Se anuncia el aumento anual del alquiler del 1 de marzo de 2024 al 28 de febrero de 2025
Para las unidades con alquiler controlado, el monto de aumento anual permitido vigente desde el 1 de marzo de 2024 hasta el 28 de febrero de 2025 es del 1,7 %.
17 de noviembre de 2023
Para las unidades con alquiler controlado , el monto de aumento anual permitido vigente desde el 1 de marzo de 2024 hasta el 28 de febrero de 2025 es del 1,7 %. Este monto se basa en el 60 % del aumento del índice de precios al consumidor para todos los consumidores urbanos en el Área de la Bahía, que fue del 2,8 % según lo publicado en noviembre de 2022 por la Oficina de Estadísticas Laborales. Para calcular el monto en dólares del aumento anual del alquiler del 1,7 %, multiplique el alquiler base del inquilino por 0,017. Por ejemplo, si el alquiler base del inquilino es de $2000,00, el aumento anual se calcularía de la siguiente manera: $2000,00 x 0,017 = $34,00. El nuevo alquiler base del inquilino sería de $2034,00 ($2000,00 + $34,00).
El monto de aumento anual permitido vigente desde el 1 de marzo de 2023 hasta el 29 de febrero de 2024 es del 3,6%.
Lea este artículo para obtener más información sobre los aumentos de alquiler.
A continuación se incluye una lista completa de los aumentos anuales permitidos en el pasado. Este documento también está disponible en nuestra oficina .
Nuevas modificaciones a la ordenanza sobre asociaciones de inquilinos
El inquilino puede tener un representante de la asociación de inquilinos presente durante las reuniones con el propietario. Los propietarios deben permanecer presentes en las reuniones de la asociación de inquilinos en pleno hasta el final de la reunión (hasta dos horas). Se han añadido definiciones aclaratorias adicionales.
10 de noviembre de 2023
La Ordenanza N.º 203-23 modifica el Capítulo 49A del Código Administrativo y entra en vigencia el 12 de noviembre de 2023.
Ley vigente
Los inquilinos de un edificio pueden establecer una “asociación de inquilinos” proporcionando a su propietario una petición firmada por inquilinos que representen al menos el 50% de las unidades ocupadas, certificando que están formando una asociación de inquilinos.
El propietario debe consultar de buena fe con la asociación de inquilinos sobre cuestiones de interés común y, previa solicitud, debe asistir al menos a una reunión de la asociación de inquilinos cada tres meses.
Si un propietario no cumple con estas obligaciones, puede apoyar una petición del inquilino a la Junta de Alquiler para una reducción del alquiler.
Una asociación de inquilinos permanece operativa mientras represente al menos el 50% de las unidades ocupadas del edificio.
Cada tres años, el propietario puede exigir a la asociación de inquilinos que vuelva a certificar que representa al menos el 50 % de las unidades ocupadas. Si la asociación de inquilinos no vuelve a certificar a tiempo, se suspende temporalmente hasta que vuelva a hacerlo.
Modificaciones a la Ley Actual
La ordenanza especifica que un inquilino individual puede tener un representante de la asociación de inquilinos presente durante las reuniones individuales del inquilino con el propietario.
También requiere que los propietarios permanezcan presentes en las reuniones de la asociación de inquilinos en pleno hasta el final de la reunión (hasta dos horas).
La ordenanza también aborda lo que significa negociar de buena fe y los tipos de asuntos que se pueden discutir con una asociación de inquilinos.
"Conferenciar de buena fe" significa que las partes tendrán la obligación mutua, personalmente o a través de sus representantes autorizados, de reunirse y conferenciar y continuar durante un período de tiempo razonable según lo establecido en la Sección 49A.4, a fin de intercambiar libremente información, opiniones y propuestas, y esforzarse por llegar a un acuerdo.
La ordenanza aclara que una asociación de inquilinos debidamente formada permanece en regla a menos y hasta que:
- No vuelve a certificarse a pedido del propietario (lo que no puede ocurrir más de una vez cada tres años), o
- Se forma una nueva asociación de inquilinos que representa un mayor número de unidades ocupadas para ocupar su lugar.
Nuevas modificaciones a la ordenanza relativa a las unidades exentas
Los edificios cuyo propietario haya obtenido bonos de ingresos multifamiliares exentos de impuestos no están automáticamente exentos de las limitaciones de aumento de alquiler de la Ordenanza de Alquiler.
28 de agosto de 2023
Recientemente se aprobó una ley que modificó la definición de “unidad de alquiler” en la Sección 37.2(r)(4) de la Ordenanza sobre Alquileres para incluir las propiedades en las que el propietario haya obtenido bonos de ingresos multifamiliares exentos de impuestos. Las modificaciones entraron en vigor el 28 de agosto de 2023.
Fondo
En general, las unidades de vivienda cuyos alquileres están controlados o regulados por otra agencia gubernamental están totalmente exentas de la Ordenanza de Alquileres (una “unidad de alquiler regulado”). Por lo tanto, si un propietario se inscribe en un programa gubernamental para obtener bonos de ingresos multifamiliares exentos de impuestos, el propietario puede seguir las regulaciones de alquiler de ese programa gubernamental en lugar de la Ordenanza de Alquileres.
¿Qué cambia esta legislación?
La Sección 37.2(r)(4) de la Ordenanza fue enmendada para indicar que si una unidad ya estaba ocupada por inquilinos y sujeta a la Ordenanza de Alquileres en el momento en que el propietario obtuvo bonos de ingresos multifamiliares exentos de impuestos, la unidad seguirá sujeta a la Ordenanza de Alquileres y no estará exenta como una “unidad de alquiler regulado”. Sin embargo, una vez que todos los ocupantes que vivían en la unidad en el momento de la financiación de los bonos dejen de residir allí de forma permanente, o si todos los inquilinos de la unidad acuerdan por escrito no participar en la Ordenanza de Alquileres, entonces la unidad quedará exenta de la Ordenanza de Alquileres como una “unidad de alquiler regulado” y el propietario puede fijar los alquileres según el programa gubernamental correspondiente.
Las protecciones locales contra el desalojo por falta de pago del alquiler durante la COVID-19 se extienden hasta el 29 de agosto de 2023
La moratoria de desalojo local se extendió para cubrir los pagos de alquiler que vencen dentro de los 60 días posteriores a la finalización de la proclamación de emergencia por COVID-19 del alcalde, y para incluir unidades donde el alquiler está controlado o regulado por la ciudad. Dado que la Proclamación de Emergencia Local del Alcalde está programada para expirar el 30 de junio de 2023, estas protecciones se extienden hasta el 29 de agosto de 2023 (60 días después del 30 de junio de 2023), pero no se aplicarán a los pagos de alquiler que vencen el 30 de agosto de 2023 o después.
15 de mayo de 2023
Lea a continuación algunos antecedentes sobre la moratoria de desalojo local para inquilinos afectados por la pandemia y un resumen de lo que cambió:
Fondo
La Sección 37.9(a)(1)(D) de la Ordenanza sobre el Alquiler prohíbe a los propietarios de todas las unidades cubiertas por la Ordenanza sobre el Alquiler desalojar a los inquilinos por falta de pago del alquiler que no se pagó debido a la pandemia de COVID-19, y imponer cargos por pagos atrasados, multas o cargos similares por dichos pagos de alquiler no realizados. Específicamente, ningún inquilino puede ser desalojado por falta de pago del alquiler que venció entre el 16 de marzo de 2020 y el 30 de septiembre de 2020; o entre el 1 de julio de 2022 y el final de la Proclamación de Emergencia Local por COVID-19 de la Alcaldesa. Tenga en cuenta que los inquilinos afectados por la pandemia con alquileres vencidos que vencieron durante estos períodos están protegidos permanentemente contra el desalojo por falta de pago del alquiler, incluso después de que la Alcaldesa termine su Proclamación de Emergencia por COVID-19. Sin embargo, estas protecciones para los inquilinos solo limitan los desalojos y no eximen a los inquilinos de la obligación de pagar el alquiler. Por tanto, el propietario aún puede iniciar una acción civil ante el tribunal para cobrar el alquiler impago.
Para que se apliquen las protecciones permanentes contra el desalojo, la incapacidad del inquilino para pagar el alquiler debe (a) surgir de una disminución sustancial en los ingresos del hogar (por ejemplo, una pérdida de ingresos causada por despidos, una reducción en las horas de trabajo o gastos sustanciales de bolsillo) y (b) ser causada por la pandemia de COVID-19, o por cualquier respuesta del gobierno local, estatal o federal al COVID-19.
Además, el inquilino debe conservar documentación que demuestre que su incapacidad para pagar el alquiler se debió a la COVID-19. Dicha documentación puede incluir, entre otros, extractos bancarios, recibos de sueldo, avisos de despido, comprobantes de presentación de reclamos de seguro de desempleo, declaraciones juradas o una carta de su empleador.
¿Qué cambia esta legislación?
Las ordenanzas n. ° 47-23 y n.° 072-23 extienden estas protecciones, aplicándolas a los alquileres que vencen dentro de los 60 días posteriores a la finalización de la proclamación de emergencia del alcalde e incluyendo las unidades en las que el alquiler está controlado o regulado por la ciudad (por ejemplo, las unidades reguladas por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Comunitario del alcalde o el Departamento de Vivienda para Personas sin Hogar y con Apoyo). El alcalde anunció el 3 de mayo que la Proclamación de Emergencia Local expirará el 30 de junio de 2023. Por lo tanto, estas protecciones se extienden hasta el 29 de agosto de 2023 (60 días después del 30 de junio de 2023), pero no se aplicarán a los pagos de alquiler que vencen el 30 de agosto de 2023 o después.
Actualización: Decisión del Tribunal de Apelaciones sobre las modificaciones de 2020 a la Ordenanza de Compra
El 2 de mayo de 2023, el Tribunal de Apelaciones de California emitió una decisión no publicada que confirmaba el fallo del tribunal inferior que invalidaba las subsecciones (c) e (i) de la Ordenanza de Compra Enmendada.
3 de mayo de 2023
A partir del 6 de abril de 2020, la Junta de Supervisores modificó la Sección 37.9E de la Ordenanza sobre alquileres (la “Ordenanza de compra modificada”) para revisar los requisitos que deben cumplir los propietarios al entablar negociaciones de compra con los inquilinos. Una copia de la legislación está disponible aquí [ Ordenanza n.° 36-20 ]. En concreto, la Ordenanza de compra modificada realizó los siguientes cambios en la Sección 37.9E de la Ordenanza sobre alquileres:
- La legislación requirió que la Junta de Alquiler revisara el Formulario de Divulgación Previa a la Compra para incluir información sobre el impacto de un Acuerdo de Compra en la elegibilidad de un inquilino para los programas de vivienda asequible de la Ciudad.
- La legislación requirió que la Junta de Alquiler revisara el Formulario de Declaración del Propietario sobre Divulgación de Compra para que el propietario indique la fecha en que se entregó el Formulario de Divulgación Previa a la Compra a los inquilinos, el método de servicio utilizado (por ejemplo, entrega en mano, correo electrónico, correo postal) y el número de parcela del Evaluador (lote y cuadra) del edificio donde se encuentra la unidad.
- Después de iniciar las negociaciones de compra, el propietario y el inquilino ahora deben esperar al menos 30 días antes de ejecutar el acuerdo de compra final.
- Ahora se deben incluir declaraciones adicionales en el Acuerdo de Compra, incluida una divulgación sobre el derecho del inquilino a cancelar el acuerdo y la dirección de la unidad y el número de parcela del tasador (lote y cuadra) del edificio donde se encuentra la unidad.
- Si el propietario no presenta una copia del Acuerdo de Compra ante la Junta de Alquiler dentro de los 59 días posteriores a la ejecución del acuerdo, el inquilino ahora puede presentar una copia del Acuerdo y cualquier disposición del Acuerdo en la que el inquilino renunció a sus derechos o liberó reclamos es entonces anulable a opción del inquilino (pero los recursos del inquilino no incluirían el desplazamiento de un inquilino posterior en la unidad).
Además, los apartados (c) e (i) de la Ordenanza de Compra Enmendada realizó los siguientes cambios a los requisitos para las negociaciones de compra que preceden a la presentación de una demanda por retención ilegal (desalojo):
- El término “Acuerdo de compra” se amplió para incluir acuerdos para resolver demandas por retención ilícita, pero solo si la demanda por retención ilícita se presentó dentro de los 120 días posteriores al inicio de las negociaciones de compra. [Sección 37.9E(c) de la Ordenanza de Alquileres]
- La parte que presenta el contrato de compraventa debe informar a la Junta de Alquileres si el contrato de compraventa se refiere a una acción de retención ilícita. En ese caso, la Junta de Alquileres debe eliminar del contrato de compraventa publicado cualquier información relativa a la acción de retención ilícita que pueda ser confidencial según la ley estatal. [Sección 37.9E(i) de la Ordenanza de Alquileres]
El 11 de diciembre de 2020, el Tribunal Superior de San Francisco determinó los apartados (c) e (i) de la Ordenanza de Compra Enmendada por ser ilegal y prohibió a la ciudad hacer cumplir esas disposiciones, pero permitió que las secciones restantes de la legislación permanecieran intactas. El 2 de mayo de 2023, el Tribunal de Apelaciones de California emitió una decisión no publicada que confirmaba la Orden del tribunal inferior. Por lo tanto, los apartados (c) e (i) de la Ordenanza de Compra Enmendada con respecto a las negociaciones de compra que preceden a una retención ilícita continúan prohibidas y el resto de la Ordenanza de Compra Enmendada descrita anteriormente permanece en vigor.
La Junta de Alquileres de San Francisco recuerda a los propietarios de viviendas la fecha límite para presentar el inventario de viviendas: el 1 de marzo
Una nueva ley aprobada por la ciudad y el condado de San Francisco exige que todos los propietarios de viviendas proporcionen determinada información sobre su propiedad a la Junta de Alquileres cada año. Además, la ley crea nuevos requisitos de licencia para los propietarios.
02 de febrero de 2023
PARA PUBLICACIÓN INMEDIATA:
Miércoles 1 de febrero de 2023
Contacto: Christina Varner, directora ejecutiva christina.varner@sfgov.org
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LA JUNTA DE ALQUILERES DE SAN FRANCISCO RECUERDA A LOS PROPIETARIOS LA FECHA LÍMITE PARA PRESENTAR EL INVENTARIO DE VIVIENDAS DEL 1 DE MARZO
SAN FRANCISCO, CA – Los propietarios de viviendas residenciales deben informar sobre sus unidades en el Inventario de Viviendas de San Francisco antes del 1 de marzo de 2023. Los propietarios que informen que una unidad está ocupada por inquilinos recibirán una “licencia” de aumento de alquiler que les permite imponer aumentos de alquiler anuales permitidos y acumulados. Los propietarios que no hayan cumplido con sus requisitos de informe no recibirán una licencia y no se les permitirá imponer aumentos de alquiler anuales permitidos y acumulados a un inquilino hasta que se complete el informe. Hasta ahora, la Junta de Alquiler de San Francisco ha emitido 12,000 licencias para permitir a los propietarios imponer aumentos de alquiler para el próximo año. Eso representa menos del 5% del número estimado de unidades residenciales en San Francisco.
Los propietarios de edificios con 10 o más unidades debieron informar sus unidades en el Inventario por primera vez en 2022. Estos propietarios deben actualizar su información y obtener nuevas licencias para continuar imponiendo aumentos de alquiler después del 1 de marzo de 2023. Los propietarios de propiedades con menos de 10 unidades, incluidos condominios y casas unifamiliares, ahora también deben informar al Inventario anualmente.
“Los propietarios de propiedades descubrirán que informar sobre sus unidades en el Portal de la Junta de Alquiler es rápido y sencillo, pero si algún propietario tiene problemas, hay asistencia disponible. Recomendamos encarecidamente a los propietarios que informen sobre sus unidades en el Inventario de Viviendas antes del 1 de marzo para cumplir con la ley y tener la tranquilidad de que tienen una licencia válida emitida para cada aumento de alquiler impuesto durante el próximo año”, dijo la directora ejecutiva de la Junta de Alquiler, Christina Varner.
Se envió un recordatorio por correo a los propietarios en noviembre de 2022 y nuevamente en enero. Se insta a los propietarios que deseen ayuda para enviar sus documentos al inventario a que llamen al Centro de atención al cliente SF 311 al 3-1-1 o al (415) 701-2311 (desde fuera de San Francisco) (TTY 7-1-1).
Los propietarios de viviendas pueden presentar sus informes en el Inventario de Viviendas en https://portal.sfrb.org . La Junta de Alquileres de San Francisco apoya a los inquilinos y a los propietarios de San Francisco brindándoles información y recursos sobre la Ordenanza de Alquileres, que protege a los inquilinos de aumentos excesivos de alquileres y desalojos injustos, al tiempo que garantiza a los propietarios alquileres justos y adecuados. Para obtener más información, visite https://sf.gov/rentboard .
Nueva tasa de interés para depósitos de garantía vigente a partir del 1 de marzo de 2023
La tasa de interés adeudada sobre los depósitos para el período del 1 de marzo de 2023 al 29 de febrero de 2024 es del 2,3%.
6 de enero de 2023
La tasa de interés adeudada sobre los depósitos para el período del 1 de marzo de 2023 al 29 de febrero de 2024 es del 2,3%.
La tasa de interés adeudada sobre los depósitos para el período del 1 de marzo de 2022 al 28 de febrero de 2023 es del 0,1%.
De conformidad con el Código Administrativo de San Francisco, Capítulo 49.2, la Junta de Alquileres calcula la tasa de interés según el promedio anual de la tasa de interés de papel comercial financiero AA de 90 días (redondeada a la décima más cercana) para el año calendario inmediatamente anterior publicado por la Reserva Federal.
La nueva tarifa es publicada anualmente por la Junta de Alquiler a principios de enero para el período de un año que comienza el 1 de marzo.
Lea este artículo para obtener más información sobre los depósitos de seguridad.
A continuación se muestra una lista de las tasas de interés para depósitos de garantía desde septiembre de 1983. Esta lista también está disponible en nuestra oficina .
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