Mga Panuntunan at Regulasyon ng Rent Board: Part X - Petisyon ng Nangungupahan para sa Arbitrasyon

Seksyon 10.10 Pagbaba ng Serbisyo

(Sinusog noong Marso 7, 1989; Subsection (e) na pinagtibay noong Pebrero 7, 1995; sinusugan noong Abril 25, 1995; epektibo noong Pebrero 1, 1995; sinususugan noong Agosto 20, 1996)

            (a) Ang isang nangungupahan ay maaaring magpetisyon para sa pagbabawas ng pangunahing upa kung saan ang isang may-ari, nang walang katumbas na pagbawas sa upa, ay may (1) makabuluhang nabawasan ang mga serbisyo sa pabahay, kabilang ang anumang serbisyong idinagdag pagkatapos ng pagsisimula ng pangungupahan at kung saan ang karagdagang konsiderasyon ay binayaran kapag ito ay ibinigay, o (2) nabigong magbigay ng mga serbisyo sa pabahay na makatwirang inaasahan sa ilalim ng mga pangyayari, o (3) nabigong magbigay ng serbisyo sa pabahay na napatunayang ipinangako ng may-ari bago ang pagsisimula ng pangungupahan.

            (b) Ang isang petisyon para sa arbitrasyon batay sa mga pinababang serbisyo ay dapat isampa sa isang form na ibinigay ng Lupon. Ang petisyon ay dapat samahan ng isang pahayag na nagsasaad ng uri at halaga ng serbisyo kung saan hinahangad ang pagbaba, at ang petsa na nagsimula at natapos ang pagbaba, kung naaangkop.

            (c) Walang pagbabawas sa upa gaya ng hiniling sa petisyon ng nangungupahan ang papayagan bago ang isang taon bago ang paghahain ng petisyon maliban kung ang isa o higit pa sa mga sumusunod ay matatagpuan:

                        (1) hindi pangkaraniwang mga pangyayari;

                        (2) kung saan ang nangungupahan ay nagtatatag sa pamamagitan ng pagpaparami ng ebidensya na nagkaroon ng pangmatagalang abiso, pasalita o nakasulat, mula sa nangungupahan o iba pang mapagkakatiwalaang pinagmulan, tungkol sa pagbabawas na nagaganap sa loob ng unit ng nangungupahan, o kung saan umiiral ang naturang kondisyon sa loob ng unit sa pagsisimula ng pangungupahan at ang may-ari ng lupa ay may nakabubuo na paunawa ng pareho; o

                        (3) kung saan ang nangungupahan ay nagtatatag sa pamamagitan ng higit na kahalagahan ng ebidensya na nagkaroon ng aktwal na pangmatagalang abiso, pasalita o nakasulat, mula sa nangungupahan o iba pang mapagkakatiwalaang pinagmulan, at/o nakabubuo na paunawa tungkol sa naturang pagbabawas na nagaganap sa anumang karaniwang lugar.

            (d) Para sa mga layunin ng seksyong ito, ang paunawa ay tinukoy bilang sumusunod:

                        (1) Aktwal na Paunawa: Ang aktwal na paunawa ay nangyayari kapag ang nangungupahan o sinumang mapagkakatiwalaang tao o entity ay nagpaalam sa may-ari, o sa mga ahente ng may-ari, pasalita o nakasulat, ng pagbaba ng mga serbisyo sa pabahay gaya ng tinukoy sa Rent Ordinance sa Seksyon 37.2(g) .

                        (2) Nakabubuo na Abiso: Nagaganap ang nakabubuo na paunawa kapag mayroong pagbaba sa mga serbisyo sa pabahay at dapat na alam ng may-ari ang tungkol sa kondisyon. (Halimbawa, ang nakabubuo na paunawa ay maaaring matagpuan kapag ang isang makatwirang inspeksyon ay nagsiwalat ng kondisyon sa karaniwang lugar anumang oras o sa unit bago ang pagsisimula ng pangungupahan.)

            (e) Kaugnay ng mga Bagong Saklaw na Yunit, ang pinakamaagang pinahihintulutang petsa ng bisa para sa anumang pagbabawas ng upa na pinapayagan sa ilalim ng Seksyon 10.10 na ito ay ang Disyembre 22, 1994; sa kondisyon, gayunpaman, na ang paunang batayang upa, gaya ng tinukoy ng Seksyon 37.12(a) ng Ordinansa sa Pagpapaupa ay dapat isama ang lahat ng serbisyo sa pabahay na ibinigay o makatwirang inaasahan noong Mayo 1, 1994, o sa pagsisimula ng pangungupahan, alinman ang mas huli.

            (f) Maliban kung ang kabiguan sa pagkukumpuni at pagpapanatili ay nagreresulta sa malaking pagbaba ng mga serbisyo sa pabahay, anumang kaluwagan na ipinagkaloob ng Lupon sa ilalim ng seksyong ito ay hahadlang sa tulong sa ilalim ng Seksyon 10.11 sa ibaba. Ang probisyong ito ay hindi maglilimita sa anumang sibil na remedyo na kung hindi man ay magagamit ng isang nangungupahan o may-ari.

Seksyon 10.11 Pagkabigong Magsagawa ng Karaniwang Pag-aayos at Pagpapanatili

(Sinusog noong Marso 7, 1989)

            (a) Hanggang 60 araw pagkatapos matanggap ng nangungupahan ang isang paunawa ng pagtaas ng upa, maaaring magpetisyon ang isang nangungupahan para sa pagtanggi sa anumang pagtaas (maliban sa mga sertipikadong pagpapahusay ng kapital, rehabilitasyon, at/o gawaing pagtitipid ng enerhiya) kung nabigo ang kasero na magsagawa ng hiniling na pagkumpuni, pagpapalit o pagpapanatili, ayon sa hinihiling ng batas ng estado at lokal.

            (b) Ang mga petisyon batay sa mga batayan sa itaas ay dapat na sinamahan ng isang kopya ng paunawa ng pagtaas ng upa, isang pahayag ng uri, at lawak ng kinakailangang pagkukumpuni at/o pagpapanatili kasama ng mga sumusuportang dokumentasyon.

Seksyon 10.12 Dokumentasyon ng Mga Pagtaas ng Gas at Elektrisidad

(Sinusog noong Agosto 24, 2004)

            Ang mga sumusunod na probisyon ay dapat ilapat sa mga utility passthrough kung saan ang paunawa ng pagtaas ng upa para sa utility passthrough ay naihatid bago o noong Nobyembre 1, 2004:                   

            (a) Ang isang nangungupahan ay maaaring magpetisyon para sa isang pagdinig sa arbitrasyon kung ang may-ari ay nabigo na magbigay sa nangungupahan ng malinaw na paliwanag sa mga singil para sa gas at kuryente kung saan nakabatay ang pagtaas.

            (b) Ang may-ari ng lupa ay magkakaroon ng pasanin na patunayan ang mga kalkulasyon kung saan nakabatay ang pagtaas na ito.

            (c) Ang isang petisyon batay sa seksyong ito ay dapat samahan ng paunawa ng pagtaas.

Seksyon 10.13 Hindi Wastong Utility Passthrough

(Idinagdag noong Agosto 24, 2004; Sinusog noong Disyembre 16, 2008, epektibo noong Enero 1, 2009)

            (a)        Ang mga sumusunod na probisyon ay dapat ilapat sa mga utility passthrough kung saan ang paunawa ng pagtaas ng upa para sa utility passthrough ay inihatid pagkatapos ng Nobyembre 1, 2004 kung saan ang isang Petisyon Para sa Pag-apruba Ng Utility Passthrough ay kinakailangan na isampa sa ilalim ng Seksyon 6.16 ng Mga Panuntunang ito:

(i) Maaaring magpetisyon ang isang nangungupahan para sa isang pagdinig sa arbitrasyon kung tinaasan ng may-ari ang upa ng nangungupahan batay sa pagtaas ng mga gastos sa utility, ngunit (1) ay nabigo na maghain ng petisyon para sa pag-apruba ng utility passthrough alinsunod sa Seksyon 6.16 ng Mga Panuntunang ito , o (2) ay nabigo na ihinto ang utility passthrough pagkatapos ng labindalawang buwan.

                        (ii) Ang may-ari ay magkakaroon ng pasanin na patunayan na ang utility passthrough ay naaprubahan at/o ipinataw alinsunod sa Seksyon 6.16 ng Mga Panuntunang ito.

                        (iii) Ang isang petisyon batay sa seksyong ito ay dapat samahan ng paunawa ng pagtaas.

            (b) Ang mga sumusunod na probisyon ay dapat ilapat sa mga utility passthrough kung saan ang paunawa ng pagtaas ng upa para sa utility passthrough ay inihatid pagkatapos ng Enero 1, 2009 kung saan ang isang Petisyon Para sa Pag-apruba Ng Utility Passthrough ay hindi kinakailangang ihain sa ilalim ng Seksyon 6.16:

(i) Ang isang nangungupahan ay maaaring magpetisyon para sa isang pagdinig sa arbitrasyon kung ang may-ari ay nagtaas ng upa ng nangungupahan batay sa pagtaas ng mga gastos sa utility, ngunit (1) hindi naghain ng Utility Passthrough Calculation Worksheet sa Rent Board alinsunod sa Seksyon 6.16 ng mga Panuntunang ito ; o (2) hindi nagsilbi sa nangungupahan ng kopya ng Utility Passthrough Calculation Worksheet, na nakatatak sa petsa ng Rent Board, na may abiso ng pagtaas para sa utility passthrough; o (3) hindi wastong nakalkula ang utility passthrough o gumamit ng maling bilang ng kwarto; o (4) hindi itinigil ang utility passthrough pagkalipas ng labindalawang buwan.

                        (ii) Ang may-ari ay magkakaroon ng pasanin na patunayan na ang utility passthrough ay naaprubahan at/o ipinataw alinsunod sa Seksyon 6.16 ng Mga Panuntunang ito.

                        (iii) Ang isang petisyon batay sa seksyong ito ay dapat samahan ng paunawa ng pagtaas.

Seksyon 10.14 Maling Passthrough sa Bono ng Kita sa Tubig

(Epektibo noong Hulyo 20, 2005)

            (a) Sa loob ng isang taon ng petsa ng bisa ng water revenue bond passthrough, maaaring magpetisyon ang isang nangungupahan para sa isang pagdinig sa arbitrasyon sa mga sumusunod na batayan;

                        (1) Hindi wastong nakalkula ng may-ari ang passthrough;

                        (2) Ang passthrough ay kinakalkula gamit ang maling bilang ng unit;

                        (3) Nabigo ang landlord na magbigay ng malinaw na nakasulat na paliwanag ng mga singil at pagkalkula ng passthrough;

                        (4) Ang yunit ay hindi sumusunod sa mga naaangkop na batas na nangangailangan ng mga kagamitan sa pagtitipid ng tubig;

                        (5) Humiling ang nangungupahan ng kopya ng (mga) naaangkop na singil sa tubig at hindi ito binigay ng may-ari;

                        (6) Nagsimula ang pangungupahan sa panahon o pagkatapos ng (mga) panahon ng pagsingil na kasama sa pagkalkula ng passthrough;

                        (7) Nabigo ang landlord na ihinto ang passthrough matapos itong mabayaran nang buo.

            (b) Ang may-ari ng lupa ay dapat magkaroon ng pasanin na patunayan ang katumpakan ng kalkulasyon na batayan ng water revenue bond passthrough, at na ang unit ay sumusunod sa mga naaangkop na batas na nangangailangan ng mga kagamitan sa pagtitipid ng tubig.

            (c) Ang isang petisyon batay sa seksyong ito ay dapat samahan ng paunawa ng passthrough ng bono ng kita sa tubig.

Seksyon 10.15 Mga Aplikasyon sa Hirap sa Pinansyal ng Nangungupahan

(Idinagdag noong Hulyo 12, 2016, epektibo noong Agosto 13, 2016; binago noong Agosto 11, 2020; sinusog noong Agosto 13, 2024)

Ang isang nangungupahan ay maaaring humingi ng kaluwagan mula sa pagbabayad ng mga sumusunod na uri ng mga pagtaas ng upa o mga passthrough sa batayan ng kahirapan sa pananalapi sa pamamagitan ng paghahain ng Aplikasyon ng Nangungupahan na Hirap sa Pinansyal sa Lupon: Capital Improvement Passthrough; Passthrough ng Bono ng Kita sa Tubig; Passthrough ng Utility; Passthrough ng Pangkalahatang Obligasyon sa Bono; at, Pagtaas ng Gastusin sa Operating at Pagpapanatili. Ang Rent Board ay maghahanda ng form ng aplikasyon para sa paghihirap at gawin itong magagamit sa maraming wika. 

            (a)        Applicability at Oras ng Pag-file

                        (1) Kaugnay ng anumang Capital Improvement Passthrough na na-certify alinsunod sa Seksyon 37.7 ng Ordinansa, ang isang nangungupahan ay maaaring maghain ng Aplikasyon para sa Hirap sa Pinansyal ng Nangungupahan sa Lupon anumang oras pagkatapos matanggap ang paunawa ng pagtaas ng upa o desisyon ng Hukom ng Administrative Law, alinman ang mas nauna. Ang pagbabayad ng (mga) passthrough sa pagpapahusay ng kapital na itinakda sa aplikasyon sa paghihirap ay dapat manatili mula sa petsa ng paghahain hanggang sa magawa ang desisyon sa Aplikasyon sa Hirap sa Pinansyal na Nangungupahan. 

                        (2) Kaugnay ng Passthrough sa Bono ng Kita sa Tubig, Passthrough sa Pangkalahatang Obligasyon sa Bono, o Passthrough ng Utility batay sa Worksheet ng Pagkalkula ng Utility Passthrough na inihain sa Rent Board, maaaring maghain ang isang nangungupahan ng Aplikasyon para sa Hirap sa Pinansyal ng Nangungupahan sa Board sa loob ng isang taon ng ang petsa ng bisa ng passthrough. Ang pagbabayad ng naturang (mga) passthrough na itinakda sa aplikasyon para sa kahirapan ay dapat manatili mula sa petsa ng pag-file hanggang sa magawa ang desisyon sa Aplikasyon ng Hirap sa Pinansyal na Nangungupahan.

                        (3) Kaugnay ng Pagtaas ng Gastusin sa Operating at Pagpapanatili o Passthrough ng Utility batay sa Petisyon ng Utility Passthrough, maaaring maghain ang nangungupahan ng Aplikasyon para sa Hirap sa Pinansyal na Nangungupahan sa Lupon sa loob ng isang taon mula sa petsa ng bisa ng pagtaas o passthrough. Ang aplikasyon sa paghihirap ay hindi maaaring isampa hangga't hindi natatanggap ng nangungupahan ang paunawa ng pagtaas ng upa o desisyon ng Administrative Law Judge, alinman ang mas nauna. Ang pagbabayad ng dagdag sa pagpapatakbo at pagpapanatili o passthrough ng utility na itinakda sa aplikasyon sa paghihirap ay dapat manatili mula sa petsa ng paghahain hanggang sa magawa ang desisyon sa Aplikasyon ng Hirap sa Pinansyal na Nangungupahan. 

            (b)        Mga Pamantayan at Proseso ng Aplikasyon ng Nangungupahan sa Pinansyal na Kahirapan

                        (1)  Mga Pamantayan para sa Pagtatatag ng Kahirapang Pananalapi. Ang isang nangungupahan ay magiging kwalipikado sa ilalim ng Seksyon 10.15 para sa kaluwagan mula sa pagbabayad ng isang sertipikadong Capital Improvement Passthrough, Water Revenue Bond Passthrough, Utility Passthrough, General Obligation Bond Passthrough at/o Operating and Maintenance Expense Increase kung ang nangungupahan ay nagpapakita na ang isa sa mga sumusunod na sitwasyon sa paghihirap sa pananalapi nalalapat:

                                    (A) Ang nangungupahan ay tumatanggap ng nasubok na paraan ng pampublikong tulong, tulad ng Social Security Supplemental Security Income (SSI), General Assistance (GA), Temporary Assistance for Needy Families (TANF), CalFresh (SNAP/Food Stamps) o Pagkakataon at Pananagutan ng California sa Trabaho sa mga Bata (CalWORKS); o,

                                    (B) Ang kabuuang kita ng sambahayan ay mas mababa sa 80% ng kasalukuyang Unadjusted Area Median Income (AMI) na inilathala ng US Department of Housing and Urban Development (HUD) para sa “Metro Fair Market Rent Area” na kinabibilangan ng San Francisco; at ang sinisingil sa upa ay higit sa 33% ng kabuuang kita ng sambahayan; at mga asset, hindi kasama ang mga hindi likidong asset at retirement account, ay hindi lalampas sa mga halaga ng asset na pinahihintulutan ng Mayor's Office of Housing kapag tinutukoy ang pagiging kwalipikado para sa below market rate (BMR) na pagmamay-ari ng bahay; o,

                                    (C) Umiiral ang mga pambihirang pangyayari, tulad ng labis na mga singil sa medikal.

                        (2)  Mga Pamamaraan sa Pag-file. Ang Aplikasyon para sa Hirap sa Pinansyal na Nangungupahan ay dapat ihain:

                                    (A) Ng bawat nakatira sa unit na 18 taong gulang o mas matanda, maliban sa sinumang subtenant na nagbabayad ng upa sa master tenant (dapat kasama sa kabuuang kita ng master tenant ang halaga ng bayad sa upa ng subtenant);

                                    (B) Sa ilalim ng parusa ng perjury, na nagsasaad na ang nangungupahan ay kwalipikado sa ilalim ng isa sa mga pamantayan sa Seksyon 10.15(b)(1)(A), (B), o (C);

                                    (C) May dokumentasyong nagpapakita ng mga kwalipikasyon ng nangungupahan; at,

                                    (D) Sa isang pagkilala na ang Rent Board ay magbibigay ng kopya ng Tenant Financial Hardship Application sa landlord.

                        (3)  Mga Pagpipilian sa Pagdinig, Desisyon.

                                    (A) Ang isang desisyon sa Aplikasyon ay administratibong ibibigay ng isang Hukom ng Batas sa Administratibo ng Rent Board maliban kung ang pagdinig ay hiniling ng landlord sa loob ng labinlimang araw mula sa petsa na ang nakumpletong Nangungupahan na Aplikasyon sa Hirap sa Pinansyal ay ipinadala sa kasero ng Rent Board, o maliban kung ang Hukom ng Batas sa Administratibo ng Rent Board ay nagpasiya na kailangan ang isang pagdinig. 

                                    (B)  Kahilingan ng Nagpapaupa para sa Pagdinig, Mga Pamamaraan.

                                                (i) Ang kahilingan ng landlord para sa isang pagdinig sa Application ay dapat tukuyin ang (mga) claim sa Application na pinagtatalunan ng landlord, at ilakip ang anumang nauugnay na dokumentasyon.

                                                (ii) Susuriin ng Rent Board Administrative Law Judge ang anumang kahilingan ng panginoong maylupa para sa pagdinig, upang matukoy kung kailangan ang isang pagdinig upang malutas ang mga pinagtatalunang katotohanan.

                                                (iii) Kung ang kahilingan ng landlord para sa isang pagdinig ay pinagbigyan, magiging pasanin ng landlord na ipakita na ang pagiging karapat-dapat sa paghihirap sa pananalapi ng nangungupahan sa ilalim ng pamantayan ng Seksyon 10.15(b)(1), gaya ng nakasaad sa Aplikasyon, ay hindi naitatag.

                                                (iv) Kung napagpasyahan na ang isang pagdinig gaya ng hiniling ng may-ari ng lupa ay hindi kailangan upang matukoy ang mga katotohanan, ang isang desisyon sa Aplikasyon ay administratibong ibibigay ng isang Hukom sa Administrative Law ng Rent Board.

                        (4)  Termino ng Relief. Ang kaluwagan mula sa pagbabayad ng isang sertipikadong capital improvement passthrough, water revenue bond passthrough, utility passthrough, general obligation bond passthrough, at/o pagpapatakbo at pagtaas ng gastos sa pagpapanatili ay maaaring para sa isang hindi tiyak na panahon, o para sa isang limitadong panahon, lahat ay napapailalim sa hiling ng landlord na muling buksan ang kaso kung may impormasyon ang landlord na hindi na karapat-dapat ang nangungupahan.

                        (5)  Pagbabago sa Katayuan ng Pagiging Karapat-dapat sa Nangungupahan. Kung ang nangungupahan ay nabigyan ng kaluwagan mula sa pagbabayad ng isang sertipikadong capital improvement passthrough, water revenue bond passthrough, utility passthrough at/o operating at maintenance expense increase sa ilalim ng Seksyon 10.15, at pagkatapos ay hindi na karapat-dapat ang nangungupahan para sa naturang relief:

                                    (A) Dapat abisuhan ng nangungupahan ang Rent Board ng binagong status ng pagiging karapat-dapat sa pamamagitan ng sulat sa loob ng 60 araw, na may kopya sa landlord.

                                    (B) Aabisuhan man o hindi ng nangungupahan ang Rent Board at landlord gaya ng itinatadhana sa Seksyon 10.15(b)(5)(A), maaaring abisuhan ng landlord ang Rent Board kung may impormasyon ang landlord na ang nangungupahan ay hindi na karapat-dapat, kasama ang isang kopya sa nangungupahan.

                                    (C) Sa pagtanggap ng paunawa sa ilalim ng Seksyon 10.15(b)(5)(A) o (B), isang Hukom ng Batas sa Administratibong Rent Board ang magpapasya kung ipagkakaloob o tatanggihan ang naunang ibinigay na kaluwagan. Ang desisyong iyon ay maaaring gawin nang administratibo ng isang Hukom ng Batas sa Administratibo ng Rent Board nang walang pagdinig maliban kung ang Hukom ng Administrative Law ay nagpasiya na ang isang pagdinig ay kailangan, o maliban kung ang may-ari o nangungupahan ay humiling ng isang pagdinig. Ang anumang naturang pagdinig ay dapat na maiiskedyul kaagad.

                        (6) Anumang desisyon na nagbibigay o pagtanggi sa Aplikasyon sa Hirap sa Pinansyal ng Nangungupahan, o anumang kasunod na desisyon sa isang dating ipinagkaloob na Aplikasyon para sa Hirap na Pinansyal ng Nangungupahan, ay maaaring iapela sa Lupon ng Pagpapaupa.  Ang mga apela ng mga desisyon sa aplikasyon sa paghihirap ng isang nangungupahan ay pamamahalaan ng Ordinansa Seksyon 37.8(f). Ang huling desisyon ng Rent Board ay sasailalim sa judicial review sa pamamagitan ng writ of administrative mandamus sa San Francisco Superior Court.

            (c)        Paunawa sa Mga Nangungupahan Tungkol sa Mga Aplikasyon sa Hirap sa Pinansyal ng Nangungupahan

            Ang Rent Board ay dapat magbigay ng nakasulat na paunawa sa maraming wika ng mga pamamaraan ng Aplikasyon ng Nangungupahan sa Pinansyal na Kahirapan sa bawat apektadong yunit na may isang kopya ng petisyon sa pagpapahusay ng kapital ng may-ari, petisyon sa passthrough ng utility, passthrough sa pangkalahatang obligasyong bono, at petisyon sa pagpapatakbo at pagpapanatili. Dapat isama ng Rent Board ang paunawa ng mga pamamaraan ng Aplikasyon ng Nangungupahan sa Pinansyal na Kahirapan sa worksheet ng passthrough ng utility at passthrough worksheet ng kita sa tubig. Ang Rent Board ay dapat ding magbigay ng nakasulat na abiso sa maraming wika ng mga pamamaraan ng Aplikasyon ng Nangungupahan sa Pinansyal na Kahirapan sa bawat apektadong yunit sa bawat desisyon ng Hukom ng Batas Administratibo tungkol sa mga passthrough sa pagpapahusay ng kapital, mga passthrough ng utility at pagtaas ng upa sa pagpapatakbo at pagpapanatili.

Bumalik

Bumalik sa pahina ng Mga Panuntunan at Regulasyon ng Rent Board .