Chủ nhà có thể nộp đơn xin miễn trừ khỏi các hạn chế tăng tiền thuê nhà của Sắc lệnh Tiền thuê nhà do cải tạo đáng kể một tòa nhà. “Cải tạo đáng kể” có nghĩa là việc cải tạo, thay đổi hoặc cải tạo lại một tòa nhà có chứa các đơn vị cho thuê nhà ở về cơ bản không thể ở được có tuổi đời từ 50 năm trở lên, cần cải tạo đáng kể để tuân thủ các tiêu chuẩn hiện đại về nhà ở đàng hoàng, an toàn và vệ sinh. Cải tạo đáng kể có thể khác nhau về mức độ từ phá dỡ và tái thiết toàn diện đến những cải tiến toàn diện khắc phục được tình trạng bảo trì bị trì hoãn đáng kể. Chỉ riêng những cải tiến về mặt thẩm mỹ như sơn, trang trí và sửa chữa nhỏ, hoặc các công việc khác có thể được thực hiện an toàn mà không cần phải di dời các đơn vị, không đủ điều kiện là cải tạo đáng kể.
Cải tiến sẽ không được coi là đáng kể trừ khi chi phí cho công việc mà chủ nhà chưa được bồi thường bằng tiền bảo hiểm bằng hoặc vượt quá 75% chi phí của các tòa nhà dân cư mới xây dựng có cùng số lượng căn hộ và loại công trình, không bao gồm chi phí đất đai và phí kiến trúc/kỹ thuật. Việc xác định chi phí của các tòa nhà dân cư mới xây dựng sẽ dựa trên bảng giá của Sở Kiểm tra Xây dựng theo yêu cầu của Mục 107A.2 của Bộ luật Xây dựng San Francisco cho mục đích xác định phí cấp phép. Bảng giá có hiệu lực vào ngày Thông báo Hoàn thành các cải tiến sẽ được áp dụng.
Chủ nhà phải cung cấp bằng chứng cụ thể cùng với Đơn xin cải tạo đáng kể , bao gồm: lịch sử người thuê nhà và bản sao thông báo trục xuất gửi cho những người thuê trước; mô tả chi tiết về công việc đã thực hiện và chi tiết hóa chi phí; bằng chứng chứng minh tòa nhà đã hơn 50 năm tuổi; quyết định cưỡng chế và/hoặc quyết định của Sở Thanh tra Xây dựng rằng tòa nhà không đủ điều kiện để xin giấy phép cư trú và/hoặc bằng chứng khác chứng minh tòa nhà về cơ bản không thể ở được; tóm tắt quyền sở hữu; báo cáo kiểm tra đầy đủ do Sở Thanh tra Xây dựng ban hành trước khi bắt đầu công việc cải tạo; bằng chứng về giá mua; thông báo hoàn thành cuối cùng từ Sở Thanh tra Xây dựng hoặc bằng chứng khác về ngày Thanh tra Xây dựng phê duyệt cuối cùng các cải tiến đã hoàn thành; bản sao hóa đơn, giá thầu và séc đã hủy chứng minh chi phí mà chủ nhà chưa được bồi thường bằng tiền bảo hiểm; bản sao đánh giá hiện tại; và nhật ký công việc cho bất kỳ khiếu nại nào về lao động chưa được trả công.
Nhìn chung, có thể nộp đơn yêu cầu cải tạo đáng kể bất kỳ lúc nào sau khi công trình hoàn thành. Tuy nhiên, chủ nhà lấy lại quyền sở hữu đơn vị cho thuê theo Mục 37.9(a)(12) của Sắc lệnh để tiến hành cải tạo đáng kể phải nộp đơn yêu cầu trong thời hạn sớm nhất là hai năm sau khi lấy lại quyền sở hữu đơn vị cho thuê hoặc một năm sau khi hoàn thành công trình. Chủ nhà không nộp đơn yêu cầu trong thời hạn đó và sau đó nhận được quyết định từ Hội đồng Thuê nhà rằng bất động sản đã được cải tạo đáng kể sẽ bị coi là đã lấy lại quyền sở hữu đơn vị cho thuê của người thuê một cách sai trái, vi phạm Sắc lệnh.
Người thuê nhà có thể phản đối Bản kiến nghị cải tạo đáng kể dựa trên bất kỳ lý do nào sau đây: công việc chưa được thực hiện; công việc là cần thiết do chủ nhà hiện tại trì hoãn bảo trì dẫn đến vi phạm quy định; chi phí là không hợp lý; và/hoặc công việc không chủ yếu nhằm mục đích tuân thủ quy định.
Các bất động sản đã trải qua quá trình cải tạo đáng kể trước đây đủ điều kiện được miễn hoàn toàn theo Sắc lệnh Thuê nhà, nghĩa là chúng không bị giới hạn bởi các hạn chế tăng tiền thuê nhà (kiểm soát tiền thuê nhà) hoặc luật liên quan đến việc trục xuất có trong Sắc lệnh Thuê nhà. Có hiệu lực từ ngày 20 tháng 1 năm 2020, Sắc lệnh Thuê nhà đã được sửa đổi để mở rộng các biện pháp kiểm soát trục xuất và các biện pháp bảo vệ người thuê nhà khác đối với các tòa nhà này, mặc dù chúng vẫn được miễn các hạn chế tăng tiền thuê nhà của Sắc lệnh Thuê nhà. Theo đó, khi đơn xin cải tạo đáng kể đã được chấp thuận, chủ nhà phải tuân thủ các yêu cầu về thông báo và thủ tục của Sắc lệnh Thuê nhà và Quy định và Quy tắc để có thể trục xuất người thuê nhà. Điều này bao gồm yêu cầu chủ nhà phải có một trong những lý do "chính đáng" được phép để chấm dứt hợp đồng thuê. Ngoài ra, trong khi các đơn vị trong các tòa nhà đã trải qua quá trình cải tạo đáng kể được miễn kiểm soát tiền thuê nhà tại địa phương, chúng có thể được bảo vệ theo Đạo luật Bảo vệ Người thuê nhà California năm 2019 (AB 1482) , giới hạn mức tăng tiền thuê hàng năm không quá 5% cộng với tỷ lệ phần trăm tăng của CPI địa phương.
Để có được một bản sao của mẫu đơn xin phục hồi đáng kể, hãy nhấp vào đây hoặc truy cập Trung tâm biểu mẫu trên trang web của chúng tôi. Biểu mẫu cũng có sẵn tại văn phòng của Ban cho thuê.
Thẻ: Chủ đề 326