Matuto tungkol sa transfer tax

Ilipat ang batayan ng buwis

Ang awtoridad na mangolekta ng mga buwis sa paglilipat at listahan ng mga pagbubuwis sa buwis sa paglilipat ng dokumentaryo ay naka-code sa Artikulo 12C ng Kodigo sa Mga Regulasyon sa Negosyo at Buwis ng San Francisco.

Narito ang isang breakdown ng mga pangunahing punto para sa transfer tax basis para sa mga karaniwang real property transfer:

• Karaniwang kaso : sa pangkalahatan, ang buwis sa paglipat ay nakabatay sa presyong binabayaran mo para sa ari-arian (presyo ng pagbili).
• Walang presyo ng pagbili : sa pangkalahatan, kung walang presyo ng pagbili, tulad ng sa isang property swap, ang buwis ay nakabatay sa patas na market value ng property.
• Mga legal na entity : sa pangkalahatan, kapag ang isang kumpanya (hal., korporasyon, partnership) na may hawak ng real estate ay naibenta, ang buwis ay nakabatay sa patas na halaga sa pamilihan ng ari-arian, hindi sa presyo ng pagbebenta ng kumpanya. 
• Mga pangmatagalang pag-upa : sa pangkalahatan, para sa mga pag-upa na 35 taon o higit pa, ang buwis ay batay sa kasalukuyang halaga ng interes sa pag-upa, na kinakalkula gamit ang renta ng pag-upa.
• Transferable development rights (TDRs) : sa pangkalahatan, kapag ang mga karapatan sa pagpapaunlad ay ibinebenta, ang buwis ay nakabatay sa presyo ng pagbili sa bawat unit na na-multiply sa bilang ng mga yunit na naibenta.

Mga karaniwang paglilipat na hindi kasama sa buwis sa paglilipat

Sa pangkalahatan, hindi mo kailangang magbayad ng mga buwis sa paglilipat sa mga karaniwang uri ng paglilipat na ito:

• Sa pagitan ng mag-asawa
• Sa pagitan ng mga domestic partner
• Mga regalo
• Mana
• Mga paglilipat sa pagitan ng isang indibidwal at ng kanilang sariling tiwala
• Mga paglilipat sa pagitan ng isang indibidwal at ng kanilang sariling legal na entity, tulad ng isang limitadong kumpanya ng pananagutan, limitadong pakikipagsosyo, o korporasyon
• Pagdaragdag o pag-alis ng co-signor para lamang sa mga layunin ng refinancing

Mag-file ng Transfer Tax Affidavit at Preliminary Change in Ownership form para i-claim ang exemption.

Maaari ka ring maging karapat-dapat para sa seismic at solar transfer tax exemption.

Transfer tax affidavit

Ang affidavit ay tumutulong sa aming opisina na matukoy kung ang isang transfer tax ay dapat bayaran. Kailangan mo pa ring magsumite ng Transfer Tax Affidavit kahit na walang transfer tax na dapat bayaran. Maaari kaming humingi sa iyo ng karagdagang impormasyon pagkatapos iproseso ang affidavit.

Narito ang isang listahan ng mga naitalang dokumento na karaniwang nangangailangan ng affidavit. 

• Deed, lease, easement, pagtatalaga ng mga lease o subleases, TDR transfers, hindi naitala na mga transaksyon sa legal na entity

Paglipat sa sarili mong tiwala - walang buwis kung tanging benepisyaryo

Sa pangkalahatan, walang transfer tax ang babayaran kapag inilipat mo ang titulo sa sarili mong trust. Ang interes ay dapat manatiling pareho bago at pagkatapos ng paglipat. 

Upang i-claim ang exemption na ito, kumpletuhin ang mga sumusunod na form:

• Paunang Pagbabago sa Pagmamay-ari : Sagutin ang Bahagi 1(L).
• Transfer Tax Affidavit : Sagutin ang tanong #7 na nagsasaad na ang paglipat ay isang proporsyonal na paglipat ng interes sa isang trust.

Mga kinakailangan sa dokumentasyon ng tiwala:

• Maaaring bawiin ang tiwala na may pangalan ng tagapagbigay : walang karagdagang mga dokumento ang kinakailangan kung ang tiwala ay isang nababawi na tiwala at kasama ang iyong pangalan.
• Maaaring bawiin ang tiwala nang walang pangalan ng tagapagbigay : kakailanganin mo ng patunay na ang tiwala ay maaaring bawiin at kinikilala ka bilang lumikha ng tiwala. Maaaring kabilang sa mga sumusuportang dokumento ang sumusunod:
  • Kopya ng dokumento ng tiwala, deklarasyon ng tiwala, o sertipikasyon ng tiwala 
• Irrevocable trust : dapat kang magbigay ng dokumentasyon na ikaw ang tanging kasalukuyang benepisyaryo sa ilalim ng trust. Maaaring kabilang sa mga sumusuportang dokumento ang:
  • Isang kopya ng tiwala o isang sertipikasyon ng tiwala

Proporsyonal na paglilipat ng pagmamay-ari

Walang transfer tax ang babayaran kung ang mga porsyento ng pagmamay-ari ng legal na entity ng property ay nananatiling pareho bago at pagkatapos ng paglipat. Halimbawa: Inilipat ng LLC ang pagmamay-ari sa isa pang LLC, kung saan ang parehong LLC ay may parehong mga miyembro na may magkaparehong proporsyon ng pagmamay-ari. 

Upang ma-claim ang exemption, kailangan mong kumpletuhin ang mga sumusunod na form:

1. Paunang Pagbabago sa Pagmamay-ari : Sagutin ang Bahagi 1(N) na nagsasaad na ang paglipat ay isang proporsyonal na paglipat ng interes.
2. Transfer Tax Affidavit : Tiyaking sagutin ang tanong #7 na nagsasaad na ang paglipat ay isang proporsyonal na paglipat ng interes. 

Mga Dokumento sa Pagpapatunay

• Para maaprubahan ng aming opisina ang exemption, kakailanganin mong magbigay ng mga kopya ng mga legal na dokumento para sa parehong entity: 
  • LLC Operating Agreement, o Partnership Agreement.
  • Anumang mga pagbabago na ginawa sa mga kasunduang ito hanggang sa petsa ng paglipat. 

Paglipat ng buwis at mga pagbabago sa pagmamay-ari

Ang mga buwis sa paglipat ay dapat bayaran kapag ang mga interes ng proporsyonal na pagmamay-ari sa isang ari-arian ay nagbago pagkatapos ng paglipat. Narito ang isang halimbawa: Inilipat ng Party A at B (equal partners) ang kanilang property sa isang LLC na pagmamay-ari ng Party B. 

Sa sitwasyong ito, ang pagmamay-ari ng Party B ay mula 50% hanggang 100%. Ang pagbabagong ito sa pagmamay-ari ay nagti-trigger ng transfer tax ng 100% ng LLC. Ang isang LLC ay isang hiwalay na legal na entity mula sa orihinal na istraktura ng pagmamay-ari. Kung walang anumang mga pagbubukod, ang buwis sa paglilipat ay ibabatay sa buong patas na halaga sa pamilihan ng ari-arian, hindi ang pagbabago sa pagmamay-ari ng Party B.

Pagdaragdag/Pag-alis ng co-signer kapag ni-refinance mo ang iyong loan

Sa pangkalahatan, walang transfer tax ang babayaran kapag nagdagdag o nag-alis ka ng co-signer sa isang titulo para sa mga layunin ng pagpopondo, hangga't walang ginawang pagbabayad para sa pagbabago. Kung may magbabayad para maidagdag sa titulo (kahit bilang isang co-signer), ang buwis sa paglilipat ay ibabatay sa halagang binayaran.

Upang maging kwalipikado para sa exemption na ito, kailangan mong idokumento ang transaksyon sa pamamagitan ng pagsagot sa mga sumusunod na form: 

• Paunang Pagbabago ng Pagmamay-ari : sagutin ang Bahagi 1(J)
• Transfer Tax Affidavit : sagutin ang tanong #8, na nagsasaad na ikaw ay nagdaragdag o naglalabas ng co-signer nang walang pagsasaalang-alang. 

Pagdaragdag ng bata sa pamagat

Mayroong dalawang pangunahing senaryo na dapat isaalang-alang:

• Binayaran ang pagsasaalang-alang (pagbili): kung babayaran ka ng iyong anak ng isang bagay na idaragdag sa titulo, may dapat bayaran na buwis sa paglilipat. Ang halaga ng buwis ay batay sa konsiderasyon na binayaran ng iyong anak.
• Regalo: kung ang pagdaragdag ng iyong anak sa titulo ay isang regalo, sa pangkalahatan ay walang transfer tax na babayaran sa San Francisco. 
  • Paunang Pagbabago sa form ng Pagmamay-ari : tiyaking markahan ang kahon ng "regalo" sa bahagi 2. 
  • Transfer Tax Affidavit : markahan ang "regalo" na kahon sa tanong #8 at ganap na punan at lagdaan ang Transfer Tax Affidavit form.

Tandaan: ang aming opisina ay maaaring magpadala ng mga gawa at tax affidavit para sa mga na-claim na mga exemption sa regalo sa Internal Revenue Service. Bagama't ang San Francisco ay hindi nagpapataw ng mga buwis sa paglilipat para sa mga regalo, maaaring may mga implikasyon ng pederal na buwis na dapat isaalang-alang. 

Maaaring hindi ka bigyan ng aming kawani ng payo sa pananalapi o legal. Makipag-ugnayan sa Internal Revenue Service o sa iyong financial advisor para sa mga tanong tungkol sa buwis sa regalo. 

Paglilipat ng iyong ari-arian sa iyong asawa

Madalas itanong: Gusto kong ilipat ang aking ari-arian sa aking asawa. Mayroon bang anumang transfer tax para sa isang deed sa pagitan ng mag-asawa o domestic partner?

Sagot: Sa pangkalahatan ay walang transfer tax na babayaran sa mga paglilipat sa pagitan ng mag-asawa o sa pagitan ng mga domestic partner na nakarehistro sa Lungsod, Estado, o iba pang hurisdiksyon. Dapat mong punan ang Preliminary Change of Ownership form (Bahagi 1 (a)) at Transfer Tax Affidavit (kabilang ang tanong #9) na nagsasaad na ito ay paglipat sa pagitan ng mag-asawa o domestic partner.

Mana

Madalas itanong: Mayroon bang anumang transfer tax para sa isang gawa kung saan ang likas na katangian ng paglilipat ay isang mana?

Sagot: Sa pangkalahatan ay walang transfer tax para sa ari-arian na minana sa pamamagitan ng testamento o sa pamamagitan ng isang tiwala hangga't walang nagbayad ng anuman kapalit ng ari-arian. Siguraduhing punan mo ang Preliminary Change of Ownership form at Transfer Tax Affidavit (kabilang ang tanong #8) na nagsasaad na ito ay isang mana at ibigay ang petsa ng kamatayan.

Pakitandaan na ang Assessor-Recorder ay maaaring magpadala ng mga gawa at tax affidavit para sa lahat ng inaangkin na inheritance exemptions sa Internal Revenue Service. Maaaring hindi ka bigyan ng aming kawani ng payo sa pananalapi o legal. Ang mga tanong tungkol sa mga buwis sa mga mana ay dapat idirekta sa Internal Revenue Service o sa iyong financial advisor.