ULAT

San Francisco Rent Board News Archive: 2019

Rent Board

90-Araw na Paunawa na Kinakailangan para sa Pagtaas ng Renta na Lampas 10% Bawat Taon

Huwebes, Disyembre 26, 2019

Epektibo noong Enero 1, 2020, ang Seksyon 827 ng Kodigo Sibil ng California ay binago upang mangailangan ng serbisyo ng isang nakasulat na 90-araw na abiso (sa halip na isang 60-araw na abiso) kung ang pagtaas ng upa, mag-isa o kasama ng anumang iba pang pagtaas ng upa sa 12 buwan bago ang epektibong petsa ng pagtaas, ay higit sa 10%. Ang kinakailangang panahon ng paunawa para sa pagtaas ng 10% o mas kaunti (pagsasama-sama ng lahat ng naunang pagtaas sa loob ng 12 buwang panahon bago magkabisa ang pagtaas) ay nananatiling 30-araw. Kung ang isang abiso sa pagtaas ng upa ay ihahatid sa pamamagitan ng koreo, ang kinakailangang panahon ng paunawa ay dapat pahabain ng karagdagang limang araw (ibig sabihin, kung ang pagtaas ay lumampas sa 10% ng upa ng nangungupahan at ihahatid sa pamamagitan ng koreo, hindi ito magkakabisa nang wala pang 95 araw pagkatapos ng petsa ng pagpapadala ng koreo).  

Buod ng AB 1482 (ang California Tenant Protection Act of 2019)

Lunes, Disyembre 23, 2019

Na-update: Agosto 4, 2022

Pangkalahatang impormasyon: Ano ang ginagawa ng AB 1482 (“ang California Tenant Protection Act of 2019”)?

  • Batas sa buong estado na magkakabisa sa Enero 1, 2020 at mag-e-expire sa Enero 1, 2030.
  • Nangangailangan ng isang kasero na magkaroon ng "makatwirang dahilan" upang wakasan ang isang pangungupahan.
  • Nililimitahan ang taunang pagtaas ng upa sa hindi hihigit sa 5% + lokal na CPI (CPI = inflation rate), o 10% alinman ang mas mababa.
  • Maaaring hindi talikdan ng nangungupahan ang kanilang mga karapatan sa mga proteksyong ito at ang anumang kasunduan na gawin ito ng nangungupahan ay walang bisa bilang salungat sa pampublikong patakaran.
  • Kung ang isang unit ay sakop na ng lokal na pagpapaalis at/o mga regulasyon sa pagtaas ng upa ng San Francisco, ang unit ay nananatiling napapailalim sa mga lokal na regulasyong iyon at hindi inaalis o pinapalitan ng batas sa buong estado ang mga proteksyon ng nangungupahan.   

Anong mga uri ng pabahay ang sakop?

Ang lahat ng pabahay na matatagpuan sa estado ng California ay sakop ng AB 1482 maliban kung ito ay nabibilang sa isa sa mga sumusunod na kategorya ng mga exemption:

Ang mga unit ay hindi kasama sa mga regulasyong "makatarungang dahilan" at sa mga limitasyon sa limitasyon ng renta

  • Ang mga unit na ginawa sa loob ng huling 15 taon (ito ay nalalapat sa isang rolling basis - ibig sabihin, ang isang yunit na ginawa noong Enero 1, 2006 ay hindi saklaw noong Enero, 1 2020, ngunit nasasaklawan sa at pagkatapos ng Enero 1, 2021).
  • Mga yunit na pinaghihigpitan ng isang gawa, mga paghihigpit sa regulasyon, o iba pang naitalang dokumento na naglilimita sa pagiging affordability sa mga sambahayan na mababa o katamtaman ang kita.
  • Ilang dormitoryo.
  • Isang dalawang-unit na ari-arian, sa kondisyon na ang pangalawang yunit ay inookupahan ng isang may-ari ng ari-arian para sa buong panahon ng pangungupahan.
  • Ang mga single-family home at condominium ay exempt lang kung pareho ang (A) at (B) na nalalapat:

(A) ang ari-arian ay hindi pagmamay-ari ng isa sa mga sumusunod:

(i) isang real estate trust, o

(ii) isang korporasyon, o

(iii) isang LLC na may hindi bababa sa isang miyembro ng korporasyon.

-----AT----

(B) Ipinaalam ng may-ari ang nangungupahan sa pamamagitan ng sulat na ang pangungupahan ay hindi napapailalim sa "makatwirang dahilan" at mga limitasyon sa pagtaas ng upa gaya ng partikular na inilarawan sa Mga Seksyon ng Kodigo Sibil 1946.2(e)(8)(B)(i) at 1947.12(d )(5)(B)(i). Tingnan sa ibaba para sa karagdagang impormasyon.

  • Ang limitadong exemption para sa mga single-family home ay hindi nalalapat kung mayroong higit sa isang tirahan na unit sa parehong lote, o anumang pangalawang residential unit sa gusali na hindi maaaring ibenta nang hiwalay sa subject unit (tulad ng in-law unit) .     

Mga unit na hindi kasama sa mga limitasyon sa limitasyon ng upa

  • Mga unit na napapailalim na sa isang lokal na ordinansa sa pagkontrol sa upa na naghihigpit sa taunang pagtaas ng upa sa halagang mas mababa sa 5% + CPI.

Ang mga yunit ay hindi kasama sa mga regulasyong "makatarungang dahilan".

  • Mga yunit na napapailalim na sa isang lokal na ordinansa na nangangailangan ng "makatwirang dahilan" upang wakasan ang isang pangungupahan at mas proteksiyon kaysa sa batas ng estado (tulad ng mga proteksyon sa pagpapaalis ng San Francisco Rent Ordinance).
  • Single-family, owner-occupied residences kung saan umuupa ang may-ari ng hindi hihigit sa dalawang kwarto o unit, kabilang ang accessory dwelling units at junior accessory dwelling units.
  • Mga tirahan sa pabahay kung saan ang nangungupahan ay nakikibahagi sa banyo o mga kagamitan sa kusina sa may-ari, kung ang may-ari ay nakatira sa ari-arian bilang kanilang pangunahing tirahan.
  • Pabahay na ibinibigay ng isang hindi pangkalakal na ospital, simbahan, pasilidad ng pinalawig na pangangalaga, lisensyadong pasilidad ng pinalawig na pangangalaga para sa mga matatanda, o pasilidad ng tirahan ng mga nasa hustong gulang.
  • Pansamantala at panturistang pag-okupa sa hotel gaya ng tinukoy ng Civil Code Section 1940(b).

Mga Probisyon sa Pagpapalayas sa ilalim ng AB 1482

  • Ang mga probisyon sa pagpapaalis ay nalalapat lamang pagkatapos na ang lahat ng mga nangungupahan ay tumira sa unit sa loob ng 12 buwan o higit pa, o kung saan hindi bababa sa isang nangungupahan ang sumakop sa unit sa loob ng 24 na buwan.
  • Ang isang pangungupahan ay hindi maaaring wakasan maliban kung ang may-ari ng lupa ay may isa sa mga pinahihintulutang dahilan na "makatwirang dahilan", na dapat na nakasaad sa paunawa ng pagtatapos ng pangungupahan.
  • Ang mga dahilan na "just cause" ay ikinategorya bilang alinman sa "at-fault" na mga dahilan o "no-fault" na mga dahilan. Ang tulong sa relokasyon ay kailangan para sa "walang kasalanan" na pagpapaalis.
  • Ang pag-expire lamang ng isang lease o rental agreement ay hindi isang "makatarungang dahilan" upang wakasan ang isang pangungupahan.

Mga Limitasyon sa Pagtaas ng Renta sa ilalim ng AB 1482 

  • Para sa mga sakop na unit, ang taunang pagtaas ng upa ay limitado sa hindi hihigit sa 5% kasama ang porsyento ng pagbabago sa halaga ng pamumuhay para sa rehiyon kung saan matatagpuan ang ari-arian, o 10% alinman ang mas mababa. Ang ibig sabihin ng "porsiyento ng pagbabago sa halaga ng pamumuhay" ay ang porsyento ng pagbabago sa Consumer Price Index (CPI) para sa Lahat ng Urban Consumer para sa Lahat ng Item para sa metropolitan area kung saan matatagpuan ang property, gaya ng inilathala ng United States Bureau of Labor Statistics. Kung ang isang panrehiyong index ay hindi magagamit, ang CPI Index para sa Lahat ng mga Konsyumer sa Lunsod para sa lahat ng mga item, ayon sa tinutukoy ng Departamento ng Industrial Relations, ay dapat ilapat ( www.dir.ca.gov/OPRL/CAPriceIndex.htm ).  
  • Para sa mga pagtaas ng upa na magkakabisa bago ang Agosto 1 ng anumang taon ng kalendaryo, ang porsyento ng pagbabago ay kinakalkula gamit ang halagang nai-publish para sa Abril (o Marso, kung walang halagang nai-publish para sa Abril) ng naunang naunang taon ng kalendaryo at Abril (o Marso) ng ang taon bago iyon.
  • Para sa mga pagtaas ng upa na magkakabisa sa o pagkatapos ng Agosto 1 ng anumang taon ng kalendaryo, kinakalkula ang porsyento ng pagbabago gamit ang halagang nai-publish para sa Abril (o Marso, kung walang halagang nai-publish para sa Abril) ng taong iyon ng kalendaryo at Abril (o Marso) ng ang kaagad na naunang taon ng kalendaryo.
  • Ang pagbabago sa porsyento ay dapat na bilugan sa pinakamalapit na ikasampu ng isang porsyento.
  • Hindi hihigit sa dalawang pagtaas sa loob ng 12 buwan, at ang pinagsamang halaga ay hindi maaaring lumampas sa 5% + CPI cap.
  • Ang kasalukuyang naaangkop na pagtaas ng CPI para sa San Francisco (iyon ay, mula Agosto 1, 2022 hanggang Hulyo 31, 2023), ay 5%. Kaya, ang maximum na taunang pagtaas para sa mga yunit na napapailalim sa AB 1482 ay kasalukuyang 10% (5% + 5%). Kung magkakabisa ang pagtaas sa o pagkatapos ng Agosto 1, 2023, ibang pagtaas ng CPI ang ilalapat.
  • Kung ang upa ay tumaas ng higit sa 5% + CPI sa pagitan ng Marso 15, 2019 at Enero 1, 2020, sa Enero 1, 2020 ay babalik ang upa sa renta noong Marso 15, 2019, kasama ang pinapayagang pagtaas ng 5% + CPI. Ang mga panginoong maylupa ay hindi kailangang ibalik ang mga sobrang bayad sa upa na ginawa sa pagitan ng Marso 15, 2019 at Enero 1, 2020.
  • Ang kabuuang renta na binayaran ng mga subtenant sa isang pangunahing nangungupahan ay hindi maaaring lumampas sa upa na sinisingil ng may-ari.
  • Walang limitasyon sa panimulang upa na sinisingil para sa isang bakanteng unit.

Anong uri ng mga paunawa ang kailangang matanggap ng mga nangungupahan sa ilalim ng AB 1482?

Ang lahat ng mga nangungupahan sa mga yunit na sakop ng batas ng estado ay dapat makatanggap ng isang paunawa na nagpapaliwanag ng "makatwirang dahilan" at mga proteksyon sa takip ng renta. Para sa isang pangungupahan na umiiral bago ang Hulyo 1, 2020, ang paunawa ay dapat ibigay sa sulat sa nangungupahan nang hindi lalampas sa Agosto 1, 2020, o bilang isang addendum sa kasunduan sa pag-upa o pag-upa. Para sa anumang pangungupahan na nagsimula o na-renew noong o pagkatapos ng Hulyo 1, 2020, ang paunawa ay dapat na ibigay bilang isang addendum sa pag-upa o kasunduan sa pag-upa, o bilang isang nakasulat na paunawa na nilagdaan ng nangungupahan na may isang kopya na ibinigay sa nangungupahan. Ang wika ng paunawa ay dapat basahin:

“Nililimitahan ng batas ng California ang halaga na maaaring tumaas sa iyong upa. Tingnan ang Seksyon 1947.12 ng Civil Code para sa karagdagang impormasyon. Ang batas ng California ay nagbibigay din na pagkatapos na ang lahat ng mga nangungupahan ay patuloy at ayon sa batas na nasakop ang ari-arian sa loob ng 12 buwan o higit pa o hindi bababa sa isa sa mga nangungupahan ay patuloy at ayon sa batas na inookupahan ang ari-arian sa loob ng 24 na buwan o higit pa, ang isang kasero ay dapat magbigay ng isang pahayag ng dahilan sa anumang abiso upang wakasan ang isang pangungupahan. Tingnan ang Seksyon 1946.2 ng Civil Code para sa karagdagang impormasyon.”

Bilang karagdagan, ang isang may-ari na nagke-claim ng exemption mula sa batas dahil ang property ay isang single-family home o condominium ay dapat magbigay ng nakasulat na notice sa nangungupahan. Para sa isang pangungupahan na umiiral bago ang Hulyo 1, 2020, ang abisong ito ay maaaring, ngunit hindi kinakailangan, na ibigay sa kasunduan sa pag-upa. Para sa anumang pangungupahan na nagsimula o na-renew noong o pagkatapos ng Hulyo 1, 2020, ang abisong ito ay dapat ibigay sa kasunduan sa pag-upa. Kung ang may-ari ay hindi nagbigay ng kinakailangang paunawa, ang isang solong pamilya na tahanan o condominium ay HINDI exempted mula sa "makatarungang dahilan" o mga regulasyon sa takip sa renta. Ang wika ng paunawa ay dapat basahin:

“Ang ari-arian na ito ay hindi napapailalim sa mga limitasyon sa upa na ipinataw ng Seksyon 1947.12 ng Kodigo Sibil at hindi napapailalim sa mga kinakailangan sa makatarungang dahilan ng Seksyon 1946.2 ng Kodigo Sibil. Ang ari-arian na ito ay nakakatugon sa mga kinakailangan ng Mga Seksyon 1947.12 (d)(5) at 1946.2 (e)(8) ng Civil Code at ang may-ari ay hindi alinman sa mga sumusunod: (1) isang real estate investment trust, gaya ng tinukoy ng Section 856 ng Internal Revenue Code; (2) isang korporasyon; o (3) isang kumpanya ng limitadong pananagutan kung saan kahit isang miyembro ay isang korporasyon.”

Ano ang magagawa ng nangungupahan kung sa tingin nila ay tinaasan ng may-ari ang upa bilang paglabag sa AB 1482?

  • Ang isang nangungupahan ay maaaring makakuha ng impormasyon tungkol sa kanilang mga karapatan sa pamamagitan ng pakikipag-ugnayan sa linya ng pagpapayo ng Rent Board sa 415-252-4600. Kung ang isang nangungupahan ay naniniwala na ang isang pagtaas ng upa ay lumalabag sa batas ng estado, ang nangungupahan ay maaari ding maghain ng isang Ulat ng Labis na Pagtaas ng Renta sa ilalim ng Batas sa Proteksyon ng Nangungupahan sa Rent Board - ang Lupon ay magpapadala ng abiso sa may-ari ng lupa na kinikilala ang pagtanggap ng Ulat ng nangungupahan at magpapayo. ang may-ari ng naaangkop na batas. Gayunpaman, ang Rent Board ay hindi nagbibigay ng legal na payo at hindi maaaring magpatupad ng batas ng estado o magsagawa ng mga pagdinig sa mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa AB 1482.

Dahil ang AB 1482 ay maaari lamang ipatupad sa korte ng estado, maaaring gusto rin ng mga nangungupahan na isaalang-alang ang pakikipag-ugnayan sa isang abogado o isang lokal na organisasyon ng adbokasiya ng nangungupahan para sa tulong sa paggamit ng kanilang mga karapatan sa hukuman. Bukod pa rito, ang ACCE, isang organisasyon ng mga karapatan ng nangungupahan na kasangkot sa pagpasa sa AB 1482 ay nag-set up ng Tenant Hotline (1-888-428-7615) para sa karagdagang impormasyon.

Inaamyenda ng Rent Board ang Mga Panuntunan at Regulasyon sa mga Petisyon ng O&M

Miyerkules, Disyembre 18, 2019

Pagkatapos ng pampublikong pagdinig noong Disyembre 10, 2019, inaprubahan ng Rent Board Commissioners ang iminungkahing pag-amyenda sa Rules and Regulations Section 6.10 patungkol sa mga petisyon sa Operating and Maintenance Expense (isang “O&M” na petisyon).

Ang pag-amyenda sa Rules and Regulations Section 6.10 ay bilang tugon sa kamakailang pag-amyenda ng Board of Supervisors sa Rent Ordinance Section 37.8(e)(4), na nagbabawal sa mga panginoong maylupa na magpataw ng O&M rent increase sa mga nangungupahan dahil sa pagtaas ng serbisyo sa utang at/o buwis sa ari-arian na nagresulta mula sa pagbabago sa pagmamay-ari. Gayunpaman, para sa mga petisyon ng O&M na isinampa noong o pagkatapos ng Disyembre 11, 2017, kung saan binili ng may-ari ang ari-arian noong o bago ang Abril 3, 2018, ang pagtaas ng serbisyo sa utang at/o mga buwis sa ari-arian ay dapat pa ring isaalang-alang kung maipakita ng may-ari na ito ay “makatwirang umasa” sa kakayahan nitong ipasa ang mga gastos na iyon sa mga nangungupahan sa oras ng pagbili. Ang pag-amyenda ng Rent Board Commissioners sa Mga Panuntunan at Regulasyon Seksyon 6.10 ay naglalayong linawin ang pamantayan para sa pagtukoy kung natugunan ng may-ari ang pasanin nito na patunayan na ito ay "makatwirang umasa" sa kakayahang dumaan sa tumaas na serbisyo sa utang at/o mga gastos sa buwis sa ari-arian upang ang mga nangungupahan sa oras ng pagbili.

Ang buong teksto ng binagong Mga Panuntunan at Regulasyon Seksyon 6.10 ay makukuha dito .

Mga Bagong Ordinansa na Pag-amyenda sa Mga Pangkalahatang Obligasyon na Mga Passthrough sa Bono

Lunes, Disyembre 09, 2019

Ang Lupon ng mga Superbisor kamakailan ay nagpasa ng mga susog sa Rent Ordinance Seksyon 37.3(a)(6) hinggil sa pangkalahatang obligasyon na mga passthrough ng bono. Bagama't epektibo ang batas sa Disyembre 7, 2019, hindi magkakabisa hanggang Nobyembre 1, 2020 at mas bago ang pinakamahahalagang pagbabago na dulot ng mga pagbabago. Ang isang buod ng mga pagbabago ay ibinigay sa ibaba.

Pagtukoy sa Netong Halaga na Nabubuwisan: Ordinansa Seksyon 37.3(a)(6)(B) – nililinaw na para sa layunin ng pagkalkula ng pangkalahatang obligasyong passthrough ng bono, dapat gamitin ng may-ari ng lupa ang netong nabubuwisang halaga ng ari-arian simula Nobyembre 1 ng naaangkop na buwis taon.

Haba ng Passthrough: Ordinansa Seksyon 37.3(a)(6)(D)(i) – nagsasaad na para sa pangkalahatang obligasyong mga passthrough ng bono na ipinataw sa o pagkatapos ng Enero 1, 2021, ang tagal ng panahon para sa mga nangungupahan na magbayad ng passthrough ay pinalawig sa parehong bilang ng buwan na sakop ng mga singil sa buwis sa ari-arian na ginamit sa pagkalkula ng passthrough. Sa madaling salita, kung ang passthrough ay nakabatay sa mga bill ng buwis sa ari-arian para sa naunang tatlong taon ng buwis, ang passthrough ay babayaran sa 36 buwanang installment sa loob ng tatlong taon. Para sa pangkalahatang obligasyong mga passthrough ng bono na ipinataw bago ang Enero 1, 2021 , ang kabuuang passthrough ay binabayaran ng nangungupahan sa loob ng 12 buwan, anuman ang bilang ng mga singil sa buwis sa ari-arian na ginamit sa pagkalkula ng passthrough (ibig sabihin, kahit na ang passthrough ay nakabatay sa sa maraming taon ng buwis, ang buong halaga ng passthrough ay babayaran sa 12 buwanang installment). 

Pagbabangko: Ordinansa Seksyon 37.3(a)(6)(D)(i) – epektibo sa Enero 1, 2021, hindi na maaaring "i-banko" ng landlord ang isang pangkalahatang obligasyong passthrough ng bono na hindi ipinataw para sa isang walang limitasyong yugto ng panahon. Sa halip, ang mga pangkalahatang obligasyong passthrough ng bono ay lilimitahan lamang sa mga bayarin sa buwis na ibinigay sa loob ng tatlong taon bago ang taon kung saan ipinataw ang passthrough. Halimbawa, kung magpapataw ang landlord ng passthrough noong Hunyo 1, 2021, maaaring kabilang dito ang pangkalahatang obligasyong mga gastos sa bono para sa mga bayarin sa buwis na ibinigay sa pagitan ng Enero 1, 2018 at Hunyo 1, 2021, ngunit hindi maaaring magsama ng anumang mga bayarin sa buwis na inisyu bago ang Enero 1, 2018 .  

Kahirapan: Ordinansa Seksyon 37.3(a)(6)(E) – nagbibigay-daan sa mga nangungupahan na humingi ng kaluwagan mula sa pagbabayad ng ilang pangkalahatang obligasyong halaga ng passthrough ng bono sa pamamagitan ng paghahain ng Aplikasyon para sa Hirap sa Pinansyal na Nangungupahan. Gayunpaman, available lang ang kaluwagan sa kahirapan para sa bahaging iyon ng passthrough ng pangkalahatang obligasyong bono na maiuugnay sa mga pangkalahatang obligasyong bono na inaprubahan ng mga botante noong o pagkatapos ng Nobyembre 5, 2019. Ang umiiral na tuntunin na walang kaluwagan sa paghihirap ay magagamit para sa mga pangkalahatang pagpasa sa bono ng obligasyon para mag-apply para sa lahat ng iba pang halaga ng passthrough. Dahil ang mga bono na inaprubahan ng mga botante sa o pagkatapos ng Nobyembre 5, 2019 ay hindi kasama sa mga halaga ng passthrough ng bono bago ang taon ng buwis na 2020-2021, ang kaluwagan sa paghihirap (kung mayroon man) ay magagamit lamang para sa mga passthrough ng bono na ipinataw sa o pagkatapos ng Nobyembre 1, 2020, batay sa taon ng buwis 2020-2021 at mas bago. Simula sa General Obligation Bond Passthrough Worksheet para sa taon ng buwis 2020-2021, ilalathala ng Rent Board ang passthrough factor ng panukala ng bono na nahahati sa mga halagang maiuugnay sa mga gastos sa bono na inaprubahan ng mga botante sa o pagkatapos ng Nobyembre 5, 2019 (na maaaring ipagpaliban dahil sa kahirapan sa pananalapi), at ang halagang maiuugnay sa mga gastos sa bono na inaprubahan ng mga botante bago ang petsang iyon (na hindi maaaring ipagpaliban dahil sa pananalapi hirap). Ang mga pamantayan para sa pagtukoy kung ang isang nangungupahan ay kuwalipikado o hindi para sa pagpapaliban ng isang pangkalahatang obligasyong passthrough ng bono dahil sa kahirapan sa pananalapi ay nakalagay sa Seksyon 37.7(i) ng Ordinansa sa Pagpapaupa. 

Taunang Pagtaas ng Renta para sa 3/1/20-2/28/21 Inanunsyo

Huwebes, Nobyembre 21, 2019

Simula Marso 1, 2020 hanggang Pebrero 28, 2021, ang pinapayagang taunang halaga ng pagtaas ay 1.8%. Alinsunod sa Seksyon 1.12 ng Mga Panuntunan at Regulasyon, ang halagang ito ay nakabatay sa 60% ng pagtaas ng porsyento sa Consumer Price Index (CPI) para sa Lahat ng Konsyumer sa Lunsod sa rehiyon ng San Francisco-Oakland-San Jose para sa 12-buwan na panahon na magtatapos sa Oktubre 31, na 3.0% na nai-post noong Nobyembre 2019 ng Bureau of Labor Statistics.

Upang kalkulahin ang halaga ng dolyar ng 1.8% taunang pagtaas ng upa, i-multiply ang base rent ng nangungupahan sa .018. Halimbawa, kung ang pangunahing upa ng nangungupahan ay $1,500.00, ang taunang pagtaas ay kakalkulahin tulad ng sumusunod: $1,500.00 x .018 = $27.00. Ang bagong base rent ng nangungupahan ay magiging $1,527.00 ($1,500.00 + $27.00 = $1,527.00).

Rent Board na Magdaos ng Pampublikong Pagdinig sa Disyembre 10, 2019 sa Pagbabago sa Mga Panuntunan at Regulasyon nito sa Mga Petisyon sa Pagpapatakbo at Pagpapanatili

Martes, Nobyembre 19, 2019

Epektibo noong Hulyo 15, 2018, ang Ordinansa sa Pagpapaupa Seksyon 37.8 ay binago upang limitahan ang pagsasaalang-alang sa tumaas na serbisyo sa utang at/o mga buwis sa ari-arian kasunod ng pagbabago ng pagmamay-ari, pati na rin ang mga gastusin sa pamamahala, kapag ang isang kasero ay naghahangad na taasan ang mga upa ng mga nangungupahan batay sa tumaas na pagpapatakbo. at mga gastos sa pagpapanatili. Ang batas ay nagsasaad na para sa mga petisyon na isinampa noong o pagkatapos ng Disyembre 11, 2017, kung saan binili ng may-ari ang ari-arian noong o bago ang Abril 3, 2018, ang Rent Board ay maaari lamang isaalang-alang ang pagtaas ng serbisyo sa utang at/o mga buwis sa ari-arian kung ang landlord ay nagpapakita na ito ay nagkaroon ng "makatwirang umasa" sa kakayahang ipasa ang mga gastos na iyon sa mga nangungupahan sa oras ng pagbili.

Sa kanilang mga pagpupulong noong Setyembre 10, 2019, Oktubre 8, 2019, Nobyembre 4, 2019, at Nobyembre 12, 2019, isinaalang-alang ng Rent Board Commissioners ang mga posibleng pag-amyenda sa Rules and Regulations Sections 6.10 para linawin ang pamantayan sa pagtukoy kung natugunan ng landlord ang pasanin nito. ng pagpapatunay na ito ay "makatwirang umasa" sa kakayahang dumaan sa tumaas na serbisyo sa utang at/o mga gastos sa buwis sa ari-arian sa mga nangungupahan sa oras ng pagbili.

Sa kanilang pagpupulong noong Nobyembre 12, bumoto ang mga Komisyoner na magsagawa ng pampublikong pagdinig sa dalawang iminungkahing bersyon ng mga pagbabago sa Mga Panuntunan at Regulasyon Seksyon 6.10, na kinilala bilang “ Draft 1 - Bersyon #3 ” at “ Draft 1 - Bersyon #4 ". Ang publiko Ang pagdinig ay gaganapin sa ika-10 ng Disyembre, 2019 sa 25 Van Ness Avenue, Room 70 (Lower Level) sa San Francisco at magsisimula sa 7:00 pm

Ang mga interesadong partido ay maaaring dumalo sa pampublikong pagdinig upang magkomento sa mga iminungkahing pagbabago sa regulasyon at/o magsumite ng mga nakasulat na komento. Ang mga nakasulat na komento ay dapat matanggap sa opisina ng Rent Board nang hindi lalampas sa tanghali ng ika-5 ng Disyembre, 2019 upang ang mga Komisyoner ay magkaroon ng sapat na oras upang suriin ang mga ito bago ang pampublikong pagdinig (16 na kopya, mangyaring). Ang mga nakasulat na komento ay maaari ding isumite sa pagdinig.

Bagong Ordinansa na Pag-amyenda sa mga Pansamantalang Pagpapaalis para sa Pagpapahusay ng Kapital

Miyerkules, Nobyembre 13, 2019

Epektibo noong Disyembre 2, 2019, ang Ordinansa sa Pagpapaupa Seksyon 37.9(a)(11) ay inamyenda upang linawin na ang mga pansamantalang pagpapalayas para sa pagpapahusay sa kapital o trabaho sa rehabilitasyon ay pinapayagan lamang kung saan ang trabaho ay gagawing mapanganib, hindi malusog, at/o hindi matitirahan ang unit, at nilayon upang tumagal para sa pinakamababang dami ng oras na kinakailangan upang makumpleto ang trabaho; upang baguhin ang mga pamantayan na dapat isaalang-alang ng Rent Board kapag sinusuri ang Petisyon ng landlord para sa Extension of Time upang makumpleto ang trabaho sa pagpapahusay ng kapital na tatagal ng higit sa tatlong buwan; upang magtatag ng mga pamamaraan para sa landlord upang ipaalam sa lumikas na nangungupahan ang karapatan ng nangungupahan na muling sakupin ang yunit kapag natapos ang trabaho; at itatag na ang kabiguan ng landlord na payagan ang nangungupahan na muling sakupin ang unit ay maaaring lumikha ng mapapabulaanan na palagay na ang pangungupahan ay winakasan ng may-ari sa halip na ng nangungupahan. Ang isang kopya ng batas ay makukuha dito [ Ord. 245-19 ]. 

Ang mga pagbabago ay nangangailangan din ng landlord na magbigay sa nangungupahan ng isang form na inihanda ng Rent Board sa oras na ang capital improvement eviction notice ay inihatid na magagamit ng nangungupahan upang payuhan ang landlord at ang Rent Board ng anumang pagbabago ng address, at iyon din pinapayuhan ang nangungupahan ng karapatan ng nangungupahan na bumalik sa unit kapag natapos na ang trabaho. Ang kinakailangang form, Pagbubunyag ng Nangungupahan at Form ng Pagbabago ng Address , ay makukuha sa aming Forms Center . 

Upang maipatupad ang bagong batas, isinasaalang-alang ng Rent Board Commissioners ang mga posibleng pag-amyenda sa Mga Panuntunan at Regulasyon Seksyon 12.15 at 12.16.

PAGWAWASTO: Ang Rate ng Interes ng Security Deposit para sa 3/1/19-2/29/20 ay 2.2%

Miyerkules, Abril 10, 2019

Noong ika-4 ng Abril, 2019, gumawa ang Rent Board ng pagwawasto sa rate ng interes ng security deposit mula sa dating na-publish na rate. Ang rate ng interes ng security deposit para sa Marso 1, 2019 - Pebrero 29, 2020 ay 2.2% (hindi ang dating na-publish na rate na 2.7%). Ang pagwawasto ay nabanggit na ngayon sa aming web site at sa lahat ng naaangkop na iskedyul. Humihingi kami ng paumanhin para sa anumang abala na maaaring naidulot nito.

Public Outreach Events 2019

Huwebes, Marso 07, 2019

Petsa: Marso 10th Event: Sunday Streets- MissionLocation: Livability PavilionOras: 11:00 am-4:00 pm http://sundaystreetssf.com Petsa: March 18thEvent: Resource Fair sa SFAA Trade showLokasyon: Fort Mason Center Building ATime: 4 :00-7:00 pm Petsa: March 31st Event: Sunday Streets- ExcelsiorLocation: Livability PavilionTime: 11:00 am-4:00 pm http://sundaystreetssf.com Petsa: April 14thEvent: Sunday Streets- TenderloinLocation: Livability PavilionOras: 11:00 am-4:00 pm Petsa: Mayo 5thEvent: Sunday Streets- Bayview/ DogpatchLokasyon: Livability PavilionOras: 11:00 am-4:00 pm http://sundaystreetssf.com Petsa: June 1stEvent: San Francisco Housing ExpoLocation: City College of San Francisco, 50 Frida Khalo WayOras: 11:00 am-3:00 pm Petsa: June 9thEvent: Sunday Streets- Sunset/Golden Gate ParkLocation : Livability PavilionOras: 11:00 am-4:00 pm http://sundaystreetssf.com Petsa: Hunyo 11Kaganapan: Earthquake Safety FairLokasyon: Bill Graham Civic AuditoriumOras: 10:00 am-4:00 pm http://sfdbi.org/earthquakefair Petsa: Hulyo 14thEvent: Sunday Streets- MissionLocation: Livability PavilionOras: 11:00 am-4: 00 pm http://sundaystreetssf.com Petsa: Agosto 18Kaganapan: Linggo Streets- SOMALocation: Livability PavilionOras: 11:00 am-4:00 pm http://sundaystreetssf.com Petsa: September 22ndEvent: Sunday Streets- Western AdditionLocation: Livability PavilionOras: 11:00 am-4:00 pm http:// sundaystreetssf.com Petsa: Oktubre 20 na Kaganapan: Sunday Streets- ExcelsiorLocation: Livability Oras ng Pavilion: 11:00 am-4:00 pm http://sundaystreetssf.com

Mga Bagong Ordinansa na Pag-amyenda sa Pag-iwas sa Mga Kontrol sa Pagpapaalis sa Pamamagitan ng Pagtaas ng Renta

Lunes, Pebrero 25, 2019

Epektibo noong Pebrero 25, 2019, ang Ordinansa sa Pagpapaupa Seksyon 37.10A at 37.10B ay sinususugan upang isaad na labag sa batas para sa isang may-ari na magsikap na mabawi ang pagmamay-ari ng isang paupahang unit na hindi napapailalim sa mga limitasyon sa pagtaas ng upa ng Ordinansa sa Pagpapaupa alinsunod sa Seksyon 37.2(r)(7) sa pamamagitan ng pagtaas ng upa na ipinapataw sa masamang hangarin na may layunin na dayain, takutin, o pilitin ang nangungupahan na lisanin ang paupahang unit sa pag-iwas sa mga lokal na kontrol sa pagpapaalis. Ang katibayan ng masamang pananampalataya ay maaaring kabilang ngunit hindi limitado sa mga sumusunod: (1) ang pagtaas ng upa ay labis na labis sa mga presyo ng merkado para sa mga maihahambing na yunit; (2) ang pagtaas ng upa ay nasa loob ng anim na buwan pagkatapos ng pagtatangkang bawiin ang pagmamay-ari ng unit: at (3) ang iba pang mga salik na maaaring ituring ng korte o ng Rent Board na may kaugnayan. 

Bumalik

Bumalik sa San Francisco Rent Board News Archive .