Cần thông báo trước 90 ngày khi tiền thuê nhà tăng vượt quá 10% mỗi năm
Thứ năm, ngày 26 tháng 12 năm 2019
Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2020, Mục 827 của Bộ luật Dân sự California đã được sửa đổi để yêu cầu phải gửi thông báo bằng văn bản trước 90 ngày (thay vì thông báo trước 60 ngày) nếu mức tăng tiền thuê nhà, riêng lẻ hoặc kết hợp với bất kỳ mức tăng tiền thuê nhà nào khác trong 12 tháng trước ngày có hiệu lực của mức tăng, là hơn 10%. Thời hạn thông báo bắt buộc đối với mức tăng 10% trở xuống (kết hợp tất cả các mức tăng trước đó trong thời hạn 12 tháng trước khi mức tăng có hiệu lực) vẫn là 30 ngày. Nếu thông báo tăng tiền thuê nhà được gửi qua thư, thời hạn thông báo bắt buộc phải được gia hạn thêm năm ngày (tức là nếu mức tăng vượt quá 10% tiền thuê nhà của người thuê và được gửi qua thư, thì thông báo đó không thể có hiệu lực ít hơn 95 ngày sau ngày gửi thư).
Tóm tắt về AB 1482 (Đạo luật bảo vệ người thuê nhà California năm 2019)
Thứ Hai, ngày 23 tháng 12 năm 2019
Cập nhật: 4 tháng 8 năm 2022
Thông tin chung: Đạo luật AB 1482 (“Đạo luật bảo vệ người thuê nhà California năm 2019”) có tác dụng gì?
- Luật toàn tiểu bang có hiệu lực vào ngày 1 tháng 1 năm 2020 và hết hạn vào ngày 1 tháng 1 năm 2030.
- Yêu cầu chủ nhà phải có “lý do chính đáng” để chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
- Giới hạn mức tăng tiền thuê nhà hàng năm không quá 5% + CPI địa phương (CPI = tỷ lệ lạm phát) hoặc 10% tùy theo mức nào thấp hơn.
- Người thuê nhà không được từ bỏ quyền được bảo vệ này và bất kỳ thỏa thuận nào của người thuê nhà về việc này đều vô hiệu vì trái với chính sách công.
- Nếu một đơn vị đã tuân theo các quy định về trục xuất và/hoặc tăng tiền thuê nhà tại địa phương của San Francisco, thì đơn vị đó vẫn phải tuân theo các quy định tại địa phương đó và luật toàn tiểu bang không xóa bỏ hoặc thay thế các biện pháp bảo vệ người thuê nhà đó.
Những loại nhà ở nào được bảo hiểm?
Tất cả nhà ở tại tiểu bang California đều được áp dụng theo AB 1482 trừ khi thuộc một trong các loại miễn trừ sau:
Các đơn vị được miễn trừ khỏi cả quy định “lý do chính đáng” và giới hạn mức tiền thuê nhà
- Các đơn vị được xây dựng trong vòng 15 năm qua (áp dụng theo cơ sở liên tục - tức là một đơn vị được xây dựng vào ngày 1 tháng 1 năm 2006 sẽ không được bảo hiểm tính đến ngày 1 tháng 1 năm 2020, nhưng được bảo hiểm kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2021 trở đi).
- Các đơn vị bị hạn chế bởi văn bản, hạn chế theo quy định hoặc tài liệu ghi chép khác hạn chế khả năng chi trả của các hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc trung bình.
- Một số ký túc xá.
- Bất động sản có hai đơn vị, với điều kiện đơn vị thứ hai phải do chủ sở hữu bất động sản đó cư trú trong toàn bộ thời gian thuê.
- Nhà ở gia đình đơn lẻ và chung cư chỉ được miễn nếu cả (A) và (B) đều áp dụng:
(A) tài sản không thuộc sở hữu của một trong những người sau:
(i) một quỹ tín thác bất động sản, hoặc
(ii) một công ty, hoặc
(iii) một LLC có ít nhất một thành viên là công ty.
-----VÀ----
(B) Chủ nhà đã thông báo cho người thuê nhà bằng văn bản rằng việc thuê nhà không phải tuân theo “lý do chính đáng” và các hạn chế tăng tiền thuê như được mô tả cụ thể trong Bộ luật Dân sự Mục 1946.2(e)(8)(B)(i) và 1947.12(d)(5)(B)(i). Xem bên dưới để biết thêm thông tin.
- Miễn trừ có giới hạn đối với nhà ở gia đình đơn lẻ không áp dụng khi có nhiều hơn một đơn vị nhà ở trên cùng một lô đất hoặc bất kỳ đơn vị nhà ở thứ hai nào trong tòa nhà không thể bán riêng khỏi đơn vị đang xét (chẳng hạn như đơn vị nhà ở cho người thân).
Các đơn vị được miễn trừ khỏi giới hạn tiền thuê nhà
- Các đơn vị đã phải tuân theo luật kiểm soát tiền thuê nhà tại địa phương, hạn chế mức tăng tiền thuê hàng năm ở mức dưới 5% + CPI.
Các đơn vị được miễn trừ khỏi các quy định “chính đáng”
- Các đơn vị đã phải tuân theo một sắc lệnh địa phương yêu cầu "lý do chính đáng" để chấm dứt hợp đồng thuê và có tính bảo vệ cao hơn luật tiểu bang (chẳng hạn như các biện pháp bảo vệ chống trục xuất theo Sắc lệnh Thuê nhà của San Francisco).
- Nhà ở gia đình đơn lẻ, do chủ sở hữu sinh sống, trong đó chủ sở hữu cho thuê không quá hai phòng ngủ hoặc căn hộ, bao gồm các căn hộ phụ trợ và các căn hộ phụ trợ nhỏ hơn.
- Nhà ở mà người thuê nhà chia sẻ phòng tắm hoặc nhà bếp với chủ nhà, nếu chủ nhà sống tại bất động sản đó như nơi cư trú chính của họ.
- Nhà ở do bệnh viện phi lợi nhuận, nhà thờ, cơ sở chăm sóc mở rộng, cơ sở chăm sóc mở rộng được cấp phép dành cho người cao tuổi hoặc cơ sở lưu trú dành cho người lớn cung cấp.
- Việc lưu trú tạm thời và khách sạn du lịch theo định nghĩa của Bộ luật Dân sự Mục 1940(b).
Các điều khoản trục xuất theo AB 1482
- Các điều khoản trục xuất chỉ áp dụng sau khi tất cả người thuê nhà đã sống trong căn hộ trong 12 tháng trở lên hoặc khi có ít nhất một người thuê nhà đã ở trong căn hộ trong 24 tháng.
- Hợp đồng thuê nhà không được chấm dứt trừ khi chủ nhà có một trong những lý do “chính đáng” được phép, lý do này phải được nêu trong thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
- Lý do “chính đáng” được phân loại thành lý do “có lỗi” hoặc lý do “không có lỗi”. Hỗ trợ di dời là cần thiết cho các vụ trục xuất “không có lỗi”.
- Việc hợp đồng thuê nhà hoặc cho thuê hết hạn không phải là “lý do chính đáng” để chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Giới hạn tăng tiền thuê nhà theo AB 1482
- Đối với các đơn vị được bảo hiểm, mức tăng tiền thuê hàng năm được giới hạn không quá 5% cộng với phần trăm thay đổi trong chi phí sinh hoạt cho khu vực mà bất động sản tọa lạc, hoặc 10% tùy theo mức nào thấp hơn. "Phần trăm thay đổi trong chi phí sinh hoạt" có nghĩa là phần trăm thay đổi trong Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) cho Tất cả người tiêu dùng đô thị đối với Tất cả các mặt hàng cho khu vực đô thị mà bất động sản tọa lạc, theo công bố của Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ. Nếu không có chỉ số khu vực, Chỉ số CPI cho Tất cả người tiêu dùng đô thị đối với tất cả các mặt hàng, theo xác định của Bộ Quan hệ Công nghiệp, sẽ được áp dụng ( www.dir.ca.gov/OPRL/CAPriceIndex.htm ).
- Đối với việc tăng tiền thuê nhà có hiệu lực trước ngày 1 tháng 8 của bất kỳ năm dương lịch nào, tỷ lệ phần trăm thay đổi được tính bằng cách sử dụng số tiền được công bố cho tháng 4 (hoặc tháng 3, nếu không có số tiền nào được công bố cho tháng 4) của năm dương lịch liền trước đó và tháng 4 (hoặc tháng 3) của năm trước đó.
- Đối với việc tăng tiền thuê có hiệu lực vào hoặc sau ngày 1 tháng 8 của bất kỳ năm dương lịch nào, tỷ lệ phần trăm thay đổi được tính bằng cách sử dụng số tiền được công bố cho tháng 4 (hoặc tháng 3, nếu không có số tiền nào được công bố cho tháng 4) của năm dương lịch đó và tháng 4 (hoặc tháng 3) của năm dương lịch liền trước đó.
- Tỷ lệ phần trăm thay đổi phải được làm tròn đến một phần mười gần nhất của một phần trăm.
- Không được tăng quá hai lần trong vòng 12 tháng và tổng số tiền không được vượt quá mức trần 5% + CPI.
- Mức tăng CPI hiện tại áp dụng cho San Francisco (tức là từ ngày 1 tháng 8 năm 2022 đến ngày 31 tháng 7 năm 2023) là 5%. Do đó, mức tăng hàng năm tối đa cho các đơn vị chịu sự điều chỉnh của AB 1482 hiện là 10% (5% + 5%). Nếu mức tăng có hiệu lực vào hoặc sau ngày 1 tháng 8 năm 2023, mức tăng CPI khác sẽ được áp dụng.
- Nếu tiền thuê tăng hơn 5% + CPI trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 3 năm 2019 đến ngày 1 tháng 1 năm 2020, thì vào ngày 1 tháng 1 năm 2020, tiền thuê sẽ trở lại mức tiền thuê vào ngày 15 tháng 3 năm 2019, cộng với mức tăng cho phép là 5% + CPI. Chủ nhà không phải trả lại số tiền thuê nhà đã trả quá mức trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 3 năm 2019 đến ngày 1 tháng 1 năm 2020.
- Tổng tiền thuê mà người thuê phụ trả cho người thuê chính không được vượt quá tiền thuê mà chủ nhà tính.
- Không có giới hạn về giá thuê ban đầu cho một căn hộ trống.
Người thuê nhà phải nhận loại thông báo nào theo AB 1482?
Tất cả người thuê nhà trong các đơn vị được luật tiểu bang bảo vệ phải nhận được thông báo giải thích về “lý do chính đáng” và các biện pháp bảo vệ giới hạn tiền thuê. Đối với hợp đồng thuê nhà tồn tại trước ngày 1 tháng 7 năm 2020, thông báo phải được cung cấp dưới dạng văn bản cho người thuê nhà chậm nhất là ngày 1 tháng 8 năm 2020 hoặc dưới dạng phụ lục cho hợp đồng cho thuê hoặc hợp đồng thuê nhà. Đối với bất kỳ hợp đồng thuê nhà nào bắt đầu hoặc gia hạn vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 2020, thông báo phải được cung cấp dưới dạng phụ lục cho hợp đồng cho thuê hoặc hợp đồng thuê nhà hoặc dưới dạng thông báo bằng văn bản có chữ ký của người thuê nhà và cung cấp một bản sao cho người thuê nhà. Ngôn ngữ của thông báo phải ghi rõ:
“Luật California giới hạn số tiền thuê nhà của bạn có thể tăng. Xem Mục 1947.12 của Bộ luật Dân sự để biết thêm thông tin. Luật California cũng quy định rằng sau khi tất cả người thuê nhà đã liên tục và hợp pháp chiếm giữ tài sản trong 12 tháng trở lên hoặc ít nhất một trong những người thuê nhà đã liên tục và hợp pháp chiếm giữ tài sản trong 24 tháng trở lên, chủ nhà phải cung cấp một tuyên bố về lý do trong bất kỳ thông báo nào để chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Xem Mục 1946.2 của Bộ luật Dân sự để biết thêm thông tin.”
Ngoài ra, chủ sở hữu yêu cầu miễn trừ theo luật vì tài sản là nhà ở gia đình đơn lẻ hoặc chung cư phải cung cấp thông báo bằng văn bản cho người thuê. Đối với hợp đồng thuê có trước ngày 1 tháng 7 năm 2020, thông báo này có thể, nhưng không bắt buộc, phải được cung cấp trong hợp đồng cho thuê. Đối với bất kỳ hợp đồng thuê nào bắt đầu hoặc gia hạn vào hoặc sau ngày 1 tháng 7 năm 2020, thông báo này phải được cung cấp trong hợp đồng cho thuê. Nếu chủ sở hữu không cung cấp thông báo bắt buộc, thì nhà ở gia đình đơn lẻ hoặc chung cư KHÔNG được miễn trừ khỏi các quy định về "lý do chính đáng" hoặc giới hạn tiền thuê. Ngôn ngữ của thông báo phải ghi rõ:
“Bất động sản này không phải chịu các giới hạn tiền thuê do Mục 1947.12 của Bộ luật Dân sự áp đặt và không phải chịu các yêu cầu về lý do chính đáng của Mục 1946.2 của Bộ luật Dân sự. Bất động sản này đáp ứng các yêu cầu của Mục 1947.12 (d)(5) và 1946.2 (e)(8) của Bộ luật Dân sự và chủ sở hữu không phải là bất kỳ ai sau đây: (1) một quỹ đầu tư bất động sản, theo định nghĩa của Mục 856 của Bộ luật Thuế thu nhập; (2) một công ty; hoặc (3) một công ty trách nhiệm hữu hạn trong đó ít nhất một thành viên là một công ty.”
Người thuê nhà có thể làm gì nếu họ nghĩ rằng chủ nhà đã tăng tiền thuê nhà vi phạm luật AB 1482?
- Người thuê nhà có thể tìm hiểu thông tin về quyền của mình bằng cách liên hệ với đường dây tư vấn của Rent Board theo số 415-252-4600. Nếu người thuê nhà tin rằng việc tăng tiền thuê nhà vi phạm luật tiểu bang, người thuê nhà cũng có thể nộp Báo cáo về việc tăng tiền thuê nhà quá mức theo Đạo luật bảo vệ người thuê nhà cho Rent Board - sau đó, Hội đồng sẽ gửi thông báo cho chủ nhà xác nhận đã nhận được Báo cáo của người thuê nhà và thông báo cho chủ nhà về luật áp dụng. Tuy nhiên, Rent Board không cung cấp tư vấn pháp lý và không thể thực thi luật tiểu bang hoặc tiến hành phiên điều trần về các tranh chấp liên quan đến AB 1482.
Vì AB 1482 chỉ có thể được thực thi tại tòa án tiểu bang, người thuê nhà cũng có thể cân nhắc liên hệ với luật sư hoặc tổ chức bảo vệ quyền lợi người thuê nhà địa phương để được hỗ trợ thực hiện quyền của mình tại tòa án. Ngoài ra, ACCE, một tổ chức bảo vệ quyền lợi người thuê nhà tham gia vào việc thông qua AB 1482 đã thiết lập Đường dây nóng dành cho người thuê nhà (1-888-428-7615) để biết thêm thông tin.
Hội đồng cho thuê sửa đổi các quy tắc và quy định về đơn thỉnh cầu O&M
Thứ tư, ngày 18 tháng 12 năm 2019
Sau phiên điều trần công khai vào ngày 10 tháng 12 năm 2019, Ủy viên Hội đồng Thuê nhà đã chấp thuận đề xuất sửa đổi Mục 6.10 của Quy định và Quy tắc liên quan đến các kiến nghị về Chi phí Vận hành và Bảo trì (một kiến nghị "O&M").
Bản sửa đổi đối với Mục 6.10 của Quy định và Quy chế là để đáp lại bản sửa đổi gần đây của Hội đồng Giám sát đối với Mục 37.8(e)(4) của Sắc lệnh Tiền thuê nhà, trong đó cấm chủ nhà áp dụng mức tăng tiền thuê O&M đối với người thuê nhà do tăng nghĩa vụ nợ và/hoặc thuế tài sản phát sinh do thay đổi quyền sở hữu. Tuy nhiên, đối với các đơn thỉnh cầu O&M được nộp vào hoặc sau ngày 11 tháng 12 năm 2017, trong đó chủ nhà đã mua bất động sản vào hoặc trước ngày 3 tháng 4 năm 2018, thì vẫn phải xem xét tăng nghĩa vụ nợ và/hoặc thuế tài sản nếu chủ nhà có thể chứng minh rằng họ đã "hợp lý dựa vào" khả năng chuyển những chi phí đó cho người thuê nhà tại thời điểm mua. Bản sửa đổi của Ủy viên Hội đồng Tiền thuê nhà đối với Mục 6.10 của Quy định và Quy chế nhằm mục đích làm rõ tiêu chuẩn để xác định xem chủ nhà có đáp ứng được nghĩa vụ chứng minh rằng họ đã "hợp lý dựa vào" khả năng chuyển những chi phí nợ và/hoặc thuế tài sản tăng cho người thuê nhà tại thời điểm mua hay không.
Toàn văn Quy định và Điều lệ sửa đổi Mục 6.10 có sẵn tại đây .
Các sửa đổi của Sắc lệnh mới về việc chuyển nhượng Trái phiếu nghĩa vụ chung
Thứ Hai, ngày 09 tháng 12 năm 2019
Hội đồng Giám sát gần đây đã thông qua các sửa đổi đối với Mục 37.3(a)(6) của Sắc lệnh Thuê nhà liên quan đến việc chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung. Mặc dù luật có hiệu lực vào ngày 7 tháng 12 năm 2019, nhưng những thay đổi quan trọng nhất do các sửa đổi gây ra sẽ không có hiệu lực cho đến ngày 1 tháng 11 năm 2020 trở đi. Tóm tắt các sửa đổi được cung cấp bên dưới.
Xác định Giá trị chịu thuế ròng: Điều 37.3(a)(6)(B) của Sắc lệnh – làm rõ rằng để tính toán việc chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung, chủ nhà phải sử dụng giá trị chịu thuế ròng của bất động sản tính đến ngày 1 tháng 11 của năm thuế áp dụng.
Thời hạn chuyển nhượng: Mục 37.3(a)(6)(D)(i) của Pháp lệnh – nêu rõ rằng đối với các khoản chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung được áp dụng vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2021, thời hạn để người thuê nhà thanh toán khoản chuyển nhượng được gia hạn đến cùng số tháng được bao phủ bởi các hóa đơn thuế tài sản được sử dụng trong tính toán chuyển nhượng. Nói cách khác, nếu khoản chuyển nhượng dựa trên các hóa đơn thuế tài sản trong ba năm thuế trước đó, thì khoản chuyển nhượng sẽ được thanh toán thành 36 đợt trả góp hàng tháng trong thời hạn ba năm. Đối với các khoản chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung được áp dụng trước ngày 1 tháng 1 năm 2021 , tổng số tiền chuyển nhượng sẽ được người thuê nhà thanh toán trong thời hạn 12 tháng, bất kể số lượng hóa đơn thuế tài sản được sử dụng trong tính toán chuyển nhượng (tức là ngay cả khi khoản chuyển nhượng dựa trên nhiều năm thuế, thì toàn bộ số tiền chuyển nhượng sẽ được thanh toán thành 12 đợt trả góp hàng tháng).
Ngân hàng: Điều 37.3(a)(6)(D)(i) của Sắc lệnh – có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2021, chủ nhà không còn có thể "gửi ngân hàng" khoản chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung không được áp dụng trong thời gian không giới hạn. Thay vào đó, các khoản chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung sẽ chỉ giới hạn ở những hóa đơn thuế được phát hành trong thời hạn ba năm trước năm áp dụng khoản chuyển nhượng. Ví dụ, nếu chủ nhà áp dụng khoản chuyển nhượng vào ngày 1 tháng 6 năm 2021, thì khoản này có thể bao gồm chi phí trái phiếu nghĩa vụ chung cho các hóa đơn thuế được phát hành trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 1 năm 2018 đến ngày 1 tháng 6 năm 2021, nhưng không thể bao gồm bất kỳ hóa đơn thuế nào được phát hành trước ngày 1 tháng 1 năm 2018.
Khó khăn: Mục 37.3(a)(6)(E) của Sắc lệnh – cho phép người thuê nhà tìm kiếm sự cứu trợ khỏi việc thanh toán một số khoản chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung bằng cách nộp Đơn xin cứu trợ khó khăn về tài chính của người thuê nhà. Tuy nhiên, cứu trợ khó khăn chỉ khả dụng cho phần chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung có thể quy cho các trái phiếu nghĩa vụ chung được cử tri chấp thuận vào hoặc sau ngày 5 tháng 11 năm 2019. Quy tắc hiện hành rằng không có cứu trợ khó khăn nào khả dụng cho các khoản chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung tiếp tục áp dụng cho tất cả các khoản chuyển nhượng khác. Vì các trái phiếu được cử tri chấp thuận vào hoặc sau ngày 5 tháng 11 năm 2019 không được bao gồm trong các khoản chuyển nhượng trái phiếu trước năm thuế 2020-2021, nên cứu trợ khó khăn (nếu có) chỉ khả dụng cho các khoản chuyển nhượng trái phiếu được áp dụng vào hoặc sau ngày 1 tháng 11 năm 2020, dựa trên năm thuế 2020-2021 trở đi. Bắt đầu với Bảng tính chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung cho năm thuế 2020-2021, Hội đồng thuê nhà sẽ công bố hệ số chuyển nhượng biện pháp trái phiếu được chia thành các khoản thuộc về chi phí trái phiếu được cử tri chấp thuận vào hoặc sau ngày 5 tháng 11 năm 2019 (có thể hoãn lại do khó khăn về tài chính) và số tiền thuộc về chi phí trái phiếu được cử tri chấp thuận trước ngày đó (không thể hoãn lại do khó khăn về tài chính). Các tiêu chuẩn để xác định người thuê nhà có đủ điều kiện hoãn chuyển nhượng trái phiếu nghĩa vụ chung do khó khăn về tài chính hay không được quy định tại Mục 37.7(i) của Sắc lệnh thuê nhà.
Đã công bố tăng tiền thuê nhà hằng năm từ 1/3/20 đến 28/2/21
Thứ năm, ngày 21 tháng 11 năm 2019
Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 3 năm 2020 đến ngày 28 tháng 2 năm 2021, số tiền tăng hàng năm được phép là 1,8%. Theo Quy định và Quy tắc Mục 1.12, số tiền này dựa trên 60% tỷ lệ phần trăm tăng trong Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) cho Tất cả Người tiêu dùng đô thị trong khu vực San Francisco-Oakland-San Jose trong giai đoạn 12 tháng kết thúc vào ngày 31 tháng 10, là 3,0% theo số liệu được Cục Thống kê Lao động công bố vào tháng 11 năm 2019.
Để tính số tiền đô la của mức tăng tiền thuê hàng năm 1,8%, hãy nhân tiền thuê cơ sở của người thuê nhà với .018. Ví dụ, nếu tiền thuê cơ sở của người thuê nhà là 1.500,00 đô la, mức tăng hàng năm sẽ được tính như sau: 1.500,00 đô la x .018 = 27,00 đô la. Tiền thuê cơ sở mới của người thuê nhà sẽ là 1.527,00 đô la (1.500,00 đô la + 27,00 đô la = 1.527,00 đô la).
Hội đồng cho thuê sẽ tổ chức phiên điều trần công khai vào ngày 10 tháng 12 năm 2019 về việc sửa đổi Quy định và Quy tắc của mình liên quan đến các đơn thỉnh cầu về hoạt động và bảo trì
Thứ ba, ngày 19 tháng 11 năm 2019
Có hiệu lực từ ngày 15 tháng 7 năm 2018, Mục 37.8 của Sắc lệnh Thuê nhà đã được sửa đổi để hạn chế việc xem xét khoản nợ tăng thêm và/hoặc thuế tài sản sau khi thay đổi quyền sở hữu, cũng như chi phí quản lý, khi chủ nhà tìm cách tăng tiền thuê nhà của người thuê dựa trên chi phí vận hành và bảo trì tăng. Luật quy định rằng đối với các đơn thỉnh cầu được nộp vào hoặc sau ngày 11 tháng 12 năm 2017, trong đó chủ nhà đã mua bất động sản vào hoặc trước ngày 3 tháng 4 năm 2018, Hội đồng Thuê nhà chỉ có thể xem xét khoản nợ tăng thêm và/hoặc thuế tài sản nếu chủ nhà chứng minh được rằng họ đã "hợp lý tin tưởng" vào khả năng chuyển những chi phí đó cho người thuê nhà tại thời điểm mua.
Tại các cuộc họp vào ngày 10 tháng 9 năm 2019, ngày 8 tháng 10 năm 2019, ngày 4 tháng 11 năm 2019 và ngày 12 tháng 11 năm 2019, Ủy viên Hội đồng Thuê nhà đã xem xét các sửa đổi có thể có đối với Mục 6.10 của Quy định và Quy chế để làm rõ tiêu chuẩn xác định liệu chủ nhà có hoàn thành nghĩa vụ chứng minh rằng họ đã "hợp lý tin tưởng" vào khả năng chuyển khoản chi phí trả nợ tăng thêm và/hoặc thuế tài sản cho người thuê nhà tại thời điểm mua hay không.
Tại cuộc họp ngày 12 tháng 11, các Ủy viên đã bỏ phiếu để tổ chức phiên điều trần công khai về hai phiên bản đề xuất của các sửa đổi đối với Quy định và Điều lệ Mục 6.10, được xác định là “ Bản thảo 1 - Phiên bản số 3 ” và “ Bản thảo 1 - Phiên bản số 4 ". Phiên điều trần công khai sẽ được tổ chức vào ngày 10 tháng 12 năm 2019 tại 25 Van Ness Avenue, Phòng 70 (Tầng dưới) tại San Francisco và bắt đầu lúc 7:00 tối
Các bên quan tâm có thể tham dự phiên điều trần công khai để bình luận về các sửa đổi được đề xuất đối với quy định và/hoặc nộp bình luận bằng văn bản. Bình luận bằng văn bản phải được gửi đến văn phòng của Hội đồng Thuê nhà chậm nhất là trưa ngày 5 tháng 12 năm 2019 để các Ủy viên có đủ thời gian xem xét trước phiên điều trần công khai (vui lòng nộp 16 bản sao). Bình luận bằng văn bản cũng có thể được nộp tại phiên điều trần.
Sửa đổi Pháp lệnh mới về việc trục xuất tạm thời để cải thiện vốn
Thứ tư, ngày 13 tháng 11 năm 2019
Có hiệu lực từ ngày 2 tháng 12 năm 2019, Mục 37.9(a)(11) của Sắc lệnh Tiền thuê nhà đã được sửa đổi để làm rõ rằng việc trục xuất tạm thời để cải thiện cơ bản hoặc công việc phục hồi chỉ được phép khi công việc đó sẽ khiến đơn vị trở nên nguy hiểm, không lành mạnh và/hoặc không thể ở được và dự định kéo dài trong khoảng thời gian tối thiểu cần thiết để hoàn thành công việc; để sửa đổi các tiêu chuẩn mà Hội đồng Tiền thuê nhà phải xem xét khi xem xét Đơn xin gia hạn thời gian hoàn thành công việc cải thiện cơ bản của chủ nhà sẽ kéo dài hơn ba tháng; để thiết lập các thủ tục để chủ nhà thông báo cho người thuê nhà bị di dời về quyền của người thuê nhà được tái chiếm đơn vị sau khi hoàn thành công việc; và thiết lập rằng việc chủ nhà không kịp thời cho phép người thuê tái chiếm đơn vị có thể tạo ra giả định có thể bác bỏ rằng quyền thuê đã bị chấm dứt bởi chủ nhà chứ không phải bởi người thuê nhà. Một bản sao của luật có sẵn tại đây [ Sắc lệnh số 245-19 ].
Các sửa đổi cũng yêu cầu chủ nhà cung cấp cho người thuê một mẫu do Hội đồng Thuê nhà chuẩn bị tại thời điểm thông báo trục xuất cải thiện vốn được gửi đi mà người thuê nhà có thể sử dụng để thông báo cho chủ nhà và Hội đồng Thuê nhà về bất kỳ thay đổi địa chỉ nào, và cũng thông báo cho người thuê nhà về quyền của người thuê nhà được quay lại căn hộ sau khi công việc hoàn tất. Mẫu bắt buộc, Mẫu Tiết lộ của Người thuê nhà và Thay đổi Địa chỉ , có sẵn trên Trung tâm Biểu mẫu của chúng tôi.
Để thực hiện luật mới, Ủy ban Hội đồng Thuê nhà đang xem xét các sửa đổi có thể có đối với Mục 12.15 và 12.16 của Quy định và Quy chế.
SỬA ĐỔI: Lãi suất tiền gửi an ninh từ ngày 1/3/19 đến ngày 29/2/20 là 2,2%
Thứ tư, ngày 10 tháng 4 năm 2019
Vào ngày 4 tháng 4 năm 2019, Hội đồng Thuê nhà đã điều chỉnh lãi suất tiền đặt cọc an ninh so với mức lãi suất đã công bố trước đó. Lãi suất tiền đặt cọc an ninh từ ngày 1 tháng 3 năm 2019 đến ngày 29 tháng 2 năm 2020 là 2,2% (không phải mức lãi suất đã công bố trước đó là 2,7%). Bản điều chỉnh hiện đã được ghi chú trên trang web của chúng tôi và trên tất cả các lịch trình áp dụng. Chúng tôi xin lỗi vì bất kỳ sự bất tiện nào mà điều này có thể gây ra.
Sự kiện tiếp cận cộng đồng năm 2019
Thứ năm, ngày 07 tháng 03 năm 2019
Ngày: 10 tháng 3 Sự kiện: Sunday Streets- MissionĐịa điểm: Livability PavilionThời gian: 11:00 sáng-4:00 chiều http://sundaystreetssf.com Ngày: 18 tháng 3 Sự kiện: Hội chợ tài nguyên tại Triển lãm thương mại SFAA Địa điểm: Tòa nhà Fort Mason Center A Thời gian: 4:00-7:00 tối Ngày: 31 tháng 3 Sự kiện: Sunday Streets- Excelsior Địa điểm: Livability Pavilion Thời gian: 11:00 sáng-4:00 chiều http://sundaystreetssf.com Ngày: 14 tháng 4 Sự kiện: Sunday Streets- Tenderloin Địa điểm: Livability Pavilion Thời gian: 11:00 sáng-4:00 chiều Ngày: 5 tháng 5 Sự kiện: Sunday Streets- Bayview/ Dogpatch Địa điểm: Livability Pavilion Thời gian: 11:00 sáng-4:00 chiều http://sundaystreetssf.com Ngày: 1 tháng 6 Sự kiện: Triển lãm nhà ở San Francisco Địa điểm: Cao đẳng thành phố San Francisco, 50 Frida Khalo WayThời gian: 11:00 sáng-3:00 chiều Ngày: 9 tháng 6Sự kiện: Sunday Streets- Sunset/Golden Gate ParkĐịa điểm: Livability PavilionThời gian: 11:00 sáng-4:00 chiều http://sundaystreetssf.com Ngày: 11 tháng 6Sự kiện: Hội chợ an toàn động đấtĐịa điểm: Bill Graham Civic AuditoriumThời gian: 10:00 sáng-4:00 chiều http://sfdbi.org/earthquakefair Ngày: 14 tháng 7Sự kiện: Sunday Streets- MissionĐịa điểm: Livability PavilionThời gian: 11:00 sáng-4:00 chiều http://sundaystreetssf.com Ngày: 18 tháng 8Sự kiện: Sunday Streets- SOMAĐịa điểm: Livability PavilionThời gian: 11:00 sáng-4:00 chiều http://sundaystreetssf.com Ngày: 22 tháng 9Sự kiện: Sunday Streets- Western AdditionĐịa điểm: Livability PavilionThời gian: 11:00 sáng-4:00 chiều http://sundaystreetssf.com Ngày: 20 tháng 10 Sự kiện: Sunday Streets- Excelsior Địa điểm: Livability Pavilion Thời gian: 11:00 sáng-4:00 chiều http://sundaystreetssf.com
Các sửa đổi pháp lệnh mới về việc lách luật kiểm soát trục xuất thông qua việc tăng tiền thuê nhà
Thứ Hai, ngày 25 tháng 2 năm 2019
Có hiệu lực từ ngày 25 tháng 2 năm 2019, Mục 37.10A và 37.10B của Sắc lệnh Tiền thuê nhà đã được sửa đổi để nêu rõ rằng sẽ là bất hợp pháp nếu chủ nhà cố gắng lấy lại quyền sở hữu một đơn vị cho thuê không phải chịu các giới hạn tăng tiền thuê của Sắc lệnh Tiền thuê nhà theo Mục 37.2(r)(7) bằng cách tăng tiền thuê nhà một cách vô đạo đức với mục đích lừa đảo, đe dọa hoặc ép buộc người thuê nhà rời khỏi đơn vị cho thuê để lách luật kiểm soát trục xuất tại địa phương. Bằng chứng về hành vi vô đạo đức có thể bao gồm nhưng không giới hạn ở những điều sau: (1) mức tăng tiền thuê nhà vượt quá đáng kể so với giá thị trường đối với các đơn vị tương đương; (2) mức tăng tiền thuê nhà diễn ra trong vòng sáu tháng sau khi cố gắng lấy lại quyền sở hữu đơn vị; và (3) các yếu tố khác mà tòa án hoặc Ban Tiền thuê nhà cho là có liên quan.
Trở lại
Quay lại Kho lưu trữ tin tức của Hội đồng cho thuê nhà San Francisco .