La Junta de Alquiler modifica las normas y reglamentos para incorporar la política de licencia parental de la ciudad para los comisionados
Después de una audiencia pública el 13 de diciembre de 2022, la Comisión de la Junta de Alquiler modificó las Normas y Reglamentos de la Junta de Alquiler para agregar la Sección 2.21, titulada "Política de licencia parental".
13 de diciembre de 2022
Después de una audiencia pública el 13 de diciembre de 2022, la Comisión de la Junta de Alquiler modificó las Normas y Reglamentos de la Junta de Alquiler para agregar la Sección 2.21 , titulada “Política de licencia parental”. La Sección 2.21 incorpora la Sección 67B.1 del Código Administrativo , que autoriza a los miembros de la Junta a tomar licencia parental en determinadas circunstancias.
Se anuncia el aumento anual del alquiler del 1 de marzo de 2023 al 29 de febrero de 2024
Para las unidades con alquiler controlado, el monto de aumento anual permitido vigente desde el 1 de marzo de 2023 hasta el 29 de febrero de 2024 es del 3,6 %.
17 de noviembre de 2022
Para las unidades con alquiler controlado , el monto de aumento anual permitido vigente desde el 1 de marzo de 2023 hasta el 29 de febrero de 2024 es del 3,6 %. Este monto se basa en el 60 % del aumento del índice de precios al consumidor para todos los consumidores urbanos en el Área de la Bahía, que fue del 6 % según lo publicado en noviembre de 2022 por la Oficina de Estadísticas Laborales. Para calcular el monto en dólares del aumento anual del alquiler del 3,6 %, multiplique el alquiler base del inquilino por 0,036. Por ejemplo, si el alquiler base del inquilino es de $2000,00, el aumento anual se calcularía de la siguiente manera: $2000,00 x 0,036 = $72,00. El nuevo alquiler base del inquilino sería de $2072,00 ($2000,00 + $72,00).
El monto de aumento anual permitido vigente desde el 1 de marzo de 2022 hasta el 28 de febrero de 2023 es del 2,3%.
Lea este artículo para obtener más información sobre los aumentos de alquiler.
A continuación se incluye una lista completa de los aumentos anuales permitidos en el pasado. Este documento también está disponible en nuestra oficina .
Orden del Tribunal Superior de Apelaciones de la Ciudad que prohíbe la aplicación de la legislación sobre aviso de advertencia de 10 días - Actualización n.° 2 (27/09/22)
La Ordenanza No. 18-22, que entró en vigencia el 14 de marzo de 2022, requiere que los propietarios que buscan ciertos tipos de desalojos primero le proporcionen al inquilino una carta de advertencia por escrito de 10 días y una oportunidad para remediar la situación antes de entregar un aviso de desalojo.
Actualización n.° 3 (11 de septiembre de 2024)
Tribunal de Apelaciones invalida legislación que establece aviso de advertencia de 10 días.
Actualización n.° 2 (27 de septiembre de 2022)
La Asociación de Apartamentos de San Francisco y los Pequeños Propietarios del Instituto de San Francisco presentaron una demanda impugnando la validez de la legislación que se describe a continuación. El caso es San Francisco Apartment Assoc. et al. v. City and County of San Francisco, Caso del Tribunal Superior N.º CPF-22-517718. El 23 de marzo de 2022, el Tribunal emitió una Orden que suspende temporalmente la legislación en espera de la resolución del caso. El 27 de septiembre de 2022, el Tribunal Superior emitió una decisión que concedió parcialmente la impugnación de los peticionarios. La decisión impide que la Ciudad haga cumplir la legislación. únicamente con respecto a los desalojos basados en el impago del alquiler. Sin embargo, la decisión levanta la suspensión temporal y permite que la legislación se aplique con respecto a otros tipos de desalojos para los que se requiere un aviso de advertencia de 10 días. La ciudad ha apelado la sentencia del Tribunal Superior. Mientras la apelación esté pendiente, los propietarios no necesitan entregar un aviso de advertencia de 10 días con respecto a los avisos de desalojo y/o detenciones ilegales por falta de pago del alquiler, pero todos los demás aspectos de la Ordenanza N.º 18-22 siguen vigentes. A continuación se describe un resumen de la legislación (anotado de conformidad con la Decisión en el Caso N.º CPF-22-517718 del Tribunal Superior).
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Ordenanza N° 18-22, que entró en vigencia el 14 de marzo de 2022, requiere que los propietarios que busquen ciertos tipos de desalojos primero le proporcionen al inquilino una carta de advertencia por escrito de 10 días y una oportunidad para remediarlo.
Ley anterior
La Ordenanza sobre el alquiler identifica varias “causas justas” para que los propietarios desalojen a sus inquilinos. Las secciones 37.9(a)(1)-(6) incluyen situaciones en las que el inquilino es culpable del desalojo: (2) violar un término material del contrato de alquiler; (3) cometer o permitir una molestia que sea grave, continua o recurrente; (4) usar o permitir que la unidad se use para cualquier propósito ilegal; (5) negarse a ejecutar una extensión o renovación por escrito del contrato de alquiler bajo los mismos términos que existían anteriormente; y (6) negarse a permitir que el propietario acceda a la unidad según lo exija la ley estatal o local. Si el inquilino comete una de estas violaciones, el propietario puede tener una causa justa para desalojarlo. Sin embargo, la Ordenanza sobre el alquiler no especifica generalmente cuánto tiempo debe darle el propietario al inquilino para subsanar la violación antes de comenzar el proceso de desalojo.
¿Qué cambia esta legislación?
La legislación que entró en vigencia el 14 de marzo de 2022 modifica la Sección 37.9 de la Ordenanza de Alquiler para exigir que los propietarios le den al inquilino una carta de advertencia de 10 días y la oportunidad de remediar antes entrega de un aviso formal de desalojo según las Secciones 37.9(a)(2-6). Sin embargo, no se requiere una carta de advertencia de 10 días si (a) ya se aplica un período de notificación y subsanación más largo (por ejemplo, según los términos del contrato de arrendamiento entre las partes), o (b) el inquilino está causando o creando un “riesgo inminente de daño físico a personas o propiedades”. La nueva carta de advertencia precedería a un aviso formal de desalojo según el Código de Procedimiento Civil de California §1161, no lo reemplazaría, y cualquier período de “subsanación” adicional requerido por la ley estatal debe proporcionarse además del período de advertencia de 10 días.
Además, la legislación requiere que la Junta de Alquiler cree un formulario estándar que los propietarios puede utilizar para proporcionar la advertencia requerida a sus inquilinos. El formulario se puede encontrar aquí en nuestro Centro de Formularios y está disponible en nuestra oficina.
Nueva legislación sobre los desalojos en virtud de la Ley Ellis
La Junta de Supervisores y el Alcalde de San Francisco aprobaron recientemente legislación que modifica la Ordenanza de Alquileres de San Francisco en relación con los desalojos en virtud de la Ley Ellis. La legislación entra en vigor el 18 de julio de 2022.
Fondo
La Ley Ellis, que se encuentra en Código de Gobierno de California, Sección 7060 y siguientes., otorga a los propietarios de propiedades en alquiler el derecho a salir del negocio de viviendas de alquiler, pero también permite a los gobiernos locales imponer condiciones y restricciones a los propietarios que desalojen a los inquilinos para salir del mercado. San Francisco ha promulgado procedimientos en la Sección 37.9A de la Ordenanza de Alquiler que los propietarios deben seguir si van a desalojar a los inquilinos para salir del negocio de viviendas de alquiler. El 1 de enero de 2020, la Legislatura de California adoptó Ley 1399 para aclarar y modificar ciertas partes de la Ley Ellis.
¿Qué cambia esta legislación?
1. Aclara que la “fecha de retiro” para toda la propiedad en su conjunto es la última fecha de terminación de cualquier unidad.
La Sección 37.9A(f)(4) de la Ordenanza sobre Alquileres exige un período de notificación de 120 días antes de que una unidad sea "retirada" del mercado según la Ley Ellis. Sin embargo, ciertos inquilinos mayores y discapacitados tienen derecho a una extensión de un año, lo que posterga la fecha de retiro de esa unidad. Las modificaciones a la Sección 37.9A de la Ordenanza aclaran que la “fecha de retiro” para toda la propiedad en su conjunto es la última fecha de terminación de cualquier unidad.
2. Requiere que si alguna unidad se devuelve al mercado de alquiler durante el período de restricciones de 10 años, toda la propiedad debe devolverse al mercado, con excepciones para ciertas unidades ocupadas por sus propietarios.
En 2020, la AB 1399 modificó la ley estatal para especificar que la Ley Ellis no tiene como objetivo permitir que un propietario devuelva menos de todas las unidades al mercado de alquiler. En otras palabras, aclaró que los gobiernos locales puede exigir que si cualquier Si una unidad se devuelve al mercado de alquiler durante el período de restricciones, toda la propiedad debe devolverse al mercado, con excepciones para ciertas unidades ocupadas por el propietario. Las nuevas modificaciones a la Sección 37.9A de la Ordenanza ahora hacen que esto sea un requisito local.
3. Se han incrementado los pagos de reubicación por desalojos bajo la Ley Ellis.
Los pagos de reubicación se han incrementado para los avisos de desalojo de la Ley Ellis entregados a partir del 1 de septiembre de 2022. Actualmente, la Ordenanza de Alquileres de San Francisco requiere que los propietarios que desalojen en virtud de la Ley Ellis proporcionen pagos de reubicación de aproximadamente $7,426 por inquilino elegible, con un límite de $22,280 por hogar, más $4,951 adicionales por cada inquilino que sea mayor de edad o discapacitado. A partir del 1 de septiembre de 2022, estos montos se han incrementado a $10,000 por inquilino elegible, con un límite de $30,000 por hogar, más $6,700 adicionales por cada inquilino que sea mayor de edad o discapacitado. Estos nuevos montos aumentarán cada 1 de marzo.
4. Aclaración sobre daños punitivos y limpieza de la Ordenanza.
Finalmente, las nuevas enmiendas (a) aclaran (de conformidad con la AB 1399) que el pago de daños punitivos por parte de un propietario luego de un realquiler ilegal de una unidad no extingue la obligación del propietario de volver a ofrecer la unidad al realquilarla a los inquilinos desplazados, y (b) elimina ciertas disposiciones inoperantes del Código relacionadas con los pagos de reubicación, incluida la antigua Sección 37.9A(e)(3)(E) del Código Administrativo.
La Junta de Alquiler modifica las normas y reglamentos sobre los requisitos de presentación de informes de inventario de viviendas
Después de una audiencia pública el 12 de julio de 2022, la Comisión de la Junta de Alquiler modificó las Normas y Reglamentos de la Junta de Alquiler para agregar la Parte 13, titulada “Obligaciones de presentación de informes según la Sección 37.15 de la Ordenanza de Alquiler”. La Parte 13 incluye las siguientes Secciones nuevas, todas con vigencia a partir del 12 de julio de 2022:
Sección 13.10 (Informe de "Metros Cuadrados Aproximados");
Sección 13.11 (Definición de "dormitorio" y "baño");
Sección 13.12 (Fecha de inicio de la ocupación);
Sección 13.13 (No hay penalidad por no informar o transmitir de manera precisa, por descuido, información que es desconocida y que de otra manera no se puede obtener por medios legales y esfuerzos razonables), y
Sección 13.14 (Licencia - Aviso de aumento de alquiler).
Nueva legislación sobre la organización de inquilinos y las asociaciones de inquilinos
La Junta de Supervisores y el Alcalde de San Francisco aprobaron recientemente legislación que otorga a los inquilinos mayores derechos para organizarse dentro de sus edificios (conocida informalmente como la “legislación sobre el derecho de los inquilinos a organizarse” u “Ordenanza de inquilinos en el hogar”). Si bien esta nueva ley no modifica la Ordenanza sobre alquileres, sí modifica el Capítulo 49A del Código Administrativo (titulado “Comunicaciones de inquilinos residenciales”) y define ciertas actividades de organización de inquilinos como “servicios de vivienda” que un propietario debe proporcionar, como se describe a continuación. El texto completo del Capítulo 49A está disponible en la pestaña “Leyes y reglamentos” que se encuentra en la página de inicio del sitio web de la Junta de Alquiler.
Ley anterior
El Capítulo 49A del Código Administrativo (titulado “Comunicaciones entre inquilinos residenciales”), que entró en vigencia en 2004, establece en parte que un propietario no puede prohibir a los inquilinos usar las áreas comunes del edificio para distribuir literatura en nombre de una asociación de inquilinos u otra organización de inquilinos sobre temas de interés o preocupación común para otros inquilinos.
¿Qué cambia esta legislación?
La legislación sobre el derecho a organizarse modifica el Capítulo 49A para exigir a los propietarios que permitan actividades de organización de inquilinos en las áreas comunes de los edificios, no solo la distribución de literatura, sino también otras actividades relacionadas con cuestiones de “interés común”, como iniciar contactos (por ejemplo, encuestas puerta a puerta) para determinar el interés en formar una asociación de inquilinos y permitir la organización de actividades y la participación de defensores o invitados no residentes. La ley también establece que los inquilinos de edificios con cinco o más unidades de alquiler (a menos que el propietario sea una organización sin fines de lucro 501(c)(3)) pueden formar “Asociaciones de Inquilinos” al obtener la aprobación de la mayoría de las unidades ocupadas en el edificio. Las asociaciones de inquilinos pueden celebrar reuniones periódicas abiertas a todos los ocupantes del edificio y elegir funcionarios que prestan servicios por períodos de dos años. El propietario puede solicitar una vez cada tres años que la Asociación de Inquilinos reconfirme que todavía cuenta con el apoyo de la mayoría de las unidades ocupadas. Los propietarios y las asociaciones de inquilinos deberán reunirse y consultar entre sí de buena fe. A petición escrita de la Asociación de Inquilinos, el propietario (o su representante) debe asistir al menos a una reunión de la Asociación de Inquilinos cada tres meses.
¿Cómo se relaciona esta legislación con la Ordenanza de Alquileres?
La legislación establece que el derecho de un inquilino a tener actividades de organización en su edificio es un "servicio de vivienda" según la Ordenanza de Alquiler, y que el hecho de que un propietario no permita actividades de organización o no se reúna y consulte con una Asociación de Inquilinos de buena fe Puede ser la base para sustentar una petición de reducción de alquiler por una disminución sustancial de los servicios de vivienda. Para obtener más información sobre cómo presentar una petición de inquilino alegando una disminución sustancial de los servicios de vivienda, consulte Información para llevar de la Junta de alquileres Tema n.º 352.
¿Cuando entra en vigor la ley?
Las modificaciones al Capítulo 49A entran en vigencia el 11 de abril de 2022. Además, para los contratos de arrendamiento celebrados o modificados a partir del 1 de enero de 2022, el inquilino no puede renunciar a su derecho a participar en actividades de organización según lo establecido en el Capítulo 49A y cualquier disposición de un contrato de arrendamiento que pretenda renunciar al derecho de un inquilino a participar en actividades de organización no tendrá efecto.
Una nueva legislación exige que los propietarios que inicien ciertos desalojos proporcionen primero al inquilino una carta de advertencia por escrito y un período de 10 días para subsanar el descuido (actualización n.° 1: 14/3/22).
Actualización n.° 3: (11 de septiembre de 2024)
Tribunal de Apelaciones invalida legislación que establece aviso de advertencia de 10 días.
Actualización n.° 2: (3 de agosto de 2022)
La Asociación de Apartamentos de San Francisco y los Pequeños Propietarios del Instituto de San Francisco presentaron una demanda impugnando la validez de la legislación que se describe a continuación. El caso es San Francisco Apartment Assoc. et al. v. City and County of San Francisco, Caso del Tribunal Superior N.º CPF-22-517718. El 23 de marzo de 2022, el Tribunal emitió una Orden que suspendía temporalmente la legislación en espera de la resolución del caso. El 22 de julio de 2022, el Tribunal Superior emitió una decisión que concedía parcialmente la impugnación de los peticionarios. La decisión impide a la Ciudad hacer cumplir la legislación únicamente con respecto a los desalojos basados en el impago del alquiler. Sin embargo, la decisión levanta la suspensión temporal y permite que la legislación se haga cumplir con respecto a otros tipos de desalojos para los que se requiere un aviso de advertencia de 10 días. La Ciudad aún no ha indicado si apelará la sentencia.
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Ley anterior
La Ordenanza sobre el alquiler identifica varias “causas justas” para que los propietarios desalojen a sus inquilinos. Las secciones 37.9(a)(1)-(6) incluyen situaciones en las que el inquilino es culpable del desalojo: (1) no pagar el alquiler; (2) violar un término material del contrato de alquiler; (3) cometer o permitir una molestia que sea grave, continua o recurrente; (4) usar o permitir que la unidad se use para cualquier propósito ilegal; (5) negarse a ejecutar una extensión o renovación por escrito del contrato de alquiler bajo los mismos términos que existían anteriormente; y (6) negarse a permitir que el propietario acceda a la unidad según lo exija la ley estatal o local. Si el inquilino comete una de estas violaciones, el propietario puede tener una causa justa para desalojarlo. Sin embargo, la Ordenanza sobre el alquiler no especifica generalmente cuánto tiempo debe darle el propietario al inquilino para subsanar la violación antes de comenzar el proceso de desalojo.
¿Qué cambia esta legislación?
La legislación que entró en vigencia el 14 de marzo de 2022 modifica la Sección 37.9 de la Ordenanza de Alquiler para exigir que los propietarios le den al inquilino una carta de advertencia de 10 días y la oportunidad de remediar antes Entregar un aviso formal de desalojo según las Secciones 37.9(a)(1-6). Sin embargo, no se requiere una carta de advertencia de 10 días si (a) ya se aplica un período de notificación y subsanación más largo (por ejemplo, según los términos del contrato de arrendamiento entre las partes), (b) el inquilino está causando o creando un “riesgo inminente de daño físico a personas o propiedades”; o (c) el propietario está tratando de recuperar la posesión en función de la falta de pago del alquiler que venció entre el 1 de marzo de 2020 y el 31 de marzo de 2022 (se requiere un período de notificación específico AB 832 durante ese tiempo). La nueva carta de advertencia precedería a un aviso de desalojo formal según el Código de Procedimiento Civil de California §1161, no lo reemplazaría, y cualquier período de "subsanación" adicional requerido por la ley estatal debe proporcionarse además al período de advertencia de 10 días.
Además, la legislación exige que la Junta de Alquileres cree un formulario estándar que los propietarios puedan utilizar para proporcionar la advertencia requerida a sus inquilinos. El formulario se puede encontrar en aquí en nuestro Centro de Formularios y está disponible en nuestra oficina.
14 de marzo de 2022
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