) sẽ thực hiện mọi nỗ lực hợp lý để thông báo cho Hội đồng Thuê nhà về địa chỉ hiện tại của họ. Hội đồng Thuê nhà sẽ thông báo về bất kỳ thủ tục nào trước Hội đồng Thuê nhà cho người thuê nhà bị di dời theo địa chỉ cuối cùng do người thuê nhà cung cấp. Không được phép tăng giá do bất kỳ chi phí nào phát sinh liên quan đến việc di dời người thuê nhà.

(b) Bất kỳ chủ nhà nào, trong vòng ba năm kể từ ngày gửi thông báo chấm dứt hợp đồng, chào thuê hoặc cho thuê bất kỳ đơn vị nào mà quyền sở hữu đã được thu hồi theo Mục 37.9(a)(8) trước tiên phải chào thuê hoặc cho thuê đơn vị đó cho những người thuê nhà bị di dời theo cùng cách thức như quy định tại Mục 37.9A(c) và (d).

(c) Chủ sở hữu cố gắng lấy lại quyền sở hữu theo Mục 37.9(a)(8), ngoài việc tuân thủ các yêu cầu của Mục 37.9(c), phải thông báo cho người thuê nhà bằng văn bản về những điều sau đây và nộp bất kỳ tài liệu viết nào thông báo cho người thuê nhà về những điều sau đây cho Ban Thuê nhà trong vòng 10 ngày sau khi thông báo dọn đi được gửi;

(1) Danh tính và tỷ lệ sở hữu của tất cả những người nắm giữ toàn bộ hoặc một phần tỷ lệ sở hữu đối với tài sản;

(2) Ngày tháng ghi nhận tỷ lệ sở hữu;

(3) Tên của chủ nhà đang cố gắng lấy lại quyền sở hữu và nếu có, tên và mối quan hệ của người thân đang tìm cách lấy lại quyền sở hữu và mô tả về nơi cư trú hiện tại của chủ nhà hoặc người thân;

(4) Mô tả về tất cả các bất động sản nhà ở do chủ nhà sở hữu toàn bộ hoặc một phần và nếu có thể, mô tả về tất cả các bất động sản nhà ở do ông bà, cha mẹ, con, cháu, anh chị em của chủ nhà sở hữu toàn bộ hoặc một phần mà người đó đang tìm cách sở hữu;

(5) Tiền thuê hiện tại cho đơn vị và tuyên bố rằng người thuê có quyền cho thuê lại đơn vị với cùng mức tiền thuê, như đã điều chỉnh theo Mục 37.9B(a) ở trên;

(6) Nội dung của Mục 37.9B, bằng cách cung cấp một bản sao của nội dung đó; và

(7) Quyền mà người thuê nhà có thể có đối với chi phí di dời và số tiền chi phí di dời đó.

(d) Mỗi người thuê nhà riêng lẻ của bất kỳ đơn vị cho thuê nào trong tòa nhà có hai hoặc nhiều đơn vị nhận được thông báo yêu cầu dọn đi dựa trên Mục 37.9(a)(8) và đã cư trú tại đơn vị đó trong 12 tháng trở lên, ngoài tất cả các quyền theo bất kỳ điều khoản nào khác của luật, sẽ có quyền nhận chi phí di dời là 1.000 đô la từ chủ sở hữu, trong đó 500 đô la sẽ được thanh toán tại thời điểm thông báo dọn đi và 500 đô la sẽ được thanh toán khi người thuê dọn đi. Chủ sở hữu thanh toán chi phí di dời theo yêu cầu của tiểu mục này cùng với thông báo dọn đi không cần phải thanh toán chi phí di dời cùng với bất kỳ thông báo dọn đi nào khác cho cùng một đơn vị được gửi trong vòng 180 ngày kể từ thông báo bao gồm khoản thanh toán di dời bắt buộc. Chi phí di dời nêu tại đây tách biệt với bất kỳ khoản tiền đặt cọc hoặc tiền đặt cọc hoàn lại nào khác theo định nghĩa trong Bộ luật California Mục 1950.5. Ngoài ra, việc thanh toán hoặc chấp nhận chi phí di dời sẽ không từ bỏ bất kỳ quyền nào khác mà người thuê có thể có theo luật.

Mục 4. Chương 37 của Bộ luật Hành chính San Francisco được sửa đổi bằng cách sửa đổi Mục 37.10A để đọc như sau:

Mục 37.10A. Tội nhẹ.

(a) Việc chủ nhà tăng tiền thuê nhà hoặc tiền thuê nhà vi phạm quyết định của viên chức điều trần hoặc quyết định của Hội đồng về kháng cáo theo thủ tục điều trần và kháng cáo được nêu trong Mục 37.8 của Chương này là bất hợp pháp. Việc chủ nhà tính bất kỳ khoản tiền thuê nhà nào vượt quá giới hạn của Chương này cũng là bất hợp pháp. Bất kỳ người nào tăng tiền thuê nhà vi phạm các quyết định đó hoặc tính tiền thuê nhà quá mức sẽ phạm tội nhẹ.

(b) Chủ nhà sẽ bị coi là bất hợp pháp nếu từ chối cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc từ chối hoặc giữ lại bất kỳ đơn vị cho thuê nào vì độ tuổi của người thuê tiềm năng sẽ khiến người thuê có được các quyền theo Chương này. Bất kỳ người nào từ chối cho thuê vi phạm tiểu mục này, ngoài các hình phạt khác theo luật tiểu bang hoặc liên bang, sẽ bị coi là phạm tội nhẹ.

(c) Bất kỳ người nào bị kết tội nhẹ theo đây sẽ bị phạt tiền không quá 2.000 đô la hoặc bị phạt tù tại Nhà tù Quận trong thời gian không quá sáu tháng, hoặc cả hai. Mỗi lần vi phạm quyết định của viên chức điều trần hoặc quyết định của Hội đồng kháng cáo và mỗi lần từ chối cho thuê hoặc từ chối đơn vị cho thuê như đã nêu ở trên sẽ cấu thành một hành vi phạm tội riêng biệt.

Mục 5. Chương 37 của Bộ luật hành chính San Francisco được sửa đổi tại đây bằng cách sửa đổi Mục 37.11(A) để đọc như sau:

Mục 37.11A. Các vụ kiện dân sự. Bất cứ khi nào chủ nhà tính tiền thuê nhà vượt quá giới hạn quy định trong Chương này, ((hoặc)) trả thù người thuê nhà vì đã thực hiện bất kỳ quyền nào theo Chương này, hoặc cố gắng ngăn cản người thuê nhà có được bất kỳ quyền nào theo Chương này, người thuê nhà có thể khởi kiện dân sự để đòi bồi thường thiệt hại về tiền bạc; tuy nhiên, với điều kiện là bất kỳ khoản tiền thưởng nào cho khoản tiền thuê nhà trả quá mức phát sinh từ việc tăng tiền thuê nhà vô hiệu theo Mục 37.3(b)(5) sẽ bị giới hạn ở việc hoàn lại khoản tiền thuê nhà trả quá mức được thực hiện trong thời hạn ba năm trước tháng nộp đơn kiện, cộng với thời hạn giữa tháng nộp đơn và ngày ra lệnh của tòa án. Trong mọi trường hợp, việc tính toán khoản tiền thuê nhà trả quá mức và việc thiết lập lại tiền thuê cơ sở hợp pháp sẽ dựa trên việc xác định tính hợp lệ của tất cả các khoản tăng tiền thuê nhà được áp dụng kể từ ngày 1 tháng 4 năm 1982, theo Mục 37.3(b)(5) và 37.3(a)(2) ở trên. Bên thắng kiện trong bất kỳ vụ kiện dân sự nào được đưa ra theo Mục 37.11A này sẽ có quyền thu hồi các khoản phí và chi phí luật sư hợp lý. Biện pháp khắc phục có sẵn theo Mục 37.11A này sẽ được bổ sung vào bất kỳ biện pháp khắc phục hiện có nào khác mà người thuê nhà có thể áp dụng.

Mục 6. TÍNH CÓ THỂ TÁCH BIỆT. Nếu bất kỳ phần hoặc điều khoản nào của Sắc lệnh này, hoặc việc áp dụng của nó đối với bất kỳ người hoặc hoàn cảnh nào, bị coi là không hợp lệ, phần còn lại của Sắc lệnh này, bao gồm cả việc áp dụng phần hoặc điều khoản đó đối với những người hoặc hoàn cảnh khác, sẽ không bị ảnh hưởng bởi điều đó và sẽ tiếp tục có hiệu lực đầy đủ. Vì mục đích này, các điều khoản của Sắc lệnh này có thể tách rời.

Mục 7. NGÀY CÓ HIỆU LỰC. Vào ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này , các sửa đổi đối với Mục 37.9 của Bộ luật Hành chính trong Mục 2 và Mục 37.9B của Bộ luật Hành chính mới trong Mục 3 của Sắc lệnh này sẽ áp dụng cho bất kỳ nỗ lực nào của chủ nhà nhằm lấy lại quyền sở hữu một đơn vị, bao gồm thông báo chấm dứt hợp đồng thuê được gửi trước ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này và hành động chiếm giữ bất hợp pháp được khởi xướng trước ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này khi không có phán quyết trao quyền sở hữu đơn vị cho chủ nhà vào ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này và người thuê vẫn đang sở hữu đơn vị.

23/09/98

Đạo luật G của Liên minh Người thuê nhà trong Phiếu bầu tháng 11 - 9/10/98

Luật của Liên minh Người thuê nhà sẽ đặt ra thêm các hạn chế đối với việc trục xuất OMI. Một số khía cạnh mới của đề xuất bao gồm:

Chỉ cho phép một lần trục xuất OMI cho mỗi tòa nhà, bất kể số lượng chủ sở hữu
Một đơn vị phải chịu lệnh trục xuất OMI trở thành "đơn vị của chủ sở hữu" cho bất kỳ và tất cả các lệnh trục xuất OMI tiếp theo - không có đơn vị nào khác có thể phải chịu lệnh trục xuất OMI. Có thể thay đổi đơn vị được chỉ định do khuyết tật hoặc khó khăn tương tự
Việc trục xuất OMI đối với người thân chỉ có thể xảy ra nếu chủ sở hữu sống trong tòa nhà hoặc đang cố gắng chuyển vào tòa nhà cùng lúc với người thân sẽ chuyển đến
Cấm trục xuất khi bất kỳ đơn vị tương đương nào còn trống do chủ nhà sở hữu trong Thành phố có sẵn hoặc trở nên có sẵn trước khi thu hồi đơn vị đó
Nếu có hoặc sắp có một căn hộ không tương đương, thì người thuê nhà bị đuổi phải được cung cấp căn hộ đó với mức giá thuê tương đương kèm theo điều chỉnh tăng hoặc giảm phù hợp, tùy thuộc vào tiện nghi.
Hội đồng cho thuê sẽ phải giải quyết tranh chấp.
Biến lệnh tạm hoãn trục xuất người cao tuổi, người thuê nhà tàn tật và bệnh nặng thành lệnh vĩnh viễn
Cho phép yêu cầu sở hữu kết hợp đối với các đối tác trong nước đã đăng ký là 25%

Nếu Đề xuất G được thông qua, bất kỳ điều khoản nào trong đề xuất xung đột với các điều khoản hiện hành trong luật sẽ được kiểm soát và có hiệu lực. Các đề xuất trở thành luật sau khi số phiếu bầu được Văn phòng Bầu cử chứng nhận, thường là khoảng một tuần đến 10 ngày sau đó. Các Bên quan tâm nên xem xét văn bản của luật để hiểu đầy đủ về đề xuất (fax lại tài liệu số 019).

23/09/98

Mục 8 Các đơn vị chịu sự điều chỉnh của Sắc lệnh cho thuê kể từ ngày 30/8/98 - 27/8/98

XIN LƯU Ý: DO SỐ LƯỢNG THAY ĐỔI GẦN ĐÂY ĐỐI VỚI SẮC LỆNH, CÁC PHIÊN BẢN SẮC LỆNH ĐƯỢC ĐĂNG TẢI TRÊN TRANG WEB CỦA CHÚNG TÔI BAO GỒM CÁC SỬA ĐỔI MỤC 8 THAY ĐỔI HỆ THỐNG ĐÁNH SỐ, CỤ THỂ LÀ Ở 37.9. BẠN SẼ LƯU Ý RẰNG MỤC "G", LÀ LỆNH TẠM DỪNG OMI, BÂY GIỜ LÀ MỤC "I".

Hội đồng giám sát gần đây đã ban hành luật sẽ đưa các đơn vị Mục 8 và các loại nhà ở được trợ cấp khác vào Sắc lệnh Thuê nhà theo cách hạn chế. Hành động này được thúc đẩy bởi số lượng lớn hợp đồng không được chủ sở hữu gia hạn. Điều này khiến nhiều người thuê nhà này đột nhiên không có nhà ở.

Trong nhiều năm, các khoản thanh toán theo Mục 8 vượt quá mức mà chủ sở hữu có thể nhận được theo giá thị trường và hấp dẫn vì lý do này cũng như nhận được một khoản séc về cơ bản được đảm bảo hàng tháng, đúng hạn. Nhưng khi thị trường nhà ở tăng vọt và kéo theo tiền thuê nhà, chủ sở hữu bắt đầu rút khỏi chương trình để ủng hộ tiền thuê nhà cao hơn. Mặc dù HUD đã cố gắng tăng giá, nhưng vẫn không theo kịp thị trường.

Để ngăn chặn làn sóng trục xuất vì lý do hoàn toàn kinh tế, luật đã được thông qua và quy định như sau:

Điều này áp dụng cho các đơn vị Mục 8, một số chương trình trợ cấp, bao gồm cả những chương trình dành cho người mắc bệnh AIDS và người thuê nhà theo dự án khi hợp đồng chấm dứt hoặc khi khoản thế chấp được trả trước hoặc hết hạn trong các chương trình do HUD tài trợ, tiền thuê nhà trong những trường hợp này, trong hầu hết các trường hợp, sẽ là tiền thuê nhà theo hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm hết hạn hoặc chấm dứt hợp đồng. Về cơ bản, điều này có nghĩa là tiền thuê nhà mà người thuê nhà đã trả cộng với số tiền được trợ cấp. Những người quan tâm đến luật này nên xem Sắc lệnh, Mục 37.2, 37.3 và 37.9 để biết thêm thông tin.

Nhấp vào đọc bên dưới để xem toàn văn bản sửa đổi.

[Các đơn vị được quản lý; Tính toán tiền thuê]
sửa đổi chương 37 của bộ luật hành chính San Francisco, PHẦN 37.2, 37.3 và 37.9, bằng cách định nghĩa "hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà"; định nghĩa "tiền thuê cơ sở" cho mục đích của một số đơn vị cho thuê nhận hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà hoặc trước đây nhận hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên dự án hoặc hỗ trợ gián tiếp thông qua các khoản thế chấp được HUD bảo hiểm; bao gồm trong định nghĩa "đơn vị cho thuê" cho một số mục đích nhất định những đơn vị do người thuê nhà nhận hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà chiếm giữ; hạn chế khả năng áp dụng các giới hạn tăng tiền thuê nhà; và yêu cầu một số thông báo trước khi tăng tiền thuê nhà hoặc trục xuất khỏi các đơn vị cho thuê do người thuê nhà nhận hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà chiếm giữ.

Lưu ý: Phần bổ sung được gạch chân; phần xóa được đặt trong ((dấu ngoặc kép)).

Được sự chấp thuận của Người dân Thành phố và Quận San Francisco:

Mục 1. Chương 37 của Bộ luật Hành chính San Francisco được sửa đổi bằng cách sửa đổi Mục 37.2, 37.3 và 37.9 để đọc như sau:

MỤC 37.2.ĐỊNH NGHĨA.

Tiền thuê cơ bản.
1. Tiền thuê nhà được tính cho người thuê khi bắt đầu cư trú cộng với bất kỳ khoản tăng tiền thuê nhà nào được phép và áp dụng theo Chương này; tuy nhiên, tiền thuê cơ sở đó không bao gồm các khoản tăng được áp dụng theo Mục 37.7 bên dưới hoặc các khoản chuyển nhượng tiện ích theo Mục 37.2(o) bên dưới. Tiền thuê cơ sở cho người thuê các đơn vị cho thuê RAP tại các khu vực được chỉ định vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 1977, sẽ là tiền thuê được thiết lập theo Mục 32.73-1 của Bộ luật Hành chính San Francisco. Tiền thuê tăng do Giám đốc Hành chính cấp cao khấu hao khoản vay RAP tại một khu vực được chỉ định vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 1977, sẽ không được bao gồm trong tiền thuê cơ sở.
2. Từ ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này, tiền thuê cơ bản đối với người thuê nhà ở các đơn vị cho thuê đã nhận được một số hỗ trợ tiền thuê nhà theo dự án hoặc theo người thuê nhà sẽ như sau:
  1. Về hỗ trợ tiền thuê nhà theo người thuê nhà:
    1. Đối với bất kỳ người thuê nhà nào nhận được hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà kể từ ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này (trừ trường hợp tiền thuê nhà do người thuê nhà phải trả là một tỷ lệ cố định trên thu nhập của người thuê nhà, chẳng hạn như trong chương trình chứng chỉ Mục 8 và chương trình trợ cấp tiền thuê nhà cho chương trình HOPWA) và tiếp tục nhận được hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà sau ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này, tiền thuê cơ bản cho mỗi đơn vị do người thuê nhà đó cư trú sẽ là tiền thuê phải trả cho đơn vị đó theo hợp đồng Thanh toán hỗ trợ nhà ở, đã sửa đổi, giữa Cơ quan nhà ở San Francisco và chủ nhà ("Hợp đồng HAP") đối với đơn vị đó ngay trước ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này ("Tiền thuê theo hợp đồng HAP").
    2. Đối với bất kỳ người thuê nhà nào nhận được trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà (trừ trường hợp tiền thuê nhà do người thuê nhà phải trả là một tỷ lệ cố định trên thu nhập của người thuê nhà, chẳng hạn như trong chương trình chứng chỉ Mục 8 và chương trình trợ cấp tiền thuê nhà cho chương trình HOPWA) và bắt đầu cư trú tại một đơn vị cho thuê sau ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này, tiền thuê cơ bản cho mỗi đơn vị do người thuê đó cư trú sẽ là Tiền thuê theo Hợp đồng HAP có hiệu lực kể từ ngày người thuê bắt đầu cư trú tại đơn vị đó.
    3. Đối với bất kỳ người thuê nhà nào có trợ cấp tiền thuê nhà theo hợp đồng thuê nhà chấm dứt hoặc hết hạn, vì bất kỳ lý do gì, sau ngày có hiệu lực của Sắc lệnh này, tiền thuê cơ bản cho mỗi đơn vị như vậy sau khi hết hạn hoặc chấm dứt sẽ là Tiền thuê theo hợp đồng HAP có hiệu lực đối với đơn vị đó ngay trước khi trợ cấp tiền thuê nhà theo hợp đồng thuê nhà hết hạn hoặc chấm dứt.
  2. Đối với bất kỳ người thuê nào chiếm giữ một đơn vị khi Hợp đồng HAP dựa trên dự án hết hạn hoặc chấm dứt vì bất kỳ lý do gì, theo Mục 8 của Đạo luật Nhà ở Hoa Kỳ năm 1937 (42 USC §1437f, đã sửa đổi), tiền thuê cơ bản cho mỗi đơn vị như vậy sau khi hết hạn hoặc chấm dứt sẽ là "tiền thuê theo hợp đồng" có hiệu lực đối với đơn vị đó ngay trước khi Hợp đồng HAP dựa trên dự án hết hạn hoặc chấm dứt.
  3. Đối với bất kỳ người thuê nhà nào chiếm giữ một đơn vị khi trả trước hoặc hết hạn bất kỳ khoản thế chấp nào được Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ ("HUD") bảo hiểm, bao gồm nhưng không giới hạn ở các khoản thế chấp được cung cấp theo Mục 221(d)(3), 221(d)(4) và 236 của Đạo luật Nhà ở Quốc gia (12 USC §1715z-1), tiền thuê cơ bản cho mỗi đơn vị đó sẽ là "phí thuê cơ bản" (được mô tả trong 12 USC 1715z-1(f), hoặc luật kế nhiệm) có hiệu lực đối với đơn vị đó ngay trước khi trả trước khoản thế chấp, khoản phí này không bao gồm "khoản thanh toán giảm lãi suất" được quy cho đơn vị đó trước khi trả trước khoản thế chấp hoặc hết hạn.
Hội đồng . Hội đồng trọng tài và ổn định tiền thuê nhà ở.
Cải tiến vốn. Những cải tiến làm tăng đáng kể giá trị của bất động sản, kéo dài đáng kể tuổi thọ hữu ích của bất động sản hoặc thích ứng với mục đích sử dụng mới và có thể được khấu hao trong suốt thời gian sử dụng của việc cải tiến tòa nhà.
CPI. Chỉ số giá tiêu dùng cho tất cả người tiêu dùng thành thị tại Khu vực đô thị San Francisco-Oakland, Bộ Lao động Hoa Kỳ.
Biện pháp tiết kiệm năng lượng . Công việc được thực hiện theo yêu cầu của Điều 12 của Bộ luật nhà ở San Francisco.
Cán bộ điều trần. Người được Hội đồng chỉ định, chịu trách nhiệm phân xử các tranh chấp về tăng tiền thuê nhà.
Dịch vụ nhà ở. Các dịch vụ do chủ nhà cung cấp liên quan đến việc sử dụng hoặc cư trú tại một đơn vị cho thuê bao gồm nhưng không giới hạn ở sửa chữa, thay thế, bảo trì, sơn, đèn, sưởi, nước, dịch vụ thang máy, tiện nghi và đặc quyền giặt là, dịch vụ lao công, thu gom rác thải, đồ đạc, điện thoại, bãi đậu xe và bất kỳ quyền lợi, đặc quyền hoặc tiện nghi nào khác.
Chủ nhà. Chủ sở hữu, bên cho thuê, bên cho thuê lại, người nhận hoặc có quyền nhận tiền thuê để sử dụng và cư trú tại bất kỳ đơn vị cho thuê nhà ở nào hoặc một phần của đơn vị đó trong Thành phố và Quận San Francisco, và là đại lý, đại diện hoặc người kế nhiệm của bất kỳ bên nào nêu trên.
Thành viên. Một thành viên của Ban ổn định và trọng tài tiền thuê nhà ở.
Chương trình cho thuê nhà theo FMR. Một chương trình cho thuê nhà theo chứng chỉ thông thường trong đó tiền thuê cơ bản cùng với trợ cấp tiện ích theo số tiền do HUD xác định sẽ vượt quá giới hạn tiền thuê nhà hợp lý trên thị trường cho một diện tích đơn vị cụ thể do HUD xác định.
Tiêu chuẩn thanh toán. Số tiền do Cơ quan nhà ở San Francisco xác định được sử dụng để xác định số tiền hỗ trợ do Cơ quan nhà ở San Francisco trả thay cho người thuê nhà theo Chương trình chứng từ Mục 8 (24 CFR Phần 887).
(((j))) RAP. Chương trình cho vay cải tạo nhà ở (Chương 32, Bộ luật hành chính San Francisco).
(((k))) Đơn vị cho thuê RAP. Đơn vị nhà ở dân dụng phải chịu các khoản vay RAP theo Chương 32, Bộ luật hành chính San Francisco.
(((l))) Sở Bất động sản. Một sở của thành phố tại Thành phố và Quận San Francisco.
(((m))) Công việc cải tạo. Bất kỳ công việc cải tạo hoặc sửa chữa nào do chủ nhà thực hiện liên quan đến một đơn vị cho thuê hoặc các khu vực chung của công trình chứa đơn vị cho thuê, công việc này được thực hiện để tuân thủ luật của Tiểu bang hoặc địa phương, hoặc được thực hiện để sửa chữa thiệt hại do hỏa hoạn, động đất hoặc thương vong hoặc thiên tai khác.
(((n))) Tiền thuê nhà. Khoản cân nhắc, bao gồm bất kỳ khoản tiền thưởng, lợi ích hoặc tiền boa nào, do chủ nhà yêu cầu hoặc nhận được cho hoặc liên quan đến việc sử dụng hoặc chiếm dụng một đơn vị cho thuê, hoặc việc chuyển nhượng hợp đồng thuê cho một đơn vị như vậy, bao gồm nhưng không giới hạn ở số tiền yêu cầu hoặc trả cho việc đỗ xe, trang bị, dịch vụ thực phẩm, dịch vụ nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào hoặc cho thuê lại.
(((o))) Tăng tiền thuê nhà. Bất kỳ khoản tiền bổ sung nào được yêu cầu hoặc trả cho tiền thuê nhà như được định nghĩa trong mục (p)(((n))) ở trên, hoặc bất kỳ khoản giảm nào trong các dịch vụ nhà ở mà không có khoản giảm tương ứng trong số tiền được yêu cầu hoặc trả cho tiền thuê nhà; tuy nhiên, với điều kiện là khi chủ nhà đã trả tiền tiện ích cho người thuê nhà và chi phí cho các tiện ích đó tăng lên, thì việc chủ nhà chuyển cho người thuê nhà các khoản chi phí tăng thêm đó không cấu thành việc tăng tiền thuê nhà.
(((p))) Đơn vị cho thuê. Tất cả các đơn vị nhà ở tại Thành phố và Quận San Francisco cùng với đất đai và các tòa nhà phụ trợ, và tất cả các dịch vụ nhà ở, đặc quyền, đồ đạc và tiện nghi được cung cấp liên quan đến việc sử dụng hoặc cư trú tại đó, bao gồm cả nhà để xe và bãi đậu xe. Thuật ngữ này không bao gồm:
1. Chỗ ở tại khách sạn, nhà nghỉ, nhà trọ, nhà nghỉ du lịch, nhà trọ và nhà trọ, với điều kiện là tại thời điểm chỗ ở đã được người thuê chiếm giữ trong 32 ngày liên tục trở lên, chỗ ở đó sẽ trở thành đơn vị cho thuê theo các điều khoản của Chương này; ngoài ra, không chủ nhà nào được đưa ra hành động để thu hồi quyền sở hữu đơn vị đó nhằm tránh việc đơn vị đó nằm trong phạm vi các điều khoản của Chương này. Việc trục xuất vì mục đích không được phép theo Mục 37.9(a) sẽ được coi là hành động để thu hồi quyền sở hữu nhằm tránh việc đơn vị đó nằm trong phạm vi các điều khoản của Chương này;
2. Các đơn vị nhà ở trong hợp tác xã phi lợi nhuận do phần lớn cư dân sở hữu, chiếm giữ và kiểm soát hoặc các đơn vị nhà ở do một công ty phúc lợi công cộng phi lợi nhuận sở hữu duy nhất do một hội đồng quản trị quản lý, phần lớn trong số đó là cư dân của các đơn vị nhà ở và nơi mà điều lệ công ty yêu cầu việc tăng tiền thuê phải được đa số cư dân chấp thuận;
3. Chỗ ở tại bất kỳ bệnh viện, tu viện, nhà nguyện, cơ sở chăm sóc mở rộng, nhà thương điên, cơ sở chăm sóc tại nhà hoặc cơ sở chăm sóc sức khỏe ban ngày dành cho người cao tuổi nào phải được vận hành theo giấy phép do Sở Dịch vụ Xã hội California cấp, theo yêu cầu của Chương 3.2 và 3.3 về Sức khỏe và An toàn của California; hoặc trong ký túc xá do một cơ sở giáo dục đại học, trường trung học hoặc trường tiểu học sở hữu và điều hành;
4. Ngoại trừ những quy định trong Tiểu mục (A) và (B), các đơn vị nhà ở ((Nhà ở)) có tiền thuê được kiểm soát hoặc điều chỉnh bởi bất kỳ đơn vị, cơ quan hoặc thẩm quyền nào của chính phủ, ngoại trừ những đơn vị không được trợ cấp và/hoặc không được hỗ trợ được Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ bảo hiểm; tuy nhiên, với điều kiện là các đơn vị trong các tòa nhà xây bằng đá không được gia cố đã trải qua quá trình gia cố chống động đất theo Chương 14 và Chương 15 của Bộ luật Xây dựng vẫn phải tuân theo các Sắc lệnh về Tiền thuê nhà trong phạm vi mà sắc lệnh đó không xung đột với chương trình trái phiếu gia cố chống động đất hoặc với các thỏa thuận cho vay của chương trình hoặc với bất kỳ quy định nào được ban hành theo đó;
  1. Đối với mục đích của Mục 37.2, 37.3(a)(9)(A), 37.4, 37.5, 37.6. 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A và 37.13, và các điều khoản trọng tài của Mục 37.8 và 37.8A chỉ áp dụng cho các điều khoản của Mục 37.3(a)(9)(A), thuật ngữ "đơn vị cho thuê" sẽ bao gồm các đơn vị do người nhận trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê chiếm giữ khi chương trình trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê không thiết lập phần chia tiền thuê cơ bản của người thuê là một tỷ lệ phần trăm cố định trong thu nhập của người thuê, chẳng hạn như trong chương trình chứng từ Mục 8 và chương trình "Thuê nhà vượt quá FMR" được định nghĩa trong 24 CFR §982.4;
  2. Đối với mục đích của Mục 37.2, 37.3(a)(9)(B), 37.4, 37.5, 37.6, 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A và 37.13, thuật ngữ "đơn vị cho thuê" sẽ bao gồm các đơn vị do người nhận trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà chiếm giữ, trong đó tiền thuê nhà do người thuê nhà phải trả theo chương trình trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà là một tỷ lệ cố định trong thu nhập của người thuê nhà; chẳng hạn như trong chương trình chứng chỉ Mục 8 và chương trình trợ cấp tiền thuê nhà cho chương trình Cơ hội nhà ở cho Người mắc bệnh AIDS ("HOPWA") (42 USC §12901 trở đi, đã sửa đổi).
5. Các đơn vị cho thuê nằm trong một công trình mà giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp lần đầu sau ngày có hiệu lực của sắc lệnh này, ngoại trừ quy định tại Mục 37.9A(b) của Chương này;
6. Các đơn vị nhà ở trong một tòa nhà đã trải qua quá trình cải tạo đáng kể sau ngày có hiệu lực của sắc lệnh này; tuy nhiên, các đơn vị cho thuê RAP không phải tuân theo miễn trừ này.
(((q))) Cải tạo đáng kể. Việc cải tạo, thay đổi hoặc cải tạo lại các đơn vị nhà ở có tuổi đời từ 50 năm trở lên đã bị lên án hoặc không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền cư trú hoặc cần cải tạo đáng kể để phù hợp với các tiêu chuẩn hiện đại về nhà ở đàng hoàng, an toàn và vệ sinh. Cải tạo đáng kể có thể thay đổi về mức độ từ phá dỡ và tái thiết toàn diện đến những cải tiến toàn diện khắc phục được tình trạng bảo trì bị trì hoãn đáng kể. Chỉ riêng những cải tiến về mặt thẩm mỹ như sơn, trang trí và sửa chữa nhỏ hoặc các công việc khác có thể thực hiện an toàn mà không cần phải di dời đơn vị thì không đủ điều kiện là cải tạo đáng kể.
(((r))) Người thuê nhà. Một người có quyền theo thỏa thuận bằng văn bản hoặc bằng miệng, quyền thuê lại được chủ nhà chấp thuận hoặc được cho phép, để chiếm giữ một đơn vị nhà ở mà không có người khác.
Hỗ trợ tiền thuê nhà theo Người thuê nhà. Hỗ trợ tiền thuê nhà được cung cấp trực tiếp cho người thuê nhà hoặc trực tiếp cho chủ nhà thay mặt cho một người thuê nhà cụ thể, bao gồm nhưng không giới hạn ở các giấy chứng nhận và chứng từ được cấp theo Mục 8 của Đạo luật Nhà ở Hoa Kỳ năm 1937, đã được sửa đổi (42 USC §1437f) và chương trình HOPWA.
(((s))) Tiện ích. Thuật ngữ "tiện ích" chỉ đề cập đến khí đốt và điện.

MỤC 37.3. GIỚI HẠN TIỀN THUÊ.

Giới hạn tăng tiền thuê nhà đối với người thuê nhà đang ở. Chủ nhà chỉ có thể áp dụng mức tăng tiền thuê nhà đối với người thuê nhà đang ở theo quy định dưới đây:
1. Tăng tiền thuê nhà hằng năm. Vào ngày 1 tháng 3 hằng năm, Hội đồng sẽ công bố mức tăng CPI trong 12 tháng trước đó, theo Bộ Lao động Hoa Kỳ cung cấp. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng tiền thuê nhà hằng năm không vượt quá mức tiền thuê cơ bản của người thuê nhà quá 60 phần trăm mức tăng đã công bố. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, mức tăng hàng năm được phép không được lớn hơn bảy phần trăm.
2. Ngân hàng. Một chủ nhà không áp dụng mức tăng tiền thuê hàng năm hoặc bất kỳ phần nào của mức tăng đó có thể tích lũy mức tăng đó và áp dụng số tiền đó vào các ngày kỷ niệm tăng tiền thuê tiếp theo của người thuê nhà. Một chủ nhà, trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 4 năm 1982 đến ngày 29 tháng 2 năm 1984, đã tích lũy mức tăng tiền thuê hàng năm bảy phần trăm (hoặc tăng tiền thuê) hoặc bất kỳ phần nào của mức tăng đó có thể áp dụng mức tăng tích lũy vào các ngày kỷ niệm tăng tiền thuê tiếp theo của người thuê nhà.
3. Cải thiện vốn, Phục hồi và Biện pháp tiết kiệm năng lượng. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng tiền thuê dựa trên chi phí cải thiện vốn, phục hồi hoặc biện pháp tiết kiệm năng lượng với điều kiện là các chi phí đó được chứng nhận theo Mục 37.7 và 37.8B bên dưới; ngoài ra, khi chủ nhà đã thực hiện gia cố chống động đất theo Chương 14 và 15 của Bộ luật xây dựng, thì không có mức tăng nào đối với các cải thiện vốn (bao gồm nhưng không giới hạn ở gia cố chống động đất) vượt quá 10 phần trăm tiền thuê cơ bản của người thuê trong bất kỳ khoảng thời gian 12 tháng nào, tùy thuộc vào các quy tắc do Hội đồng thông qua để ngăn ngừa khó khăn cho chủ nhà và cho phép chủ nhà tiếp tục duy trì các tòa nhà của họ trong tình trạng đàng hoàng, an toàn và vệ sinh. Chủ nhà có thể tích lũy bất kỳ khoản tăng được chứng nhận nào vượt quá số tiền này và áp dụng mức tăng đó trong những năm tiếp theo, tùy thuộc vào giới hạn 10 phần trăm. Không có nội dung nào trong tiểu mục này được hiểu là thay thế bất kỳ quy tắc hoặc quy định nào của Hội đồng liên quan đến các giới hạn về mức tăng dựa trên các cải thiện vốn cho dù được thực hiện riêng lẻ hay kết hợp với các cải thiện gia cố chống động đất theo Chương 14 và 15 của Bộ luật xây dựng.
4. Tiện ích. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng dựa trên chi phí tiện ích như quy định tại Mục 37.2(o) ở trên.
5. Phí liên quan đến việc sử dụng nước quá mức. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng không quá 50 phần trăm phí sử dụng nước quá mức (tiền phạt) do Sở cấp nước San Francisco áp dụng cho tòa nhà sử dụng nước vượt quá mức phân bổ của Sở cấp nước theo các điều kiện sau:
  1. Chủ nhà cung cấp cho người thuê nhà chứng nhận bằng văn bản rằng những thứ sau đây đã được lắp đặt trong tất cả các đơn vị: (1) các thiết bị cải tạo được lắp đặt cố định được thiết kế để giảm lượng nước sử dụng cho mỗi lần xả hoặc bồn cầu xả nước ít (1,6 gallon cho mỗi lần xả); (2) vòi hoa sen xả nước ít cho phép lưu lượng không quá 2,5 gallon mỗi phút; và (3) vòi tạo bọt (nơi có thể lắp đặt trên vòi hiện tại); và
  2. Chủ nhà cung cấp cho người thuê nhà giấy chứng nhận bằng văn bản rằng hiện tại không có rò rỉ đường ống nước nào được biết đến trong tòa nhà và bất kỳ rò rỉ nào được người thuê nhà báo cáo trong tương lai sẽ được sửa chữa ngay lập tức; và
  3. Chủ nhà cung cấp cho người thuê một bản sao hóa đơn tiền nước cho khoảng thời gian tính tiền phạt. Chỉ những khoản tiền phạt được tính cho khoảng thời gian dịch vụ bắt đầu sau ngày có hiệu lực của sắc lệnh [ngày 20 tháng 4 năm 1991] mới được chuyển cho người thuê. Trong trường hợp tiền phạt phát sinh từ việc phân bổ không phản ánh những thay đổi được ghi chép về tình trạng cư trú xảy ra sau ngày 1 tháng 3 năm 1991, chủ nhà phải, nếu được người thuê yêu cầu bằng văn bản, nỗ lực thiện chí để kháng cáo việc phân bổ. Các khoản tăng dựa trên tiền phạt sẽ được tính theo tỷ lệ trên mỗi phòng với điều kiện là quyền thuê đã tồn tại trong thời gian phí phạt phát sinh. Những khoản phí như vậy sẽ không trở thành một phần của tiền thuê cơ bản của người thuê nhà. Trong trường hợp hình phạt trong bất kỳ kỳ thanh toán nào phản ánh mức tăng 25 phần trăm trở lên về mức tiêu thụ so với kỳ thanh toán trước đó và khi mức tăng đó dường như không phải do tăng số người ở hoặc bất kỳ mục đích sử dụng nào khác đã biết, chủ nhà không được áp dụng bất kỳ khoản tăng nào dựa trên hình phạt đó trừ khi việc kiểm tra của thợ sửa ống nước được cấp phép hoặc thanh tra của Sở cấp nước không phát hiện ra đường ống nước hoặc rò rỉ khác. Nếu cuộc kiểm tra phát hiện ra rò rỉ, không được áp dụng bất kỳ khoản tăng nào dựa trên hình phạt trong thời gian rò rỉ chưa được sửa chữa.
6. Khoản vay RAP. Chủ nhà có thể áp dụng mức tăng tiền thuê nhà do Giám đốc hành chính khấu hao khoản vay RAP tại một khu vực được chỉ định vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 1977, theo Chương 32 của Bộ luật hành chính San Francisco.
7. Tăng thêm. Chủ nhà muốn áp dụng bất kỳ mức tăng tiền thuê nào vượt quá mức cho phép nêu trên phải nộp đơn xin phiên điều trần trọng tài tiền thuê theo Mục 37.8 của Chương này.

1. Đối với các đơn vị do người nhận trợ cấp tiền thuê nhà thuê:
  1. Nếu phần tiền thuê cơ bản của người thuê nhà không được tính theo tỷ lệ phần trăm cố định trên thu nhập của người thuê nhà, chẳng hạn như trong chương trình chứng từ Mục 8 và Chương trình thuê nhà Over-FMR, thì:
    1. Nếu tiền thuê cơ sở bằng hoặc lớn hơn Tiêu chuẩn thanh toán, các giới hạn tăng tiền thuê trong Mục 37.3(a)(1) và (2) sẽ áp dụng cho toàn bộ tiền thuê cơ sở và các thủ tục trọng tài đối với các khoản tăng đó được nêu trong Mục 37.8 và 37.8A sẽ được áp dụng
    2. Nếu tiền thuê cơ sở thấp hơn Tiêu chuẩn thanh toán, thì các giới hạn tăng tiền thuê của Chương này sẽ không được áp dụng; tuy nhiên, bất kỳ khoản tăng tiền thuê nào dẫn đến tiền thuê cơ sở bằng hoặc lớn hơn Tiêu chuẩn thanh toán sẽ không dẫn đến tiền thuê cơ sở mới vượt quá Tiêu chuẩn thanh toán cộng với mức tăng được phép theo Mục 37.3(a)(1).
  2. Nếu phần chia sẻ của người thuê nhà trong tiền thuê cơ bản được tính là một tỷ lệ phần trăm cố định của thu nhập của người thuê nhà, chẳng hạn như trong chương trình chứng chỉ Mục 8 và chương trình trợ cấp tiền thuê nhà cho chương trình HOPWA, thì các giới hạn tăng tiền thuê nhà trong Mục 37.3(a)(1) và (2) sẽ không áp dụng. Trong những trường hợp như vậy, việc điều chỉnh tiền thuê nhà sẽ được thực hiện chỉ theo các yêu cầu của chương trình hỗ trợ tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà.
Thông báo về việc tăng tiền thuê nhà cho người thuê nhà đang ở. Vào hoặc trước ngày chủ nhà gửi cho người thuê nhà thông báo pháp lý về việc tăng tiền thuê nhà, chủ nhà phải thông báo cho người thuê nhà, bằng văn bản, về những điều sau:
1. Phần nào của mức tăng tiền thuê phản ánh mức tăng hàng năm và/hoặc số tiền gửi ngân hàng, nếu có;
2. Phần nào của mức tăng tiền thuê nhà phản ánh chi phí cải thiện vốn, phục hồi hoặc các biện pháp tiết kiệm năng lượng được chứng nhận theo Mục 37.7;
3. Phần nào của mức tăng tiền thuê nhà phản ánh sự chuyển dịch của các khoản phí về gas và điện, những khoản phí nào sẽ được giải thích;
4. Phần nào của mức tăng tiền thuê phản ánh việc khấu hao khoản vay RAP, như được mô tả trong Mục 37.3(a)(6)(((5))) ở trên.
5. Tăng tiền thuê không phù hợp . Bất kỳ khoản tăng tiền thuê nào không phù hợp với các điều khoản của Mục này đều vô hiệu.
6. Đối với các đơn vị cho thuê do người nhận trợ cấp tiền thuê nhà theo người thuê nhà chiếm dụng, các yêu cầu thông báo của Mục (b) này sẽ được yêu cầu bổ sung cho bất kỳ thông báo nào được yêu cầu như một phần của chương trình trợ cấp tiền thuê nhà theo người thuê nhà.
Giới hạn tiền thuê ban đầu cho người thuê phụ. Người thuê nhà cho thuê lại đơn vị cho thuê của mình không được tính thêm tiền thuê khi người thuê phụ hoặc những người thuê phụ bắt đầu ở lại so với tiền thuê mà người thuê hiện đang trả cho chủ nhà.
Tác động của việc trì hoãn bảo trì đến việc truyền tải các kỹ thuật khắc phục chì.
1. Khi mối nguy hiểm do chì, đã được khắc phục hoặc giảm thiểu theo Điều 26 của Bộ luật Y tế San Francisco, cũng là hành vi vi phạm luật an toàn và sức khỏe nhà ở của Tiểu bang hoặc địa phương, thì chi phí cho công việc đó sẽ không được chuyển cho người thuê nhà dưới dạng cải thiện cơ bản hoặc chi phí vận hành và bảo trì nếu viên chức điều trần thấy rằng việc bảo trì bị hoãn lại, theo định nghĩa tại đây, của chủ nhà hiện tại hoặc trước đây đã gây ra hoặc góp phần vào hành vi vi phạm luật.
2. Trong bất kỳ đơn vị nào có trẻ em bị ngộ độc chì và có nguy cơ nhiễm chì, theo định nghĩa trong Điều 26 của Bộ luật Y tế San Francisco, sẽ có một giả định có thể bác bỏ rằng các hành vi vi phạm luật an toàn và sức khỏe nhà ở của Tiểu bang hoặc địa phương do bảo trì bị hoãn lại gây ra hoặc tạo ra, gây ra hoặc góp phần vào sự hiện diện của các nguy cơ nhiễm chì. Nếu chủ nhà không bác bỏ giả định đó, phần đơn yêu cầu tăng tiền thuê nhà để khắc phục hoặc giảm thiểu nguy cơ nhiễm chì sẽ bị từ chối. Nếu giả định bị bác bỏ, chủ nhà sẽ có quyền được tăng tiền thuê nhà nếu có lý do chính đáng theo các tiêu chuẩn được nêu trong Chương này.
3. Đối với mục đích đánh giá các đơn xin tăng tiền thuê nhà để khắc phục tình trạng chì, việc bảo trì sẽ bị hoãn lại nếu một chủ nhà hợp lý trong hoàn cảnh đó đã thực hiện thường xuyên công việc bảo trì cần thiết để giữ cho cơ sở không vi phạm các tiêu chuẩn về an toàn nhà ở và khả năng sinh sống được quy định trong Bộ luật Dân sự California Mục 1941 và Bộ luật Thành phố San Francisco. Để thắng thế trong biện hộ bảo trì bị hoãn lại, người thuê nhà phải chứng minh rằng mức độ hoặc việc sửa chữa hoặc khắc phục hiện đang được yêu cầu sẽ được giảm bớt nếu việc bảo trì được thực hiện kịp thời hơn.

MỤC 37.9. TRỤC XUẤT.

[Sửa đổi theo Sắc lệnh số 295-79 có hiệu lực ngày 22 tháng 6 năm 1979; Sắc lệnh số 358-80 có hiệu lực ngày 24 tháng 8 năm 1980; Sắc lệnh số 539-80 có hiệu lực ngày 11 tháng 12 năm 1980; Sắc lệnh số 4-82 có hiệu lực ngày 7 tháng 2 năm 1982; Sắc lệnh số 268-82 có hiệu lực ngày 10 tháng 7 năm 1982; Sắc lệnh số 498-82 có hiệu lực ngày 11 tháng 11 năm 1982; Sắc lệnh số 438-83 có hiệu lực ngày 2 tháng 10 năm 1983; Sắc lệnh số 425-84 có hiệu lực ngày 17 tháng 11 năm 1984; Sắc lệnh số 193-86 có hiệu lực ngày 29 tháng 6 năm 1986; Sắc lệnh số 7-87 có hiệu lực ngày 14 tháng 2 năm 1987; Sắc lệnh số 30-91 có hiệu lực ngày 21 tháng 2 năm 1991; Số 192-91 có hiệu lực từ ngày 30 tháng 6 năm 1991; Số 405-96 có hiệu lực từ ngày 21 tháng 11 năm 1996; Số 109-97-4 có hiệu lực từ ngày 30 tháng 1 năm 1998; Số 239-98 có hiệu lực từ ngày 16 tháng 8 năm 1998; Số 250-98 có hiệu lực từ ngày 30 tháng 8 năm 1998.]

Bất chấp Mục 37.3, mục này sẽ được áp dụng kể từ ngày 24 tháng 8 năm 1980 đối với tất cả chủ nhà và người thuê nhà cho thuê theo định nghĩa trong Mục 37.2(p).

(a) Chủ nhà không được cố gắng lấy lại quyền sở hữu đơn vị cho thuê trừ khi:

(3) Người thuê nhà đang gây ra hoặc cho phép tồn tại sự phiền toái trong, hoặc đang gây ra thiệt hại đáng kể cho, đơn vị cho thuê, hoặc đang tạo ra sự can thiệp đáng kể đến sự thoải mái, an toàn hoặc sự tận hưởng của chủ nhà hoặc những người thuê nhà khác trong tòa nhà, và bản chất của sự phiền toái, thiệt hại hoặc sự can thiệp đó được chủ nhà nêu rõ bằng văn bản theo yêu cầu của Mục 37.9(c); hoặc

(4) Người thuê nhà đang sử dụng hoặc cho phép sử dụng đơn vị cho thuê cho bất kỳ mục đích bất hợp pháp nào; hoặc

(5) Người thuê nhà, người đã có thỏa thuận bằng miệng hoặc bằng văn bản với chủ nhà đã chấm dứt, đã từ chối sau khi có yêu cầu hoặc yêu cầu bằng văn bản của chủ nhà về việc gia hạn hoặc gia hạn bằng văn bản cho một thời hạn tiếp theo có thời hạn tương tự và theo các điều khoản về cơ bản giống như trong thỏa thuận trước đó với điều kiện là các điều khoản đó không xung đột với bất kỳ điều khoản nào của chương này; hoặc

(7) Người thuê nhà nắm giữ vào cuối thời hạn của thỏa thuận bằng miệng hoặc bằng văn bản là người thuê lại không được chủ nhà chấp thuận; hoặc

(8) Chủ nhà tìm cách thu hồi quyền sở hữu một cách thiện chí, không có lý do thầm kín và với ý định trung thực, để chủ nhà sử dụng và cư trú làm nơi cư trú chính của mình, hoặc để con cái, cha mẹ, ông bà, cháu, anh chị em của chủ nhà, hoặc vợ/chồng của chủ nhà hoặc vợ/chồng của những người có quan hệ như vậy sử dụng và cư trú làm nơi cư trú chính của chủ nhà, trong thời gian ít nhất là 12 tháng liên tục.

(i) Chỉ cho mục đích của Mục 37.9(a)(8) này, đối với chủ nhà trở thành chủ sở hữu hồ sơ của đơn vị cho thuê vào hoặc trước ngày 21 tháng 2 năm 1991, thuật ngữ chủ nhà sẽ được định nghĩa là chủ sở hữu hồ sơ của ít nhất 10% quyền lợi trong bất động sản. Chỉ cho mục đích của Mục 37.9(a)(8) này, đối với chủ nhà trở thành chủ sở hữu hồ sơ của đơn vị cho thuê sau ngày 21 tháng 2 năm 1991, thuật ngữ "chủ nhà" sẽ được định nghĩa là chủ sở hữu hồ sơ của ít nhất 25 phần trăm quyền lợi trong bất động sản.

(ii) Chủ nhà không được lấy lại quyền sở hữu theo Mục 37.9(a)(8) này nếu một đơn vị tương đương trong tòa nhà đã bỏ trống và có sẵn, hoặc nếu một đơn vị như vậy trở nên bỏ trống và có sẵn trong thời gian thông báo chấm dứt hợp đồng thuê. Nếu một đơn vị tương đương trở nên bỏ trống và có sẵn trong thời gian thông báo nói trên, chủ nhà sẽ hủy bỏ thông báo dọn đi.

(iii) Có thể bác bỏ giả định rằng chủ nhà đã không hành động một cách thiện chí nếu chủ nhà hoặc người thân mà người thuê nhà bị đuổi không chuyển đến đơn vị cho thuê và chiếm giữ đơn vị đó làm nơi cư trú chính của người đó trong tối thiểu 12 tháng liên tục; hoặc

(11) Chủ nhà tìm cách thiện chí để tạm thời loại bỏ đơn vị khỏi mục đích sử dụng nhà ở để có thể thực hiện các cải tiến vốn hoặc công việc phục hồi và đã có được tất cả các giấy phép cần thiết vào hoặc trước ngày thông báo dọn đi được đưa ra, và làm như vậy mà không có lý do thầm kín và với ý định trung thực. Bất kỳ người thuê nhà nào dọn khỏi các đơn vị trong những trường hợp như vậy sẽ có quyền tái chiếm đơn vị với mức tiền thuê trước đó được điều chỉnh theo các điều khoản của chương này. Người thuê nhà sẽ chỉ dọn khỏi đơn vị trong thời gian tối thiểu cần thiết để thực hiện công việc. Vào hoặc trước ngày thông báo dọn đi được đưa ra, chủ nhà sẽ thông báo cho người thuê nhà bằng văn bản rằng các kế hoạch cải tạo hoặc cải thiện vốn đã được lưu tại Cục Cấp phép Trung ương thuộc Sở Kiểm tra Xây dựng có trụ sở tại 1660 Mission Street và rằng các sắp xếp để xem xét các kế hoạch đó có thể được thực hiện với Cục Cấp phép Trung ương. Ngoài những điều trên, không chủ nhà nào được cố gắng lấy lại quyền sở hữu bất kỳ đơn vị nào theo khoản vay RAP như được nêu trong Mục 37.2(k) của chương này, ngoại trừ khi được quy định trong Mục 32.69 của Bộ luật Hành chính San Francisco. Người thuê nhà không được yêu cầu phải dọn đi theo Mục 37.9(a)(11) này, trong thời gian quá ba tháng, tuy nhiên, thời gian đó có thể được Hội đồng hoặc các viên chức điều trần của Hội đồng gia hạn khi chủ nhà nộp đơn. Hội đồng sẽ thông qua các quy tắc và quy định để thực hiện thủ tục nộp đơn. Bất kỳ chủ nhà nào tìm cách lấy lại quyền sở hữu theo Mục 37.9(a)(11) này sẽ phải trả cho người thuê nhà chi phí thực tế lên đến 1.000,00 đô la cho chi phí di chuyển và tái định cư không ít hơn 10 ngày trước khi lấy lại quyền sở hữu; hoặc

(12) Chủ nhà tìm cách lấy lại quyền sở hữu một cách thiện chí để thực hiện việc cải tạo đáng kể, như được định nghĩa trong Mục 37.2(q), và đã có được tất cả các giấy phép cần thiết vào hoặc trước ngày thông báo dọn đi được đưa ra, và thực hiện mà không có lý do thầm kín và với ý định trung thực. Bất chấp những điều trên, không chủ nhà nào được cố gắng lấy lại quyền sở hữu bất kỳ đơn vị nào chịu khoản vay RAP như được nêu trong Mục 37.2(k) của chương này, ngoại trừ khi được quy định trong Mục 32.69 của Bộ luật Hành chính San Francisco; hoặc

(13) Chủ nhà, người không có lý do để trục xuất theo bất kỳ điều khoản nào khác của Mục 37.9(a) này, muốn rút khỏi tiền thuê hoặc cho thuê tất cả các đơn vị cho thuê trong bất kỳ cấu trúc vật lý tách biệt nào và ngoài ra, trong trường hợp bất kỳ cấu trúc vật lý tách biệt nào chứa ba hoặc ít hơn ba đơn vị cho thuê, bất kỳ đơn vị cho thuê nào khác trên cùng một lô đất và tuân thủ đầy đủ Mục 37.9A đối với mỗi đơn vị như vậy; tuy nhiên, với điều kiện là một đơn vị được phân loại là đơn vị dân cư theo chương 41 của Bộ luật này bị bỏ trống theo Mục 37.9(a)(13) này không được đưa vào bất kỳ mục đích sử dụng nào khác ngoài mục đích sử dụng của một đơn vị khách sạn dân cư nếu không tuân thủ các điều khoản của Mục 41.9 của Bộ luật này.

(14) Chủ nhà tìm cách thiện chí để tạm thời thu hồi quyền sở hữu đơn vị trong thời gian ít hơn ba mươi (30) ngày chỉ với mục đích thực hiện công việc khắc phục hoặc giảm thiểu chì, theo yêu cầu của Điều 26 Bộ luật Y tế San Francisco. Các quyền và biện pháp khắc phục di dời, được thiết lập bởi Bộ luật Hành chính San Francisco Chương 72, bao gồm nhưng không giới hạn ở việc thanh toán hỗ trợ di dời tài chính, sẽ áp dụng cho việc trục xuất theo Mục 37.9(a)(14) này.

(c) Chủ nhà không được cố gắng lấy lại quyền sở hữu một đơn vị cho thuê trừ khi ít nhất một trong những lý do được liệt kê trong Mục 37.9(a) hoặc (b) ở trên là động cơ chính của chủ nhà để lấy lại quyền sở hữu và trừ khi chủ nhà thông báo cho người thuê nhà bằng văn bản vào hoặc trước ngày thông báo dọn đi về những lý do theo đó tìm kiếm quyền sở hữu và rằng lời khuyên liên quan đến thông báo dọn đi có sẵn từ Hội đồng Trọng tài và Ổn định Tiền thuê Nhà ở, trước khi cố gắng lấy lại quyền sở hữu. Một bản sao của tất cả các thông báo dọn đi, ngoại trừ thông báo dọn đi hoặc trả tiền thuê nhà trong 3 ngày và một bản sao của bất kỳ tài liệu viết bổ sung nào thông báo cho người thuê nhà về những lý do theo đó tìm kiếm quyền sở hữu, phải được nộp cho Hội đồng trong vòng 10 ngày sau khi thông báo dọn đi được gửi. Luật sư Quận sẽ xác định xem các đơn vị được nêu trong danh sách được biên soạn theo Mục 37.6(k) có vẫn đang được người thuê nhà kế nhiệm người thuê nhà mà thông báo được gửi đến chiếm giữ hay không. Trong trường hợp Biện lý Quận xác định rằng Mục 37.9(a)(8) đã bị vi phạm, Biện lý Quận sẽ thực hiện bất kỳ hành động nào mà ông cho là phù hợp theo chương này hoặc theo luật tiểu bang.

(d) Không chủ nhà nào được khiến người thuê nhà phải rời đi một cách bất đắc dĩ hoặc đe dọa sẽ thực hiện bất kỳ hành động nào để giành lại quyền sở hữu, hoặc giảm bất kỳ dịch vụ nào, hoặc tăng tiền thuê nhà, hoặc thực hiện bất kỳ hành động nào khác khi động cơ chính của chủ nhà là trả thù vì người thuê nhà đã thực hiện bất kỳ quyền nào theo luật định. Hành động trả thù như vậy sẽ là biện hộ cho bất kỳ hành động nào nhằm giành lại quyền sở hữu. Trong hành động nhằm giành lại quyền sở hữu một đơn vị cho thuê, bằng chứng về việc người thuê nhà thực hiện các quyền theo luật định trong vòng 6 tháng trước hành vi trả thù bị cáo buộc sẽ tạo ra một giả định có thể bác bỏ rằng hành động của chủ nhà là hành động trả thù.

(e) Chủ nhà hoặc bất kỳ người nào khác cố tình hỗ trợ chủ nhà cố gắng lấy lại quyền sở hữu hoặc trục xuất người thuê nhà, trừ khi được quy định tại Mục 37.9(a) và (b). Bất kỳ người nào cố gắng lấy lại quyền sở hữu đơn vị cho thuê từ người thuê nhà hoặc trục xuất người thuê nhà theo cách không được quy định tại Mục 37.9(a) hoặc (b) mà không có cơ sở thực tế đáng kể để trục xuất theo quy định tại Mục 37.9(a) sẽ phạm tội nhẹ và phải chịu các khoản tiền phạt và hình phạt được quy định tại Mục 37.10 khi bị kết án. Bất kỳ sự từ bỏ quyền nào của người thuê nhà theo chương này sẽ vô hiệu vì trái với chính sách công.

(f) Bất cứ khi nào chủ nhà cố ý lấy lại quyền sở hữu hoặc lấy lại quyền sở hữu một đơn vị cho thuê vi phạm Mục 37.9 và/hoặc 37.10 theo quy định tại đây, người thuê nhà hoặc hội đồng có thể khởi kiện dân sự để yêu cầu cứu trợ bằng lệnh cấm, bồi thường thiệt hại bằng tiền không ít hơn ba lần thiệt hại thực tế (bao gồm cả thiệt hại về tinh thần hoặc cảm xúc), và bất kỳ biện pháp khắc phục nào khác mà tòa án cho là phù hợp. Trong trường hợp bồi thường thiệt hại về tinh thần hoặc cảm xúc, khoản bồi thường đó chỉ được tăng gấp ba nếu người xét xử thấy rằng chủ nhà đã hành động cố ý vi phạm hoặc bất chấp một cách liều lĩnh Mục 37.9 hoặc 37.10 tại đây. Bên thắng kiện sẽ được hưởng các khoản phí và chi phí luật sư hợp lý theo lệnh của tòa án. Biện pháp khắc phục có sẵn theo Mục 37.9(f) này sẽ được bổ sung vào bất kỳ biện pháp khắc phục hiện có nào khác mà người thuê nhà hoặc Hội đồng có thể áp dụng.

(g) Các điều khoản của Mục 37.9 này sẽ áp dụng cho bất kỳ đơn vị cho thuê nào theo định nghĩa trong Mục 37.2(r)(4)(A) và 37.2(r)(4)(B), bao gồm cả trường hợp thông báo dọn sạch/rời khỏi bất kỳ đơn vị cho thuê nào như vậy đã được gửi kể từ ngày có hiệu lực của Sắc lệnh số 250-98 này, nhưng bất kỳ đơn vị cho thuê nào như vậy vẫn chưa được dọn sạch hoặc phán quyết chiếm giữ bất hợp pháp chưa được ban hành kể từ ngày có hiệu lực của Sắc lệnh số 250-98 này.

(h) Đối với các đơn vị cho thuê do người nhận trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà chiếm giữ, các yêu cầu về thông báo của phần 37.9 này sẽ được yêu cầu ngoài bất kỳ thông báo nào được yêu cầu như một phần của chương trình trợ cấp tiền thuê nhà dựa trên người thuê nhà, bao gồm nhưng không giới hạn ở thông báo được yêu cầu theo 24 CFR §982.311(e)(2)(ii).

(i) TẠM DỪNG TRẢ TIỀN. Các điều khoản bổ sung sau đây sẽ áp dụng cho chủ nhà muốn thu hồi một đơn vị cho thuê bằng cách sử dụng các căn cứ được liệt kê trong Mục 37.9(a)(8):

(1) Tính đến ngày có hiệu lực của Sắc lệnh sửa đổi Chương 37 bằng cách thêm Mục 37.9(i) này (Sắc lệnh số 482-97) và tiếp tục đến ngày 30 tháng 6 năm 1999, chủ nhà không được lấy lại quyền sở hữu một đơn vị từ người thuê theo Mục 37.9(a)(8) nếu chủ nhà có hoặc nhận được thông báo, bất kỳ lúc nào trước khi lấy lại quyền sở hữu, rằng bất kỳ người thuê nào trong đơn vị cho thuê:

(A) Từ 60 tuổi trở lên và đã cư trú tại đơn vị đó trong 10 năm trở lên; hoặc

(B) Bị khuyết tật theo nghĩa của Mục 37.9(i)(1)(B)(i) và đã cư trú tại đơn vị trong 10 năm trở lên, hoặc bị bệnh nặng theo nghĩa của Mục 37.9(i)(1)(B)(ii) và đã cư trú tại đơn vị trong 5 năm trở lên:

(2) Các quy định nêu trên của Mục 37.9(i)(1)(A) và (B) sẽ không áp dụng khi chỉ có một đơn vị cho thuê do chủ nhà sở hữu trong tòa nhà, hoặc khi mỗi đơn vị cho thuê do chủ nhà sở hữu trong cùng tòa nhà nơi chủ nhà cư trú (trừ đơn vị thực sự do chủ nhà chiếm giữ) được người thuê nhà chiếm giữ, nếu không thì được bảo vệ khỏi bị trục xuất theo Mục 37.9(i)(1)(A) và (B) và khi người thân đủ điều kiện của chủ nhà sẽ chuyển đến đơn vị theo Mục 37.9(a)(8) đã 60 tuổi trở lên.

(3) Lệnh hoãn trục xuất tạm thời được thiết lập theo Mục 37.9(i) này bao gồm nhưng không giới hạn ở bất kỳ đơn vị cho thuê nào mà thông báo yêu cầu dọn đi/rời đi đã được gửi kể từ ngày lệnh hoãn tạm thời có hiệu lực (xem Mục 37.9(i)(1)) nhưng đơn vị cho thuê vẫn chưa được dọn đi hoặc phán quyết giữ lại bất hợp pháp chưa được ban hành.

(4) Trừ khi có giới hạn hoặc mở rộng khác, các điều khoản của Mục 37.9(i) sẽ chỉ có hiệu lực đến ngày 30 tháng 6 năm 1999 và sẽ không còn hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 1999 và sau đó.

(iii) Chủ nhà phải nộp một bản sao yêu cầu hoặc thông báo cho Ban Thuê nhà trong vòng mười ngày sau khi giao cho người thuê nhà.

Mục 2. TÍNH CÓ THỂ TÁCH BIỆT. Nếu bất kỳ phần hoặc điều khoản nào của Sắc lệnh này, hoặc việc áp dụng của nó đối với bất kỳ người hoặc hoàn cảnh nào, bị coi là không hợp lệ, phần còn lại của Sắc lệnh này, bao gồm cả việc áp dụng phần hoặc điều khoản đó đối với những người hoặc hoàn cảnh khác, sẽ không bị ảnh hưởng bởi điều đó và sẽ tiếp tục có hiệu lực đầy đủ. Vì mục đích này, các điều khoản của Sắc lệnh này có thể tách rời.

27/8/98

Luật chuyển đến của chủ sở hữu mới được sửa đổi đã được ký - Sửa đổi lần thứ 2 đối với OMI - 20/8/98

LUẬT CHUYỂN ĐẾN CỦA CHỦ SỞ HỮU MỚI ĐƯỢC SỬA ĐỔI ĐÃ KÝ-
SỬA ĐỔI LẦN THỨ HAI CỦA OMI CÓ HIỆU LỰC TỪ NGÀY 16 THÁNG 8 NĂM 1998

Ngày 20 tháng 8 năm 1998

Hội đồng Giám sát đã sửa đổi luật OMI ban đầu có hiệu lực vào ngày 29 tháng 1 năm 1998, sau đó bị tòa án phát hiện đã phủ nhận quyền được đối xử hợp pháp đối với chủ sở hữu và nêu ra vấn đề về việc tịch thu tài sản mà không được làm rõ trong quyết định.

Do tòa án tuyên bố luật là vô hiệu, Hội đồng giám sát đã thực hiện một số sửa đổi đối với luật, theo đó yêu cầu người thuê nhà nhận được thông báo chuyển đến của chủ sở hữu để dọn đi phải thông báo cho chủ sở hữu trong vòng 30 ngày rằng họ là nhóm được bảo vệ theo luật OMI. Điều này bao gồm bất kỳ ai từ 60 tuổi trở lên và đã sống trong đơn vị ít nhất 10 năm, bị tàn tật hoặc bệnh nặng và đã sống trong đơn vị ít nhất năm năm. Những người thuê nhà không thông báo cho chủ sở hữu theo yêu cầu sẽ từ bỏ quyền được bảo vệ theo luật OMI.

Bản sửa đổi gần đây này, có hiệu lực vào ngày 16 tháng 8 năm 1998, có một số điểm rất quan trọng mà bất kỳ ai gửi thông báo chuyển đến cho chủ sở hữu cần lưu ý. Việc không đưa thông tin sau vào thông báo trục xuất có thể gây nguy hiểm cho khả năng thu hồi đơn vị của chủ sở hữu. Những điểm đó như sau:

Chủ sở hữu phải thông báo cho người thuê nhà trong thông báo dọn đi của Mục 37.9(g) và phải tham khảo cụ thể đến mục đó
Thông báo phải thông báo cho người thuê nhà rằng anh ta/cô ta có 30 ngày để yêu cầu bảo vệ theo Mục 37.9(g)
Thông báo sẽ mô tả cách thức mà người thuê nhà phải thông báo cho chủ nhà về khiếu nại của người thuê nhà. Điều này bao gồm việc cho người thuê nhà biết rằng họ phải gửi một tuyên bố và bằng chứng hỗ trợ cho chủ nhà qua thư hoặc giao tận tay rằng người thuê nhà là (hoặc không phải là) thành viên của một trong các nhóm được bảo vệ. Chủ nhà phải nêu địa chỉ gửi thư mà người thuê nhà phải trả lời trong thông báo để người thuê nhà có thể trả lời nếu họ muốn.

Bản sửa đổi này cũng bảo vệ chủ sở hữu khi họ gửi thông báo cho người được pháp luật bảo vệ và tìm cách phản đối yêu cầu về tình trạng được bảo vệ của người thuê nhà (xem Mục 37.9(g)5(vi). Theo lựa chọn của chủ sở hữu, việc phản đối yêu cầu đó có thể được thực hiện thông qua phiên điều trần tại Ban Thuê nhà hoặc thông qua việc bắt đầu thủ tục trục xuất.

Vui lòng đọc bên dưới để xem văn bản sửa đổi mới. Nếu bạn đang tìm cách trục xuất một người có thể là nhóm được bảo vệ, bạn nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi bắt đầu bất kỳ hành động nào.

[Thủ tục xác định tư cách của người thuê nhà để tạm hoãn việc trục xuất người thuê nhà cao tuổi, người khuyết tật hoặc người bị bệnh nặng khi chuyển đến] sửa đổi Mục 37.9(g) của Bộ luật hành chính San Francisco ĐỂ CUNG CẤP THỦ TỤC XÁC ĐỊNH TƯ CÁCH CHO NGƯỜI THUÊ NHÀ CAO TUỔI, NGƯỜI KHUYẾT TẬT VÀ NGƯỜI BỊ BỆNH NỔI KHI ĐƯỢC BẢO VỆ KHỎI BỊ TRỤC XUẤT TRONG THỜI GIAN TẠM DỪNG TẠM DỪNG TRỤC XUẤT NGƯỜI CHỦ SỞ HỮU/NGƯỜI THÂN khi chuyển đến; VÀ thực hiện các THAY ĐỔI làm rõ và KỸ THUẬT.

Lưu ý: Phần bổ sung được gạch chân; phần xóa được đặt trong ((dấu ngoặc đơn)).
Được sự chấp thuận của Người dân Thành phố và Quận San Francisco:

Mục 1. Bộ luật hành chính San Francisco Mục 37.9 được sửa đổi như sau: