Imaginemos que una señora Jenkins vende su casa de San Francisco a una amiga íntima por la mitad del precio (500.000 dólares) de lo que podría haberla vendido en el mercado libre (un millón de dólares). ¿Cuál sería el impacto en los impuestos sobre la propiedad?
La Oficina del Tasador debe evaluar cuánto debe pagar el nuevo propietario en concepto de impuestos sobre la propiedad cada vez que se produce una transferencia de propiedad. Pero la ley estatal exige que la oficina acepte el valor de mercado como valor inicial para los impuestos sobre la propiedad. Muchas veces, el precio de venta refleja el valor de mercado, pero también hay excepciones, como la de la Sra. Jenkins. Entonces, ¿cómo se puede saber si el precio de venta es el valor de mercado de una propiedad?
La diferencia entre el precio de venta y el valor de mercado puede afectar los ingresos de la ciudad. Los impuestos a la propiedad son una de las fuentes de ingresos más importantes para el gobierno local y estatal. Casi un tercio del Fondo General de la Ciudad proviene de los impuestos a la propiedad, que respaldan los servicios de la ciudad, como la seguridad pública, los parques, las bibliotecas, la salud y los servicios vecinales. Usando el ejemplo anterior, la amiga de la Sra. Jenkins debería pagar alrededor de $10,000 (suponiendo una tasa impositiva del 1% de $1 millón) y no $5,000 (el 1% de $500,000) en impuestos a la propiedad por año.
Evaluar una propiedad a valor de mercado también garantiza la equidad. Imaginemos que el vecino de la Sra. Jenkins hubiera comprado una casa similar cerca al mismo tiempo. El vecino habría pagado el doble en impuestos sobre la propiedad en comparación con el amigo de la Sra. Jenkins si la oficina del tasador hubiera aceptado el precio de venta como el nuevo valor tasado de la propiedad.
Entonces, aquí viene el desafío. Cuando cada año se procesan miles de transferencias de propiedades en la Oficina del Tasador, ¿cuál es la mejor manera de identificar las propiedades cuyo precio de venta no refleja el valor de mercado?
Antecedentes: El tasador restablece el valor de la propiedad al precio del mercado después de la venta
Según la Proposición 13 (1978), una vez que una propiedad cambia de manos, el tasador debe restablecer el valor tasado de la propiedad al valor de mercado. El proceso se denomina retasación.
Los tasadores certificados por el estado en la Oficina del Tasador son responsables de volver a tasar estas propiedades después de las transferencias. Estos tasadores tienen un profundo conocimiento del mercado inmobiliario de la ciudad. Utilizan este conocimiento experto combinado con una serie de herramientas para realizar análisis de mercado para determinar:
- El precio de venta es el valor de mercado, O
- El precio de venta no es el valor de mercado y asigna un nuevo valor
Durante el proceso, los tasadores documentan cuidadosamente sus razonamientos, de modo que los propietarios puedan impugnar el valor si no están de acuerdo. El trabajo lleva mucho tiempo. Combinado con el activo mercado inmobiliario de la ciudad, la cola de trabajo de retasación ha aumentado, creando una importante acumulación de casos.
Este retraso significa que los contribuyentes enfrentan incertidumbre sobre cuánto deben en impuestos y si recibirán varios años de facturas de recuperación. Las demoras también significan que la Ciudad no puede recaudar los impuestos a la propiedad a tiempo y puede arriesgar los ingresos si la propiedad cambia de manos nuevamente antes de que se emitan las nuevas facturas.
Pregunta de servicio: ¿Podemos agilizar las valoraciones de propiedades y al mismo tiempo garantizar un proceso justo?
Para ayudar a reducir su cola de trabajo, la Oficina del Evaluador de Impuestos necesitaba dividir las ventas de propiedades en dos grupos de manera más eficiente:
- Transmisiones de propiedad donde el precio de venta representa el valor de mercado
- Transmisiones de propiedad cuyo precio de venta no representa el valor de mercado
Esto es más difícil de lo que parece. Las propiedades son muy variables: dos casas contiguas pueden tener precios de venta muy diferentes debido a la historia de la propiedad, sus características y muchos otros factores.
El precio por pie cuadrado varía bastante, incluso dentro del mismo vecindario.
Lo que hicimos: Un modelo estadístico crea un precio previsto para cada venta de propiedad.
DataScienceSF desarrolló tres modelos de regresión que generan un “precio previsto” en función de muchos factores, comenzando por si se trata de un condominio, una casa multifamiliar o una casa unifamiliar. En cada caso, el modelo utiliza datos sobre cuándo y dónde se vendió la propiedad, y detalles de la propiedad como el año de construcción y los metros cuadrados para generar una predicción.
El precio previsto de una vivienda se ve afectado por muchos factores.
Implementación: Los umbrales marcan las ventas que requieren una evaluación completa
Los modelos se ejecutan con nuevos datos para generar predicciones de precios quincenales. Luego, dividen las propiedades en dos listas:
- Precios de venta que se ajustan a un cierto rango del precio previsto
- Precios de venta muy diferentes al precio previsto.
La primera lista se envía a un grupo de tasadores que realizan controles adicionales y control de calidad para determinar si alguna propiedad requiere un análisis adicional. De lo contrario, se aceptan los precios de venta y se registran como los nuevos valores. La segunda lista se divide y se asigna a los tasadores para una nueva evaluación completa.
El nuevo proceso agiliza la evaluación de las ventas que parecen típicas
El nuevo modelo dio como resultado que más de 250 casos se eliminaran de la cola de trabajo al 30 de marzo de 2018. Estos casos representan aproximadamente $407 millones en valor total (que no debe confundirse con el valor adicional que aún debe calcularse).