Archivo de noticias de la Junta de Alquileres de San Francisco: 2003

Política final de visitantes del hotel SRO

POLÍTICA UNIFORME PARA VISITANTES DE HOTELES
Adoptada el 5 de diciembre de 2001, modificada el 14 de octubre de 2003

1. Ningún propietario u operador de un hotel de ocupación individual (SRO) negará a un huésped u ocupante del hotel el derecho a:

A. Visitantes durante el día
1. Recibir visitas entre las 9:00 a. m. y las 9:00 p. m. todos los días. La administración podrá imponer un máximo de dos (2) visitantes diurnos a la vez por habitación. No existe límite en la cantidad total de visitantes que un inquilino puede recibir por día, semana o mes.
2. Los niños de 10 años o menos no se contabilizarán para la regla de limitación de visitas. Sin embargo, la administración podrá imponer un máximo de dos (2) niños por habitación a la vez.
3. Los prestadores de servicios profesionales y/o necesarios no se contabilizarán a efectos de la regla de limitación de visitantes.
B. Huéspedes que pernoctan
1. Recibir ocho (8) invitados que pasen la noche por mes, con un límite de un visitante por inquilino por noche. Solo los inquilinos que hayan residido en su unidad durante 32 días continuos o más tendrán derecho a recibir invitados que pasen la noche.
2. Para alquileres de dos personas por habitación, cada inquilino podrá tener ocho (8) visitantes durante la noche por mes calendario, pero dichos inquilinos deberán llegar a un acuerdo sobre quién tendrá un (1) visitante por noche si hay una disputa.
3. Los inquilinos tienen derecho a que un visitante permanezca en su propiedad durante ocho (8) días consecutivos en un mes calendario.
4. Las solicitudes de alojamiento para pernoctar deberán realizarse a más tardar a las 19 horas del mismo día.

2. Los propietarios y operadores de SRO tendrán derecho a adoptar reglas y regulaciones razonables para garantizar que los derechos de los visitantes establecidos anteriormente no infrinjan la salud y la seguridad del edificio y/o interfieran de otro modo con el derecho de los inquilinos al disfrute tranquilo. 

A. Los propietarios u operadores tienen derecho a solicitar que los visitantes proporcionen una identificación de la siguiente manera:
1. Solo se necesita proporcionar UNO de los siguientes tipos de identificación: un pasaporte válido y vigente, una identificación emitida por el Departamento de Vehículos Motorizados (DMV) de California, una tarjeta de registro consular mexicano o una tarjeta de residente extranjero, o una identificación con fotografía válida y vigente emitida por una agencia del gobierno federal o estatal.
2. Los propietarios/administradores pueden exigir que se deje una identificación en la administración durante la estadía del visitante.
3. La administración debe mantener un registro y el visitante debe registrar su entrada y salida cuando entrega la identificación y cuando la devuelve.
4. Si la identificación se pierde o extravía y no se devuelve dentro de las 12 horas siguientes a la solicitud del visitante para que la devuelva, el propietario/gerente deberá pagarle al visitante $75.00 en efectivo inmediatamente después de que el visitante lo solicite como compensación por la pérdida y los inconvenientes de reemplazar la identificación perdida.
B. Los propietarios y operadores tendrán el derecho específico de restringir la entrada de visitantes en dos (2) de los tres días de control efectivos de cada mes. Los proveedores deben publicar esas fechas de restricción al menos cinco (5) días antes de la primera fecha de restricción en un tamaño mínimo de 81/2” x 11”, que se colocará en un lugar destacado junto a la entrada o en el vestíbulo.
C. Los propietarios y operadores pueden negar los derechos de visita durante 30 días a los inquilinos que infrinjan reiteradamente las normas de visita del hotel. No se podrá imponer ninguna sanción hasta la segunda infracción. Todos los avisos de infracción de la política, incluido el primer aviso, deben realizarse por escrito y se debe proporcionar una copia al inquilino.
D. Los inquilinos que no estén de acuerdo con la imposición de una multa podrán:
1. apelar ante el operador o representante del inquilino (si está presente); o alternativamente,
2. El inquilino podrá acudir directamente a la Junta de Alquiler para que se resuelva su queja.
E. Los propietarios y operadores también tendrán derecho a limitar el número de noches que un solo visitante puede pasar en la propiedad a ocho (8) por mes calendario.

3. Nada de lo dispuesto en esta sección interferirá con los derechos de los propietarios y operadores de SRO de excluir a visitantes específicos que, intencional o deliberadamente:

A. perturbar el disfrute pacífico del inmueble por parte de otros inquilinos y vecinos;
B. destruir, desfigurar, dañar, deteriorar o eliminar cualquier parte de la estructura o unidad de vivienda, o las instalaciones o equipos utilizados en común; o,
C. han cometido violaciones reiteradas de la política de visitantes que pueden interpretarse como una molestia en la propiedad o una interferencia sustancial con la comodidad, seguridad o disfrute del propietario o los inquilinos, lo que puede ser una causa justa de desalojo según la Ordenanza de Alquiler, según lo determinen los tribunales.

1. Los propietarios u operadores de SRO deben poner a disposición de sus inquilinos una copia de cualquier Política de Visitas Complementaria escrita que cumpla con esta política. Los propietarios u operadores de SRO deben publicar de manera destacada la Política de Visitas Uniforme y cualquier Política de Visitas Complementaria en un tamaño mínimo de 11” x 17” junto a la entrada o en el vestíbulo.

5. Salvo que se trate de una resolución de una demanda por desalojo ilícito, el inquilino no puede renunciar a los derechos establecidos en esta legislación. Todo acuerdo entre el propietario u operador de la propiedad de alquiler seguro y el inquilino que reduzca o limite los derechos establecidos en esta legislación se considerará nulo e inaplicable. 

6. Los inquilinos tienen ciertos derechos específicos como resultado de esta legislación. Si el propietario u operador de la vivienda de alquiler individual viola esta disposición, el inquilino tendrá derecho a un recurso legal y se le alentará a que acuda a la Junta de Estabilización de Alquileres de San Francisco o a la policía, según corresponda. 

7. Los propietarios u operadores de SRO que deseen modificar los derechos establecidos anteriormente pueden presentar una petición ante la Junta de Estabilización de Alquileres de San Francisco y recibir una audiencia sobre dicha petición. El propietario u operador de SRO deberá colocar un aviso de la hora y fecha de dicha audiencia en un lugar destacado sobre la recepción del hotel, en el vestíbulo y se deberán colocar al menos cinco (5) copias en cada piso del edificio.

8. La Junta de Alquileres traducirá la Política Uniforme para Visitantes a los idiomas predominantes de la comunidad y los pondrá a disposición según sea necesario.

Jpg/hvp/politicauniforme/final/14/10/03

Actualización sobre Baba v.Rent Board: cambios 10/10/03

El juez McBride había emitido previamente una orden judicial que nos prohibía hacer cumplir las Secciones 37.10A(c) y 37.10A(g) de la Ordenanza. Sin embargo, la orden del juez fue suspendida por la apelación de la Ciudad presentada el 22 de julio de 2003. Pero no por mucho tiempo. El 15 de septiembre de 2003, el juez McBride concedió la moción del propietario para impedir que la apelación de la Ciudad suspendiera la orden del tribunal.
En consecuencia, la suspensión ya no está en vigor y nuevamente se nos prohíbe hacer cumplir las Secciones 37.10A(c) y 37.10A(g) de la Ordenanza. Por lo tanto, un propietario no está obligado a amenazar o solicitar por escrito al inquilino que se mude dentro de los 5 días ni a presentar acuerdos de conciliación ante el RB, y los requisitos de un abogado independiente y de aprobación judicial para una renuncia válida de los derechos del inquilino según la Ordenanza ya no están en vigor. Sin embargo, sigue siendo ilegal que un propietario intente recuperar la posesión de una unidad de alquiler sin una buena causa según la Sección 37.9(a), y todas las renuncias de los derechos de la Ordenanza de Alquileres por parte de los inquilinos ahora están prohibidas por la Sección 37.9(e).

Estudio de vivienda, informe de encuesta a propietarios publicado

Haga clic aquí para ver el PDF.

Se publica el Informe estadístico anual del año fiscal 2002-03.

Haga clic aquí para ver el documento.

16 de septiembre de 2003 (Audiencia pública)

29 de agosto de 2003

AVISO DE AUDIENCIA PÚBLICA

LOS COMISIONADOS DE LA JUNTA DE ALQUILERES INVITA AL PÚBLICO A COMENTAR SOBRE LAS ENMIENDAS PROPUESTAS A LA POLÍTICA UNIFORME PARA VISITANTES DE CONFORMIDAD CON LA SECCIÓN 41D.6 DEL CÓDIGO ADMINISTRATIVO. SE INVITA A LAS PARTES INTERESADAS A COMENTAR SOBRE LAS ENMIENDAS PROPUESTAS QUE AYUDARÍAN A HACER EFECTIVO LOS OBJETIVOS Y REQUISITOS DE ESTE CAPÍTULO.

LOS ORADORES TENDRÁN DOS (2) MINUTOS CADA UNO PARA COMENTAR SOBRE LA POLÍTICA. LOS COMENTARIOS TAMBIÉN PUEDEN ENVIARSE POR CORREO Y DEBEN RECIBIRSE EN LA JUNTA DE ALQUILERES A MÁS TARDAR EL 10 DE SEPTIEMBRE DE 2003, PARA QUE PUEDAN SER ENVIADOS POR CORREO Y RECIBIDOS POR LOS COMISIONADOS ANTES DE LA AUDIENCIA. LOS COMENTARIOS QUE LLEGUEN DESPUÉS DE ESTE MOMENTO PUEDEN NO SER RECIBIDOS A TIEMPO PARA SER CONSIDERADOS ADECUADAMENTE.

POLÍTICA UNIFORME DE VISITANTES EN HOTELES SRO

Enmiendas propuestas según lo recomendado

Por el Comité de Políticas de Visitantes

26 de agosto de 2003

Adoptada el 5 de diciembre de 2001, enmendada ______2003

Las modificaciones están en negrita y cursiva , las eliminaciones, tachadas.

1. Ningún propietario u operador de un hotel de ocupación individual (SRO) negará a un huésped u ocupante del hotel el derecho a:

A. Visitantes durante el día

b. Los niños de 10 años o menos no se contabilizarán para la regla de limitación de visitantes. Sin embargo, la administración puede imponer un máximo de dos (2) niños por habitación a la vez.

c. Los proveedores de servicios profesionales no se contabilizarán a efectos de la regla de limitación de visitantes.

B. Huéspedes que se quedan a pasar la noche

1. 1. Recibir ocho (8) invitados que pasen la noche por mes, con un límite de un visitante por inquilino por noche. Solo los inquilinos que hayan residido en su unidad durante 32 días continuos o más tendrán derecho a recibir invitados que pasen la noche.
   2. Para alquileres de dos personas por habitación, a cada inquilino se le permite tener ocho (8) visitantes durante la noche por mes calendario, pero dichos inquilinos tendrán que llegar a un acuerdo sobre quién tendrá un (1) visitante por noche si hay una disputa.
   3. Los inquilinos tienen derecho a que un visitante permanezca ocho (8) días consecutivos en un mes calendario.
2. Los propietarios y operadores de SRO tendrán derecho a adoptar reglas y regulaciones razonables para garantizar que los derechos de los visitantes establecidos anteriormente no infrinjan la salud y la seguridad del edificio y/o interfieran de otro modo con el derecho de los inquilinos al disfrute tranquilo.
   1. Los propietarios u operadores tienen derecho a solicitar que los visitantes proporcionen identificación de la siguiente manera:
3. Solo se necesita proporcionar UNO de los siguientes tipos de identificación: Un pasaporte válido y vigente, una identificación emitida por el Departamento de Vehículos Motorizados de California (DMV), una tarjeta de registro consular mexicano o una tarjeta de residente extranjero, o como alternativa,
4. Para otros tipos de identificaciones, se deberá proporcionar lo siguiente si se solicita:

a. Una identificación con fotografía válida y vigente emitida por una agencia del gobierno federal o estatal, además,

b. Otro documento de identidad válido y vigente

1. Los propietarios/administradores pueden exigir que se deje una identificación en la administración durante la estadía del visitante.
2. La administración debe mantener un registro y el visitante debe registrar su entrada y salida cuando entrega la identificación y cuando la devuelve.
3. Si la identificación se pierde o extravía y no se devuelve dentro de las 12 horas siguientes a la solicitud del visitante para que la devuelva, el propietario/gerente deberá pagarle al visitante $20.00 en efectivo inmediatamente después de que el visitante lo solicite como compensación por la pérdida y los inconvenientes de reemplazar la identificación perdida.
   1. Los propietarios y operadores tendrán el derecho específico de restringir la entrada de visitantes en dos (2) de los tres días de control del primer día de cada mes. Los proveedores deben publicar esas fechas de restricción al menos cinco (5) días antes de la primera fecha de restricción en un tamaño mínimo de 81/2" x 11", que se colocará en un lugar destacado junto a la entrada o en el vestíbulo.

d. Los propietarios y operadores pueden negar los derechos de visita durante 30 días a los inquilinos que infrinjan reiteradamente las normas de visita del hotel. No se podrá imponer ninguna sanción hasta la segunda infracción. Todos los avisos de infracción de la política, incluido el primer aviso, deben realizarse por escrito y se debe proporcionar una copia al inquilino.

1. apelar ante el operador o representante del inquilino (si está presente), o alternativamente,

2. El inquilino podrá acudir directamente a la Junta de Alquiler para que se resuelva su queja.

1. 1. Los propietarios y operadores también tendrán derecho a limitar el número de noches que un visitante individual puede pasar en la propiedad a ocho (8) por mes.
2. Nada de lo dispuesto en esta sección interferirá con los derechos de los propietarios y operadores de SRO de excluir a visitantes específicos que voluntaria o deliberadamente:

A. Perturbar el disfrute pacífico de las instalaciones por parte de otros inquilinos y vecinos, o,

B. Destruir, desfigurar, dañar, deteriorar o retirar cualquier parte de la estructura o unidad de vivienda, o las instalaciones o equipos de uso común.

C. Los inquilinos que hayan cometido violaciones reiteradas de la política de visitas podrían ser considerados como creadores de molestias en la propiedad o como una interferencia sustancial con la comodidad, seguridad o disfrute del propietario o los inquilinos, lo que podría ser una causa justa de desalojo según la Ordenanza de Alquileres, según lo determinen los tribunales.

1. Los propietarios u operadores de SRO deben poner a disposición de sus inquilinos una copia de cualquier Política de Visitas Complementaria por escrito que cumpla con esta política. Los propietarios u operadores de SRO deben publicar de manera destacada la misma Política de Visitas en el vestíbulo. deben publicar de manera destacada la Política Uniforme de Visitas y cualquier Política de Visitas Complementaria en un tamaño mínimo de 81/2" x 11" junto a la entrada o en el vestíbulo.
2. Salvo que se trate de un acuerdo por desalojo ilícito, el inquilino no puede renunciar a los derechos establecidos en esta legislación. Todo acuerdo entre el propietario u operador de la propiedad de alquiler seguro y el inquilino que reduzca o limite los derechos establecidos en esta legislación se considerará nulo e inaplicable.
3. Como resultado de esta legislación, los inquilinos tienen ciertos derechos específicos. Si el propietario u operador de la vivienda de alquiler individual viola esta disposición, el inquilino tendrá derecho a un recurso legal y se le recomendará que acuda a la Junta de Estabilización de Alquileres de San Francisco o a la policía, según corresponda .
4. Los propietarios u operadores de SRO que deseen modificar los derechos establecidos anteriormente pueden presentar una petición ante la Junta de Estabilización de Alquileres de San Francisco y recibir una audiencia sobre dicha petición. El propietario u operador de SRO deberá colocar un aviso de la hora y fecha de dicha audiencia en un lugar destacado sobre la recepción del hotel, en el vestíbulo y se deberán colocar al menos cinco (5) copias en cada piso del edificio.

Jpg/hvp/borrador de política uniforme/27/8/03

Recurso de amparo en el caso Baba v. Rent Board

El 22 de julio de 2003, el Procurador de la Ciudad presentó una apelación del auto del Juez McBride en el caso Baba v. Rent Board, que había prohibido a la Rent Board hacer cumplir dos secciones de las enmiendas Daly, Ord. 57-02. Dado que la presentación de la apelación suspende automáticamente el auto en espera de la apelación, las Secciones 37.10A(c) y 37.10.A(g) de la Ordenanza están ahora nuevamente en vigor y son ejecutables. Por lo tanto, a menos que y hasta que el Tribunal de Apelaciones conceda una moción para levantar la suspensión o rechace la apelación de la Ciudad, los propietarios deben:

• presentar una amenaza o solicitud para que un inquilino se mude por escrito dentro de los 5 días siguientes a la amenaza o solicitud;
• Se requiere un abogado independiente del inquilino y la aprobación del tribunal para una renuncia válida a los derechos del inquilino según la Ordenanza; y,
• Los propietarios deben presentar acuerdos de conciliación ante la Junta.

Se insta a los propietarios que estén considerando un desalojo a que busquen el asesoramiento de un abogado experto en la legislación sobre inquilinos y propietarios.

Ordenanza de Interés y Enmiendas Ellis se convertirán en ley

Las enmiendas a la ordenanza Ellis para cumplir con la ley estatal y otra enmienda a la Ordenanza de depósito de seguridad para hacer que el pago de intereses debido sobre los depósitos sea un solo cálculo por año fue firmada por el Alcalde el 16 de mayo de 2003. La enmienda Ellis, Ord.91-03, entra en vigencia el 15 de junio de 2003. La enmienda a la ordenanza de intereses, Ord. 90-03, entra en vigencia también el 15 de junio.

Esto significa que, al calcular el pago de intereses que se le debe a un inquilino, la tasa de interés vigente en la fecha de vencimiento del pago será la única tasa que se deberá utilizar, aunque el período de 12 meses abarque diferentes períodos de tasas. Cabe señalar que cualquier interés que se le deba a un inquilino antes del 15 de junio de 2003 deberá calcularse utilizando las tasas aplicables. Para las tasas de pago de intereses anteriores, vaya al Guión N.° 42 .

Los textos de cada ordenanza se pueden consultar en la página de Noticias y Archivo debajo del encabezado de este artículo.

La legislación de González se bifurca – 19 de mayo de 2003

El supervisor Matt Gonzalez solicitó que la oficina del fiscal de la ciudad bifurcara su propuesta original en archivos de ordenanzas independientes y relacionados. Ahora hay 13 de ellos enumerados a continuación con títulos breves para describir el contenido de cada archivo. Haga clic en el elemento para ver el archivo completo.

La Ordenanza Bifurcada 01 conserva el expediente BOS original n.º 021096 [zonificación/estatus legal de las unidades]

Ordenanza Bifurcada 02 BOS Archivo N° 030661 [estacionamiento/almacenamiento/áreas comunes]

Ordenanza bifurcada 03 BOS Archivo N.º 030662 [unidades hoteleras residenciales no turísticas]

Ordenanza bifurcada 04 BOS Archivo n.º 030663 [requisito de "ocupación"]

Ordenanza bifurcada 05 BOS Archivo N.º 030664 [aumentos de alquiler acumulados]

Ordenanza bifurcada 06 BOS Archivo n.º 030665 [Aviso de Costa-Hawkins]

Ordenanza bifurcada 07 BOS Archivo n.º 030666 [Regla 6.14 arbitraje de aumento de alquiler]

Ordenanza bifurcada 08 BOS Archivo N.º 030667 [ocupantes adicionales permitidos]

Ordenanza bifurcada 09 BOS Archivo n.º 030668 [período de devolución del pago en exceso del alquiler]

Ordenanza bifurcada n.º 10 del BOS, expediente n.º 030669 [buena fe, intención honesta en materia de desalojos]

Ordenanza bifurcada n.º 11 del BOS, expediente n.º 030670 [pagos por reubicación]

Ordenanza bifurcada n.º 12 del BOS, expediente n.º 030671 [reclamaciones contra el sucesor del propietario en interés]

Ordenanza bifurcada n.º 13 del BOS, expediente n.º 030672 [Sección 503 del Código de la Vivienda, "Acceso a la vivienda"]

Hetch Hetchy Water Bond 50/50 de paso directo

Se presenta el bono de agua Hetch Hetchy 50/50 Passthrough el 30 de abril de 2003

El comité de Finanzas pasó a la Junta en pleno una ordenanza propuesta que permitirá la transferencia del 50% del aumento de las tarifas de agua atribuible a los costos de las mejoras al sistema de agua de Hetch Hetchy. No se espera que estos gastos se reflejen en las facturas de agua durante dos años, dada la cantidad de tiempo que se necesita para diseñar y comenzar el trabajo. Según lo propuesto, la ordenanza requerirá que los propietarios que transfieran estos costos dividan el aumento mensual, que será una partida separada en la factura de agua, por la cantidad de unidades cubiertas por la factura de agua, incluidas las unidades comerciales. Cabe señalar que la mayoría de las unidades comerciales deben tener medidores separados, por lo que no aparecerán en la mayoría de las facturas según la Comisión de Servicios Públicos (PUC).

Los inquilinos tienen derecho a una copia de la factura si así lo solicitan. Esta ordenanza, aunque aparentemente prematura dado el tiempo que falta para que se vean afectadas las facturas del agua, fue el primer paso necesario antes de que los supervisores pudieran autorizar la emisión de cualquier deuda para comenzar este trabajo. Esta ordenanza y la legislación que la acompaña se analizarán en la Junta en pleno el 6 de mayo. Haga clic aquí para ver el texto de las enmiendas a la Ordenanza sobre alquileres (MS Word).

Informe anual de desalojos

13 de marzo de 2009

Ángela Calvillo
Secretario de la Junta
Junta de Supervisores, Sala 244
1 Carlton B. Goodlett Place
San Francisco, CA 94102

Re: Informe anual sobre avisos de desalojo

Estimada señora Calvillo:

De conformidad con la Sección 37.6(j) de la Ordenanza de Alquileres, Capítulo 37 del Código Administrativo de San Francisco, la Junta de Alquileres está proporcionando su informe anual sobre la cantidad de avisos de desalojo presentados ante el Departamento. Durante el período del 1 de marzo de 2008 al 28 de febrero de 2009, se presentaron al Departamento un total de 1.430 avisos de desalojo. Esta cifra incluye 102 avisos entregados por falta de pago del alquiler, que no es necesario presentar ante el Departamento. La cantidad de avisos presentados ante el Departamento este año representa una disminución del 14,1% con respecto al total de 1.665 del año anterior, y se acerca al total de 1.476 del año anterior. La mayor disminución se produjo en los avisos de desalojo por mejoras de capital temporales, que disminuyeron un 43% hasta 34 avisos. Los avisos de desalojo de Ellis disminuyeron un 24% a 192 avisos y los avisos de desalojo por mudanza del propietario o familiar disminuyeron un 13% a 159.

La lista en la página siguiente proporciona el número total de avisos de desalojo presentados ante el Departamento, el motivo declarado del desalojo y la sección de la Ordenanza aplicable.

El aumento o disminución desde el año pasado para cada causa justa (excluidas las categorías para las cuales el Departamento no recibió al menos diez avisos en ambos años) es como sigue:

Durante el período del 1 de marzo de 2008 al 28 de febrero de 2009, los inquilinos presentaron un total de 524 informes de presunto desalojo injustificado ante la Junta de Alquileres. De los 524 informes presentados, 76 informes o el 14,5% involucraban a niños en edad escolar, y 57 informes o el 10,9% se relacionaban con desalojos ocurridos durante el período escolar. De los 524 informes en total, 49 informes objetaban específicamente los desalojos sin culpa, y 8 de estos 49 informes o el 16,3% involucraban a niños en edad escolar, y 7 informes o el 14,3% se relacionaban con desalojos ocurridos durante el período escolar.

Este informe de desalojo también se puede encontrar en nuestro sitio web en Estadísticas, Informe anual de desalojo. También se incluye con este informe un desglose mensual de todas las solicitudes de desalojo por categoría. Llámeme al 252.4650 si tiene alguna pregunta sobre este informe.

Muy atentamente suyo,

Delene Lobo
Director ejecutivo
Estabilización de alquileres y
Junta de Arbitraje

adjunto.

El alcalde Gavin Newsom
Supervisor David Chiu
Supervisora Michela Alioto-Muelle
Supervisor John Avalos
Supervisor David Campos
Supervisora Carmen Chu
Supervisor Chris Daly
Supervisor Bevan Dufty
Supervisor Sean Elsbernd
Supervisor Eric Mar
Supervisora Sophie Maxwell
Supervisor Ross Mirkarimi
Comisionado Brooks Beard
Comisionado David G. Gruber
Comisionada Deborah Henderson
Comisionado Jim Hurley
Comisionado Anthony Justman
Comisionada Polly Marshall
La comisaria Cathy Mosbrucker
Comisario Neveo Mosser
Comisionado Bartholomew Murphy
Departamento de Documentos de la Biblioteca.

567 Informe anual sobre desalojos 08-09/3/11/09
Carpeta compartida del personal superior/Informe anual sobre desalojos/3/09

Información sobre el compromiso de mejora de capital

Los nuevos formularios para implementar la legislación reciente están disponibles en el mostrador, el sitio web y por fax. Los nuevos formularios de petición incluyen aquellos para 1 a 5 unidades y otro para edificios con 6 o más unidades. Los nuevos números de documento incluyen 045-1 a 5 unidades y 046 para 6 o más unidades. Tenga en cuenta que los números de documento son los mismos en el sistema web y por fax. La Comisión aprobó regulaciones para implementar la nueva ordenanza el 1 de abril de 2003. Estos cambios se han publicado en la web y por fax. La Sección VII fue enmendada para incorporar estos cambios.

Se programó una audiencia pública sobre la política de visitantes de los hoteles

Audiencia pública sobre política de visitantes de hoteles programada para el 6 de mayo de 2003

La Comisión de la Junta de Alquileres recibirá comentarios sobre la implementación de la Política para Visitantes de Hoteles. Esto se hace de conformidad con la ordenanza para visitantes de hoteles 62-02 que entró en vigencia en junio de 2002 y le dio la responsabilidad de la administración de la política a la Comisión. Se invita a las partes interesadas a comentar sobre la política para que la Comisión pueda considerar si se justifican modificaciones a la política y enmendarlas en consecuencia. La audiencia se llevará a cabo a las 6:30 p. m. en 25 Van Ness Avenue, Suite 70 en el nivel inferior de la sala de audiencias de la Comisión de Artes. Haga clic aquí para ver el anuncio de la audiencia pública .

Enmiendas a la ordenanza de Ellis para adecuarse a la ley estatal

A mediados de abril se llevará a cabo una audiencia de la Junta de Supervisores para considerar las enmiendas propuestas para adaptar la Ordenanza de Alquileres a los cambios en la ley estatal que entraron en vigencia en enero de 2003. Se pueden ver los cambios haciendo clic aquí para ver el texto.

Audiencia sobre las enmiendas propuestas por el Supervisor González

Audiencia sobre las enmiendas propuestas por el Supervisor González 14 de abril de 2003 a la 1:00 p.m.

La legislación general del Supervisor González presentada el año pasado se examinará en el comité de Uso de Tierras el 14 de abril de 2003 en el Ayuntamiento. Se puede ver una copia del Compendio Legislativo actual haciendo clic aquí . Para ver el texto completo de la propuesta, haga clic aquí . Esta es la primera de varias audiencias sobre este asunto antes de que se remita a la Junta en pleno para su consideración.

Enmiendas a la Ordenanza de Mejoras de Capital 50-50 21/02/03

Las modificaciones de la Ordenanza a las secciones 37.2, 37.2, 37.7 y 37.8B se han actualizado en nuestras páginas web. Tenga en cuenta que la ordenanza tiene una disposición retroactiva que hace que todas las modificaciones entren en vigor a partir del 14 de noviembre de 2002, aunque entraron en vigor el 21 de febrero.

Nuevas modificaciones a la ordenanza presentadas en la Junta de Supervisores (25/02/03)

El supervisor Peskin introdujo algunas modificaciones menores a la Ordenanza que la adecuarían a las recientes modificaciones a la Ley Estatal que afectan las disposiciones de la Ley Ellis (el derecho a abandonar el negocio de alquiler de viviendas). Las modificaciones también aclaran cuándo deben realizarse los pagos adeudados a las personas mayores y de bajos ingresos y también exigen que se notifique a la Junta de Alquileres si existen disputas sobre el derecho a un aviso de un año para las clases protegidas. Haga clic aquí para ver el texto de la ordenanza.

Las enmiendas también aclaran que solo se debe realizar un cálculo por año para determinar los pagos anuales del depósito de garantía. La enmienda del pasado agosto que cambió la metodología de cálculo omitió inadvertidamente un texto que lo hubiera dejado claro. Haga clic aquí para ver el texto adjunto

Reglas y reglamentos Sección 1.18 modificada el 4/1/03

La Comisión adoptó el siguiente texto en su reunión del 4 de febrero de 2003. Este texto modifica la Sección 1.18 de las Normas y Reglamentos y entró en vigor inmediatamente. A continuación se ofrece una breve explicación del motivo de la modificación y del texto que se adoptó.

El ex Comisionado Aung fue el autor de la enmienda propuesta, porque la Sección tal como está redactada actualmente permite que los desalojos para rehabilitación sustancial ocurran antes de que se celebre una audiencia o se certifiquen los costos reales de la obra. Por lo tanto, los inquilinos pueden ser desalojados y no darse cuenta de que tienen derecho a volver a ocupar la unidad, aunque la posterior petición de exención puede ser denegada debido a que el propietario no cumple con los requisitos de gasto. La enmienda propuesta proporciona orientación a los propietarios e inquilinos al crear una presunción refutable de que los costos en los permisos de construcción aprobados son el costo estimado de la obra propuesta. La propuesta también requiere que un propietario que recupere una unidad o unidades de conformidad con la Sección 37.9(a)(12) debe presentar una petición de exención dentro de un período de tiempo determinado después de la recuperación de la unidad o se considerará que ha recuperado la posesión indebidamente en violación de la Sección 37.9(f).

Después de un debate que dio lugar a algunas modificaciones del texto propuesto, la Junta votó lo siguiente:

MSC: Aprobar las modificaciones propuestas a la Sección 1.18 de las Normas y Reglamentos, con cambios menores. (Becker/Marshall: 5-0)

El reglamento modificado dice lo siguiente:

Sección 1.18 Rehabilitación sustancial

(Enmendado el 29 de agosto de 1989; 5 de septiembre de 1989; 26 de septiembre de 1989; 18 de junio de 1991; renumerado con vigencia a partir del 1 de febrero de 1995; enmendado el 4 de febrero de 2003.)

"Rehabilitación sustancial" significa la renovación, alteración o remodelación de un edificio que contiene unidades residenciales de alquiler esencialmente inhabitables de 50 años o más de antigüedad que requieren una renovación sustancial para cumplir con los estándares contemporáneos de vivienda decente, segura y sanitaria en lugar de edificios esencialmente inhabitables. La rehabilitación sustancial puede variar en grado desde vaciado y reconstrucción extensa hasta mejoras extensas que solucionen un mantenimiento sustancial postergado. Las mejoras cosméticas por sí solas, como pintura, decoración y reparaciones menores, u otros trabajos que se pueden realizar de manera segura sin tener que desocupar las unidades, no califican como rehabilitación sustancial.

Las mejoras no se considerarán sustanciales a menos que el costo de la obra por la cual el propietario no haya sido compensado con los fondos del seguro sea igual o superior al setenta y cinco por ciento (75 %) del costo de los edificios residenciales de nueva construcción del mismo número de unidades y tipo de construcción, excluyendo los costos del terreno y los honorarios de arquitectura e ingeniería. La determinación del costo de los edificios residenciales de nueva construcción se basará en los datos de costos de construcción informados por Marshall and Swift, Valuation Engineers, adaptados para San Francisco y publicados en enero y junio de cada año en el Departamento de Inspección de Edificios a los efectos de determinar las tarifas de los permisos. Se aplicará el cronograma vigente en la fecha del Aviso de finalización de las mejoras. Cuando el propietario esté tratando de recuperar la posesión de una unidad de alquiler según la Sección 37.9 (a)(12) de la Ordenanza de Alquiler, las mejoras no se considerarán sustanciales a menos que el costo estimado de la obra propuesta por la que el propietario no será compensado por los ingresos del seguro sea igual o superior al setenta y cinco por ciento (75 %) del costo de los edificios residenciales de nueva construcción de la misma cantidad de unidades y tipo de construcción, excluidos los costos del terreno y los honorarios de arquitectura/ingeniería, según los datos de costos de construcción informados por Marshall y Swift. A los efectos de dichos desalojos según la Sección 37.9(a)(12) de la Ordenanza de Alquiler, habrá una presunción refutable de que el costo indicado para la obra en los permisos de construcción aprobados correspondientes es el costo estimado de la obra propuesta. A los efectos de determinar si las mejoras son sustanciales según la Sección 37.9(a)(12), la determinación del costo de los edificios residenciales de nueva construcción se basará en los datos de costos de construcción informados por Marshall y Swift, Valuation Engineers, tal como se adoptaron para San Francisco. Se aplicará el cronograma vigente en la fecha en que se entregue el aviso de desalojo. Cuando el propietario esté tratando de recuperar la posesión de varias unidades en el mismo edificio según la Sección 37.9(a)(12) de la Ordenanza de Alquileres para un proyecto de rehabilitación sustancial propuesto, se aplicará el cronograma publicado y vigente en la fecha de entrega del primer aviso de terminación. Un propietario que recupere la posesión de una unidad de alquiler según la Sección 37.9(a)(12) debe presentar una petición ante la Junta de Alquileres para una exención basada en la rehabilitación sustancial dentro del primero de los siguientes plazos: (i) dos años después de la recuperación de la posesión de la unidad de alquiler; o (ii) un año después de la finalización del trabajo. Se presumirá refutablemente que un propietario que no presente una petición dentro de dicho plazo y luego obtenga una determinación de estado exento de la Junta ha recuperado indebidamente la posesión de la unidad de alquiler del inquilino en violación de la Sección 37.9(f).

La legislación sobre el Capitolio con participación 50-50 se aprueba en la lectura final

Nueva legislación sobre mejoras de capital, expediente n.º 020716

El 13 de enero de 2003, la Junta de Supervisores aprobó en segunda lectura un acuerdo sobre la demanda de la Proposición H que: (1) desestima la apelación de la Ciudad, de modo que la orden judicial permanente emitida por el Tribunal Superior contra la Proposición H es definitiva, y (2) enmienda la Ordenanza de Alquileres para promulgar una legislación de mejora de capital de compromiso patrocinada por el Supervisor Ammiano. La nueva ley entrará en vigor treinta días después de que el Alcalde la firme, y se aplicará a todas las peticiones de mejora de capital presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002.

La legislación Ammiano introduce importantes cambios en la legislación vigente en materia de repercusión de los costes de mejora de capital. Los principales cambios son los siguientes:

NUEVAS REGLAS APLICABLES A TODAS LAS PROPIEDADES:

1. Al igual que ahora, el cien por ciento (100%) de los costos certificados de los trabajos sísmicos requeridos por la ley (y otros trabajos requeridos por nuevas leyes promulgadas después del 14 de noviembre de 2002) pueden transferirse a los inquilinos sujetos a la limitación anual del 10%; sin embargo, el cronograma de amortización cambia de los 10 años actuales a 20 años;
2. El cien por ciento (100%) de los costos certificados de las obras de conservación de energía aprobadas por la Comisión de Medio Ambiente se puede transferir a los inquilinos y no existe un límite anual sobre el monto de la transferencia. (En la actualidad, un refrigerador nuevo que cumpla con la norma Energy-Star de la EPA es el único artículo aprobado para la certificación bajo esta sección);
3. Por primera vez, todas las peticiones de mejoras de capital que soliciten la certificación de más de $25,000.00 en costos deben incluir copias de ofertas competitivas para el trabajo o copias de la facturación de tiempo y materiales para el trabajo realizado por todos los contratistas y subcontratistas; de lo contrario, el propietario debe pagar a un evaluador contratado por la Junta de Alquiler; y
4. Con ciertas excepciones, la Junta no puede certificar los costos de trabajo requeridos para corregir violaciones del código para las cuales un aviso de violación permaneció sin cesar durante 90 días.

NUEVAS REGLAS APLICABLES A PROPIEDADES CON 1 A 5 UNIDADES RESIDENCIALES:

1. Al igual que ahora, el cien por ciento (100%) de los costos certificados de mejoras de capital se pueden trasladar a los inquilinos;
2. Los cronogramas de amortización se modifican de los 7 y 10 años actuales a 10, 15 y 20 años para mejoras de capital específicas; y
3. Los aumentos de alquiler por mejoras de capital están limitados al 5% del alquiler base del inquilino en el momento en que se presentó la petición o $30,00, lo que sea mayor, en cualquier período de 12 meses.

NUEVAS REGLAS APLICABLES A PROPIEDADES CON 6 O MÁS UNIDADES RESIDENCIALES:

1. Sólo el cincuenta por ciento (50%) de los costos certificados de mejoras de capital podrán ser transferidos a los inquilinos;
2. Al igual que ahora, los cronogramas de amortización siguen siendo de 7 y 10 años para mejoras de capital específicas, y los aumentos de alquiler por mejoras de capital están limitados al 10 % del alquiler base del inquilino en el momento en que se presentó la petición o $30,00, lo que sea mayor, en cualquier período de 12 meses; o
3. Como alternativa, un inquilino puede optar por que el cien por ciento (100%) de los costos certificados se transfieran al inquilino, con una limitación anual del 5% y una limitación total del 15% del alquiler base del inquilino aplicable a los aumentos de alquiler por mejoras de capital.

El texto completo de la legislación está disponible en la Junta de Alquileres y en el sitio web de la Junta en http://sfrb.org en "Noticias y Archivos - Novedades en la Junta de Alquileres".

Nota: Se están elaborando formularios revisados de petición de mejoras de capital para implementar la nueva legislación y estarán disponibles antes de la fecha de entrada en vigor. Dado que la nueva legislación se aplicará a todas las peticiones presentadas a partir del 14 de noviembre de 2002, los propietarios pueden desear esperar para presentar peticiones en los formularios revisados.

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