Reemplazo de compañeros de habitación

Descripción general

La Ordenanza de Alquileres de San Francisco generalmente permite a los inquilinos reemplazar a los compañeros de piso que se van o aumentar el número de ocupantes en la unidad, incluso cuando lo prohíba un contrato de arrendamiento escrito. Sin embargo, ninguna disposición de la Ordenanza de Alquileres permite a un inquilino subarrendar o ceder la unidad completa a un nuevo inquilino en violación del contrato de arrendamiento, ni subarrendar la unidad para uso turístico o transitorio, según se define en la Ordenanza de Alquileres a Corto Plazo, por un período inferior a 30 días (véase el Código Administrativo, Sección 41A.5).

Los inquilinos con contratos de arrendamiento escritos que prohíban o limiten su posibilidad de subarrendar deben seguir los procedimientos descritos aquí para obtener la aprobación del arrendador antes de alojar a un nuevo ocupante en la unidad. Por otro lado, si no existe un contrato de arrendamiento escrito, o si el contrato no especifica el subarrendamiento ni establece un límite en el número de ocupantes, el inquilino no está obligado a obtener la aprobación del arrendador antes de alojar a un nuevo ocupante en la unidad y los siguientes procedimientos no son aplicables.

¿Qué pasos debe seguir un inquilino para obtener el consentimiento del propietario?

Los pasos para obtener el consentimiento del propietario para un nuevo ocupante incluyen plazos estrictos que deben respetar tanto inquilinos como propietarios. Primero, el inquilino debe solicitar por escrito al propietario permiso para que el nuevo ocupante se mude a la unidad. Esta solicitud puede entregarse en persona, por correo electrónico o por correo postal.

El arrendador tiene 14 días a partir de la recepción de la solicitud por escrito del inquilino para aprobar o rechazar la solicitud del nuevo ocupante propuesto. La denegación del arrendador debe constar por escrito, con una descripción de los motivos, incluyendo los hechos específicos que los justifiquen. Si el arrendador no responde a la solicitud del inquilino en un plazo de 14 días o la deniega injustificadamente, la solicitud se considerará aprobada por ley y el inquilino no podrá ser desalojado por instalar al nuevo ocupante en la unidad sin el consentimiento previo del arrendador.

¿Cómo cuento los catorce días?

Ejemplo: El inquilino realiza una solicitud por escrito el primer día del mes para reemplazar a un compañero de habitación que se va o para agregar un familiar adicional u otro ocupante adicional a la unidad.

• Si la solicitud escrita del inquilino se entrega personalmente al propietario, la solicitud se considera recibida por el propietario en la fecha de entrega (el día 1) y el propietario tiene hasta el día 15 para responder.
• Si la solicitud se entrega por correo electrónico, la solicitud se considera recibida después de dos días (el 3) y el propietario tiene hasta el día 17 para responder.
• Si la solicitud se entrega por correo, la solicitud se considera recibida cinco días después de la fecha del matasellos (el día 6) y el propietario tiene hasta el día 20 para responder.

¿Puede el propietario solicitar alguna información sobre el nuevo ocupante propuesto?

Dentro de los cinco días siguientes a la recepción de la solicitud por escrito del inquilino, el propietario puede exigirle que presente una solicitud completa en formato estándar para el nuevo ocupante propuesto o que proporcione información suficiente sobre el nuevo ocupante para permitirle al propietario realizar una verificación de antecedentes típica, incluido el nombre completo, la fecha de nacimiento y las referencias, si se solicitan. Si bien el propietario puede exigir que el nuevo ocupante cumpla con sus estándares de solicitud habituales y razonables, y acepte por escrito estar sujeto al contrato de alquiler actual entre el propietario y el inquilino, la solvencia crediticia puede no ser la base para denegar la solicitud del inquilino de un ocupante adicional si el ocupante adicional no estará legalmente obligado a pagar parte o la totalidad del alquiler al propietario. Por lo tanto, cuando el inquilino solicita el consentimiento del propietario para un nuevo ocupante que no pagará el alquiler directamente al propietario, como un subarrendatario, el propietario no puede exigir información crediticia o de ingresos como parte de la solicitud o la verificación de antecedentes.

Si el propietario solicita información al nuevo ocupante propuesto en el momento oportuno, el inquilino tiene cinco días naturales a partir de la recepción de la solicitud del propietario para proporcionarle la solicitud del nuevo ocupante propuesto o la información de verificación de antecedentes habitual. El período de cinco días comienza a correr el día después de la recepción efectiva de la solicitud del propietario por parte del inquilino. Si el inquilino no responde dentro del período de cinco días, el propietario puede rechazar la solicitud del inquilino sobre esa base. El inquilino puede entonces presentar una nueva solicitud por escrito al propietario para un nuevo ocupante y el plazo de 14 días comienza de nuevo.

¿Cuándo puede un propietario denegar una solicitud de un nuevo ocupante?

De conformidad con las Normas y Reglamentos de la Junta de Alquiler, Secciones 6.15A, 6.15B, 6.15D y 6.15E, un propietario debe tener una base razonable para rechazar la solicitud de un inquilino de un nuevo ocupante en la unidad. A menos que el nuevo ocupante sea el hijo menor de un inquilino existente, la negación por parte del propietario de la solicitud escrita del inquilino de un nuevo ocupante puede considerarse razonable en algunas circunstancias, incluidas, entre otras, las siguientes:

1. donde el nuevo ocupante propuesto estará legalmente obligado a pagar parte o la totalidad del alquiler al propietario y el propietario puede demostrar que el nuevo ocupante carece de solvencia.
2. cuando el propietario realizó una solicitud oportuna para que el nuevo ocupante propuesto complete el formulario de solicitud estándar del propietario o proporcione información suficiente para permitir que el propietario realice una verificación de antecedentes típica y el nuevo ocupante no cumple dentro de los cinco días calendario posteriores a la recepción real por parte del inquilino de la solicitud del propietario.
3. donde el propietario puede establecer que el nuevo ocupante propuesto ha tergiversado intencionalmente hechos significativos en el formulario de solicitud estándar del propietario o ha proporcionado información errónea significativa al propietario que interfiere con la capacidad del propietario para realizar una verificación de antecedentes típica.
4. cuando el propietario pueda demostrar que el nuevo ocupante propuesto representa una amenaza directa para la salud, seguridad o protección de los demás residentes de la propiedad o para la estructura física de la propiedad.

Además, el propietario también puede rechazar la solicitud del inquilino de un nuevo ocupante si la incorporación del nuevo ocupante excederá la cantidad de ocupantes permitidos por el contrato de arrendamiento o la cantidad de ocupantes previamente permitidos por el propietario en la unidad, y se cumple una de las siguientes condiciones:

1. el ocupante adicional no es un miembro de la familia de un inquilino existente y el propietario y el inquilino residen en la misma unidad de alquiler, o
2. el ocupante adicional no es un miembro de la familia de un inquilino existente y el ocupante adicional requeriría que el propietario aumente la capacidad eléctrica o de agua caliente en el edificio, o adapte otros sistemas del edificio o servicios existentes, y el pago de dichas mejoras presenta una dificultad financiera para el propietario, según lo determine un juez administrativo de la Junta de Alquileres, o
3. el número total de ocupantes de la unidad (incluidos los miembros de la familia) excederá:

(i) dos personas en una unidad de estudio, tres personas en una unidad de un dormitorio, cuatro personas en una unidad de dos dormitorios, seis personas en una unidad de tres dormitorios u ocho personas en una unidad de cuatro dormitorios; o

(ii) el número máximo permitido en la unidad según la Sección 503 del Código de Vivienda de San Francisco.

Un “miembro de la familia” a estos efectos se define como el hijo, padre, nieto, abuelo, hermano o hermana del inquilino, o el cónyuge o pareja de hecho de dichos familiares, o el cónyuge o pareja de hecho del inquilino.

¿Qué pasa si el propietario rechaza irrazonablemente la solicitud del inquilino de un nuevo ocupante?

Si el propietario rechaza la solicitud del inquilino de un nuevo ocupante sin una base razonable, el inquilino puede presentar una petición de reducción de servicios ante la Junta de Alquiler para solicitar una reducción del alquiler. Además, el inquilino no puede ser desalojado por incumplimiento del contrato de alquiler escrito si el nuevo ocupante se muda y el propietario ha negado irrazonablemente su consentimiento al nuevo ocupante.

¿Qué pasa si el inquilino muda a un nuevo ocupante a la unidad sin el consentimiento del propietario?

Si el inquilino tiene un contrato de alquiler escrito que limita o prohíbe el subarrendamiento y el inquilino muda a un nuevo ocupante a la unidad sin el consentimiento del propietario, el propietario puede notificar por escrito al inquilino que se ha violado el contrato de alquiler y debe permitirle al inquilino al menos diez (10) días para subsanar la violación del contrato de alquiler antes de proceder con un desalojo. El inquilino puede subsanar la violación haciendo una solicitud por escrito al propietario para el ocupante adicional o sacando al ocupante no aprobado de la unidad. La solicitud por escrito del inquilino iniciaría el plazo de 14 días descrito anteriormente.

¿El propietario tiene que agregar al nuevo ocupante al contrato de arrendamiento?

Incluso si el propietario ha dado su aprobación para que el nuevo ocupante se mude a la unidad, no está obligado a aceptar el alquiler directamente del nuevo ocupante ni a agregarlo al contrato de arrendamiento. En cambio, el propietario puede seguir aceptando el pago total del alquiler de uno o más de los inquilinos existentes, quienes actúan como “inquilinos principales” en relación con el nuevo ocupante “subinquilino”. Por lo general, un subinquilino es un ocupante que no tiene ningún acuerdo con el propietario y paga el alquiler a un inquilino principal que legalmente se considera el “propietario”.

¿Puede el propietario aumentar el alquiler debido al nuevo ocupante?

El propietario no puede aumentar el alquiler de la unidad en función del reemplazo de un inquilino que se va o la incorporación de nuevos ocupantes, incluso si el inquilino lo acepta.

Sin embargo, si todos los inquilinos originales han desocupado permanentemente la unidad y los únicos ocupantes restantes son subinquilinos que se mudaron a partir del 1 de enero de 1996, el propietario puede tener derecho a aumentar el alquiler al precio del mercado.

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