Inaamyenda ng Rent Board ang Mga Panuntunan at Regulasyon para isama ang Patakaran sa Pag-iwan ng Magulang ng Lungsod para sa mga Komisyoner
Pagkatapos ng pampublikong pagdinig noong Disyembre 13, 2022, ang Rent Board's Rules and Regulations ay inamyenda ng Rent Board's Commission para idagdag ang Seksyon 2.21, na pinamagatang “Parental Leave Policy”.
Disyembre 13, 2022
Pagkatapos ng pampublikong pagdinig noong Disyembre 13, 2022, ang Rent Board's Rules and Regulations ay inamyenda ng Rent Board's Commission para idagdag ang Seksyon 2.21 , na pinamagatang “Parental Leave Policy”. Isinasama ng Seksyon 2.21 ang Administrative Code Seksyon 67B.1 , na nagpapahintulot sa mga Miyembro ng Lupon na kumuha ng parental leave sa ilang partikular na sitwasyon.
Taunang Pagtaas ng Renta para sa 3/1/23 - 2/29/24 Inanunsyo
Para sa mga unit na kinokontrol ng renta, ang taunang pinahihintulutang halaga ng pagtaas simula Marso 1, 2023 hanggang Pebrero 29, 2024 ay 3.6%.
Nobyembre 17, 2022
Para sa mga unit na kinokontrol ng renta , ang taunang pinahihintulutang halaga ng pagtaas simula Marso 1, 2023 hanggang Pebrero 29, 2024 ay 3.6%. Ang halagang ito ay batay sa 60% ng pagtaas sa Consumer Price Index para sa Lahat ng Urban Consumer sa Bay Area, na 6% na nai-post noong Nobyembre 2022 ng Bureau of Labor Statistics. Upang kalkulahin ang halaga ng dolyar ng 3.6% na taunang pagtaas ng upa, i-multiply ang base rent ng nangungupahan sa .036. Halimbawa, kung ang pangunahing upa ng nangungupahan ay $2,000.00, ang taunang pagtaas ay kakalkulahin tulad ng sumusunod: $2,000.00 x .036 = $72.00. Ang bagong base rent ng nangungupahan ay magiging $2,072.00 ($2,000.00 + $72.00).
Ang taunang pinahihintulutang halaga ng pagtaas simula Marso 1, 2022 hanggang Pebrero 28, 2023 ay 2.3%.
Basahin ang artikulong ito para matuto pa tungkol sa mga pagtaas ng upa.
Narito ang kumpletong listahan ng mga nakaraang taunang pinapahintulutang pagtaas. Ang dokumentong ito ay makukuha rin sa aming opisina .
City Appeals Superior Court Order na Nag-uutos sa Pagpapatupad ng 10-Day Warning Notice Legislation - Update #2 (09/27/22)
Ang Ordinansa Blg. 18-22, na naging epektibo noong Marso 14, 2022, ay nag-aatas sa mga panginoong maylupa na nagpapatuloy sa ilang uri ng pagpapaalis na bigyan muna ang nangungupahan ng nakasulat na 10-araw na liham ng babala at isang pagkakataong gumaling bago maghatid ng paunawa sa pagpapaalis.
Update #3 (Setyembre 11, 2024)
Ang Hukuman ng Apela ay Nagpapawalang-bisa sa 10-Araw na Paunawa sa Babala sa Batas.
Update #2 (Setyembre 27, 2022)
Nagsampa ng kaso ang San Francisco Apartment Association at Small Property Owners ng San Francisco Institute na hinahamon ang bisa ng batas na inilarawan sa ibaba. Ang kaso ay ang San Francisco Apartment Assoc. et al. v. Lungsod at County ng San Francisco, Superior Court Case No. CPF-22-517718. Noong Marso 23, 2022, naglabas ang Korte ng Kautusan na pansamantalang nananatili sa batas habang nakabinbin ang pagresolba ng kaso. Noong Setyembre 27, 2022, naglabas ng desisyon ang Superior Court na nagbibigay ng bahagi sa hamon ng mga petitioner. Pinipigilan ng desisyon ang Lungsod sa pagpapatupad ng batas tanging may kinalaman sa mga pagpapaalis batay sa hindi pagbabayad ng upa. Gayunpaman, inaalis ng desisyon ang pansamantalang pananatili at pinahihintulutan ang batas na ipatupad kaugnay ng iba pang uri ng pagpapaalis kung saan kinakailangan ang 10-araw na babala. Inapela ng Lungsod ang hatol ng Superior Court. Habang ang apela ay nakabinbin, ang mga panginoong maylupa ay hindi kailangang maghatid ng 10-araw na babala na abiso tungkol sa mga abiso sa pagpapaalis at/o mga labag sa batas na detainer para sa hindi pagbabayad ng upa, ngunit ang lahat ng iba pang aspeto ng Ordinansa Blg. 18-22 ay nananatiling may bisa. Ang isang buod ng batas ay inilarawan sa ibaba (na-annotate alinsunod sa Desisyon sa Superior Court Case No. CPF-22-517718).
________________________________________________________________________
Ordinansa Blg. 18-22, na naging epektibo noong Marso 14, 2022, ay nag-aatas sa mga panginoong maylupa na nagpapatuloy sa ilang uri ng pagpapalayas na bigyan muna ang nangungupahan ng nakasulat na 10-araw na liham ng babala at ng pagkakataong gumaling.
Naunang batas
Tinutukoy ng Rent Ordinance ang iba't ibang "makatarungang dahilan" para paalisin ng mga panginoong maylupa ang kanilang mga nangungupahan. Ang mga Seksyon 37.9(a)(1)-(6) ay nagsasangkot ng mga sitwasyon kung saan ang nangungupahan ang may kasalanan para sa pagpapaalis: (2) paglabag sa isang materyal na termino ng pangungupahan; (3) gumawa o nagpapahintulot sa isang istorbo na matindi, nagpapatuloy, o paulit-ulit; (4) paggamit o pagpapahintulot sa yunit na gamitin para sa anumang iligal na layunin; (5) pagtanggi na magsagawa ng nakasulat na pagpapalawig o pag-renew ng lease sa ilalim ng parehong mga tuntunin tulad ng dati; at (6) pagtanggi na payagan ang may-ari ng lupain na makapasok sa yunit ayon sa kinakailangan ng batas ng estado o lokal. Kung ang nangungupahan ay gumawa ng isa sa mga paglabag na ito, ang may-ari ng lupa ay maaaring may dahilan lamang upang paalisin. Gayunpaman, ang Rent Ordinance ay hindi karaniwang tumutukoy kung gaano katagal dapat ibigay ng landlord ang nangungupahan upang gamutin ang paglabag bago simulan ang proseso ng pagpapaalis.
Ano ang binabago ng batas na ito?
Ang batas na epektibo noong Marso 14, 2022 ay nagsususog sa Ordinansa sa Pagpapaupa Seksyon 37.9 para hilingin sa mga panginoong maylupa na bigyan ang nangungupahan ng 10-araw na liham ng babala at pagkakataong gumaling. dati naghahatid ng pormal na paunawa sa pagpapaalis sa ilalim ng Mga Seksyon 37.9(a)(2-6). Gayunpaman, hindi kailangan ng 10-araw na liham ng babala kung (a) nalalapat na ang mas mahabang paunawa at panahon ng paggamot (halimbawa, sa ilalim ng mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng mga partido), o (b) ang nangungupahan ay nagdudulot o lumilikha ng isang "napipintong panganib ng pisikal na pinsala sa mga tao o ari-arian". Ang bagong liham ng babala ay mauuna sa isang pormal na abiso sa pagpapaalis sa ilalim ng Kodigo ng Pamamaraang Sibil ng California §1161, hindi ito papalitan, at anumang karagdagang panahon ng “lunas” na hinihiling ng batas ng Estado ay dapat ibigay bilang karagdagan sa 10-araw na panahon ng babala.
Bilang karagdagan, ang batas ay nag-aatas sa Rent Board na lumikha ng isang karaniwang form na ang mga panginoong maylupa maaaring gamitin na magbigay ng kinakailangang babala sa kanilang mga nangungupahan. Ang form ay matatagpuan dito sa aming Forms Center at available sa aming opisina.
Bagong Batas para sa Ellis Act Evictions
Ang Lupon ng mga Superbisor at Alkalde ng San Francisco ay pumasa kamakailan batas na nagsususog sa San Francisco Rent Ordinance patungkol sa mga pagpapaalis sa Ellis Act. Ang batas ay epektibo sa Hulyo 18, 2022.
Background
Ang Ellis Act, na matatagpuan sa Kodigo ng Pamahalaan ng California Seksyon 7060, et seq., ay nagbibigay sa mga may-ari ng paupahang ari-arian ng karapatan na lumabas sa negosyo ng paupahang pabahay, ngunit pinapayagan din ang mga lokal na pamahalaan na maglagay ng mga kondisyon at paghihigpit sa mga panginoong maylupa na nagpapaalis ng mga nangungupahan upang makalabas sa merkado. Ang San Francisco ay nagpatupad ng mga pamamaraan sa Rent Ordinance Section 37.9A na dapat sundin ng mga may-ari kung papaalisin nila ang mga nangungupahan upang umalis sa negosyong paupahang pabahay. Noong Enero 1, 2020, pinagtibay ng Lehislatura ng California AB 1399 upang linawin at amyendahan ang ilang bahagi ng Ellis Act.
Ano ang binabago ng batas na ito?
1. Nililinaw na ang "petsa ng pag-withdraw" para sa buong property sa kabuuan ay ang pinakahuling petsa ng pagwawakas ng anumang unit.
Ang Ordinansa sa Pagrenta Seksyon 37.9A(f)(4) ay nangangailangan ng 120-araw na panahon ng paunawa bago ang isang yunit ay "bawiin" mula sa merkado sa ilalim ng Ellis Act. Gayunpaman, ang ilang nakatatanda at may kapansanan na nangungupahan ay may karapatan sa pagpapalawig ng isang taon, na nagpapaliban sa petsa ng pag-withdraw para sa yunit na iyon. Nililinaw ng mga susog sa Ordinansa Seksyon 37.9A na ang "petsa ng pag-alis" para sa buong ari-arian sa kabuuan ay ang pinakabagong petsa ng pagwawakas ng anumang unit.
2. Nangangailangan na kung ang anumang unit ay ibabalik sa rental market sa loob ng 10-taong panahon ng mga hadlang, ang buong ari-arian ay dapat ibalik sa merkado, na may mga pagbubukod para sa ilang partikular na unit na inookupahan ng may-ari.
Noong 2020, binago ng AB 1399 ang batas ng Estado upang tukuyin na ang Ellis Act ay hindi nilayon na payagan ang isang may-ari na magbalik ng mas mababa kaysa sa lahat ng mga unit sa rental market. Sa madaling salita, nilinaw nito na ang mga lokal na pamahalaan maaaring nangangailangan na kung anuman ang unit ay ibinalik sa rental market sa panahon ng mga hadlang, ang buong ari-arian ay dapat ibalik sa merkado, na may mga pagbubukod para sa ilang partikular na unit na inookupahan ng may-ari. Ang mga bagong susog sa Ordinansa Seksyon 37.9A ngayon ay ginagawa itong lokal na pangangailangan.
3. Ang mga pagbabayad sa relokasyon para sa mga pagpapaalis sa Ellis Act ay nadagdagan.
Ang mga pagbabayad sa relokasyon ay nadagdagan para sa mga abiso sa pagpapaalis sa Ellis Act na inihatid noong o pagkatapos ng Setyembre 1, 2022. Sa kasalukuyan, ang Ordinansa sa Pagpapaupa ng San Francisco ay nag-aatas sa mga panginoong maylupa na nagpapaalis sa ilalim ng Ellis Act na magbigay ng mga pagbabayad sa relokasyon na humigit-kumulang $7,426 bawat karapat-dapat na nangungupahan, na nilimitahan sa $22,280 bawat sambahayan , kasama ang karagdagang $4,951 para sa bawat nangungupahan na nakatatanda o may kapansanan. Epektibo noong Setyembre 1, 2022, ang mga halagang ito ay itinaas sa $10,000 bawat karapat-dapat na nangungupahan, na nilimitahan sa $30,000 bawat sambahayan, kasama ang karagdagang $6,700 para sa bawat nangungupahan na nakatatanda o may kapansanan. Ang mga bagong halagang ito ay tataas tuwing Marso 1.
4. Paglilinaw sa mga pinsala sa parusa at paglilinis ng Ordinansa.
Sa wakas, nililinaw ng mga bagong susog (a) (alinsunod sa AB 1399) na ang pagbabayad ng may-ari ng mga parusang pinsala kasunod ng labag sa batas na muling pagrenta ng isang unit ng may-ari ay hindi pumapatay sa obligasyon ng may-ari na muling ialok ang unit sa muling pagrenta sa mga lumikas na nangungupahan, at (b) nagtatanggal ng ilang hindi gumaganang mga probisyon ng Kodigo na may kaugnayan sa mga pagbabayad sa relokasyon, kabilang ang dating Administrative Code Section 37.9A(e)(3)(E).
Inaamyenda ng Rent Board ang Mga Panuntunan at Regulasyon sa Mga Kinakailangan sa Pag-uulat ng Imbentaryo ng Pabahay
Pagkatapos ng pampublikong pagdinig noong Hulyo 12, 2022, ang Rent Board's Rules and Regulations ay inamyenda ng Rent Board's Commission para idagdag ang Part 13, na pinamagatang “Reporting Obligations Under Rent Ordinance Section 37.15”. Kasama sa Bahagi 13 ang mga sumusunod na bagong Seksyon, lahat ay magkakabisa sa Hulyo 12, 2022:
Seksyon 13.10 (Pag-uulat ng "Tinatayang Square Footage");
Seksyon 13.11 ("Bedroom" at "Bathroom" Defined);
Seksyon 13.12 (Petsa "Nagsimula ang Occupancy");
Seksyon 13.13 (Walang Parusa para sa Hindi Sinasadyang Pagkabigong Mag-ulat o Tumpak na Paghahatid ng Impormasyon na Hindi Alam at Kung Hindi man ay Hindi Makukuha sa pamamagitan ng Legal na Paraan at Makatwirang Pagsisikap), at
Seksyon 13.14 (Paglilisensya - Abiso ng Pagtaas ng Renta).
Bagong Batas para sa Pag-aayos ng Nangungupahan at Mga Asosasyon ng Nangungupahan
Ang Lupon ng mga Superbisor at Alkalde ng San Francisco ay pumasa kamakailan batas na nagbibigay sa mga nangungupahan ng pinahusay na mga karapatan na mag-organisa sa loob ng kanilang mga gusali (impormal na tinutukoy bilang ang "Karapatang Mag-organisa ng Nangungupahan na batas" o "Ordinansa ng Nangungupahan sa Bahay"). Bagama't hindi inaamyenda ng bagong batas na ito ang Ordinansa sa Pagpapaupa, inaamyenda nito ang Kabanata 49A ng Administrative Code (na may pamagat na "Residential Tenant Communications") at tinutukoy ang ilang partikular na aktibidad sa pag-aayos ng nangungupahan bilang "mga serbisyo sa pabahay" na dapat ibigay ng isang kasero, gaya ng inilarawan sa ibaba. Ang buong teksto ng Kabanata 49A ay makukuha sa tab na “Mga Batas at Regulasyon” na makikita sa homepage ng website ng Rent Board.
Naunang batas
Ang Kabanata 49A ng Administrative Code (na may pamagat na “Residential Tenant Communications”), na naging epektibo noong 2004, ay bahagyang nagsasaad na hindi maaaring pagbawalan ng kasero ang mga nangungupahan sa paggamit ng pagtatayo ng mga karaniwang lugar upang mamahagi ng literatura sa ngalan ng asosasyon ng mga nangungupahan o iba pang mga nangungupahan. organisasyon hinggil sa mga isyu ng karaniwang interes o alalahanin sa ibang mga nangungupahan.
Ano ang binabago ng batas na ito?
Ang batas ng Right-To-Organize ay nagsususog sa Kabanata 49A upang hilingin sa mga panginoong maylupa na pahintulutan ang mga aktibidad sa pag-oorganisa ng mga nangungupahan sa pagtatayo ng mga karaniwang lugar – hindi lamang pamamahagi ng literatura, kundi pati na rin ang iba pang mga aktibidad tungkol sa mga isyu ng “karaniwang alalahanin” tulad ng pagsisimula ng pakikipag-ugnayan (hal., door-to- mga survey sa pinto) upang tiyakin ang interes sa pagbuo ng isang asosasyon ng nangungupahan, at pagpapahintulot sa pag-oorganisa ng mga aktibidad at pakikilahok ng mga hindi residenteng tagapagtaguyod o mga bisita. Ang batas ay nagsasaad din na ang mga nangungupahan sa mga gusaling may lima o higit pang mga paupahang unit (maliban kung ang may-ari ay isang 501(c)(3) non-profit) ay maaaring bumuo ng “Tenant Associations” sa pamamagitan ng pagtiyak ng pag-apruba ng karamihan ng mga inookupahang unit sa gusali. Ang mga asosasyon ng nangungupahan ay maaaring magsagawa ng mga regular na pagpupulong na bukas sa lahat ng mga naninirahan sa gusali at maghalal ng mga opisyal na naglilingkod sa loob ng dalawang taong termino. Maaaring humiling ang may-ari nang isang beses sa bawat tatlong taon na muling kumpirmahin ng Asosasyon ng Nangungupahan na mayroon pa rin itong suporta ng karamihan sa mga unit na inookupahan. Ang mga Landlord at Tenant Associations ay kinakailangan na makipagkita at makipag-usap sa isa't isa nang may mabuting loob. Sa nakasulat na kahilingan ng Tenant Association, ang may-ari (o ang kanilang kinatawan) dapat dumalo sa hindi bababa sa isang pulong ng Tenant Association tuwing tatlong buwan.
Paano nauugnay ang batas na ito sa Ordinansa sa Pagpapaupa?
Ang batas ay nagsasaad na ang karapatan ng nangungupahan na magkaroon ng mga aktibidad sa pag-oorganisa sa kanilang gusali ay isang “serbisyo sa pabahay” sa ilalim ng Rent Ordinance, at ang kabiguan ng landlord na payagan ang pag-oorganisa ng mga aktibidad o makipagpulong at makipag-usap sa isang Tenant Association nang may mabuting loob. maaaring maging batayan para suportahan ang isang malaking pagbaba sa petisyon ng mga serbisyo sa pabahay para sa pagbabawas ng upa. Para sa karagdagang impormasyon tungkol sa paghahain ng petisyon ng nangungupahan na nagsasaad ng malaking pagbaba sa mga serbisyo sa pabahay, mangyaring sumangguni sa Rent Board Info-To-Go Paksa Blg. 352.
Kailan magkakabisa ang batas?
Ang mga pagbabago sa Kabanata 49A ay magkakabisa sa Abril 11, 2022. Bilang karagdagan, para sa mga kasunduan sa pag-upa na pinasok o binago noong o pagkatapos ng Enero 1, 2022, hindi maaaring talikuran ng nangungupahan ang kanilang karapatang makisali sa Mga Aktibidad sa Pag-aayos tulad ng itinakda sa Kabanata 49A at anumang probisyon ng isang kasunduan sa pag-upa na naglalayong iwaksi ang karapatan ng isang nangungupahan na makisali sa Mga Aktibidad sa Pag-oorganisa ay walang epekto.
Ang Bagong Lehislasyon ay Nangangailangan sa mga Panginoong Maylupa na Nagsusumikap sa Ilang Mga Pagpapalayas na Unahin ang Nangungupahan ng Nakasulat na Liham ng Babala at 10-Araw na Panahon para Magpagaling (update #1 - 3/14/22).
Update #3: (Setyembre 11, 2024)
Ang Hukuman ng Apela ay Nagpapawalang-bisa sa 10-Araw na Paunawa sa Babala sa Batas.
Update #2: (Agosto 3, 2022)
Nagsampa ng kaso ang San Francisco Apartment Association at Mga May-ari ng Maliit na Ari-arian ng San Francisco Institute na hinahamon ang bisa ng batas na inilarawan sa ibaba. Ang kaso ay ang San Francisco Apartment Assoc. et al. v. Lungsod at County ng San Francisco, Superior Court Case No. CPF-22-517718. Noong Marso 23, 2022, naglabas ang Korte ng Kautusan na pansamantalang nananatili sa batas habang nakabinbin ang pagresolba ng kaso. Noong Hulyo 22, 2022, naglabas ang Superior Court ng desisyon na nagbibigay ng bahagi sa hamon ng mga petitioner. Pinipigilan ng desisyon ang Lungsod na ipatupad ang batas na may kinalaman lamang sa mga pagpapaalis batay sa hindi pagbabayad ng upa. Gayunpaman, inaalis ng desisyon ang pansamantalang pananatili at pinahihintulutan ang batas na ipatupad kaugnay ng iba pang mga uri ng pagpapaalis kung saan kinakailangan ang 10-araw na paunawa ng babala. Hindi pa ipinahiwatig ng Lungsod kung iaapela nito ang hatol.
________________________________________________
Naunang batas
Tinutukoy ng Rent Ordinance ang iba't ibang "makatarungang dahilan" para paalisin ng mga panginoong maylupa ang kanilang mga nangungupahan. Ang mga seksyon 37.9(a)(1)-(6) ay nagsasangkot ng mga sitwasyon kung saan ang nangungupahan ang may kasalanan sa pagpapaalis: (1) hindi pagbabayad ng renta; (2) paglabag sa isang materyal na termino ng pangungupahan; (3) gumawa o nagpapahintulot sa isang istorbo na matindi, nagpapatuloy, o paulit-ulit; (4) paggamit o pagpapahintulot sa yunit na gamitin para sa anumang iligal na layunin; (5) pagtanggi na magsagawa ng nakasulat na pagpapalawig o pag-renew ng lease sa ilalim ng parehong mga tuntunin tulad ng dati; at (6) pagtanggi na pahintulutan ang may-ari ng lupain na makapasok sa yunit ayon sa iniaatas ng batas ng estado o lokal. Kung ang nangungupahan ay gumawa ng isa sa mga paglabag na ito, ang may-ari ng lupa ay maaaring may dahilan lamang upang paalisin. Gayunpaman, ang Rent Ordinance ay hindi karaniwang tumutukoy kung gaano katagal dapat ibigay ng landlord ang nangungupahan upang gamutin ang paglabag bago simulan ang proseso ng pagpapaalis.
Ano ang binabago ng batas na ito?
Ang batas na epektibo noong Marso 14, 2022 ay nagsususog sa Ordinansa sa Pagpapaupa Seksyon 37.9 para hilingin sa mga panginoong maylupa na bigyan ang nangungupahan ng 10-araw na liham ng babala at pagkakataong gumaling. dati naghahatid ng pormal na paunawa sa pagpapaalis sa ilalim ng Mga Seksyon 37.9(a)(1-6). Gayunpaman, hindi kinakailangan ang isang 10-araw na sulat ng babala kung (a) nalalapat na ang isang mas mahabang panahon ng paunawa at pagpapagaling (halimbawa, sa ilalim ng mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa sa pagitan ng mga partido), (b) ang nangungupahan ay nagdudulot o lumilikha ng "napipintong panganib ng pisikal na pinsala sa mga tao o ari-arian"; o (c) ang may-ari ay naghahangad na mabawi ang pagmamay-ari batay sa hindi pagbabayad ng upa na dapat bayaran sa pagitan ng Marso 1, 2020 at Marso 31, 2022 (isang partikular na panahon ng paunawa ay kinakailangan ng AB 832 sa panahong iyon). Ang bagong liham ng babala ay mauuna sa isang pormal na abiso sa pagpapalayas sa ilalim ng Kodigo ng Pamamaraang Sibil ng California §1161, hindi ito papalitan, at anumang karagdagang panahon ng “pagpapagaling” na iniaatas ng batas ng Estado ay dapat ibigay bilang karagdagan sa 10-araw na panahon ng babala.
Bilang karagdagan, ang batas ay nag-aatas sa Rent Board na lumikha ng karaniwang form na maaaring gamitin ng mga panginoong maylupa upang magbigay ng kinakailangang babala sa kanilang mga nangungupahan. Ang form ay matatagpuan dito sa aming Forms Center at available sa aming opisina.
Marso 14, 2022
Bumalik
Bumalik sa San Francisco Rent Board News Archive .