Mục 1.10 Thay thế
(Sửa đổi ngày 16 tháng 2 năm 2021)
"Người thay thế" có nghĩa là thành viên thay thế của Ban ổn định và trọng tài tiền thuê nhà. Người thay thế có mặt tại cuộc họp của Ban sẽ hành động với tư cách là thành viên cho mọi mục đích bất cứ khi nào thành viên mà người thay thế làm người thay thế không có mặt hoặc đã được miễn không phải xem xét hoặc bỏ phiếu về bất kỳ vấn đề nào, trừ khi người thay thế cũng được miễn.
Mục 1.11 Ngày kỷ niệm
(Sửa đổi ngày 11 tháng 3 năm 1986; Tiểu mục (a) được đánh số lại và Tiểu mục (b) được thêm vào ngày 20 tháng 12 năm 1994; Tiểu mục (b) bị bãi bỏ và thông qua ngày 25 tháng 4 năm 1995; có hiệu lực từ ngày 1 tháng 2 năm 1995)
(a) Ngày kỷ niệm là ngày mà tiền thuê nhà hiện tại của người thuê nhà có hiệu lực, ngoại trừ trường hợp cải tạo vốn được chứng nhận, phục hồi và/hoặc công trình tiết kiệm năng lượng, khi được cấp, không ảnh hưởng hoặc thay đổi ngày kỷ niệm. Việc tăng tiền thuê nhà được phép tiếp theo sẽ có hiệu lực không ít hơn một năm kể từ ngày kỷ niệm, nhưng khi áp dụng sau một năm, sẽ thiết lập một ngày kỷ niệm mới để áp dụng các khoản tăng tiền thuê nhà trong tương lai.
(b) Đối với các Đơn vị mới được bảo hiểm, ngày kỷ niệm đầu tiên sẽ là ngày tăng tiền thuê nhà hợp pháp và có hiệu lực cuối cùng được áp dụng vào hoặc trước ngày 1 tháng 5 năm 1994 hoặc ngày bắt đầu thời hạn thuê, tùy theo ngày nào xảy ra sau. Mức tăng tiền thuê nhà được phép tiếp theo sẽ có hiệu lực không ít hơn một năm kể từ ngày kỷ niệm, nhưng nếu có hiệu lực sau hơn một năm, ngày có hiệu lực của nó sẽ là ngày kỷ niệm mới cho mục đích tăng tiền thuê nhà trong tương lai.
Mục 1.12 Tăng tiền thuê nhà hàng năm
(Sửa đổi ngày 21 tháng 2 năm 1984; có hiệu lực ngày 1 tháng 3 năm 1984; sửa đổi ngày 8 tháng 12 năm 1992; Mục (b) sửa đổi ngày 20 tháng 8 năm 1996; sửa đổi ngày 10 tháng 6 năm 2008)
(a) Trường hợp chủ nhà được hưởng mức tăng tiền thuê nhà hàng năm có hiệu lực từ ngày 8 tháng 12 năm 1992 đến ngày 28 tháng 2 năm 1993, thì mức tăng được phép là 1,6%. Sau đó, mức tăng được phép hàng năm do Hội đồng xác định sẽ có hiệu lực vào ngày 1 tháng 3 hàng năm và không quá 60% mức tăng theo phần trăm của Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) đối với Tất cả Người tiêu dùng đô thị tại khu vực San Francisco-Oakland-San Jose do Bộ Lao động Hoa Kỳ công bố trong giai đoạn 12 tháng kết thúc vào ngày 31 tháng 10. Khi xác định mức tăng tiền thuê nhà theo phần trăm được phép, các số từ 0,04 trở xuống sẽ được làm tròn xuống đến chữ số thập phân thứ mười gần nhất và các số từ 0,05 trở lên sẽ được làm tròn lên đến chữ số thập phân thứ mười gần nhất. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, mức tăng hàng năm được phép không được lớn hơn bảy phần trăm (7%). Hội đồng Thuê nhà sẽ công bố số tiền tăng cho phép hàng năm vào hoặc khoảng ngày 1 tháng 1. Mức tăng đã công bố chỉ được xác định một lần cho mỗi kỳ hạn 12 tháng và sẽ có hiệu lực cho đến lần tính toán lại theo lịch trình tiếp theo.
(b) Trường hợp chủ nhà được hưởng mức tăng tiền thuê nhà hàng năm trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 3 năm 1992 đến ngày 7 tháng 12 năm 1992, mức tăng được phép là 4%. Nếu chủ nhà không áp dụng mức tăng 4% mà chủ nhà được hưởng trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 3 năm 1992 đến ngày 7 tháng 12 năm 1992, chủ nhà có thể áp dụng mức tăng bất kỳ lúc nào, ngay cả khi chưa qua hai năm kể từ ngày có hiệu lực của mức tăng hàng năm cuối cùng.
(c) Trường hợp chủ nhà được hưởng mức tăng tiền thuê hàng năm có hiệu lực từ ngày 8 tháng 12 năm 1992 đến ngày 28 tháng 2 năm 1993, thì mức tăng được phép là 1,6%. Bất kỳ thông báo tăng tiền thuê nào chỉ áp dụng mức tăng hàng năm là 4% hoặc ít hơn có hiệu lực trong thời gian nêu trên là hợp pháp với mức tăng là 1,6% và chỉ phần tăng trên 1,6% là vô hiệu, với điều kiện là mức tăng được đưa ra một cách thiện chí mà không biết về ngày có hiệu lực của Đề xuất H. Không có nội dung nào trong Quy định này ảnh hưởng đến bất kỳ quyền ngân hàng nào mà chủ nhà có thể có.
(d) Đối với việc tăng tiền thuê nhà có hiệu lực trong khoảng thời gian từ ngày 8 tháng 12 năm 1992 đến ngày 28 tháng 2 năm 1993, khi người thuê nhà nhận được thông báo tăng tiền thuê nhà vượt quá số tiền cho phép nhưng vẫn chưa trả số tiền yêu cầu, thì thông báo đó sẽ vô hiệu. Không có nội dung nào trong Quy định này ảnh hưởng đến bất kỳ quyền ngân hàng nào mà chủ nhà có thể có.
Mục 1.13 Cải thiện vốn
(Sửa đổi ngày 28 tháng 2 năm 1989)
"Cải thiện vốn" có nghĩa là những cải thiện làm tăng đáng kể giá trị của bất động sản, kéo dài đáng kể tuổi thọ hữu ích của bất động sản hoặc thích ứng với mục đích sử dụng mới và có thể được khấu hao trong suốt thời gian hữu ích của việc cải thiện tòa nhà. Cải thiện vốn không bao gồm bảo trì và sửa chữa thường xuyên thông thường. (Ví dụ, việc vá mái nhà không phải là cải thiện vốn trong khi việc thay thế một phần hoặc toàn bộ mái nhà cũ là cải thiện vốn; việc sửa chữa nền móng được coi là cải thiện vốn chứ không phải là sửa chữa.) Việc sửa chữa là ngẫu nhiên đối với dự án cải thiện vốn hoặc thay thế một hạng mục thường được coi là cải thiện vốn cũng được định nghĩa là cải thiện vốn. Cải thiện vốn đủ điều kiện khác sẽ không đủ điều kiện nếu chủ nhà tính phí sử dụng, chẳng hạn như khi người thuê nhà phải gửi tiền xu để sử dụng máy giặt và máy sấy do chủ nhà sở hữu.
Mục 1.14 Bảo tồn năng lượng
Công việc được thực hiện theo yêu cầu của Điều 12 của Bộ luật Nhà ở San Francisco.
Mục 1.15 Đơn vị mới được bảo hiểm
(Thông qua ngày 25 tháng 4 năm 1995, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 2 năm 1995)
"Đơn vị mới được bảo hiểm" có nghĩa là Đơn vị cho thuê đã trở thành đối tượng của Sắc lệnh cho thuê vào ngày 22 tháng 12 năm 1994 do việc thông qua Đề xuất I vào tháng 11 năm 1994 vì tính đến ngày đó, đơn vị này nằm trong một tòa nhà có bốn Đơn vị cho thuê hoặc ít hơn và một chủ sở hữu (người nắm giữ ít nhất năm mươi phần trăm (50%) quyền lợi phí đã ghi nhận một cách thiện chí) đã sử dụng tòa nhà này làm nơi cư trú chính trong ít nhất sáu tháng liên tục.
Mục 1.16 Đề xuất I Các đơn vị bị ảnh hưởng
(Thông qua ngày 25 tháng 4 năm 1995, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 2 năm 1995)
"Đơn vị bị ảnh hưởng bởi Đề xuất I" có nghĩa là Đơn vị mới được bảo hiểm, cũng như đơn vị sẽ phải tuân theo Sắc lệnh Thuê nhà vào ngày 22 tháng 12 năm 1994 bất kể Đề xuất I có được thông qua tại cuộc bầu cử tháng 11 năm 1994 hay không, nhưng sẽ được miễn trừ trong một khoảng thời gian hợp lý sau đó nếu Đề xuất I không được thông qua. Nếu đơn vị không phải là Đơn vị mới được bảo hiểm, chủ nhà phải có:
(a) cư trú tại tòa nhà trước ngày 9 tháng 11 năm 1994;
(b) bắt đầu cải tạo một căn hộ trong cùng tòa nhà trước ngày 9 tháng 11 năm 1994 với mục đích cư trú tại căn hộ đó và khi kết thúc quá trình cải tạo, chủ nhà phải cư trú tại căn hộ đó;
(c) đã gửi thông báo trục xuất theo Mục 37.9(a)(8) trước ngày 9 tháng 11 năm 1994 và một thời gian sau đó chủ nhà phải cư trú trong tòa nhà;
(d) đã khởi xướng việc cải tạo (với tất cả các giấy phép cần thiết) trước ngày 9 tháng 11 năm 1994, trong đó các cuộc cải tạo này được một cơ quan chính phủ ra lệnh thực hiện nhằm giảm tổng số căn hộ trong tòa nhà xuống còn bốn căn hoặc ít hơn; hoặc
(e) đã thực hiện bất kỳ hành động nào nêu trên trong vòng ba tháng kể từ khi trở thành chủ sở hữu hợp lệ của đơn vị nếu chủ nhà không phải là chủ sở hữu hợp lệ trước ngày 9 tháng 11 năm 1994, nhưng đã ký thỏa thuận mua đơn vị mà thỏa thuận đó trở thành không có điều kiện vào hoặc sau ngày 1 tháng 9 năm 1993 và trước ngày 9 tháng 11 năm 1994.
Mục 1.17 Đơn vị cho thuê
(Điều khoản phụ (e) sửa đổi ngày 21 tháng 2 năm 1989; Điều khoản phụ (c) sửa đổi ngày 14 tháng 2 năm 1995; Điều khoản phụ (e) bị xóa ngày 7 tháng 3 năm 1995; Đánh số lại có hiệu lực từ ngày 1 tháng 2 năm 1995; Điều khoản phụ (g) được sửa đổi và thêm (h) ngày 11 tháng 3 năm 1997; Điều khoản phụ (i) được thêm vào ngày 18 tháng 5 năm 1999; các điều khoản phụ trước đó (ví dụ) bị xóa có hiệu lực từ ngày 16 tháng 6 năm 2020))
“Đơn vị cho thuê” có nghĩa là một đơn vị nhà ở, bất kể phân vùng hoặc tình trạng pháp lý, trong Thành phố và Quận San Francisco và tất cả các dịch vụ nhà ở, đặc quyền, đồ đạc (bao gồm cả cơ sở đỗ xe được cung cấp liên quan đến việc sử dụng hoặc cư trú của đơn vị đó), được cung cấp theo thỏa thuận để cư trú của người thuê nhà khi xem xét việc thanh toán tiền thuê nhà. Thuật ngữ này không bao gồm:
(a) Nhà ở tại khách sạn, nhà nghỉ, nhà trọ, nhà nghỉ du lịch, nhà trọ và nhà trọ, với điều kiện là tại thời điểm một nơi ở đã được người thuê ở trong ba mươi hai (32) ngày liên tục trở lên, nơi ở đó sẽ trở thành một đơn vị cho thuê;
(b) các đơn vị nhà ở trong một hợp tác xã phi lợi nhuận do đa số cư dân sở hữu, chiếm giữ và kiểm soát;
(c) chỗ ở trong bất kỳ bệnh viện, tu viện, nhà nguyện, cơ sở chăm sóc mở rộng, trại tị nạn, cơ sở chăm sóc lưu trú hoặc cơ sở chăm sóc sức khỏe ban ngày dành cho người cao tuổi nào phải được vận hành theo giấy phép do Sở Dịch vụ Xã hội California cấp, theo yêu cầu của Chương 3.2 và 3.3 về Sức khỏe và An toàn của California, hoặc trong ký túc xá do một cơ sở giáo dục đại học, trường trung học hoặc trường tiểu học sở hữu và điều hành;
(d) các đơn vị nhà ở có tiền thuê được kiểm soát hoặc điều chỉnh bởi bất kỳ đơn vị, cơ quan hoặc thẩm quyền nào của chính phủ, ngoại trừ những đơn vị không được trợ cấp và/hoặc không được hỗ trợ được Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ bảo hiểm;
(e) không gian thương mại nơi có nhu cầu sử dụng nhà ở ngẫu nhiên và không thường xuyên;
(f) một đơn vị nhà ở, trong đó khi bắt đầu hợp đồng thuê đã có mục đích sử dụng nhà ở, không còn mục đích sử dụng nhà ở nữa và có mục đích sử dụng thương mại hoặc mục đích sử dụng phi nhà ở khác. Giả định là mục đích sử dụng ban đầu là nhà ở trừ khi người thuê chứng minh được điều ngược lại.
Mục 1.18 Xây dựng mới và cải tạo đáng kể
(Sửa đổi ngày 29 tháng 8 năm 1989; ngày 5 tháng 9 năm 1989; ngày 26 tháng 9 năm 1989; ngày 18 tháng 6 năm 1991; đánh số lại có hiệu lực từ ngày 1 tháng 2 năm 1995; sửa đổi ngày 4 tháng 2 năm 2003; sửa đổi ngày 14 tháng 4 năm 2015; đổi tên và sửa đổi ngày 16 tháng 6 năm 2020)
Để xác định xem một đơn vị cho thuê có được miễn các quy định về tiền thuê nhà theo Điều 37.3(g) của Sắc lệnh Tiền thuê nhà hay không, các định nghĩa sau đây sẽ được áp dụng:
(a) “Xây dựng mới” là đơn vị cho thuê mới xây dựng mà Giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp lần đầu sau ngày 13 tháng 6 năm 1979, với điều kiện là không có mục đích sử dụng dân cư nào trong đơn vị đó trước khi Giấy chứng nhận quyền sở hữu được cấp; hoặc một đơn vị sống/làm việc trong một tòa nhà nơi tất cả các điều kiện sau đây đã được đáp ứng:
(1) việc chuyển đổi hợp pháp sang mục đích sử dụng thương mại/ở đã diễn ra;
(2) Giấy chứng nhận quyền sở hữu đã được Sở Kiểm tra Xây dựng San Francisco cấp sau ngày 13 tháng 6 năm 1979; và
(3) không có bất kỳ hình thức thuê nhà nào trong tòa nhà giữa ngày 13 tháng 6 năm 1979 và ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
(b) “Cải tạo đáng kể" có nghĩa là việc cải tạo, thay đổi hoặc cải tạo lại một đơn vị nhà ở cho thuê về cơ bản không thể ở được có tuổi đời từ 50 năm trở lên, cần phải cải tạo đáng kể để phù hợp với các tiêu chuẩn hiện đại về nhà ở đàng hoàng, an toàn và vệ sinh thay cho các tòa nhà về cơ bản không thể ở được. Cải tạo đáng kể có thể thay đổi về mức độ từ phá dỡ và tái thiết toàn diện đến những cải tiến toàn diện khắc phục được tình trạng bảo trì bị trì hoãn đáng kể. Chỉ riêng những cải tiến về mặt thẩm mỹ như sơn, trang trí và sửa chữa nhỏ hoặc các công việc khác có thể thực hiện an toàn mà không cần phải di dời các đơn vị, không đủ điều kiện là cải tạo đáng kể.
Cải tiến sẽ không được coi là đáng kể trừ khi chi phí cho công việc mà chủ nhà chưa được bồi thường bằng tiền bảo hiểm bằng hoặc vượt quá bảy mươi lăm phần trăm (75%) chi phí của các tòa nhà dân cư mới xây dựng có cùng số lượng đơn vị và loại công trình, không bao gồm chi phí đất đai và phí kiến trúc/kỹ thuật. Việc xác định chi phí của các tòa nhà dân cư mới xây dựng sẽ dựa trên biểu giá của Sở Kiểm tra Xây dựng theo yêu cầu của Mục 107A.2 của Bộ luật Xây dựng San Francisco ("Biểu giá DBI") cho mục đích xác định phí cấp phép. Biểu giá có hiệu lực vào ngày Thông báo Hoàn thành các cải tiến sẽ được áp dụng. Trong trường hợp chủ nhà đang tìm cách lấy lại quyền sở hữu một đơn vị cho thuê theo Mục 37.9(a)(12) của Sắc lệnh Thuê nhà, các cải tiến sẽ không được coi là đáng kể trừ khi chi phí ước tính của công việc được đề xuất mà chủ nhà sẽ không được bồi thường bằng tiền bảo hiểm bằng hoặc vượt quá bảy mươi lăm phần trăm (75%) chi phí của các tòa nhà dân cư mới xây dựng có cùng số lượng đơn vị và loại công trình, không bao gồm chi phí đất đai và phí kiến trúc/kỹ thuật, dựa trên Biểu giá DBI. Đối với mục đích trục xuất như vậy theo Mục 37.9(a)(12) của Sắc lệnh Thuê nhà, sẽ có một giả định có thể bác bỏ được rằng chi phí được nêu cho công việc trong các giấy phép xây dựng được phê duyệt có liên quan là chi phí ước tính của công việc được đề xuất. Đối với mục đích xác định xem các cải tiến có đáng kể theo Mục 37.9(a)(12) hay không, việc xác định chi phí của các tòa nhà dân cư mới xây dựng sẽ dựa trên Biểu giá DBI. Biểu giá có hiệu lực vào ngày thông báo chấm dứt được gửi sẽ được áp dụng. Trong trường hợp chủ nhà muốn lấy lại quyền sở hữu một số đơn vị trong cùng một tòa nhà theo Mục 37.9(a)(12) của Sắc lệnh Tiền thuê nhà cho một dự án cải tạo đáng kể được đề xuất, thì lịch trình được đăng và có hiệu lực vào ngày thông báo chấm dứt đầu tiên được gửi sẽ được áp dụng. Chủ nhà lấy lại quyền sở hữu một đơn vị cho thuê theo Mục 37.9(a)(12) phải nộp đơn lên Hội đồng Tiền thuê nhà để xin miễn trừ dựa trên việc cải tạo đáng kể trong thời hạn sớm hơn giữa: (i) hai năm sau khi lấy lại quyền sở hữu đơn vị cho thuê; hoặc (ii) một năm sau khi hoàn thành công việc. Chủ nhà không nộp đơn trong thời gian đó và sau đó nhận được quyết định rằng bất động sản đã được Hội đồng cải tạo đáng kể sẽ bị coi là đã lấy lại quyền sở hữu đơn vị cho thuê của người thuê một cách sai trái, vi phạm Mục 37.9(f).
Mục 1.19 Tiện ích của Người thuê nhà
(Đánh số lại có hiệu lực từ ngày 1 tháng 2 năm 1995; sửa đổi ngày 24 tháng 8 năm 2004; sửa đổi ngày 17 tháng 2 năm 2009)
Đối với mục đích của Mục 37.2(q) của Pháp lệnh và Mục 4.11 và 6.16 của các Quy tắc này, "Tiện ích của Người thuê nhà" có nghĩa là các khoản phí cho khí đốt tự nhiên hoặc điện được cung cấp trực tiếp cho đơn vị do người thuê nhà ở hoặc cho tòa nhà nơi đơn vị tọa lạc và mang lại lợi ích cho người thuê nhà, cho dù do một mình người thuê nhà trả, do một mình chủ nhà trả hoặc do một phần người thuê nhà và một phần do chủ nhà trả.
Mục 1.20 Trục xuất trái phép
(Đánh số lại có hiệu lực từ ngày 1 tháng 2 năm 1995)
"Trục xuất trái phép" có nghĩa là việc gửi thông báo yêu cầu rời khỏi đơn vị cho thuê, đưa ra yêu cầu chiếm hữu đơn vị cho thuê hoặc thực hiện hành động chiếm giữ trái phép vi phạm Pháp lệnh.
Mục 1.21. Người Thuê Nhà Đang Ở
(Có hiệu lực từ ngày 5 tháng 6 năm 2001; được sửa đổi để làm rõ hơn vào ngày 3 tháng 12 năm 2002)
Người thuê nhà đang cư trú là một cá nhân đáp ứng định nghĩa về người thuê nhà theo quy định tại Mục 37.2(t) của Sắc lệnh và thực sự cư trú tại một đơn vị cho thuê hoặc, với sự hiểu biết và đồng ý của chủ nhà, các đơn vị cho thuê gần nhau trong cùng tòa nhà với nơi cư trú chính của người đó. Việc cư trú không yêu cầu cá nhân đó phải có mặt trực tiếp tại đơn vị hoặc các đơn vị mọi lúc hoặc liên tục, nhưng đơn vị hoặc các đơn vị phải là nơi thường xuyên trở về của người thuê nhà. Khi xem xét liệu người thuê nhà có cư trú tại một hoặc nhiều đơn vị cho thuê trong cùng tòa nhà với "nơi cư trú chính" của người đó hay không, Hội đồng Thuê nhà phải xem xét tổng thể các trường hợp, bao gồm nhưng không giới hạn ở các yếu tố sau:
(1) cơ sở liên quan được liệt kê là nơi cư trú của cá nhân trên bất kỳ giấy đăng ký xe cơ giới, giấy phép lái xe, giấy đăng ký cử tri hoặc với bất kỳ cơ quan công cộng nào khác, bao gồm cơ quan thuế Liên bang, Tiểu bang và địa phương;
(2) tiện ích được lập hóa đơn và thanh toán bởi cá nhân tại cơ sở liên quan;
(3) tất cả tài sản cá nhân của cá nhân đã được chuyển vào cơ sở liên quan;
(4) việc miễn thuế chủ nhà cho cá nhân chưa được nộp cho một tài sản khác;
(5) cơ sở chủ thể là nơi cá nhân thường trở về như nhà của mình, không bao gồm nghĩa vụ quân sự, nhập viện, nghỉ phép, trường hợp khẩn cấp của gia đình, đi lại do công việc hoặc giáo dục, hoặc các khoảng thời gian vắng mặt tạm thời hợp lý khác; và/hoặc
(6) Lời khai đáng tin cậy từ những cá nhân có hiểu biết cá nhân hoặc bằng chứng đáng tin cậy khác rằng người thuê nhà thực sự sử dụng đơn vị hoặc các đơn vị cho thuê làm nơi cư trú chính của mình.
Việc tổng hợp các yếu tố này sẽ làm tăng độ tin cậy cho kết quả tìm kiếm “nơi cư trú chính” trong khi chỉ có một yếu tố có thể không hỗ trợ cho kết quả đó.
Trở lại
Quay lại trang Quy định và Quy tắc của Hội đồng cho thuê nhà .