Archivo de noticias de la Junta de Alquileres de San Francisco: 1998

Thursday, December 31, 1998

Se anuncia el aumento anual permitido para 1999-2000 - 22/12/98

NUEVO AUMENTO ADMISIBLE PARA 1999-2000

22 de diciembre de 1998

El aumento permitido el próximo año será del 1,7%, a partir del 1 de marzo de 1999 hasta el 29 de febrero de 2000. El aumento del Índice de Precios al Consumidor (IPC) a partir de noviembre de 1998 fue del 2,9%. El aumento anual permitido se determina multiplicando el 60% por el monto del aumento del IPC. Recuerde, sólo puede proporcionar el monto del aumento vigente en el momento en que la notificación del aumento entre en vigencia. Para obtener más información sobre cómo calcular los aumentos de alquiler y ver una lista de todos los aumentos permitidos anteriores, haga clic aquí para obtener la HOJA INFORMATIVA N.° 7 , "Cómo calcular los aumentos de alquiler". Este documento también está disponible a través de nuestro "FAX FACTS", el sistema de respuesta por fax las 24 HORAS. Para acceder al sistema de respuesta por fax, llame al 415.252.4660 y siga las instrucciones de voz e ingrese el número de documento 007 para obtener este documento. Ingrese el número de documento "000" para obtener la lista del Menú principal de todos los documentos que se pueden enviar por fax.

22/12/98

Legislación OMI de Bierman - 23/09/98

LEGISLACIÓN BIERMAN OMI

Esta es otra enmienda a la legislación sobre la mudanza de propietarios que se aprobó en segunda lectura el 22 de septiembre de 1998. Suponiendo que el alcalde la firme alrededor del primero de octubre, debería convertirse en ley alrededor del primero de noviembre. A continuación, se presentan los puntos clave de esta legislación:

Se convertirá en ley alrededor del 1 de noviembre (depende de la fecha exacta en que el Alcalde la firme)
La enmienda realizada por la Junta de Supervisores el lunes pasado como Sección 7, establece que cualquier acción de desalojo de OMI en la que no se haya dictado una sentencia que otorgue la posesión de la unidad al propietario en la fecha de vigencia de la Ordenanza y donde el inquilino aún esté en posesión de la unidad, estará cubierta por la ley.
Los propietarios registrados a partir del 1 de julio de 1997 deben tener un interés registrado del 50 % en la propiedad para poder desalojar a partir de esa fecha. Los requisitos del 10 % y el 25 % para los propietarios registrados antes del 1 de julio de 1997 aún se aplican.
Los propietarios deben mudarse dentro de los 3 meses y vivir en el edificio durante 3 años en lugar del requisito actual de 1 año.
Los socios domésticos y otros propietarios pueden combinar sus intereses para lograr una participación de propiedad del 50% para poder residir en la misma unidad.
Si un propietario tiene una unidad comparable en otro edificio en San Francisco, el propietario no puede desalojarlo.
Los propietarios pueden desalojarse a sí mismos y a un familiar simultáneamente

Los avisos de desalojo ahora también deben incluir lo siguiente:

Los propietarios o familiares en un desalojo de OMI deben enumerar y describir todas las propiedades residenciales que poseen en su totalidad o en parte y presentar esa información al inquilino que está siendo desalojado.
El alquiler actual de la unidad y una declaración de que el inquilino tiene el primer derecho a volver a alquilar la unidad al mismo alquiler, con los ajustes aprobados
Una copia de la Sección 37.9B
¿A qué costos de reubicación tienen derecho los inquilinos y el monto de esos costos ($1,000 por inquilino - $500 que se deben pagar al momento del aviso y $500 cuando el inquilino haya desocupado la vivienda)?
LO ANTERIOR SE ADEMÁS DE LO QUE YA SE REQUIERE EN LOS AVISOS DE DESALOJAMIENTO. ESTA INFORMACIÓN DEBE SER PARTE DEL AVISO DE DESALOJAMIENTO Y DEBE PRESENTARSE ANTE LA JUNTA DE ALQUILERES DENTRO DE LOS 10 DÍAS DE HABERSE ENTREGADO AL INQUILINO (el mismo requisito que para los avisos actuales).
Convierte en delito menor negarse a alquilar a una persona mayor porque esa persona adquiriría derechos bajo esta ley.

POR FAVOR REVISE EL TEXTO ACTUAL DE LA LEY. LO ANTERIOR ES SOLO UN RESUMEN DE LA LEY.

[Reforma de mudanza del propietario]

Modificación del Capítulo 37 del Código Administrativo de San Francisco mediante:

(1) MODIFICAR LA SECCIÓN 37.9(a)(8) que rige los desalojos por mudanza del propietario o familiar del propietario ("OMI") para requerir que el propietario/familiar se mude a la propiedad dentro de los tres meses y viva en la propiedad durante 36 meses, para requerir un interés de propiedad del 50% o más para desalojar bajo omi en el caso de propietarios que adquieran propiedades de alquiler después del 1 de julio de 1997, para limitar los desalojos de familiares del propietario, PARA PROHIBIR EL DESALOJO OMI SI CUALQUIER UNIDAD COMPARABLE PROPIEDAD DEL ARRENDADOR ESTÁ VACANTE Y DISPONIBLE ANTES DE QUE EL INQUILINO DEJE LA UNIDAD; (2) agregar la sección 37.9B PARA REQUERIR DOCUMENTACIÓN DEL PROPIETARIO PARA DESALOJOS OMI, PARA PROPORCIONAR DERECHOS A LOS INQUILINOS DESALOJADOS BAJO OMI, INCLUYENDO UN DERECHO DE TRES AÑOS DE REALQUILER Y LIMITACIONES EN LOS AUMENTOS DE ALQUILER, y PARA PROPORCIONAR UN DERECHO A LOS COSTOS DE REUBICACIÓN PARA INQUILINOS DE 12 MESES O MÁS EN EDIFICIOS DE VARIAS UNIDADES; (3) enmendar la sección 37.10A PARA CONVERTIR EN DELITO MENOR QUE UN PROPIETARIO SE NIEGA A ALQUILAR A UNA PERSONA MAYOR PORQUE ESA PERSONA ADQUIRIRÍA DERECHOS BAJO ESTE CAPÍTULO; y (4) enmendar la sección 37.11a PARA PROPORCIONAR UN DERECHO DE ACCIÓN LEGAL CIVIL CONTRA UN PROPIETARIO QUE INTENTE IMPEDIR QUE UNA PERSONA ADQUIERA DERECHOS BAJO ESTE CAPÍTULO.

Nota: Las adiciones están subrayadas; las eliminaciones están entre ((paréntesis dobles)).

Sea ordenado por el Pueblo de la Ciudad y Condado de San Francisco:

Sección 1. Conclusiones. La Junta de Supervisores de la Ciudad y el Condado de San Francisco por la presente determina y declara que:

(a) Según los registros de la Junta de Alquiler, durante el año de marzo de 1995 a febrero de 1996, los propietarios presentaron un total de 439 avisos de desalojo por mudanza del propietario ("OMI"): un promedio de 36 desalojos OMI por mes. Durante el año de marzo de 1996 a febrero de 1997, los propietarios presentaron 831 avisos de desalojo OMI ante la Junta de Alquiler: un promedio de 69 desalojos OMI por mes. Durante el año de marzo de 1997 a febrero de 1998, los propietarios presentaron 1.253 desalojos OMI: un promedio de 104 presentaciones de desalojos OMI por mes.

b) Los desalojos por falta de vivienda han seguido aumentando en 1998. Durante los primeros seis meses de este año, los propietarios presentaron 768 notificaciones de desalojo por falta de vivienda a la Junta de Alquileres, lo que supone un promedio de 128 desalojos por falta de vivienda al mes. Según estas estadísticas, los desalojos mensuales por falta de vivienda han aumentado aproximadamente un 200 por ciento desde marzo de 1995.

(c) Desde 1995, la crisis de alquiler de viviendas en San Francisco se ha agravado. En 1997, los estudios de organizaciones inmobiliarias muestran que la tasa de desocupación cayó por debajo del 1 por ciento y que el alquiler mensual promedio de un apartamento desocupado de dos habitaciones ascendió a $1,625.

(d) Los desalojos por OMI han reducido sustancialmente la oferta de viviendas de alquiler asequibles de San Francisco y han causado dificultades a los inquilinos desplazados de sus hogares. A menos que la Ciudad imponga más restricciones a los desalojos por OMI, la oferta de unidades de alquiler asequibles de la Ciudad estará sujeta a una mayor disminución.

(e) Diversos estudios indican que los desalojos de OMI afectan de manera desproporcionada a las personas mayores. Las personas mayores desalojadas de viviendas de alquiler tienen pocas opciones para encontrar una vivienda asequible en San Francisco y enfrentan graves problemas de salud y psicológicos causados por el estrés del desalojo y el temor a no poder encontrar otro lugar donde vivir.

Sección 2. El Capítulo 37 del Código Administrativo de San Francisco se enmienda por la presente modificando la Sección 37.9 de la siguiente manera:

ARTÍCULO 37.9. DESALOJOS. No obstante lo dispuesto en el Artículo 37.3, el presente Artículo se aplicará a partir del 24 de agosto de 1980 a todos los propietarios e inquilinos de unidades de alquiler según se define en el Artículo 37.2(p).

(a) Un arrendador no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler a menos que:

(1) El inquilino no ha pagado el alquiler al que el propietario tiene derecho legalmente según el acuerdo oral o escrito entre el inquilino y el propietario o habitualmente paga el alquiler tarde o entrega cheques que son devueltos con frecuencia porque no hay fondos suficientes en la cuenta corriente; o

(2) El inquilino ha violado una obligación legal o un pacto de arrendamiento que no sea la obligación de entregar la posesión tras recibir la notificación adecuada y no ha subsanado dicha violación después de haber recibido una notificación por escrito del propietario; o

(3) El inquilino está cometiendo o permitiendo que exista una molestia, o está causando un daño sustancial a la unidad de alquiler, o está creando una interferencia sustancial con la comodidad, seguridad o disfrute del propietario o los inquilinos en el edificio, y la naturaleza de dicha molestia, daño o interferencia está específicamente indicada por el propietario en el escrito como lo requiere la Sección 37.9(c); o

(4) El inquilino está utilizando o permitiendo que una unidad de alquiler se utilice para cualquier propósito ilegal; o

(5) El inquilino, que tenía un acuerdo oral o escrito con el propietario que ha terminado, se ha negado, después de una solicitud o demanda escrita del propietario, a ejecutar una extensión o renovación escrita del mismo por un período adicional de duración similar y bajo términos que sean materialmente los mismos que en el acuerdo anterior; siempre que dichos términos no entren en conflicto con ninguna de las disposiciones de este Capítulo; o

(6) El inquilino, después de recibir una notificación por escrito de cese, ha negado al propietario el acceso a la unidad de alquiler según lo exige la ley estatal o local; o

(7) El inquilino que ocupa la vivienda al final del plazo del contrato oral o escrito es un subarrendatario no aprobado por el propietario; o

(8) El arrendador busca recuperar la posesión de buena fe, sin razones ulteriores y con intención honesta((,)) para:

(A) ((t))El uso ((y)) u ocupación como residencia principal del arrendador, ((o para el uso y ocupación como residencia principal de los hijos, padres, abuelos, nietos, hermano o hermana del arrendador, o del cónyuge del arrendador o de los cónyuges de dichas relaciones,)) durante un período de al menos ((12)) 36 meses continuos;

(B) El uso u ocupación por los abuelos, padres, hijos, nietos, hermano, hermana o el cónyuge del arrendador, o los cónyuges de dichas relaciones, como su residencia principal durante un período de al menos 36 meses continuos en:

(i) Una unidad en una vivienda unifamiliar; o

(ii) Una unidad en una vivienda en la que el propietario reside actualmente como su lugar de residencia principal o una unidad en una vivienda en la que el propietario busca simultáneamente la posesión de una unidad en virtud de esta sección 37.9(a)(8). Para los fines de esta Sección 37.9(a)(8)(B), el término "cónyuge" incluirá a las parejas de hecho según se define en las Secciones 62.1 a 62.8 del Código Administrativo de San Francisco.

(((A))) Para los propósitos de esta Sección 37.9(a)(8) solamente, ((en cuanto a los propietarios que se convierten en propietarios registrados de la unidad de alquiler en o antes del 21 de febrero de 1991,)) el término "propietario" se definirá como un propietario registrado en o antes del 21 de febrero de 1991 de al menos el 10 por ciento de interés en la propiedad, ((. Para los propósitos de esta Sección 37.9(a)(8) solamente, en cuanto a los propietarios que se convierten en propietarios registrados de la unidad de alquiler después del 21 de febrero de 1991, el término "propietario" se definirá como)) un propietario registrado en o antes del 1 de julio de 1997 de al menos el 25 por ciento de interés en la propiedad, o un propietario registrado después del 1 de julio de 1997 de al menos el 50% de interés en la propiedad. Para los fines de esta Sección 37.9(a)(8), "propietario registrado" incluirá el interés combinado en la propiedad de dos o más propietarios que tengan la intención de residir juntos en la misma unidad como su lugar de residencia principal, de buena fe y sin razones ulteriores, por un período de al menos 36 meses continuos.

(((B))) Un propietario no puede recuperar la posesión bajo esta Sección 37.9(a)(8) si ((a)) cualquier unidad comparable ((en el edificio)) propiedad del propietario en San Francisco ya está vacante y ((está)) disponible para ser ocupada por el propietario, o si dicha unidad se vuelve vacante y disponible ((durante el período de la notificación que termina el arrendamiento)) antes de que el inquilino desocupe la unidad. Si una unidad comparable se vuelve vacante y disponible para que la ocupe el propietario ((durante dicho período de notificación)) antes de que el inquilino desocupe la unidad, el propietario rescindirá la notificación de desalojo.

Si una unidad no comparable en el mismo edificio se vuelve disponible antes de que el inquilino desocupe la unidad, el propietario deberá ofrecer esa unidad al inquilino a un alquiler basado en el alquiler que el inquilino está pagando, con ajustes hacia arriba o hacia abajo permitidos según la condición, el tamaño y otras comodidades de la unidad de reemplazo. Las disputas relacionadas con la comparabilidad y el alquiler inicial de la unidad de reemplazo serán resueltas por la Junta de Alquiler. Para los fines de esta Sección 37.9(a)(8), se requiere evidencia de unidades razonablemente comparables; sin embargo, no se requiere una comparabilidad "perfecta". Esta disposición no impedirá la consideración de la disponibilidad o no disponibilidad de unidades en cualquier momento como evidencia de buena fe o falta de buena fe.

(((C))) Se presumirá refutablemente que el propietario no ha actuado de buena fe si el propietario o el abuelo, padre, hijo, nieto, hermano, hermana o cónyuge del propietario, o los cónyuges de dichas relaciones por quienes el inquilino fue desalojado, no se mudan a la unidad de alquiler dentro de los tres meses a partir de la fecha en que el inquilino realmente desocupe la unidad y/o ((y)) no ocupa ((dicha)) unidad ((como residencia principal de esa persona)) durante un mínimo de ((12)) 36 meses continuos; o

(9) El propietario busca recuperar la posesión de buena fe para vender la unidad de conformidad con una conversión de condominio aprobada según la ordenanza de subdivisión de San Francisco y lo hace sin razones ulteriores y con intenciones honestas; o

(10) El propietario busca recuperar la posesión de buena fe para demoler o de otra manera retirar permanentemente la unidad de alquiler del uso de vivienda y ha obtenido todos los permisos necesarios en o antes de la fecha en la que se da el aviso de desalojo, y lo hace sin razones ulteriores y con intención honesta; siempre que un propietario que busque demoler un edificio de mampostería no reforzada de conformidad con los Capítulos 14 y 15 del Código de Construcción debe proporcionar al inquilino la asistencia de reubicación especificada en la Sección 37.9A(f) a continuación antes de que el inquilino desocupe las instalaciones; o

(11) El propietario procura de buena fe retirar temporalmente la unidad del uso habitacional para poder llevar a cabo mejoras de capital o trabajos de rehabilitación y ha obtenido todos los permisos necesarios en la fecha o antes de la fecha en la que se da el aviso de desalojo, y lo hace sin razones ulteriores y con intención honesta. Cualquier inquilino que desocupe la unidad en tales circunstancias tendrá derecho a volver a ocuparla al alquiler anterior ajustado de acuerdo con las disposiciones de este Capítulo. El inquilino desocupará la unidad solo por el tiempo mínimo requerido para realizar el trabajo. En la fecha o antes de la fecha en la que se da el aviso de desalojo, el propietario deberá informar al inquilino por escrito que los planes de rehabilitación o mejoras de capital están archivados en la Oficina Central de Permisos del Departamento de Obras Públicas ubicada en 450 McAllister Street y que se pueden hacer arreglos para revisar dichos planes con la Oficina Central de Permisos. Además de lo anterior, ningún propietario intentará recuperar la posesión de ninguna unidad sujeta a un préstamo RAP según lo establecido en la Sección 37.2(k) de este Capítulo, excepto según lo dispuesto en la Sección 32.69 del Código Administrativo de San Francisco. No se le exigirá al inquilino que desocupe la unidad de conformidad con esta Sección 37.9(a)(11), por un período que exceda los tres meses; sin embargo, dicho período de tiempo podrá ser extendido por la Junta o sus funcionarios de audiencia a solicitud del propietario. La Junta adoptará reglas y regulaciones para implementar el procedimiento de solicitud. Cualquier propietario que busque recuperar la posesión según esta Sección 37.9(a)(11) deberá pagar al inquilino los costos reales de hasta $1,000 por gastos de mudanza y reubicación no menos de 10 días antes de la recuperación de la posesión; o

(12) El propietario intenta recuperar la posesión de buena fe para llevar a cabo una rehabilitación sustancial, como se define en la Sección 37.2(q), y ha obtenido todos los permisos necesarios en o antes de la fecha en la que se da el aviso de desalojo, y lo hace sin motivos ulteriores y con intención honesta. No obstante lo anterior, ningún propietario intentará recuperar la posesión de ninguna unidad sujeta a un préstamo RAP como se establece en la Sección 37.2(k) de este Capítulo, excepto según lo dispuesto en la Sección 32.69 del Código Administrativo de San Francisco; o

(13) El propietario, que no tiene causa para desalojar bajo ninguna otra disposición de esta Sección 37.9(a), desea retirar del alquiler o arrendamiento todas las unidades de alquiler dentro de cualquier estructura física separada y, además, en el caso de cualquier estructura física separada que contenga tres o menos unidades de alquiler, cualquier otra unidad de alquiler en el mismo lote, y cumple en su totalidad con la Sección 37.9A con respecto a cada una de dichas unidades; siempre que, sin embargo, una unidad clasificada como una unidad residencial bajo el Capítulo 41 de este Código que se desocupe bajo esta Sección 37.9(a)(13) no pueda ser destinada a ningún otro uso que el de una unidad de hotel residencial sin cumplir con las disposiciones de la Sección 41.9 de este Código; o

(14) El propietario busca de buena fe recuperar temporalmente la posesión de la unidad por menos de 30 días únicamente con el propósito de realizar trabajos de remediación o eliminación de plomo, como lo requiere el Artículo 26 del Código de Salud de San Francisco. Los derechos y recursos de reubicación, establecidos por el Capítulo 72 del Código Administrativo de San Francisco, incluido, entre otros, el pago de asistencia financiera para la reubicación, se aplicarán a los desalojos según esta Sección 37.9(a)(14).

(b) Un propietario que reside en la misma unidad de alquiler con su inquilino puede desalojar a dicho inquilino sin causa justa como lo requiere la Sección 37.9(a) anterior.

(c) Un propietario no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler a menos que al menos uno de los motivos enumerados en la Sección 37.9(a) o (b) anterior sea el motivo dominante del propietario para recuperar la posesión y a menos que el propietario informe al inquilino por escrito en o antes de la fecha en que se da el aviso de desalojo sobre los motivos bajo los cuales se solicita la posesión y que el asesoramiento sobre el aviso de desalojo está disponible en la Junta de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales, antes de intentar recuperar la posesión. Una copia de todos los avisos de desalojo, excepto los avisos de tres días para desalojo o pago del alquiler y una copia de cualquier documento escrito adicional que informe al inquilino sobre los motivos bajo los cuales se solicita la posesión, se presentarán ante la Junta dentro de los 10 días posteriores a la notificación del aviso de desalojo. El Fiscal de Distrito determinará si las unidades establecidas en la lista compilada de acuerdo con la Sección 37.6(k) todavía están ocupadas por el inquilino que sucedió al inquilino al que se le notificó el aviso. En los casos en que el Fiscal de Distrito determine que se ha violado la Sección 37.9(a)(8), el Fiscal de Distrito tomará cualquier acción que considere apropiada bajo este Capítulo o bajo la ley estatal.

(d) Ningún propietario podrá obligar a un inquilino a desalojar involuntariamente la vivienda o amenazar con iniciar una acción para recuperar la posesión, o disminuir algún servicio, o aumentar el alquiler, o tomar cualquier otra acción cuando el motivo principal del propietario sea la represalia por el ejercicio por parte del inquilino de cualquier derecho bajo la ley. Dicha represalia será una defensa a cualquier acción para recuperar la posesión. En una acción para recuperar la posesión de una unidad de alquiler, la prueba del ejercicio por parte del inquilino de los derechos bajo la ley dentro de los seis meses anteriores al supuesto acto de represalia creará una presunción refutable de que el acto del propietario fue una represalia.

(e) Será ilegal que un propietario o cualquier otra persona que ayude voluntariamente al propietario intente recuperar la posesión o desalojar a un inquilino, excepto según lo dispuesto en la Sección 37.9(a) y (b). Cualquier persona que intente recuperar la posesión de una unidad de alquiler de un inquilino o desaloje a un inquilino de una manera no prevista en la Sección 37.9(a) o (b) sin tener una base sustancial de hecho para el desalojo según lo dispuesto en la Sección 37.9(a) será culpable de un delito menor y estará sujeta, en caso de ser condenada, a las multas y sanciones establecidas en la Sección 37.10. Cualquier renuncia por parte de un inquilino a los derechos bajo este Capítulo será nula por ser contraria al orden público.

(f) Siempre que un propietario intente recuperar la posesión de una unidad de alquiler de manera ilícita o la recupere en violación de las Secciones 37.9 y/o 37.10 según se promulgan en este documento, el inquilino o la Junta pueden iniciar un proceso civil para obtener una medida cautelar, daños monetarios por no menos de tres veces los daños reales (incluidos los daños por angustia mental o emocional) y cualquier otra compensación que el tribunal considere apropiada. En el caso de una adjudicación de daños por angustia mental o emocional, dicha adjudicación solo se triplicará si el juez de los hechos determina que el propietario actuó en violación consciente o en desacato imprudente de la Sección 37.9 o 37.10A de este documento. La parte ganadora tendrá derecho a honorarios y costos razonables de abogados de conformidad con la orden del tribunal. El recurso disponible en virtud de esta Sección 37.9(f) será adicional a cualquier otro recurso existente que pueda estar disponible para el inquilino o la Junta.

(g) MORATORIA TEMPORAL. Las siguientes disposiciones adicionales se aplicarán a un propietario que intente recuperar una unidad de alquiler utilizando los motivos enumerados en la Sección 37.9(a)(8):

(1) A partir del 29 de enero de 1998 ((,)) (fecha de vigencia de la Ordenanza que enmienda el Capítulo 37 agregando esta Sección 37.9(g), Ordenanza N.° 482-97), y hasta el 30 de junio de 1999, un propietario no puede recuperar la posesión de una unidad de un inquilino según la Sección 37.9(a)(8) si el propietario tiene o recibe notificación, en cualquier momento antes de la recuperación de la posesión, de que cualquier inquilino en la unidad de alquiler:

(A) Tiene 60 años de edad o más y ha residido en la unidad durante 10 años o más; o,

(B) Está discapacitado en el sentido de la Sección 37.9(g)(1)(B)(i) y ha residido en la unidad durante 10 años o más, o está gravemente enfermo en el sentido de la Sección 37.9(g)(1)(B)(ii) y ha residido en la unidad durante 5 años o más:

(i) Un inquilino "discapacitado" se define para los fines de esta Sección 37.9(1)(B) como una persona que es discapacitada o ciega dentro del significado del Ingreso de Seguridad Suplementario federal/Programa Suplementario Estatal de California (SSI/SSP), y que SSI/SSP determina que califica para ese programa o que satisface dichos requisitos a través de cualquier otro método de determinación aprobado por la Junta de Alquiler;

(ii) Un inquilino "catastróficamente enfermo" se define para los fines de esta Sección 37.9(1)(B) como una persona que está discapacitada según lo definido por la Sección 37.9(1)(B)(i), y que sufre una enfermedad potencialmente mortal según lo certificado por su médico de atención primaria.

(2) Las disposiciones anteriores de las Secciones 37.9(g)(1)(A) y (B) no se aplicarán cuando solo haya una unidad de alquiler propiedad del propietario en el edificio, o cuando cada una de las unidades de alquiler propiedad del propietario en el mismo edificio donde reside el propietario (excepto la unidad realmente ocupada por el propietario) esté ocupada por un inquilino protegido de otra manera contra el desalojo por las Secciones 37.9(g)(1)(A) y (B) y cuando el pariente calificado del propietario que se mudará a la unidad de conformidad con la Sección 37.9(a)(8) tenga 60 años de edad o más.

(3) La moratoria temporal de desalojo establecida por esta Sección 37.9(g) incluye, pero no se limita a, cualquier unidad de alquiler donde se haya entregado un aviso de desalojo/desocupación a partir de la fecha en que la moratoria temporal entra en vigencia (ver Sección 37.9(g)(1)) pero donde la unidad de alquiler aún no ha sido desocupada o no se ha emitido una sentencia de retención ilícita.

(4) A menos que se limiten o amplíen de otro modo, las disposiciones de la Sección 37.9(g) permanecerán en vigor hasta el 30 de junio de 1999 solamente, y dejarán de estar en vigor el 1 de julio de 1999 y en adelante.

(5) (i) Dentro de los 30 días siguientes a la notificación por parte del propietario de una solicitud escrita por correo postal de EE. UU. y entrega en mano, o, a opción del propietario, de un aviso de terminación del arrendamiento según la Sección 37.9(a)(8), un inquilino debe notificar al propietario por correo postal de EE. UU. o entrega en mano una declaración, incluyendo evidencia de respaldo, de que el inquilino afirma o no afirma ser miembro de una de las clases protegidas por esta Sección. La notificación de la solicitud escrita al inquilino deberá estar completa en la fecha en que la solicitud enviada por correo tenga el matasellos y la copia entregada en mano se entregue en las instalaciones arrendadas, lo que sea más tarde. La notificación de la declaración del inquilino y la evidencia de respaldo al propietario deberá estar completa en la fecha en que una declaración enviada por correo y la evidencia tengan el matasellos o una copia entregada en mano se entregue al propietario en la dirección indicada en la solicitud o notificación del propietario.

(ii) La solicitud escrita o notificación de terminación del arrendamiento por parte del propietario deberá hacer referencia específicamente a esta Sección 37.9.(g), deberá informar al inquilino que tiene 30 días para invocar la protección de la Sección 37.9(g), y deberá describir la manera en que el inquilino debe notificar al propietario su reclamo.

(iii) El propietario deberá presentar una copia de la solicitud o notificación ante la Junta de Alquiler dentro de los diez días siguientes a la notificación al inquilino.

(iv) La evidencia que respalda el reclamo de protección de un inquilino bajo la Sección 37.9(g) puede incluir, pero no se limita a, una licencia de conducir, pasaporte, certificado de nacimiento, declaración de SSI/SDI o carta de un médico autorizado.

(v) El incumplimiento por parte del inquilino de entregar una declaración al propietario dentro del período de 30 días se considerará una admisión de que el inquilino no está protegido por esta Sección.

(vi) Un propietario puede impugnar la reclamación de un inquilino de estatus protegido ya sea solicitando una audiencia con la Junta de Alquiler o, a opción del propietario, mediante el inicio de un proceso de desalojo, incluyendo la notificación de una notificación de terminación del arrendamiento. En la audiencia con la Junta de Alquiler o en la acción de desalojo, el inquilino tendrá la carga de la prueba para demostrar el estatus protegido. No se impondrá ninguna responsabilidad civil o penal en virtud de las Secciones 37.9(e) o (f) a un propietario que solicite o impugne la reclamación de un inquilino de estatus protegido.

Sección 3. El Capítulo 37 del Código Administrativo de San Francisco se enmienda por la presente agregando la Sección 37.9B de la siguiente manera:

Sección 37.9B. Derechos de los inquilinos en caso de desalojo según la Sección 37.9(a)(8).

(a) Toda unidad de alquiler que un inquilino desocupe después de recibir una notificación de desalojo con base en la Sección 37.9(a)(8), y que posteriormente ya no esté ocupada como residencia principal por el propietario o el abuelo, padre, hijo, nieto, hermano, hermana o el cónyuge del propietario, o los cónyuges de dichas relaciones, si se ofrece en alquiler durante el período de tres años posterior a la notificación de desalojo con base en la Sección 37.9(a)(8), se debe alquilar de buena fe a un alquiler no mayor que el que hubiera sido el alquiler si el inquilino que se había visto obligado a desocupar hubiera permanecido en ocupación continua y la unidad de alquiler hubiera permanecido sujeta a este Capítulo. Si se afirma que podría haberse producido un aumento del alquiler durante la ocupación de la unidad de alquiler por parte del propietario si la unidad de alquiler hubiera estado sujeta a este Capítulo, el propietario tendrá la carga de probar que el alquiler podría haberse aumentado legalmente durante ese período. Si se afirma que el aumento se basa total o parcialmente en cualquier motivo distinto de los establecidos en la Sección 37.3(a)(1), el propietario debe presentar una petición a la Junta de Alquiler de conformidad con los procedimientos de este Capítulo. Los inquilinos desplazados tendrán derecho a participar y presentar pruebas en cualquier audiencia que se celebre sobre dicha petición. Los inquilinos desplazados de conformidad con la Sección 37.9(a)(8) harán todos los esfuerzos razonables para mantener a la Junta de Alquiler informada de su dirección actual. La Junta de Alquiler notificará cualquier procedimiento ante la Junta de Alquiler al inquilino desplazado a la última dirección proporcionada por el inquilino. No se permitirá ningún aumento por concepto de ningún gasto incurrido en relación con el desplazamiento del inquilino.

(b) Cualquier propietario que, dentro de los tres años a partir de la fecha de notificación del aviso de desalojo, ofrezca en alquiler o arrendamiento cualquier unidad en la que se recuperó la posesión de conformidad con la Sección 37.9(a)(8), primero ofrecerá la unidad en alquiler o arrendamiento a los inquilinos desplazados de la misma manera que se establece en las Secciones 37.9A(c) y (d).

(c) Un propietario que intente recuperar la posesión bajo la Sección 37.9(a)(8) deberá, además de cumplir con los requisitos de la Sección 37.9(c), informar al inquilino por escrito sobre lo siguiente y presentar cualquier documento escrito informando al inquilino sobre lo siguiente ante la Junta de Alquiler dentro de los 10 días posteriores a la notificación del aviso de desalojo;

(1) La identidad y el porcentaje de propiedad de todas las personas que poseen un porcentaje total o parcial de propiedad en la propiedad;

(2) Las fechas en que se registraron los porcentajes de propiedad;

(3) El nombre o los nombres del propietario que intenta recuperar la posesión y, si corresponde, el nombre o los nombres y la relación del o los parientes para quienes se solicita la posesión y una descripción de la residencia actual del propietario o los parientes;

(4) Una descripción de todas las propiedades residenciales que sean propiedad, total o parcial, del propietario y, si corresponde, una descripción de todas las propiedades residenciales que sean propiedad, total o parcial, del abuelo, padre, hijo, nieto, hermano o hermana del propietario para quien se solicita la posesión;

(5) El alquiler actual de la unidad y una declaración de que el inquilino tiene derecho a volver a alquilar la unidad al mismo alquiler, según lo ajustado por la Sección 37.9B(a) anterior;

(6) El contenido de la Sección 37.9B, proporcionando una copia de la misma; y

(7) El derecho que el inquilino o los inquilinos puedan tener a los costos de reubicación y el monto de esos costos de reubicación.

(d) Cada inquilino individual de cualquier unidad de alquiler en un edificio que contenga dos o más unidades que reciba un aviso de desalojo de acuerdo con la Sección 37.9(a)(8), y que haya residido en la unidad durante 12 meses o más, además de todos los derechos bajo cualquier otra disposición de la ley, tendrá derecho a recibir gastos de reubicación de $1,000 del propietario, $500 de los cuales se pagarán al momento de la notificación de desalojo, y $500 de los cuales se pagarán cuando el inquilino desocupe. Un propietario que paga los costos de reubicación según lo requerido por esta subsección junto con un aviso de desalojo no necesita pagar los costos de reubicación con ningún otro aviso de desalojo para la misma unidad que se entregue dentro de los 180 días posteriores al aviso que incluyó el pago de reubicación requerido. Los costos de reubicación contenidos en este documento son independientes de cualquier garantía u otros depósitos reembolsables según se define en la Sección 1950.5 del Código de California. Además, el pago o la aceptación de los costos de reubicación no eximirá ningún otro derecho que un inquilino pueda tener según la ley.

Sección 4. El Capítulo 37 del Código Administrativo de San Francisco se enmienda por la presente modificando la Sección 37.10A para que se lea de la siguiente manera:

Sec. 37.10A. Delitos menores.

(a) Será ilegal que un propietario aumente el alquiler o los alquileres en violación de la decisión de un funcionario de audiencias o la decisión de la Junta en apelación de conformidad con los procedimientos de audiencia y apelación establecidos en la Sección 37.8 de este Capítulo. También será ilegal que un propietario cobre un alquiler que exceda las limitaciones de este Capítulo. Cualquier persona que aumente los alquileres en violación de dichas decisiones o que cobre alquileres excesivos será culpable de un delito menor.

(b) Será ilegal que un propietario se niegue a alquilar o arrendar, o de otra manera niegue o retenga a cualquier persona una unidad de alquiler debido a que la edad de un posible inquilino daría lugar a que el inquilino adquiriera derechos en virtud de este Capítulo. Cualquier persona que se niegue a alquilar en violación de esta subsección, además de cualquier otra sanción prevista por la ley estatal o federal, será culpable de un delito menor.

(c) Toda persona condenada por un delito menor en virtud del presente será sancionada con una multa de no más de $2,000 o con prisión en la Cárcel del Condado por un período de no más de seis meses, o con ambas. Cada violación de la decisión de un oficial de audiencia o la decisión de la Junta en apelación y cada negativa a alquilar o denegación de una unidad de alquiler como se establece anteriormente constituirá un delito separado.

Sección 5. El Capítulo 37 del Código Administrativo de San Francisco se enmienda por la presente modificando la Sección 37.11(A) para que se lea de la siguiente manera:

Sec. 37.11A. Acciones civiles. Siempre que un propietario cobre a un inquilino un alquiler que exceda los límites establecidos en este Capítulo, ((o)) tome represalias contra un inquilino por el ejercicio de cualquier derecho bajo este Capítulo, o intente impedir que un inquilino adquiera cualquier derecho bajo este Capítulo, el inquilino puede iniciar un proceso civil por daños monetarios; siempre que, sin embargo, cualquier compensación monetaria por pagos excesivos de alquiler resultantes de un aumento de alquiler que sea nulo y sin valor de conformidad con la Sección 37.3(b)(5) se limite a un reembolso de los pagos excesivos de alquiler realizados durante el período de tres años anterior al mes de presentación de la acción, más el período entre el mes de presentación y la fecha de la orden del tribunal. En cualquier caso, el cálculo de los pagos excesivos de alquiler y el restablecimiento de la renta base legal se basarán en una determinación de la validez de todos los aumentos de alquiler impuestos desde el 1 de abril de 1982, de conformidad con las Secciones 37.3(b)(5) y 37.3(a)(2) anteriores. La parte vencedora en cualquier acción civil interpuesta bajo esta Sección 37.11A tendrá derecho a recuperar honorarios y costos razonables de abogados. El recurso disponible bajo esta Sección 37.11A será adicional a cualquier otro recurso existente que pueda estar disponible para el inquilino.

Artículo 6. DIVISIBILIDAD. Si alguna parte o disposición de esta Ordenanza, o su aplicación a cualquier persona o circunstancia, se considera inválida, el resto de esta Ordenanza, incluida la aplicación de dicha parte o disposición a otras personas o circunstancias, no se verá afectada por ello y continuará en plena vigencia y efecto. A tal efecto, las disposiciones de esta Ordenanza son divisibles.

Artículo 7. FECHA DE ENTRADA EN VIGENCIA. En la fecha de entrada en vigor de esta Ordenanza , las modificaciones a la Sección 37.9 del Código Administrativo en la Sección 2 y la nueva Sección 37.9B del Código Administrativo en la Sección 3 de esta Ordenanza se aplicarán a cualquier intento por parte de un propietario de recuperar la posesión de una unidad, incluyendo una notificación de terminación del arrendamiento entregada antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ordenanza y una acción por desalojo ilícito iniciada antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ordenanza cuando no se haya dictado ninguna sentencia que otorgue la posesión de la unidad al propietario en la fecha de entrada en vigor de esta Ordenanza y el inquilino todavía esté en posesión de la unidad.

23/09/98

Propuesta G del sindicato de inquilinos en la boleta electoral de noviembre - 10/9/98

La legislación del sindicato de inquilinos impondrá más restricciones a los desalojos de OMI. Algunos de los nuevos aspectos de la propuesta incluyen:

Permite solo un desalojo OMI por edificio, independientemente del número de propietarios
Una unidad que está sujeta a un desalojo OMI se convierte en la "unidad del propietario" para todos y cada uno de los desalojos OMI posteriores; ninguna otra unidad puede estar sujeta a un desalojo OMI. Se pueden realizar cambios en la unidad designada debido a una discapacidad o una dificultad similar.
Los desalojos de familiares por OMI solo podrían ocurrir si el propietario vive en el edificio o está tratando de mudarse al edificio al mismo tiempo que el familiar se mudaría.
Prohíbe los desalojos cuando cualquier unidad comparable vacante propiedad del propietario en la Ciudad esté o llegue a estar disponible antes de la recuperación de la unidad.
Si hay una unidad no comparable disponible o llega a estar disponible, entonces se le debe ofrecer la unidad al inquilino que está siendo desalojado al mismo precio de alquiler con los ajustes correspondientes hacia arriba o hacia abajo, dependiendo de las comodidades.
La Junta de Alquileres tendría que resolver las disputas.
Hacer permanente la moratoria temporal sobre los desalojos de inquilinos mayores, discapacitados y con enfermedades catastróficas
Permite que los requisitos de propiedad combinada para parejas de hecho registradas sean del 25 %

Si se aprueba la Proposición G, prevalecerán y entrarán en vigor todas las disposiciones de la misma que entren en conflicto con las disposiciones existentes en la ley. Las propuestas se convierten en ley después de que la Oficina Electoral certifique el recuento de los votantes, lo que suele ocurrir entre una semana y diez días después. Las partes interesadas deben revisar el texto de la legislación para comprender completamente la propuesta (envíe por fax el documento número 019).

23/09/98

Sección 8 Unidades sujetas a la Ordenanza de Alquileres del 30/8/98 al 27/8/98

TENGA EN CUENTA QUE, DEBIDO A LA CANTIDAD RECIENTE DE CAMBIOS EN LA ORDENANZA, LAS VERSIONES PUBLICADAS EN NUESTRO SITIO INCLUYEN LAS ENMIENDAS A LA SECCIÓN 8 QUE CAMBIAN EL SISTEMA DE NUMERACIÓN, PARTICULARMENTE EN LA SECCIÓN 37.9. NOTARÁ QUE LA SECCIÓN "G", QUE ERA LA MORATORIA OMI, AHORA ES LA SECCIÓN "I".

La Junta de Supervisores promulgó recientemente una ley que incorporará las unidades de la Sección 8 y otros tipos de viviendas subsidiadas a la Ordenanza sobre Alquileres de manera limitada. Esta medida fue motivada por la gran cantidad de contratos que los propietarios no renovaban, lo que dejaba a muchos de estos inquilinos repentinamente sin vivienda.

Durante años, los pagos de la Sección 8 excedían lo que un propietario podía obtener a una tasa de mercado y eran atractivos por esta razón, además de recibir un cheque esencialmente garantizado cada mes, a tiempo. Pero cuando el mercado inmobiliario se disparó y los alquileres también, los propietarios comenzaron a abandonar el programa en favor de alquileres más altos. Aunque HUD intentó aumentar sus tasas, aún no se ajustaba al mercado.

Para frenar la avalancha de desalojos por razones puramente económicas, se aprobó la legislación que prevé lo siguiente:

Esto se aplica a las unidades de la Sección 8, a ciertos programas de subsidios, incluidos aquellos para personas con SIDA y a los inquilinos basados en proyectos donde el contrato termina o donde la hipoteca se paga por adelantado o vence en los programas financiados por HUD; el alquiler en estos casos será, en la mayoría de los casos, el alquiler del contrato vigente al momento del vencimiento o terminación del contrato. Básicamente, esto significa el alquiler que el inquilino estaba pagando más el monto subsidiado. Las personas interesadas en esta legislación deben consultar la Ordenanza, Secciones 37.2, 37.3 y 37.9 para obtener más información.

Haga clic en leer a continuación para ver el texto completo de la enmienda.

[Unidades reguladas; Cálculos de alquiler]
modificando el capítulo 37 del código administrativo de san francisco, secciones 37.2, 37.3 y 37.9, mediante la definición de "asistencia de alquiler basada en el inquilino"; definiendo "renta base" para el propósito de ciertas unidades de alquiler que reciben asistencia de alquiler basada en el inquilino o que anteriormente recibían asistencia de alquiler basada en proyectos o asistencia indirecta a través de hipotecas aseguradas por hud; incluyendo dentro de la definición de "unidades de alquiler" para ciertos propósitos aquellas unidades ocupadas por inquilinos que reciben asistencia de alquiler basada en el inquilino; limitando la aplicabilidad de las limitaciones de aumento de alquiler; y requiriendo ciertos avisos antes de los aumentos de alquiler o desalojos de unidades de alquiler ocupadas por inquilinos que reciben asistencia de alquiler basada en el inquilino.

Nota: Las adiciones están subrayadas; las eliminaciones están entre ((dobles paréntesis)).

Sea ordenado por el Pueblo de la Ciudad y Condado de San Francisco:

Sección 1. El Capítulo 37 del Código Administrativo de San Francisco se enmienda por la presente modificando las Secciones 37.2, 37.3 y 37.9 para que se lean de la siguiente manera:

SEC.37.2.DEFINICIONES.

Alquiler base.
1. El alquiler que se le cobra al inquilino en el momento de la ocupación inicial más cualquier aumento de alquiler permitido e impuesto de conformidad con este Capítulo; siempre que, sin embargo, el alquiler base no incluya los aumentos impuestos de conformidad con la Sección 37.7 a continuación o los traspasos de servicios públicos de conformidad con la Sección 37.2(o) a continuación. El alquiler base para los inquilinos de unidades de alquiler RAP en áreas designadas a partir del 1 de julio de 1977 será el alquiler que se estableció de conformidad con la Sección 32.73-1 del Código Administrativo de San Francisco. Los aumentos de alquiler atribuibles a la amortización por parte del Director Administrativo de un préstamo RAP en un área designada a partir del 1 de julio de 1977 no se incluirán en el alquiler base.
2. A partir de la fecha de vigencia de esta Ordenanza, el alquiler base para los inquilinos que ocupen unidades de alquiler que hayan recibido cierta asistencia de alquiler basada en el inquilino o en el proyecto será el siguiente:
  1. Con respecto a la asistencia para el alquiler basada en el inquilino:
    1. Para cualquier inquilino que reciba asistencia de alquiler basada en el inquilino a partir de la fecha de vigencia de esta Ordenanza (excepto cuando el alquiler pagadero por el inquilino sea un porcentaje fijo del ingreso del inquilino, como en el programa de certificado de la Sección 8 y el programa de subsidio de alquiler para el programa HOPWA), y que continúe recibiendo asistencia de alquiler basada en el inquilino después de la fecha de vigencia de esta Ordenanza, el alquiler base para cada unidad ocupada por dicho inquilino será el alquiler pagadero por esa unidad según el contrato de Pagos de Asistencia de Vivienda, según enmendado, entre la Autoridad de Vivienda de San Francisco y el propietario (el "Contrato HAP") con respecto a esa unidad inmediatamente antes de la fecha de vigencia de esta Ordenanza (el "Alquiler del Contrato HAP").
    2. Para cualquier inquilino que reciba asistencia de alquiler basada en el inquilino (excepto cuando el alquiler pagadero por el inquilino es un porcentaje fijo del ingreso del inquilino, como en el programa de certificado de la Sección 8 y el programa de subsidio de alquiler para el programa HOPWA), y que comience a ocupar una unidad de alquiler después de la fecha de vigencia de esta Ordenanza, el alquiler base para cada unidad ocupada por dicho inquilino será el Alquiler de Contrato HAP vigente a partir de la fecha en que el inquilino comience a ocupar dicha unidad.
    3. Para cualquier inquilino cuya asistencia de alquiler basada en el inquilino finalice o expire, por cualquier motivo, después de la fecha de vigencia de esta Ordenanza, el alquiler base para cada una de dichas unidades después del vencimiento o terminación será el Alquiler del Contrato HAP vigente para esa unidad inmediatamente antes del vencimiento o terminación de la asistencia de alquiler basada en el inquilino.
  2. Para cualquier inquilino que ocupe una unidad tras el vencimiento o la terminación, por cualquier motivo, de un Contrato HAP basado en un proyecto según la Sección 8 de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937 (42 USC §1437f, con sus modificaciones), el alquiler base para cada una de dichas unidades después del vencimiento o la terminación será el "alquiler del contrato" vigente para esa unidad inmediatamente antes del vencimiento o la terminación del Contrato HAP basado en un proyecto.
  3. Para cualquier inquilino que ocupe una unidad tras el pago anticipado o el vencimiento de cualquier hipoteca asegurada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos ("HUD"), incluidas, entre otras, las hipotecas proporcionadas según las Secciones 221(d)(3), 221(d)(4) y 236 de la Ley Nacional de Vivienda (12 USC §1715z-1), el alquiler base para cada una de dichas unidades será el "cargo de alquiler básico" (descrito en 12 USC 1715z-1(f), o legislación sucesora) vigente para esa unidad inmediatamente antes del pago anticipado de la hipoteca, cargo que excluye el "pago de reducción de intereses" atribuible a esa unidad antes del pago anticipado o el vencimiento de la hipoteca.
Junta . Junta de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales.
Mejoras de capital. Son aquellas mejoras que añaden valor material al inmueble, prolongan apreciablemente su vida útil o lo adaptan a nuevos usos y que pueden amortizarse durante la vida útil de la mejora del edificio.
IPC. Índice de precios al consumidor para todos los consumidores urbanos del área metropolitana de San Francisco-Oakland, Departamento de Trabajo de EE. UU.
Medidas de conservación de energía . Trabajo realizado de conformidad con los requisitos del Artículo 12 del Código de Vivienda de San Francisco.
Oficial de Audiencias. Persona designada por la Junta que arbitra disputas sobre aumentos de alquiler.
Servicios de vivienda. Servicios prestados por el propietario relacionados con el uso u ocupación de una unidad de alquiler, incluidos, entre otros, reparaciones, reemplazo, mantenimiento, pintura, luz, calefacción, agua, servicio de ascensor, instalaciones y privilegios de lavandería, servicio de conserjería, recolección de basura, mobiliario, teléfono, estacionamiento y cualquier otro beneficio, privilegio o facilidad.
Propietario. Propietario, arrendador o subarrendador que recibe o tiene derecho a recibir alquiler por el uso y ocupación de cualquier unidad residencial de alquiler o parte de ella en la ciudad y el condado de San Francisco, y el agente, representante o sucesor de cualquiera de los anteriores.
Miembro. Miembro de la Junta de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales.
Programa de arrendamiento con certificado FMR. Un programa de arrendamiento con certificado regular en el que el alquiler base, junto con una asignación para servicios públicos por un monto determinado por HUD, excede el límite de alquiler justo de mercado para un tamaño de unidad en particular, según lo determine HUD.
Estándar de pago. Monto determinado por la Autoridad de Vivienda de San Francisco que se utiliza para determinar el monto de asistencia que paga la Autoridad de Vivienda de San Francisco en nombre de un inquilino conforme al Programa de vales de la Sección 8 (24 CFR Parte 887).
(((j))) RAP. Programa de Préstamos para Rehabilitación Residencial (Capítulo 32, Código Administrativo de San Francisco).
(((k))) Unidades de alquiler RAP. Unidades de vivienda residencial sujetas a préstamos RAP de conformidad con el Capítulo 32 del Código Administrativo de San Francisco.
(((l))) Departamento de Bienes Raíces. Un departamento municipal en la Ciudad y Condado de San Francisco.
(((m))) Trabajo de rehabilitación. Cualquier trabajo de rehabilitación o reparación realizado por el propietario con respecto a una unidad de alquiler o a las áreas comunes de la estructura que contiene la unidad de alquiler, cuyo trabajo se realizó para cumplir con la ley estatal o local, o se realizó para reparar daños resultantes de un incendio, terremoto u otro accidente o desastre natural.
(((n))) Alquiler. La contraprestación, incluyendo cualquier bonificación, beneficio o gratificación, exigida o recibida por un propietario por o en conexión con el uso u ocupación de una unidad de alquiler, o la cesión de un contrato de arrendamiento para dicha unidad, incluyendo, entre otros, el dinero exigido o pagado por estacionamiento, mobiliario, servicio de comida, servicios de vivienda de cualquier tipo o subarrendamiento.
(((o))) Aumentos de alquiler. Cualquier monto adicional exigido o pagado por el alquiler según se define en el punto (p)(((n))) anterior, o cualquier reducción en los servicios de vivienda sin una reducción correspondiente en el monto exigido o pagado por el alquiler; siempre que, sin embargo, cuando el propietario ha estado pagando los servicios públicos del inquilino y el costo de esos servicios públicos aumenta, el traslado por parte del propietario al inquilino de dichos costos incrementados no constituye un aumento del alquiler.
(((p))) Unidades de alquiler. Todas las unidades de vivienda residencial en la ciudad y el condado de San Francisco junto con el terreno y los edificios anexos a las mismas, y todos los servicios, privilegios, muebles e instalaciones de vivienda proporcionados en relación con el uso u ocupación de las mismas, incluidas las instalaciones de garaje y estacionamiento. El término no incluirá:
1. Alojamientos de vivienda en hoteles, moteles, posadas, casas de turismo, pensiones y casas de huéspedes, siempre que en el momento en que un alojamiento haya sido ocupado por un inquilino durante 32 días continuos o más, dicho alojamiento se convertirá en una unidad de alquiler sujeta a las disposiciones de este Capítulo; siempre que, además, ningún arrendador entable una acción para recuperar la posesión de dicha unidad con el fin de evitar que la unidad entre en el ámbito de las disposiciones de este Capítulo. Un desalojo con un propósito no permitido bajo la Sección 37.9(a) se considerará una acción para recuperar la posesión con el fin de evitar que una unidad entre en el ámbito de las disposiciones de este Capítulo;
2. Unidades de vivienda en cooperativas sin fines de lucro que sean propiedad de, estén ocupadas y controladas por la mayoría de los residentes o unidades de vivienda que sean propiedad exclusiva de una corporación de beneficio público sin fines de lucro gobernada por una junta directiva la mayoría de los cuales son residentes de las unidades de vivienda y donde los estatutos corporativos requieran que los aumentos de alquiler sean aprobados por la mayoría de los residentes;
3. Alojamiento en cualquier hospital, convento, monasterio, centro de cuidados prolongados, asilo, atención residencial o centro de atención médica diurna para adultos mayores que debe funcionar de conformidad con una licencia emitida por el Departamento de Servicios Sociales de California, como lo exigen los Capítulos 3.2 y 3.3 de Salud y Seguridad de California; o en dormitorios propiedad de una institución de educación superior, una escuela secundaria o una escuela primaria y operados por ellas;
4. Excepto lo dispuesto en las Subsecciones (A) y (B), las unidades de vivienda ((Vivienda)) cuyos alquileres estén controlados o regulados por cualquier unidad, agencia o autoridad gubernamental, excepto aquellas unidades no subsidiadas y/o no asistidas que estén aseguradas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos; siempre que, sin embargo, las unidades en edificios de mampostería no reforzada que hayan sido sometidas a un reforzamiento sísmico de conformidad con los Capítulos 14 y 15 del Código de Construcción permanecerán sujetas a las Ordenanzas de Alquiler en la medida en que la ordenanza no entre en conflicto con el programa de bonos de reforzamiento sísmico o con los acuerdos de préstamo del programa o con cualquier reglamento promulgado en virtud del mismo;
  1. Para los fines de las Secciones 37.2, 37.3(a)(9)(A), 37.4, 37.5, 37.6, 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A y 37.13, y las disposiciones de arbitraje de las Secciones 37.8 y 37.8A aplicables solo a las disposiciones de la Sección 37.3(a)(9)(A), el término "unidades de alquiler" incluirá unidades ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en inquilinos donde el programa de asistencia de alquiler basada en inquilinos no establece la parte del inquilino del alquiler base como un porcentaje fijo del ingreso del inquilino, como en el programa de vales de la Sección 8 y el programa "Over-FMR Tenancy" definido en 24 CFR §982.4;
  2. Para los fines de las Secciones 37.2, 37.3(a)(9)(B), 37.4, 37.5, 37.6, 37.9, 37.9A, 37.10A, 37.11A y 37.13, el término "unidades de alquiler" incluirá unidades ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en el inquilino donde el alquiler pagadero por el inquilino bajo el programa de asistencia de alquiler basada en el inquilino es un porcentaje fijo del ingreso del inquilino; como en el programa de certificado de la Sección 8 y el programa de subsidio de alquiler para el programa de Oportunidades de Vivienda para Personas con SIDA ("HOPWA") (42 USC §12901 et seq., según enmendado).
5. Unidades de alquiler ubicadas en una estructura para la cual se emitió por primera vez un certificado de ocupación después de la fecha de vigencia de esta ordenanza, excepto lo dispuesto en la Sección 37.9A(b) de este Capítulo;
6. Unidades de vivienda en un edificio que haya sido sometido a una rehabilitación sustancial después de la fecha de vigencia de esta ordenanza; siempre que las unidades de alquiler RAP no estén sujetas a esta exención.
(((q))) Rehabilitación sustancial. La renovación, alteración o remodelación de unidades residenciales de 50 o más años de antigüedad que han sido condenadas o que no califican para certificados de ocupación o que requieren una renovación sustancial para adecuar el edificio a los estándares contemporáneos de vivienda decente, segura y sanitaria. La rehabilitación sustancial puede variar en grado desde vaciado y reconstrucción extensa hasta mejoras extensas que solucionen un mantenimiento sustancial postergado. Las mejoras cosméticas por sí solas, como pintura, decoración y reparaciones menores u otro trabajo que se pueda realizar de manera segura sin tener que desocupar la unidad, no califican como rehabilitación sustancial.
(((r))) Inquilino. Persona que tiene derecho, mediante acuerdo escrito u oral, subarrendamiento aprobado por el propietario o por tolerancia, a ocupar una unidad de vivienda residencial con exclusión de otras personas.
Asistencia para el alquiler a cargo del inquilino. Asistencia para el alquiler proporcionada directamente a un inquilino o directamente a un propietario en nombre de un inquilino en particular, que incluye, entre otros, certificados y vales emitidos de conformidad con la Sección 8 de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937, con sus modificaciones (42 USC §1437f) y el programa HOPWA.
(((s))) Servicios públicos. El término "servicios públicos" se referirá exclusivamente a gas y electricidad.

ARTÍCULO 37.3. LIMITACIONES DE ALQUILER.

Limitaciones al aumento del alquiler para inquilinos que ocupan la vivienda. Los propietarios pueden imponer aumentos del alquiler a los inquilinos que ocupan la vivienda únicamente según lo dispuesto a continuación:
1. Aumento anual del alquiler. El 1 de marzo de cada año, la Junta publicará el aumento del IPC correspondiente a los 12 meses anteriores, según lo publicado por el Departamento de Trabajo de los EE. UU. Un propietario puede imponer anualmente un aumento del alquiler que no exceda el alquiler base del inquilino en más del 60 por ciento del aumento publicado. Sin embargo, en ningún caso el aumento anual permitido será mayor del siete por ciento.
2. Acumulación. Un propietario que se abstenga de imponer un aumento anual del alquiler o cualquier parte del mismo puede acumular dicho aumento e imponer ese monto en las fechas de aniversario de aumentos de alquiler subsiguientes del inquilino. Un propietario que, entre el 1 de abril de 1982 y el 29 de febrero de 1984, haya acumulado un aumento anual del siete por ciento del alquiler (o aumentos de alquiler) o cualquier parte del mismo puede imponer el aumento acumulado en las fechas de aniversario de aumentos de alquiler subsiguientes del inquilino.
3. Mejoras de capital, rehabilitación y medidas de conservación de energía. Un propietario puede imponer aumentos de alquiler basados en el costo de mejoras de capital, rehabilitación o medidas de conservación de energía, siempre que dichos costos estén certificados de conformidad con las Secciones 37.7 y 37.8B a continuación; siempre que, cuando un propietario haya realizado un reforzamiento sísmico de conformidad con los Capítulos 14 y 15 del Código de Construcción, ningún aumento por mejoras de capital (incluido, entre otros, el reforzamiento sísmico) supere, en ningún período de 12 meses, el 10 por ciento del alquiler base del inquilino, sujeto a las reglas adoptadas por la Junta para evitar dificultades a los propietarios y permitirles continuar manteniendo sus edificios en condiciones decentes, seguras y sanitarias. Un propietario puede acumular cualquier aumento certificado que supere esta cantidad e imponer el aumento en años posteriores, sujeto a la limitación del 10 por ciento. Nada de lo dispuesto en esta subsección se interpretará como que reemplaza a ninguna regla o reglamento de la Junta con respecto a las limitaciones de los aumentos basados en mejoras de capital, ya sea que se realicen por separado o junto con mejoras de reforzamiento sísmico de conformidad con los Capítulos 14 y 15 del Código de Construcción.
4. Servicios públicos. El propietario podrá imponer aumentos en función del costo de los servicios públicos, tal como se establece en la Sección 37.2(o) anterior.
5. Cargos relacionados con el uso excesivo de agua. Un propietario puede imponer aumentos que no superen el 50 por ciento de los cargos por uso excesivo (penalizaciones) cobrados por el Departamento de Agua de San Francisco a un edificio por el uso de agua que exceda las asignaciones del Departamento de Agua bajo las siguientes condiciones:
  1. El propietario proporciona a los inquilinos una certificación escrita de que se han instalado los siguientes elementos en todas las unidades: (1) dispositivos de modernización instalados permanentemente diseñados para reducir la cantidad de agua utilizada por descarga o inodoros de bajo consumo (1,6 galones por descarga); (2) cabezales de ducha de bajo consumo que permiten un flujo de no más de 2,5 galones por minuto; y (3) aireadores de grifos (cuando la instalación en los grifos actuales sea físicamente factible); y
  2. El propietario proporciona a los inquilinos una certificación escrita de que actualmente no existen fugas de plomería conocidas en el edificio y que cualquier fuga informada por los inquilinos en el futuro será reparada rápidamente; y
  3. El propietario proporciona a los inquilinos una copia de la factura del agua correspondiente al período en el que se cobró la multa. Solo las multas facturadas por un período de servicio que comience después de la fecha de vigencia de la ordenanza [20 de abril de 1991] pueden transferirse a los inquilinos. Cuando las multas resulten de una asignación que no refleje cambios documentados en la ocupación que ocurrieron después del 1 de marzo de 1991, el propietario debe, si un inquilino lo solicita por escrito, hacer un esfuerzo de buena fe para apelar la asignación. Los aumentos basados en multas se prorratearán por habitación, siempre que el arrendamiento haya existido durante el tiempo en que se acumularon los cargos por multa. Dichos cargos no formarán parte del alquiler base del inquilino. Cuando una penalidad en un período de facturación determinado refleje un aumento del 25 por ciento o más en el consumo con respecto al período de facturación anterior, y cuando ese aumento no parezca ser resultado de una mayor ocupación o cualquier otro uso conocido, el propietario no podrá imponer ningún aumento basado en dicha penalidad a menos que la inspección realizada por un plomero autorizado o un inspector del Departamento de Aguas no revele una fuga de plomería o de otro tipo. Si la inspección revela una fuga, no se podrá imponer ningún aumento basado en penalidades en ningún momento durante el período de la fuga no reparada.
6. Préstamos RAP. Un propietario puede imponer aumentos de alquiler atribuibles a la amortización del préstamo RAP por parte del Director Administrativo en un área designada a partir del 1 de julio de 1977, de conformidad con el Capítulo 32 del Código Administrativo de San Francisco.
7. Aumentos adicionales. El propietario que pretenda imponer un aumento de alquiler que exceda los permitidos anteriormente deberá solicitar una audiencia de arbitraje de alquiler de conformidad con la Sección 37.8 de este Capítulo.

1. Con respecto a las unidades ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en el inquilino:
  1. Si la parte del alquiler base que corresponde al inquilino no se calcula como un porcentaje fijo de los ingresos del inquilino, como en el programa de vales de la Sección 8 y el Programa de alquileres Over-FMR, entonces:
    1. Si el alquiler base es igual o mayor que el estándar de pago, las limitaciones de aumento del alquiler en las Secciones 37.3(a)(1) y (2) se aplicarán a todo el alquiler base, y se aplicarán los procedimientos de arbitraje para esos aumentos establecidos en las Secciones 37.8 y 37.8A.
    2. Si el alquiler base es menor que el Estándar de Pago, no se aplicarán las limitaciones de aumento de alquiler de este Capítulo; siempre que cualquier aumento de alquiler que resulte en que el alquiler base sea igual o mayor que el Estándar de Pago no resulte en un nuevo alquiler base que exceda el Estándar de Pago más el aumento permitido bajo la Sección 37.3(a)(1).
  2. Si la parte del alquiler base que corresponde al inquilino se calcula como un porcentaje fijo de los ingresos del inquilino, como en el programa de certificados de la Sección 8 y el programa de subsidios de alquiler del programa HOPWA, no se aplicarán las limitaciones de aumento del alquiler de la Sección 37.3(a)(1) y (2). En tales circunstancias, los ajustes en el alquiler se realizarán únicamente de acuerdo con los requisitos del programa de asistencia para el alquiler basado en el inquilino.
Aviso de aumento de alquiler para inquilinos que ocupan la vivienda. En la fecha o antes de la misma en que el propietario le notifique legalmente al inquilino un aumento de alquiler, el propietario deberá informar al inquilino, por escrito, de lo siguiente:
1. ¿Qué parte del aumento del alquiler refleja el aumento anual y/o un monto acumulado, si lo hubiera?
2. ¿Qué parte del aumento del alquiler refleja los costos de mejoras de capital, rehabilitación o medidas de conservación de energía certificadas de conformidad con la Sección 37.7?
3. ¿Qué parte del aumento del alquiler refleja el traslado de los cargos de gas y electricidad? Se deberá explicar qué cargos;
4. ¿Qué parte del aumento del alquiler refleja la amortización del préstamo RAP, como se describe en la Sección 37.3(a)(6)(((5))) anterior?
5. Aumentos de alquiler no conformes . Cualquier aumento de alquiler que no se ajuste a las disposiciones de esta Sección será nulo y sin efecto.
6. Con respecto a las unidades de alquiler ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en el inquilino, los requisitos de notificación de esta Subsección (b) se requerirán además de cualquier notificación requerida como parte del programa de asistencia de alquiler basada en el inquilino.
Limitación del alquiler inicial para subarrendatarios. Un inquilino que subarrienda su unidad de alquiler no puede cobrar más alquiler en la ocupación inicial del subarrendatario o subarrendatarios que el alquiler que el inquilino está pagando actualmente al propietario.
Efecto del mantenimiento diferido en los pasos a través de las técnicas de remediación de plomo.
1. Cuando los peligros del plomo, que se han remediado o eliminado de conformidad con el Artículo 26 del Código de Salud de San Francisco, también son violaciones de las leyes de salud y seguridad de la vivienda estatales o locales, los costos de dicho trabajo no se trasladarán a los inquilinos como una mejora de capital o un gasto de operación y mantenimiento si el funcionario de audiencias determina que el mantenimiento diferido, como se define en este documento, del propietario actual o anterior causó o contribuyó a la existencia de la violación de la ley.
2. En cualquier unidad ocupada por un niño envenenado con plomo y en la que exista un peligro de plomo, según se define en el Artículo 26 del Código de Salud de San Francisco, habrá una presunción refutable de que las violaciones de las leyes estatales o locales de salud y seguridad en la vivienda causadas o creadas por el mantenimiento diferido, causaron o contribuyeron a la presencia de los peligros del plomo. Si el propietario no refuta la presunción, se rechazará la parte de la petición que solicita un aumento del alquiler por los costos de la remediación o reducción del peligro del plomo. Si se refuta la presunción, el propietario tendrá derecho a un aumento del alquiler si está justificado de otra manera por las normas establecidas en este Capítulo.
3. A los efectos de la evaluación de las peticiones de aumentos de alquiler por trabajos de eliminación de plomo, el mantenimiento se aplaza si un propietario razonable en las circunstancias hubiera realizado, de manera regular, el trabajo de mantenimiento requerido para evitar que las instalaciones infrinjan las normas de seguridad y habitabilidad de la vivienda establecidas en la Sección 1941 del Código Civil de California y el Código Municipal de San Francisco. Para prevalecer en una defensa de mantenimiento diferido, un inquilino debe demostrar que el nivel de reparación o eliminación que se requiere actualmente se habría reducido si el mantenimiento se hubiera realizado de manera más oportuna.

ARTÍCULO 37.9. DESALOJOS.

[Enmendado por Ordenanza N° 295-79 en vigor el 22 de junio de 1979; N° 358-80 en vigor el 24 de agosto de 1980; N° 539-80 en vigor el 11 de diciembre de 1980; N° 4-82 en vigor el 7 de febrero de 1982; N° 268-82 en vigor el 10 de julio de 1982; N° 498-82 en vigor el 11 de noviembre de 1982; N° 438-83 en vigor el 2 de octubre de 1983; N° 425-84 en vigor el 17 de noviembre de 1984; N° 193-86 en vigor el 29 de junio de 1986; N° 7-87 en vigor el 14 de febrero de 1987; N° 30-91 en vigor el 21 de febrero de 1991; No. 192-91 en vigor desde el 30 de junio de 1991; No. 405-96 en vigor desde el 21 de noviembre de 1996; No. 109-97-4 en vigor desde el 30 de enero de 1998; No. 239-98, en vigor desde el 16 de agosto de 1998; No. 250-98, en vigor desde el 30 de agosto de 1998.]

No obstante lo dispuesto en la Sección 37.3, esta sección se aplicará a partir del 24 de agosto de 1980 a todos los propietarios e inquilinos de unidades de alquiler según se define en la Sección 37.2(p).

(a) Un arrendador no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler a menos que:

(3) El inquilino está cometiendo o permitiendo que exista una molestia, o está causando un daño sustancial a la unidad de alquiler, o está creando una interferencia sustancial con la comodidad, seguridad o disfrute del propietario u otros inquilinos en el edificio, y la naturaleza de dicha molestia, daño o interferencia está específicamente indicada por el propietario en el escrito como lo requiere la Sección 37.9(c); o

(4) El inquilino está utilizando o permitiendo que una unidad de alquiler se utilice para cualquier propósito ilegal; o

(5) El inquilino, que tenía un acuerdo oral o escrito con el propietario que ha terminado, se ha negado, después de una solicitud o demanda escrita del propietario, a ejecutar una extensión o renovación escrita del mismo por un período adicional de duración similar y bajo términos que sean materialmente los mismos que en el acuerdo anterior, siempre que dichos términos no entren en conflicto con ninguna de las disposiciones de este capítulo; o

(6) El inquilino, después de recibir una notificación por escrito de cese, ha negado al propietario el acceso a la unidad de alquiler según lo exige la ley estatal o local; o

(7) El inquilino que ocupa la vivienda al final del plazo del contrato oral o escrito es un subarrendatario no aprobado por el propietario; o

(8) El arrendador busca recuperar la posesión de buena fe, sin razones ulteriores y con intención honesta, para el uso y ocupación como residencia principal del arrendador, o para el uso y ocupación como residencia principal de los hijos, padres, abuelos, nietos, hermano o hermana del arrendador, o del cónyuge del arrendador o de los cónyuges de dichas relaciones, por un período de al menos 12 meses continuos.

(i) Para los fines de esta Sección 37.9(a)(8) únicamente, en lo que respecta a los propietarios que se conviertan en propietarios registrados de la unidad de alquiler el 21 de febrero de 1991 o antes, el término propietario se definirá como un propietario registrado de al menos el 10% de interés en la propiedad. Para los fines de esta Sección 37.9(a)(8) únicamente, en lo que respecta a los propietarios que se conviertan en propietarios registrados de la unidad de alquiler después del 21 de febrero de 1991, el término "propietario" se definirá como un propietario registrado de al menos el 25 por ciento de interés en la propiedad.

(ii) Un propietario no podrá recuperar la posesión conforme a esta Sección 37.9(a)(8) si una unidad comparable en el edificio ya está vacante y disponible, o si dicha unidad queda vacante y disponible durante el período de la notificación de terminación del arrendamiento. Si una unidad comparable queda vacante y disponible durante dicho período de notificación, el propietario deberá rescindir la notificación de desalojo.

(iii) Se presumirá refutablemente que el propietario no ha actuado de buena fe si el propietario o el familiar por quien el inquilino fue desalojado no se muda a la unidad de alquiler y ocupa dicha unidad como residencia principal de esa persona durante un mínimo de 12 meses continuos; o

(11) El propietario procura de buena fe retirar temporalmente la unidad del uso habitacional para poder llevar a cabo mejoras de capital o trabajos de rehabilitación y ha obtenido todos los permisos necesarios en la fecha o antes de la fecha en la que se da el aviso de desalojo, y lo hace sin razones ulteriores y con intenciones honestas. Cualquier inquilino que desocupe las unidades en tales circunstancias tendrá derecho a volver a ocupar la unidad al alquiler anterior ajustado de acuerdo con las disposiciones de este capítulo. El inquilino desocupará la unidad solo por el tiempo mínimo requerido para hacer el trabajo. En la fecha o antes de la fecha en la que se da el aviso de desalojo, el propietario deberá informar al inquilino por escrito que los planes de rehabilitación o mejoras de capital están archivados en la Oficina Central de Permisos del Departamento de Inspección de Edificios ubicada en 1660 Mission Street y que los arreglos para revisar dichos planes se pueden hacer con la Oficina Central de Permisos. Además de lo anterior, ningún propietario intentará recuperar la posesión de ninguna unidad sujeta a un préstamo RAP según lo establecido en la Sección 37.2(k) de este capítulo, excepto según lo dispuesto en la Sección 32.69 del Código Administrativo de San Francisco. No se le exigirá al inquilino que desocupe la unidad de conformidad con esta Sección 37.9(a)(11), por un período que exceda los tres meses, siempre que la Junta o sus funcionarios de audiencia puedan extender dicho período de tiempo a solicitud del propietario. La Junta adoptará reglas y regulaciones para implementar el procedimiento de solicitud. Cualquier propietario que busque recuperar la posesión según esta Sección 37.9(a)(11) deberá pagar al inquilino los costos reales de hasta $1,000.00 por gastos de mudanza y reubicación no menos de 10 días antes de la recuperación de la posesión; o

(12) El propietario intenta recuperar la posesión de buena fe para llevar a cabo una rehabilitación sustancial, como se define en la Sección 37.2(q), y ha obtenido todos los permisos necesarios en o antes de la fecha en la que se da el aviso de desalojo, y lo hace sin motivos ulteriores y con intención honesta. No obstante lo anterior, ningún propietario intentará recuperar la posesión de ninguna unidad sujeta a un préstamo RAP como se establece en la Sección 37.2(k) de este capítulo, excepto según lo dispuesto en la Sección 32.69 del Código Administrativo de San Francisco; o

(13) El propietario, que no tiene causa para desalojar bajo ninguna otra disposición de esta Sección 37.9(a), desea retirar del alquiler o arrendamiento todas las unidades de alquiler dentro de cualquier estructura física separada y, además, en el caso de cualquier estructura física separada que contenga tres o menos unidades de alquiler, cualquier otra unidad de alquiler en el mismo lote, y cumple en su totalidad con la Sección 37.9A con respecto a cada una de dichas unidades; siempre que, sin embargo, una unidad clasificada como una unidad residencial bajo el capítulo 41 de este Código que se desocupe bajo esta Sección 37.9(a)(13) no pueda ser destinada a ningún otro uso que el de una unidad de hotel residencial sin el cumplimiento de las disposiciones de la Sección 41.9 de este Código.

(14) El propietario busca de buena fe recuperar temporalmente la posesión de la unidad por menos de treinta (30) días únicamente con el propósito de efectuar trabajos de remediación o eliminación de plomo, como lo requiere el Artículo 26 del Código de Salud de San Francisco. Los derechos y recursos de reubicación, establecidos por el Capítulo 72 del Código Administrativo de San Francisco, incluido, entre otros, el pago de asistencia financiera para la reubicación, se aplicarán a los desalojos según esta Sección 37.9(a)(14).

(b) Un propietario que reside en la misma unidad de alquiler con su inquilino puede desalojar a dicho inquilino sin causa justa como lo requiere la Sección 37.9(a) anterior.

(c) Un propietario no intentará recuperar la posesión de una unidad de alquiler a menos que al menos uno de los motivos enumerados en las Secciones 37.9(a) o (b) anteriores sea el motivo principal del propietario para recuperar la posesión y a menos que el propietario informe al inquilino por escrito en o antes de la fecha en que se da el aviso de desalojo sobre los motivos bajo los cuales se solicita la posesión y que el asesoramiento sobre el aviso de desalojo está disponible en la Junta de Estabilización y Arbitraje de Alquileres Residenciales, antes de intentar recuperar la posesión. Una copia de todos los avisos de desalojo, excepto los avisos de 3 días para desalojo o pago de alquiler y una copia de cualquier documento escrito adicional que informe al inquilino sobre los motivos bajo los cuales se solicita la posesión, se presentará ante la Junta dentro de los 10 días posteriores a la notificación del aviso de desalojo. El Fiscal de Distrito determinará si las unidades establecidas en la lista compilada de conformidad con la Sección 37.6(k) aún están ocupadas por el inquilino que sucedió al inquilino al que se le notificó el aviso. En los casos en que el Fiscal de Distrito determine que se ha violado la Sección 37.9(a)(8), el Fiscal de Distrito tomará cualquier acción que considere apropiada bajo este capítulo o bajo la ley estatal.

(d) Ningún propietario podrá obligar a un inquilino a desalojar involuntariamente la vivienda o amenazar con iniciar una acción para recuperar la posesión, o disminuir algún servicio, o aumentar el alquiler, o tomar cualquier otra acción cuando el motivo principal del propietario sea la represalia por el ejercicio por parte del inquilino de cualquier derecho bajo la ley. Dicha represalia será una defensa a cualquier acción para recuperar la posesión. En una acción para recuperar la posesión de una unidad de alquiler, la prueba del ejercicio por parte del inquilino de los derechos bajo la ley dentro de los 6 meses anteriores al supuesto acto de represalia creará una presunción refutable de que el acto del propietario fue una represalia.

(e) Será ilegal que un propietario o cualquier otra persona que ayude voluntariamente al propietario intente recuperar la posesión o desalojar a un inquilino, excepto según lo dispuesto en la Sec. 37.9(a) y (b). Cualquier persona que intente recuperar la posesión de una unidad de alquiler de un inquilino o desaloje a un inquilino de una manera no prevista en la Sec. 37.9(a) o (b) sin tener una base sustancial de hecho para el desalojo según lo dispuesto en la Sec. 37.9(a) será culpable de un delito menor y estará sujeta, en caso de ser condenada, a las multas y sanciones establecidas en la Sec. 37.10. Cualquier renuncia por parte de un inquilino a los derechos bajo este capítulo será nula por ser contraria al orden público.

(f) Siempre que un propietario intente recuperar la posesión de una unidad de alquiler de manera ilícita o la recupere en violación de las Secciones 37.9 y/o 37.10 según se promulgan en este documento, el inquilino o la junta pueden iniciar un proceso civil para obtener una medida cautelar, daños monetarios por no menos de tres veces los daños reales (incluidos los daños por angustia mental o emocional) y cualquier otra compensación que el tribunal considere apropiada. En el caso de una adjudicación de daños por angustia mental o emocional, dicha adjudicación solo se triplicará si el juez de los hechos determina que el propietario actuó en violación consciente o en desprecio imprudente de las Secciones 37.9 o 37.10 de este documento. La parte ganadora tendrá derecho a honorarios y costos razonables de abogados de conformidad con la orden del tribunal. El recurso disponible en virtud de esta Sección 37.9(f) será adicional a cualquier otro recurso existente que pueda estar disponible para el inquilino o la Junta.

(g) Las disposiciones de esta Sección 37.9 se aplicarán a cualquier unidad de alquiler según se define en las Secciones 37.2(r)(4)(A) y 37.2(r)(4)(B), incluso cuando se haya entregado un aviso para desalojar/desocupar dicha unidad de alquiler a la fecha de vigencia de esta Ordenanza N.° 250-98, pero cuando dicha unidad de alquiler aún no haya sido desocupada o no se haya emitido una sentencia de desalojo ilícito a la fecha de vigencia de esta Ordenanza N.° 250-98.

(h) Con respecto a las unidades de alquiler ocupadas por beneficiarios de asistencia de alquiler basada en inquilinos, los requisitos de notificación de esta sección 37.9 se requerirán además de cualquier notificación requerida como parte del programa de asistencia de alquiler basada en inquilinos, incluyendo, entre otros, la notificación requerida bajo 24 CFR §982.311(e)(2)(ii).

(i) MORATORIA TEMPORAL. Las siguientes disposiciones adicionales se aplicarán a un propietario que intente recuperar una unidad de alquiler utilizando los motivos enumerados en la Sección 37.9(a)(8):

(1) A partir de la fecha de vigencia de la Ordenanza que enmienda el Capítulo 37 agregando esta Sección 37.9(i), (Ordenanza N.° 482-97) y continuando hasta el 30 de junio de 1999, un propietario no puede recuperar la posesión de una unidad de un inquilino según la Sección 37.9(a)(8) si el propietario tiene o recibe notificación, en cualquier momento antes de la recuperación de la posesión, de que cualquier inquilino en la unidad de alquiler:

(A) Tiene 60 años de edad o más y ha residido en la unidad durante 10 años o más; o

(B) Está discapacitado en el sentido de la Sección 37.9(i)(1)(B)(i) y ha residido en la unidad durante 10 años o más, o está gravemente enfermo en el sentido de la Sección 37.9(i)(1)(B)(ii) y ha residido en la unidad durante 5 años o más:

(2) Las disposiciones anteriores de la Sección 37.9(i)(1)(A) y (B) no se aplicarán cuando solo haya una unidad de alquiler propiedad del propietario en el edificio, o cuando cada una de las unidades de alquiler propiedad del propietario en el mismo edificio donde reside el propietario (excepto la unidad realmente ocupada por el propietario) esté ocupada por un inquilino protegido de otra manera contra el desalojo por las Secciones 37.9(i)(1)(A) y (B) y cuando el pariente calificado del propietario que se mudará a la unidad de conformidad con la Sección 37.9(a)(8) tenga 60 años de edad o más.

(3) La moratoria de desalojo temporal establecida por esta Sección 37.9(i) incluye, pero no se limita a, cualquier unidad de alquiler donde se haya entregado un aviso de desalojo/desocupación a partir de la fecha en que la moratoria temporal entra en vigencia (ver Sección 37.9(i)(1)) pero donde la unidad de alquiler aún no ha sido desocupada o no se ha emitido una sentencia de retención ilícita.

(4) A menos que se limiten o amplíen de otro modo, las disposiciones de la Sección 37.9(i) permanecerán en vigor hasta el 30 de junio de 1999 solamente, y dejarán de estar en vigor el 1 de julio de 1999 y en adelante.

(iii) El propietario deberá presentar una copia de la solicitud o notificación ante la Junta de Alquiler dentro de los diez días siguientes a la notificación al inquilino.

Artículo 2. DIVISIBILIDAD. Si alguna parte o disposición de esta Ordenanza, o su aplicación a cualquier persona o circunstancia, se considera inválida, el resto de esta Ordenanza, incluida la aplicación de dicha parte o disposición a otras personas o circunstancias, no se verá afectada por ello y continuará en plena vigencia y efecto. A tal efecto, las disposiciones de esta Ordenanza son divisibles.

27/08/98

Se firmó la nueva ley modificada sobre mudanzas de propietarios: segunda revisión de la OMI - 20/8/98

SE FIRMA LA LEGISLACIÓN RECIENTEMENTE MODIFICADA PARA LA MUDANZA DE PROPIETARIOS
SEGUNDA REVISIÓN DE LA OMI ENTRA EN VIGENCIA A PARTIR DEL 16 DE AGOSTO DE 1998

20 de agosto de 1998

La Junta de Supervisores modificó la legislación OMI original que se convirtió en ley el 29 de enero de 1998, y posteriormente los tribunales encontraron que había negado el debido proceso a los propietarios y planteó una cuestión de expropiaciones que no quedó clara en la decisión.

Como resultado de la invalidación de la ley por parte del tribunal, la Junta de Supervisores realizó algunas modificaciones a la ley que exigen que un inquilino que reciba una notificación de desalojo del propietario le informe al propietario dentro de los 30 días que se encuentra dentro de una clase protegida bajo la ley OMI. Esto incluye a cualquier persona de 60 años o más que haya vivido en la unidad durante al menos 10 años, que esté discapacitada o gravemente enferma y que haya vivido en la unidad durante al menos cinco años. Los inquilinos que no le den la notificación al propietario como se requiere renunciarán a su derecho a la protección bajo la ley OMI.

Esta reciente enmienda, que entró en vigor el 16 de agosto de 1998, contiene algunos puntos muy importantes que todo aquel que notifique a un propietario su mudanza debe tener en cuenta. No incluir la siguiente información en un aviso de desalojo podría poner en peligro la capacidad del propietario de recuperar la unidad. Estos puntos son los siguientes:

Los propietarios deben informar al inquilino en el aviso de desalojo de la Sección 37.9(g) y deberán hacer referencia específica a la sección
El aviso debe informar al inquilino que tiene 30 días para invocar la protección bajo la Sección 37.9(g)
El aviso deberá describir la manera en que el inquilino debe notificar al propietario su reclamación. Esto incluye informar al inquilino que debe entregar una declaración y pruebas de respaldo al propietario por correo o entrega en mano de que el inquilino es (o no es) miembro de una de las clases protegidas. El propietario debe indicar la dirección postal a la que debe responder el inquilino en el aviso para que este pueda responder si lo desea.

La enmienda también protege a un propietario que da un aviso a alguien protegido por la ley y busca impugnar el reclamo del inquilino de estatus protegido (ver Sección 37.9(g)5(vi). A opción del propietario, se puede impugnar dicho reclamo a través de una audiencia en la Junta de Alquiler o mediante el inicio de un proceso de desalojo.

Lea a continuación el texto de la nueva enmienda. Si desea desalojar a alguien que pueda pertenecer a una clase protegida, le conviene consultar con un abogado antes de iniciar cualquier acción.

[Procedimientos de calificación de inquilinos para la moratoria temporal sobre los desalojos de inquilinos mayores, discapacitados o con enfermedades catastróficas por parte del propietario o familiar que se mudan a la vivienda] que modifica la Sección 37.9(g) del Código Administrativo de San Francisco PARA PROPORCIONAR PROCEDIMIENTOS PARA CALIFICAR A LOS INQUILINOS MAYORES, DISCAPACITADOS Y CON ENFERMEDADES CATASTRÓFICAS PARA LA PROTECCIÓN CONTRA EL DESALOJO DURANTE LA MORATORIA TEMPORAL SOBRE LOS DESALOJOS POR PARTE DEL PROPIETARIO O FAMILIAR QUE SE MUDA A LA VIVIENDA; Y realiza CAMBIOS TÉCNICOS y aclaratorios.

Nota: Las adiciones están subrayadas; las eliminaciones están entre ((doble paréntesis)).
Sea ordenado por el Pueblo de la Ciudad y Condado de San Francisco:

Sección 1. Se enmienda por la presente la Sección 37.9 del Código Administrativo de San Francisco para que se lea como sigue: