Hội đồng Thuê nhà Sửa đổi Quy định và Quy tắc để kết hợp Chính sách Nghỉ phép chăm sóc con của Thành phố dành cho Ủy viên
Sau phiên điều trần công khai vào ngày 13 tháng 12 năm 2022, Quy định và Quy chế của Hội đồng Thuê nhà đã được Ủy ban Hội đồng Thuê nhà sửa đổi để thêm Mục 2.21 có tên là “Chính sách Nghỉ phép chăm sóc con”.
Ngày 13 tháng 12 năm 2022
Sau phiên điều trần công khai vào ngày 13 tháng 12 năm 2022, Quy định và Quy tắc của Hội đồng Thuê nhà đã được Ủy ban Hội đồng Thuê nhà sửa đổi để thêm Mục 2.21 có tiêu đề là “Chính sách Nghỉ phép chăm sóc con”. Mục 2.21 kết hợp Mục 67B.1 của Bộ luật Hành chính , cho phép các Thành viên Hội đồng được nghỉ phép chăm sóc con trong một số trường hợp nhất định.
Đã công bố tăng tiền thuê nhà hằng năm từ 1/3/23 đến 29/2/24
Đối với các đơn vị có giá thuê được kiểm soát, số tiền tăng giá được phép hàng năm có hiệu lực từ ngày 1 tháng 3 năm 2023 đến ngày 29 tháng 2 năm 2024 là 3,6%.
Ngày 17 tháng 11 năm 2022
Đối với các đơn vị có giá thuê được kiểm soát , số tiền tăng cho phép hàng năm có hiệu lực từ ngày 1 tháng 3 năm 2023 đến ngày 29 tháng 2 năm 2024 là 3,6%. Số tiền này dựa trên 60% mức tăng trong Chỉ số giá tiêu dùng cho tất cả người tiêu dùng đô thị tại Vùng vịnh, là 6% theo số liệu công bố vào tháng 11 năm 2022 của Cục Thống kê Lao động. Để tính số tiền đô la của mức tăng tiền thuê hàng năm 3,6%, hãy nhân tiền thuê cơ sở của người thuê với .036. Ví dụ: nếu tiền thuê cơ sở của người thuê là 2.000,00 đô la, thì mức tăng hàng năm sẽ được tính như sau: 2.000,00 đô la x .036 = 72,00 đô la. Tiền thuê cơ sở mới của người thuê sẽ là 2.072,00 đô la (2.000,00 đô la + 72,00 đô la).
Số tiền tăng cho phép hàng năm có hiệu lực từ ngày 1 tháng 3 năm 2022 đến ngày 28 tháng 2 năm 2023 là 2,3%.
Đọc bài viết này để tìm hiểu thêm về việc tăng tiền thuê nhà.
Sau đây là danh sách đầy đủ các mức tăng cho phép hàng năm trước đây. Tài liệu này cũng có sẵn tại văn phòng của chúng tôi.
Thành phố kháng cáo lệnh của Tòa án cấp cao cấm thi hành luật thông báo cảnh báo 10 ngày - Cập nhật #2 (27/09/22)
Sắc lệnh số 18-22, có hiệu lực từ ngày 14 tháng 3 năm 2022, yêu cầu chủ nhà thực hiện một số loại trục xuất nhất định trước tiên phải cung cấp cho người thuê nhà một lá thư cảnh báo bằng văn bản trong vòng 10 ngày và cho họ cơ hội khắc phục trước khi gửi thông báo trục xuất.
Bản cập nhật số 3 (ngày 11 tháng 9 năm 2024)
Tòa Phúc thẩm tuyên bố luật về thông báo cảnh báo 10 ngày là vô hiệu.
Bản cập nhật số 2 (ngày 27 tháng 9 năm 2022)
Hiệp hội căn hộ San Francisco và Viện chủ sở hữu bất động sản nhỏ của San Francisco đã đệ đơn kiện thách thức tính hợp lệ của luật được mô tả dưới đây. Vụ kiện là Hiệp hội căn hộ San Francisco và những người khác kiện Thành phố và Quận San Francisco, Vụ án Tòa án cấp cao số CPF-22-517718. Vào ngày 23 tháng 3 năm 2022, Tòa án đã ban hành Lệnh tạm thời hoãn luật cho đến khi giải quyết xong vụ kiện. Vào ngày 27 tháng 9 năm 2022, Tòa án cấp cao đã ban hành quyết định chấp thuận một phần khiếu nại của người nộp đơn. Quyết định này ngăn cản Thành phố thực thi luật chỉ liên quan đến việc trục xuất vì không trả tiền thuê nhà. Tuy nhiên, quyết định này bãi bỏ lệnh tạm hoãn và cho phép luật được thực thi đối với các loại trục xuất khác mà cần phải có thông báo cảnh báo trước 10 ngày. Thành phố đã kháng cáo phán quyết của Tòa án cấp cao. Trong khi kháng cáo đang chờ xử lý, chủ nhà không cần phải gửi thông báo cảnh báo trước 10 ngày đối với thông báo trục xuất và/hoặc lệnh tạm giữ bất hợp pháp vì không trả tiền thuê nhà, nhưng tất cả các khía cạnh khác của Sắc lệnh số 18-22 vẫn có hiệu lực. Tóm tắt về luật được mô tả bên dưới (được chú thích theo Quyết định trong Vụ án số CPF-22-517718 của Tòa án cấp cao).
___________________________________________________________________
Nghị định số 18-22, có hiệu lực từ ngày 14 tháng 3 năm 2022, yêu cầu chủ nhà thực hiện một số loại trục xuất nhất định trước tiên phải cung cấp cho người thuê nhà một lá thư cảnh báo bằng văn bản trong vòng 10 ngày và một cơ hội để khắc phục.
Luật trước đây
Sắc lệnh Thuê nhà xác định nhiều “lý do chính đáng” để chủ nhà đuổi người thuê nhà của họ. Mục 37.9(a)(1)-(6) liên quan đến các tình huống mà người thuê nhà phải chịu trách nhiệm về việc đuổi người thuê nhà: (2) vi phạm một điều khoản quan trọng của hợp đồng thuê nhà; (3) gây ra hoặc cho phép gây phiền toái nghiêm trọng, liên tục hoặc tái diễn; (4) sử dụng hoặc cho phép sử dụng đơn vị cho bất kỳ mục đích bất hợp pháp nào; (5) từ chối ký gia hạn hoặc gia hạn hợp đồng thuê bằng văn bản theo cùng các điều khoản đã tồn tại trước đó; và (6) từ chối cho chủ nhà vào đơn vị theo yêu cầu của luật tiểu bang hoặc địa phương. Nếu người thuê nhà phạm một trong những hành vi vi phạm này, chủ nhà có thể có lý do chính đáng để đuổi người thuê nhà. Tuy nhiên, Sắc lệnh Thuê nhà thường không chỉ định chủ nhà phải cho người thuê nhà bao nhiêu thời gian để khắc phục vi phạm trước khi bắt đầu quá trình đuổi người thuê nhà.
Bộ luật này thay đổi những gì?
Bộ luật có hiệu lực từ ngày 14 tháng 3 năm 2022 sửa đổi Mục 37.9 của Sắc lệnh về Tiền thuê nhà để yêu cầu chủ nhà phải gửi cho người thuê nhà một lá thư cảnh báo trước 10 ngày và cơ hội để khắc phục trước gửi thông báo trục xuất chính thức theo Mục 37.9(a)(2-6). Tuy nhiên, không cần thư cảnh báo 10 ngày nếu (a) thời hạn thông báo và khắc phục dài hơn đã áp dụng (ví dụ, theo các điều khoản của hợp đồng cho thuê giữa các bên) hoặc (b) người thuê nhà đang gây ra hoặc tạo ra "nguy cơ sắp xảy ra gây tổn hại về thể chất cho người hoặc tài sản". Thư cảnh báo mới sẽ đi trước thông báo trục xuất chính thức theo Bộ luật tố tụng dân sự California §1161, không thay thế, và bất kỳ thời hạn "khắc phục" bổ sung nào theo yêu cầu của luật Tiểu bang phải được cung cấp ngoài thời hạn cảnh báo 10 ngày.
Ngoài ra, luật pháp yêu cầu Hội đồng Thuê nhà phải tạo ra một mẫu chuẩn mà chủ nhà có thể sử dụng để cung cấp cảnh báo cần thiết cho người thuê nhà của họ. Biểu mẫu có thể được tìm thấy đây trong Trung tâm Biểu mẫu của chúng tôi và có sẵn tại văn phòng.
Luật mới về việc trục xuất theo Đạo luật Ellis
Hội đồng giám sát và thị trưởng San Francisco gần đây đã thông qua luật pháp sửa đổi Sắc lệnh Thuê nhà của San Francisco liên quan đến việc trục xuất theo Đạo luật Ellis. Luật này có hiệu lực vào ngày 18 tháng 7 năm 2022.
Lý lịch
Đạo luật Ellis, được tìm thấy trong Bộ luật Chính quyền California Mục 7060, v.v., trao cho chủ sở hữu bất động sản cho thuê quyền thoát khỏi hoạt động kinh doanh nhà cho thuê, nhưng cũng cho phép chính quyền địa phương đặt ra các điều kiện và hạn chế đối với chủ nhà đuổi người thuê nhà để thoát khỏi thị trường. San Francisco đã ban hành các thủ tục trong Mục 37.9A của Sắc lệnh Thuê nhà mà chủ sở hữu phải tuân theo nếu họ định đuổi người thuê nhà để thoát khỏi hoạt động kinh doanh nhà cho thuê. Vào ngày 1 tháng 1 năm 2020, Cơ quan Lập pháp California đã thông qua AB 1399 để làm rõ và sửa đổi một số phần của Đạo luật Ellis.
Bộ luật này thay đổi những gì?
1. Làm rõ rằng “ngày rút lui” đối với toàn bộ tài sản là ngày chấm dứt muộn nhất của bất kỳ đơn vị nào.
Mục 37.9A(f)(4) của Sắc lệnh Thuê nhà yêu cầu thời hạn thông báo 120 ngày trước khi một đơn vị được "rút" khỏi thị trường theo Đạo luật Ellis. Tuy nhiên, một số người thuê nhà cao tuổi và khuyết tật được gia hạn thêm một năm, hoãn ngày rút đơn vị đó. Các sửa đổi đối với Mục 37.9A của Sắc lệnh làm rõ rằng “ngày rút lui” cho toàn bộ tài sản nói chung là ngày chấm dứt muộn nhất của bất kỳ đơn vị nào.
2. Yêu cầu rằng nếu bất kỳ đơn vị nào được trả lại cho thị trường cho thuê trong thời gian hạn chế 10 năm, toàn bộ tài sản phải được trả lại cho thị trường, ngoại trừ một số đơn vị do chủ sở hữu cư trú.
Vào năm 2020, AB 1399 đã sửa đổi luật của Tiểu bang để chỉ rõ rằng Đạo luật Ellis không nhằm mục đích cho phép chủ sở hữu trả lại ít hơn tất cả các đơn vị cho thị trường cho thuê. Nói cách khác, nó làm rõ rằng chính quyền địa phương có thể yêu cầu rằng nếu bất kì đơn vị được trả lại cho thị trường cho thuê trong thời gian hạn chế, toàn bộ tài sản phải được trả lại cho thị trường, ngoại trừ một số đơn vị do chủ sở hữu chiếm dụng. Các sửa đổi mới đối với Mục 37.9A của Sắc lệnh hiện biến điều này thành yêu cầu của địa phương.
3. Khoản thanh toán di dời cho việc trục xuất theo Đạo luật Ellis đã được tăng lên.
Các khoản thanh toán di dời đã được tăng đối với các thông báo trục xuất theo Đạo luật Ellis được gửi vào hoặc sau ngày 1 tháng 9 năm 2022. Hiện tại, Sắc lệnh Tiền thuê nhà của San Francisco yêu cầu các chủ nhà đang trục xuất theo Đạo luật Ellis phải cung cấp các khoản thanh toán di dời khoảng 7.426 đô la cho mỗi người thuê đủ điều kiện, giới hạn ở mức 22.280 đô la cho mỗi hộ gia đình, cộng với thêm 4.951 đô la cho mỗi người thuê là người cao tuổi hoặc khuyết tật. Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 9 năm 2022, các số tiền này đã được tăng lên 10.000 đô la cho mỗi người thuê đủ điều kiện, giới hạn ở mức 30.000 đô la cho mỗi hộ gia đình, cộng với thêm 6.700 đô la cho mỗi người thuê là người cao tuổi hoặc khuyết tật. Các số tiền mới này sẽ tăng vào ngày 1 tháng 3 hàng năm.
4. Làm rõ về thiệt hại trừng phạt và việc dọn dẹp theo Pháp lệnh.
Cuối cùng, các sửa đổi mới (a) làm rõ (theo AB 1399) rằng việc chủ sở hữu thanh toán tiền bồi thường thiệt hại trừng phạt sau khi chủ sở hữu cho thuê lại đơn vị bất hợp pháp không xóa bỏ nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc cung cấp lại đơn vị khi cho thuê lại cho những người thuê bị di dời, và (b) xóa bỏ một số điều khoản Bộ luật không còn hiệu lực liên quan đến các khoản thanh toán di dời, bao gồm cả Mục 37.9A(e)(3)(E) trước đây của Bộ luật Hành chính.
Hội đồng cho thuê sửa đổi các quy tắc và quy định về yêu cầu báo cáo kiểm kê nhà ở
Sau phiên điều trần công khai vào ngày 12 tháng 7 năm 2022, Quy định và Quy tắc của Hội đồng Thuê nhà đã được Ủy ban Hội đồng Thuê nhà sửa đổi để thêm Phần 13 có tiêu đề “Nghĩa vụ báo cáo theo Mục 37.15 của Sắc lệnh Thuê nhà”. Phần 13 bao gồm các Mục mới sau, tất cả đều có hiệu lực vào ngày 12 tháng 7 năm 2022:
Phần 13.10 (Báo cáo "Diện tích xấp xỉ");
Phần 13.11 (Định nghĩa "Phòng ngủ" và "Phòng tắm");
Phần 13.12 (Ngày "Bắt đầu sử dụng");
Phần 13.13 (Không có hình phạt cho việc vô tình không báo cáo hoặc truyền đạt chính xác thông tin không được biết đến và không thể thu thập được bằng các biện pháp pháp lý và nỗ lực hợp lý), và
Phần 13.14 (Cấp phép - Thông báo tăng tiền thuê nhà).
Luật mới về Tổ chức Người thuê nhà và Hiệp hội Người thuê nhà
Hội đồng giám sát và thị trưởng San Francisco gần đây đã thông qua luật pháp điều này trao cho người thuê nhà quyền được tổ chức bên trong tòa nhà của họ (gọi một cách không chính thức là “Luật về Quyền Tổ chức của Người thuê nhà” hoặc “Sắc lệnh Người thuê nhà tại Nhà”). Mặc dù luật mới này không sửa đổi Sắc lệnh Thuê nhà, nhưng nó sửa đổi Chương 49A của Bộ luật Hành chính (có tên là “Truyền thông cho Người thuê nhà ở”) và định nghĩa một số hoạt động tổ chức của người thuê nhà là “dịch vụ nhà ở” mà chủ nhà phải cung cấp, như mô tả bên dưới. Toàn văn Chương 49A có sẵn trong tab “Luật và Quy định” trên trang chủ của trang web Ban Thuê nhà.
Luật trước đây
Chương 49A của Bộ luật Hành chính (có tên là “Truyền thông với Người thuê nhà”), có hiệu lực từ năm 2004, nêu một phần rằng chủ nhà không được cấm người thuê nhà sử dụng khu vực chung của tòa nhà để phân phát tài liệu thay mặt cho hiệp hội người thuê nhà hoặc tổ chức người thuê nhà khác về các vấn đề cùng quan tâm hoặc gây lo ngại cho những người thuê nhà khác.
Bộ luật này thay đổi những gì?
Luật Quyền Tổ chức sửa đổi Chương 49A để yêu cầu chủ nhà cho phép người thuê tổ chức các hoạt động tại các khu vực chung của tòa nhà – không chỉ phân phối tài liệu mà còn các hoạt động khác liên quan đến các vấn đề “mối quan tâm chung” như khởi xướng liên hệ (ví dụ: khảo sát từng nhà) để xác định mối quan tâm trong việc thành lập hiệp hội người thuê nhà và cho phép những người ủng hộ hoặc khách không phải là cư dân được tổ chức các hoạt động và sự tham gia của họ. Luật cũng nêu rõ rằng người thuê nhà tại các tòa nhà có năm đơn vị cho thuê trở lên (trừ khi chủ nhà là tổ chức phi lợi nhuận 501(c)(3)) có thể thành lập “Hiệp hội Người thuê nhà” bằng cách đảm bảo sự chấp thuận của đa số các đơn vị đang có người ở trong tòa nhà. Hiệp hội người thuê nhà có thể tổ chức các cuộc họp thường kỳ mở cho tất cả người ở trong tòa nhà và bầu ra các viên chức phục vụ trong nhiệm kỳ hai năm. Chủ nhà có thể yêu cầu Hiệp hội Người thuê nhà xác nhận lại ba năm một lần rằng hiệp hội vẫn có sự ủng hộ của đa số các đơn vị đang có người ở. Chủ nhà và Hiệp hội Người thuê nhà sẽ được yêu cầu họp và trao đổi với nhau một cách thiện chí. Theo yêu cầu bằng văn bản của Hiệp hội Người thuê nhà, chủ nhà (hoặc đại diện của họ) phải tham dự ít nhất một cuộc họp của Hiệp hội Người thuê nhà ba tháng một lần.
Bộ luật này liên quan thế nào đến Sắc lệnh Thuê nhà?
Luật quy định rằng quyền của người thuê nhà được tổ chức các hoạt động trong tòa nhà của họ là một “dịch vụ nhà ở” theo Sắc lệnh Thuê nhà, và việc chủ nhà không cho phép tổ chức các hoạt động hoặc không gặp gỡ và trao đổi với Hiệp hội Người thuê nhà một cách thiện chí có thể là cơ sở để hỗ trợ cho việc giảm đáng kể các dịch vụ nhà ở đơn xin giảm tiền thuê nhà. Để biết thêm thông tin về việc nộp đơn xin giảm tiền thuê nhà của người thuê nhà, vui lòng tham khảo Chủ đề số 352 của Rent Board Info-To-Go.
Luật có hiệu lực khi nào?
Các sửa đổi đối với Chương 49A có hiệu lực vào ngày 11 tháng 4 năm 2022. Ngoài ra, đối với các hợp đồng thuê được ký kết hoặc sửa đổi vào hoặc sau ngày 1 tháng 1 năm 2022, người thuê không được từ bỏ quyền tham gia vào các Hoạt động tổ chức theo quy định tại Chương 49A và bất kỳ điều khoản nào của hợp đồng thuê có mục đích từ bỏ quyền tham gia vào các Hoạt động tổ chức của người thuê đều không có hiệu lực.
Luật mới yêu cầu chủ nhà thực hiện một số vụ trục xuất phải cung cấp cho người thuê nhà một lá thư cảnh báo bằng văn bản và thời hạn 10 ngày để khắc phục (cập nhật số 1 - 14/3/22).
Cập nhật #3: (ngày 11 tháng 9 năm 2024)
Tòa Phúc thẩm tuyên bố luật về thông báo cảnh báo 10 ngày là vô hiệu.
Cập nhật #2: (ngày 3 tháng 8 năm 2022)
Hiệp hội căn hộ San Francisco và Viện chủ sở hữu tài sản nhỏ của San Francisco đã đệ đơn kiện thách thức tính hợp lệ của luật được mô tả dưới đây. Vụ kiện là Hiệp hội căn hộ San Francisco và những người khác kiện Thành phố và Quận San Francisco, Vụ án Tòa án cấp cao số CPF-22-517718. Vào ngày 23 tháng 3 năm 2022, Tòa án đã ban hành Lệnh tạm thời hoãn thi hành luật cho đến khi giải quyết xong vụ kiện. Vào ngày 22 tháng 7 năm 2022, Tòa án cấp cao đã ban hành quyết định chấp thuận một phần khiếu nại của người thỉnh cầu. Quyết định này ngăn cản Thành phố thực thi luật chỉ đối với các vụ trục xuất dựa trên việc không trả tiền thuê nhà. Tuy nhiên, quyết định này bãi bỏ lệnh tạm hoãn và cho phép thực thi luật đối với các loại trục xuất khác mà phải thông báo cảnh báo trước 10 ngày. Thành phố vẫn chưa cho biết liệu họ có kháng cáo phán quyết hay không.
__________________________________________________
Luật trước đây
Sắc lệnh Thuê nhà xác định nhiều “lý do chính đáng” để chủ nhà trục xuất người thuê nhà của họ. Mục 37.9(a)(1)-(6) liên quan đến các tình huống mà người thuê nhà phải chịu trách nhiệm về việc trục xuất: (1) không trả tiền thuê nhà; (2) vi phạm một điều khoản quan trọng của hợp đồng thuê; (3) gây ra hoặc cho phép gây phiền toái nghiêm trọng, liên tục hoặc tái diễn; (4) sử dụng hoặc cho phép sử dụng đơn vị cho bất kỳ mục đích bất hợp pháp nào; (5) từ chối ký gia hạn hoặc gia hạn hợp đồng thuê bằng văn bản theo cùng các điều khoản đã tồn tại trước đó; và (6) từ chối cho chủ nhà tiếp cận đơn vị theo yêu cầu của luật tiểu bang hoặc địa phương. Nếu người thuê nhà vi phạm một trong những hành vi vi phạm này, chủ nhà có thể có lý do chính đáng để trục xuất. Tuy nhiên, Sắc lệnh Thuê nhà thường không chỉ định chủ nhà phải dành bao nhiêu thời gian để người thuê nhà khắc phục vi phạm trước khi bắt đầu quá trình trục xuất.
Bộ luật này thay đổi những gì?
Bộ luật có hiệu lực từ ngày 14 tháng 3 năm 2022 sửa đổi Mục 37.9 của Sắc lệnh Tiền thuê nhà để yêu cầu chủ nhà phải gửi cho người thuê nhà một lá thư cảnh báo trước 10 ngày và cơ hội để khắc phục trước gửi thông báo trục xuất chính thức theo Mục 37.9(a)(1-6). Tuy nhiên, không cần thư cảnh cáo 10 ngày nếu (a) thời hạn thông báo và khắc phục dài hơn đã được áp dụng (ví dụ, theo các điều khoản của hợp đồng cho thuê giữa các bên), (b) người thuê nhà đang gây ra hoặc tạo ra “nguy cơ sắp xảy ra gây tổn hại về thể chất cho người hoặc tài sản”; hoặc (c) chủ nhà đang tìm cách thu hồi quyền sở hữu dựa trên việc không thanh toán tiền thuê nhà đến hạn trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 3 năm 2020 đến ngày 31 tháng 3 năm 2022 (yêu cầu phải có thời hạn thông báo cụ thể theo AB 832 trong thời gian đó). Thư cảnh báo mới sẽ đi trước thông báo trục xuất chính thức theo Bộ luật tố tụng dân sự California §1161, không thay thế nó, và bất kỳ thời gian “khắc phục” bổ sung nào theo yêu cầu của luật Tiểu bang phải được cung cấp thêm trong thời hạn cảnh báo 10 ngày.
Ngoài ra, luật pháp yêu cầu Hội đồng Thuê nhà tạo ra một mẫu chuẩn mà chủ nhà có thể sử dụng để cung cấp cảnh báo bắt buộc cho người thuê nhà của họ. Có thể tìm thấy mẫu này đây trong Trung tâm Biểu mẫu của chúng tôi và có sẵn tại văn phòng.
Ngày 14 tháng 3 năm 2022
Trở lại
Quay lại Kho lưu trữ tin tức của Hội đồng cho thuê nhà San Francisco .